发展定位发展定位规划定位规划定位租售策略租售策略商业运营商业运营品牌推广品牌推广资源整合招商策略定位项目资源整合项目资源整合政府资源整合政府资源整合品牌资源整合品牌资源整合城市发展城市发展政府支持政府支持区域竞争区域竞争企业资源企业资源市场调研市场空间市场空间资源整合调研定位新都会第一部分第一部分项目定位项目定位第二部分第二部分项目商业模式项目商业模式第三部分第三部分项目推广项目推广第四部分第四部分招招商工作步骤商工作步骤目录1.项目定位项目定位定位1.1 功能定位功能定位1.2 商圈定位商圈定位1.3 经营群体定位群体定位1.4 品牌定位品牌定位品牌定位以项目为银川首个商务休闲中心为以项目为银川首个商务休闲中心为基石、打造银川商务中心品牌基石、打造银川商务中心品牌项目定位项目定位经营群体定位市内各大零售业品牌代理商、市内各大零售业品牌代理商、分销分销商：商：知名餐饮娱乐业经营商户：知名餐饮娱乐业经营商户：银行、通讯银行、通讯等专业商户等专业商户等等功能定位商务时尚购物、休闲交流体验、服务商务时尚购物、休闲交流体验、服务生活配套、餐饮种类选择生活配套、餐饮种类选择商圈定位立足阅海板块立足阅海板块 打造核心中央商务区打造核心中央商务区定位模式2.商业模式商业模式2.1 业态分分类2.2 交通交通动线2.3 租售策略租售策略2.4 运运营管理管理项目商业模式项目商业模式交通动线？租售策略？运营管理统一招商、统一销售、统一管理统一招商、统一销售、统一管理业态分类品牌零售专卖、餐饮休闲娱乐、商务品牌零售专卖、餐饮休闲娱乐、商务服务展示、其他商务配套服务展示、其他商务配套模式3.项目推广项目推广3.1 时间节点时间节点3.2 各节点推广计划各节点推广计划3.3 推广推广费用用预算算推广推广推广启动期启动期密集密集推广期推广期开盘前开盘前推广期推广期开盘后开盘后推广期推广期经营经营推广期推广期？?开盘?试营业?正式开业?项目竣工?招商进场?推广阶段项目节点招商阶段正式正式蓄客蓄客前期前期准备准备蓄客蓄客洗客洗客挖掘挖掘客户客户？诚意认筹老带新推广时间节点推广阶段项目节点招商阶段推广推广启动期启动期密集密集推广期推广期开盘前开盘前推广期推广期开盘后开盘后推广期推广期经营经营推广期推广期?开盘?试营业?正式开业？诚意认筹全面撒网传递定位价值立足银川传递商业价值立足银川传递信心价值重点突破传递投资价值重点突破传递投资价值推广各阶段推广计划推广推广费用预算推广总体费用投放预算表推广总体费用投放预算表推广方式推广方式推广费用（万）推广费用（万）推广推广方式方式推广费用（万）推广费用（万）宣传单页宣传单页？纸媒纸媒？活动活动？塔牌、高炮塔牌、高炮？电视电视？网络网络？短信短信？合计合计？工作步骤4.招商工作步骤招商工作步骤4.1 执行要点执行要点4.2 租赁执行租赁执行4.14.1 执行要点执行要点A.招商工作流程招商工作流程B.租售模式租售模式C.价格策略价格策略D.招商渠道招商渠道。执行阶段划分。执行阶段划分。各阶段目标。各阶段目标工作步骤准备期准备期执行阶段执行阶段划分划分蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期开业期开业期根据根据不同时间节点，将不同时间节点，将项目项目的招商工作流程分成六个阶段：分别是准备的招商工作流程分成六个阶段：分别是准备期、蓄客期、诚意认租期、公开认租热销期、入场期、开业期。期、蓄客期、诚意认租期、公开认租热销期、入场期、开业期。开盘开盘试营业试营业正式开业正式开业诚意认筹诚意认筹工作步骤根据项目的招商与销售工作的各个阶段，制定出相应的目标，使每一个根据项目的招商与销售工作的各个阶段，制定出相应的目标，使每一个时间节点的工作内容能够落到实处。时间节点的工作内容能够落到实处。各阶段各阶段目标目标阶段目标阶段目标蓄客量蓄客量达到一期达到一期推出商铺量的推出商铺量的5-6倍倍有效蓄客量达有效蓄客量达200%、诚意客户诚意客户达达80-100%完成本期推售完成本期推售商商铺量铺量80%-90%的销售的销售尾盘清理、尾盘清理、内部业内部业态优化态优化、开业前期、开业前期准备准备阶段工作蓄客蓄客+招商销售+招商销售+招商+经营招商节点意向商家认租公开认租进场+开业销售节点意向客户认筹开盘销售尾盘清理工作步骤A.招商工作流程招商工作流程B.经营模式、定价模式、定价C.价格策略价格策略D.招商渠道招商渠道。经营模式。经营模式。定价建议。定价建议4.14.1 执行要点执行要点工作步骤 经营模式建议自 营合 营出 租其中：自营？%；出租？%：合营？%工作步骤预设：反租时间为五年、销售均价预设：反租时间为五年、销售均价1.71.7万元万元/ /、每年按销均价的、每年按销均价的4%4%返款、则反租标准为返款、则反租标准为5757元元/ / /月月左右、租金标准应为租金标准应为4545元元/ / /左右。1.7万元万元/4%12月月=57元元/月月 返租标准为平均租金的120% 反租定价建议工作步骤4.14.1 执行要点执行要点A.招商工作流程招商工作流程B.经营模式、定价模式、定价C.价格策略价格策略D.招商渠道招商渠道。租金递增及租期建议租金递增及租期建议工作步骤1. 开业1-3年租金不作递增 由于开业由于开业1-3年内是项目经营起动阶段，不论是经营户还是项目本身，必然都有一年内是项目经营起动阶段，不论是经营户还是项目本身，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，才能逐步做强做大，建议第定的经营难度，需要共同进行市场培育，才能逐步做强做大，建议第1-3年的商铺租金年的商铺租金不不 作递增。作递增。2. 由年起开始递增，幅度为1015% 经过经过1-3年的市场培育和运营，随着经营逐渐走向正轨，品牌知名度的确立，市场年的市场培育和运营，随着经营逐渐走向正轨，品牌知名度的确立，市场开始进入新的发展阶段。建议商铺租金从第开始进入新的发展阶段。建议商铺租金从第4年起开始递增，增幅为年起开始递增，增幅为1015%,按照经按照经营规模划分，营规模划分，具体增幅比例如及租期如下表：具体增幅比例如及租期如下表： 租金递增及租期建议工作步骤经营规模经营规模租期租期租金递增比例租金递增比例经营面积经营面积50501-2年从第从第4 4年起逐年递增年起逐年递增1010% %5050 经营面积经营面积 1001002-3年从第从第4 4年起逐年递增年起逐年递增10%10%100100 经营面积经营面积 3003003-53-5年年从第从第4 4年起逐年递增年起逐年递增1515% %300300 经营面积经营面积 5005005 5年以上年以上从第从第4 4年起逐年递增年起逐年递增1515% %工作步骤4.14.1 执行要点执行要点A.招商工作流程招商工作流程B.经营模式、定价模式、定价C.价格策略价格策略D.招商渠道招商渠道。现场活动招商现场活动招商。知名品牌招商。知名品牌招商。公关招商。公关招商工作步骤招商形式：招商形式：重要节点活动：项目开工奠基仪式、招商中心开放、诚意认购/认租启动、开盘等活动；节假日营销活动：国庆、中秋、元旦、元宵、五一等节日以及周六日等举行活动进行促销；联动活动：联合政府及行业协会，定期开展行业论坛、展览等大型主题活动 人员安排：人员安排：中、大型活动可根据实际情况外包给礼仪活动操办执行，由项目组进行把控。 注意事项：注意事项：前期策划系列活动，强调活动的系统性、持续性、有效性，以及与客户之间的互动性。 现场活动招商现场活动招商工作步骤 招商形式招商形式了解各主力业态知名品牌，与其代理商或经销商进行洽谈，提炼了解各主力业态知名品牌，与其代理商或经销商进行洽谈，提炼品牌目标客户，通过主力业态商户的引入，带动其他相关业态招商。品牌目标客户，通过主力业态商户的引入，带动其他相关业态招商。 人员安排：人员安排：主要由招商部、策划部跟进与执行，需要时销售部进行配合。主要由招商部、策划部跟进与执行，需要时销售部进行配合。 注意事项：注意事项：充分利用公司内部人员现有相关人脉资源；充分利用公司内部人员现有相关人脉资源；充分利用公司前期开发的商业项目资源，如：绿地二十一城；充分利用公司前期开发的商业项目资源，如：绿地二十一城；注重后期跟进与促进成交；注重后期跟进与促进成交； 知名品牌招商知名品牌招商工作步骤 公关招商公关招商 招商形式招商形式与银川与银川政府、工商职能部门互动，提升项目的价值；互动，提升项目的价值；与相关业态的与相关业态的行业协会？行业协会？接洽，通过行业协会的友好互动，取得相关的接洽，通过行业协会的友好互动，取得相关的业态的商家资源；业态的商家资源；人员安排：人员安排：由项目总监、招商经理等中高层团队进行公关。由项目总监、招商经理等中高层团队进行公关。工作步骤4.4.2 2 租赁执行租赁执行准备期准备期开业期开业期蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段第五阶段第六阶段准备期主要工作：准备期主要工作：1临时招商处及周边环境完工投入使用临时招商处及周边环境完工投入使用2建立招商团队建立招商团队3建立招商管理规范建立招商管理规范4招商政策的制订招商政策的制订5招商渠道及方式选择确定招商渠道及方式选择确定6现场物料的准备与执行现场物料的准备与执行7确定租赁合同确定租赁合同8商确定家公约商确定家公约/签约细则签约细则工作步骤开业期开业期蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段第五阶段第六阶段准备期准备期4.4.2 2 租赁执行租赁执行蓄客期主要工作：蓄客期主要工作：1正式招商中心开放正式招商中心开放2客户的跟踪及促成（人员外派）客户的跟踪及促成（人员外派）3各业态分工（目标分解，责任到人）各业态分工（目标分解，责任到人）4项目推广及客户信息收集、跟踪、促成项目推广及客户信息收集、跟踪、促成5目标客户的资料收集目标客户的资料收集6战略商家的推动和签约战略商家的推动和签约7项目信息的推广项目信息的推广8招商策略的调整及完善招商策略的调整及完善工作步骤开业期开业期蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段第五阶段第六阶段准备期准备期4.4.2 2 租赁执行租赁执行诚意认租期主要工作：诚意认租期主要工作：1有效品牌客户的筛选及促成有效品牌客户的筛选及促成2销控策略制订销控策略制订3内部优惠方案制订内部优惠方案制订4招商策略调整及完善招商策略调整及完善5公开租赁工作的筹备（招商中心，现场管理规范）公开租赁工作的筹备（招商中心，现场管理规范）6推广监测与客户信息分析推广监测与客户信息分析工作步骤开业期开业期蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段第五阶段第六阶段准备期准备期4.4.2 2 租赁执行租赁执行公开租赁期主要工作：公开租赁期主要工作：1明确收款方式及操作模式明确收款方式及操作模式2确定及公布租赁价格确定及公布租赁价格3销控策略的调整及执行销控策略的调整及执行4租赁现场的管理及预案租赁现场的管理及预案5合同签署管理细则合同签署管理细则6招商策略调整及完善招商策略调整及完善7推推广宣传的执行及反馈广宣传的执行及反馈8售后服务启动售后服务启动工作步骤开业期开业期蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段第五阶段第六阶段准备期准备期4.4.2 2 租赁执行租赁执行入场期主要工作：入场期主要工作：1商铺验收及相关配套事务的跟进与服务商铺验收及相关配套事务的跟进与服务2销控策略的调整及执行销控策略的调整及执行3装修及相关事务的跟进与服务装修及相关事务的跟进与服务4招商策略调整及完善招商策略调整及完善5老带新的工作开展老带新的工作开展6项目经营环境的营造项目经营环境的营造工作步骤开业期开业期蓄客期蓄客期诚意认租期诚意认租期公开认租热销期公开认租热销期入场期入场期第一阶段第四阶段第三阶段第二阶段第五阶段第六阶段准备期准备期4.4.2 2 租赁执行租赁执行开业期主要工作：开业期主要工作：1开业活动的执行开业活动的执行2剩余铺面租赁方案的实施剩余铺面租赁方案的实施3商户进场装修及相关事务的跟踪与服务商户进场装修及相关事务的跟踪与服务4招商相关资料的整理、归档移交招商相关资料的整理、归档移交5招商与物业的工作交接招商与物业的工作交接6招商与运营的工作交接招商与运营的工作交接7经营策略的建议经营策略的建议8现场招商团队撤场现场招商团队撤场工作步骤Thanks!Thanks!