品质品质加热加热品牌品牌号召力号召力品质决定价值价值决定价格项目品质提升成为关键要素清华品牌落地清华品牌落地跨入全新市场跨入全新市场需要生根发芽需要生根发芽项目品牌建立项目品牌建立现场体验行销现场体验行销完成既定销售任务完成既定销售任务如何实现品牌品质价值提升？品牌视角品牌视角销售目标利润目标速度目标项目项目20132013年销售均价年销售均价11500120001150012000元元/ /平米；平米；20132013年年9 9月开盘，当年销售月开盘，当年销售810810亿元，亿元，后期年销售后期年销售1515亿亿如何实现项目溢价？如何实现品牌建立？如何实现速度和利润的平衡？品牌实现壹，项目基本属性研判壹，项目基本属性研判贰，市场格局竞争解码贰，市场格局竞争解码叁，核心价值聚合梳理叁，核心价值聚合梳理肆，企划策略形象表达肆，企划策略形象表达伍，产品升级策略建议伍，产品升级策略建议陆，营销策略推广主轴陆，营销策略推广主轴PART1项目基本属性研判湖南路（13.2公里）岔路口（10.4公里）新街口（11.6公里）奥体中心（17.1公里）南京南站（11.9公里）夫子庙（11公里）本案马群（2.5公里）项目位于麒麟科技创新园内麒麟科技创新园内，到新街口的车行距离约14.9公里，驾车时间约30分钟；到夫子庙的车行距离约14公里，驾车时间约30分钟；到岔路口的车行距离约12.6公里，驾车时间约26分钟。目的地直线/车行距离车行时间新街口11.6/14.9km34分钟夫子庙11/14km30分钟岔路口10.4/12.6km26分钟南京南站11.9/14.3km30分钟东山7/9.6km15分钟奥体中心17.1/28.3km42分钟东山（7公里） 项目区位项目处于大城东腹地处于大城东腹地，片区内高品质楼盘较多，且城东区域属于高端住房集中地区高端住房集中地区，楼盘单价较高。老城东大城东本案招商紫金山一号复地御钟山富力城紫金东郡钟鼎山庄宏图上逸园保利紫晶山朗诗绿色街区紫金山 龙王山运粮河区域景观资源丰富，运粮河围绕，北览紫金龙脉，南临青龙山、龙王山风景区。本案 区域环境区域内目前呈富力、世茂和中海三大品牌开发商形成三足鼎立的局势，品牌集中度品牌集中度越来越高越来越高，区域的吸引力越来越高区域的吸引力越来越高。世茂G40地块南京人口学院中央公园富力城中海G03地块本案科创园保障房龙王山中海G03地块项目处于南京市麒麟科技创新城总体规划“一心一轴四片”的核心区内，是麒麟产业园区的重要组成部分。区域内周围楼盘较少，仅有富力城开发较为成熟，建筑面积54万；此外世茂双麒路G40地块建面42万，中海2013G03地块建面约45万。品牌房企的聚拢使得本区域在全南京的关注度越来越高。世贸G40地块富力城富力城龙王山龙王山 区域现状钟学北路保障房幸福城中海G03地块东麒路项目以东是中海G03地块以及地铁规划17号线，以南是东麒路，以西是钟学北路，以北为规划地铁8号线麒麟保障房；靠近主干道，驾车出行方便，又有8号和17号地铁规划线，未来发展潜力巨大。项目四至项目四至l项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业。l项目是集科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。l项目首期2013年6月份预计开工，共11.7万平米住宅。l首期共10栋商品住宅，建筑形态分别为18层和33层高层，共1188套商品房。项目C1C2地块总计11.7万方，10栋约1188套房源。 项目概况3.82.81.31.52.111.232.54.52.41.5A1A2A3户型A1（西边户）户型A2（中间户）户型A3（东边户）面积四室109面积三室82面积三室89阳台附赠9.9阳台附赠5.5阳台附赠6.9飘窗赠送1.4飘窗赠送2.2飘窗赠送1.5主卧13.5主卧12主卧13.5次卧19.9次卧110.5次卧19.2次卧210.8次卧25.7次卧26.5次卧37.5客厅开间3.6客厅开间3.6客厅开间3.6户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点三房设计，有赠送户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及北卧室面积较小项目户型分析项目户型分析4.32.82.21.42.42.7312.7B1B2户型B1（边户）户型B2（中间户）面积109面积81阳台赠送11.7阳台赠送6.7飘窗附赠1.4飘窗附赠2.7主卧11.5主卧12.8次卧19.9次卧111.2次卧210.8次卧26次卧37.5客厅开间3.6客厅开间3.6户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高项目户型分析项目户型分析2.84.21.71.622.50.931.142.11.6C1C2C3户型C1（西边户）户型C2（中间户）户型C2（东边户）面积113面积85面积92阳台赠送10.7阳台赠送5.5阳台赠送6.1飘窗附赠1.6飘窗附赠2飘窗附赠1.6主卧13.4主卧13.1主卧22.8次卧110.5次卧111.1次卧19.24次卧210.8次卧26次卧26.24次卧37.68客厅开间3.6客厅开间3.6客厅开间3.6户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点三房设计，有赠送户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，且边卧及北卧室面积较小项目户型分析项目户型分析2.84.71.81.42.12.511.23D1D2户型D1（西边户）四室户型D2（中间户）三室户型D1（东边户）四室面积112面积84面积112阳台附赠11.4阳台附赠5.5阳台附赠11.6飘窗赠送1.4飘窗赠送2.2飘窗赠送3.2主卧13.5主卧13主卧13.5次卧19.9次卧110次卧19.9次卧211.2次卧26次卧211.2次卧37.5次卧3次卧37.5客厅开间3.6客厅开间3.6客厅开间3.6户型优点四房设计，四阳台，总体赠送较大，且动静分离户型优点三室朝南，大开间，两卧室赠送飘窗户型优点四房设计，四阳台，东侧卧室大面积飘窗赠送，总体赠送较大，且动静分离户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小，两个西向卧室，仅主卧有飘窗户型不足北侧为走廊影响通透采光，北卧室面积较小，实用性不高户型不足仅主卧客厅两室朝南，开间小D14.52.82.11.61.62.2项目户型分析项目户型分析2.63.93.83.21.82E户型E面积140阳台附赠10.3飘窗赠送7主卧24次卧115次卧212.5次卧312.6客厅开间4.2户型优点一梯一户，四室设计，动静分离，三室朝南，开间大，采光通透佳，有大面积赠送，主卧有独立卫生间及270度飘窗，4.2米开间客厅及超大阳台项目户型分析项目户型分析一、区域属性一、区域属性1、区域规划：项目所处的麒麟科技创新园是南京市委、市政府着力打造的融合科技、产业、文化、生态、生活为一体，集聚“高端技术、高端产业、高端人才、高端客户”的生态科技城生态科技城；未来发展潜力巨大； 2、区域现状：区域内配套还不完善配套还不完善；周围楼盘较少，随着富力城、世贸和中海等知名房企的挺进，品牌开发商集中度越来越高，区域吸引力越来越高区域吸引力越来越高；二、配套条件二、配套条件1、交通配套：距离主干道较近，驾车出行方便；未来规划有地铁地铁8 8号线和号线和1717号线号线紧邻园区，且设有多处站点；2、生活配套：缺乏大型商业配套，仅满足基本生活需求满足基本生活需求；3、教育医疗配套：附近有沧波门小学，建南联合小学及幼儿园，缺乏综合型医疗配套；三、项目基本三、项目基本1、品牌实力：江苏启迪科技园发展有限公司成立于2011年，注册资本67692.85万元；隶属于清华大学控股的启迪控股有限公司，是清华科技园在江苏省的分支机构。2、项目规划：项目总建设面积为100万平米，其中40万平米住宅、40万平米科技园、20万平米酒店及商业，集和科技研发、创业孵化、生态宜居、娱乐休闲多种功能为一体的大型低碳智能产业园区。3、户型分析：项目多为80-115的首置首改户型首置首改户型，布局合理，实用性强。 项目本体小结项目本体小结PART2市场格局竞争解码p自楼市步入深度调控期之后，有效抑制了投资投机型置业需求，但伴随金融刺激以及公积金政策的逐步放宽，2012年整体走势呈涨；p在金融及刚需释放刺激下，全市2012年成交逐步维稳在50万方/月以上水平，均价回归万元以上。强大的刚性需求造就卖方市场趋势，由于惯性作用，2013年上半年楼市依然看好，专家称2013年下半年可能会有更严格的调控制度出台。p2012年成交量远远大于上市量，在7月、9月、12月尤为突出，经过一年的良好去化，全市库存不足，今年上半年开发商可能会集中推盘。 南京楼市整体供销全市上市面积段集中在80-144首置首改，且各面积段成交量均大于上市量，库存不充足，全市主要面积段成交均价集中在900010000元/。关键词：市场回暖市场回暖| |大城东大城东 | |品牌聚集品牌聚集| | 大城东板块主要划分为三大区域：1、光华路片区2、紫金山片区3、麒麟片区光华路片区紫金山片区麒麟片区本案项目处在麒麟片区内，属于城东未来新兴板块定义大城东大城东大城东，主城阶梯板块的延伸大城东，主城阶梯板块的延伸大城东 区域市场解码东方红郡东方红郡本案本案富力城富力城中海中海G03G03地块地块世贸世贸G40G40地块地块地块地块在售项目在售项目东郊小镇东郊小镇项目名称物业类型容积率总建面（万方）余量富力城住宅、商业、高层、多层1.05848.6东方红郡小高层A地块3.6；B地块1.829.59.6东郊小镇挑高，多层1.0313058.9世贸G40待定2.04242中海G03待定2.3644.844.8余量合计203万方区域内6个项目分布，其中在售3个，待售3个，总余量203万方。关键词：未熟已热未熟已热 | | 热点区域热点区域| |竞争加剧竞争加剧富力城世茂G40中海G03状态项目名称待售中海G03世茂G40在售富力城本案待售在售根据周边项目品牌、体量、区位等因素确定重点竞品项目为中海G03、世茂G40、富力城。区域竞争解读地块NO.2013G03经济指标地块名称江宁区麒麟科创园8-2(B)地块四至东至规划道路，南至天成路，西至沧麒东路，北至南湾营路。规划用途二类居住用地容积率1.0R2.36出让面积（）190106.1总建筑面积（）448650.4成交价（万元）280000成交楼面价（元）5554溢价率0%备注配套的商业设施建筑面积应低于各单一地块总建筑量的10%，且不得小于21000。产品组成住宅（427650.4）+商业（21000）中海万锦熙岸中海凤凰熙岸中海G03中海中海G03中海3盘齐发力，强大市场影响力，提升板块认知度。绿地景观江浦高级中学购物广场水池景观最新销售动态：中海万锦熙岸目前还余168平方米的房源在售，全款97.5折，按揭98.5折，折后均价9600-9700元/平方米。预计2月底3月初推出7号楼房源，约126套左右，面积90-140平方米。项目位置江浦街道团结村2号建筑面积40万方产品类型小高层、别墅开发商南京中海海浦房地产有限公司物业公司中海物业管理有限公司南京分公司总户数2800绿化率60%容积率2.15户型面积90-140平米均价9650累计推量1124套已推总去化88.38%规划配套项目总建筑面积约40万平米。共规划26栋住宅，约2800户。物业形态涵盖11层小高层、18层中高层及26层高层。周边配有珠江小学、浦口区第二中学、12班幼儿园，苏果超市、苏宁电器，工商银行、建设银行、交通银行，浦口区中心医院等多种设施。中海万锦熙岸自身还配套商业街、会所。中海万锦熙岸中海万锦熙岸户型:2室2厅 面积:90M2户型:3室2厅 面积:109M2户型:3室2厅 面积:136M2户型:3室2厅 面积:95M2n采光较好，双卧一厅朝南。南北通透。动静分区，居住舒适。n餐厅和客厅连通，扩大了休闲娱乐的空间，避免了小户型自有的空间狭小的特点。n两间卧室均赠送飘窗，双阳台多赠送。n布局紧凑，空间利用率高。n动静分离，南北通透。n户型方正，舒适度较高。n房间有飘窗赠送，客厅有阳台赠送。n室内动静分离，属于舒适住宅。南北通透。n入口独立玄关设计，可以满足随心所欲的收纳。n大阳台跨越客厅和次卧，最大化将风景纳于室内。n有飘窗赠送和南北双阳台赠送。n户型方正，居住舒适。动静分离。n双卧朝南，采光较好。南北通透。n客厅连通阳台，活动区域增大。n室内房间有飘窗赠送，客厅有大观景阳台赠送。附赠价值高。小结：总体上看，该项目户型方正，南北通透，动静分区。居住比较舒适。项目的飘窗、阳台等的附赠面积也比较大。中海万锦熙岸中海万锦熙岸-户型分析户型分析项目位置苏州工业园区湖东琉璃街与钟园路交汇处向南100米建筑面积150万方产品类型小高层,高层,多层,低层开发商中海发展（苏州）有限公司物业公司中海物业管理有限公司苏州分公司总户数10000绿化率50%容积率1.8户型面积75-330平米均价10000规划配套中海国际社区项目位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河。南北向的琉璃街和东西向的丽帆巷、钟园路、兆佳巷以及方洲路将项目划分成七个组团。中海国际社区东侧临近规划中的苏州轨道交通一号线的终点站钟南街站，西侧则临近一号线星塘街站和规划中的苏州轨道交通三号线，三号线与一号线交会于星塘街站，其金塔路站、苏胜路站（规划中）均可惠及本项目。公园道苏州新加坡国际学校爱丁堡别墅区方洲公园最新销售动态：中海国际社区橙郡公寓已加推1#东单元，目前在售户型有61、146，其中小户型位于1#西单元07室-11室，单价10000元/左右，大户型位于38#39#40#底楼或顶楼，单价10000元/左右，新春特惠，购房享99折优惠再减16000，准时签约再减5000。宽景美墅在售中，联排别墅400多，案场有一定优惠，折后总价450-500万之间。中海国际社区中海国际社区户型：2室2厅面积：86户型：2室2厅面积：105户型：2室2厅面积：97户型：3室2厅面积：140n户型方正，动静分离，居住比较舒适。n封闭式厨房，空间有效分隔，设置了功能阳台。n客厅紧邻景观阳台，是休闲、晾晒、观景的主活动区域。n房间高附赠。飘窗和阳台。n动静分离，南北通透。n入口玄关可设置了储物间比较实用。n该户型配有露台，可做休闲场所，与外界良好融合在了一起。n赠送飘窗、阳台和露台。n南北通透，主次卧朝南采光较好。n独立玄关，入口可设置储物间。n户型设置合理。功能区分布明确。n多阳台和露台，属于舒适型住宅。n赠送飘窗、阳台和露台。n功能分区明显。动静分离。n大开间，短进深。符合人的舒适型需求。n南边阳台跨越客厅和主卧，有效加强了室内和室外的连接，设计人性化。n飘窗设置在客厅，能够增加与外界接触。n赠送飘窗和阳台。户型小结：户型功能区分区明显，室内布局合理，居住空间十足。注重景观居所的打造，重点在阳台和露台设计巧妙，增加了人与自然地接触。增加了产品的卖点。中海国际社区中海国际社区-户型分析户型分析地块编号NO.2012G40经济指标地块名称白下区双麒路以东地块四至东至二号路，南至石杨路，西至双麒路，北至九号路。规划用途二类居住用地容积率1.0R2.0出让面积（）147673.1总建筑面积（）295346.2成交价（万元）190000成交楼面价（元）6433溢价率33%备注该地块位于机场限高区（建筑最高点相对于机场跑道（吴淞高程9米）限高45米），在大校机场搬迁前应按照机场限高进行建设。产品组成住宅世茂外滩新城世茂G40世茂世茂G40世茂双盘联动，高端产品路线，拔高区域价值。楼板价楼板价64306430元元/ / ，计划，计划20132013年年6 6月初上市，规划小高层主力户型面积段月初上市，规划小高层主力户型面积段9090、130130、144144 、170170 ；7 7层洋房产品，新亚洲风格立面、户型面积层洋房产品，新亚洲风格立面、户型面积140140、166166、170170、200200 东至二号路，东至二号路，南至石杨路，西至双麒路南至石杨路，西至双麒路，北至九号路，北至九号路【世茂 G40项目】项目位置麒麟科技创新园东麒路277号建筑面积58万方产品类型小高层、高层、洋房、合院开发商富力地产物业公司恒富物业管理有限公司总户数1125绿化率40%容积率1户型面积高层均价高层13500元/起，洋房待定累计推量1125已推总去化78.8%规划配套生态居住区总建面24万，为中式合院别墅与高层精装公寓组成，商业配套服务区建面约6万，其中2万的精品商务酒店沿运粮河而建，商业广场3.3万，此外还配有2个精品会所和一个九班制幼儿园。富力城富力城区域内最早进入，高市场认知度，后期产品高端化，提升区域市场价值。四大功能平台产业平台/优质住宅/亲水商业/生态商务产业平台（建面：产业平台（建面：2828万）万）工作室社区、景观式办公、智慧城生产力促进中心、国际艺术学校工作室社区、景观式办公、智慧城生产力促进中心、国际艺术学校优质居住（建面：优质居住（建面：2424万）万）合院别墅、洋房、高层及小高层品质公寓合院别墅、洋房、高层及小高层品质公寓商业商业/ /商务（建面：商务（建面：5.85.8万）万）企业会所、企业会所、 VIP VIP俱乐部、会议度假村、特色商业俱乐部、会议度假村、特色商业/ /休闲娱乐休闲娱乐2+1室792+1室932+2室137富力城富力城-户型及项目价值户型及项目价值核心竞争策略：远交近攻远交近攻 | | 占高打低占高打低| |核心竞争阵地核心竞争阵地光华路片区紫金山片区麒麟片区城东大城东本案的核心竞争阵地在南京大城东板块，重要竞争片区为麒麟新城片区东方红郡本案富力城中海G03地块世贸G40地块地块在售项目东郊小镇麒麟片区竞争趋势分析麒麟片区竞争趋势分析当下（当下（2011-20122011-2012年）年）前期（前期（20102010年前）年前）后期（后期（20132013年后）年后）由刚需居住片区，逐步迈进品质时代，未来将成为南京城东新兴高品质宜居住区，品品质产品将成为区域绝对核心竞争价值点质产品将成为区域绝对核心竞争价值点。刚需性价比时代刚需性价比时代东郊小镇东方红郡品质突起时代品质突起时代品质宜居时代品质宜居时代代代表表项项目目富力城启迪科技园世贸G40中海G03/G04时时代代特特征征刚需型产品价格竞争激烈品质产品初现板块热度提升品牌房企集聚品质住区迈向成熟富力城为麒麟片区跨入品质宜居时代的里程碑，伴随麒麟新城的实质规划进展，板块逐步成为市场热点，吸引了如世贸、中海等一线品牌房企的入驻，未来片区的“品质宜居”特征将更为明显。远交近攻核心竞争策略远交竞争策略远交竞争策略捆绑片区价值标杆竞品，树立项目整体价值高度本案富力城中海G03地块世贸G40地块价值捆绑策略原点：富力城项目做为目前片区内品质价值标杆项目，具备一定的市场影响力，后期将推售洋房及合院别墅产品，价值高度将不断提升世茂项目由于地价因素，以及其品牌价值，将打造成区域标杆级项目策略核心：借势富力城及世贸项目的区域标杆项目的价值定位，本案与其捆绑在统一价值阵营，占高打低，有效树立项目价值形象高度近攻竞争策略近攻竞争策略本案本案富力城富力城中海中海G03G03地块地块世贸世贸G40G40地块地块直面竞争直面竞争针对同质化竞品，依托产品品质及附加值，性价比取胜，快速去化针对同质化竞品，依托产品品质及附加值，性价比取胜，快速去化策略原点：策略原点：中海项目做为与本案距离最近且产品同质化竞争严重的核心竞品，需提升、提炼项目核心品质卖点体系，与其开展贴身肉搏策略核心：策略核心：提升项目产品力，精做产品附加值，并依托合理的定价策略，树立项目性价比形象，运用科技住宅价值与中海项目展开差异化竞争PART3核心价值聚合梳理 区域价值区域认知：区域认知：山水之合：两山三水一中央公园山水之合：两山三水一中央公园离南京主城最近的低密度花园板块离南京主城最近的低密度花园板块n 背靠紫金山，直面青龙山背靠紫金山，直面青龙山( (龙王山），依原生公园而建龙王山），依原生公园而建n 600 600年运粮河，未来沿河公园带年运粮河，未来沿河公园带n 距离中央公园仅距离中央公园仅500500公里公里n南京发展速度最快的南京未来科技新城南京发展速度最快的南京未来科技新城“东方硅谷东方硅谷”n南京未来最具潜力的低密度生活住区南京未来最具潜力的低密度生活住区 配套价值配套之合：最前瞻的区域配套规划配套之合：最前瞻的区域配套规划国际双语学校、三甲国际医院国际双语学校、三甲国际医院五星级酒店、甲级写字楼、有轨电车接驳五星级酒店、甲级写字楼、有轨电车接驳n 起点高，天生优越，符合未来规划发展趋势。n 按照国际化标准建造，符合西方人本舒适n 繁华“城熟”配套，一个国际化新城的社区营造n 全功能无忧生活新主城，提供给未来的无限梦想 项目价值物业之合：物业之合：200200万平米超级复合大盘万平米超级复合大盘住宅住宅 + +办公办公+ +商业商业+ +酒店酒店+ +产业园产业园项目价值挖掘城市配套价值体系物理属性：高起点规划，轨道交通、商业、医疗、学校、酒店等生活配套利好不高起点规划，轨道交通、商业、医疗、学校、酒店等生活配套利好不断，基于全球化的社区营造。断，基于全球化的社区营造。精神属性：高端区域属性，品牌项目云集、高端住区所带来的标签感、自豪感高端区域属性，品牌项目云集、高端住区所带来的标签感、自豪感价值属性：主城价格洼地，未来的低密度花园板块所带来巨大的升值潜力主城价格洼地，未来的低密度花园板块所带来巨大的升值潜力 项目营销价值体系的挖掘项目营销价值体系的挖掘项目价值挖掘城市资源价值体系 项目营销价值体系的挖掘项目营销价值体系的挖掘物理属性：山湖环抱，山湖环抱，600600年运粮河景观带，背靠紫金，直面青龙山，沧波门百里年运粮河景观带，背靠紫金，直面青龙山，沧波门百里风光带，湿地公园、中央公园，拥有城市山水不可再生的自然资源。风光带，湿地公园、中央公园，拥有城市山水不可再生的自然资源。精神属性：大城东区域自然环境优良所带来的优越感，自豪感。大城东区域自然环境优良所带来的优越感，自豪感。价值属性：城市稀缺自然山水物业，未来低密度花园住区的价值增长潜力。城市稀缺自然山水物业，未来低密度花园住区的价值增长潜力。项目价值挖掘产品价值体系 项目营销价值体系的挖掘项目营销价值体系的挖掘物理属性：社区配套、户型、建筑风格、大堂及品质细节社区配套、户型、建筑风格、大堂及品质细节精神属性：质感的生活、开放而融洽的社区氛围质感的生活、开放而融洽的社区氛围价值属性：品牌的保障、清华品牌的价值导入、与生俱来的荣耀品牌的保障、清华品牌的价值导入、与生俱来的荣耀主题商业广场配套、生态复合大城，缔造时代的潮流，主题商业广场配套、生态复合大城，缔造时代的潮流，创新的科技地产，融合东方传统与西方人本舒适的居住区。创新的科技地产，融合东方传统与西方人本舒适的居住区。社区的人文底蕴、圈层的交流平台、为客户营造的智本社区感受，社区的人文底蕴、圈层的交流平台、为客户营造的智本社区感受，通过活动塑造出来的品牌个性，实现客户之间的良性互动。通过活动塑造出来的品牌个性，实现客户之间的良性互动。城市主流区域城市主流价值城市主流资源+城市主流元素城市主流人群（大城东+CBD核心+智慧经济带+商业中心） （智慧城+城市方向+城铁效应+产品价值） （城铁+机场+别墅+高尔夫+森林+公园+河流+私湖+私岛） （准中产：主流人群的非主流选择） Find Valuation 价值定义Find Location 区域定位大城东大城东CBDCBD城市主流涵氧区城市主流涵氧区东区CBD，山水智慧城紫金山南紫金山南200200万方复合城邦万方复合城邦生态氧城 主流生活PART4企划策略形象表达以营销为导向搭建项目整体价值体系营销营销不在不在叫卖叫卖，在在勾引。勾引。性感度低 性感度高大牌性感明星选秀明星大家闺秀恐龙知名度高知名度低Mini Cooper、苹果失恋33天、吴莫愁等可口可乐、百事口乐郭德纲、芙蓉姐姐4 4大品牌类别大品牌类别 客户解码客户解码 富力城成交客户分析富力城成交客户分析1 1、成交客户多以首置及二次置业为主，主要用于自主兼少量投资客、成交客户多以首置及二次置业为主，主要用于自主兼少量投资客2 2、成交客户多以白下、玄武、江宁区原住民及工作所在地为主、成交客户多以白下、玄武、江宁区原住民及工作所在地为主11500-1200011500-12000的均价，并非每个毛头小伙能消费得起的均价，并非每个毛头小伙能消费得起好产品还得遇到懂得欣赏的人好产品还得遇到懂得欣赏的人从主力面积上看，以首次置业、首次改善为主从主力面积上看，以首次置业、首次改善为主客户解码客户解码 目标客群界定目标客群界定目标人群目标人群强调自我的强调自我的城市新贵城市新贵首次置业的城首次置业的城市精英市精英首次改善的三首次改善的三口之家口之家客户解码客户解码 目标客群写真目标客群写真在这城市奋斗7、8年以上，30多岁经过多年打拼，已经小有成就，城市里的新脊梁品牌化消费，坚持品味，懂得欣赏美好的事物有文化，有品味，有责任，有购买力的 新“四有新人”有责任感，知道要为自己和家人追求更好的生活经过生活的沉淀，更懂得生活的意义讲品位，有情趣，讲品位，有情趣，懂格调，爱生活。懂格调，爱生活。他们是：渴盼晋级品质生活的阶层他们是：渴盼晋级品质生活的阶层清华启迪：200万方复合城邦&如何让他们顺理成章的走到一起？传统推广的方法显然不合适建立形象、卖点罗列，我很好你快来看仅仅让消费者“认知”到项目是没有任何机会的除非你有大把钞票，铺天盖地的投广告还不一定能成！有针对性的让消费者有针对性的让消费者“产生偏好产生偏好”让消费者觉得“你了解我，你懂我”“我喜欢你说的内容，喜欢你说话的方式，我愿意和你交往”客户解码客户解码 目标客群洞察目标客群洞察务实而不失品味务实而不失品味主流而不失趣味主流而不失趣味在现实的压力下，坚持理想不妥协在现实的压力下，坚持理想不妥协看重当下的成绩，更珍视取得这份成绩的历程看重当下的成绩，更珍视取得这份成绩的历程他们，10年光景，正值壮年从孤身一人到有家有口从激情拼搏到事业有成从租房营生到安居城市其实最大的成就莫过于城市中有了自己的事业根基也有了家的根基孩子的好未来很重要父母退休后的好生活很重要一家人的生活愉悦与居住品质很重要在他们的眼中如果这个都要整日担忧何谈更野心的未来他们爱这座城市，并希望自己的爱情和事业在这里扎根。案名建议ifeelIm who i ，是自恋狂I likeI feelipodiphonei Maci ，是时尚范i ，就是“爱”是你的feel 还是 我的feel Feel ？ 你是否想这样问或许你会说：我觉得I feel对！就是“我觉得（I feel）”大部分80后的年轻人认为，我觉得需要的才是重要！我觉得是这样的，才是这样的！因为在他们心中，自我 你和他和他和他和他对于这个问题，其实所有人都一样，都有自己的想法，同时信任自己的感觉，都有自己的想法，同时信任自己的感觉，就是爱自己所爱，就是喜欢随时随地的说：I feel所以，我们的案名就是i feel清华艾斐国际Ifeel就是我的看法，我的主张、我的立场、我的世界、我的选择、我的家ifeel新青年 随意生活区清华艾斐国际为什么要“随意生活”现实相逼，现实相逼，简单生活简单生活越来越越来越不易为不易为？方案2 广告调性1简洁2现代3另类形象稿为项目定性卖点稿丰富产品特征房型稿化解销售压力房地产报纸广告效果今非昔比，每况愈下。房地产报纸广告效果今非昔比，每况愈下。电话量少，看楼人少不刊登广告的效果和刊登广告效果无差异不刊登广告，更不行不刊登广告，更不行 ! !房地产广告就当下的尴尬：房地产广告就当下的尴尬：为什么不像那些性感品牌学习，多使用这些新兴媒体？以前上网还要开电脑，现在电脑都不用开了，难怪大街上拿报纸的少了，看手机的多了。微博网站手机稍微减少点报纸、户外减少点报纸、户外的投入，省下来的放到新兴媒体放到新兴媒体上吧！以“新兴媒体”为主的立体化传媒系统艾菲国际J W微电影微平面论坛微博Q群手机活动专业网站项目网站携手创作发布接受、反馈、沟通、炒作追寻集中探访感受证言不仅是多种媒体的组合运用，实现与“艾菲国际”的无缝传播，更是通过网络、微博等“电商“渠道，在区域之外影响更多”新青年中人”，并通过反复的沟通与主动查询，实现365天不间断的传播，并及时接收反馈，实现改进。+PART5产品升级策略建议清华的品牌影响力与产品的嫁接清华的品牌影响力与产品的嫁接从本项目的发展商品牌与产品价值分析，本项目在整体的品牌影响力上与直接竞争项目中海比较，尚处于品牌建构期，影响力与号召力较弱。需要依托项目所在区域的山水公园资源，嫁接清华大学的科研能力和影响力，强化项目产品力，达到产品力领先的市场地位。我们建议本项目走科技住宅路线，增加项目的绿色科技系统，提升项目产品力，如：户外户外轴帘系统、外墙外保温系统、屋面雨水排放系统、地暖系统等，并在景观打造上，强化景轴帘系统、外墙外保温系统、屋面雨水排放系统、地暖系统等，并在景观打造上，强化景观的科技感与时尚感。观的科技感与时尚感。清华大学，作为全国第一的理工科院校，科研能力领先全国，同步世界，我们在做产品时，亦需将新技术应用到居住体验之中，打造时尚、适用的高科技新住宅生态系统生态系统建筑智能总线系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统生态系统生态系统森林是居住的最高境界，森林是居住的最高境界，100%100%的原始生态率，的原始生态率，低层特别挑高，并种植树林。低层特别挑高，并种植树林。森林调节微气候与湿度、净化空气、纳碳吐氧、活化土壤森林调节微气候与湿度、净化空气、纳碳吐氧、活化土壤建筑智能总线系统建筑智能总线系统把家里所有的电器控制系统集成到把家里所有的电器控制系统集成到EIB EIB 欧洲总线，欧洲总线，实现随心控制，全面提升生活品质。实现随心控制，全面提升生活品质。 生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统户外轴帘系统户外轴帘系统运用成熟德国户外轴帘系统，把房屋保护延伸到户外，运用成熟德国户外轴帘系统，把房屋保护延伸到户外，遮阳、阻挡恶劣天气、隔音、保温、隔热、防撬窃、防窥视、挡蚊虫遮阳、阻挡恶劣天气、隔音、保温、隔热、防撬窃、防窥视、挡蚊虫 户外窗板及窗套系统户外窗板及窗套系统 双层铝镁复合板，良好的隔热、隔音性能。大大减少外墙龟裂双层铝镁复合板，良好的隔热、隔音性能。大大减少外墙龟裂生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统外墙外保温系统砖墙砌块系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统外墙外保温系统外墙外保温系统多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温，多层超厚外墙外保温系统，部分采用岩棉保温，隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自洁长效。隔音效果强，不可燃性，防霉防藻，自洁长效。砖墙砌块系统砖墙砌块系统 可预制槽口，采用专用绿色粘合材料，吸音隔音，可预制槽口，采用专用绿色粘合材料，吸音隔音，隔热保温，环保轻质。抗渗性、抗冲击性强，不开裂。隔热保温，环保轻质。抗渗性、抗冲击性强，不开裂。生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统铝窗及中央玻璃系统铝窗及中央玻璃系统断桥铝合金窗，双层中空断桥铝合金窗，双层中空low-Elow-E玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超玻璃，内充惰性气体，断热、保温、超高隔音性能。高隔音性能。墙纸系统墙纸系统 采用纯绿色环保材料制成，吸引性强，可多次修复，采用纯绿色环保材料制成，吸引性强，可多次修复，可擦洗，可反复涂刷。吸潮、防霉、透气可擦洗，可反复涂刷。吸潮、防霉、透气生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋顶花园屋面雨水排放系统屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统屋顶花园屋顶花园采用多层次的屋顶生态科技，屋顶绿色，免维护。采用多层次的屋顶生态科技，屋顶绿色，免维护。消除了消除了“水泥森林水泥森林”热岛效应，降低粉尘和噪音污染，热岛效应，降低粉尘和噪音污染，促进了气候循环，为动物植物提供栖息地。促进了气候循环，为动物植物提供栖息地。 屋面雨水排放系统屋面雨水排放系统 虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；虹吸式主动排水，无需坡度，排水迅速；排水管道自洁，耐腐蚀，无热变，节省空间，管材甚少。排水管道自洁，耐腐蚀，无热变，节省空间，管材甚少。生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统中央冰蓄冷集中供能系统中央冰蓄冷集中供能系统集中供能，不论冬夏，维持室内空气舒适、清新。集中供能，不论冬夏，维持室内空气舒适、清新。中央冰蓄冷系统，移峰填谷，用深夜的半价的电为您服务，真正环保高效。中央冰蓄冷系统，移峰填谷，用深夜的半价的电为您服务，真正环保高效。同层排水系统同层排水系统水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立。水管无须经过邻居家天顶，实现真正的产权独立。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。卫生设备和空间灵活配置，无卫生死角，无噪音。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。双冲面板，即冲即停，节水节能。隐蔽水箱免维护。生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统地暖系统石膏板板内隔墙系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统地面管道系统地暖系统地暖系统采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、采用低温节能热水辐射地暖，供暖方式均匀，无噪音、环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。环保，免维护四层交联无缝聚乙烯管。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。供暖方式符合人体脉络学，有益人体。石膏板内隔墙系统石膏板内隔墙系统防火防水，隔热保温，隔音。环保绿色，防腐，防虫蚁。防火防水，隔热保温，隔音。环保绿色，防腐，防虫蚁。生态系统建筑智能总线系统户外轴链系统户外饰板及窗套系统外墙外保温系统砖墙砌块系统铝窗及中央玻璃系统墙纸系统屋顶花园屋面雨水排放系统中央冰蓄冷集中供能系统同层排水系统地暖系统石膏板板内隔墙系统食物垃圾处理系统食物垃圾处理系统地面管道系统地面管道系统食物垃圾处理系统食物垃圾处理系统清洁、卫生、方便，环保健康理念。清洁、卫生、方便，环保健康理念。石膏板内隔墙系统石膏板内隔墙系统共共1414层工艺，内交叉铺设了多达层工艺，内交叉铺设了多达5 5层的保温隔热板，层的保温隔热板，免维护，材料绿色环保，加铺防潮垫，并采用德国优质环保地板。免维护，材料绿色环保，加铺防潮垫，并采用德国优质环保地板。 设置小区国际象棋，是年轻人的最爱。即便是休闲椅，也要有艺术气质，因为它们在我们的艺术走廊。时尚、科技感极强的景观打造，我们看同样一个世界以全新的角度感受立马不同！PART6营销策略推广主轴根据富力城首开来访成交比约8:1计算，项目首次开盘需有效来访超过2500人；从富力城项目的来客看，2500组有效来访需要多渠道立体推广来实现！营销目标分解营销目标分解全年全年1010亿，首开亿，首开3 3亿亿10亿销售额，以单价12000元/平方米计算，需销售面积约8万平米以上，约800850套房源。精准营销执行计划，确保高效完成客户蓄水，开盘劲销大盘搏出位，闯出个性名号大盘搏出位，闯出个性名号用独树一帜的项目风格标签，凸显项目个性，突围市场；新政多观望，推广求来人新政多观望，推广求来人精选精准渠道，铺开来进行宣传，重点节点集中爆破。泛泛“精准精准”营销营销核心营销策略核心营销策略快准稳营销目标营销目标品牌愿景品牌愿景渠道执行渠道执行3大核心营销架构快速建立快速建立市场影响力市场影响力快速吸引快速吸引目标客群关注目标客群关注快速去化快速去化持续热销持续热销稳固树立稳固树立品牌品质形象品牌品质形象稳健奠定稳健奠定区域号召力区域号召力精准拓客精准拓客主动导入客群主动导入客群精准投放精准投放有效渠道传播有效渠道传播精准定位精准定位客群形象匹配客群形象匹配营销核心构架营销核心构架策略PART1核心营销策略总纲核心营销策略总纲高调入市精准营销策略STEP1品牌强势导入继富力、世茂、中海之后，清华地产落子城东智慧城！站在品牌高度，用品牌形象强力起势，营造市场关注，预热项目开盘；联动其余入驻城东的品牌房企，合力凸显清华地产的品牌价值。核心营销策略总纲高调入市高调入市精准营销精准营销策略策略STEP1STEP1产品强势导入城东首个绿色科技住宅，掀起第四代绿色人居革命！以清华品牌特征打造绿色科技住宅，展开差异化竞争；以“城东首个绿色科技住宅”为产品营销起势点，凸显项目在区域内的产品稀缺性。核心营销策略总纲核心营销策略总纲电视媒体：电视媒体：面向全市，释放项目价值信息定点短信：定点短信：围绕节点，面向特定区域客群（城东片区为主）网络平台：网络平台：房产门户网站重点投放（365/搜房/新浪）形象报广：形象报广：南京主流报纸，主打品质形象户外大牌：户外大牌：光华路/光华东路/沧麒路等核心通道道旗导视：道旗导视：项目通达主干道沿线包装、铺设高调入市高调入市精准营销精准营销策略策略STEP1STEP1精选媒体投放大众营销，精准渠道户外大牌道旗导视网络平台形象报广电视媒体定点短信核心营销策略总纲核心营销策略总纲礼品策略小礼品小鸟钻石婚纱摄影代金劵健康体检卡家电礼金或物业费减免（老业主）无纺布袋礼品伞精美工艺品 水晶相框清盘LOGO主题情侣衫 /年历/礼品本大礼品预热期开盘期二次开盘进入尾盘期大礼品促成下单小礼品促成到访意在有的放矢的刺激客户关注到场，同时约束着客户的购买忠诚度。以达到对案场销售的强力支撑。在不同的营销节点，推出不同的礼品。高调入市高调入市精准营销精准营销策略策略STEP1STEP1精选礼品策略核心营销策略总纲核心营销策略总纲高调入市高调入市精准营销精准营销策略策略STEP1STEP1精准区域渗透在纷乱难测的市场战争中，在纷乱难测的市场战争中，我们不能等客户！我们不能等客户！全新的客户，全新的积累！全新的客户，全新的积累！为了达成销售任务，非常时期，为了达成销售任务，非常时期，只有扩容客群，只有扩容客群，开展渗透式营销开展渗透式营销才能确保项目客源充足！才能确保项目客源充足！核心营销策略总纲核心营销策略总纲区域渗透总图策略PART2核心营销策略总纲核心营销策略总纲现场体验 价值感召策略STEP2核心营销策略总纲客户的现场体验过程客户的现场体验过程是彰显项目品质形象的绝佳渠道！是彰显项目品质形象的绝佳渠道！现场体验 价值感召策略STEP2核心营销策略总纲现场展示系统融售楼处、现场展示系统融售楼处、样板组团、样板房、科样板组团、样板房、科技系统体验区，相互协技系统体验区，相互协调互动，营造时尚、科调互动，营造时尚、科技、前卫的整体氛围和技、前卫的整体氛围和调性。调性。现场体验 价值感召策略STEP2核心营销策略总纲现场体验 价值感召策略STEP2核心营销策略总纲弱化风格！弱化风格！强化主题！强化主题！凸显时尚！凸显时尚！展示科技！展示科技！策略PART3核心营销策略总纲核心营销策略总纲核心营销策略总纲炒作造势活动蓄势策略STEP3与南京最具人文和进步思想的机构深度合作与南京最具人文和进步思想的机构深度合作 与南京最人文的书店先锋书店先锋书店进行深度合作 (广州路店 总统府店)如何才能实现双方资源的嫁接？ 在售楼中心设立新书阅读角新书阅读角客户可以任意阅读或者购买书籍。利用先锋书店强大的学术和人文资源举办“文化情感文化情感SALON”SALON”针对当下的热点话题进行深入探讨。实现项目会员与先锋书店会员的联动优惠与互动方案。 先锋书店常年文化活动的嫁接：名人座谈、名家签售、客户体验。广泛涉及到广泛涉及到书籍，音乐、美食、时尚、咖啡书籍，音乐、美食、时尚、咖啡等多维度的话题；等多维度的话题；与新青年的生活方式紧密相连。与新青年的生活方式紧密相连。传达本案的精神和灵魂。核心营销策略总纲核心营销策略总纲炒作造势炒作造势活动蓄势活动蓄势策略策略STEP3STEP3事件炒作事件炒作发布平台：网络传播、活动落地事件事件1 1：清华：清华20132013品牌发布会品牌发布会进行2013年清华地产品牌暨产品发布会，联动品牌，同步引爆事件事件2 2：绿色人居高峰论坛：绿色人居高峰论坛结合 品牌绿色理念，邀请国内绿色人居相关专家，共同举办高峰论坛事件事件3 3：清华绿衫军生态行动：清华绿衫军生态行动结合拓客计划进行，以统一服装的清华绿衫军，做为生态理念宣传口径核心营销策略总纲炒作造势活动蓄势策略STEP3围绕项目产品属性，针对目标客群，通过活动串联，产生深度互动示范区体验活动微博互动活动周末暖场活动业内品鉴活动资源跨界活动策略PART4核心营销策略总纲核心营销策略总纲核心营销策略总纲核心营销策略总纲渠道出击渠道出击赢在执行赢在执行策略策略STEP4STEP4n新政之下，原有的已购房客户数据库的营销效率减弱，成长中的新客户需要进行重新挖掘！原有的已购房客户数据库的营销效率减弱，成长中的新客户需要进行重新挖掘！n必须改原先坐等式销售方式为走出去营销，进行狼性的行销模式狼性的行销模式，最终获得全面的成功！坐等式数据库销售营销转向走出去狼性行销团队OUTIN核心营销策略总纲渠道出击赢在执行策略STEP4覆盖全城 江宁 玄武城东/老白下光华路城东老社区深耕深入企业团购利用媒体宣导导入客源截流竞品+覆盖重点商超+楼盘名称楼盘名称银城东苑鑫园凯旋城万达紫金明珠鑫园森林海鸿意星城黄浦鑫园德基紫金南苑东城雅筑四方新村华盛园银龙花园康定里庆盛园三金福邸A、居住在光华路区域的客群目标客群置业动机：首置（租房人群、家庭扩容人群）、首改目标客群置业目的：满足基本居住条件、改善居住环境目标客群核心属性：光华路区域情节浓厚拓展目的：传递项目信息，扩大与客户沟通渠道，积累意向客户拓展主攻方向：光华路区域入住率和出租率较大的社区和人群密集的大型商超拓展方式：周末外展点设置（社区+超市）+老社区派单光华路区域部分小区名单周末社区外展点设置周末社区外展点设置大型超市B、工作在光华路区域的客群目标客群置业动机：首置及首改为主目标客群置业目的：满足基本居住条件、改善居住环境、方便工作目标客群核心属性：为了工作的更好,希望居住和工作能在一个地方拓展目的：向目标客群强势植入项目信息，减少抗性，促进成交拓展主攻方向：光华路区域大型企事业单位拓展方式：对点上门拜访+直邮+内部交流会+产品推荐会+巡展会南京农业大学南京理工大学解放军理工大学华格电汽塑业公司南京禾诺瑞电器有限公司南京理工大学继续教育学院熊猫电子装备有限公司白下高新技术产业园区光华路区域部分大型企事业单位企事业单位内部产品推荐会C、对城东区域有所向往的客群目标客群置业动机：首置为主目标客群置业目的：满足基本居住条件目标客群核心属性：有着一定程度的城东情结，希望能够居住在城东拓展目的：向目标客群传递项目信息，积累意向客户拓展主攻方向：光华路片区、紫金山片区、麒麟科技园片区、江宁东山片区和全市范围的成熟商圈和人流量较大的交通站点拓展方式：外展点设置+移动售楼处思源经纪完备“三维一体”客户拓展计划核心营销策略总纲渠道出击赢在执行策略STEP4p从“坐等迎客”局面，到积极“走出去请客”，成立多元化的导客渠道；p以销售现场为中心，利用好地缘大客户资源，建构起网媒导客平台；p在线下，以点带面地建立起长效拓客机制。层层导入，客源搜罗最大化正常接待拓展接待大客户部媒体对接品质管理团队高水准、规范的讲解流程专门配合拓展组织、沟通、接待工作成立项目大客户部，针对单位进行重点开拓与网络媒体合作团购事宜，利用其资源发起线上报名CALL客地铁沿线物料超市巡展社区巡展季节礼品派单核心营销策略总纲渠道出击赢在执行策略STEP4销售案场第三方合作散点发布全市影响力热销大盘多渠道热销高人气核心销售目标的实现核心销售目标的实现