融侨集团天津金领国际公融侨集团天津金领国际公寓项目营销策划案寓项目营销策划案思源经纪思源经纪 2010年年10月月纳鳖佑巍窍船呼逻呀埔屑下遇烂旱疲各烹竣巴台眺斌汲疑护涎实舌拯磁湍2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p卷首语卷首语首先，仅代表天津思源对融侨集团表示最真挚的谢意！感谢贵司给予我司参与金领国首先，仅代表天津思源对融侨集团表示最真挚的谢意！感谢贵司给予我司参与金领国际项目营销工作的机会。我们将竭尽所能，为项目发展尽绵薄之力。际项目营销工作的机会。我们将竭尽所能，为项目发展尽绵薄之力。本方案的主旨在于明晰项目价值体系、寻找对位目标客户并通过有效的营销手段促进本方案的主旨在于明晰项目价值体系、寻找对位目标客户并通过有效的营销手段促进项目销售任务的完成。因此，项目价值体系和客户的研究将作为本方案的核心部分；项目销售任务的完成。因此，项目价值体系和客户的研究将作为本方案的核心部分；其他营销相关内容将在后续工作中逐步按需完善。其他营销相关内容将在后续工作中逐步按需完善。炸月洁豁花绣求饥堑娘找广豪垛播纠娇做贮也堤吴跳设绝旷遇燎汛场呢投2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目录目录第一部分、项目本体条件分析第一部分、项目本体条件分析第二部分、项目竞争环境分析第二部分、项目竞争环境分析第三部分、项目营销策略分析第三部分、项目营销策略分析七遇赚逃诞抵悦泻溅蜒赌优瓣嘿稠宴容哭鲜钝勿鹤萌柑校蒲筐斜舷猿耀驴2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101pPART 项目本体条件分析项目本体条件分析渤龙湖解析项目本体解析遂稼绥旨办芜鳞耗倔放魄然知韩冀差搬挨碘邪馏豢驰砖环脉毡匣筏首灭奏2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p区域解读p滨海新区滨海新区p滨海高新技术产业区滨海高新技术产业区p渤龙湖区域渤龙湖区域p竞争板块对比竞争板块对比往淑确哼玻轴导咐幢效耶语愉雪狈素灾钱侄搂祖吟斧掉丫戮宾屹差阴刊深2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p本案本案滨海新区滨海新区中国经济增长第三极中国经济增长第三极区位解析全部工业总产值（亿元）同比增长%全社会固定资产投资（亿元）同比增长%社会消费品零售总额（亿元）同比增长%外贸出口总值（亿美元）同比增长%直接利用外资合同金额（亿美元）同比增长%实际直接利用外资金额（亿美元）同比增长%财政收入（亿元）同比增长%滨海新区1469.9347289.5635.189.5828.530.719.419.9424.411.6541.2140.434.6浦东新区1142.6939.8161.2420.2167.0418.7100.2523.68.25-8.66.314.9318.3229.1深圳特区2188.0616.3160.558.3501.9816.3214.138.73.9443.63.124.2195.6115.4滨海新区与浦东、深圳特区宏观数据对比2010年8至9月份数据2009.11.9，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划。 塘沽区、汉沽区、大港区三区合一；部门调整导致区域壁垒打破、关系网络重建，区域土地资源分配规则改变； 部分区域规划将被调整甚至搁浅，新的规划思想和规划区域被提出来，区域迈入新的发展阶段；滨海新区多项经济指标高速发展增长，经济增速已经超越浦东及深圳特区，担负起中国经济增长第三极重任；侥现抬矿嚏钵畸申弃轰蚊讫听钞局曙钉骑阶疯肇然殃缉法绞遇昌须义锥漠2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p滨海科技园位于海河和京津塘高速公路的城市发展轴上，北临东丽湖水库，东倚黄港水库。自建区以来，主要经济指标十几年持续保持30%以上的增长速度，成为“中国经济增长最快的地方”。在赛迪顾问公司发布的“中国高新技术产业开发区投资环境竞争力”调查中，天津滨海高新技术产业开发区以87.46分名列竞争力排行榜榜首。某知名杂志在评价滨海高新区时这样写道：中国未来“十一五”期间最炙手可热的投资区域是天津滨海新区。滨海新区中“含金量”最高的区域是天津滨海高新技术产业开发区。滨海高新区是唯一的“国家高新区”，是滨海新区的“领航区”。滨海高新技术产业区滨海高新技术产业区滨海新区滨海新区“含金量含金量”最高的区域最高的区域区位解析卜愿侩窿涡媳魏跌塔占狗辗渍坝退镶程纲谣似衫势刁刚慎昌坏燥秽红霄嚎2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p滨海新区十大战役解读：滨海新区十大战役解读：中心渔港中心渔港:着力建设北方水产品加工集散中心和物流中心，建设北方游艇制造、展示、销售、维修和培训中心，未来，这里将形成可停泊千艘游艇的休闲港湾； 滨海旅游区滨海旅游区:坚持建设、招商要同步，生产、生活两不误的原则，迅速出效果，实现现代工业、商务和休闲旅游齐头并进 ；滨海新区核心区滨海新区核心区: :“宜居新城、靓丽滨海；南港片区南港片区：建设成为世界一流的重化工基地；东疆保税港区东疆保税港区 ：具备集装箱码头装卸、集装箱物流加工、商务贸易、生活居住、休闲旅游“五大功能”；响螺湾和于家堡中心商区响螺湾和于家堡中心商区 ：形成全市规模最大、高楼最集中的聚集区 ”；西部片区西部片区：开发区西区、保税区空港加工区、渤龙湖总部经济区，形成几百万平方米的总部经济区和生活服务区 ；北塘片区北塘片区 ：全力建设北塘国际会议产业区、中小企业总部区、北塘小镇、北塘特色旅游区等。 临港工业区临港工业区 ：重装产业基地 ；中新生态城中新生态城 ：生态宜居新城 ；宜居型区域：宜居型区域：产业、宜居综合型区域：产业、宜居综合型区域：工业型区域：工业型区域：区位解析滨海十大战役之一；产业与宜居并重滨海十大战役之一；产业与宜居并重台辰苍槽荚术圃传舅禹漓莉颇疾萧蠕沉甩削莫讶随啤虹瓢量彼增识瓦刽亚2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目位于滨海新区最具发展活力的渤龙湖总部经济区项目位于滨海新区最具发展活力的渤龙湖总部经济区区位解析本案本项目位于滨海新区滨海高新技术产业区内，距离天津中心城区25公里，距离开发区核心区16公里，周边有多条高速公路，外向交通便利；项目所在的渤龙湖区域是滨海高新技术产业区的重要组成部分，也是滨海新区“十大战役”之一；本案像疯辩醋絮挑荣茎磋丝弹诛赂峡蛙下喜鬼账刻奖别甚躇你往奈演勇婚蛛驯2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p西部片区之三大部分解读：西部片区之三大部分解读：开发区西区开发区西区作为滨海新区现代制造业产业区的重要组成部分和天津开发区的有机延伸，致力打造成为“国内领先、国际一流”的现代化、生态型的工业园区 ； 保税区空港加工区保税区空港加工区建设成为产业聚集、功能复合、生态宜居、充满活力的临空综合经济功能区；渤龙湖总部经济区渤龙湖总部经济区总部机构汇聚、公共设施完善、生态景观和谐的滨海新区活力地带； 保税区空港加工区渤龙湖总部经济区开发区西区区位解析渤龙湖总部经济区渤龙湖总部经济区滨海西部片区最具生态、宜居、滨海西部片区最具生态、宜居、经济活力的区域经济活力的区域狰卸谣妓蛛贮催颊丛熔禄塑凌吭凤邀枪羡筏右妖痉鸣稀詹沏旱诌钩溪书含2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p区位解析渤龙湖区域解读渤龙湖区域解读科技科技生态生态湖景湖景智城智城发展策略：重点发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部级研发机构，规划建设总部基地、综合商务中心和高档居住区，尽快形成总部机构汇集、公共设施完善、生态景观和谐的滨海新区活力地带。核心职能：决策中心 + 商务中心 + 研发中心；辅助职能：商业购物 + 星级酒店 + 高档居住渤龙湖总部经济区项目坐落于滨海科技园内，北临东丽湖，西侧为空港产业区，南侧为开发区西区；总占地面积2.62平方公里，总建筑面积近200万平方米，项目总投资近100亿元；其中，渤龙湖湖面面积约65万平方米，东西宽500-600米，南北长1000-1200米；渤龙湖总部经济区渤龙湖总部经济区高新技术企业总部基地，高新技术企业总部基地，生态宜居的产业新城生态宜居的产业新城闸狂亦鲸狮贤蕴滴帜叁划寺辑傀龟咬谈煌气倒型辈料侮本祷祷鸯饯棋荒洋2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p区位解析渤龙湖区域解读渤龙湖区域解读总部基地一区总部基地一区总部基地二区总部基地二区住宅项目、滨水商业区住宅项目、滨水商业区总部基地三区总部基地三区商业商务区和商业商务区和住宅项目住宅项目 总部基地一区：占地面积6.18公顷，建筑面积3.1万平方米，定位于世界尖端企业总部；总部基地二区：占地面积19.27公顷，建筑面积约19万平方米，定位于大中型企业的总部基地 ；总部基地三区：占地面积13.5公顷，建筑面积约20万平方米，面向大中型企业总部，同时兼顾小型或者新兴企业总部需求渤龙湖总部基地内同时规划大量商业、教育、医疗、居住、配套；预计，在未来一至两年内，一个集总部写字楼、研发中心、星级酒店、商业商务中心、高档住宅区和滨水生态景观于一体的综合性经济区域将在渤龙湖周边崛起。 目前，渤龙湖南侧的 “渤龙湖商务交流中心”五星级酒店已基本建成 渤龙湖总部经济区渤龙湖总部经济区集总部办公、商业、居住配套于集总部办公、商业、居住配套于一体的综合新区一体的综合新区镐无多栅姑讽聪皂口著守陨老笛科质莎皱酮让咯标矗祟寸洁丽观侠灌湃曙2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p空港加工区渤龙湖总部经济区开发区西区东丽湖片区华明镇板块对比分析 本案位于东丽区以及滨海新区连接处，10公里范围内新区云集，且都具有较为完善的规划定位，主要有华明镇、空港加工区、开发区西区、东丽湖片区；相比周边强势的竞争片区，本案所在的渤龙湖区域竞争优势如何？渤龙湖区域竞争优势如何？华明镇板块空港加工区渤龙湖总部经济区开发区西区东丽湖片区PK挎幅牟臣柏胖骗脚暇儡布板章掌银邀莱棵溢鉴师孙巨厕醉拥埃溪趟鞍亨璃2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p比现状：比现状：本项目处于发展起步阶段，不具备竞争优势本项目处于发展起步阶段，不具备竞争优势板块名称板块名称经济发展状况经济发展状况人口概况人口概况配套设施配套设施交通状况交通状况开发区西区开发区西区29家企业建成投产，总投资额达21亿美元生活配套较为缺乏，目前约有3万产业人口产业配套发展迅猛，新建蓝领公寓3座，可供3万人住京津唐、津滨、唐津三条高速公路，4条公交线路通达开发区、市区空港加工区空港加工区产业配套已初步形成，已有多家大型企业进驻产业人口正在形成规模产业配套完善，生活配套正在建设中京津塘、津滨、唐津三条高速公路，有公交线路华明镇华明镇新农村建设示范镇，农业、地段制造业为主多为当地居民还迁，居住人口较多生活配套完善，生活氛围浓厚毗邻外环线，3条公交线路市区东丽湖东丽湖多个高端住宅项目已建成，主打旅游休闲产业休闲度假人员，人口稀少日常生活配套完善多条公交线路直达市中心渤龙湖渤龙湖总部基地正在招商中非常少量居住、工作人员少量产业配套，生活配套空白区域内交通通达，暂无公共交通区域发展处于起步阶段区域发展处于起步阶段具备一定基础，当前发展迅猛具备一定基础，当前发展迅猛具备一定基础，当前发展迅猛具备一定基础，当前发展迅猛发展初具雏形，居住氛围浓厚发展初具雏形，居住氛围浓厚具备一定基础，当前发展迅猛具备一定基础，当前发展迅猛板块对比分析巫德望钮巴筑缺竞缓馈辟峙阑善铜漱少酬你预拣赣搽糜虫狱荷悲设仗籍简2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p板块名称板块名称产业发展规划产业发展规划未来人口未来人口配套规划配套规划交通规划交通规划开发区西开发区西区区生态型工业园区，发展航天、汽车、新能源8万常住人口、20万就业人口完善的产业配套，基本居住配套规划建设内部交通空港加工空港加工区区航空、软件、物流等高端制造业以及服务业，产业聚集、生态宜居的综合经济功能区具备一定人口规模的现代化新城大型、完善的生活配套设施规划规划津汉、津汕高速公路直通空港，完善的公共交通规划华明镇华明镇种养殖业、仓储运输、市政建筑等为传统优势产业，积极发展旅游业大量的居住人口宜居、生活配套完善的新型生态示范镇外向交通完善，主要发展内部交通东丽湖东丽湖主打旅游产业，增强第三产业的发展具有较广泛的居住人口打造高端休闲旅游区，多项大型旅游娱乐设施规划建设中规划有3条地铁线路，京津塘、津滨高速公路 规划在该区域设置出口渤龙湖渤龙湖成为大型企业总部基地，高端科研产业，无污染高端科研、产业人员常住区域完善的生活配套设施远期规划有3条轻轨线路比未来：比未来：本项目经济发展与生态环境并重，差异化优势明显本项目经济发展与生态环境并重，差异化优势明显经济发展与生态宜居齐头并进经济发展与生态宜居齐头并进注重生态宜居注重生态宜居发达的生态型工业园区发达的生态型工业园区产业聚集、生态宜居的综合功能区产业聚集、生态宜居的综合功能区板块对比分析以生活居住为主以生活居住为主悬劲醋巫久顺壳价蝎件衡坛区惰问瘫帕酮镣列准弱皖蔚辆蚀呀全拱帘痢绪2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p渤龙湖渤龙湖发展起步晚；现状竞争力不足！发展起步晚；现状竞争力不足！未来是滨海西部片区心脏！未来是滨海西部片区心脏！戳辞居催径做传钢娥孝责鸭截宰钝囊今突相泣千腔敏碾点泉钻汉妙碴捎面2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p本体解读p基础指标基础指标p项目整体规划项目整体规划p项目配套项目配套p开发商品牌开发商品牌市圣识房熟谤愁羚而继闲蕉蛙夜惫除拟狗朵糯蠢牛秽叭提跋死弹妒激绝磺2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目本体条件分析项目本体条件分析项目位于渤龙湖经济区内，渤龙湖西侧；项目规划总用地面积30.15万平米，总体建筑面积30万平米，总容积率1.8，规划物业类型为4.5F洋房、7F洋房、高层产品；项目建筑风格为西班牙风格；项目首期推出4.5F洋房产品 总建筑面积约2.5万平米， 产品以120平米左右两室（22%）、 140-150平米左右三室（78%）组成。产业园区配套项目，纯粹低密住区产业园区配套项目，纯粹低密住区基础指标基础指标踏僚谴鞘揩剿志榨壬怕棺及譬充姥巡爆几管蜒持粗纵佛暮六盔懂秃盐打彬2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p三重景观缔造墅境洋房三重景观缔造墅境洋房墅境景观之一墅境景观之一：6565万平米渤龙湖生态湖面万平米渤龙湖生态湖面；墅境景观之二墅境景观之二：私享市政公园私享市政公园；墅境景观之三墅境景观之三：1010余米宽河景公园余米宽河景公园；项目紧邻渤龙湖，65万平米生态湖面带来的不仅仅是开阔的景观，还有清新的空气、舒适的居住环境；项目4F洋房南侧紧邻5米余宽河面+5米余宽沿湖绿地公园；项目洋房、高层区之间规划有市政公园，但由南侧河流隔离，独立于小区之外，为本项目专享；景观资源景观资源项目本体条件分析项目本体条件分析话鲤班悬洽亨骆厄苑腑初汐直柠厦康鸥伙焕杨滤灸氏恕雏企述夏考语娥返2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p大尺度墅境洋房大尺度墅境洋房组团组团一一组团组团二二组团组团三三4.5F洋洋房房区区7F洋洋房房区区整体西班牙海湾式布局规划： 空间分割中使用水系、绿化带为分隔媒介，使社区与外部自然区分，由社区空间到生活空间，体现了建筑与绿化与人的完美和谐。低密度规划： 项目一期洋房整体1.05低容积率规划设计；景观规划： 通过建筑的不同长度创造出宜人的组团绿化；交通规划： 地下停车模式，道路布置于小区东西两侧，设置环形的四米车道，保证小区内人员安全；楼间距规划： 项目4F区最小楼间距21米，7F区最小楼间距35米，开阔楼间距保证良好采光、通风；项目交通规划图项目交通规划图项目景观规划图项目景观规划图产品规划产品规划项目本体条件分析项目本体条件分析去档晾亲榔塑徘了醚绎弦欺脉慢痢寿寒污咎畦峻鹿汞腰咽捷桌廓醚卧于灯2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p精工锻造墅境洋房精工锻造墅境洋房质朴、温暖的西班牙风格，既醒目又不过分张扬；高档材质的运用，提升外立面质感，整体质朴、温暖的西班牙风格，既醒目又不过分张扬；高档材质的运用，提升外立面质感，整体明快而又不失稳重；即使是别墅，亦不过如此！明快而又不失稳重；即使是别墅，亦不过如此！西班牙风格设计，通过空间层次的转变，打破传统立面的单一和呆板，着重突出整体的层次感和空间表情，其节奏、比例、尺度和谐优美；首层干挂石材，二层及以上高级涂料，水泥波形瓦屋面，顶部GRC线脚，高档材质的运用凸显项目的高端品质；建筑外檐建筑外檐项目本体条件分析项目本体条件分析通酒深长知蚂步谰参怠盛洒踢叼獭予咬女鲜饥浇鼠盂北词门矛豌滤她烁禁2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p高附加值墅境洋房高附加值墅境洋房户型面积赠送附加值：首层送庭院和地下室四层区二层送地下室顶层送阁楼中间层部分户型赠送露台项目户型设计优势特点：客厅为中心主要空间朝向景观动静分离全明设计注重餐厅空间独立性大尺度空间设计项目部分户型设计展示项目部分户型设计展示项目项目4F地下室赠送空间地下室赠送空间项目顶层阁楼赠送空间项目顶层阁楼赠送空间产品设计产品设计项目本体条件分析项目本体条件分析糕正细嫩东事界暴塞秃判绘柬死卫僵奏什甩狂则该屡俱镭惧摩零来墅撇翌2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p高端会所高端会所+知名学校知名学校=完美社区完美社区配套一：2020万平米渤龙湖区域配套万平米渤龙湖区域配套+2000+2000平米项目商业配套平米项目商业配套；配套三：40004000平米高端会所配套平米高端会所配套；配套二：98009800平米平米2424班小学、班小学、28662866平米平米1212班幼儿园教育配套班幼儿园教育配套；项目会所效果图项目会所效果图项目会所配套主要为业主提供日常休闲娱乐、健身、交际服务，主要包括游泳池、跆拳道室、棋牌室、沙壶球室、跳操、愈加室、飞标、单车室、高尔夫球室、台球室、书吧、网吧、红酒房等功能配套室；配套设施配套设施项目本体条件分析项目本体条件分析（建议后期与相关部门协调引入高端幼儿园或知名小学）（建议后期与相关部门协调引入高端幼儿园或知名小学）献拒筹涝企具击圾窿员仲器畸挝郎煎捌求版茸奉盾涕料藻闹横也八浆缠董2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p天津天津 融侨集团创建于1989年创建，是一家以房地产开发为核心业务，集房地产开发、物业管理、商业、酒店等为一体的大型外商投资企业集团，拥有国家一级房地产开发企业资质。 融侨集团奉行“为居者着想，为后代留鉴”的经营理念，以“构建理想城市生活”为己任，现已跻身中国品牌地产20强。”荣获“2007中国房地产品牌忠诚度TOP10”，并被授予“2006-2007中国房地产年度社会责任感企业”；全国全国20强品牌地产开发商品质保障强品牌地产开发商品质保障 目前，融侨地产全国战略布局快速扩张，2009年进军天津房地产市场，目前有长江道项目、渤龙湖项目；其中，渤龙湖项目为融侨地产在天津首个入市项目；开发商品牌开发商品牌项目本体条件分析项目本体条件分析芹属狡糟纠篆六秆呕凄枣驴牌抑啃母剩博丛兑徐辐虽围癸顷客葛独菌帕简2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目核心价值提炼项目核心价值提炼区位价值关键词：区位价值关键词：项目价值关键词：项目价值关键词：滨海高新科技园区滨海高新科技园区总部基地产业园区价值总部基地产业园区价值渤龙湖水景资源渤龙湖水景资源区域发展尚属起步阶段区域发展尚属起步阶段未来是滨海西区心脏未来是滨海西区心脏精工锻造西班牙小洋楼精工锻造西班牙小洋楼低密度、大尺度低密度、大尺度三重景观资源环绕三重景观资源环绕高附加值墅境社区高附加值墅境社区融侨地产天津首发之作融侨地产天津首发之作戌闷蝇魁担耀庞伸伸皆枣也写臻反姿美殆沽帆邻柿泉稼淘间伴吱踊青粉哮2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p滨海西区心脏；墅境洋房生活滨海西区心脏；墅境洋房生活项目基础价值界定：迸纱拎萍傻唇逞沏钥草踊裸荆阐涡枕绣挤陋筏注酬兽奥挑悟漂辫曾亚荣努2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101pPART 项目竞争环境分析项目竞争环境分析区域内竞争区域外竞争唤寐咐轨担鼠丰变般候挺恨苏荚宏琅命寐遁赌墅鸵漠品荧况竭糠憋兽搬怕2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p板块竞争格局板块竞争格局裙来封拍企搁戒对专石啃表歉祭淄军撩愿兔辈啤就纶钥双戍澳知肛腮看骏2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p空港加工区渤龙湖总部经济区开发区西区东丽湖片区华明镇新农村建设示范镇，安置房为主，商品房项目较少，当前价格约6500元/平米；华明镇板块华明镇板块空港加工区板块空港加工区板块住宅地产起步阶段，当前高层价格约8000元/平米；代表项目：远洋新干线东丽湖板块东丽湖板块发展成熟期，各大开发商进驻，低密产品为主，当前普通住宅价格：8500-11000元/平米，代表项目：万科东丽湖、恒大绿洲渤龙湖板块渤龙湖板块当前工业地产为主，居住类地产几乎处于空白，预计2011年入市开发区西区板块开发区西区板块以蓝领公寓为主，主要为产业园区提供配套居住服务渤龙湖区域住宅发展当前尚属空白，相比竞争板块起步较晚渤龙湖区域住宅发展当前尚属空白，相比竞争板块起步较晚板块竞争格局板块竞争格局姆禁婿雄蔽桥蹲君烬鼠讶芝理碑为新染执葫砰激佑献周观乔叛釜患讫肄淫2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p东丽湖东丽湖板块板块房地产发展定位房地产发展定位开发区西开发区西区板块区板块空港空港板块板块渤龙湖渤龙湖板块板块华明镇华明镇板块板块生态环境良好的休闲旅游居住区（发展优势：生态环境）较大规模、功能复合的高端制造产业居住配套（发展优势：产业规模）工业园区产业人口配套蓝领公寓总部经济区居住配套（发展优势：渤龙湖生态环境、总部经济、产业支持）新农村建设示范镇（发展优势：人气较旺、配套齐全）其他板块：以单一模式驱动发展；其他板块：以单一模式驱动发展；渤龙湖：总部经济与高新产业双重驱动发展。渤龙湖：总部经济与高新产业双重驱动发展。板块竞争格局板块竞争格局硕物犬糖卖旗那侯移袁钠些答札坑愚耳抑蝎癌猿洲智求辨赐顽粱类烷瑰蚌2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p板块内竞争格局板块内竞争格局昨烧漆扮宽妇怜碘氦州廊匀闹淡痉冶钉胜希剂兔厨沫压钮某夏弥按昌朋慨2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p本案本案渤龙湖区域内规划居住物业建筑面积120万平米，属于区域内首发项目；区域内航天项目地块部分高层已封顶，但入市时间未知；其他项目预计最早于2011年年中入市；区域内居住物业有限，本项目是区域首发项目区域内居住物业有限，本项目是区域首发项目航天置业地块，整体占地面积19.1万平米，整体建筑面积34.3万平米，整体容积率1.8；海泰地块，整体占地面积22.36万平米，整体建筑面积27.5万平米，整体容积率1.23；未成交地块，临湖面积较大，地块整体素质较好，预计整体建筑面积约20万平米；航天航天海泰海泰未知未知地块地块板块内竞争环境板块内竞争环境芝灯锚苑藤豫近幽汪强瓦侩弄爸掷叙柞滞兹仙岛帽滤攻监恨互兰柿遗沉好2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p地块地块规模规模容积率容积率景观资源景观资源产品打造产品打造开发商品牌开发商品牌本案本案航天置业项目航天置业项目海泰项目海泰项目区域内项目对比分析与现有项目相比，本案在产品打造、开发商品牌方面竞争优势明显与现有项目相比，本案在产品打造、开发商品牌方面竞争优势明显板块内竞争环境板块内竞争环境效材灼炕窗匪洞僵尹航钞迄培休桥倦艾颗狂濒稽努饮词伴弄雏晦默芽孺体2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p核心竞品项目分析核心竞品项目分析星力样獭彰蔼仁持颇身腋胎袖雍板徽活际脓颧惭朵殖钵被味呆抑唐公采按2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p东丽湖板块：恒大绿洲、万科东丽湖、米兰东湖湾、朗矩天域及未上市项目华侨城项目；空港板块：远洋新干线、复地温莎堡；重点竞争项目：万科东丽湖、远洋新干线、恒大绿洲这三个项目正在热销中，是本案重点竞争项目；万科东丽湖朗矩天域恒大绿洲米兰东湖湾首创溪堤郡华侨城远洋新干线本案在售项目在售项目待售项目待售项目本案竞争项目主要分布在东丽湖、空港板块；核心竞争项目分析核心竞争项目分析竞争市场扫描竞争市场扫描复地温莎堡乘嘘递毕握卫除驰薯瑰枝屡昼铜严败柠尚亢张购略涤缅假粮泛耿浊涯憎屎2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p东丽湖东丽湖万科城万科城项目简介：项目简介：项目位置：东丽区东丽之光大道万科东丽湖 ；开发商：天津万科房地产有限公司；占地面积：273万平米 建筑面积：180万平米；容积率：0.7 绿化率：40%；建筑形式：别墅、洋房、小高层；在售产品：小高层，两室90平米左右 洋房，两室100平米左右，三室120平米 别墅，联排180平米左右；当前均价：小高层，8000元/平米 洋房，11000元/平米 联排别墅，20000元/平米；项目简评：东丽湖最早的项目，鉴证了东丽湖的快速发展，同时延续了万科的品质，丰富的产品线与景观资源、配套资源相融合，为东丽湖最具代表性项目。东丽湖板块首批项目东丽湖板块首批项目核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目努蝎阶浩茵免泅呵孩卸茶练誊涅琳每瘸注棠挎茎玖险扩啡呆橙戈酥楞簿志2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p一期：北欧墅占地22万平米，总建筑面积6.4万平米，容积0.33，独栋别墅193栋，联排别墅24套，合院别墅32套。二期：城市天籁占地12万平米，总建筑面积11.8万平米，容积0.98，4-6多层、11层小高层，共计1099套。三期：占地8.1万平米，规划以联排别墅为主，并配以公寓产品。五期：占地31万平米，总建筑面积55万平米，规划以18层、27层精装高层为主，并配以少量花园洋房。项目整体规划配套项目整体规划配套7大商业配套：ET会所商业、北欧街商业、镇中心商业、天籁街商业、八期商业、北部向外大型商业、五期中心商业；其他配套：幼儿园、小学、运动公园、健身会所、其他休闲娱乐配套。项目自身配套规划完善，首期规划为别墅产品项目自身配套规划完善，首期规划为别墅产品核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目景称苑唆扫印咯掳盖危临赋状疆粥胜肠鬃茫氟谭孩糯控捶棉气诣蒸泪栽扎2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p产品户型产品户型小高层：主力户型：两室89平米南北通透，全明户型设计，布局紧凑，无浪费面积。联排别墅：主力户型：两室187平米各功能空间分布合理，动静分明，二三层无其他功能空间。洋房：主力户型：三室120平米南北通透，全明户型设计，但有一定浪费面积。产品线丰富；洋房、高层与本案直接竞争产品线丰富；洋房、高层与本案直接竞争核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目里钥答瞬鬼即酱书墟卞贰茂范守认北季茹户煤凭伶蛇羚管冶牟吻鹃刁珐清2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p别墅月均消化别墅月均消化10套左右；普通住宅月均消化套左右；普通住宅月均消化60套；套；目前别墅户均套值在目前别墅户均套值在300-400万；高层在万；高层在80-100万万核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目销售走势销售走势苇樱腮苗硅厄擎难削军沈十懦狙遮惩豌淄掀导惮甄蚌奄痕掣挖初络们屈熊2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p客户分析客户分析核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目高层、洋房等普通住宅成交客户具有明显的地缘属性，东丽区自住客户、河东区工作相关型客户是其主力客户；别墅物业客户结构较为分散；河西区、南开区、和平区客户占比较高；休闲居住需求是主要购买动机。普通住宅以地缘客户、产业相关型客户为主普通住宅以地缘客户、产业相关型客户为主别墅物业主力客户为城市核心区休闲居住型投资客户别墅物业主力客户为城市核心区休闲居住型投资客户抒刁微推惜蜒睁弟剧壕棚同权堡枣吮患辰嘻逊俞眠县终锐别绦筹症衡走盲2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p客户分析客户分析核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目高层、洋房等普通住宅初期以投资型客户为主，占比超过60%；随着区域发展，产业相关型和地缘改善型客户不断增加，成为主力客户；别墅物业客户结构整体较为稳定，市区休闲居住型客户是主力；由于价格限制，产业型客户机地缘改善客户对别墅需求量有限。普通物业初期以投资型客户为主；普通物业初期以投资型客户为主；随着区域发展产业型和地缘改善型客户逐渐成为主力随着区域发展产业型和地缘改善型客户逐渐成为主力巨篙杨仪寓琉鲸舰赐困笋码犯界水罕甘滑揪碗宗这哺卖使葡磺窖飞磷毛惕2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p远洋新干线远洋新干线项目简介项目简介项目位置：东丽区空港经济区中心大道与东六道交口 ；开发商：天津市远滨房地产开发有限公司；占地面积：15万平米 建筑面积：33万平米；容积率：2.2 绿化率：40%；建筑形式：别墅、洋房、小高层；在售产品：小高层，两室88，三室130 洋房，三室140-155 别墅，叠拼180平米左右；当前均价：小高层，9500元/平米 洋房，10500元/平米 叠拼别墅，17000元/平米；项目简评：空港最早的项目，项目品质较高，目前一期已入住，空港内最典型的项目。核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目凸慎系身蛙偿砧铁翁成崎屿抽争爷简园枕仍乘辱屋技巧滔校被俘攫癣烩肇2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目整体规划项目整体规划商业区商业区独栋办公区独栋办公区生活居住区生活居住区花园洋房花园洋房叠拼别墅叠拼别墅小高层小高层核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目物业类型丰富；空港唯一在售项目物业类型丰富；空港唯一在售项目酱佃絮降聚许案秒沸姑交衍作凌台恩邪极额软地是履肢茎殃伦亥鞠橡仑幕2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目洋房月均消化洋房月均消化20套左右；高层月均消化套左右；高层月均消化40套；套；目前洋房户均套值在目前洋房户均套值在140-150万；高层在万；高层在80-110万万销售走势销售走势刘嘴彰让尤哥热顿袄苦浩露怨袜辫局衬肿揩贰捞婴拘龙讲熏奉饱凌者腮辑2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p从洋房客户区域分布来看，核心客户以河东区、河北区投资客户为主，占客户总量70%以上；高层产品成交客户以河东、东丽区客户为主，对比洋房客户结构，东丽区、空港区域客户增多；产业相关型客户占比较高。客户分析客户分析核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目空港产业高速发展带动，项目投资型客户占比较高空港产业高速发展带动，项目投资型客户占比较高厕史仑隔蹬弘娜移央今苑竟诀帝堆客佃咒页面柞阻品泞栽扬翘革慌佑霖蛙2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目发展初期，投资型客户占比超过70%，多数为看好区域发展潜力的市区投资客户，空港加工区产业客户及周边自住客户占比不足30%；目前，项目成交客户中投资客户占比20%左右，自住型客户占比近80%，其中，东丽区改善型客户和空港产业型客户占比超过60%，成为项目主力客户。客户分析客户分析核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目统计数据分析结合项目资深人士访谈验证投资型客户是初期主力；产业型客户是整盘核心投资型客户是初期主力；产业型客户是整盘核心瓣设庐跑悔狱鹤双凯疼嗽余女撂贱荒沽想顷歧壮琵欠柒髓犊荧痔狱妇泰剂2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目简介项目简介项目位置：东丽区东丽湖温泉旅游度假区，东丽之光大道北侧，欢乐谷以西 开发商：恒大地产集团；占地面积：86万平米 建筑面积：120万平米；容积率：1.5绿化率：45%；建筑形式：高层、洋房 ；在售产品：118平米左右两室、139平米左右三室、173平米左右四室；当前均价：洋房，10500元/平米 高层，8500元/平米；项目简评：项目于2000余亩原生态湿地上，创造一个超过180万平米，集居住、休闲、度假等功能与一体的大天津地区首席生态豪宅标杆，百万平米世界级皇家园林，五大内湖与欧陆新古典主义建筑相互辉映。核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目恒大绿洲恒大绿洲枷枉硝刨汽韧磅尘奇卧宵默靠咱聘宾猿施棉造拐析梦漫吁忘借怕棕奶昨笨2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p住宅部分由高层、洋房（叠拼）组成；住宅总建筑面积约30万平米总规划图总规划图项目规划项目规划酒店酒店会议中心会议中心运动中心运动中心娱乐中心娱乐中心商业中心商业中心餐饮中心餐饮中心自然景观：东湖、丽湖 商业设施：国际会议中心娱乐设施：超五星级酒店、温泉中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、商业中心学校：幼儿园 其他：城市景观公园 商业配套规划：核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目大型休闲旅游地产项目大型休闲旅游地产项目糟旗哈婿宣挤纲肾姻瓦猫钱删打邓锌纳祖暂昔筹得辆蹬鬃签访叙慈而御厦2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p户型设计户型设计叠拼洋房（跃层）主力户型：164平米左右、188左右平米四室；133左右平米三室经典复式洋房、全明设计；一层客卧、二层主人房，生活居住区分离，格局明朗高层产品主力户型：143平米左右三室、168平米左右四室南北通透，全明设计，多窗体、多采光设计，视野开阔；全明双卫，精致舒适；高层产品主力户型：139平米、150平米三室、170平米四室一梯三户，全明户型；主卧独立卫生间设计，私密性强，存在部分空间浪费核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目整体以舒适型产品为主，与本案存在直接竞争整体以舒适型产品为主，与本案存在直接竞争洱屉瑞状叼沁斩汤朵友忆弹犬氏蔑碍碴杆攘袭让绽习怎填伪补氖言匪沸途2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p序号序号房型房型供应套数供应套数成交套数成交套数成交面积成交面积户均面积户均面积转化率（按转化率（按套数）套数）成交均价成交均价成交套值成交套值1二室二室1818151517591759117 117 83%83%765176518951672三室56821830333 139 38%922012815803四室32014625288 173 46%989217113164合计90637757146 152 42%9475 1440200成交转化成交转化核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目高层户均套值在高层户均套值在90-120万；洋房在万；洋房在130-180万万套值在套值在90万左右的两室产品成交转化情况较好万左右的两室产品成交转化情况较好恒大绿洲项目成交转化情况恒大绿洲项目成交转化情况阉券案皖斟晕雾渴归芜筹察鸿去独脂邵每畦油橱估劲剩舵溉艇埂快痈舌守2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p客户分析客户分析核心竞争项目分析核心竞争项目分析重点竞争项目重点竞争项目从目前项目成交客户情况看；投资型客户占比近60%，空港产业客户及地缘改善客户占比约30%；客户来源方面，东丽区和河东区客户占比最高，近总量比60%，；另外南开、河西也有一定比例。该项目以相对周边较低的价格入市，吸引了大量的市区投资客户购买；而由于其产品规划整体以大户型产品为主，受房款限制产业型客户及周边改善型客户购买比例不高。低价入市策略影响客户以投资型客户为主低价入市策略影响客户以投资型客户为主侮耶鸡油咏漂清粮池尤丛恐肯甄榆亚恨浦兑太溢娜猫擂拒顶戏枚炕晤串枪2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p竞争环境小结竞争环境小结板块竞争维度：板块竞争维度：板块起步晚，发展相对滞后；远期发展潜力优势明显板块起步晚，发展相对滞后；远期发展潜力优势明显项目竞争维度：项目竞争维度：产品重叠度高、现状竞争力不足；竞争项目客户分流明显产品重叠度高、现状竞争力不足；竞争项目客户分流明显掳峪扼持议坡包尘不扛玛龋犊肤昔奏豆绽废梦谱发尸溉杆物卫镶膨勿顺旋2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101pPART 项目营销策略分析项目营销策略分析营销环境营销策略黄只桩敏源尉到载请夕豪捐汛医披屋盔花瞒棉凄缺蚕蔽蔷权计阐贝岭罕靳2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销目标营销目标20102010年实现销售额年实现销售额1 1亿元亿元融侨品牌天津市场的平稳落地融侨品牌天津市场的平稳落地核心目标：核心目标：重要目标：重要目标：营销环境分析营销环境分析卢猿邦缔辑淖瘫肆杜谭距浸铱狈冕磕洁铁丘妈耳伪酉跪莫婶陋顷削结硝粉2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销环境分析营销环境分析营销难点营销难点12项目所在区域现状较差，周边地缘客户支撑不足；如何在项目所在区域现状较差，周边地缘客户支撑不足；如何在营销筹备期较短的前提下完成既定销售目标？营销筹备期较短的前提下完成既定销售目标？面对主要竞争项目明显的客户分流、截流和项目自身知名面对主要竞争项目明显的客户分流、截流和项目自身知名度、成熟度的不足；如何有效获取客户并转化成交？度、成熟度的不足；如何有效获取客户并转化成交？帚荚冀哗班钦绪莲品寻汝叁采武袋钎饿炼艘决询诛骗籍痞疆膜遣晨悯曝抓2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户分析目标客户分析我们的客户在哪里？维工骆尉扎财援趁潮膛蚕苑躇掇碾赘袭灵捍狸骄盅辈愚悬融冯乒浮昭谦协2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户分析目标客户分析渤龙湖区域属于发展起步期；产业进驻有待时日，区域配套缺乏，加之远离城市核心区等不利因素影响前提下；谁会是我们的客户？谁会是我们的客户？通过对项目自身及区域的深入研究；结合项目周边重点区域（空港、东丽湖、开通过对项目自身及区域的深入研究；结合项目周边重点区域（空港、东丽湖、开发区西区、军粮城、钢管公司等）调研及相关人士走访后我们发现：发区西区、军粮城、钢管公司等）调研及相关人士走访后我们发现：沽迫糖让夹器耿邯颈崇辱锰蓄涩氓萌霍连扒挑栅隐散穴蚊猴隐掏药润蜗庸2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户分析目标客户分析地缘居住型地缘居住型产业相关性产业相关性投资型投资型地缘改善型地缘改善型拆迁回归型拆迁回归型区内产业相关型区内产业相关型区外产业相关型区外产业相关型远见投资型远见投资型休闲居住型休闲居住型初期客户初期客户远期客户远期客户虱透顷狭目乎贼各震偏庞画蔗缸滓钨啊冤概倘蛀萨洁井吞颗誊撰掩剪堑钧2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描地缘居住型地缘居住型周边改善型周边改善型以农工新村、建工新村为主的现状居住区改善需求华明镇回归型华明镇回归型渤龙湖区域因拆迁搬至华明镇的原住民朱设炭大矽茬牌个残岩访除票聘呼范蔑欧偏障义逊皖天肖漏杭遮梯吩务润2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描地缘居住型地缘居住型-拆迁回归型拆迁回归型渤龙湖周边原有3个自然村因拆迁搬至华明镇的原住民；整体搬迁客户总量约500户户，现分散居住于华明镇内。客户特征：客户特征： 有一定的经济支付能力（拆迁补偿）； 农牧业、个体经营、工厂职工是主要职业特征； 多数对渤龙湖区域有地缘情结，怀念过往生活客户语录：客户语录：我家原来就住宅渤龙水库边上，忙的时候干干农活，不忙了就在水库里洗个澡、钓钓鱼啥的。可惜现在都没有了，房子是挺宽敞的，就是总感觉少点啥。华明镇顶秀新园业主，张先生，42岁地缘情结、心理归属感地缘情结、心理归属感哇捶悍癣撞谁馋态疙仁假豹笼儒蛀冀着宿涪再高得髓钮蹄族嘎噎恰匣全菠2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描地缘居住型地缘居住型-地缘型地缘型中海油渤龙湖基地农工新村、建工新村常住人口；整体客户总量约3000户户，农工新村约1200户；建工新村约1800户；现状住宅以55-85平米区间两室、三室产品为主，房龄超过15年。客户特征：客户特征： 有较强的经济支付能力（公积金多数超过2500元）； 新能源基地、塘沽区油田、其他分支机构上班； 目前以外来中老年人口居多；区域居住超过10年。客户语录：客户语录：我在这住了10年了， 现在住的房子是一个70平米的小偏单；孩子也大了（12岁），要是有合适的还真想在这边换一套，再说我们这马上也要拆迁了，这个房子太老了。农工新村业主，刘先生，38岁改善居住；就近工作改善居住；就近工作农工新村建工新村优遁弗猿寓篙锣泪伦肮仔耻耪吵观转泉眉若堰想页刀术仟靴措猜家崔咒趾2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描产业相关型产业相关型渤龙湖产业客群渤龙湖产业客群以中海油新能源基地、明阳风电等大型企业为带动的园区自有产业客群空港产业客群空港产业客群目前空港区域已进驻的企业中高级管理人员、高级技工等西区产业客群西区产业客群西区现有进驻企业中高级管理人员、高级技工等皖光饮均屏侍鸟圭灵碌莲执峪坯张廷雏闽疲诊搜镍晌绸可待狼淋婴续潦安2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描产业相关型产业相关型-价格牵引型价格牵引型以机场及其维修服务区、空港投资中心及服务区、产业区构成；目前区域就业人口超过6万人，白领（年薪8万以上）人口超过2万人万人；客户特征：客户特征： 有一定的经济支付能力，客户以青中年群体为主； 天津市区、外来人员是区域主要人口来源； 租房居住比例较高；购房意愿和需求强烈； 置业区域以东丽湖、华明镇、河东卫国道沿线为主。客户语录：客户语录：我们公司是去年刚到空港的，现在公司有50人左右，多数是从北京过来的，现在都在华明镇住，公司给租的房子；要是价格合适的话倒是想在这边买一套，主要想看看东丽湖吧，那边环境不错；（听完本项目介绍）要是价格便宜的话也可以考虑啊。自住兼投资；性价比考量自住兼投资；性价比考量机场服务区机场服务区空港服务区空港服务区空港产业区空港产业区中兴集团，寇女士，32岁鲍泵番持土貌属镁硬痊轩邦杯专喜抬奄盯芳掏案艰俭饲彪侮答陋创鸡怠险2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描产业相关型产业相关型-刚性需求型刚性需求型由高新技术产业人群和总部经济区商务人群构成；目前区域内尚无投产企业及人口，预计较快进入的企业为明阳风电、航天基地等大型企业；客户特征：客户特征： 有一定的经济支付能力，客户以青中年群体为主； 区域发展初期企业集体购买模式较多； 注重居住实用性，与自建宿舍、租住等方式的成本比较；企业配套居住区；投资成本考量企业配套居住区；投资成本考量参考空港加工区及其他类似区域发展情况，在区域发展初期，企业员工参考空港加工区及其他类似区域发展情况，在区域发展初期，企业员工提前置业的可能性不大，多数为企业团购住房作为配套居住区提前置业的可能性不大，多数为企业团购住房作为配套居住区汕晶臀促卯丛筛谋磷昌厉铸揣札州舰骆傣嫩嗽石键枉埋摊扔猪点履者骗深2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描产业相关型产业相关型-刚性需求型刚性需求型主要由目前西区产业人口和其他相关人员构成；目前西区进驻投产企业约160家，常驻产业人口约3万人万人。客户特征：客户特征： 有一定的经济支付能力，客户以青中年群体为主； 目前多数在市区和滨海新区居住； 区内无商品住宅项目，品质居住需求强烈；就近居住；环境和生活成本要求就近居住；环境和生活成本要求客户语录：客户语录：我是做企划的，现在住在海燕公寓。毕竟是蓝领公寓嘛，所以人多，环境也不是很好。现在是考虑就近买套房子，前今天去东丽湖看了。那边环境倒是不错，不过就是有点远，价钱也有点贵；在看看吧，西区这边也没有房子卖，住太远了又不方便肯纳金属，严女士，28岁溪臭蒂薯孕己三撼去活膘草惹廉刷钟磐奋阎酮渺墒尿惩存惨异玄笔讳堆掉2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描投资型客户投资型客户滨海投资型客户滨海投资型客户看中区域潜力的投资型客户；主要以石油产业相关型和塘沽区客户为主市区投资客户市区投资客户看中区域发展潜力和当前价值洼地的投资型客户；主要来自于河东、河北区休闲居住型客户休闲居住型客户主要来自于军粮城、钢管公司企业员工及私营业主溶驹纠啡掩碰洽瞧燕畔荤肉鸟庇浮扛睦健从氓横蛾矣瘪缕宠匝责斑毕驾讽2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p目标客户扫描目标客户扫描投资型客户投资型客户市区方向投资客户市区方向投资客户以外环线周边及卫国道沿线区域为主以外环线周边及卫国道沿线区域为主；此部分客户属于东丽湖和东丽湖和空港区域分流客户空港区域分流客户。因东丽湖、空港区域价格上涨而转移投资目光的客户群体；同时看好渤龙湖区域长远发展。津滨大道沿线客户津滨大道沿线客户以军粮城、钢管公司、中心庄军粮城、钢管公司、中心庄等区域为主；从事钢铁交易、物流等行业的私营业主及钢管公司等大型企业职工为主体；因津滨大道沿线缺因津滨大道沿线缺乏品质型高性价比楼盘而转移置业方向乏品质型高性价比楼盘而转移置业方向；看好区域发展潜力及景观资源。投资兼休闲自住投资兼休闲自住是主要购买目的。滨海方向投资客户滨海方向投资客户以渤海石油东沽、新港居住区、塘沽尚北居住区及其他区域为主以渤海石油东沽、新港居住区、塘沽尚北居住区及其他区域为主；其中渤海石油居住区因为渤龙湖新能源产业基地的投资建设将迁渤海石油居住区因为渤龙湖新能源产业基地的投资建设将迁入大量产业人群引发自住需求入大量产业人群引发自住需求；其他区域客户多为看中区域发展潜力及当前价值洼地的因素为产生的投资性需求。资源环境和投资价值的叠加效应资源环境和投资价值的叠加效应砰彤汹荆疾蕉囤垫键傍炙隋瞬瞧弧正淑枣碟市郡膏伦讶辉辣贸炸场论胞途2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p客户体系梳理客户体系梳理科目科目地缘居住型地缘居住型产业相关型产业相关型投资型投资型客户来源客户来源华明镇、农工新村、建工新村等空港区域、开发西区、高新产业园区来源广泛，以外环线周边、东沽、中心庄附近为主客户特征客户特征拆迁回归、地缘居住中青年产业客群；有较好的支付能力私营业主、知名企业员工为主；支付能力较强置业动机置业动机地缘情结、居住环境就近品质居住和高性价比双重牵引看好区域发展潜力和当前价值洼地认可区域居住环境和景观资源置业目的置业目的改善居住、就近工作自住为主、兼顾投资投资、休闲居住初期客户初期客户中远期客户中远期客户空港空港华明镇华明镇西区西区中心庄中心庄产业客群产业客群是主体是主体区域价值区域价值高性价比高性价比就近改善就近改善自住兼投资自住兼投资地缘情结主导型地缘情结主导型就近居住和价格就近居住和价格双重主导双重主导价格和区域发展价格和区域发展双重主导双重主导讣栏酥唤肺关秋悬斜稠攒烬廖咨宁挖昧谱惦遏搓巧痪罕薛谁颇幼秩写穷斜2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析给目标客户一个出手的理由！碍陕乾锄麓姓酉须子精限萍氟瑚巷凳顿孜课密痪巨樊悄豁硬甸寐抢粉野盾2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析项目价值体系梳理项目价值体系梳理区域发展维度：区域发展维度：自身产品力维度：自身产品力维度：未来滨海西区心脏未来滨海西区心脏未来滨海西区心脏未来滨海西区心脏发展潜力发展潜力生态宜居生态宜居产业支撑产业支撑价值洼地价值洼地优势明显优势明显不落后不落后优势明显优势明显墅境洋房社区墅境洋房社区墅境洋房社区墅境洋房社区产品设计产品设计景观资源景观资源品牌支持品牌支持投资性价比投资性价比不落后不落后不落后不落后不落后不落后？里掷垦阮馁呻唱研敦晶摇胃惯柿讫答霍躲霞近债福腻要镍携昂匀层充一河2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p售价判断售价判断区域现状价值层面区域现状价值层面渤渤龙龙湖湖东东丽丽湖湖空空港港塘塘沽沽尚尚北北胡胡家家园园天津休闲旅游地产发展最成熟的区域；区域洋房均价约9000元/平米，高层约7500元/平米离市区最近的高新技术产业区；区域洋房均价约10000元/平米，高层约8000元/平米滨海新区新兴居住板块；区域洋房均价约10000元/平米，高层约9000元/平米滨海新区重点居住板块；区域洋房均价约12000元/平米，高层约10000元/平米区域发展程度相对滞后；区域发展程度相对滞后；城市核心区向心力较弱。城市核心区向心力较弱。区域洋房基础价格应在区域洋房基础价格应在9000元元/平米以内平米以内高层基础价格应在高层基础价格应在7500元元/平米以内平米以内营销策略分析营销策略分析秒拇宅万浩靛襄涡险雄符小昼骚汾摧裔陪高镀根盂挡衫重占螺疽中共眠蔬2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p市场竞争层面市场竞争层面售价判断售价判断核心竞争市场洋房主力产品总价在核心竞争市场洋房主力产品总价在150-180万；万；高层主力产品总价区间在高层主力产品总价区间在80-120万万营销策略分析营销策略分析项目洋房高层及小高层两室三室四室两室三室四室面积区间单价总价面积区间单价总价面积区间单价总价面积区间单价总价面积区间单价总价面积区间单价总价万科东丽湖83-981100066-78100-1301100080-10485-90800064-68远洋新干线135-15011000148-16585-90900077-811339000120恒大绿洲130-14010000130-140160-17010500168-178100-125850085-105120-1688500102-1421708500145核心竞争项目产品细分及价格对比核心竞争项目产品细分及价格对比幌要筏滑廊栏吵雨唇蹿祟返剑湾咙杂憾杰揭恩检婴釜灵人脖痞咨驾伟徽松2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p市场竞争层面市场竞争层面售价判断售价判断营销策略分析营销策略分析用高层的价格买花园洋房？用高层的价格买花园洋房？130*8000=100万130*8500=110万金领国际公寓金领国际公寓万科东丽湖万科东丽湖恒大绿洲恒大绿洲远洋新干线远洋新干线V.S墅境洋房墅境洋房洋房洋房小高小高高层高层高性价比高性价比高舒适度高舒适度高产品附加值高产品附加值区域大环境区域大环境项目知名度项目知名度相同价格；不同感受相同价格；不同感受利用价格优势和产品附加值形成产品错利用价格优势和产品附加值形成产品错位竞争；提升综合竞争能力位竞争；提升综合竞争能力普瓮绒除变智疼庐井贝兰荒臻撩作炼鼠铣渐掐沦绘维焙继顷蛙秃浩棚稿拽2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p项目卖点总结项目卖点总结区域发展维度：区域发展维度：自身产品力维度：自身产品力维度：未来滨海西区心脏未来滨海西区心脏未来滨海西区心脏未来滨海西区心脏发展潜力发展潜力生态宜居生态宜居产业支撑产业支撑价值洼地价值洼地优势明显优势明显不落后不落后优势明显优势明显墅境洋房社区墅境洋房社区墅境洋房社区墅境洋房社区产品设计产品设计景观资源景观资源品牌支持品牌支持投资性价比投资性价比不落后不落后不落后不落后不落后不落后优势明显优势明显优势明显优势明显价值洼地价值洼地、发展前景发展前景、高性价比墅境洋房高性价比墅境洋房营销策略分析营销策略分析捏逐迅仑挡俭债椎屈袋渔壮刽坚牺如刺帕蒂漳滋泵为谋稍强洛盆予鳃臻询2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析陌生环境；非成熟地区；传统大众营销模式已然无用！传统大众营销模式已然无用！时间紧；任务重；按部就班的营销推进已然无用！按部就班的营销推进已然无用！营销推广策略分析营销推广策略分析趁兰慕佬冲淹货搐眶升争寂篡榨简维舵祈突尹滥雌铡册府过陌水玻遏柯复2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析为完成为完成2010年销售目标必须做好的三件事：年销售目标必须做好的三件事：渠道营销体渠道营销体系的建立系的建立精良的包装精良的包装和展示系统和展示系统精准营销精准营销;差异化推广差异化推广目标目标1亿亿不循规蹈矩；靠出奇制胜不循规蹈矩；靠出奇制胜有的放矢；分别对待有的放矢；分别对待高调形象；展示品质高调形象；展示品质吃况玫沥峪教验厉蹿郸伤沫挤得碧靖饿危颓事杉嘿太究灾嚣流儡备欠肠扒2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立传统传统传统传统营销营销营销营销模式模式模式模式大众推大众推大众推大众推广方式广方式广方式广方式品牌吸品牌吸品牌吸品牌吸引性引性引性引性目标客群目标客群目标客群目标客群坐销坐销贯穿营销贯穿营销宣传费用高宣传费用高宣传针对性宣传针对性不强不强被动的关注被动的关注客群覆盖面客群覆盖面窄；客群质窄；客群质量低；边际量低；边际效益低效益低创新创新创新创新营销营销营销营销模式模式模式模式延伸指向目标客群目标客群目标客群目标客群潜力局限指导单一专向专向专向专向推广推广推广推广模式模式模式模式指向性指向性指向性指向性传播；品牌传播；品牌传播；品牌传播；品牌升级力升级力升级力升级力行销为主行销为主坐销为辅坐销为辅宣传费用低宣传费用低宣传针对性强宣传针对性强主动的关注主动的关注品牌的感召品牌的感召潜力性客群挖掘潜力性客群挖掘客群质量提升客群质量提升边际效益高边际效益高僻击芭枫株亮拂来屿绿饲懈墨拔星褐获陛惺佳咯总氓陋涯炯扔桶氦栗酷佑2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立行销行销外展外展定制定制渠道营销渠道营销自住客户自住客户投资客户投资客户投资客户投资客户企业客户企业客户尿部娱克鸣藏喇嗡术噬颤昼凋娟扒碘匪帝篆甫遵修庐铜蝴刮彼迷跃筏蕾哩2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-行销行销几个关键词：几个关键词：社区巡展社区巡展企业内部推介企业内部推介DM直投直投忻葵篆乱特廉毒积捶磨遁淑仲提瞻势缅血完惮匿纤袄控贝园衬员梯捌篱怯2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-行销行销社区巡展社区巡展第一梯队第一梯队农工新村、建工新村；华明镇、东丽湖；东沽石油大院、万新村第二梯队第二梯队中心庄；军粮城钢管公司周边太阳城、靖江路第三梯队第三梯队胡家园、塘沽站周边塘沽尚北片区开发区主要居住区栅适卤估磁潘掖哇腑舒瓜吉羞开捂替蹈凝束瘩肿测阉夹阅都答簧讨褥檄泼2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-行销行销社区巡展社区巡展物料配合：物料配合：易拉宝移动沙盘横幅与社区物业中心合作，在社区内部设立展台，并配有专与社区物业中心合作，在社区内部设立展台，并配有专职项目讲解人员；形成职项目讲解人员；形成动态销售中心。动态销售中心。烫珊诀衔伙里褐纤铂撂捌判峭销汝溅骑皮焊蓝袁携郎左臂绦搐涂袁缩碉酉2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-行销行销企业内部推介企业内部推介第一梯队第一梯队开发区西区大型知名企业；如肯纳金属、大宇、富士康等第二梯队第二梯队空港产业区重点制造企业及管委会、金融街等企事业单位第三梯队第三梯队渤海石油、港务局钢管公司、军粮城妹菏拌奉坛鹏桥疮埋札拆沼捶喘蒲畅箍胜墩曰留霄灭鸵坝粱贼凛龄介搔撼2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-行销行销企业内部推介企业内部推介与企业工会合作，在企业内部召开与企业工会合作，在企业内部召开小型产品发推介会小型产品发推介会或在食堂、大堂等地搭设或在食堂、大堂等地搭设零时展零时展台台进行项目推介；给予企业相应的团购优惠政策进行项目推介；给予企业相应的团购优惠政策;同时，给予企业工会组织者相应的额外优惠措施，利用企业内部人员进行促销。同时，给予企业工会组织者相应的额外优惠措施，利用企业内部人员进行促销。操作方式：操作方式：物料配合：物料配合：易拉宝移动沙盘横幅展架此晒抬昨蛰撇玻惫呢搐稠仿英人汞赡韶啸竿喧蒲焦椒瞧帅亥盏唇汉锯乱穗2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-外展中心外展中心太阳城华润万家太阳城华润万家张贵庄路家乐福张贵庄路家乐福开发区乐购开发区乐购通过短期内多个外展场的同时亮相覆盖全市范围，迅速提升项目知名度；外展场集中使用时间为10月底至12月中旬；开盘后根据具体情况撤出2个，保留效果较好的一个外展场。安盘浮保席弥闽鞭链委迂寥滦矽传茫性寒爽粪狈宏驮新广汗斡郧苇揍躬脏2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析渠道营销体系的建立渠道营销体系的建立-企业定制企业定制企业定制主要针对高新区及西区大型企业批量购买进行；企业定制主要针对高新区及西区大型企业批量购买进行；通过对企业需求的了解，在双方就购房达成协议后；根据企业具体要求，结合项目工程情通过对企业需求的了解，在双方就购房达成协议后；根据企业具体要求，结合项目工程情况，在企业所选房源中进行相应定制建设，以满足企业特殊需求。况，在企业所选房源中进行相应定制建设，以满足企业特殊需求。以需定产、量身定做、满足企业个性化需求以需定产、量身定做、满足企业个性化需求通过批量交易的模式促进项目快速转化，并与竞争项目形成差异化竞争通过批量交易的模式促进项目快速转化，并与竞争项目形成差异化竞争仕网属志蔼摧捷束饲似逊杭神空堤流截椿恤堂嘻罐拦倡搂鳖姥焉诽混闷氛2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-地块包装地块包装灯箱灯箱不建议在全市内进行大量撒网布点仅限在卫国道沿线、津塘路沿线途经项目周边公交车站的站点进行阶段高密度投放，达到项目在地域推广的强势记忆以最全面丰富的人群类型和场景，展现不同客群对生活不同的理解与追求围挡围挡项目地块包装体现最佳导示性体现较强昭示性食兼呐店丝审摆用位处累捻吴沉泅衣相暗樟千展川饮磷趋钡滑担诵钻魂冯2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p醒目又不失美观时尚的导示系统醒目又不失美观时尚的导示系统以抽象的艺术表现形式，表达项目以微笑迎接每一位客以抽象的艺术表现形式，表达项目以微笑迎接每一位客户的态度户的态度让项目元素萦绕在整个社区、示范区之中让项目元素萦绕在整个社区、示范区之中给客户一些关于项目的启发与引导给客户一些关于项目的启发与引导营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-导视系统导视系统录蠢冗廊摔窗纳针阂梧愚厕劈攀捐席怖戎药主馁墓坐殴撇畦把造故熊迭铲2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-导视系统导视系统由于项目所属区域整体知名度有限，由于项目所属区域整体知名度有限， 为有效指引客户进入，需在津汉公路沿线做好道路为有效指引客户进入，需在津汉公路沿线做好道路指引系统及项目形象展示工作。指引系统及项目形象展示工作。外环线红外环线红绿灯口绿灯口空港空港1号号桥口桥口空港、华空港、华明镇入口明镇入口东丽湖入东丽湖入口口京津高速京津高速入口入口由高新区由高新区入口至项入口至项目沿线目沿线粪扩壤这踪掉铝烹拷坷字凿奢搁抛杰狡握怨著竣鹅苟嚷氢售镇亲外蔓窗度2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p品牌展示首当其冲品牌展示首当其冲【展示形式【展示形式品牌写真墙、视频影像】品牌写真墙、视频影像】 作用：作用：展示融侨集团品牌形象，帮助品牌植入。展示内容：展示内容：融侨集团企业文化、发展历程、品牌故事等。销售中心：能看，能用，能体验销售中心：能看，能用，能体验营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-销售中心包装销售中心包装狐嘲心毡骑逗惦视凉硬发翟李角焕弦抛埃勇卤古覆杰适瞎夫丑头言妄币拥2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p展示使用的部品及技术（如防噪技术），用建筑品质感染客户，降低客户抗性，提升客户信任感。展现形式：展现形式：展示墙、特异型展示台展示，配合使用灯光，增强效果体验式展示，增加互动性、趣味性体验式展示，增加互动性、趣味性如外墙体温技术体验如外墙体温技术体验营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-销售中心包装销售中心包装厕淘宪施秀枕轩逢遏桑饿拎谚防韧靛凝碘垣十泉材狰刘钧询玉伯弗蹋量吕2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p创新展示形式创新展示形式声光电声光电利用全新的声光影技术，为客户带来视觉及听觉上的冲击，感受不一样的项目气质利用全新的声光影技术，为客户带来视觉及听觉上的冲击，感受不一样的项目气质弧形影院弧形影院3D3D立体宣传片立体宣传片样板示范区呈现之前的杀手锏样板示范区呈现之前的杀手锏通过通过3D3D渲染项目宏大气质渲染项目宏大气质营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-销售中心包装销售中心包装谴柬行窑刮昆姚枉技综牲演札民累嘶射襄熔绸畴郧立话茧摊巾速窟语阿哨2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p 作用：作用：帮助提升客户感知，展现项目的高品质形象 展示内容展示内容：户型图及室内装修效果 展现形式：展现形式：利用触摸式洽谈桌及VR技术展示立体户型图，增加互动感营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-销售中心包装销售中心包装檄镰湖烩腑起采铬司炮杂侦俺菌谈学督冉钳钥谩盏厚批隆点芒烁粉处陕做2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p选址绿化带，打造独树一帜的选址绿化带，打造独树一帜的 “花房温室花房温室”销售中心销售中心示范区提前呈现未来园林氛围，使客户产生对未来居住在此的示范区提前呈现未来园林氛围，使客户产生对未来居住在此的强烈期盼强烈期盼深处自然之中的销售中心，宛如深处自然之中的销售中心，宛如“绿地中的温室花房绿地中的温室花房”使客户在销售中心内部便能感受到自然与绿色使客户在销售中心内部便能感受到自然与绿色借助景观公园，呈现情趣盎然、自然和谐的现场氛围借助景观公园，呈现情趣盎然、自然和谐的现场氛围营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-示范区包装示范区包装幌淑婿加来戴清瓢汕娩船钳让袋别水秉澡冯翟素还雨商铲婪夜冶右凳欣谜2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p物业人员：专业物业人员：专业遮阳伞：尊贵遮阳伞：尊贵看楼车：气质看楼车：气质车罩：细节车罩：细节物业人员配置到位；物业人员配置到位；高质量细节性服务；高质量细节性服务；体现专业性；体现专业性； 现场为王，高品质营销服务水平给客户购买安全感现场为王，高品质营销服务水平给客户购买安全感营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-其他措施其他措施劈盂须醉壶毖牙侯梯元潦婚垫疫殊温存枉樱珊终著估秸壕摊僚穿态莽湛钢2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析包装和展示系统包装和展示系统-其他措施其他措施由于项目距离市区及滨海核心区均较远，由于项目距离市区及滨海核心区均较远，且公共交通缺失，因此，项目应配置至少且公共交通缺失，因此，项目应配置至少三条线路的看房班车三条线路的看房班车；即市区方向一条线路；即市区方向一条线路；滨海方向一条线路；滨海方向一条线路；环项目周边区域一条线路。环项目周边区域一条线路。看房班车也是风景！看房班车也是风景！大巴也大巴也“疯狂疯狂”恍脓驱赢教蛀连闷榜凤凿掏邪卸晓械益腻嗽钨幸惶咱弟甫展拙闹惜喝掇铰2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析精准营销系统精准营销系统线上推广：线上推广：针对不同客户类型进行差异化推广策略针对不同客户类型进行差异化推广策略线下推广：线下推广：客户对位产品细分；点对点精确打击客户对位产品细分；点对点精确打击舒淬如掏匙澳练撇辈版舱寡根折涣涟拂胁氖疤酵镀辑嫡抹魁哨缉呢眠歇风2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析精准营销系统精准营销系统-卖点的分别释放卖点的分别释放地缘居住型地缘居住型产业相关型产业相关型投资型投资型主打卖点主打卖点产品品质产品品质渤龙湖景观渤龙湖景观产品品质产品品质高性价比高性价比升值潜力升值潜力高性价比高性价比大众媒介大众媒介滨海西区心脏；墅境洋房生活滨海西区心脏；墅境洋房生活小众媒介小众媒介（DM、短信）、短信）回归渤龙湖；还回归渤龙湖；还你一座墅境洋房你一座墅境洋房同样的距离、同样的房同样的距离、同样的房款、不同的享受款、不同的享受滨海智谷；价值洼地里滨海智谷；价值洼地里的墅境洋房的墅境洋房娥费撩守墩雷匡珐心创帐淖蠕索致煞磺雇遮诞漓雪镐踢颗焉坐秀价鱼髓伸2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析精准营销系统精准营销系统-客户对位产品的细分客户对位产品的细分针对不同营销节点和不同主推产品类型，对位目标客户进行双向细分；并由此筛选针对不同营销节点和不同主推产品类型，对位目标客户进行双向细分；并由此筛选匹配度最高的客户进行点对点精准推广，以达到事半功倍的效果。匹配度最高的客户进行点对点精准推广，以达到事半功倍的效果。例：例：140平米洋房平米洋房潜在客户潜在客户市区范围客户筛选市区范围客户筛选1、资产在300万以上2、居住于河东卫国道沿线3、现有住宅小于140平米4、购房时间超过5年+滨海新区客户筛选滨海新区客户筛选1、资产在300万以上2、居住于石油新村3、现有住宅小于140平米4、购房时间超过5年目标客群目标客群1+目标客群目标客群2制定针制定针对性推对性推广策略广策略园件清荡狐袭仁决埃闹拇杭怯悼倘罗罚伐楞侧馆发愤臭哈宿功烩寓骏琼蔑2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p营销策略分析营销策略分析客户量要求客户量要求假设项目开盘均在在8000-8500元/平米区间，则要完成1亿元销售目标，需完成销售90-95套；按意向客户3：1的转化比例计算，则需达到有效蓄客量270-300组组；按前文客户分析及未来推广效果预估，设定客户来源分配大致为：建工新村、农工新村：建工新村、农工新村：80组组华明镇、东丽湖：华明镇、东丽湖： 50组组空港及机场片区：空港及机场片区： 20组组开发区西区：开发区西区： 30组组市区各区域：市区各区域： 80组组滨海新区各区域：滨海新区各区域： 30组组中心庄及周边区域：中心庄及周边区域： 20组组60%项目周边项目周边40%其他区域其他区域从海油公司内部了解：建工新村、农工新村将在近期拆迁，预计拆迁补偿为每户150万元；因此项目前期应将建工、农工新村客户作为重点突破区域市区、渤海石油东沽居住大院作为先期阶段重点突破区域。其中市区以河东区卫国道沿线、河北区靖江路板块为主漠仲嚎镁逐俭狈厨鹿充碗阔臀蹬饥成盗盲宋慎媚膛腿枢蕴蔷烷充婉谊藩佐2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p注：注：本方案主要探讨内容为项目自身价值体系的梳理及对位的目标客户分析及差异化竞争策略研究；故在方本方案主要探讨内容为项目自身价值体系的梳理及对位的目标客户分析及差异化竞争策略研究；故在方案中省去了部分常规内容，主要是为了更加清晰的探讨和解决核心问题，而并非代表上述内容可以剔除！案中省去了部分常规内容，主要是为了更加清晰的探讨和解决核心问题，而并非代表上述内容可以剔除！我们将在下一步工作中逐步细化完善项目整体营销方案内容，敬请谅解。我们将在下一步工作中逐步细化完善项目整体营销方案内容，敬请谅解。昔歪挺裹莎孤常揪刑埋狸四龟拣瑞推胯神她镇管素喷茹迷皱森狞妨龙团诫2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p屯抗勇臂揪送卧袄膛疆仕律又磋羽收脱侄琶摇予耪耕苫歌辑贺苹丙靠够鸵2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p2010融侨金领国际公寓营销策略案（天津空港）101p