营销推广方案郑州空港新区隆门商业项目 PART1 营销目标及营销阶段划分一重要时间节点设计 二总体营销目标 三一期商业销售阶段划分及目标分解 一、重要时间节点设计：（2013春节前）1、天时商业意向签约2013年1月31日前2、天成商业认筹暨主力商户招商成果新闻发布会2013年1月26日（周六）二、总体营销目标目标一：天时商业销售目标2013年1月31日前基本消化完毕目标二：实现项目年度财务目标和价值目标-1月31日前实现5000 万元回款目标三：天时商业推广促进天成1、2、3号楼商业招商认筹与价值实现目标四：品牌目标：隆门港区最聚财气、人气商业聚集区三、一期商业销售阶段划分及目标分解销售准备期（2013.1.15日之前） 认筹阶段（1.1-1.）公开招商与销售强销期（3.1日-5.31）天成招商转销售阶段 （6.1-8.31） 销售目标释放一期商业销售及招商认筹消息，积累意向客户，确保认筹日火爆势头天时商业完成80%的销售完成天成招商30%。1完成天时剩余商业面积的销售2、 累 计 完 成 天 成90%以招商及首层商业销售率累积完成天成二期销售率接近100%阶段性重点工作内容1确定销售模式、招商策略及营销、招商推广计划；售宣传物料设计、印刷及制作；2销售法律文件的完备；3认筹地点选择及相关工作准备4第三方资源的整合（媒体、商会等）；销售顾问的培训。5全面开展销售及认筹工作；6媒体资源的有效利7户外广告到位；8系列招商活动全面展开；9媒体广告全面展开。7公开招商活动（解筹活动）；8媒体广告及促销活动趁势追击。10根据市场招商反馈适时调整营销策略11做好商户口碑传播。一、商业销售面积分割方式及经济测算二、对西时区商业营销推广的建议三、价格定位PART2 营销方案部分一、商业面积分割方式 天时的商业分割方案1天时的商业分割方案1u根据商业结构形态，从中间切开，形成商业内街，形成人动线，共切割出17个商业铺面。u天时商业楼需要一定的改造，以形成沿街商业，提升商业价值。u其中1、15、16、17号商铺可以直接改为临街商铺，商业价值较高。其余铺面均为内街铺面，商业价格略逊。u进行分割后，小铺不仅利于销售回现，同时内街形态不影响经营。u商业内街兼顾了销售和经营的需要，既提高销售收益，又提高了内铺租赁价值。天时一层商业销售总体预估商铺面积（地毯面积约）建筑面积（约）价格（元/）总价（元）175.47 142.40 23000.00 3275113.21 232.49 61.30 15000.00 919528.30 319.80 37.36 15000.00 560377.36 412.29 23.19 15000.00 347830.19 556.25 106.13 15000.00 1591981.13 656.25 106.13 15000.00 1591981.13 730.00 56.60 15000.00 849056.60 856.25 106.13 15000.00 1591981.13 984.00 158.49 15000.00 2377358.49 1015.00 28.30 18000.00 509433.96 1115.00 28.30 18000.00 509433.96 1215.00 28.30 18000.00 509433.96 1340.50 76.42 18000.00 1375471.70 1429.70 56.04 16000.00 896603.77 1585.53 161.38 26000.00 4195811.32 1695.25 179.72 26000.00 4672641.51 1780.53 151.94 26000.00 3950528.30 799.31 1508.13 29724566.04 天时首层商业分割方案12、3、4层商业销售预估建筑面积价格总价二层13131100014443000三层1510.960009065400四层151050007550000合计4333.931058400u二层坡梯预留口封起，二楼整体出售，单价11000元。u三层、四层商业定位为商务办公写字间，单价分别为6000元/平方米和5000元/平方米。天时首层商业分割方案2天时首层商业分割方案3天成1号楼的商业分割方案天时1号楼的商业分割方案u地下一层：坡梯10000元/2036=20360000元u一层：26000元1241.26约8个首层商铺=32281600元u二层精品店：坡梯165011000元/（24间）=18150000元u三层精品店：坡梯16507000元/（24间）=11550000元p二层、三层及地下一层共计约5350其中，空间改造及设备（坡梯中央空调）每加上900元装修、设备费用（含餐饮）p二层三层精品店为自主经营，p地下一层可与2-3号楼商业经营公司统一经营精品店定位：咖啡厅、美容院、美甲、足底、品牌专卖、品牌餐饮。天成1号楼商业销售总体预估天成2号楼的商业分割方案u地下一层2183.4商铺坡梯1000021843.4u一层2169.5底商26000（2170平米-首层大堂、二层商业面积）约10个首层商铺u二层2169.5小商铺坡梯11000（2169一二层底商面积）u三层2169.5小商铺坡梯70002169u四层2169.5小商铺坡梯60002169u2号楼需要集中安装设备和基础装修约为8000，包括中央空调、设备设施、坡梯、装修每加900元（含餐饮）u建议二号与三号、一号楼做天桥相连天成2号楼商业销售总体预估天时2号楼的商业分割方案天成3号楼的商业分割方案u地下一层2161小商铺坡梯10000元2161=21610000元u一层1765.8底商26000（1765.8-首层大堂-带二层底商面积）约9个商铺u二层1765.8小商铺坡梯11000（1765.8一二层底商面积）u三层1765.8小商铺坡梯70001765.8u四层1765.8精品店、写字间坡梯直梯60001765.8u约5600平米为市场、中央空调、坡梯、设备设施装修每平米加900（含餐饮标准）精品店、写字间、可经营、健身、保健按摩、茶室。(3号楼也可以招商引进大型品牌店）天时3号楼的商业分割方案1-3号西时区设备设施、中央空调装修费用（含餐饮经营标准）每平米900元。市场面积约18500平米。投入费用最高1780万元一期可销售面积：（25个首层铺+带二层首层9个4590）26000135=119.340.000四个二层铺：（4625个）11000元=12.650.000合计：131.990.000元一期销售总预估二、对西时区营销推广的建议u因西时区对面即为郑港小商品市场，要想使经营者搬进商场里来，前一年租金要比竞争对手无论在价格和硬件条件上都要优越，做到放水养鱼。将市场做起来后，在开始销售。u先招商，再销售，以最优惠的招商政策，吸引商户入驻，使得本项目商业形成热租的局面，之后再掀起投资认购热潮，使得本项目真正成为商业门户、兴隆之地。招商政策：从2013年3月试营业至正常营业期后半年只收取管理费，不收取租金（管理费为1.2/天，36/月）从美食街和2号楼开始招商逐渐放开，控制性招商，市场经营步入正轨，积累二期招商客户同时。开始销售，美食街和2号楼市场部分。二期招商经营步入正轨后，开始销售二期部分商铺，三号楼部分商铺。销售首期部分政策对商铺经营者优先购买。自卖自营，每月交纳市场管理费。投资者购买商铺，定三年租赁合同（商业管理合同）委托商业管理公司托管，定期收租金。前期委托或请品牌商业管理公司进行招商。按均价8500元/则十年回报算（3650元）合2.3元/天/建面，按50%出房率则合成地毯面积4.66/天/均价，加上物业及中央空调使用费0.6元/天/，则招商均价为5.26/天/以最小商铺：5.4则一个铺月租金为853元均二期西时区1-2-3号楼市场招商测算u地下一层美食铺标准面积12-15平米按12每铺理论售价为12100002=24万元按10年回报折合租金5.4元/天/164元/月/一个铺子日租金为5.4+0.6（物业费）12=72元月租金为2160元u二层小商铺标准面积5.7-7.5平米.按5.4每铺理论售价为5.4110002=118.8元.按10年回报折合租金6元/天/180元/月/一个铺子日租金为6+0.6（物业费）5.4=35.64元月租金1069元u三层小商铺标准面积5.4-7.5平米.按5.4每铺理论售价为5.470002=75600元.按10年回报折合租金3.8元/天/115元/月/一个铺子日租金为3.8+0.6（物业费）5.4=23.76元月租金712.8元u四层小商铺标准面积5.4-7.5平米.按5.4每铺理论售价为5.460002=64800元.按10年回报折合租金3.2元/天/98元/月/一个铺子日租金为3.2+0.6（物业费）5.4=20.52元月租金615.6元二期西时区1-2-3号楼市场招商测算三、龙门商业销售价格定位u本项目销售价格定位方法 本项目销售价格定位采取竞争项目销售价格比较法，我们将润丰-悦上做为主要的参考比较对象。 目前润丰-悦尚振兴路一侧一层底商的商的价格为28800元，销售方式为一带二（二层尚未定价），面积都是200平方米左右，目前折扣为96%。 下表为权重配比表： 比较内容比较内容权重权重本项目本项目配套设施2020套型设计2015项目规模108品牌形象108建筑形式1010产品推广94交楼时间1520物业管理65合计10090根据上述权重分析，本项目一层底商临街铺面的销售价格为：（权重系数为0.9）28800元*0.96*0.9=24883元/平方米一层商业内铺相对临街商铺的权重系数为0.6，则销售价格为：24883*0.6=15108元/平方米www.21ask.com 中国管理资讯网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