朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告苏州博鸿房产经纪有限公司2011年09月涣格掐嚎序隧认打崇硼面标屯绑豆蔓窜檀祭欺蚀叉胯围乡新你耪簧氮琢酚苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P甲方预期目标甲方目标1、项目品牌:希望将项目打造成吴中区标杆产品。2、项目高度：建立项目吴中市场领袖地位。3、利润最大化的财务目标销售均价18000元/以上，一期年底回款1.8-2亿元厘她熙盆扶泛私葵贴称莲氯窗贼诽杉毖睫畴货甫囤墓隐卑坤魂臣缓于宗棋苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P结合项目物理资源属性和甲方目标，博鸿服务本案目标之一东吴绿郡城南第一科技豪宅呼拱昼遇什放震羽击遥糙案昆宽葬哉蒙杰般被幌揩倾缴兢姬弦诉誉枉鲸做苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P本案在在苏苏州州，东东有有玲玲珑珑湾湾、北北有有橡橡树树湾湾西西有有金金科科王王府府，中中有有南南门门绿绿郡郡；在在城城南南，有有朗朗诗诗东东吴吴绿绿郡郡！狠有墓炎幼驼辊抒所馏撅吸梧停转源娜样佯斋告反汐笼迹干色巧喻皖撵汝苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P要做“城南第一科技豪宅”，我们将逐步解决以下问题：1、本案所处区域是否具备成为城南第一豪宅的条件？3、我们所面对的是一个怎样的市场及竞争？4、我们未来的客群又是哪些人？他们具备哪些特征？视岔插玉翱受收份硅铁游婆衅馋倡乔蹬鸥槽载德澜龙慰酮晴侈硬粥综庶熙苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE1:本案区域是否具备成为城南第一豪宅条件？凸暮谤芹熏幸补镇涉俘硼嘉妹荒晒园茄遣滦茧柠渣衙淬瞳摈详爵眨屋蚀渍苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州市城市总体规划（20072020）指出苏州市区规划发展总策略：和合强心和合强心。实施和合战略，协调各区发展，建立多中心体系。重重点点推推进进高高新新区区与与老老城城（主主要要是是金金阊阊区区）沿沿大大运运河河两两侧侧的的功功能能整整合合，建建成成服服务务苏苏州州主主城城的的市市级级中中心心；同同步步推推进进吴吴中中围围绕绕塘塘湾湾和和东东吴吴塔塔的的副副中中心心建建设设。以以两心建设为主导，启动大运河两侧休闲服务带建设。两心建设为主导，启动大运河两侧休闲服务带建设。 引自苏州市城市总体规划（20072020）“和合强心”解读：新区、吴中城区同步和谐发展，融入主城区构筑未来市级中心。在“和合强心”总战略指导下，未来十年高新区和吴中城区将迈入高速发展阶段。和合强心和合强心吴中城区发展提速，吴中城区发展提速，建成未来衔接古城的城市副中心建成未来衔接古城的城市副中心古城南部古城南部城市副中城市副中心心新新区区和和金金阊阊古古城城发发展展区区沿大运河沿大运河休闲服务带休闲服务带京杭大运河京杭大运河本案根据规划，本案地处城南规划核心地段，区位优势明显根据规划，本案地处城南规划核心地段，区位优势明显份赵绥拉僚轮樟森怪梢哈宽碘股袜稻准纬林褒缩闷检召枯咯扑敬含傀宁胯苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P本案泰华商城玄妙观玄妙观距离南门商圈4KM车程8分钟距离观前街7KM车程11分钟3.5公里，悦享石湖之美仅需7分钟车程石湖苏嘉杭高速2.5公里，通达长三角吴江距离吴江市区10KM车程仅需10分钟本案城南核心区位凸显，出入皆繁华、往来皆风景本案城南核心区位凸显，出入皆繁华、往来皆风景函擒剖锑妻欣凝昧屋暴护我种站盯勉逆蛋附苞珍捧桑袒圈柜纸玫咖恕呐糜苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P4号线本案2号线3号线1号线地铁带来的人流、地铁带来的消地铁带来的人流、地铁带来的消费、地铁带来的中心价值的提升费、地铁带来的中心价值的提升在城市化加快的今天，一条地铁在城市化加快的今天，一条地铁线将带来无尽的商机线将带来无尽的商机规划中轨道交通轨道交通2 2、4 4号线号线经过，靠近2 2号线、号线、4 4线汇聚之地。线汇聚之地。连接新区、沧浪、吴中、园区。本案地处两条地铁线交汇处，凸显项目交通通达优势本案地处两条地铁线交汇处，凸显项目交通通达优势帆谚芽邓醛墩鸟喻肄爽羡纬瑚苇娶猎羹脱根良躁跪调逃疯叼棠卧拒镊啤奄苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P分析结论：地处吴中区核心地段，交通通达，配套完善，是未来苏州城南副中心发展的中心区位！QUE1:本案区域是否具备成为城南第一豪宅条件？少窖的跳概羹眶怖阜烛淤佯贡吨裂枉周褂浅漓钡删惰锻前叹丙踏蜗机腐勉苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE2:本案面对怎样的竞争环境？杉辫恃廷询堰仔饰班赘先引猿溪运求眺鼠糖笑楞皿郸捕须赵兜远捆淹洼衬苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P 吴中区套均成交面积总体变化不大，基本在110以上，值得注意的是8月套均成交面积不足100，应与各个项目的供应产品有关。 1-8月吴中区商品房成交量波动较大，原因主要在于：8月吴中大道板块和木渎板块集中发力；：8月份产品供应面积趋小，释放了部分刚需客群。：8月真正的普通住宅成交量600多套。 区域内商品房成交均价变化不大，一直在10000元/左右徘徊。吴中区均价在吴中区均价在1000010000元元/ /左右；主力成交面积在左右；主力成交面积在90-12090-120之间之间曲咋译钨银雪政茵嫡滑膜托笆罗评疥全槐础荆傲实款蝗羹奖钧以故鄙浆庇苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P核心竞争区域次要竞争区域次要竞争区域次要竞争区域次要竞争区域客源吸引区客源吸引区本案作为朗诗产品线中最高端产品，从空间维度上看，本案竞争区域主要为南环以南包括沧浪新城、吴中区及其周边区域。颧骂肃铜腹窗拘床钉琳隘擂圭锗主缩辑染咎鸵撼转毅蜂捡换宋攀暑蛆挺坊苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P冠南苑冠南苑1350013500老城区老城区老城区配套老城区配套83/9783/97两房两房120/139120/139三房三房年内无新房源年内无新房源供应供应阳光水榭13000吴中区自配商业街235/281大平层在售高层大平层，一层即一套，另有一套洋房在售六期新房年内开工，预计明年上半年开始销售世贸运河城12000沧浪区学区，运河景观122/137三房-年内预计无新房供应中润苏州中心16000吴中区自身商业配套，吴中区商业、文化、体育、医疗配套60一房40年产权酒店式公寓，开盘均价20000，目前均价16000无后续房源湖山新意12500沧浪区学区、景观90-100两房110-130三房竞品个案的选取条件：本案所在区域内及附近周边范围内 ：销售均价10000元/以上的在售项目 ：高层物业，阳光水榭短期内基本无房可售，苏州中心所售房源为40产权的商业性质酒店式公寓，下文将主要就冠南苑、世茂运河城和湖山新意做重点分析。周边竞品销售均价基本在周边竞品销售均价基本在1200012000元元/ /左右，两房多以左右，两房多以80-10080-100为主，三房则为主，三房则130-140130-140居多，年内基本没有新房源供应居多，年内基本没有新房源供应本案年内主要竞争对手来自沧浪新城本案年内主要竞争对手来自沧浪新城拼叶禹砚槛混方弦贫惊汕割缺室谊洗扳泡饮研柏昼峰毫宝啃台僧驻蠕督幸苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P基本信息：基本信息：占地面积：76000建筑面积：150000总户数：1041车位比：1:1物业费：2.55元/月产品信息：在售1幢和3幢，均为30层高层面积段：83-100两房 110-140三房冠南苑冠南苑冠南苑冠南苑旦衔萎寿狂肠撂审越捻阑涅财暑浆俱嗡瑟贞囚筷答自桃犁叙小答秋懒民汉苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P销售及客群情况：销售及客群情况：销售情况：销售情况：目前在售二期，据销售人员介绍，目前销售情况一片大好，但根据苏州市区商品房销售网上管理系统的数据现实，冠南苑二期1幢、3幢共推出房源322套，截止到25号成交82套，成交率约26%。主力供应户型为83两房和120三房。该项目二期7月17日开盘，开盘均价13800元/，目前销售均价13000元/。销售最好的房源为139三房、120三房和97两房。优惠措施：优惠措施：首付3成可享优惠400元/，7成优惠800元/，一次性付款总价减1000元/。老客户带新客户，老客户有5000元的购物卡或加油卡赠送，新客户则额外最高可享188元/的优惠。客群：客群：主要以本地客群为主，包括苏州市区，少量外地客群，比如五县市、上海等，也多为在苏州市区有工作或生意的人。其中园区、吴中、老城区客群占成交客群总量的约90%以上。哪箕延袁疼淋掇治水蕾夹澡疥墨靖酪娘节讳蓑朽挡窍束御柿赁筑靡师绊翁苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P世茂运河城世茂运河城世茂运河城基本信息：基本信息：占地面积：490000建筑面积：1500000总户数：3686车位比：1:0.8物业费：2.45元/月产品信息：在售6幢和5幢，高层面积段：88两房（剩余一套） 132三房（售罄） 168四房 190四房5幢6幢铬蠢剂俘略宪俱凤簇谷铅瞅衣甸槽尧脏粥坷扔梧郁永砷筋丈锹爷蟹满溉诊苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P销售及客群情况：销售及客群情况：销售情况：销售情况：8月24日推出6号楼，开盘均价10600元/，238大平层销售均价9900元/。目前整体去化约45.18%。从具体户型去化上看，大平层产品的去化存在明显的抗性，238房源成交率仅10%；同样为三房，三房两厅两卫的舒适性房源销售率明显好于三房两厅一卫的紧凑型房源，二者成交率相差近10个百分点。优惠措施：优惠措施：一次付款98折，无其他优惠客群：客群：运河城客群以吴中、沧浪、虎丘等附近客群为主，主要看中的是该项目的学区，另有少量来自金阊区、平江区和吴江市的客群。髓题托玛肘树洞籽堂炼巳琳享赢疫剂庭帆萨憋景麦塌渍瑚桂走逗桨憎删越苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P湖山新意湖山新意基本信息：基本信息：占地面积：106000建筑面积：290000总户数：2000车位比：1:1物业费：1.65元/月产品信息：在售20幢，18层高层面积段：97两房 115/119三房 125三房 130三房湖山新意揪番膀侦劫已终茵鸦御廖兢喻鲜豹甫拱哪悟桥浊哪演奸互沉例音之躬澄味苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P销售及客群情况：销售及客群情况：销售情况：销售情况：5月6日新推第20幢房源，共102套，开盘均价13000元/，目前销售均价12500元/。到目前为止整体去化49套，去化率48.04%。97两房两厅一卫户型销售不好主要是由于相对于96两房，该户型的主卧开间相对较小，厨房操作空间宽度不足1m.115三房和119三房相比，115三房在使用面积上存在过多的浪费空间。优惠措施：优惠措施：一次付款98折，无其他优惠客群：客群：购房客群主要看中学区，以项目周边地区居民为主。侩浑毕雏滔政贮贩恰迭榜晒悔累韧夹驶抓疽挽汁慎斌札筑魔诫冈盯纳程蕉苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE2:本案面对怎样的竞争环境？分析结论：项目周边无匹配竞争个案竞争个案均价在12000元/左右城南区域缺乏引领区域高度的楼盘，本案具备成为区域NO.1客观条件。关键在于，是否有足够的客户支撑！关键在于，是否有足够的客户支撑！飞解篆咬涣绑镐溉松售锥厄彩勇敖绦先唾哦组瞪晓下绞烯娃香国禾稍貉昌苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE3:项目客群探寻？认畴棕姨琉迷敛炽词气痞泰蛾建鞘期眷炯辉卤负国糕抹岿领脂勒淆却混育苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P项目项目客群分析客群分析苏纶里主要为苏州市区客群，部分五市客群，少量上海客群世贸运河城主要为沧浪、吴中和虎丘三地客群，主要是看中学区，平江区、金阊区、吴江市也有少量，但不多。湖山新意沧浪和吴中客群为主，其他行政区也有部分客群中润苏州中心公寓客群主要还是来自吴江区域，其次是苏州沧浪，另外就是一些在此购买商铺的上海、浙江人紫园阳光水榭基本以吴中本地客群为主，少量下面县市上来的人，沧浪也有些领袖冠南苑本地人约占到90%左右，其中主要为老城区、园区、吴中区客群，五县市和上海人10%不到，还有一些浙江人区域附近在售单价在12000元/以上项目客群主要以地缘性客群为主地缘性客群为主，但也需要拓展一部分外地客群拓展一部分外地客群来消化存量，对本项目客源定位具有一定指导意义，本案在主抓本地客源的同时更应该积极外部客群积极外部客群。区域内客户是周边在售项目主要客源区域内客户是周边在售项目主要客源霍遁嘘琳茁碳验彝还宿拌矢快幕崭尤糠士篷嘿捏凶拉挞串闸炊紫棍骸寒涉苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P南门老苏州人居住片区城南原居民居住区“吴县”老居民聚集区吴中企业财富聚集区吴中新苏州人生活区朗诗东吴绿郡古城区老苏州人对于本案一期，我们需要锁定的客源将以区域内客源为主对于本案一期，我们需要锁定的客源将以区域内客源为主眉迂丛杖专惮炸迅诚蛾俭及寒迟裙矫龚倡弓灾秆埃绸钳场贞竹蕾揍晋吕墟苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P客户区域身份特征购房目的购房因素区域认同感老吴县区域当地原居民，私营业主，房屋众多改善、婚房区域认同感；工作在附近80%80%城南区域公务员、苏州原居民首购、改善对城南区域有一定依赖感、首选附近区域项目50%50%吴中工业区私营业主、个体户、企业中高层领导改善居住环境关注项目品质、身份匹配30%30%石湖片区教师、公务员、原居民首购、改善项目品质地段的升值潜力20%20%南门片区老苏州人改善认同项目品牌，对城南无抗性10%10%城南客源范围广泛，地缘情结较重，对本案有较强客源基数支撑城南客源范围广泛，地缘情结较重，对本案有较强客源基数支撑伍荫揍苞琴庆一称气馁皆榔氏葱消打袒壕揍堵坐该悔弯渗垦写来就废刃钝苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P该户型面积段较小，且不能满足一般家庭的居家需求，其客群一般为收入较高的、对生活有较高要求的单身或新婚人士，购做过渡性居住使用，或者纯投资客群一般家庭使用，其客群主要有着较高收入水平，短期内打算结婚的或者刚结婚还未生育的改善型需求客群既满足了三口之家对住宅居住功能使用空间的需求，又体现了较高的生活品质，朗诗产品更体现了一定的身份地位，因此这类家庭经济收入有着较高的水平此类户型满足了一般三口之家的居家生活，但生活品质体现的还不够，因此，其客群主要为具有一定经济实力的改善型需求家庭大平层产品总价较高，能消费这样产品的客群一般为社会上流家庭一期产品配比：产品线比较全面，面向了不同类型客户群体根据本案一期户型特点分析，88和140户型是本案主力客群，其客群的确立，是本案实现成功销售的关键勉粗伴鲤委攘饯揣颓因曝毕姚盅培瓮炎抑陌腆恼芜千铱粳统苫蝉授贴恤绩苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P以吴中区域高端首购、初次改善客户为主p目标客户来源：吴中区域范围内p目标客户的购房需求：以改善升级居住条件为p目标客户的特征：年龄2535岁之间，拥有稳定的收入和良好的发展前景，认同区域环境，长期生活或工作于附近。128-140目标客户锁定：喇蔫墩谱塔健涯屿港肚照言劈贼妈曹灌核弄峨票幂榨不条筒王娥键钩蛇殆苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115Pu 我们的客源在哪里我们的客源在哪里?区域区域比例比例南环以南、运河以北区域南环以南、运河以北区域25%25%吴中商城片区吴中商城片区40%40%南部工业园南部工业园15%15%石湖南北高教园区域石湖南北高教园区域20%20%u 我们的客源层次如何我们的客源层次如何?客源层次客源层次客源特点客源特点单身贵族25-30岁之间青年未婚社会新锐 25-35之间的青年人或老人为子女购房，但不一起居住孩子家庭小太阳:0-11岁的孩子+父母 后小太阳:12-17的孩子+父母 三代:老人+中年夫妇+18岁以下孩子 中产阶级中年夫妇+18岁以上孩子 富贵之家收入远高于其他家庭的家庭u 我们客源的购买目的我们客源的购买目的?购买目的购买目的 比例比例自住自住高端首次置业高端首次置业45% 45% 换房（改善居住条件）换房（改善居住条件）40% 40% 投资投资& &投资兼自住投资兼自住15%15%u我们的主力客源：高端首购我们的主力客源：高端首购+ +首次换房客户首次换房客户u客户的区域分布：以项目为中心，向外扩散客户的区域分布：以项目为中心，向外扩散70-88目标客户锁定：珍伟词邯旅谚渤任咱分膀月娜吨饮吊舱痰货逗奢搪迸汐剧唬糜鸳星赦烩剐苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P70-8870-88以下客户以下客户“富二代富二代”+ +初次改善初次改善身份特征：身份特征：“富二代”、初改客户、高端首购置业目的：置业目的：独立居所或者初次改善客户特征：客户特征：“富二代”：他们一般年龄在25-30岁之间，多为政府领导、公司高管、私营老板子女。他们受过高等教育，平时和父母住在一起（别墅、平层豪宅），因个人结婚或社交需要以及居住习惯，会选择购买100以下产品作为临时居所。“初次改善”：年龄一般在28-35岁之间，原来居住在周边老小区，因向往高品质楼盘的居住生活环境而选择首次换房客户。“高端首购”：以区域教师、公务员、企业高管为主，年龄在26-35岁之间，因稳定工作和高收入选择一次性购买较高品质的住宅，做为第一居所或婚房。跟讼门发脉漳翟辑丧斧爽酪绍荔禾佐赖旦嘶赛坪谱怯蘸逞卜铆雪虐荫捉牺苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P128-140目标客户锁定：p目标客户来源：吴中区域高端改善客户，区域政府高官、高教区教授或学科带头人、工业园区企业老板、苏州城南高端改善客户p目标客户的购房需求：以改善升级居住条件为主要目的p目标客户的特征：年龄3545岁之间，有一定社会地位和财富，多为事业有成。购买符合身份地位和档次的产品。浴著赖谅练魄祁摘汰乡犁潞郡乓凌椎闹首掐音斥懈侨配硅恶拧前柒琶述者苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P来源方向档次界定时间周期128-140客群定位高端客户群区域中产家庭3个方向6种可能以项目开发时间为节点石湖区域教授老师城南区域老居民换房本地居住情结阊、沧、平南区客户南城改善型购房客户区域私营业主政府高官咕誉堵陪霍抒粘它念歼拳诵淄斌孪赴萎肮囊乞故妻襟孤子绎裙搏扰斑睫龟苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P128-140128-140之间客户之间客户“改善型居住改善型居住”+ +“豪宅体验居住豪宅体验居住”身份特征：身份特征：区域内企事业单位主管及中高层管理者、个体老板、投资客置业目的：置业目的：改善型居住或者高端迁移“豪宅体验居住”客群主要以企事业高管和私营老板为主。客户特征：客户特征：高端改善型居住：高端改善型居住：他们一般年龄在30-45岁之间，工作时间较长，购买力强；均具备二次及以上购房经验，置业客户文化层次分为两个极端，一类客户为当地原居民，另外一类客户以区域内是事业单位职工及管理层为主，受过高等教育，有一定的文化，也有一定的社会地位；豪宅体验者：豪宅体验者：年龄一般在30-40岁之间，有多次置业的经验，见识较广，他们多为苏州城南区域新贵或财富迅速增长者，迫切希望购买能体现身份地位和社会认同感的豪宅。他们均有多处物业，但是高端豪宅物业缺乏，购买后能够作为第一居所居住诵侦甘笼荷涟匹丢亨郁赡菩臭森聂胖冯诛丈墩大瓢恤谱各哭下导丈叹芯履苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE3:本案客群探寻？分析结论：项目一期主要客源以吴中区域内客源为主高端首购和高端改善客户将是本案主力客群本案客群职业属性多样化，覆盖面较广域珠怖娥目舞衅顺溅载敏橡舌孕田戊啦胡躁聂卧堤桥迷脱足矿英超蹬吝滇苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P结合项目物理资源属性和甲方目标，博鸿服务本案目标之二从开盘到12月底，完成总销5个亿、回款3个亿从开盘到12月底，去化240套，完成80%销售率！汽拒存辉牛漾慰汗仿未隐酪脊译尸漏朗盂榜馈股该兵虹因阀曾阎起捡椅尤苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE1:项目以什么样的价格入市才能完成上述目标？晴啪淋估砧稚膝妹艾贞阅废瓤膊耪电烹霞砾级神诞制舷菌益偏某疲双痞心苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P基于吴中区商品房成交价格变化相对平稳的现实，本案开盘价值可以参照目前区域内同品质楼盘的销售价格进行数字拟合，结果本案销售目标进行价格定位！鹊誉撼枝锈郸攻诺胖凶唐溉回棠撼首茶沛年拱阻振质找锰掐苟实巴锑仑汹苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P市场回顾市场回顾价格拟合价格拟合周边在售项目销售单价普普遍在遍在1200012000元元/ /左右左右，中润苏州中心和苏纶里项目由于地段及自身配套的原因，销售单价较高，苏纶里已经突破20000元/，中润中润苏州中心开苏州中心开盘价盘价2000020000元元/ /，后由，后由于销售不理想，降至目前于销售不理想，降至目前的的1600016000元元/ /。区域周边在售项目同类产品销售均价分布情况：苏纶里住宅均价21000中润苏州中心16000紫园阳光水榭13000湖山新意12500世贸运河城13000朗诗东吴绿郡吴中新城重点打造区域观前街冠南苑13500闭拔碾惕睫酋铝琉沙与蛇绢尘停舱饲翱星撂扳晚手砷芜瘪焙獭茁覆看测碎苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P市场回顾市场回顾价格定位价格定位根据周边在售项目现状，通过数据拟合，计算出本案开盘销售均价为根据周边在售项目现状，通过数据拟合，计算出本案开盘销售均价为1800018000元元/ /左右左右朗诗朗诗东吴绿郡销售均价拟合表东吴绿郡销售均价拟合表 比较内容比较内容 权重权重 A A B B C C D D E E 苏纶里苏纶里 中润苏州中心中润苏州中心 世贸运河城世贸运河城 紫园阳光水榭紫园阳光水榭 湖山新意湖山新意 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 拟合程度拟合程度 比较系数比较系数 地理位置地理位置 20%20%0.960.960.1920.1920.970.970.1940.1941.11.10.220.221 10.20.21.11.10.220.22交通情况交通情况 15%15%0.970.970.14550.14550.980.980.1470.1471.11.10.1650.1651 10.150.151 10.150.15周边配套周边配套 15%15%0.970.970.14550.14550.970.970.14550.14550.990.990.14850.14851 10.150.150.990.990.14850.1485品牌实力品牌实力 5%5%1.11.10.0550.0551 10.050.051 10.050.051.21.20.060.061.21.20.060.06项目外观项目外观 10%10%0.990.990.0990.0991 10.10.11.11.10.110.111.11.10.110.111.11.10.110.11产品规划产品规划 15%15%0.990.990.14850.14850.990.990.14850.14850.90.90.1350.1351.21.20.180.181.11.10.1650.165户型设计户型设计 15%15%1 10.150.151 10.150.150.990.990.14850.14851.11.10.1650.1651.11.10.1650.165物业类型物业类型 5%5%1 10.050.051 10.050.051 10.050.051 10.050.051 10.050.05合计合计 100%100%/ / 0.9860.986/ / 0.9850.985/ / 1.0271.027/ / 1.0651.065/ / 1.0691.069参考对象参考对象 销售均价销售均价 修正系数修正系数 修正价格修正价格 项目权重项目权重 权重价格权重价格 当期拟合价格当期拟合价格 苏纶里苏纶里 21000210000.9860.986207062070615%15%3105.93105.915062+300015062+3000装修装修中润中润苏州中心苏州中心 16000160000.9850.985157601576020%20%31523152世茂运河城世茂运河城 13000130001.0271.027133511335120%20%2670.22670.2紫园阳光水榭紫园阳光水榭 13000130001.0651.065138451384525%25%3461.253461.25湖山新意湖山新意 12500125001.0691.06913362.513362.520%20%2672.52672.5拟合目标选取原则：1、与本案品味档次相似原则2、区域相似原则3、与本案产品相似原则数据拟合系根据目前市场数据，经过公式模拟计算，因此，该结果仅供参考之用。考虑到目前的市场行情，实际定价时可实际定价时可以此为参考做适当的下调。以此为参考做适当的下调。植援扭啦凡表瓣毒痞壮派塔绞阜察丧掉忍亿叠琉惨职旧皑伞掏褂闽烯驯磁苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE2:为达成目标二，需要怎样的营销策略？毗爽躲龙政吴颈氨抽庚钝睫扫做肖豆歪作梅航舍炽淘方盂哀汁各剩茅拖吊苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P达成目标完成3.0亿元回款，树立地区标杆品牌印象以绿色科技在苏州形成强大的品牌影响力项目分析升级化产品体系，完善的交通及商业配套形象高起形象高起 项目战略项目战略深度产品体验深度产品体验渠道深挖渠道深挖蜒诌弗损明疚栖知余膊蔼假娄妓伪钱挪硬茄达员皮午劲材伐利义嘎府透晨苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P形象高起形象高起借助朗诗品牌影响力借助朗诗品牌影响力高举高打，提升项目形象高举高打，提升项目形象项目要在短期内蓄客，并为2011年11月份开盘做客户积累，就需要通过具有代表意义的精神符号、大活动吸引眼球、高形象媒体树声势。酱彰伍哪嵌吼殴唁私磕仔套集状贱脆掣陶小航翌鲁蹋幅畔律毅届妹操霞槽苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P深度产品体验深度产品体验让所有客户体验绿色科技住宅让所有客户体验绿色科技住宅让所有客户体验五星级的配套服务让所有客户体验五星级的配套服务朗诗国际社区，朗诗绿色街区一直在做产品体验活动，但是作为“绿”字头的升级产品，项目需要让客户体验到比朗诗国际社区和朗诗绿色街区还要高端和星级的服务。底位乒葬抱寞惨蛹证隧绵信怎彩辙闹务搏忽亢顷快凡望瞄淑雀邓夏窟吠团苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P渠道深挖渠道深挖一场深入终端的全民运动一场深入终端的全民运动项目需要在10月份进场后，11月份开盘销售，短短的一个月的蓄客时间，仅仅依靠线上媒体和散客，是不够的，因此还需要结合一场全方位的深入到终端的全民渠道深挖，才能够达到营销目标。弃看妈堡嗜逛弧峰丢直伴中哇紧配搏炳狗嫌腻挖巢扒堕掇末闹筷尊灭喇镍苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P 执行战术执行战术形象高起形象高起深度产品体验深度产品体验渠道深挖渠道深挖将式嘻折鹊僚岁镁轮腆庚峭忍乎策假疮氧宛按腆媒怠创堪抉鳞搪拇探胎迄苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P我们所理解的项目调性我们所理解的项目调性绿色品位高端科技灶谎肇欺葡独眉劫茎敏凰肺镣坑点倪荚烤特喉晴圾屡叶营者裴侍伸程袱灭苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P形象高起策略形象高起策略n一个具有代表意义的精神符号n一场大型的炒作活动n一波媒体的全方位炒作差异化的形象和符号差异化的形象和符号通过高举高打的形式，提升形象通过高举高打的形式，提升形象孜苞寓娱厢挥陡宝犬胜勿窜喻树碾日核怔决简副因揩计危薛渴朝颗昌禁湖苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P1、一个具有代表意义的精神符号、一个具有代表意义的精神符号提到万科，就想起万科的红；提到龙湖，就想起五重造景手法；提到星河湾，就想起奢华；提到朗诗，就想起绿色，科技，前沿；朗诗人追求走在时代前沿的生活；朗诗人追求绿色自然的生活意境；朗诗人追求科技带来的生活体验；我们将这种生活称为：朗诗绿！朗诗绿！虫衡绩算须凶指龟群滴赵讹鹃泣伊母泽线亿测疆关刃樊逗晶嘘惨粕皆匿椅苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P全城启动全城启动“朗诗绿朗诗绿”形形象象绿色、低碳、时尚、最前沿的词汇，也是最熟悉形象先立信仰，而非简单的符号先立信仰，而非简单的符号全城传递全城传递“朗诗绿朗诗绿” ，而非其它品牌简单的符号营销，而非其它品牌简单的符号营销10月形象启动期，配合全城巡月形象启动期，配合全城巡展，以绿色生态之人物标志及活展，以绿色生态之人物标志及活动共同启动，传递朗诗绿色生活动共同启动，传递朗诗绿色生活概念。概念。褐施伦铡甘奠甲蛤侨凶咨镰压成灰汾荤饯雪俗铰夷筛庚柑知院撵涤撼孟袜苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P先立信仰，而非简单的符号先立信仰，而非简单的符号全城传递全城传递“朗诗绿朗诗绿”信仰，而非其它品牌简单的符号营销信仰，而非其它品牌简单的符号营销精神手册精神手册“朗诗绿朗诗绿”生生活理念活理念建立“绿生活”生活方式，创刊物，使客户更加贴近产品及理念。河恼罕毕头观钎米鲍疙僻挞寡蛹盐仇刹椽娃停撂具濒釜贬睹击闯研煎绘史苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P先立信仰，而非简单的符号先立信仰，而非简单的符号全城传递全城传递“朗诗绿朗诗绿”信仰，而非其它品牌简单的符号营销信仰，而非其它品牌简单的符号营销体验馆体验馆“朗诗绿朗诗绿”产品产品在高端客户最集中出没的地方展示，更易获得精准客层的关注和加入；灯着掌遗砍开摔桌茧巩藉沏出旱健歪协泡屿遁验专拧秒披料醚郧鸦剑弟蹦苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P“朗诗绿朗诗绿”出出没地没地在城市最当红的区域启动“寻找绿色达人秀”，更具话题性。朗诗绿话朗诗绿话题事件题事件先立信仰，而非简单的符号先立信仰，而非简单的符号全城传递全城传递“朗诗绿朗诗绿”信仰，而非其它品牌简单的符号营销信仰，而非其它品牌简单的符号营销骡贾牧滦少贾臀定劳伺歉坊宫汹铆某疼绅锁徊明音噶柿锤绒者洗模脚硼毙苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P微博微博“朗诗绿朗诗绿”联联系方式系方式在微博，而不是普通的网络传播，借助时下最当红的联系平台快速传播；设置微博转播大奖等一系列微博活动。先立信仰，而非简单的符号先立信仰，而非简单的符号全城传递全城传递“朗诗绿朗诗绿”信仰，而非其它品牌简单的符号营销信仰，而非其它品牌简单的符号营销倡勋丫课费愚拷搀撂枚尿害猩洁酋赊恿些恼捻椰律袭写痔乍倦状谊蝗帚蛹苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P2、一场大型炒作活动、一场大型炒作活动朗诗绿色达人秀通过大活动持续爆发，吸引眼球，促进销售通过大活动持续爆发，吸引眼球，促进销售售楼处样板房公开，明星助阵开盘，抽取朗诗绿，赢大奖2011年年10月份形象期月份形象期2011年年11月份销售期月份销售期曳违命眶粥酒李秽犬汰肿华矩瑰酣野拱朴块厅肠瘁镭肖泌蓄卒交辙缩娃润苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P朗诗绿色达人秀朗诗绿色达人秀自自10月月15日全城传递日全城传递“朗诗绿色生活朗诗绿色生活”信仰，信仰，写陡虹火羚蝉沦岁喜罐海吠屑清稠谷炼业乐乡见慷趟辛遵凑傈入扁聋吨污苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P示范区公开暨示范区公开暨“氧气美女氧气美女”林志玲见面会林志玲见面会林志玲与您一起分享她的绿色生活经！林志玲与您一起分享她的绿色生活经！能露吞镜牢浇生蚊赂筒肃巴扫蜂殿氰搁抬渍妊碰儿山定乍闽兄震升绒惠匙苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P拒绝挤牙膏式的推广，短期集中爆发，为后期销售做形象基础拒绝挤牙膏式的推广，短期集中爆发，为后期销售做形象基础3、一波媒体全方位的炒作、一波媒体全方位的炒作以户外媒体、现场包装、电视、网络及小众媒体为主,短期内户外重点以吴中区和市区为主，短期多点位集中拦截区域内客户。5611月月12月月阶段10月月新形象推广+产品推广开盘销售户外大众媒体小众媒体产品推广又瞅光爵煞申摩芽摘惜结哲洋立做辊炎波富逊粟蛔寨贾痘捅尧钩忍甭郝脏苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PA A、户外媒体策略、户外媒体策略大量采购短期户外（大量采购短期户外（3 3个月）个月）以苏州吴中区和市区为主，其他区域锁定环线，增加大市影响力。以苏州吴中区和市区为主，其他区域锁定环线，增加大市影响力。1、南环、友新高架引导旗、高炮；2、东吴南路、东吴北路沿线灯箱、高炮、站台广告；3、太湖西路、太湖东路、石湖西路沿线引导旗、站台广告。友友新新高高架架南环高架南环高架东东吴吴南南路路东东吴吴北北路路石湖西路石湖西路石湖西路石湖西路石湖东路石湖东路石湖东路石湖东路太湖西路太湖西路太湖西路太湖西路太湖东路太湖东路太湖东路太湖东路扮争扮摧涸句烂提企意甫表今骆合卓藤潜改魄订跃梢细瘟心拇蛮汰券慌胯苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PB、大众媒体策略快速引起关注的必要途径，以网络、电视、电台等广效媒体为主。皮绊嫌帽际怒靛缝驳遵粟严弟搂纹店睡钨狞碌役钵丝淆猪厂课锄秆石睬厉苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P 执行战术执行战术形象高起形象高起深度产品体验深度产品体验渠道深挖渠道深挖艰窿种哗伍宝崎蓄淹代鸡看察俐冀邓腑西屿芭摹架立可孙钾煌裙慷园都咸苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P深度产品体验策略深度产品体验策略超越之前，凌驾于生活之上超越之前，凌驾于生活之上五星级绿色科技体验之旅五星级绿色科技体验之旅之前体验皆属平常之前体验皆属平常蓉胰磅眨洛两顽桅傈煌滓舵南胚玉付格榜饵漓曰嫡苯嫩买纬准莽莲右净蒂苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PA A、现场售楼处、现场售楼处体现精神符号朗诗绿朗诗绿的表现细节体现项目绿色科技，恒温恒湿恒氧的科技特色体现项目品质的精装修细节展示，时尚、奢华。增加建材展示区。某臭枉邮葡柒蕾说昨福常滚岿捆臭鳞狄拆杠佑捉上完曙类剖搏奈直撵妙具苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P体验核心要点体验核心要点1：恒温：恒温恒湿恒湿恒氧恒氧B、亲身体验、亲身体验样板房试住活动样板房试住活动作为朗诗的高端产品系，项目产品要体现的科技感和舒适度要更加优于前三个项目，因此通过深度的试住活动让客户体验恒温恒湿恒氧带来的居住舒适感。产朋硼卓编碴挎敦回善浸皮爸婴川悲贮岭归徽舜榔插扯镑啮氟溅啃引蛀郭苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P体验核心要点体验核心要点2：体验的是科技生活，更是五星级的贴身服务：体验的是科技生活，更是五星级的贴身服务凌驾于科技之上的是精神上的体验满足，因此除了体验科技感之外，在试住期间更要进行五星级的贴身管家服务和配套服务享受。贴身管家贴身管家2424小时服务小时服务皇家厨师准备的精致晚宴皇家厨师准备的精致晚宴免费体验社区内配套免费体验社区内配套精致早餐服务精致早餐服务周边配套交通提示服务周边配套交通提示服务到位的试住回访服务到位的试住回访服务甚腥慌拘绩汰前谆罗背骗帧赡挎越卿痔委葬折啤泉共露恼慕裕啃枕析棕渠苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P 执行战术执行战术形象高起形象高起深度产品体验深度产品体验渠道深挖渠道深挖谩冬里筷倘烧膨嗡园嘎霞轩掣俯寓声蕾榷甭燕跺切宽枝本邦婪赋返悲燃毅苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P一场深入终端的全民运动9大举措助力海量来人大举措助力海量来人渠道深挖策略渠道深挖策略300套房源套房源80%成交率成交率240套套5:1来人成交比来人成交比1200组来人组来人月份月份10月月11月月12月月指标500组400300线上来人200组200组150组渠道来人300组200组150组镶跌河猎接阀探藕话操绊疟廊膘洁搀殷题胜行铀抿箔悯疏宜购它饵硼嫩高苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P9 9大举措多个外接待点设立多个外接待点设立满天星式巡展满天星式巡展房多多网络平台房多多网络平台CALL客中心客中心自由经纪人自由经纪人企业团购企业团购海量短信海量短信密集的物料投放密集的物料投放6大联盟平台大联盟平台陆割邱确驹陶洁春窄抵汹勺锋赔柠赘诡胯赃碱盾翅片饰夜阅棉荫受绅减推苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P六大联盟平台会员联盟平台大客户联盟平台自由经纪人联盟平台商家联盟平台中介联盟平台户外媒体平台9 9大举措之1 1剖叫宦焦薪辣您哀偿迅臂巫钟醇蓖母逾惮袭感赞撇灌姐戎魏参绝淑喷害沽苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P9 9大举措之2 210月月-11月多个外接待点同时设立运作月多个外接待点同时设立运作在泰华商城、好又多、新苏国际中心等设立外接待点，为开盘积累大量客户邪活恤葫牙狡沧交放侍潭啡酱陇忍候来咖酪渝活铃耳舀栏岂块芍醉纶炼矫苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P满天星式的巡展满天星式的巡展10月起，全面启动巡展，以各繁华商圈及高端社区为主（华润万家、南门商圈、好又多、美之国等吴中区高端社区和工业园区企业、石湖南北高校区为主。9 9大举措之3 3程醉泛舆涅遏咸号侥陕耘幂祈吃被姬莽梳住迎爵臼如窝迁亥三箩卓荒妨鹊苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P9 9大举措之4 4房多多网络平台主力推荐房多多网络平台主力推荐房多多平台9月底将全面上线，将配合电视、网络、平面媒体等进行全面宣传，届时将吸引众多购房者的眼球，我们将把朗诗东吴绿郡项目作为网络平台首要推荐项目，将在平台上做大力免费的推广。瑟垮胸懒孟祝饱表敝蛀案卵塞誊绦郑寒涎兢獭束偏浊戍纪节哭概婶叼雨升苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P7171CALL客规模：20个座席不间断CALL客。 CALL客数量：1000，000组CALL客对象：房多会会员、竞争个案客户，银行VIP、移动电信账单客户、老客户，目标区域居民、私营业主、五县市、上海、浙江等投资及度假客户名单实际坐席数计划每人每天拨打量计划每天共拨打量计划月拨打量预估月邀约量预估月带看量20位200组4000组80000组200组20组房多多网络中心下设立CALL客中心，20个座席持续运作9 9大举措之5 5400呼叫中心呼叫中心批昔貉隆寅花寺陌艰级读哨掌油则呆恢匹髓遂翱褪经袒钧努虑谐籍逐绳逮苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P72房多多有近千名自由经纪人，遍布苏州本地、五县市及上海、浙江等区域，涵盖房地产、保险业、其他人员直销人员及企事业单位意见领袖，如人事行政总监、企业主、商会协会类主持人等等，该些人员手中有众多高端客户资源近千名自由经纪人同步推荐，发挥意见领袖效应自由经纪人，全民营销自由经纪人，全民营销9 9大举措之6 6亚汐咸迷骋革瘸弘素躇浸留湍陀巷叮圭腮截啮漫兵俘谦颖钉盈曙尊厩望透苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P9 9大举措之7 7企业团购，去化小面积房源企业团购，去化小面积房源11月份推出的产品中有55%的产品是90以下，因此需要挖掘购买这批房源的的客户，从10月份开始启动吴中区内的企业团购。针对企事业团购，我们强调一定要有区别于散客客源的优惠，因此，希望能够在享受售楼针对企事业团购，我们强调一定要有区别于散客客源的优惠，因此，希望能够在享受售楼处同等折扣或优惠的基础上，再多享受处同等折扣或优惠的基础上，再多享受1%-2%1%-2%的优惠。的优惠。静瑞蔷莲吵吕窒髓羡邵爽掸酬炙俯堆闺洽炬胖亭帚丝彝纲涩棘贫灿戊峻誉苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P7474海量短信海量短信以短信的形式及时向客户发送项目及活动的最新进展，获得与客户不间断联系在10-11月份强销期针对苏州客户不断发送短信，释放项目信息。计划计划每周发送频率每周发送频率计划计划每次发送量每次发送量预估回电预估回电量量预估邀约量预估邀约量2 2次次/ /周周5000050000条条5050组组/ /次次5 5组组/ /次次9 9大举措之8 8胞嘲葬郡敞虞渡胯晕观楼腑沽诛揍告耳隋广蒲肛倍各槽丁域秃劈嘻罩陶裁苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P密集的物料投放密集的物料投放印制10万份餐巾纸盒，在吴中区各主要商圈及路段，针对私家车密集派发。9 9大举措之9 9野玫芜某斟荔秉越涣它蚜罪零只淆休呸睛溜蚁免闸肄贞槽荒莹叛顿悉朔历苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P10111210月初样板示范区公开11月底开盘重要节点媒体活动渠道户外媒体全面启动电视、电台、网络全面启动10月示范区公开名人助阵开盘大活动渠道准备10月10日起渠道全面启动整合推广表试住体验活动寻找朗诗绿色达人臻矫瑞宜虏矛傈遍纬拱倘嗡达语鳖蟹积敞贾冻晤葬侨闯脾合案剐绑洪郑垒苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PQUE3:为达成目标二，销售执行如何做？抗讶愈鲁保荔抹裔歪海平袱妥成寂逛拦伎轻稼屁漫衙左爸被文敞膘司遥榆苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P四大标准，极致销售，四大标准，极致销售，5 5亿销售，全城关注亿销售，全城关注一、推案策略及价格策略一、推案策略及价格策略二、现场执行四大保障，极致销售二、现场执行四大保障，极致销售三、三、5 5亿热销，分周目标及回款亿热销，分周目标及回款厢鹿卧触哭峦讯访钳梨晋证抖魂剥斡凤腐藻短隆营咱鬼染蹄钱伙倘吃豪逼苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P一、推案策略及价格策略一、推案策略及价格策略推案策略 一日双次开盘，9#、10#、11#、12#集中发售，13#当日下午加推制造热销状态，并保证不同户型的去化，不流失任何客户！ 引领苏州城南销售价格及速度的至高点打造真正绿色科技住宅，势必成为标杆，引领市场曾骸挨埋胞涣豺翟姿垛亥咋拍料哨腑窒伏蕉现因梯淫务辉崎读凋状螺塞概苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P NO2面积：面积：9300 户数：户数：69户户均价：均价：20000元元/总销：总销：1.86亿元亿元 NO1面积：面积：24500户数：户数：229户户均价：均价： 18000元元/总销：总销：4.41亿元亿元 NO1NO2一、推案策略及价格策略一、推案策略及价格策略童空拾风速哑浇肛茸釜彼众纠赚萎拄示逾拼帆巾痴腻裴绑保瞳郊烽防乏滓苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P价格策略 “高调”入市，高开高走高调入市：利用区域属性，树立楼盘形象，建立调性，与其他楼盘拉开档次。高开：以高开价格切入市场，一方面与区域其他楼盘拉开档次，另一方面以产品实际品质，树立热销态势，建立优质产品形象。高走：以项目1.1期在区域内建立形象、提升市场关注度基础上进一步拉高价格，增强前期业主和后期买家信心，同时赢取市场巨大口碑。一、推案策略及价格策略一、推案策略及价格策略甥停佬逼揩头厩摧屑刁躇翟仲碾梆曰幸沼淄幌艳绍惊蚤试捧斋箩谐膘锥吭苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P价格策略 最优化的确保各面积段房源同步销售，最终完成销售指标！面积（）面积（）户数户数总面积（）总面积（）比重比重销售单销售单价价定价缘由定价缘由7045315015.10%19000拉开小面积产品销售单价，保证88主力户型的快速去化881191047240%175001282329447.70%18000项目均价点所在140881232029.50%17000作为主力户型，确保快速去化1952344857.70%20000打造豪华舒适大平层合计合计2983300018000保证最终销售单价，确保销售任务完成一、推案策略及价格策略一、推案策略及价格策略诽鲤弥山佰彼夹扼随低迹姐卜碗峦内酣脉栓花远泳场烤氨倒出拱翠细疡延苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P二、现场执行四大保障，极致销售二、现场执行四大保障，极致销售业务员：24小时朗诗体验 客户：听到并感受到朗诗绿色科技体验保障一：让业务团队住进朗诗，卖朗诗的房子，保障一：让业务团队住进朗诗，卖朗诗的房子，必须先有朗诗的居住体验。必须先有朗诗的居住体验。1、案场全体人员入住朗诗 更直观的感受朗诗绿色科技住宅所带来的恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光 等舒适享受。2、每天做入住感受分享 将每个人的入住感受分享至所有人，提高业务员的直观居住体验。3、总结汇总说辞 总结所有人的感受，汇总为销售说辞，用自己亲身的体验去渲染项目带来的奢华生活体验。4、触点打动客户 用自身的体会去感染每一组来访客户，并利用绿色科技住宅的每一个触点提高客户的购买欲。 慈范补焚力屁丹骚仪位椒拿鸭消护攻柯愤旬鸿紫肖蒋哀炽可持敷皂胯露记苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P保障二：我司最优秀的销售团队组合，最严格的保障二：我司最优秀的销售团队组合，最严格的案场管理体系和制度，案场管理体系和制度，0休息全力以赴。休息全力以赴。博鸿朗诗团队，总监任项目经理，项目经理担任专案，专案担任副专。最优秀的团队确保成功。序号序号岗位名称岗位名称岗位职责岗位职责1项目经理对销售思路、营销策略、指标完成、回款结佣等负责。2专案经理1、甲方日常沟通与会议；2、阶段性销售、签约、回款等指标的计划和执行；3、销售现场的日常管理、培训、报表的监督并执行；4、协调项目组的市场、策划、企划等部门的人员；5、销售思路、销售策略、人员调整的执行与建议。3副专配合专案经理完成相关工作，辅导置业人员促成成交。4案场助理案场各类报表、指导客户明源系统的管理与完善。5各组组长1、销售、签约、回款等指标分解后的具体执行；2、辅导本组销售人员的培训、管理、成交。6置业顾问1、完成分解后的各类指标；2、管理好客户信息和资源，提高客户满意度。二、现场执行四大保障，极致销售二、现场执行四大保障，极致销售蜒岁尹广盯活廖搬哄迂伸诸督微蜗荤钙割路斧锣沪郝寥镶面戒危朋仍付诌苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115Pu基本销售动作1、来电的接听规范2、来人的标准接待流程3、后续客户的关系维护u现场SP动作设计1、现场人气把控和运用2、惜售氛围的营造u联合代理的扬长避短1、最大化利用各配合单位的资源和发挥各自的强项u销控与价格1、销控在销控少量房源的基础上，考究房源落点的准确性，要求销售人员有强的引导能力2、试价与定价：试价的目的，追利润的最大化三步走：试探性报价、客户的价格回馈分析、意向客户价格测试样本分析定价：根据销售目标、客户属性、竞争个案进行灵活的定价策略。二、现场执行四大保障，极致销售二、现场执行四大保障，极致销售保障二：我司最优秀的销售团队组合，最严格的保障二：我司最优秀的销售团队组合，最严格的案场管理体系和制度，案场管理体系和制度，0休息全力以赴。休息全力以赴。驮趣撼福拈贷啮祈依甫籽佬刹贺蛇苑哇戒稳敦猛棺庆妮检梭棒什旦扩哲狂苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P保障三：以罚代惩的管理措施，以周绩效淘汰制保障三：以罚代惩的管理措施，以周绩效淘汰制度，确保极致执行。度，确保极致执行。从项目预约开始，现场实行周绩效考核制，并且执行周淘汰制，确保现场执行力到位，更精确的把控每一组客户。二、现场执行四大保障，极致销售二、现场执行四大保障，极致销售殷滚秋彩奋且碱燥塑猴郑癸之七哀署衬啼瀑参凸嗣籍铱分澜菊语善稚号垃苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P保障四：保障四：50万特奖激励制度，挂万特奖激励制度，挂钩销售指标、回款专项巨奖。钩销售指标、回款专项巨奖。目标之下：5亿销售（我司3亿），回款3亿（我司2亿）业务员跳PA：3亿以下1,3亿以上1.5管理团队调PA：3亿以下返佣2%，3亿以上返佣3%指标和回款达标特奖：我司团队单独达到或超过3亿总销，回款实现2亿 团队整体50万巨奖支持。二、现场执行四大保障，极致销售二、现场执行四大保障，极致销售揍龙闯酣请斥津彭桓盟事靡皿舶邵该阎孔迢更豢陶虏瞄耶耽狱论辊露氮龙苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P11月25日销售面积销售总价销售比例销售户数开 盘12月11日12月18日12月25日12月31日三、三、5亿热销，分周目标及回款亿热销，分周目标及回款150套40套30套15套15套合计250套第一周第二周第三周第四周16986169864249424933803380181618161779177928210282103亿7640万3260万6050万5亿3120万13%5%50%83%5%10%卿议鸣茨毖犊渗布拷恍鲁买抽届笼殉蚤足戒圾遍茁挟谆驯翌绪媚哈算墙榨苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P开盘第一周第二周第三周第四周合计合计户型面积户型面积（）（）总套总套数数单价单价销售销售套数套数销售销售面积面积销售总金销售总金额额去化去化比例比例销售销售套数套数销售销售面积面积销售总金销售总金额额去化去化比例比例销售销售套数套数销售销售面积面积销售总金销售总金额额去化去化比例比例销售销售套数套数销售销售面积面积销售总销售总金额金额去化去化比例比例销售销售套数套数销售销售面积面积销售总金销售总金额额去化去化比例比例70451900010700 1330000010700 1330000053506650000170133000000026268811917500726336110880000151320 2310000010880 154000006528 92400007616 107800001101101282318000101280 23040000338469120005640 115200001128 2304000112823040002020140881700048672011424000091260 2142000081120 190400005700119000006840 1428000076761952320000101950 390000003585 11700000239078000002390 7800000119539000001818合计2981501698630046000050%404249 76432000 13%303380 60410000 10%151816325740005%151779 312640005%251251三、三、5亿热销，分周目标及回款亿热销，分周目标及回款竖硫志洲懊裸俯丙膝趾担魁毁睦必藉样舔太接赋惺灵栋咒栽竭暂撬屏熊热苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P年底完成5亿销售金额，从而达到回款3亿（我司回款2亿）的目标PS：鉴于银行政策的紧缩（二套房首付60%），而本项目大面积产品属于改善型产品，大部分意向客户都会受到购房首付款的限制，从而削减了意向客户的购买力，为此，我司建议进行首付分期：签约首付30%，另外30%于交房前支付。 另，销售期近年底，银行放贷难度较大，为快速进行回款，需开发商与合作银行提前关照！三、三、5亿热销，分周目标及回款亿热销，分周目标及回款辨一勘灌松铲给叛亮靠赎勘抱缓毗讨瞧楞贼祥路吟屈凛驭酝夯凸解航狱点苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P博鸿地产公司简介滔卷蓬仍瀑疑酝铅赊疚掣冀莎敬赏酉疮釜溶穿谅赞辆襟闯朔奢人伐赌虑渊苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PPART.1 PART.1 公司简介公司简介搪介何窿殴卞睫永形呈限姨盆宰骆趣溜咋滓溶梧嗣若匆额泣嘉沪抿瓜岂澎苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P博鸿地产简介博鸿地产简介博鸿地产经纪有限公司，借鉴国内外先进营销及顾问服务模式、广揽上海、深圳等业内资深精英加盟，公司股东、各部门负责人更是苏州营销代理行业最早一批精英。公司以全程全程顾问顾问服服务务、营销营销代理服代理服务务、渠道、渠道营销营销服服务务为主业的全新房地产综合服务公司。十五年苏州房地产发展历程，十五载博鸿人专业路，目前公司人员规模达到200人，公司以专业、信誉和创利能力享誉业内，并具备如下特点：与万科、花样年、美新、复地等一线品牌开发商长期合作拥有众多高端项目操盘经验博鸿团队全程参与、操作过万科、招商、中信、圆融、中信、合景、恒基等众多品牌开发商在苏州、无锡等地的高端项目在苏州拥有广泛的渠道资源目前，博鸿业务区域覆盖苏州、无锡、泰州、南通、扬州、镇江、南京、合肥等市场，形成了立足苏州、精耕江苏的战略发展布局伞恍添竟犹尸中逸誓垒份望启偏极馋吊拓荣辛陆答携逮百巡馏叁痪诸垢砧苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P立足苏州、精耕江苏、辐射长三角立足苏州、精耕江苏、辐射长三角最受客户信赖的地产服务企业最受客户信赖的地产服务企业博鸿地产发展规划博鸿地产发展规划黎抓喂宝僻敷朋镀献充候鹿绘技伞车纠沥伐哥脐擅随疗墩边刀糜汇悉斟勒苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P博鸿地产服务理念博鸿地产服务理念公司使命：公司使命：为合作伙伴创造最大价值为合作伙伴创造最大价值为合作伙伴创造最大价值为合作伙伴创造最大价值公司愿景公司愿景：中国最受客户信赖的地产服务品牌中国最受客户信赖的地产服务品牌中国最受客户信赖的地产服务品牌中国最受客户信赖的地产服务品牌公司价值观公司价值观：客户第一、共同发展、诚信务实、拥抱变化客户第一、共同发展、诚信务实、拥抱变化客户第一、共同发展、诚信务实、拥抱变化客户第一、共同发展、诚信务实、拥抱变化作拇连稿玖滴公朴祸胆秩箔仰屯罕酗咖垮狗证揪检场徊捣亭强日幽居炬虏苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P博鸿地产董事会商业商业事业部事业部财务部苏州事业部无锡事业部南京事业部苏北事业部发展顾问部华美广告管理中心行政部人力资源部公司经营管理委员会博鸿地产组织架构博鸿地产组织架构沤窗甜讥知洼春诧日剑凌攻骂佯尤授椰宏蝇陆这诚躯淋窖侦郎侮拨缩疤队苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PPART.2 PART.2 服务模式服务模式莲晓昂瘴搐冲绥裂砍拿民干疚田林晃旁参肥搔鞘堂剑尘炔捻针敝粤梢弄灿苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P房地产服务企业核心竞争优势构建房地产服务企业核心竞争优势构建专业体系建设专业体系建设专业体系建设专业体系建设专业服务能力专业服务能力专业服务能力专业服务能力服务体系构建服务体系构建服务体系构建服务体系构建-综合服务能力综合服务能力综合服务能力综合服务能力本土化资源整合体系本土化资源整合体系本土化资源整合体系本土化资源整合体系资源整合能力资源整合能力资源整合能力资源整合能力博博博博鸿鸿鸿鸿地地地地产产产产项目管理模式项目管理模式项目管理模式项目管理模式团队执行能力团队执行能力团队执行能力团队执行能力地地地地产产产产价价价价值值值值博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式挖樊他靳铺膝娥沉壳垢餐沛孟祁歇奈勘蠕漾奢颜刮剥困够诞翼禄呈刹啃刺苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式营销代理服务营销代理服务营销代理服务营销代理服务全程顾问服务全程顾问服务全程顾问服务全程顾问服务商业地产综合服务商业地产综合服务商业地产综合服务商业地产综合服务博博博博鸿鸿鸿鸿服服服服务务务务领领领领域域域域渠道营销服务渠道营销服务渠道营销服务渠道营销服务战数改氖献啃弗托承怯置戎肆膳际豪陵陪忌羊镶炯傈玻坍呆肇淖双惑瞳道苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115Pn全程顾问服务全程顾问服务博鸿全程顾问服务由博鸿地产项目发展部提供服务，部门主管曾为华润橡树湾、绿城御园等众多苏州高端项目提供过顾问服务，服务内容涵盖：项目前期定位项目营销推广市场顾问服务项目整合推广博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式溅彩蘑份抒魏熬跺慧拾矫鲤机按迭掂疲致咱拟痔傅讯桥终仟咙胞实墩包拟苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115Pn营销代理服务营销代理服务取地评估取地评估产品定位产品定位营销定位营销定位销售执行销售执行房屋交付房屋交付代办权证代办权证营销代理服务营销代理服务营销代理服务营销代理服务博鸿作为一支具有丰富实战经验和超强战斗力的团队，以高度的专业、敏锐的眼界、拼搏的精神，竭诚为每一个项目提供完美、忠诚的服务，以100%的成功销售业绩享誉业内。团队已经服务华东众多高端项目，均受到开发商的好评博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式屁听届修袋蛤党哎扣鹤兢关啊题蛮她忠设刨卑往咨萎兴釜放眺家勋至超凡苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P我司的渠道营销服务主要通过直销系统、中介一二手联动平台、通路平台我司的渠道营销服务主要通过直销系统、中介一二手联动平台、通路平台三大块建立完善渠道营销服务体系，形成具有针对性优质客户的地产咨询服务联盟三大块建立完善渠道营销服务体系，形成具有针对性优质客户的地产咨询服务联盟通过地产咨询服务联盟，政府、开发商及各地产衍生商家均可直击客户通过地产咨询服务联盟，政府、开发商及各地产衍生商家均可直击客户服务客户服务客户地产咨询服务联盟地产咨询服务联盟中介连锁平台中介连锁平台通路平台通路平台直销系统直销系统一一二二手手房房联联动动其其他他平平台台各各企企事事业业单单位位客客户户资资源源交交换换直直销销团团队队房房产产超超市市各各大大协协会会大大型型商商家家n渠道营销服务渠道营销服务-构建房地产直销等多样化销售模式构建房地产直销等多样化销售模式博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式坏于乒年签咽碴畜犯妹渭亥脯匀赦槽挽墩钩赠瞧雄丑娄哗娥深窿震郎姜刁苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P中介连锁平台我司联动50余家中介机构，通过客户交换、驻点直销等方式有效获取极具购房意向的客户资源。通路平台由各企事业单位、各大协会、大型商家及其他营销网络组成的通路平台，形成项目宣传、直销的坚实基础。丰富灵活的通路使得渠道推广时效高、价格低廉。直销系统直销系统除上述，成员遍布各行各业，同时创中介、通路，我司更有专业的直销团队造性的举办“房产超市“，区域内有效重塑新型买方市场。博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式n销售渠道资源销售渠道资源-构建房地产直销等多样化销售模式构建房地产直销等多样化销售模式钡斯群三皆下幂掷神翟糯左景绕贤任壶球反立掳末抱慕莹舷仲巾归铀实敷苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P项目经理制项目经理制项目经理制项目经理制+ + + +技术委员会技术委员会技术委员会技术委员会项目经理技术委员会渠道经理通路拓展专员 策划经理市场经理策略中心数据中心DS专员 项目经理案场执行团队数据经理华美广告项目管理模式项目管理模式博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式战痴豹凳垃撑条咏示匿双霓汝扇件痉周垫做洪樟仇涅纯迂狭送凤鲜趾落辞苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P现场销售组织模式现场销售组织模式现场销售组织模式现场销售组织模式博鸿地产服务模式博鸿地产服务模式勿括委笺茬狭边颠示佩涪畔辆沼褒嫉膏赤牛棋酣机损协患券放哥击墒戈栓苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115PPART.3 PART.3 服务项目服务项目林德铺递晚卢特胸捻逛刊鳖铝口楷盼康墨淌祁尔烂炸般触张琵嘶沤拥逞黑苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P合作品牌企业合作品牌企业合作品牌企业合作品牌企业花样年花样年博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目积托测姚呵魄袜云竭睦翻掌姆侨屏洼屉躇窖善夫惮粱膨老尤镑廉绷纂此啮苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州 万科金色里程万科金色里程地理位置地理位置城北路（富强路）与学前路交汇处开开 发发 商商苏州科建房地产开发有限公 投投 资资 商商苏南万科 中航万科总建面积总建面积约24.45万 项目特色项目特色万科金色里程，雄踞金阊新城核心富强路与学前路交界处，总建筑面积25万。作为万科在苏州开发的第七个项目，同时也是一个“金色系列”的高端精装公寓项目，将规划建设成为金阊新城首个绿色二星住宅项目。博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目琐铁曲岔豹毒钻址虽哀辆申均轧澎诲径裂秦皇哩旷潍兜剧登潦侣击寝抱欢苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州 花样年华太湖城花样年华太湖城地理位置地理位置吴中环太湖大道128号开开 发发 商商苏州市花万里房地产开发有限公司 总建面积总建面积约50万 项目特色项目特色项目占据太湖国家旅游度假区的正核心龙头位置，直面一线湖景，产品涵盖超五星级主题酒店、湖景别墅、私人会所、五星级私人酒店公寓、商业水街、太湖文化论坛六大业态。博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目腥砧舅诗林擅藻肮厢汝鼠圾惟罐败棵习沉杜痒常烛歇猎钥衣列弃耽缀浮挫苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州园区标杆项目：绿城御园绿城御园地理位置地理位置独墅湖北、高和路南（06号地块），金鸡湖大道南、纵二路（07号地块）开开 发发 商商苏州绿城御园房地产开发有限公司总建面积总建面积约25万 项目特色项目特色项目将规划为以法式和院联排别墅为主，部分平层大宅为辅的高端居住社区。未来项目将打造成苏州工业园区的顶尖住宅项目。 案例简介案例简介案例简介案例简介博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目泛畦蔬称砚溯匀掂赦吾韦约黔府空台园艘培臃竿逆绪便涌裳喝杯胶兑聋凹苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P无锡美新玫瑰大道无锡美新玫瑰大道无锡美新玫瑰大道无锡美新玫瑰大道地理位置东向春晖路，西沿锡兴路，北靠金城东路，南临春江路两侧开 发 商香港美新集团国际有限公司总建面积约16万项目特色无锡美新国际社区秉承公司一贯的“精品住宅、人性住宅”的开发理念，与国内外知名建筑企业如日建、上海申标等企业进行全面合作，在产品定位、项目规划、交通布局、社区参与等方面进行全方位讨论和研究,占地209405平方米，总建约37万方，社区主要由联排、小高层、高层、酒店式公寓等产品构成。美新集团将以多年来海内外地产开发的经验，致力于打造无锡新区高尚住宅领导品牌博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目鬃替唾迭醒录疟绵承害猿研丛犯拿瞎碌纬讣旨愤替昼劝衔六铁倦洗刹吏律苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P无锡广益名品城无锡广益名品城无锡广益名品城无锡广益名品城地理位置地理位置无锡崇安新城,江海路与锡沪路口开开 发发 商商无锡市广益资产经营公司 总建面积总建面积约8万项目特色项目特色无锡崇安新城标杆之作，集酒店式公寓、办公楼、商业街于一体的高档综合体项目。博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目坛呀粱码披痈茅泼闸拢震蒲饮馈孰壹富扮越脱拜梨铂笺晒蛊辽皿煽绿宜寸苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P江阴和院江阴和院江阴和院江阴和院地理位置地理位置江阴城西衡山路开开 发发 商商江阴泓泰置业总建面积总建面积约25万项目特色项目特色本项目被衡山路分割为东、西两个片区。业态包括底层住宅、高层住宅和商业建筑。项目以现代中式风格为主，是江阴首座高档综合体项目。博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目池背察淋基凹另铃抒厩磐谊袭簇液芍倪晌搏娠汹聪莱令愉邪充港凸励笋稀苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P无锡复地公园城邦无锡复地公园城邦无锡复地公园城邦无锡复地公园城邦地理位置地理位置惠山区锡澄公路与政和大道交汇处开开 发发 商商无锡复地房地产开发有限公司 总建面积总建面积约50万项目特色项目特色能够在惠山区众多楼盘中脱颖而出依靠的是复地开发商对项目产品的全力打造。博鸿地产服务项目博鸿地产服务项目皇祥尔试惨区久矩嘶汰峦蚂拢雾算蝶勋伏肋述补持春好宇骨递蓬铸籍葛颐苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P地地 址：江苏省苏州市工业园区星海街址：江苏省苏州市工业园区星海街198198号星海大厦号星海大厦8 8楼楼电电 话：话：0512-6659266690512-665926669传传 真：真：0512-962023560512-96202356网网 址：址：www.bo-hn.comwww.bo-hn.com寇撤杜叮伸渤旷什闻则洛殉敲吧拘说厘废筏沸蚀峡评篓棘款政舆恤熟挎尸苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P苏州朗诗东吴绿郡2011年度营销执行报告115P