二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心龙潭总部经济城调研报告龙潭总部经济城调研报告二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心目录目录Part1Part1：成都工业园概况：成都工业园概况Part2Part2：龙潭总部经济城概况及分析：龙潭总部经济城概况及分析Part3Part3：龙潭总部经济城区域市场分析：龙潭总部经济城区域市场分析二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都工业地产格局成都工业地产格局 目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。 可以看出，成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。而其他各工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环境有待改善；项目较为分散，还未形成规模；项目整体档次较低，市场认知度有待进一步提升。“总部基地总部基地”，正以一种，正以一种“围城围城”之势大量出现之势大量出现二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都工业地产开发模式成都工业地产开发模式目前，成都工业园开发主要有目前，成都工业园开发主要有3 3种模式：种模式：模式一：工业地产商开发模式模式一：工业地产商开发模式 模式二：政府独立开发模式模式二：政府独立开发模式模式三：综合开发模式模式三：综合开发模式 二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都工业园开发模式成都工业园开发模式工业地产商开发模式工业地产商开发模式简单流程：政府供地简单流程：政府供地开发商开发商开发项目开发项目招商入驻招商入驻代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都工业园开发模式成都工业园开发模式政府独立开发模式政府独立开发模式简单流程：政府简单流程：政府投资公司投资公司开发项目开发项目招商入驻招商入驻代表项目：西部智谷代表项目：西部智谷 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都工业园开发模式成都工业园开发模式综合开发模式综合开发模式简单流程：政府简单流程：政府投资公司（管委会）投资公司（管委会） 开发项目开发项目招商入驻招商入驻 开发商开发商开发项目开发项目招商入驻招商入驻代表项目：龙潭总部基地代表项目：龙潭总部基地 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心成都工业园发展现状成都工业园发展现状 从2005年前后开始，作为四川省会和西南经济中心的成都开始出现围绕“总部基地”模式的开发。短短几年，成都“总部基地”的开发热潮迅速升温，目前已形成高新区总部聚集区、成华总部聚集区、武侯总部聚集区、青羊总部聚集区、锦江总部聚集区、金牛总部聚集区等6大总部聚集区，仅大型重点项目就多达21个的局面，整体供应的各类总部基地物业高达500万平方米左右。在其高速发展过程中，现阶段主要呈现出以下特点：概念炒作、定位模糊、同质化严重、缺乏有效招商渠道概念炒作、定位模糊、同质化严重、缺乏有效招商渠道二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心小结小结结论一：成都工业园进入高速发展期，供应其余多元化，产品结论一：成都工业园进入高速发展期，供应其余多元化，产品同质化；同质化；结论二：开发模式由传统的单一开发模式向综合开发模式发展；结论二：开发模式由传统的单一开发模式向综合开发模式发展；结论三：各产业园发展情况与其定位及招商情况息息相关，受结论三：各产业园发展情况与其定位及招商情况息息相关，受招商能力影响，后续开发项目进入招商能力影响，后续开发项目进入“瓶颈期瓶颈期”；结论四：政府支持力度及执行度是工业园发展成功与否关键因结论四：政府支持力度及执行度是工业园发展成功与否关键因素之一。素之一。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心目录目录Part1Part1：成都工业园概况：成都工业园概况Part2Part2：龙潭总部经济城概况及分析：龙潭总部经济城概况及分析Part3Part3：龙潭总部经济城区域市场分析：龙潭总部经济城区域市场分析二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心龙潭总部经济城概况龙潭总部经济城概况 成都市龙潭总部经济城位于成都市东北部，规划占地面积8.13平方公里，2007年，成都市为大力推进综合配套改革，将成都龙潭总部城设立为“成都总部经济试验区”。龙潭总部经济城是成都市三环路沿线规模最大的工业集中发展区，同时也是全省3个中小企业示范园区之一，成都的欧盟工业区，成都总部经济试验区。规模化、集群化发展，相对具备一定的整体优势规模化、集群化发展，相对具备一定的整体优势二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心区位区位 龙潭总部经济城位于成都市龙潭场镇南、北起成渝铁路、南至成南高速公路与龙泉驿区接壤，西起三环路、东止绕城高速公路，到成都的交通枢纽成都火车东站以及龙潭火车站、成都北编组站车程约10公里，距离主城区较近，主城区辐射范围，但发展滞后，城市化水平差距离主城区较近，主城区辐射范围，但发展滞后，城市化水平差二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心交通交通u公路：三环路、川陕路、成金青快速通道、尤其是跨三环、西延线、沙板桥路东延线、双庆路延线等道路的改造，直接让总部通往一环路的车程缩至6公里左右，15分钟直达市中心。u高速：绕城高速、成渝高速复线、成南高速、成绵高速u机场：至双流国际机场仅需25分钟车程、至落址在金堂的成都第二国际机场仅需25分钟车程。u地铁：2014年将投入使用的地铁4号线和7号线贯穿整个园区并在不到4公里的距离设有两个站点。u快铁：四川省一号工程成绵乐城际快速铁路沙河堡总站及龙潭出口站紧邻总部城u公交车站：十陵公交站、北湖客运站、龙潭总部经济城内部公交总站。交通便利，通达性、便利性均好，但现阶段公共交通配套交通便利，通达性、便利性均好，但现阶段公共交通配套有待进一步发展有待进一步发展二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心配套配套u生活配套：1000亩顶级综合配套区，园区内部已建成30万商品房，40万农迁房并规划由成都市六、七医院整合组建的三甲医院。u娱乐休闲：五分钟车程可到达北湖熊猫国际风景区，内部规划有高尔夫球场、高档别墅、五星级酒店、休闲会所等。紧邻园区的龙潭场镇，内部规划有大型商场。u教育配套：园区周边有石室中学、北大附中、北大附小。电子科技大学、成都理工大学、成都大学、成都职业技术培训学校、电子十一设计研究院、西南电力设计研究院现有有配套缺乏、潜在配套完善，但实现时间难以预测现有有配套缺乏、潜在配套完善，但实现时间难以预测二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心产业发展产业发展龙潭工业区的发展定位为“都市工业+总部经济”。龙潭工业园着力引进“三个中心”，即企业研发、销售、结算中心，重点吸引世界500强、行业100强企业等国内外知名企业的一级总部，全力打造总部基地，发展总部经济u产业群：机械装备研发总部集群、新型环保材料研发产业集群、电子数码信息研发总部集群、医药化学研发总部集群、西部钢材交易中心。工业园定位为总部基地，未来主要依工业园定位为总部基地，未来主要依靠优惠政策引进各大企业总部基地，靠优惠政策引进各大企业总部基地，难以发展为真正的工业聚集区难以发展为真正的工业聚集区或新的城市副中心。或新的城市副中心。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心区域开发概况区域开发概况 小型项目为主，大型项目较少，基本为企业总部，缺乏生产部门，难小型项目为主，大型项目较少，基本为企业总部，缺乏生产部门，难以形成产业链以形成产业链 总部经济城累计引进项499个，包括中国二重、攀枝花钢城集团、福建华亚集团等重大总部项目14个，投资亿元以上项目52个。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心部分入驻企业部分入驻企业二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心部分入驻企业部分入驻企业二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心区域开发现状区域开发现状 天威（成都）总部基地 成都世永总部基地 成都金干总部基地成都洪奎总部基地龙武集团总部基地成都启源总部基地成都龙港钢材总部基地成都众合高新总部基地四川多元德泰总部基地四川国莎总部基地四川九峰银龙总部基地成都宜莱顿总部基地成都智海总部基地成都裕都总部基地成都裕都龙潭水乡已竣工（招商中）已竣工（招商中）未竣工（待招商）未竣工（待招商）成都大天总部基地四川波鸿总部基地四川广禾千雅总部基地重庆恒耀总部基地四川华晟总部基地四川华星名瑞总部基地四川汇润总部基地成都呈祥总部基地四川力天总部基地四川瑞城总部基地成都润都总部基地成都尚润总部基地成都万基极度总部基地四川龙远总部基地 区域内项目众多，由于工业地产属性限制，各项目多以招商为主，直区域内项目众多，由于工业地产属性限制，各项目多以招商为主，直接销售较少，对各开发企业招商渠道是严峻的考验。接销售较少，对各开发企业招商渠道是严峻的考验。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心区域开发现状区域开发现状 历经多年发展，目前总部经济城已部分投入使用中，已竣工（招商中）重点历经多年发展，目前总部经济城已部分投入使用中，已竣工（招商中）重点项目项目1616个，在建未竣工项目个，在建未竣工项目1515个。个。状态状态面积已竣工已竣工800000未竣工（预计五年内竣工）未竣工（预计五年内竣工）2200000已招商已招商280000待招商待招商1520000自用自用1200000 部分项目投入使用，后续供应、待招商体量较大部分项目投入使用，后续供应、待招商体量较大二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心小结小结结论一：区域条件较佳，但整体硬件环境及配套不佳；结论一：区域条件较佳，但整体硬件环境及配套不佳；结论二：无地缘条件支撑，结论二：无地缘条件支撑，“白纸画图白纸画图”特征明显；特征明显；结论三：整体开发量较大，缺乏产业支撑，远期发展存疑；结论三：整体开发量较大，缺乏产业支撑，远期发展存疑；结论四：由于工业地产属性限制，各项目以招商为主，对企业结论四：由于工业地产属性限制，各项目以招商为主，对企业招商渠道是一个很大的考验。招商渠道是一个很大的考验。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心目录目录Part1Part1：成都工业园概况：成都工业园概况Part2Part2：龙潭总部经济城概况及分析：龙潭总部经济城概况及分析Part3Part3：龙潭总部经济城区域市场分析：龙潭总部经济城区域市场分析二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心区域市场概况区域市场概况龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间楼盘名称物业类型面积区间（平方）名企公馆电梯写字楼300-750别墅专家楼330-2000启源兴业电梯写字楼300-750别墅专家楼380-770龙潭裕都电梯写字楼1900-3500别墅专家楼540-560世永国际电梯写字楼598、1197千雅大厦电梯写字楼300-1280产品基本上是以高层办公楼为主产品基本上是以高层办公楼为主; ;而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独而规模较大的项目产品形态则较为丰富，兼有独栋、联排、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上栋、联排、双拼、多层、高层等多种产品形态，但总体上“低密低密”是主要的产品是主要的产品特色；且由于普遍都是工业性质，对写字楼的起售面积有限制，最小的面积在特色；且由于普遍都是工业性质，对写字楼的起售面积有限制，最小的面积在300300平米以上。平米以上。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心工业产权的写字楼售价在工业产权的写字楼售价在4500450070007000元元/ /平米，均价集中在平米，均价集中在50005000元元/ /平米左右，由平米左右，由于面积至少在于面积至少在300300平米，因此总价并不低。特别是龙潭裕都专家楼，平米，因此总价并不低。特别是龙潭裕都专家楼，500500平米以上平米以上的联排别墅，单价已达的联排别墅，单价已达70007000元元/ /平米以上平米以上龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间龙潭总部经济城内在售写字楼物业类型及面积区间区域市场概况区域市场概况二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心龙潭总部经济城内写字楼物业租金龙潭总部经济城内写字楼物业租金楼盘名称物业类型租用面积（平方） 租金（元/平方)龙港钢材 双子星写字楼电梯写字楼50-1100清水 30 装修 50启源兴业别墅专家楼380清水 20多元总部国际别墅专家楼330-350清水 30 装修 50区域市场概况区域市场概况从上表可以看到，区域内工业产权的写字楼租金一般集中在20-40元/平米月左右，空置率较高，且前期有较大租金优惠。 二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心销售模式分析销售模式分析出售，只售不租出售，只售不租开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；出租，只租不售出租，只租不售开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；出售出售+ +出租，即可租可售出租，即可租可售在开发商推出产品中，会持有部分物业产权，以出租的形式进行招商；而另一部分产品则通过出售的形式进行招商。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心客户分析客户分析国有企业国有企业部分大型的国有企业是目前工业地产的主力客群，该类客群因为需求面积较大，并且自身有较强配套完善能力，因此工业地产低价以及良好办公环境的优势凸现，使之成为该类客群的首选。金融机构客群金融机构客群金融机构诸如保险、银行等也有成为工业地产主力客群的趋势。该类企业经济实力雄厚，与上面提到的国有企业相仿，他们一般选择较高品质的工业地产项目。该类客群获取渠道也相仿。集团内部及其子公司客群集团内部及其子公司客群由于部分工业地产项目是由大型国企自主开发，因此首先考虑的是集团内部的办公需求，然后将剩余房源推向市场出租或出售。开发商自身产业链上下游企业客群开发商自身产业链上下游企业客群绝大部分企业上下游客群都具备群聚效应，形成产业集群。如目前销售情况较好的银海芯座，其入驻客群就有很多其产业链上的企业。自用大客户为主，基本无零散客户自用大客户为主，基本无零散客户二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心主要写字楼销售情况主要写字楼销售情况项目名称项目名称 销售情况销售情况售价（元售价（元/ /平方米）平方米）成都龙潭裕都总部城成都龙潭裕都总部城联排别墅走势尚可联排别墅走势尚可，电梯写字楼电梯写字楼 售出售出4 4栋约栋约1500015000平米平米5800小高层9000 联排九峰国际总部基地九峰国际总部基地未售出未售出6400启源兴业科技园启源兴业科技园电梯写字楼准现房，销售约电梯写字楼准现房，销售约70%;70%;联联排别墅销售约排别墅销售约50%50%6000万德万德. .千雅大厦千雅大厦销售情况一般，销售率约销售情况一般，销售率约40%40%6200名企公馆名企公馆销售情况一般，销售率约销售情况一般，销售率约30%30%5800二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心龙潭御都龙潭御都典型个案分析典型个案分析目前区域内在售住宅项目较多，工业总部类项目基本为自用或招商，在售项目较少。销售项目中以龙潭御都总部基地，起源兴业科技园、多元总部国际一号较为典型。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心个案分析：龙潭裕都总部基地个案分析：龙潭裕都总部基地项目名称龙潭裕都总部基地开发商成都龙潭裕都实业有限公司项目类别综合体可使用年限45年（2057年12月1日使用期终止）交房时间首批次2009年12月1日项目楼层数别墅：3-4层；写字楼：14层、9层主力面积区间530-5400物业类别酒店；购物中心；休闲娱乐区；商铺；6栋写字楼租赁商家中国银行，租赁时间15年KFC，租赁时间15年在售楼层均价别墅写字楼已售磬售价9000元/，租金为50-100元/；写字楼售价5800元/，剩余30%酒店220间整体招商出租，尚未开始经营。优惠必须一次性付款，优惠面谈。投资回报率酒店整体出租，第一个五年7%；第二个五年7.5%；第三个五年8%，十三年半收回成本。二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心项目定位：是集办公、服务、商业、会展、旅游等多元产业于一体的总部城。项目规模：项目占地2700亩，计划总投资约75亿元，建筑总面积约300万平方米，共分为三个地块。一号地块占地779亩；二号地块占地168亩；三号地块占地2000余亩，其中一、三号地块为总部城区，二号地块为园区住宅配套区。项目展望：整个总部城项目预计6-8年全部建成，建成后可容纳1600家企业入驻，10万人研发、办公、生活一号地块情况：该地块划分为A、B、C、D、E五个区域，其中A区占地200亩，B区占地155亩，C区占地140亩，D、E两区共占地105亩，A区即为“龙潭水乡”项目。个案分析：龙潭裕都总部基地个案分析：龙潭裕都总部基地二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心一号地块详细参数：占地面积:779亩总建筑面积:81万平地上建筑面积：69万平地下建筑面积：12万平产权年限:50年容积率：1.5建筑密度：30%绿化率:30%地下车位：4500个建筑类别:小高层楼层状况:310层电梯：奥的斯物管费:2元-3.50 元/平/月龙潭水乡详细参数：单体建筑面积:574-3967平，地上建筑总面积为102802.34平；地下建筑面积为57827.35平；总建面160629.69平，地下停车位123个。销售情况：写字楼销售均价：5800/平，共九层，面积3000-5000平/栋，为整栋销售。2008年至今共销售4栋。别墅写字楼新户型面积534-562平，售价9000元/平，物管费2.8元/平/月。属工业地产，法人资格才能购买。个案分析：龙潭裕都总部基地个案分析：龙潭裕都总部基地二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心功能规划：餐饮区、娱乐区、精品酒店、江村会所、展示博览中心、民间艺术长廊、购物中心、商务酒店区、餐饮娱乐区、水乡街市区、传统工艺区景观规划：项目由三个独立的岛屿组成，利用周边天然水资源，引河入城，形成宽12米，深1.3米可行船活水带，在200余亩水域范围内，将架21座江南小桥直通三座小岛。招商情况：酒店尚未开业，仅完成少量餐饮及银行招商。个案分析：龙潭裕都总部基地个案分析：龙潭裕都总部基地招商业态：精品酒店、高级会所、中高档餐饮、西餐、特色小吃、茶坊、水吧、酒吧、KTV、电玩城、健身中心、SPA、超市、百货等商铺面积：100-3600平商铺形态：1-3层，独栋式商铺商铺销售模式：只租不售商铺租金：57元/平/月二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心个案二：多元总部国际一号（一期）个案二：多元总部国际一号（一期）项目名称多元总部国际一号（一期）开发商四川多元德泰投资有限公司物业类别写字楼，酒店（自持）开盘时间2006总建筑面积30000层数1栋10层写字楼；60席企业独栋总户数60面积区间320-600车位400个均价4500元/物业公司及管理费世邦魏理仕；2.2元/月二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心项目定位：集聚浙江、宁波等沿海地区及部分欧盟企业，形成办公、科研、营销、贸易为一体的西南区域性总部集群。项目特色：包括企业生产、物流、仓储、培训、配套服务、产业链完善、高效集约、具有核心竞争优势的现代产业园区。 入驻商家：成都瑞兆科技有限公司；汉安集团；成都起重电器；aster precison machine成都办事处；成都千里电子设备有限公司；中国兵工物流公司西南分公司；康维医疗；成都佳伯医疗器械有限公司；成都九鹏；金锋建设；成都潮丰连钢铁贸易有限公司；四川永镪机械有限公司；维视科技有限公司一期独栋二期浙商大厦个案二：多元总部国际一号（一期）个案二：多元总部国际一号（一期）二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心个案三：启源兴业科技园个案三：启源兴业科技园项目名称启源兴业科技园开发商成都启源投资有限公司项目类别写字楼可使用年限46年（2058年5月1日使用期终止）交房时间2011年5月1日售楼地址龙潭寺工业区工商银行旁项目楼层数别墅：3-4层；写字楼：14层、9层主力面积区间382-459物业类别12栋联排别墅办公楼；5栋写字楼（2栋14层，3栋9层）价格写字楼均价6000元/物管费2元/月车位地上761个；地下60个入驻企业平安保险，中国二重，中国电子十一设计研究院，中国建筑材料集团工业研究院等优惠整栋出售只接受一次性付款，二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心小结小结结论一：潜在供应量大，均为工业产权，供应相对单一，同质结论一：潜在供应量大，均为工业产权，供应相对单一，同质化严重；化严重；结论二：因面积起售限制、付款方式限制等，销售速度极慢，结论二：因面积起售限制、付款方式限制等，销售速度极慢，符合工业产权物业的销售特点；符合工业产权物业的销售特点；结论三：目标客群以大客户为主，无法散售，渠道及政府优惠结论三：目标客群以大客户为主，无法散售，渠道及政府优惠政策等是招商或销售成功关键因素；政策等是招商或销售成功关键因素；二级市场策划品控中心二级市场策划品控中心发展趋势预测发展趋势预测预测一：预测一：区域后续供应较大，市场竞争激烈，受工业地产特性限制，销区域后续供应较大，市场竞争激烈，受工业地产特性限制，销售模式仍将以开发自用和招商为主，零散出售模式仍只能为辅助手段。售模式仍将以开发自用和招商为主，零散出售模式仍只能为辅助手段。预测二：预测二：其工业园整体产业结构规划及主要以招商引进和低价土地策略其工业园整体产业结构规划及主要以招商引进和低价土地策略吸引企业进驻决定其发展方向仅为总部基地模式，在无大型人口密集型厂吸引企业进驻决定其发展方向仅为总部基地模式，在无大型人口密集型厂矿进驻情况下，不能发展成为复合型产业园，不能提供产业人口支撑。矿进驻情况下，不能发展成为复合型产业园，不能提供产业人口支撑。预测三：预测三：整个区域工业地产销售价格、速度及销售量短期内难以大幅度整个区域工业地产销售价格、速度及销售量短期内难以大幅度提升。提升。