物业管理市场本章要点 物业管理市场是物业管理发展的基础。本章介绍物业管理市场的概念与特点，物业管理市场的形成、要素和供求关系，物业管理市场的调控，物业管理招投标。4.1物业管理市场的概念与特点4.1.1 物业管理市场的概念 物业管理企业向社会提供物业管理服务这种无形商品，业主和使用人需要物业管理服务这种无形商品，双方进入商品交换领域，便构成了物业管理市场。 所谓物业管理市场，是指提供（出售）和购买物业管理服务这种无形商品的场所和由此而引起的交换关系的总和。4.1.2物业管理市场的特点（1）物业管理市场区域性强（2）物业管理市场垄断与竞争并存（3）物业管理市场调节机制与计划调节机制共同作用（4）物业管理市场需求决定市场供给4.2物业管理市场的形成和要素4.2.1物业管理市场的形成 （1）房地产的特殊性使物业管理服务成为商品交换的对象 房地产本身是一种特殊的商品，为了保证其正常使用、消费期的延长和物业的保值增值，就需要进行科学的管理、维修和养护。因此，物业管理服务便成为商品交换的对象而存在，使物业管理市场的形成具备了可能性。 （2）社会对物业管理服务的需求日益增加，促进物业管理市场的形成 业主和使用人对物业管理的需求增加； 房地产开发商对物业管理的需求增加； 旧有的小区或大厦也逐步推行物业管理。4.2.2物业管理市场要素 （1）物业管理市场主体 物业管理市场的需求主体是物业的业主或开发建设单位；供给主体是物业管理企业。 （2）物业管理市场客体 物业管理市场客体即市场交换对象是物业管理服务，是一种无形商品，是一种劳务。 （3）物业管理市场环境 物业管理市场环境包括行政法律环境、经济环境和社会环境。4.3物业管理市场的供求与竞争4.3.1物业管理市场供求的概念 物业管理市场中，供给是指在某一时期内和一定市场上按照某一价格愿意提供的物业管理服务的数量；需求则是指在某一时期内和一定市场上按照某一价格愿意并且能够购买的物业管理服务的数量。4.3.2 影响物业管理市场供给的主要因素（1）物业管理服务价格水平。（2）物业管理人力资源。（3）物业管理服务成本。（4）政策因素。4.3.3 影响物业管理市场需求的主要因素（1）房地产发展规模。（2）物业管理服务价格水平。（3）物业管理服务质量。（4）消费者的收入水平。（5）消费者的物业管理消费观念。（6）相关服务价格的变动。4.3.4 物业管理市场竞争 物业管理市场竞争推动和迫使物业管理企业进行合理的决策，并且通过优胜劣汰的强制作用，对市场作出迅速及时的反应。物业管理企业要增强竞争意识，勇于参与市场竞争，千方百计加强管理、改进技术，提高企业素质，不断提高服务水平和服务质量，树立良好的市场形象，开发和扩大新的物业管理市场领域，推出新的服务项目，不断增强自己的市场竞争能力。4.4物业管理市场的调控4.4.1物业管理市场的调控的含义 物业管理市场的调控，是指政府物业管理行业的主管部门、行业协会和其他有关组织，运用法律、行政、经济、教育等手段，对进入物业管理市场的单位和个人进行监督、指导、协调、控制，以保证物业管理市场的规范与有序，从而促进物业管理这个新兴产业的健康发展。4.4.2物业管理市场的调控的内容 （1）加强物业管理市场的立法工作，规范物业管理的市场行为。 （2）加强物业管理市场的信息交流、人才交流、人才培训和科学研究。 （3）加强对物业管理企业的监督。 （4）加强物业管理企业资质及从业人员的管理。 （5）加强对物业管理企业的业务指导和经验交流，提高物业管理服务质量和服务水平。4.4.3物业管理市场的调控体系（1）政府对物业管理市场的调控与管理 制定物业管理法律、法规、政策、条例和规定。加强行政监督。（2）行业协会对物业管理市场的管理 发挥行业协会的自我管理、自我服务、自我监督功能，是保证物业管理市场良性运作必不可少的条件。 4.4.4 物业管理市场的调控手段（1）法律手段（2）行政手段（3）经济手段（4）宣传教育手段4.5物业管理招投标4.5.1物业管理招投标的概念 物业管理招投标，是指由招标人（通常为建设单位或业主委员会）设定“物业管理服务”这一标的，发出招标公告或招标邀请函，由若干个投标人（物业管理企业）参与投标，由招标人根据投标人的企业资质、信誉、经历和经验、服务水平、服务质量、服务价格等多种因素进行综合评定，从中选择优胜者中标，并与之达成协议，签订物业服务合同的过程。4.5.2物业管理招投标的原则（1）公开原则（2）公平原则（3）公正原则（4）诚实信用原则4.5.3推行物业管理招投标的意义（1）促进物业管理企业按市场经济的要求组建和运作（2）减少开发遗留问题（3）促进物业管理企业的自身建设（4）积极培育一批具有竞争力的品牌企业引导市场4.5.4物业管理招标方式（1）公开招标 公开招标方式是通过报刊、电视、新闻发布会、网站等公共媒介上发布招标公告，进行公开招标。（2）邀请招标 邀请招标是由招标单位向符合资质条件、有承担能力的若干个（3个以上）物业管理公司发出招标邀请书，邀请他们参加投标。4.5.5 物业管理招投标过程（一）4.5.5.1准备阶段（1）建立招标机构（2）编制招标文件4.5.5.2招标阶段（1）发布招标公告或发送招标邀请书（2）投标人资格预审（3）发售招标文件4.5.5.3投标阶段（1）投标人编制投标文件（2）投标人发送投标文件4.5.5 物业管理招投标过程（二）4.5.5.4定标阶段（1）开标（2）评标（3）定标4.5.5.5签订合同阶段复习思考题1 1、简述物业管理市场的概念。 2、物业管理市场的特点有哪些？ 3、简述物业管理市场的形成。 4、简述物业管理市场的要素。 5、简述物业管理市场供给和市场需求的概念。 6、影响物业管理市场供给的主要因素有哪些？ 7、影响物业管理市场需求的主要因素有哪些？ 8、简述物业管理市场竞争。 9、简述物业管理市场的调控的含义和内容。 10、简述政府对物业管理市场的调控与管理。复习思考题2 11、简述行业协会对物业管理市场的管理。 12、物业管理市场的调控手段有哪些？ 13、简述物业管理招投标的概念和原则。 14、简述推行物业管理招投标的意义。 15、物业管理的招标方式有哪些？ 16、简述物业管理招投标过程。 17、物业管理招标文件的内容有哪些？ 18、物业管理投标文件的内容有哪些？ 19、物业服务合同一般包括哪些条款？