房地产银行按揭贷房地产银行按揭贷款培训款培训孙圣林Tel:138661181772021/9/181一、住房按揭贷款概念一、住房按揭贷款概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种贷款方式。 2021/9/182二、要选定最适合自己的还款方式二、要选定最适合自己的还款方式目前基本上有三种个人住房贷款还款方式：目前基本上有三种个人住房贷款还款方式： 1 1、等额本金还款方式、等额本金还款方式 等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。 2 2、等额本息还款方式、等额本息还款方式 即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。3 3、公积金贷款方式、公积金贷款方式 是指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。2021/9/1831、等额本金还款方式、等额本金还款方式每月月供额每月月供额=(=(贷款本金贷款本金还款月数还款月数)+()+(贷款本金贷款本金- -已归还本金累计额已归还本金累计额)月利月利率率每月应还本金每月应还本金= =贷款本金贷款本金还款月数还款月数每月应还利息每月应还利息= =剩余本金剩余本金月利率月利率=(=(贷款本金贷款本金- -已归还本金累计额已归还本金累计额)月利率月利率每月月供递减额每月月供递减额= =每月应还本金每月应还本金月利率月利率= =贷款本金贷款本金还款月数还款月数月利率月利率总利息总利息= =还款月数还款月数(总贷款额总贷款额月利率月利率- -月利率月利率(总贷款额总贷款额还款月数还款月数)*)*( (还款月数还款月数-1)2+-1)2+总贷款额总贷款额还款月数还款月数) )月利率月利率= =年利率年利率12 12 2021/9/184等额本金还款的计算公式（熟记）等额本金还款的计算公式（熟记）月还款金额月还款金额ANAN（N Nn n）RR A：总贷款额 N：总还款期数（10年就是120期）n：已还款期数R：贷款月利率 2021/9/1852、等额本息还款法：、等额本息还款法：每月月供额每月月供额=贷款本金贷款本金月利率月利率(1月利率月利率)还款月数还款月数(1月利率月利率)还款月数还款月数-1每月应还利息每月应还利息=贷款本金贷款本金月利率月利率(1+月利率月利率)还款月数还款月数-(1+月利率月利率)(还款月序号还款月序号-1)(1+月利率月利率)还款月数还款月数-1每月应还本金每月应还本金=贷款本金贷款本金月利率月利率(1+月利率月利率)(还款月序号还款月序号-1)(1+月利率月利率)还款月数还款月数-1总利息总利息=还款月数还款月数每月月供额每月月供额-贷款本金贷款本金2021/9/186公积金贷款计算公式为贷款额度=（借款人或夫妻双方月工资总额+借款人或夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）还贷能力系数40%-借款人或夫妻双方现有贷款月应还贷额12（月）贷款年限。其中月工资总额=公积金月缴额/（单位缴存比例+个人缴存比例）按房屋价格计算公式为：贷款额度=房屋价格贷款成数 个人个人贷款最高限额贷款最高限额2020万元；万元；夫妻双方贷款最高限额夫妻双方贷款最高限额3030万元。万元。2021/9/187申请公积金贷款的基本流程申请公积金贷款的基本流程( (公积金五年以下含五年年利率公积金五年以下含五年年利率4%4%；公积金五年以上年利率；公积金五年以上年利率4.50%4.50%） v1）借款人到单位交存住房公积金的住房资金管理(分)中心提出申请，介绍本人情况、领取材料。v2）准备齐全的文字材料，交住房资金管理(分)中心审核，包括核验借款申请表、购房行为是否合法、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等。需要评估的贷款，由指定评估机构进行评估。 v3）初审合格，住房资金管理中心开具调查通知单，由受托银行对借款人进行调查，并指导借款人填写有关贷款合同。调查内容包括：核实收入情况有保证的人，保证人是否具有保证资格等。v4）经受银行调查合格，受托行出具调查意见递交住房资金管理(分)中心，由住房资金管理(分)中心审批。v5）审批通过，住房资金管理(分)中心签发委托贷款通知单。银行通知借款人办理放贷手v6）借款合同生效，住房资金管理(分)中心将资金划入委托贷款基金账户，再由受托行将资金划入 开发商账户。v7）借款人按照规定的方式按时归还借款。v8）借款人还清贷款本息，借款合同和有关担保解除，有关凭证返还借款人(抵押人或出质人) 2021/9/188申请商业贷款的基本流程申请商业贷款的基本流程（首套房：首付三成，基准利率首套房：首付三成，基准利率6.55%6.55%；二套房：首付六成，基准利率的；二套房：首付六成，基准利率的1.11.1倍倍7.205%7.205%；三套房，停贷。）；三套房，停贷。） 1、购房人与公司签订的马鞍山市商品房预（现）售房买卖合同、30%（商业50%）以上房款收据；2、购房人有效身份证件、婚姻状况证明（结婚证或单身证明）；3、购房人收入证明（银行提供置于售楼处）、近期三个月以上银行流水（法人近期三个月以上税票）；4、其它2021/9/189业务一般规定业务一般规定1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人（男）65岁、（女）60岁的年龄。2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率。3、按揭主要还款方式分为等额本金和等额本息两种，购房人可自由选择。等额本金为按月还本付息，先多后少；等额本息为按月还本付息，每月还款额不变（利率调整变化）。2021/9/1810住房按揭贷款流程住房按揭贷款流程1、项目销售组与购房人签订商品房预（现）售房买卖合同，根据合同要求，付清所需首付房款；2、自签订商品房买卖合同之日起5日内，向房产交易中心市场所申请合同备案登记。3、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向公司合作银行提出申请。具体包括：房屋买卖合同（备案登记）、房款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料。2021/9/1811住房按揭贷款流程住房按揭贷款流程4、贷款行对购房户的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人（包括购房人之妻）办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等；随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批。5、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续。2021/9/1812问题客户的处理（1）对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款；（2）因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款；（3）购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行。（4）对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次（15日内）通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用。2021/9/1813住房按揭贷款流程住房按揭贷款流程6、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票。7、项目竣工初始登记后（取得大证后），进入抵押登记程序。2021/9/1814以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表2021/9/1815以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表2021/9/1816以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表2021/9/1817以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表2021/9/1818以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表2021/9/1819以个人贷款一万元计算的月还款情况表以个人贷款一万元计算的月还款情况表2021/9/1820说明说明1、贷款期限在一年以内、贷款期限在一年以内(含一年）的贷款，实行到期含一年）的贷款，实行到期本息一次性清偿方法，按贷款合同约定利率执行，本息一次性清偿方法，按贷款合同约定利率执行，不随银行存、贷利率调整而调整；不随银行存、贷利率调整而调整；2、贷款期限在一年以上的贷款，根据中国人民银行、贷款期限在一年以上的贷款，根据中国人民银行规定，进行调整。规定，进行调整。3、最终还款额以贷款银行算出结果为准。、最终还款额以贷款银行算出结果为准。2021/9/1821银行认定二套房的条件以子女名义购房以子女名义购房 案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上高中的儿子(现未成年)，购置一套房留作日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时，也会按照二套房政策执行的，即需首付60%、利率上浮1.1倍。2021/9/1822银行认定二套房的条件未成年有房产，成年后再购房未成年有房产，成年后再购房 案例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。 解析：像常先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，常先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照二套房的政策执行。而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。2021/9/1823银行认定二套房的条件全款购住房再贷款购房全款购住房再贷款购房 案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。 解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。2021/9/1824银行认定二套房的条件贷款买房出售后再买贷款买房出售后再买 案例：鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。 解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。2021/9/1825银行认定二套房的条件先商贷买房再用公积金先商贷买房再用公积金 案例：范女士第一次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。 解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二套房，所以，范女士如使用公积金再购房的话，首付比例也将为60%。2021/9/1826银行认定二套房的条件婚前一方有房婚后再买房婚前一方有房婚后再买房 案例：关先生结婚前曾贷款购买过一套房，现已与韩小姐结婚多年，想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。解析：结婚后虽然户口没有落在一起，但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记，而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻不能提供单身证明，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。2021/9/1827银行认定二套房的条件夫妻贷款购房离异再买房夫妻贷款购房离异再买房 案例：艾先生和简小姐结婚后共同贷款申请过住房，两人离异后，该房产判给了简小姐，艾先生想向银行申请贷款购房。 解析：艾先生向银行申请贷款的话，是会被算作二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷，也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录，那么即便离异后房产判给另一方，这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。2021/9/1828