物业管理费预算案物业管理费预算案二00七年十月十一日2021/9/182021/9/181 1目录uu现在状况uu服务目标及费用设想uu预算案说明uu存在问题暨建议2021/9/182021/9/182 2第一部分现在状况2021/9/182021/9/183 3现在状况1. 1.晶苑房地产在常平、香港、上海发展需要物业管晶苑房地产在常平、香港、上海发展需要物业管理提升一个档次，且在相应一段时间不落后理提升一个档次，且在相应一段时间不落后2. 2.物权法、劳动合同法出台后，对物业管理行业成物权法、劳动合同法出台后，对物业管理行业成本的增加本的增加3. 3.水费等能源费用仍有上升的趋势，使物业管理费水费等能源费用仍有上升的趋势，使物业管理费用上升用上升4. 4.房地产市场的繁荣，推动物业服务费用上升房地产市场的繁荣，推动物业服务费用上升5. 5.消费者对物业服务的期盼，要求上升，而服务的消费者对物业服务的期盼，要求上升，而服务的提升，涉及的也是成本的增加提升，涉及的也是成本的增加6. 6.行业以深圳来看，关内优质楼盘物业费大多在行业以深圳来看，关内优质楼盘物业费大多在2.82.8元元/ /44元元/ / 之间之间2021/9/182021/9/184 4SWOTSWOT分析分析S S（strengthstrength）1、小区前期开发物业费别墅在2.5元/ , ,高层在高层在2.52.5元元2 2、已经有了升价基础、已经有了升价基础3 3、有国际知名品牌物业公司在、有国际知名品牌物业公司在支撑物业费的基础支撑物业费的基础4 4、新组建，有许多设想可以达、新组建，有许多设想可以达成，一张白纸服务项目可策划成，一张白纸服务项目可策划W W（weaknessweakness）1、翰林物业属新建立，所有部门职务均会涉及，增加了本身的费用、成本及房地产的投资2、团队是新的，也有服务质量达不到设想的风险性，引起业主不满2、由于是分期开发，服务面积达不到，亏损期会延长O O（opportunityopportunity）1、幼稚园教育品牌的支持 2、香港、深圳、常平购买者对较高物业费的消费习惯3、政府已经从政府指导价为物业费备案，市场协商成为主流4、竞争对手低档物业服务及收费使高端楼盘及配套服务有一定市场T T（threatthreat）1、物业市场竞争的不规范性2、万科等品牌物业服务收费情况仍不了解，3、此次目标客户主要为常平客户，对物业服务费用较高的消费习惯不强4、前期开发区域物业服务质素不高对新区的影响2021/9/182021/9/185 5第二部分 服务策划及费用设想2021/9/182021/9/186 6传统传统综合资产服务一站式服务综合资产服务一站式服务体验式客户服务风险评估战略规划危机管理训练有素风险评估战略规划危机管理训练有素的安管专员的安管专员安保措施日常清洁、绿化建筑维修（突发性维修）客户服务（大厅接待）财务收费房地产竣工后的附属功能专业的建筑装饰维护家政服务后勤计专业的建筑装饰维护家政服务后勤计划执行环境政策针对传染病毒的卫生管理划执行环境政策针对传染病毒的卫生管理全现的预防性保养计划健康及安全全现的预防性保养计划健康及安全风险评估设备持续升级改善的资本开支风险评估设备持续升级改善的资本开支一站式礼宾服务一体化接待方案人情一站式礼宾服务一体化接待方案人情味个性化的业户关系计划味个性化的业户关系计划财务软件平台资产管理财务软件平台资产管理房地产投资使用房地产投资使用“ “俱乐部俱乐部” ”2021/9/182021/9/187 7n n项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理 通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。n n加强基础服务：安管防护加强基础服务：安管防护 从小区大门从小区大门区大门区大门入户大堂入户大堂电梯大堂电梯大堂报警系统设置五重安防系统；另外，消防报警系统设置五重安防系统；另外，消防自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为业主营造一个舒适安全的家居空间业主营造一个舒适安全的家居空间n n客服的提升客服的提升 设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值n n小区创示范小区创示范/ISO/ISO贯标，提高业主对小区信任贯标，提高业主对小区信任 行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升10%25%10%25%服务策划及费用设想2021/9/182021/9/188 8n n不是越便宜越好不是越便宜越好我们不能削弱高品质服务的影响力我们不能削弱高品质服务的影响力普遍的误解：较低的物业服务费意味着提高房地产普遍的误解：较低的物业服务费意味着提高房地产的市场竞争能力？的市场竞争能力？消积的管理方式：永久关闭夜景照明、放弃维护消积的管理方式：永久关闭夜景照明、放弃维护购买奔驰、宝马、保时捷时人无讨价还价：购买奔驰、宝马、保时捷时人无讨价还价：购买的信念：购买的信念：个人身份个人身份+ +安全性安全性+ +可靠性可靠性+ +售后服务售后服务+ +价值保持价值保持拥有高品质的服务才能保持物业价值拥有高品质的服务才能保持物业价值费用设想2021/9/182021/9/189 9费用设想序号序号项目项目收费标准元收费标准元/ / 月月1 1高层高层1818层层2.62.82.62.82 2小高层小高层1111层层2.22.62.22.63 3小高层小高层9 9层层2.22.62.22.64 4叠加别墅叠加别墅3.84.53.84.55 5会所会所3.84.53.84.56 6幼儿园幼儿园3 37 7商业商业3.84.53.84.58 8车位车位100180100180元元/ /个个 月月2021/9/182021/9/1810102008年度费用设想项目项目面积面积单价单价收费率收费率收入收入/ /年年支出支出/ /年年年度盈亏年度盈亏住宅住宅22,176.00 22,176.00 2.82.89090128374128374会所会所2911.592911.594.54.5100%100%2620426204幼稚园幼稚园3466.83466.83 3100%100%2080120801商业商业750.36750.364.54.590%90%67536753车位车位21921918018015%15%1182611826其他其他( (办证办证) )7600076000小计小计26995926995922538742253874-1983915-19839152021/9/182021/9/181111项目项目面积面积单价单价收费率收费率收入收入/ /年年支出支出/ /年年年度盈亏年度盈亏住宅住宅91210.3891210.382.82.89090770244+5770244+52189721897会所会所2911.592911.594.54.5100%100%157225.8157225.8幼稚园幼稚园3466.83466.83 3100%100%124804.8124804.8商业商业750.36750.364.54.590%90%40519.4440519.44其他其他1748.891748.893 390%90%5000050000车位车位838318018015%*315%*3个个月月67236723车位车位407407180180219*60%*219*60%*1212个月个月270864+1270864+152285228其他其他( (办证办证) )10000001000000小计小计20575042057504300300万万-100-1002009年度费用设想( (二期预计二期预计0909年年1010月月1 1日交楼日交楼) )2021/9/182021/9/181212项目项目面积面积单价单价收费率收费率收入收入/ /年年支出支出/ /年年年度盈亏年度盈亏住宅住宅91210.3891210.382.82.8909027581902758190会所会所2911.592911.594.54.5100%100%157225.8157225.8幼稚园幼稚园3466.83466.83 3100%100%124804.8124804.8商业商业750.36750.364.54.590%90%40519.4440519.44其他其他1748.891748.893 390%90%5000050000车位车位838318018030%30%5000050000车位车位40740718018060%60%500000500000其他家政其他家政150000150000小计小计38307383830738480480万万-100-100万万2010年度费用设想2021/9/182021/9/181313项目项目月收入月收入月数月数收入收入/ /年年支出支出/ /年年年度盈亏年度盈亏2008200830000300002 260000600001010万万-4-4万万200920091000001000001212120120万万6060万万+40+40万万201020101500001500001212180180万万100100万万+80+80万万小计小计306306万万170170万万+116+116万万会所20082010年费用设想综述: 2010年物业费收入380万及会所收入180万,物业支出480万,会所在100万,小计亏损在20万/年,如果家政及车场收入理想,则会持平2021/9/182021/9/181414第三部分 预算案说明2021/9/182021/9/181515n n0808年全年费用年全年费用225225万万, ,其中其中1-101-10月费用月费用152152万万,10,10月月3131日收楼日收楼( (行业操作在收楼前费用一般由开发商负行业操作在收楼前费用一般由开发商负责责) )n n0909年由于管理面积在年由于管理面积在1010月月1 1日前只有日前只有2900029000平方平方, ,其其余余7 7万平方在万平方在1010月月1 1日交付日交付, ,故收不敷出故收不敷出, ,亏损在亏损在100100万左右万左右n n20102010年管理面积年管理面积1010万万, ,年收入在年收入在380380万万, ,而费用在而费用在480480万万, ,计入会所收入后计入会所收入后, ,年度亏损在年度亏损在2020万万, ,若家政若家政业务开展顺利业务开展顺利, ,以以10001000户户10% 30010% 300元元/ /户户/ /月月=36=36万万, ,则可持平则可持平n n费用预算中人工占预算总费用的费用预算中人工占预算总费用的50%,50%,由于我们要由于我们要提高服务水准提高服务水准, ,故总体费用较高故总体费用较高预算案说明2021/9/182021/9/181616人手编制说明：详见附表n n一期为101105人其中物业80人,会所21人n n一、二期为131人,会所27人n n以上编制包括清洁、绿化人员n n人手配置以增加客服，减少安管人员，提高快速、及时响应业主服务为宗旨编制，增设了区域管家5人，装修事务专员1人，设施开通专员1人，品质及文化专员1人，让业主体验到物业高效、专业的服务预算案说明2021/9/182021/9/181717预算案说明-年度公共水电费项目项目数量数量计算公式计算公式小计小计园林灯、路灯园林灯、路灯200200个个200200个个0.04KW12H30D120.04KW12H30D12个月个月0.610.61元元/ /度度2.12.1万万电梯、电梯、1717台台17 15KW2H30D1217 15KW2H30D12个月个月0.610.61元元/ /度度1212万万梯间灯梯间灯318318个个3180.04KW12H30D123180.04KW12H30D12个月个月0.610.61元元/ /度度3.43.4万万大堂大堂 架空层灯架空层灯200200个个200200个个0.04KW12H30D120.04KW12H30D12个月个月0.610.61元元/ /度度2.12.1万万厅前灯厅前灯318318个个3180.04KW12H30D123180.04KW12H30D12个月个月0.610.61元元/ /度度3.43.4万万水景水费水景水费25002500立方立方2500425004次次/ /年年33倍倍2.82.8元元/ /立方立方8.48.4万万绿化用水绿化用水4000040000400004000011吨水吨水/ / 年年2.82.8元元/ /立方立方11.211.2万万冲洗地面用水冲洗地面用水2.42.4万万2.42.4万万 1 1吨水吨水/50/50 次次1212次次/ /年年2.82.8元元/ /立方立方1612816128办公用电办公用电50005000元元/ /月月6 6万万其他节日用电其他节日用电 水泵房用电等水泵房用电等1010万万冲洗车库用水冲洗车库用水18183 18183 1.81.8万万 1 1吨水吨水/50/50 次次1212次次/ /年年2.82.8元元/ /立方立方1.21.2万万车库用电车库用电18183 18183 以以10 10 配置灯一具配置灯一具,40W,40W,另半地下室共另半地下室共22002200个灯个灯2323万万小计小计85.585.5万万2021/9/182021/9/181818第四部分 存在问题暨建议2021/9/182021/9/181919 物业费用物业费用中除了人中除了人工费用占工费用占50%50%左右，左右，节省人员节省人员建议如下建议如下存在问题暨建议公共水公共水电费用电费用占费用占费用的的20%20%，对公共对公共水电建水电建议如下议如下1.少设计出入口且合并部分出入口，如人行与车行出入口合并在南2栋与4栋中间,用2个人/班来守护;2.加强智能化安防的设计,如人行出入安装刷卡系统及与监控中心住户的对讲主机;如车场设计自动道闸及收费系统3.设计周边红外、探头、巡更系统，减少后期安管人员配置4.大堂及电梯车库均设置探头,减少安全隐患1.水景、泳池的水可否用于浇灌绿化，然后再向水景补水，保持水景的流动性，减少洗水景的频率，水景以25000立方，泳池以1000立方，计可节约年水费约5万元2.绿化浇灌以喷淋为主,节约人工及用水,且需安装水表3.车库用电线路设计为两路,白天及夜晚开启不同的线路,节约用电4.路灯.园林灯也需多线路控制,安装电表5.梯灯.电梯前室.大堂灯除消防要求的照明外,其他建议用感应灯并采用节能灯具2021/9/182021/9/182020n n物业办公场所事宜物业办公场所事宜1. 1.客服中心及相应各部门办公室建议集中客服中心及相应各部门办公室建议集中, ,便于提高便于提高联系及工作效率联系及工作效率2. 2.监控室预留二期监控室预留二期 三期的线路三期的线路( (监控监控 对讲对讲 消防消防 背背景音乐等景音乐等) )3. 3.在公共地方在公共地方( (如部分架空层首层设计公共洗手间如部分架空层首层设计公共洗手间) )4. 4.对于工程对于工程 清洁清洁 绿化绿化 安管的办公安管的办公 仓库事宜也需仓库事宜也需提前考虑提前考虑5. 5.设备房应考虑外间的值班室设备房应考虑外间的值班室, ,便于日常记录便于日常记录 休息休息 工作工作存在问题暨建议2021/9/182021/9/182121若不实施一费制,则建议将公共水电费另计,85万/年,建筑面积为100088,每月水电费分摊约为0.70.8元/,则建议n n管理费为2元/(不包括公共水电费,每月抄表分摊)n n但此收费与国家物业管理费收费办法中明确包括公共水电费相抵触n n需下一步与东莞物业协会物价局房管局等部门沟通后再定存在问题暨建议2021/9/182021/9/182222期待您提出意见谢谢!黎宇清黎宇清yqlicrystal.com.cnyqlicrystal.com.cn137-12-511-911137-12-511-91183335030-80383335030-8032021/9/182021/9/1823232021/9/182021/9/1824242021/9/182021/9/1825252021/9/182021/9/1826262021/9/182021/9/1827272021/9/182021/9/1828282021/9/182021/9/1829292021/9/182021/9/183030