房地产发展形势（政策）2021/9/182021/9/181 11998年 住房分配货币化1998年7月3日，国发(1998)23号 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化 2021/9/182021/9/182 22000年 1、统一房屋中介收费标准国家计委、建设部联合发出的关于房地产中介服务收费的通知，对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的收取额度作了明确规定。房地产书面咨询费每份收费300元1000元；价格评估费按照房地产价格的总额采取差额定率分档累进计收；房屋租赁代理收费均按半月或一月成交租金额标准。房屋代理收费，按成交价格总额.52.5计收，独家代理的，收费标准可适当提高，但不应超过成交价格的3。2、商品房买卖合同印发新示范文本建设部和国家工商行政管理局根据中华人民共和国合同法和有关法规、规章的规定，对过去的商品房购销合同示范文本进行了修订完善，并更名为商品房买卖合同示范文本。新版商品房买卖合同示范文本将于2001年在全国范围内参考使用。3、房产测量推行国家规范我国第一个房产测量国家标准房产测量规范正式实施。规范推行预售面积的核准制度，即开发商在预售商品房面积之前，必须先到房地产管理部门取得公用面积分摊办法审核确认，并到测绘部门进行预售面积测算后，再办理预售许可证进行预售，以减少预售面积和实测面积的误差。 2021/9/182021/9/183 32001年 1、1月，关于调整住房租赁市场税收政策的通知为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税（由5降为3），房产税（由12降为4），个人所得税（由20降为10），使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.530降低为7.314.57。2、4月19日关于对消化空置商品房有关税费政策的通知财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知为消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险，经国务院批准，财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知规定：（1）对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免征营业税、契税；（2）对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的，免征营业税、契税；同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房（不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房），不予免征各种行政事业性收费。2021/9/182021/9/184 42002年 土地使用权转让规定2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令的颁布，被业界称为新一轮土地革命的开始。土地市场开始了从划拨、协议“暗箱操作”走向招拍挂“阳光操作”的“乾坤大挪移”。2021/9/182021/9/185 52003年 一、土地市场治理整顿月日、月日，国务院办公厅先后发出关于暂停审批各类开发区的紧急通知、关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知月日，国务院再次专门召开全国进一步治理整顿土地市场秩序电视电话会议。月日，国务院责成国土资源部与国家发改委、监察部、建设部、审计署五部委联合组成十个督查组，对全国个省（区、市）的土地市场进行督查。月日，国务院又发出关于加大工作力度，进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，提出要通过治理整顿，使违规设立的各类开发区得到清理和规范，乱占滥用耕地和非法转让土地的行为得到依法查处，经营性用地招标拍卖挂牌出让制度得到全面推行和落实，土地市场秩序和土地执法环境得到明显改善。至年月底，全国共撤销各类开发区个，整合个，基本刹住了开发区“圈地”之风。二、垂直管理年月日，从全国国土资源厅局长会议上传出消息，我国国土资源管理体制将发生重大变化省以下国土资源管理部门将实行垂直管理。国土部门虽为土地主管部门，但因人、财、物大权都在当地政府，国土部门领导能不听当地政府的？让你批地你敢不批？明知违法又能怎么样？“公章碗口大，不如领导一句话”国土部门某种程度上成了“盖章”的部门，管理也只是走过场。年，招标、拍卖、挂牌在全国全面铺开，甚至在雪域高原的西藏也敲响了拍卖的第一槌。据统计，全国以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地占有偿用地总面积的，比年一举高出个百分点。三、物业管理条例2003年6月，物业管理条例，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价。2021/9/182021/9/186 62003年 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。2003年8月国务院明确将房地产业作为国民经济的支出产业2003年8月12日，国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知（又称18号文件），将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。2021/9/182021/9/187 72004年 一、3月31日，71号令国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知(即71号令)，要求从即日起就开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。2004年8月31日因此被业界称作大限。二、5月13日.经济适用住房管理办法为了加强经济适用房的管理，2004年5月31日，由建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的经济适用住房管理办法正式施行。办法明确规定，经济适用住房的面积将严格控制以中小套型为主，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。住房价格以保本微利为原则，真正让广大中低收入群众受益。三、9月2日，商业银行房地产贷款风险指引2004年9月2日中国银监会公布了商业银行房地产贷款风险指引，规定建筑商不得为开发商垫资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的50%，这是继去年央行121文件后金融监管部门发出的又一次加强房地产贷款监管的重要信号。四、10月29日，九年来首次加息中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。这是央行九年以来首次加息，加息意味着购房的贷款成本增加。这也意味着经过反复的深思熟虑之后，央行正式使用市场调节杠杆来对房地产市场进行调节。2021/9/182021/9/188 82005年 2005年3月房贷优惠政策取消调控涉及消费层面央行决定从即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策。宣布取消住房贷款优惠利率；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。央行此举表明，中央政府对房地产的政策调控力度进一步加大。2005年3月国八条出台调控上升到政治高度（老国八条）国务院出台八点意见稳定房价。一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年5月七部委意见调控加强、细则出台（新国八条）国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。2005年9月银监会212号文件收紧房产信托2005年9月底，由银监会制定的房地产信托管理文件(即“212号文”)开始下发至各地银监局。该文件全称加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(以下简称通知)，通知对房地产信托发行门槛进行了严格限制。2021/9/182021/9/189 92005年 2005年10月国税总局重申二手房交纳个税2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知(国税发2005156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。2021/9/182021/9/1810102006年 2006年4月27日房贷利率再次上调调控卷土重来央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。2006年5月24日国六条出台新一轮调大幕开启国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：一、切实调整住房供应结构。二、进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。三、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。四、进一步整顿和规范房地产市场秩序。五、加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。六、完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。业内人士认为这六条措施开启了2006年房地产调控序幕，称之为国六条。2006年5月29日国务院出台限制套型90/70政策国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70的标准。2005年10月国税总局重申二手房交纳个税2005年10月11日，国家税务总局发布了关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知(国税发2005156号)，文件正式明确了个人买卖二手房，必须交纳个人税。文件明确，在办理二手房过户时，要做到各税统管，不能只负责征收契税，其他税种如营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税也要同时进行征收。2021/9/182021/9/1811112006年7月6日未取得预售许可证不得发布预售广告建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。2006年7月11日建设部出台171号“外资限炒令”建设部联合其他5部委下发171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。2006年7月26日108号文强制征收二手房转让个人所得税国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（108号文），宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。2006年8月1日土地新政出台国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化，进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围：供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地，并建立国有土地出让的协调决策机构和价格争议裁决机制。2006年8月19日央行调整金融机构人民币存贷款基准利率此次调息的主要目的就是为了打击投资客，平抑房价。2006年8月30日建设部出台廉租房管理实施办法2006年 2021/9/182021/9/181212一、8月13日，健全廉租住房制度8月13日，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发200724号)下发。文件明确表示，把解决城市低收入家庭住房困难作为住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。同时，“24号文”对各地建立健全城市廉租住房制度，提出具体时间表，并且明确了政府财政的支持力度，下半年各城市实施细则将陆续出台。二、9月27日，提高房贷及二次置业首付比例9月27日，中国人民银行下发了关于加强商业性房地产信贷管理的通知，通知对开发贷款、土地储备贷款、住宅及商业用房购房贷款等都做了限制性规定，其中明确规定“第二套”住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平会随套数增加而大幅度提高。三、10月8日，土地开发周期10月8日国土资源部下发关于进一步加强土地供应调控的通知，通知明确提出，各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，同时还明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%（整顿市场次序，打击捂盘惜售）四、2007年3月16日通过物权法10月1日起执行物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。物权法对于房产市场具有深远的影响；除了70后自动续期外，还有最直观的一点，就是物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，都是消费者置业投资所必须面对和重新考虑的，理性的需求无疑对房产市场的平稳发展意义重大。五、五次银行存贷款加息，同时紧缩银根。2007年 2021/9/182021/9/1813132008年3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发总面积的70以上。2008年3月25日，4月25日、5月20日三次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，每次上调0.5个百分点。达到16.5%。2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧监察部、人力资源与社会保障部、国土资源部联合下发违反土地管理规定行为处分办法，土地阀门把紧，具体政策：商品住宅开发不得超3年；土地管理不作为将受严惩等。自2008年6月1日起执行。2008年6月10日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得税2008年7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证2008年8月11日,国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标在两书载明。2008年8月14日,3部委联合印发2008年廉租住房工作计划2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理2008年 2021/9/182021/9/1814142008年9月15日,央行宣布“双率”齐降受美国金融风暴的影响，央行宣布从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。2008年10月9日,西方央行联手降息中国打出降率免税组合拳中国人民银行日晚间宣布，从月日起下调一年期人民币存贷款基准利率各个百分点，从月日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。此外，我国将从月日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税，10月9日到12日，十七届三中全会，土地或可转让抵押继承，小产权房有望破题。2008年10月12日,系列新政支持房地产从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下(含)由现行的4.32%调整为4.05%，五年期以上由现行的4.86%调整为4.59%，分别下调0.27个百分点。中国人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。加快廉租住房建设，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造2008年10月28日,央行年内第三次下调利率从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。2008年 2021/9/182021/9/181515救市新八条购房落户政策再放宽除了本人，购房者的父母也可同时在市区落户购房者子女可就近入学此政策将有力拉动教育地产销售购政策性房可用公积金首付凡购买经适房等政策性住房的，都可提取住房公积金作为购房首付款二套房公积金贷款政策有变只要第一、第二套房贷款总额在公积金贷款最高额度内，允许第二套普通住房享受公积金贷款土地款交付可申请延期有利于缓解开发企业资金紧张现状“90、70政策”松绑按城市区域统一掌握“90、70政策”，操作更加灵活非住宅商品房项目可先租后售减轻开发商持有物业的成本压力押旧房可以买新房新规：鼓励商业银行在风险可控的情况下，根据客户的需求，研发有针对性的房地产消费信贷产品，积极推行押旧房买新房政策。2009年 2021/9/182021/9/181616