御岭公馆集中式商业定位御岭公馆集中式商业定位 2010年年2月月 富通资产公司富通资产公司9/9/20242报告大纲报告大纲物业概况物业概况市场分析市场分析租金定位租金定位业态定位及招商条件要求业态定位及招商条件要求招商阶段划分招商阶段划分9/9/20243PART1 物业概况物业概况 项目指标及商业分布项目指标及商业分布技术经济指标技术经济指标 总用地39200.77总建筑面积133046计容建筑面积住宅93096商业8250会所400居委会200物管150合计101846容积率2.6总户数1194建筑覆盖率30%停车位1019个地下室面积31200项目总体商业面积项目总体商业面积8250.61(6%)(6%)，其中，其中集中式物业集中式物业约约2247.66(27%)，主要沿松安路一侧分布。，主要沿松安路一侧分布。集中式物业设置在项目东南角，主要考虑辐射部分江边村居住人群。9/9/20244物业现状物业现状集中式商业部分已完成商业包装。集中式商业部分已完成商业包装。9/9/20245集中式物业分析集中式物业分析1F面积：182.73层高：6m进深：15.72m面宽：3.45m面积：128.89层高：47.1m进深：11.62m面宽：10.85m面积：655.38层高：6m进深：44.3m面宽：8m面积：1280.66(一楼842)层高：6m进深：39m面宽：8.1m物业存在问题：物业存在问题： 部分进深过大部分进深过大 划分街铺过多，划分街铺过多，减少集中物业昭示减少集中物业昭示面且不利于分割面且不利于分割 物业不方正，异物业不方正，异形铺位多形铺位多 部分内部存在异部分内部存在异形柱形柱面积配比不合理面积配比不合理升降升降机机烟道烟道1.31.39/9/20246二楼集中式物业设计跟一楼连通，若单独分割使用，对外则无沿街出二楼集中式物业设计跟一楼连通，若单独分割使用，对外则无沿街出入口，外部人流进入需进行较长距离的绕行；坡屋顶设计增加商家装修和运营入口，外部人流进入需进行较长距离的绕行；坡屋顶设计增加商家装修和运营成本。成本。层高：610.675m进深：30.2m面宽：7.5m4389/9/20247PART2 市场分析市场分析人流、车流分析人流、车流分析车流车流:到达项目车辆只能通过松安路进行出入，目前的车流量一般(约8-10辆/分钟) ，海滨大道和松兴路开通后将增强项目的可达性，车流将会大幅度增加(据现场勘察和了解，两条市政道路在短期内不会开通)。人流人流:达到项目的人流主要通过松安路进入项目，目前人流稀少，主要是项目所处位置偏僻，以及项目还未入伙且无开业商店。车流车流人流人流9/9/20248项目所在片区目前项目所在片区目前商业氛围淡薄，现商业氛围淡薄，现有商业业态档次较有商业业态档次较低，低， 缺乏品牌商家，缺乏品牌商家，商业以临街分布为商业以临街分布为主。主。片区商业发展现状片区商业发展现状9/9/20249片区规划二类居住用地53万，商业用地15万；本片区的建设规模总量控制为 267 293 万， 规划人口规模为 5.0 6.2 万人。 沿沙江路两侧将成为未来该沿沙江路两侧将成为未来该区域的商业消费中心。区域的商业消费中心。片区商业规划片区商业规划御岭公馆御岭公馆规划核心规划核心商业区商业区西岸华府西岸华府9/9/202410竞争对手分析竞争对手分析中海西岸华府中海西岸华府项目规划总建筑面积约项目规划总建筑面积约36万万，商业总建筑面积，商业总建筑面积18000(5%) ；规划集中式商业面积共规划集中式商业面积共5200(29%) ；街铺销售为主，面积集中在街铺销售为主，面积集中在13-80之间之间，目前目前空置率高，只引进了部分空置率高，只引进了部分地产中介、装修建材和地产中介、装修建材和配套类商家。配套类商家。9/9/202411商业围合式布局，主力店主要设在干道交汇处，同时商业围合式布局，主力店主要设在干道交汇处，同时临近项目人流的主要出入口，有足够的人流、车流。临近项目人流的主要出入口，有足够的人流、车流。沙江路沙江路郎郎碧碧路路500 空置空置600中国银行中国银行(开业开业)1500肯德基肯德基(销售、未开业销售、未开业)2600广富百货广富百货(未开业未开业)9/9/202412目前片区整体商业发展落后，缺乏核心的消费点，业目前片区整体商业发展落后，缺乏核心的消费点，业态档次低且分布零乱；态档次低且分布零乱；项目位于松岗规划新城区域的边缘位置，片区功能以项目位于松岗规划新城区域的边缘位置，片区功能以居住、大型商业、文化娱乐为主；居住、大型商业、文化娱乐为主；该片区规划大量商业，同时也将新增大量中等以上收该片区规划大量商业，同时也将新增大量中等以上收入群体，但需要一个较长的时间过程；入群体，但需要一个较长的时间过程；沙江路两侧是该片区未来的商业核心，西岸华府项目沙江路两侧是该片区未来的商业核心，西岸华府项目占据重要位置。占据重要位置。小结小结9/9/202413PART3 租金定位租金定位市场租金市场租金位置位置项目名称项目名称面积（）面积（） 租金（元租金（元/ /）沙江路江边村底商（二楼）65015沙江路江边村独栋商业街（共三层）1000/层一楼：45二楼：20三楼：15松瑞路独栋商业大厦（36层）1400/层20沙江路西岸华府广富百货(二楼)260015郎碧路西岸华府一楼集中式50035郎碧路西岸华府对面商业(二楼)50030郎碧路西岸华府对面商业(三楼)50020楼岗路天虹北面转让餐厅(二楼)300023107国道谭头村独立三层商业(9层)917/层20松岗区域集中式商业租金集中在松岗区域集中式商业租金集中在15-30元元/之间之间，老城区的老城区的商业旺区租金相较高且空置率低。商业旺区租金相较高且空置率低。9/9/202414市场比较法评分标准市场比较法评分标准对比因素对比因素分值分值评分标准评分标准参考子因素参考子因素消费总量20高较高一般较低低消费人流、车流、 消费力2018161412物业位置25好较好一般较差差所在区域、临街程度、交通便捷度2523211917商业环境20好较好一般较差差周边环境、 商业氛围2018161412物业素质15好较好一般较差差物业形象、结构、配套、面积、昭示性1514131211商业前景10好较好一般较差差区域规划、商业发展走向、项目规模109876运营水平10好较好一般较差差运营主体、运营模式、推广力度109876合计10010091827364采用市场比较法进行租金采用市场比较法进行租金的初步估算，再根据业态的初步估算，再根据业态及招商策略进行适当调整。及招商策略进行适当调整。选取了影响集中式物业选取了影响集中式物业经营的几个重要因素进经营的几个重要因素进行对比行对比。评分标准评分标准9/9/202415市市 场场 比比 较较 法法 计计 算算 表表一、物业比较表估价对象估价对象比较物比较物A比较物比较物B比较物比较物C御岭公馆二层商业西岸华府广富百货江边村住宅底商天虹北面转让餐厅物业位置松安路沙江路沙江路楼岗路面积()43826006503000临街状况临街临街临街临街楼层二楼二楼二楼二楼结构框架框架框架框架租金价格(元/月)15 15 23 比较权重40%35%25%二、对比因素调整表消费总量 (20)1516.6715.3318物业位置 (25)192119.3323商业环境 (20)14.3316.3315.3318.67物业素质 (15)13.6714.3312.3313.33商业前景 (10)88.677.678.67运营水平 (10)8.338.336.676 合 计 (100)78.3385.3376.6687.67三、价格调整表比较标的物名称租金价格权重修正租金西岸华府广富百货1540%14 江边村住宅底商1535%15 天虹北面转让餐厅2325%21 御岭公馆二层商业租金=(各比较物修正租金比较权重)之和16 选取跟项目有一选取跟项目有一定可比性的三个定可比性的三个集中式物业进行集中式物业进行对比对比。比较得出本项目比较得出本项目二楼集中式物业二楼集中式物业的市场参考租金的市场参考租金为为16元元/月月。二楼租金计算二楼租金计算9/9/202416根据以往经验和市场数据，二楼集中式商业租金为一楼集中式商业租金价格的60-80%，本次计算取70%。项目一楼集中式商业租金均价均价为 16/0.7=23元元/月月一楼租金均价计算一楼租金均价计算9/9/2024171F面积：311.62层高：4-7.1m进深：15.72m面宽：14.3m面积：339层高：6m进深：23.2m面宽：8m面积：655.38层高：6m进深：44.3m面宽：8m面积：593层高：6m进深：39m面宽：8.1m4号铺号铺1号铺号铺2号铺号铺3号铺号铺一楼租金调整价格一楼租金调整价格根据商家常规使用需求进行物业分割和组合。根据商家常规使用需求进行物业分割和组合。打通两打通两个街铺个街铺连接连接4号号铺铺9/9/202418水平系数调整表水平系数调整表对比因素对比因素分值分值1 1号铺号铺2 2号铺号铺3 3号铺号铺4 4号铺号铺 位置2018.3318.3313.3318 面积2017.6715.3315.6717.67 昭示面1513.3313913.33 进深15127.33810.67 实用性1510.6711.671014.33 硬件配套1512.6712.3312.3313 合计10084.6777.9968.3387311.62Y+655.3877.99/84.67Y+59368.33/84.67Y+33987/84.67Y=(311.62+655.38+593+339) 23 Y=25假设假设1号铺租金单价为号铺租金单价为Y元元/，则，则各铺位面积各铺位面积各铺位租金单价各铺位租金单价=一楼总面积一楼总面积一楼租金均价一楼租金均价1号铺租金为：号铺租金为：2525元元/ /2号铺租金为：号铺租金为：23元元/3号铺租金为：号铺租金为：20元元/4号铺租金为：号铺租金为：26元元/4号铺号铺使用两个街铺作为门面，极大提升了该铺的商业价值，在市场价格（26元/）的基础上提升至30元元/，作为项目的价格标杆 。9/9/202419租赁面积：租赁面积：129-1936，根据商家需求进行分割租期：租期：510年(根据面积及商家品牌有所不同)免租期：免租期：312个月(根据面积及商家品牌有所不同)递增率：递增率：前三年不变，第四年起每年递增8%10% (超市为3%) 押金：押金：两押一租商户另外还需承担的费用商户另外还需承担的费用(水电费参考富瑰园项目水电费参考富瑰园项目)： 物业管理费4.0元/ 本体维修金0.25元/ 水费2.8元/吨 电费0.98元/度。其它租赁条件其它租赁条件9/9/202420研究项目中研究项目中，200以上的业态主要有以上的业态主要有超超市、餐饮、生活配套、市、餐饮、生活配套、美容美发等八大类美容美发等八大类，面积主要集中在面积主要集中在200-1500之间。之间。餐饮、超市、生活配餐饮、超市、生活配套服务套服务类数量最多且类数量最多且品牌度较高品牌度较高，汽车服，汽车服务、美容美发和家具务、美容美发和家具家电类是重要的填充家电类是重要的填充业态。业态。PART4 业态定位建议及招商条件要求业态定位建议及招商条件要求定位依据一定位依据一深圳成熟社区集中式商业研究9/9/202421项目置业客户群体主项目置业客户群体主要在松岗及要在松岗及周边进行周边进行消费。消费。消费水平处于中等消费水平处于中等，家庭月消费支出集中家庭月消费支出集中在在1000-3000元之间。元之间。他们最看重他们最看重消费价格、消费价格、商品品牌商品品牌。主要的消费项目为主要的消费项目为日日用品和餐饮消费用品和餐饮消费。定位依据二定位依据二本项目置业客户消费情况本项目置业客户消费情况9/9/202422潜在业态需求潜在业态需求(按优先顺序按优先顺序)： 品牌超市品牌超市、个体投资超市个体投资超市 (主要满足本社区居民和江边村居民) 中档餐饮和休闲娱乐中档餐饮和休闲娱乐 (本社区居民、当地居民、工厂中高层及企 业商务消费) 品牌培训品牌培训、美容美体美容美体及健身及健身、家具家居家具家居 、汽车服务汽车服务 (本社区居民) 网吧、旅馆、中低档餐饮网吧、旅馆、中低档餐饮 (工业区基层员工)业态引进建议业态引进建议9/9/202423一楼一楼方案一方案一:业态定位业态定位业态分布业态分布培训培训/美容美容311.62餐饮餐饮842超市超市、休闲休闲、餐饮餐饮655.38红色部分为优先考虑业态。红色部分为优先考虑业态。一楼一楼9/9/202424餐饮餐饮、休闲娱乐、休闲娱乐593配套配套、培训培训、美容美容311.62方案二方案二:一楼一楼超市超市、配套、配套339休闲娱乐休闲娱乐、餐饮、餐饮655.38一楼一楼9/9/202425临时方案临时方案:可把部分大型商铺分割为小铺，根据小区内入住的人流可把部分大型商铺分割为小铺，根据小区内入住的人流量来考虑一些短期的专业市场来进行空档期过渡。量来考虑一些短期的专业市场来进行空档期过渡。需要增加中需要增加中央空调或考央空调或考虑分体空调虑分体空调安装位置。安装位置。需要投资部需要投资部分公共装修分公共装修。开门开门一楼一楼公共洗手间公共洗手间超市超市约约300培训培训/美容美容通通道道一楼一楼9/9/202426二楼二楼二楼可与一楼连通租给一个商户做大型餐饮或休闲娱乐，二楼可与一楼连通租给一个商户做大型餐饮或休闲娱乐，也可分割独立出租。也可分割独立出租。餐饮、美容餐饮、美容、家具家、家具家居、网吧居、网吧438二楼二楼9/9/202427保留部分街铺的原因：保留部分街铺的原因：1、利于商铺分割、增加商家昭示面。2、保留铺位易实现长期价值最大化。根据招商实际情况有可能进行改造的方面有：根据招商实际情况有可能进行改造的方面有：1、铺位进行重新分割组合。2、增设烟道、上下水等。3、考虑给大宗商户分配一定的停车位。招商条件要求招商条件要求 9/9/202428保留铺位统计表保留铺位统计表铺序号铺序号铺位号铺位号建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积11349.4147.0411247.0544.810967.0563.8410847.0544.810733.9632.3310629.1527.7510531.513020531.9130.38合计337.09320.949/9/202429PART5 招商阶段划分招商阶段划分 项目住宅销售阶段：项目住宅销售阶段： 2009年8月 2010年底项目商业销售阶段：项目商业销售阶段： 2010年4/5月 2010年底项目入伙时间：项目入伙时间： 2010年11月25日 方案确定及招商资料准备阶段：方案确定及招商资料准备阶段： 2010年2月28日前 主力商家招商谈判阶段：主力商家招商谈判阶段： 2010年3月1日2010年底 主力商家合同主力商家合同/协议协议/意向签定阶段：意向签定阶段： 争取2010年5月底前签订1-2家 主力商家进场开业阶段：主力商家进场开业阶段： 预计2011年 2012年 (入住率达到30%50%)9/9/202430182.73128.89655.3838308495一楼一楼补充补充：未作分割前的商铺布局未作分割前的商铺布局如果不打通前面的街铺增加集中式商业的昭示面，一楼总计约如果不打通前面的街铺增加集中式商业的昭示面，一楼总计约841的商业只有一的商业只有一个出入口个出入口，只能租赁给一个商家，则势必造成集中式商业价值降低，预计该部分只能租赁给一个商家，则势必造成集中式商业价值降低，预计该部分市市场租赁价格在场租赁价格在18元元/左右。左右。9/9/202431438二楼二楼二楼相对独立二楼相对独立，影响不大影响不大9/9/202432THE END THANKS!9/9/202433