物业物业装饰装修装饰装修管理管理绿城物业绿城物业服务集团服务集团有限公司有限公司翁亚飞翁亚飞第二部分第二部分 装修申请装修申请第一部分第一部分 装修管理概述装修管理概述 第三部分第三部分 装修管理装修管理 第四部分第四部分 违章处理违章处理 第五部分第五部分 法律法规法律法规第六部分第六部分 案例分析案例分析物物业业装装饰饰装装修修管管理理第一部分第一部分 装修管理概述装修管理概述装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 物业装饰、装修管理是通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。一、概念一、概念 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 二二、重要性、重要性 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 1、物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。为了保障房屋的安全与美观，需要物业加强监督及管理。 二二、重要性、重要性 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 2、装修管理是物业服务的重点和难点之一，稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在危险，导致物业风险。另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。 二二、重要性、重要性 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 3、装修管理是与业主关系处理的磨合期，也是与业主建立感情基础的重要时期。装修管理期间，是与业主建立感情的最好契机，可为以后的日常管理打下良好的基础。三、三、装饰装修流程：装饰装修流程： 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析2、房屋装修需拆改墙体、增加使用荷载，改动门窗等装修行为的，凭借装修备案申请表向当地建设局（或房地产管理所）申请备案1、向物业提出装修申请，领取装修备案申请表，提供相关图纸资料3、取得政府部门的备案书后，至物业备案，填写相关装修资料签订装饰装修管理协议4、通过审核后，物业发放装修进场许可证5、缴纳相关费用（装修垃圾清运费）装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析6、装修进场前验房 7、装修施工队进场8、装修阶段日常巡视、检查 9、装修完工清场，检查公共部位、公共设施等完好情况三、三、装饰装修流程：装饰装修流程： 第二部分第二部分 装修申请装修申请装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析一、装修申请时所需提供的资料一、装修申请时所需提供的资料装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析房屋所有人或使用人身份证原件及复印件房屋产权证明（产权证、购房合同）复印件，非产权人申请装修，装修项目应经产权人书面同意室内装修平面布置图装修公司资质证书和营业执照复印件各1份装修人员上岗证复印件1份、身份证复印件2份（一份作档案，一份附在临时出入证反面）装修合同复印件水电管线变更详图装修如需拆改墙体或结构的，应出具原设计单位或具有相应资质设计单位出具的加固方案原件，并经余杭区建设局审批装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明装修如改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见室内装修平面布置图二、装修申请时所需填写的表单二、装修申请时所需填写的表单 装修表格装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析（一）相关表单一）相关表单 1 1、装修申请表、装修申请表 2 2、装修检查表、装修检查表 3 3、装修协议、装修协议 4 4、装修进场证、装修进场证 5 5、装修进场前检验表、装修进场前检验表 6 6、装修提醒事项或承诺书、装修提醒事项或承诺书二、装修申请时所需填写的表单二、装修申请时所需填写的表单 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析（二）填写要求（二）填写要求 1 1、严格按照公司质量管理、严格按照公司质量管理体系要求填写。体系要求填写。 2 2、确保内容准确无误。、确保内容准确无误。 3 3、填写内容需写明地点、填写内容需写明地点、位置或改变的程度和尺寸。位置或改变的程度和尺寸。 4 4、仔细核查所附资料及图、仔细核查所附资料及图纸，以防出现漏项。纸，以防出现漏项。二、装修申请时所需填写的表单二、装修申请时所需填写的表单 【案例】某日，某小区2-1-301业主向物业申请装修时，提出需装锅炉。物业装修管理人员在装修手续办理时未问清安装位置就予以了同意。待业主装修时将锅炉位置放在了阳台，并把排烟管进行了直排，影响到楼上业主的正常生活。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 【原因分析】办理装修手续时未与业主明确安装位置，未在装修申请表上明确注明，造成业主随意安装，形成邻里纠纷，增加工作难度。 【经验教训】业主安装锅炉等设施时必须告知业主安装在指定位置，一般建议放在设备平台较好，并在装修申请手续上写明。同时，后期管理过程中需不断跟进。三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （一）为确保园区的居住品质，保持物业外立面（一）为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，禁止以下装修行为：的统一，禁止以下装修行为： （1）违法拆改、变动承重结构和建筑主体。 （2）违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载。 （3）卫生间、厨房间移位、扩大或增设。 （4）改变或破坏房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳篷、雨篷花架、广告牌、地面卫星接收器等。 （5）擅自在非指定位置安装空调机、采暖设备、热水供应装置等。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （6）在顶层露台安装雨蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。 （7）封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。 （8）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。 （9）改变房屋用途或使用功能。 （10）对无防水要求的房间内安装地暖设施时需按照相关技术要求做好防水设施。 （11）在无排污功能的阳台、露台安装、接设洗衣设施或排污设施。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （二）为保障厨房、卫生间的正常使用功能，业（二）为保障厨房、卫生间的正常使用功能，业主在装修时请遵守以下事项：主在装修时请遵守以下事项： （1）厨房煤气管道、煤气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作。 （2）厨房间油烟机、热水器排气孔和卫生间的通风排气孔已预留好，切勿随意拆除、封堵、移动或敲凿；切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道。 （3）不得破坏卫生间、厨房间的防水层，平层卫生间切勿更改下水道位置，严禁抬高地坪，破坏地面防水层及立管防水圈。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （4）卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检修孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修。 （5）装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。 （6）墙体打孔须向物业服务中心申请，统一位置，禁止随意打孔。 （7）装修前，请对卫生间做24小时闭水试验，并经业主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （三）业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，（三）业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，请遵守以下事项：请遵守以下事项： （1）违法拆改、变动主体结构或明显加大荷载，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改。 （2）隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修。 （3）为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （4）各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩容手续，经核准后，由专业单位施工并报服务中心备案。 （5）请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果。室内可视对讲、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管。 （6）铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装置。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请与物业服务中心联系。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （7）对于开发商已配置的空调，室外机位不得随意移位。业主若需增设空调，则空调室外机的安装位置须征得服务中心的同意，并在不影响外立面统一、美观的前提下，进行安装。对于已配置空调，请业主提前与服务中心预约安装时间。 （8）对于开发商已配置的红外报警探头（一楼），在装修过程中如需改动，务必事先联系物业服务中心，请专业人员进行确认，在施工过程中严禁将探头检修盒进行封闭。 （9）地面开槽深不得超过3，宽不得超过5。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （四）业主对阳台进行装修时，请遵守以下事项：（四）业主对阳台进行装修时，请遵守以下事项： （1）阳台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患。 （2）禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗。 （3）阳台铺设地砖等装饰材料时，严禁破坏、拆改原有挡水线挡水线，以免造成今后渗漏等情况。 （4）阳台晾衣架按服务中心统一要求安装。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （五）其它遵守事项（五）其它遵守事项 （1）严禁改变进户门的开启方向。 （2）装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。 （3）底层庭院使用时，不得改变其整体风貌，包括花园改造及补种、移植各类型植物；同时，为保证小区的整体品质，不得在庭院内晾晒衣被等。 （4）底层设计有敞开式采光井户型，装修户自行做好对排污泵的维护工作，定期进行检查，也可委托服务中心进行有偿专业保养，从而保证设备的良好运行。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、装修申请时所需告知事项三、装修申请时所需告知事项 （5）严格遵守装修时间： 周一至周日：上午8：0012：00，下午13：3020：00。 双休日、节假日、中午12：0013：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期间不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装修活动。 （6）施工人员注意事项。 （7）材料进出管理。 （8）建筑垃圾清运管理。 （9）违约责任。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析第三部分第三部分 装修管理装修管理装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析装饰装修管控原则装饰装修管控原则装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 事前告知事前告知 事中控制事中控制在前期物业服务协议上进行告知2在业主临时管理规约上进行约定345在业主手册上进行告知在小区装修管理规定上进行告知在小区装修服务协议上进行约定告知1业主办理装修手续时再次进行告知一、事前告知一、事前告知装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析6事前告知途径事前告知途径二、事中控制二、事中控制物业装饰装修管理内容物业装饰装修管理内容1、房屋安全管理（1）结构安全：承重、超载、（2）水、电安全：防水、通畅性（3）厨、卫设计：扩大、移位、增设（4）防火安全：明火等等2、房屋立面管理（1）突出物（封阳台、卫星接收器、晾衣架、管道、雨篷、纱窗、防盗门窗等）（2）有碍观瞻物或改变原有立面设计（空调、堆放物、打孔、改变原有色系等）装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析二、事中控制二、事中控制物业装饰装修管理内容物业装饰装修管理内容3、施工人员管理（1）进出园区管理（2）食宿管理（3）车辆管理（4）明火管理（5）物品进出管理装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析二、事中控制二、事中控制物业装饰装修管理内容物业装饰装修管理内容4、施工过程监控（1）施工时间（2）施工进出材料（3）施工规范的监督（4）公共区域、公共部位的使用（电梯、楼道、门禁等）（5）建筑垃圾清运装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、事中控制三、事中控制方式方法方式方法 1、学会审图：将违章事项控制于萌芽状态。 2、严把门岗关：装修期间，门岗的管理是至关重要。所有的违章材料必须排除在第一关门岗，才能有效控制整个园区的违章现象。 3、加强巡查：在业主装修期间，根据不同的装修内容，定期巡查，及时发现问题；要发挥全员力量，让每位员工都需知道哪些是属于违章现象。 4、加强沟通：多与业主、施工单位进行沟通、交流，耐心倾听意见，了解各个装修的真实意图。必要时借助装修单位的力量，化解矛盾与误解。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析三、事中控制三、事中控制方式方法方式方法 6、注意处理方式：处理装修过程中的突发问题或违章装修时，换位思考，宜疏不宜堵，尽量以疏导、疏通为原则。 7、人性化服务：尽力帮业主解决工程质量问题，提供力所能及的服务，与业主建立感情基础，也是改变业主违章的一个好办法。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析第四部分第四部分 违章处理违章处理装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析立即汇报：一旦发现违章装修正在进行时，立即汇报，并通知相关人员及时到现场进行制止全力制止：汇报的同时，立即先进行劝止，以避免扩大影响及损失。待相关人员到后，必须想方设法先制止违章的进一步进行，一旦违章成事实，后期再整改难上加难耐心沟通劝阻：相关负责人立即与业主进行耐心、有效的沟通协调，了解业主违章的初衷及原因，寻求其他解决途径，缓解业主进一步违章的念头处理过程及违章情况留取影像资料1 1、2 2、3 3、4 4、装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析二、违章后二、违章后 1、立即汇报：一旦有发现违章装修时，立即汇报，并通知相关人员及时到现场查看。 2、联系业主耐心反复地沟通、了解违章的意图，坚持拆违的决心及原则。 3、整合业主质量监督组或业委会、主管部门力量，协助处理。 4、发书面整改函，留取相关记录及依据，规避风险。 5、通报社区、城管、建设局等主管部门，请求拆违处理，规避风险。 6、通过法律途径解决。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析第五部分第五部分 装修法律规范装修法律规范装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析一、行业规范：一、行业规范： 物业管理条例物业管理条例： 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析二、装修法规：二、装修法规： 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法： 第五条住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为： （一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构； （二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间； （三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体； 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析二、装修法规：二、装修法规： 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法：（四）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； （五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。 本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析二、装修法规：二、装修法规： 住宅室内装饰装修管理办法住宅室内装饰装修管理办法： 第六条装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为： （一）搭建建筑物、构筑物； （二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗； （三）拆改供暖管道和设施； （四）拆改燃气管道和设施。 本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析第六部分第六部分 案例分析案例分析装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 一、案例一、案例1 1： 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析案例分析案例分析.ppt.ppt 二、案例二、案例2 2： 某小区高层住宅1-1-702业主在装修过程中，擅自将室内三室两厅的住宅分隔成四室两厅，主卫生间隔墙拆除，增设污水管口及下水管，将原污水管口的防水层破坏，与楼下602打通。装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 污水管防水圈破坏污水管防水圈破坏装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 砌分隔墙砌分隔墙装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 二、案例二、案例2 2： 【处理经过】物业中心在发现此情况后，立即进行了制止，根据装饰装修管理协议责令停工，并联系702业主告知其违章情况，要求其立即停工整改。 同时通知楼下业主关于楼上的违章情况（避免楼下业主万一来房屋时发现此情况）。 702业主强调并非打算群租，只是家里人较多，才将房间进行分隔，并对自身的违章行为不以为然。由于人在温州，这里全权委托朋友装修，不愿过来处理此事，对于后期的整改不太配合。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 二、案例二、案例2 2： 【处理经过】物业中心当即向当地房管部门进行了汇报，第二天由房管部门、602业主及物业共同到702进行查看。经查看后，由房管部门开具限期整改通知书。602业主提出要求其恢复原样，并由702出具承诺书，保证室内装修严格按照规范施工，禁止再出现违章装修或涉及安全隐患的行为。 经向702沟通后，702业主缺乏装修管理安全知识，认为物业故意刁难，情绪激动，继而向400投诉。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 二、案例二、案例2 2： 【处理经过】后经过1个多月的协调，702业主在房管部门及602业主的双重压力下，终于对该卫生间恢复原样，重做防水。对室内空间房间的分隔恢复原样，经审批合格后再行分隔，并承诺不作群租，按规范装修。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 二、案例二、案例2 2： 【经验教训】： 1、严把装修申请关，业主办理装修手续时需认真审核，加强违章装修事项的宣传及提醒。 2、加强装修期间的巡查，提高敏感度，发现有异常情况需及时汇报。 3、要学会借助各方面的力量，转移矛盾，减轻工作难度。 4、注意邻里关系的处理，尽量不要形成双方的对立，以免影响日后的邻里关系。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 三、实践：三、实践： 【案例1】： 某小区业主交付已2年，业委会尚未成立，外立面的装修管理一直管理得非常不错，始终保持了原来的统一立面。但就在今年，有部分业主开始陆陆续续安装了外伸式晾衣架。根据该小区的临时管理规约，小区是不允许安装外伸式晾衣架。此行为不仅破坏了小区的美观，同时也引起了部分对品质要求较高业主的投诉。而且安装的业主越来越多。影响到小区的整体品质。 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 三、实践：三、实践： 【案例1】： 问题1：物业中心该如何妥善处理这起群体违章事件？ 问题2：物业中心今后该如何加强管控？ 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析 三、实践：三、实践： 【案例2】： 某写字楼新交付项目，项目类型多为独栋办公楼，顶层带在大露台，环境优雅，舒适。某天，管理员在巡查中发现有一户业主将顶楼露台的阳台门窗拆除，拟将露台进行封闭，改建成一个办公空间。 问题1：该业主的装修行为是否属于违章装修？ 问题2：如果违章，依据在哪？ 问题3：请问物业中心该如何处理此事？ 问题4：物业中心是否后期该如何加强管理？ 装修管理概述 装修申请 装修管理 违章处理 法律法规 案例分析