松岛新城案例研究20132013年年7 7月月区位：位于韩国第二大港口城市仁川南端滨水填海区，离首尔约65公里，距仁川国际机场11公里面积：53.3km2建设周期：2003-2020年，共17年规划人口规模：25.3万人发展背景：为抢占东北亚发展先机，政府力推东北亚经济中心实现战略；仁川经济自由区为其核心地区，03年指定松岛，永宗，青罗共209外联交通：3个半小时飞行半径覆盖世界1/3人口；快速公交网络、规划城际轨道交通Songdo概况松岛区位图仁川经济自由区示意图以毗邻空海港及大都市、国家级政策倾斜为核心驱动的产业新城聚焦国际商务和高技术产业，差异化的定位较好地协调了与永宗、青罗组团间竞合关系分区面积规划人口功能组团项目类型松岛53.425.3万国际商务区(5.77)知识信息组团(2.4)生物医药组团(1.32)高技术产业组团(14.7)国际化复合区(1.4)城市地标生活组团(5.8)仁川新港（30船席）国际商务跨国企业及国际机构地区本部，会议中心，贸易中心，办公及各种附加设施等IT,BT,R&D域外金融中心，综合金融咨询公司银行，办公楼、各种附加设施等国际学校医院国际学校-幼，小，中，高校，国际医院，综合医院，齿科医院，疗养医院，药房永宗138.3 29.3万机场(47.43)永宗天空城市开发(19.3)永宗物流复合团地(3.7)龙游舞衣旅游团地(21.65)云北复合休闲团地(2.7)Medicity等(0.8)物流团地半导体、汽车及相关部件，电气电子器械，网络及通讯器械，电脑软件，医疗产品等关税自由区航空货仓，国际快递中心，长期转运货物，国际流通，飞机部件，半导体等，复合运送及保税运输业旅游休闲主题公园高尔夫，休闲设施，宾馆，旅游休闲设施，游艇，宾馆，自然休养林，主题植物园等青罗17.89万国际业务区(1.27)主题公园高尔夫场(1.49)国际金融团地(0.28)尖端产业团地(IHP)(1.13)GM大宇研究所(0.50)机器人园(0.77)国际BIT-PORT(0.57)国际学校(0.05)金融旅游休闲主题公园主题公园高尔夫等休闲及体育相关设施Songdo功能定位Songdo功能布局8834621571.国际商务区（IBD）占地面积5.77，占比10.8%8.物流组团占地面积16.4，占比30.7%4.国际化复合组团占地面积1.4，占比2.63%3.市民及渔民生活组团占地面积1.6，占比3%7.高技术产业组团占地面积14.7，占比27.5%6.知识信息组团占地面积2.4，占比4.5%5.生命科学组团占地面积1.32，占比2.5%2.城市地标及都市生活组团占地面积5.8，占比10.9%构建八大功能区，形成以国际商务区为城市核心，涵盖4大高端产业组团的城市组群城市功能组团产业功能组团Songdo发展路径3期2期1期2015-2020完成阶段2010-2014成熟阶段2003-2009基础设施构建阶段完成阶段：发展成为世界10大城市的重要组成部分成熟阶段：持续推进基础设施建设的同时，扩充教育、医疗、文化休闲设施建设，引进国内外企业、研究机构，创建紧凑型智慧城市基础设施构建阶段：构建区域基础设施战略1投资留置通过企业招商，集结人才，旅游活性化挑战全球化城市战略2城市开发推进U-city和ECO-city来体现COMPACTSMARTCITY战略3制度改革等支撑战略分为三大发展阶段，现阶段主要通过聚集高端产业人群、打造宜游紧缩型智慧城市及制度改革三大关键举措，促进城市快速成熟Songdo开发时序第一阶段（04-09年）：起步期优先启动国际商务区和三大产业园等核心区建设，迅速营造商务和产业氛围适时启动城市地标和公共服务配套设施，树立城市形象，扩大城市影响完成道路、桥梁和公园绿地的建设，区域交通和环境优势基本建立第二阶段（10-14年）：成熟期完善产业及城市功能，14年底基本完成所有开发项目和基础设施建设第三阶段（14-20年）：完善期仁川新港全面建成，并在现有规划的基础上优化完善其他相关配套Songdo优惠政策税费减免减免租金辅助金支援行政支援支持外国人投资提供外国语服务提供优秀的教育环境预定外国医疗机关特别法的制定外国人专用俱乐部（外透金额5亿美元以上）许可等特例改善外国人生活条件完善劳动规章首都圈整备计划法适用排除外币交易自由完善各种规定简化审批行政手续注重告示或公告行政程序简化针对目标企业及人才提供资金、配套及行政等优惠政策，吸引入驻Songdo主要功能区1：城市地标及都市生活组团LandMarkCity以居住、休闲、办公功能为主、追求住职平衡，仁川大厦及高尔夫球场使松岛区域地标化，提升区域形象及价值开发周期：06.2-18.12开发面积：约3(道路、绿地、湖等用地2.8)-第1阶段(20072015.6)开发约1.5-主要内容：仁川大厦优先开发，高尔夫场，居住设施等功能：旅游/休闲，文化/教育，体育及居住设施等A.仁川大厦占地：17万总建面：60万高：约601m功能：商，办，宾馆，住，眺望台，餐厅核心项目：B.居住设施占地：67万建面：147万住户：1.2万户C.高尔夫球场占地：73万Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-区域规划松岛国际商务区（IBD）占地5.77，位于韩国仁川西海岸的人工填海区。这个滨水区规划方案包括一系列多元化的项目元素，同时也是一片步行友好城区，具有适宜步行的街道环境和足以活化街道生活的城市密度以商务办公功能为主、配套商业、居住、学校、医院等公共服务设施，功能复合、环境舒适、尺度宜人的滨水新城商务372万平米居住325万平米零售商业93万平米医疗卫生45万平米公共空间93万总建筑量928万平米“一心四片”，城市中央公园串联各区域组团，提升土地价值最大化，合理设置公共服务设施体系与服务半径中央公园作为公共服务设施中心与串联四大组团及其组团服务中心。合理设置公共服务设施体系与服务半径。城市中心级1000m，组团中心级500m，社区邻里中心级100m。区域用地功能主要为5大类，办公、商业、居住、绿地开放空间及公共配套，区域地标设施包括新松岛市第一国际大厦，东北亚贸易大厦，松岛中央公园以及松岛国际学校。其中松岛中央公园仿照纽约中央公园设计，占地37.38公顷。公园不仅是供市民休憩的生态公园，同时也一个城市公共服务中心。公园设有水上taxi站点及拥有2715个车位的地下公共停车场、文化中心及艺术博物馆。Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-区域规划Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-区域规划精致与特色的滨水休憩空间、运河，成为城市空间环境精彩亮点中央公园的水上的士每周除周一外，早10点至下午5点间每小时一班，行程约25分钟，沿中央公园水路乘坐水上的士，将中央公园风光一览无余根据运河特点打造的CanalWalk,特色滨水商业组团总建面11.8万米，345套办公单位；倍受MTV、娱乐节目摄制组的青睐，经常在这里取景拍摄Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-交通组织多样化公共交通系统带来出行的极大便利，结合公共空间设置的自行车道与水上Taxi成为城市交通的独特魅力点快线巴士直接连接仁川机场仁川地铁线穿过本区域并设有3个站点25公里总长自行车环道成为城市独特零碳排放交通系统结合中央公园设置的水上Taxi成为城市旅游的新风景线Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-城市功能4.2万平米，拥有9900平米无柱展厅及大量宴会厅商务办公群BusinessBuildings会议中心SongdoConvensia中央公园CentralPark传承纽约中央公园，构建城市心脏地带，40万平米，东北亚贸易大厦：68层标志性建筑，集办公、住宿、零售等I-tower：12年建成，国际绿色气候基金总部入驻该楼，以此驱动其他国际组织搬入PoscoE&C总部大楼约1300人入驻大部分建筑拟定或已经获得LEED认证开发周期：20032015年，12年开发面积：约5.7开发商：GaleInternational功能：跨国公司及国际组织地区总部,发展会展和贸易业，提供办公和相关综合服务设施高尔夫球场JackNicklausGolfClub国内首家注册杰克尼克劳斯高尔夫球俱乐部松岛国际学校InternationalSchool总面积71,400，引进名校Chadwick购物中心RetailMall大型购物中心，地下3层，地上8层，大型商场，百货店、电影院，滑冰场宾馆群Hotels喜来登宾馆、大德宾馆、松岛公园宾馆、麦德龙宾馆等知名中高端宾馆IFEZ松岛艺术中心ArtsCentre其作为服务松岛国际商务区的商务人才吸引器，打造世界文化艺术中心面积为11万平米，内设有一个音乐厅，一个戏剧厅和一个多功能厅功能上包括现代艺术亚洲博物馆，音乐学校，设计学院，学生宿舍和图书馆等各类相关设施，形成全方位艺术综合体松岛区域城市功能核，以地标性建筑、高端完备的城市功能体系，打造宜游城市，塑造独特的城市魅力Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-产业发展聚焦跨国企业及国际机构地区本部，打造总部楼宇经济，目前已吸引多家国际机构入驻序号机构名位置人员(名)机构性质1UNAPCICT(联合国亚太信息通讯技术发展培训中心)经济厅3层13UN机构2UNESCAP(亚太经济社会委员会)东北亚地区事务所彌鄒忽大厦17层15UN机构3NEASPEC(东北亚环境合作)事务局拼设运营国际机构4UNISDR(联合国国际减灾战略秘书处)东北亚事务所暨国际防灾研修院彌鄒忽大厦18层13UN机构56UN寄存图书馆(500册馆藏)彌鄒忽图书馆1层-UN项目7EAAFP事务局(东亚-澳大利西亚迁飞区伙伴关系)浅滩大厦19层7国际机构8AFOB(亚洲生物技术联合会)彌鄒忽大厦5层-国际民间机构9UN持续发展亚太地区中心延世大松岛校区8UN机构2020年松岛国际都市吸引30个以上UN及国际机构2020年UN及国际公共机关的东北亚中心Mecca形成发展计划Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-开发时序项目完成50%左右，国际绿色气候基金总部入驻，东北亚贸易大厦及仁川艺术中心在建中2012项目第一阶段完成，约7000户入住，中央公园和喜来登酒店完工2009查德威克国际学校和杰克尼克劳斯高尔夫俱乐部建成2010仁川国际机场建成投入使用20012004会议中心SongdoConvensia建成开放松岛国际商务区建设项目正式启动2008酒店、政府公建项目初期启动，迅速提升区域价值、形象住宅前期大规模启动，快速回现，商业同步跟进，为区域及住宅提供配套教育医疗设施二期开发，为一期入住人口提供配套办公物业前期少量启动，后期区域成熟后大规模开发，获取高溢价Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-可持续发展1打造Eco-City，实践绿色低碳理念，提供优越环境城市绿化40%的公共绿地100亩的中央公园，占1/15的总面积公共空地和集会场所的设计都最大限度的考虑到阳光、天空和景色节约用水通过节能的绿地设计、节水灌溉系统、雨水收集和回收处理水使灌溉水量比国际标准减少90%根据不同的用途，管道用水计划比国际标准减少20-40%绿色建筑75%建筑废料回收部分项目通过减少20%的硅酸盐水泥使用量来减少煤粉灰的产生低挥发性有机化合物的材料绿色交通25公里的自行车道以促进使用自行车5%的停车位留作小排量环保车位地下及有盖停车位以减少停车场的热岛效应新能源利用所有的建筑都达到或超过ASHRAE（美国采暖、制冷和空调工程师协会）标准以天然气提供清洁能源LED交通灯垃圾处理采用负压抽吸技术生活垃圾可在家里通过地下输送管道将垃圾输送到垃圾场的自动垃圾清理系统Songdo主要功能区2：国际商务区（songdoIBD）-可持续发展2引入世界智能技术巨头，建设U-City系统，并成立城市综合统一运营中心进行城市管理，打造城市竞争力及独特魅力运营商引入：与微软、3M、思科等公司签署合作协议，拥有世界最先进的智能城市技术城市综合统一运营中心：公共设施管理系统有效地管理城市生活方方面面公共通信基础系统和商用通信基础系统：由有线、无线网和云计算实现全面链接，社区、医院、公司和政府机构等全方位信息共享；数字技术深入住户、街道和办公大楼像一张无形的大网把城市的支端末节连为一体注：U-City：UbiquitousCity，是指用户意识不到网络和电脑的存在，无其在何处，都可以自由接触到网络的信息通讯环境Songdo主要功能区3：国际化复合组团占地面积：916,881学生数:5,000名(学生，教职员，研究员)主要项目GlobalCampus、JointUniversityCampusScience&EngineeringR&DParkGlobalAcademicVillage形成国内外国际大学校园聚集区1吸引高端产业相关世界级大学及研究所2通过与国际教育，研究机构协力实现国内高等教育国际化3通过产学研间交流的改革，组成教育研究集群4发展方向概况吸引世界级高校及研究机构，形成教育研究集群，促进知识服务产业发展，同时聚集精英人群，目前已有多家名校入驻已入驻大学：UCBerkeley、延世大学、安德伍德国际学院、南巴黎大学等名校分校Songdo主要功能区4：生命科学组团定位于生物医药领域的应用研发和制造，目前已入驻八家知名相关企业及研究机构项目:生物医药制造和研究设施规模:190,706公司简介：全球第二大单抗药物生产企业韩国CelltrionBernaBiotechKorea(株)项目:建立乙肝疫苗，Quinvaxem制造及研究设施规模:33,575建设期:20082014(株）iSENS项目:血液分析建立免疫传感器制造设施规模:6,560（株）KDcorporation项目:医药品分离器制造设施规模:9,139投资商:RESPINE(美國)项目:建立实验机器和生物设备研究所规模:5,032HANIL生命科学（株）（株）EONE生命科学研究院项目:检查诊断方法研究所规模:5,032项目:航空&Ubiquotes及战术通信&NCO装备研、产规模:25,946项目内容:防卫产业相关通信/情报电子机器制造及研究投资商:美国，TheBoeingCompanySongdo主要功能区5：知识信息组团松岛高科技园规模:453,523项目内容-风险创业楼(海滨大厦),示范工厂-大学研究中心,企业研究所等-风险创业,汽车部件产业团支援等入住企业数量：130个GUDELlineartec(株)项目:建立产业用机器人生产设施规模:11,279投资商:瑞士、GudelGroupAG100%外国投资企业A-1EngineeringKorea(有)项目:LCDSolarCell生产用装备研、产规模:16,008(总面积:9,991)项目内容:半导体生产用机械制造业投资商:美国,A-1Machine100%外国投资企业(株)Kotech项目:产业用显示器研、产规模:19,249项目内容:LCD,PDP, 游戏、医疗用显示器投資商:香港、HsinChongConstructionGroupLtd.(株)D-wave项目:高输出电力增幅机研、产规模:11,304项目内容:TWT(行波管)、TWTA(行波管增幅机)生产及研究投资商:美国，DynamicWaveTelecom(株)HuneedTechnologies定位于IT、BT（BusinessTechnology）等领域研发和制造，经过十年发展，目前已有160家企业及研究所入驻，形成高端产业聚集Songdo主要功能区6：高科技产业组团通过建设研发中心、科技谷、全球化大学校园等载体，构筑“产学研”一体化的高技术产业发展园区，已吸引数百家相关企业入驻POSCO全球化研发中心规模:98,564项目:国际研发交流中心，住户交流中心，POSCO研发中心（BT/IT）项目执行单位:（株）POSCO松岛全球化大学校园规模:650,850项目内容:学生数：12，000名/入驻学校数：10个松岛科技谷规模:2470,000项目内容：产业技术团地（风险创业团）/商务复合设施项目执行单位:（财）松岛高科技园BioResearchComplex规模:465,912项目内容:研究、临床栋，公寓型工厂，业务设施等项目执行单位:（株）BRC-嘉泉吉财团，IBM，都市开发公司SamsungBioLogics(株)项目:建立生物医药制造和研究设施規模:274,000投资社:Quintiles(美國)建设期:20112020Mandobrose(株)项目:汽车配件制造及研究規模:44,074项目内容:汽车电子配件（电动机）制造及R&D中心投资社:Brose(德国)Dong-A医药(株)项目:建立生物医药制造和研究设施規模:144,810投资社:MeijiSeika(日本)建设期:20122017TOK尖端材料(株)项目:半导体尖端材料制造及R&D規模:28,308.1投资社:TOK(日本)建设期:2012.082013.10AjinomotoGenexine(株)项目名:建造细胞培养基制造及研究设施規模:11,000投资社:Ajinomoto(日本)建设期:20132014AmkorTechnologyKorea(株)项目:建立新一代半导体封装、测试制造及R&D中心規模:185,689投资社:AmkorTechnology(美國)建设期:20122020高科技组团主要入住企业及机构Songdo主要功能区7：物流组团与仁川国际机场，共同构筑仁川自由经济区面向东北亚的物流中心，目前已启动仁川新港建设工作仁川大桥仁川新港规划建设仁川新港、二岩物流基地和国际客运基地等沿海物流设施规划总建筑面积500万平米，占地16.4平方公里Songdo城市运营为体现songdo区域独特城市魅力，构建了一套区域景观管理及实施体系，追求区域景观“个性化统一”，并渗透美术及文化元素A.构筑区域景观管理行政体系通过景观管理协议及城市景观委员会从计划初期到竣工，施行持续管理的管理协议制度B.建立总体的城市景观指导方针C.夜间景观特性化D.美术装饰相关综合计划及应用对美术装饰品按区设主题，树立指导方针来建造市区内画廊并引导地区特色化为让所有市民都享受美术装饰，共享地点放置美术饰品对放置在个别建筑内的美术饰品提示标准整合城市空间层面调和主区和副区差别化组团辉度位阶确立及路灯色温度和照度设定按单个项目建立DCP(DetailedCityscapePlan)，将城市景观加以区分并个性化，在统一中体现个性对城市、建筑、色彩、广告物、夜间照明等按各区域建立景观标准，并对教、产、研、住功能区建立景观标准对色彩，照明，路灯，sign等进行设计的独特化开发模式市场主导，政府辅助、监管；市场力量为投资建设主体、政府控制和引导规划、制定相关配套及优惠政策Songdo案例借鉴规划布局以中央公园为核心构建功能复合、环境舒适、尺度宜人的滨水新城多样化公共交通系统，自行车道与水上Taxi成为独特魅力点城市建设以地标建筑、高端完备的城市功能体系，打造宜游城市打造U-city及Eco-city，提高城市竞争力及生活品质产业发展产业定位注重与其他区域竞合关系，聚焦生物医药、IT、BT、R&D、国际商务等高端产业，聚集精英产业人群开发时序产、城同步推进，前期注重生态环境和基础设施建设，注重商务办公设施建设和高端产业聚集发展；中后期注重城市生活设施的打造和完善城市运营构建区域景观管理及实施体系，追求区域景观“个性化统一”；渗透美术及文化元素