Creative城郊涉外桃源营销案2011-03-10*INTERNATIONAL上海鉴略地产顾问机构中国长沙Copyright Statement版权声明本提案所含信息资料，属上海鉴略地产顾问机构商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用，由此给贵司造成的不利影响，与本司无涉。因此本文件内容仅限于上海鉴略合作方所用；除此之外，任何私人或企业不得擅自发布、利用和拷贝本提案之任何内容。若本司有幸与贵司达成合作，则本文件中数据的发布、利用和拷贝的权利将在双方所签协议中明示。本司对本提案拥有完全知识产权！Chapter 1机遇机遇Chapter 1长沙，有很多高档大盘長沙2011Changsha Real Estate Development长沙,没有高端生活区？Chapter 1World国际级高档生活区范本中新天津生态城新加坡OneNorthChapter 1中新天津生态城规模：2366万开发周期：2008-2020年特色： 生态建设、独立城市功能、滨海资源周边物业升值率：08年建设启动后周边汉沽区房价由5200元/上涨至7400元/，现已突破10000元/我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城。Chapter 1新加坡OneNorth规模：800万开发周期：2000-2020年特色： 教育中心、高新科技园、独立城市功能周边物业升值率：至开发起，周边区域公寓价格由300万新加坡币/套升至目前的2000万新加坡币/套！以传媒、信息通讯、生物医药等高新产业为基础，提供知识型产业和高效信息分享，建设成独立的现代化科技服务新城Chapter 1国际级高端生活区完备的城市功能统一城市规划独特的资源独立的城市规模新型产业支持International high-end living areas现代化宜居环境Chapter 1长沙未来近5年重点开发片区分布梅溪湖新城新河三角洲中心区改造南湖区改造武广新城ChangshaChina滨江新城Chapter 1新河三角洲北辰三角洲旧城改造中心区改造开福万达广场旧城改造南湖区改造保利九玺旧城改造武广新城新华都万家城主城扩张只是高档楼盘的聚集，而非城市发展的颠覆滨江新城还缺乏完整的开发时间表Chapter 1国家级超级城市建设项目先导区长沙第二核投资300亿1200万建设规模完整的可开发地块3000亩湖面集七星级酒店、写字楼、公寓、住宅、商场、学校等城市核心区功能于一体无缝接驳高新产业资源和市府行政资源唯一能承载长沙未来价值的国际生活区梅溪湖新城Future value of the area of international lifeChapter 1长沙未来的最大价值是梅溪湖！我们项目的最大机遇是梅溪湖！机遇:OpportunitiesChapter 2定位定位Chapter 2我们有没有必要放大梅溪湖？We have no need to main Meixi Lake?Chapter 2自己城郊涉外桃源（A区）枫林三路一师范旁占地面积：15639 总建筑面积：51903 住宅面积：39481 底商：4809.27 容积率：3.5建筑密度：44.56%绿地率：38%住宅总套数：406户栋号栋号 户型户型 面积面积 套数套数 套数配比套数配比 面积配比面积配比 1 1栋栋 A A 94.2894.28484811.82%11.82%11.45%11.45%B B 88.2288.22484811.82%11.82%10.72%10.72%2 2栋栋 A A 94.2894.28484811.82%11.82%11.45%11.45%B B 88.2288.22484811.82%11.82%10.72%10.72%3 3栋（西）栋（西） A A 119.52119.52535313.05%13.05%16.03%16.03%B B 86.3486.34545413.30%13.30%11.80%11.80%3 3栋（东）栋（东） A A 119.52119.52535313.05%13.05%16.03%16.03%B B 86.3486.34545413.30%13.30%11.80%11.80%合计合计 39513.8439513.84406406100.00%100.00%100.00%100.00%产品不愁卖卖高价/卖品牌Expensive and Brand 双学府Chapter 2精装大堂+泛会所+进口电梯+石材立面+东南亚园林=50%世博会周边=230%亚运村周边=180%天津生态城=90%梅溪湖周边=?%Chapter 2不是独立项目，而是大盘第一期！形象基础产品标杆价值推升123Chapter 21200万梅溪湖国际新城区大盘International Developers* Chapter 2还缺乏梅溪湖大变革的敏锐性区域营销方向万科城市花园在售户型： 79两房、90三房销售均价： 57005800元/营销手段：一次性98折、按揭99折涉外教师团购优惠，按团购人数计算竞争货源：下次推货量：126套下次推货时间：3月底四月初下次推货产品：79两房；90三房 （共三栋，总推量396套；一梯两户）万科品牌+产品涉外公馆在售户型：两房8485、三房134四房160销售均价： 5100元/营销手段：一千抵一万、一次性98折、按揭99折竞争货源：三月底或者四月初开盘推两房72套；三房108套；四房128套学府+地段保利麓谷林语在售户型：6776两房、103104两房、119三房、四房160销售均价： 5500元/营销手段：现在 -8000 五天签约折上99折 一次性99折竞争货源：下次推货81套、推货时间：3月中下旬、95-150两房至四房大盘+保利品牌F联邦在售户型：两房70、三房93114、四房126销售均价： 5000元/营销手段：一次性97.按揭99一次性99折竞争货源：四月推新，两房至四房其它未知Chapter 2区域价值主导我们就是梅溪湖的价值领袖！We are the leaders of the value of Meixi Lake!Chapter 2客户Customers？梅溪湖、骑龙村拆梅溪湖、骑龙村拆迁户、麓谷政府人迁户、麓谷政府人员、企业高管员、企业高管双学府教职工双学府教职工及家属、周边及家属、周边3-53-5公里居民、公里居民、基础客群延伸客群冲击客群Chapter 2客户长沙本地人：买东不买西2010下半年长沙异地客户置业比例本土客源:买东不买西、大盘争抢、逐步枯竭外地客户：无长沙户口，但是在长沙有工作关系、亲戚的比重持续加大，长沙城市人口扩张的中坚力量CustomersChapter 2湖湘栋梁长沙新贵置业特征：客户身份：地州市在长工作学习的富二代、权二代在一线城市工作返湘置业的湘籍精英心理需求：渴望体现自身价值认可；渴望成为长沙未来的主人寻找湖湘的自豪感和归属感看重未来价值追求性价比区域价值未来无限好！Chapter 2自身：价值+品牌需要区域：营销突破需要客户：置业关注需要定位策略:绑定梅溪湖Binding Meixi LakeChapter 2城郊涉外桃源梅溪湖国际生活第一区产品定位：China Special Administrative Region of international life Meixi Lake*备选：梅溪湖国际生活区首站Chapter 2中国，向梅溪湖看齐！形象定位：China, in line to Meixi Lake!Chapter 3策略策略Chapter 3营销总体战略銷售策略：抢时间搶推廣策略：抢身份活動策略：抢人气即可启动预热蓄客！上半年6月之前开盘，政策释放空档期，限购影响逐渐缩小，开盘必将一炮而红！预热期“高开高走”高调领头梅溪湖第一盘！热销期“双头并进”，直击核心利益点！多轮引爆型VIP升级活动！紧密连贯的噱头炒作！引领梅溪湖风潮！Chapter 33.184.24.305.145.215.286.4销售节点配合活动第二渠道第一次申请护照联动行销VIP升级第二次VIP升级开盘第二次申请护照梅溪湖代言人预热期热销期梅溪湖价值峰会推广主题中国向梅溪湖看齐300亿梅溪湖，一处涉外桃源升级大长沙未来！抢驻梅溪湖首站！Chapter 1多点引爆型蓄客策略连续集中蓄客热点4.23-4.24第一轮申请国际生活特区护照5.14-5.15第二轮申请国际生活特区护照5.21-5.22第一轮VIP护照升级5.28-5.29第二轮VIP护照升级Chapter 1IPAD2视讯售房完整的IPAD售楼体系新增IPAD2视讯售楼服务Chapter 1长沙未来价值展示馆沙盘长沙梅溪湖城市价值规划馆Chapter 1预热期推广主题：中国，向梅溪湖看齐！300亿梅溪湖，一处涉外桃源Chapter 1预热期核心炒作事件：百万薪酬！全城海选梅溪湖国际生活特区代言人Chapter 1热销期推广主题：升级大长沙未来！抢驻梅溪湖首站！Chapter 1热销期核心炒作事件：梅溪湖国际生活特区价值峰会Chapter 1热销期销售渠道走遍大河西16年本土代理经验20万联动客户数据库近千人随时可调用行销资源Chapter 4画面画面ThanksH* INTERNATIONAL|上海鉴略地产顾问机构地产增值营销商Add: 长沙市芙蓉中路二段 80号 顺天国际财富中心 806 Tel ：0731-82566181 82566185 82566151 82566152 Fax ：0731-82566153 E-mail:shjianlue126.com Http:www.jianlue .com P.c: 410005