本提案逻辑思维导图本提案逻辑思维导图二手车二手车市场分析市场分析项目分析项目分析项目初步规划项目初步规划及投资估算及投资估算本案开发前期本案开发前期具体工作具体工作二手车市场分析 沈阳二手车市场沈阳二手车市场中国二手车分析中国二手车分析中国作为潜力巨大的汽车消费国，中国的二手车交易量近年也呈现出了上扬的态势。根据中国汽车流通协会今年公布的统计数据显示：从2000年到2009年10年间，我国二手车交易量从25.17万辆上升到333.86万辆，增长了13倍。但与欧美成熟汽车市场相比，我国的二手车交易市场尚处在起步阶段。中国的二手车交易市场尚处在起步阶段2004年，国内二手车交易总量超过134万辆，到2010年交易量达到近400万辆。从数据上我们可以发现，二手车消费作为一种新消费的理念，随着市场的不断规范，相关法规的不断健全，消费者对二手车的认知和认可程度将不断提高，整个二手车市场必迎来更大的发展。中国的二手车市场增长迅速，前景广阔 在欧美市场，二手车与新车比为2：1或3：1，而2010年我国二手车与新车比仅为0.23：1。中国汽车市场指数研究所测算：2011年中国汽车二手车交易将突破500万辆；随着国人换车速度的加快，预计未来一到两年，中国二手车交易将出现第一次“井喷”行情，并且这一井喷势头将持续，到2015年二手车市交易量将达1200万辆。预计未来一到两年，中国二手车交易将出现“井喷”行情2010年中国新车车市以年销量1800万辆，再次刷新汽车销售记录。而中国的二手车市场，2010年的年交易量约为400万辆，不到新车交易量的1/4，但二手车和新车的差距正在逐年减少。二手车市场将逐步与新车形成抗衡之势中国二手车市场发展第一代二手车市场：以塔湾二手车市场为代表的露天二手车市场。第二代二手车市场: 以常州武进益联二手车市场为代表的二手车市场。 常州武进二手汽车市场是武进政府整合所有汽车行业，在经过一、二期4S店集群成熟后，二手车交易市场才投资兴建，目前武进国际汽车商贸城现已发展成38个4S店集群市场，成为全国第二大新车交易市场。武进汽车城已经形成终端产业链集群，车管所、检测、评估、维修、过户、上牌等服务流程一应俱全，是华东地区规模较大，设施较齐全的二手车市场之一。 常州国际汽贸城规划总面积1500亩，总建筑面积80万平方米，由新车4S店集群、武进二手车交易市场、高力汽博城三大板块组成。 武进二手车交易市场（益联常州国际汽贸城）占地16公顷，建筑面积12万平方米，规划车位4500个。 常州武进二手车市场在整体规划上，采用传统专业市场模式进行规划，主要以单个门面为主。规划设计 常州武进二手车市场主要以180平米至300平米的三层门面为主，一层规划用于汽车展示，每户门前设有四个停车位，二层作为办公和恰谈，三层可以居住。产品面积配比常州武进二手车市场受4S店集群的影响，销售情况良好，其于2010年9月开盘，至今已销售90%。销售情况 目前招商很不理想，自去年9月开始招商，目前入驻商家聊聊无几。其招商方式采用低租金，“租一年送一年半”租金不到20元/平方。招商情况不理想的主要原因是有两个，一个是该片区主要以新车销售为主，二手车市场是个新兴的市场，对二手车吸纳能力较差；二是在产品的设计上与经营户的实际需求存在较大的差异。招商情况 目前中国二手车市场已经进入第三代产品开发，代表性项目为哈尔滨二手车市场。 整体规划占地面积62万平方米，其中一期规划建设面积24.7万平方米，建设一站式交易办理区、品牌交易区、普通交易区及车检服务区等4个功能区，一期投资额约为2.4亿元。市场建成后将是一个集车辆展示、交易、置换、拍卖、租赁及配套服务于一体的二手车综合性服务平台，是一个典型的新一代一站式二手车交易市场。哈尔滨二手车市场总结中国的二手车市场的四个特征：1、中国的二手车交易市场尚处在起步阶段2、中国的二手车市场增长迅速，前景广阔3、预计未来一到两年，中国二手车交易将出现第一次“井喷”行情4、二手车市场将逐步与新车形成抗衡之势5、二手车市场开发已进入第三代产品时期 沈阳二手车市场沈阳二手车市场中国二手车分析中国二手车分析沈阳二手车市场 沈阳二大交易市场的交易辆分别为塔湾二手车市场和金宝台二手车市场，沈阳2010年全年二手车成交量约14万辆左右，较2009年上涨了30%。而2010年沈阳的新车交易量为20万辆，由此可见，沈阳二手车市场在未来几年必将赶超新车市场。项目概况项目概况成交量成交量2010年6.5万辆左右市场内轿车展销区设停车位1600个、货车展销区设有停车位1000个。另外沿昆山西路沿线约1.5公里沿街铺面大多为二手车经营门面沈阳二手车市场塔湾二手车交易市场沈阳塔湾二手车市场是目前东北地区规模最大的二手车交易市场。市场占地面积110000平方米。市场内轿车展区1600个停车位，货车、摩托车展区1200个停车位。目前塔湾片区二手车行业的从业者近万余人。塔湾市场是沈阳二手车交易的发源地，创建多年来不断发展壮大，现已成为东北地区的最大的二手车交易集散地，覆盖了辽、吉、黑、内蒙地区大部分城市。 目前塔湾二手车市场正仍处于初级发展阶段，二手车商占道经营非常严重，市场的粗放式经营和脏乱差的形象与环境已经越来越不适应目前高速发展的二手车市场要求，作为东北最大的城市沈阳，二手车市场急需全面升级。金宝台二手车交易市场项目概况项目概况成交量成交量2010年4.5万辆左右项目位于苏家屯区，规划用地近17万平方米，现已建成室内、室外商铺438个，可同时容纳近4000辆机动车进场交易沈阳二手车市场 金宝台二手车市场是近几年新发展的二手车市场，其在招商和推广方面作了一系列的动作，如：连续举办了四届二手车交易博览会，吸引了一批来自北京及其他区域的品牌二手车商家入驻。 另外，随着北京机动车限购以及车转牌不转的政策进一步落实，北京的二手车正大量的向周边省市流转，而沈阳也正成为北京二手车市场的下一个重要的目标。未来，随着北京二手车经销商的进驻，必将进一步推动沈阳二手车市场的扩容与升级。沈阳二手车市场特点：1、发展速度快，年增长率达到30%，高于全国的平均水平。2、作为东北最大的城市，沈阳二手车市场潜力巨大。3、随着二手车市场的高速发展，现有的二手车市场已经无法适应市场和消费者需求，市场升级改造迫在眉睫。本项目该如何发展 通过我们对市场的初步考察以及对沈阳二手车市场的初步分析，我们的初步结论是用第四代工业类专业市场开发模式来打造东北地区最先进的二手车交易平台。目的：1、打造新一代产品，适应目前的市场发展需求。2、通过新产品的打造，提升产品的附加值，增加项目的利润率。3、通过新产品的打造，形成市场轰动，吸引投资目光，实现资金的快速回笼。 第四代工业类专业市场的最大特征是提倡绿色办公，一站式交易，是一种国际新兴的、颠覆传统的商业市场模式，通过建筑科技创新、绿色生态办公环境的营造、人流空间的释放，达到轻松交易与办公的感受，从而提高工作效率。目前国内大多二手车市场在规划设计、现场氛围的营造上都显得过于生硬和工业化，无法给到消费者一个轻松愉悦的购车与消费环境。项目分析 塔湾区域处于汽配、二手车、钢材、建材、宠物等6个市场与老居民区拆迁改造时期，从结构上看，同类市场改造势在必行；从市场类型看，区域市场具有得天独厚的区位交通优势，原有的汽配市场、二手汽车市场、五金建材等几个市场，完全可以整合成东北地区最大的汽车商贸中心，形成优势互补，资源共享，相互借力的市场集群和行业终端产业链体系 。项目区域环境地块分析本案优势1、沈阳是东北最大的工业基地，具有相当的产业基础；2、沈阳是东北三省最大城市、处于环渤海经济圈，市场容量巨大；3、本案所在地是沈阳二手车市场的发源地，具有非常强的市场根基；4、目前塔湾片区已经没有更大的空间供二手车市场的进一步发展，而本案的建设将彻底解决这一问题。1、沈阳乃至中国二手车市场处于初级阶段，正在高速发展；2、北京汽车限购，诸多二手车经销商涌入周边省市寻找商机，而沈阳就是诸多商户的下一个重点目标；3、塔湾区为沈阳的汽车市场集群，吸纳能力极强；4、塔湾片区是目前政府重点改造片区之一。本案机遇 本案最大的挑战是来自于我们如何打造一个具有国际化水准的新一代汽车市场，同时又能被大多数经营户和消费者认同。本案挑战1 1、外地商家的纷纷进入沈阳市场，给本案创造了绝佳的机遇；、外地商家的纷纷进入沈阳市场，给本案创造了绝佳的机遇；2 2、本案具有超强的二手车市场吸纳能力；、本案具有超强的二手车市场吸纳能力；3 3、目前老市场脏乱差的市场形象已经不适应市场发展需求，急需市、目前老市场脏乱差的市场形象已经不适应市场发展需求，急需市场的更新换代；场的更新换代；4 4、市场的改造将得到政府的大力支持。、市场的改造将得到政府的大力支持。总结项目初步规划设想及投资估算规划设计总占地面积：约150亩容积率：假设并建议做1.5总建筑面积：约15万平方米沿街集中式商业：6万平方米其中含：3000平米配套用房高层商务公寓：4.5万平方米组团式展示门面：4.5万平方米一、二、三层：品牌二手车展示区地下一层：卡车、中小型客车区产权式酒店及商务公寓组团式二手车展示区1、二手车组团式门面区单套设置两层，面积控制在120-150平米之间。2、每个门面前设置4-6个汽车展示位。3、三楼顶层建议可考虑设计停车场。创新说明：1、车行坡道设置在外面，大大降低了门面的公摊面积。2、人行坡道的设计让一层顶层实现双首层，大大提升了顶层汽车展示的价值。顶层停车场创新示意图人行坡道车行坡道组团展示区立面示意图组团商业门面之间创新示意图沿街集中式商业展示区设置四层：一层为国产二手车展示区，二层为进口二手车展示区，三层为豪华车展示区，地下一层为卡车、小型客车展示区；二三楼分别用连廊进行连通。沿街集中商业创新示意图沿街商业连廊创新示意图景观设置创新示意图成本估算成本估算土地成本：150亩250万/亩=37500万元建安成本：组团式门面区4.5万平米1300元/平米=5850万元沿街商业、高层商务公寓10.5万平米 2500元/平米=26250万元地下室2万平米 2500元/平米=5000万元配套、景观、税收、营销、利息等综合成本15万平米1200元/平米=18000万元综合成本综合成本:9.26亿元亿元销售收入估算销售收入估算组团式门面区4.5万平米10000元/平米=45000万元沿街商业（未计算地下车位销售收入）5.7万平米 10000元/平米=57000万元高层商务公寓4.5万平米 8000元/平米=36000万元产权销售收入产权销售收入:13.8亿元（未包括租赁和亿元（未包括租赁和经营权销售）经营权销售）产权销售总毛利润约：产权销售总毛利润约：4.5亿元！亿元！项目基本盈利估算（本项目投资回报率很高，完全具备投资可行性！）本案开发前期将如何准备2 2、产品的规划设计力求与经营户的实际需求相一致，确保市场的认可度；、产品的规划设计力求与经营户的实际需求相一致，确保市场的认可度；面积设计需围绕可实现快速销售销售这一目的展开；面积设计需围绕可实现快速销售销售这一目的展开；1 1、以国际化标准来对项目进行系统规划，本司将在详细的市场考察与研究、以国际化标准来对项目进行系统规划，本司将在详细的市场考察与研究后提供项目规划设计任务书；后提供项目规划设计任务书；3 3、拿地策略：低容积率指标控制销售风险、配套及、拿地策略：低容积率指标控制销售风险、配套及公共公共仓储车位可以租赁仓储车位可以租赁或以配套用地名义拿地、利用好地块西侧二环高架桥旁公共用地。或以配套用地名义拿地、利用好地块西侧二环高架桥旁公共用地。本案规划要求与拿地建议1、沈阳市二手车市场的系统调研，包括市场个案调研以及运作模式的调研。第一步：第一步：市场的系统调研市场的系统调研2、商家的系统调研，包括塔湾片区所有二手车经营者的经营需求调研。3、国内先进与成功的二手车市场调研。具体操作步骤第二步：项目初步规划第二步：项目初步规划第三步：项目的可行性分析第三步：项目的可行性分析第二步：项目初步规划第二步：项目初步规划在市场调研的基础上我司将对该项目做概念性的规划，以作为设计院对项目规划设计的基础和参考。第三步：项目的可行性分析第三步：项目的可行性分析在概念性规划的基础上对项目的营销目标、销售速度、盈利空间进行可行性的分析与测算。多谢 聆听！