第六章房地产开发的经济分析深刻理解房地产开发的含义,掌握房地产开发决策的成本收益法，掌握房地产开发的密度选择、区域选择、物业类型选择、开发模式选择以及产品入市时间选择的方法。在房地产开发中，房地产开发商的主要目标是追求利润最大化；而政府的目标则是既要促进城市空间开发、带动城市经济增长，又要在不损害环境的条件下，提供完善的城市基础设施服务，改善居民的生活质量。（二）房地产开发的过程（二）房地产开发的过程房地产开发的程序一般可以归纳为投资想法形成、投资机会选择、投资决策分析、合同谈判、签署合同、施工建设、物业销售和试营业、资产管理等八个阶段(如图6-1所示)。第一阶段：投资想法形成开发商在对当地房地产市场有较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资的可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中进行快速判断。在这个环节中，房地产开发商是最具创造性的，需要预测消费者未来需要什么类型的房地产产品和服务，并让消费者确信其开发建设的房地产完全能够满足消费者需求。第二阶段：投资机会选择开发商选择可实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士等接触，做出初步设计方案，进行简单的财务评价，探讨获取开发用地的可行性。第三阶段：投资决策分析开发商进行正式的市场研究和初步规划设计。市开发商进行正式的市场研究和初步规划设计。市场研究包括估算市场吸纳率，分析竞争环境、目场研究包括估算市场吸纳率，分析竞争环境、目标市场和财务能力，根据预估的成本和价格进行标市场和财务能力，根据预估的成本和价格进行可行性研究等。开发商还要根据城市规划、土地可行性研究等。开发商还要根据城市规划、土地利用规划和城市基础设施规划进行建设项目的初利用规划和城市基础设施规划进行建设项目的初步规划设计、区域规划研究、市政条件调查、规步规划设计、区域规划研究、市政条件调查、规划限制分析、土地物理条件调查、初步建筑设计。划限制分析、土地物理条件调查、初步建筑设计。开发商将有关开发计划和可行性研究方案报送政开发商将有关开发计划和可行性研究方案报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。在这个阶段，房地产开发商要形断项目可行性。在这个阶段，房地产开发商要形成较详细的开发项目财务分析报告、市场前景预成较详细的开发项目财务分析报告、市场前景预测报告和建筑设计方案。测报告和建筑设计方案。第四阶段：合同谈判开发商根据投资决策分析中得到的客户需求特征和财务能力确定最终设计方案，开始合同谈判。需要进行谈判的合同包括土地合同、投资合作合同、建筑设计合同、建筑施工合同、融资合同、营销代理合同等。合同谈判的目的是为了得到贷款承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。第五阶段：签署合同需要签署的合同包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租(售)合同。在签订合同时需要注意的是，一些合同往往是另一些合同签订的前提，需要统筹合同签订的时机。第六阶段：施工建设在施工建设阶段，开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和施工单位提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，确保工程施工质量，实施进度管理。第七阶段：物业销售和试营业开发商组织宣传广告营销活动，进行物业销售；组织物业管理队伍，进行市场推广活动。经政府部门验收物业建筑质量合格后(竣工验收)批准入住，接入市政设施，调试各种设备，业主入住。开发商偿还各种建设贷款，长期融资到位。第八阶段：资产管理业主(开发商或新业主)进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运用质量；非房地产企业将物业作为固定资产，进入其投资组合，以尽可能低的风险获得最大收益。(三三)开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴1 1房地产开发商。包括私人和政府房地产开发商。包括私人和政府( (政府作为开发政府作为开发商往往是公共住房和公共基础设施的建设者商往往是公共住房和公共基础设施的建设者) )2 2政府及其机构。房地产开发必须满足当地规划政府及其机构。房地产开发必须满足当地规划和相关法规的要求。因此，开发商从购买土地使用和相关法规的要求。因此，开发商从购买土地使用权开始，就不断地与政府的土地管理、城市规划、权开始，就不断地与政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理、环境保护等部建设管理、市政管理、房地产管理、环境保护等部门进行沟通，以获取各种开发许可证。政府行为及门进行沟通，以获取各种开发许可证。政府行为及其制定的政策也是开发商预测未来市场供求、确定其制定的政策也是开发商预测未来市场供求、确定投资开发方向的重要依据。投资开发方向的重要依据。3 3金融伙伴。金融伙伴包括合资伙伴金融伙伴。金融伙伴包括合资伙伴( (权益融资权益融资) )、金融机构金融机构( (提供建设融资和抵押贷款提供建设融资和抵押贷款) )、长期权益投、长期权益投资者等。资者等。(三三)开发商及其合作伙伴开发商及其合作伙伴4 4建筑承包商。建筑承包商是建造者和管理者，建筑承包商。建筑承包商是建造者和管理者，他们将图纸上的想法转化为实实在在的建筑空间。他们将图纸上的想法转化为实实在在的建筑空间。建筑承包商将其承包的业务扩展，同时分担一些开建筑承包商将其承包的业务扩展，同时分担一些开发风险。发风险。5 5专业顾问。房地产开发的复杂性需要开发商在专业顾问。房地产开发的复杂性需要开发商在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询顾问服务。包不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询顾问服务。包括：建筑师、工程师、土地规划师、环境顾问、交括：建筑师、工程师、土地规划师、环境顾问、交通顾问、房地产估价师、会计师、律师、市场研究通顾问、房地产估价师、会计师、律师、市场研究专家、房地产经纪人等。专家、房地产经纪人等。6 6物业管理者。物业管理者。7 7最终用户。有了对这些最终用户需求的发现和最终用户。有了对这些最终用户需求的发现和预测，才会有开发商的开发创意，才会有房地产开预测，才会有开发商的开发创意，才会有房地产开发的实现发的实现提供建筑空间和相关服务。提供建筑空间和相关服务。（四）房地产开发企业的资质等级（四）房地产开发企业的资质等级中华人民共和国建设部令中华人民共和国建设部令 第第77号号房地产开发企业资质管理规定房地产开发企业资质管理规定已于已于二二年三月二十三日经第二十次部常务会年三月二十三日经第二十次部常务会议修订通过，现予发布，自发布之日起施议修订通过，现予发布，自发布之日起施行。行。部长俞正声部长俞正声二二年三月二十九日年三月二十九日（四）房地产开发企业的资质等级（四）房地产开发企业的资质等级房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。质等级。 第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起之日起3030日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案；日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案； （一）营业执照复印件；（一）营业执照复印件； （二）企业章程；（二）企业章程； （三）验资证明；（三）验资证明； （四）企业法定代表人的身份证明；（四）企业法定代表人的身份证明； （五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同； （六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。 房地产开发主管部门应当在收到备案申请后房地产开发主管部门应当在收到备案申请后3030日内向日内向符合条件的企业核发符合条件的企业核发暂定资质证书暂定资质证书。 暂定资质证书暂定资质证书有效期有效期1 1年。房地产开发主管部门年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长可以视企业经营情况延长暂定资质证书暂定资质证书有效期，但延有效期，但延长期限不得超过长期限不得超过2 2年。年。 （一）一级资质：1 1注册资本不低于注册资本不低于50005000万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营5 5年以上；年以上； 3 3近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工3030万平方米以上，或万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4 4连续连续5 5年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100100； 5 5上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积1515万平方米以上，或者万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；完成与此相当的房地产开发投资额； 6 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于类的专业管理人员不少于4040人，其中具有中级以上职称的人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于管理人员不少于2020人，持有资格证书的专职会计人员不少人，持有资格证书的专职会计人员不少于于4 4人；人； 7 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；业中级以上职称； 8 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度； 9 9未发生过重大工程质量事故未发生过重大工程质量事故 （二）二级资质：1 1注册资本不低于注册资本不低于20002000万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营3 3年以上；年以上； 3 3近近3 3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工1515万平方米以上，或万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 4 4连续连续3 3年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100100； 5 5上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积1010万平方米以上，或者万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；完成与此相当的房地产开发投资额； 6 6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于类的专业管理人员不少于2020人，其中具有中级以上职称的人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于管理人员不少于1010人，持有资格证书的专职会计人员不少人，持有资格证书的专职会计人员不少于于3 3人；人； 7 7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；业中级以上职称； 8 8具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度； 9 9未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。 （三）三级资质：1 1注册资本不低于注册资本不低于800800万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营2 2年以上；年以上； 3 3房屋建筑面积累计竣工房屋建筑面积累计竣工5 5万平方米以上，或者累计万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；完成与此相当的房地产开发投资额； 4 4连续连续2 2年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100100； 5 5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于类的专业管理人员不少于1010人，其中具有中级以上职称的人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于管理人员不少于5 5人，持有资格证书的专职会计人员不少人，持有资格证书的专职会计人员不少于于2 2人；人； 6 6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；职称； 7 7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度； 8 8未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。 （四）四级资质：1 1注册资本不低于注册资本不低于100100万元；万元； 2 2从事房地产开发经营从事房地产开发经营1 1年以上；年以上； 3 3已竣工的建筑工程质量合格率达已竣工的建筑工程质量合格率达100100； 4 4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于关经济类的专业管理人员不少于5 5人，持有资格证人，持有资格证书的专职会计人员不少于书的专职会计人员不少于2 2人；人； 5 5工程技术负责人具有相应专业中级以上职工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；有专业统计人员； 6 6商品住宅销售中实行了商品住宅销售中实行了住宅质量保证书住宅质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度； 7 7未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。 （五）房屋建筑工程施工企业资质（五）房屋建筑工程施工企业资质及承包工程范围及承包工程范围房屋建筑工程施工总承包企业资质分为特级、一级、二级、三级。特级资质标准：1、企业注册资本金3亿元以上。2、企业净资产3.6亿元以上。3、企业近3年年平均工程结算收入15亿元以上。4、企业其他条件均达到一级资质标准。一级资质标准：1 1、企业近、企业近5 5年承担过下列年承担过下列6 6项中的项中的4 4项以上工程的施工总承包或主项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。体工程承包，工程质量合格。（1 1）2525层以上的房屋建筑工程；层以上的房屋建筑工程；（2 2）高度）高度100100米以上的构筑物或建筑物；米以上的构筑物或建筑物；（3 3）单体建筑面积）单体建筑面积3 3万平方米以上的房屋建筑工程；万平方米以上的房屋建筑工程；（4 4）单跨跨度）单跨跨度3030米以上的房屋建筑工程；米以上的房屋建筑工程；（5 5）建筑面积）建筑面积1010万平方米以上的住宅小区或建筑群体；万平方米以上的住宅小区或建筑群体；（6 6）单项建安合同额）单项建安合同额1 1亿元以上的房屋建筑工程。亿元以上的房屋建筑工程。2 2、企业经理具有、企业经理具有1010年以上从事工程管理工作经历或具有高级职年以上从事工程管理工作经历或具有高级职称；总工程师具有称；总工程师具有1010年以上从事建筑施工技术年以上从事建筑施工技术 管理工作经历并具有管理工作经历并具有本专业高级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职本专业高级职称；总会计师具有高级会计职称；总经济师具有高级职称。称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于300300人，其中工程人，其中工程技术人员不少于技术人员不少于200200人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少人；工程技术人员中，具有高级职称的人员不少于于1010人，具有中级职称的人员不少于人，具有中级职称的人员不少于6060人。人。 企业具有的一级资质项目经理不少于企业具有的一级资质项目经理不少于1212人。人。3 3、企业注册资本金、企业注册资本金50005000万元以上，企业净资产万元以上，企业净资产60006000万元以上。万元以上。4 4、企业近、企业近3 3年最高年工程结算收入年最高年工程结算收入2 2亿元以上。亿元以上。5 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。二级资质标准：1 1、企业近、企业近5 5年承担过下列年承担过下列6 6项中的项中的4 4项以上工程的施工总承包项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。或主体工程承包，工程质量合格。（1 1）1212层以上的房屋建筑工程；层以上的房屋建筑工程；（2 2）高度）高度5050米以上的构筑物或建筑物；米以上的构筑物或建筑物；（3 3）单体建筑面积）单体建筑面积1 1万平方米以上的房屋建筑工程；万平方米以上的房屋建筑工程；（4 4）单跨跨度）单跨跨度2121米以上的房屋建筑工程；米以上的房屋建筑工程；（5 5）建筑面积）建筑面积5 5万平方米以上的住宅小区或建筑群体；万平方米以上的住宅小区或建筑群体；（6 6）单项建安合同额）单项建安合同额30003000万元以上的房屋建筑工程。万元以上的房屋建筑工程。2 2、企业经理具有、企业经理具有8 8年以上从事工程管理工作经历或具有中级年以上从事工程管理工作经历或具有中级以上职称；技术负责人具有以上职称；技术负责人具有8 8年以上从事建筑施工年以上从事建筑施工 技术管理工作技术管理工作经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职称。经历并具有本专业高级职称；财务负责人具有中级以上会计职称。企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于150150人，其人，其中工程技术人员不少于中工程技术人员不少于100100人；工程技术人员中，人；工程技术人员中， 具有高级职称具有高级职称的人员不少于的人员不少于2 2人，具有中级职称的人员不少于人，具有中级职称的人员不少于2020人。企业具有人。企业具有二级资质以上项目经理不少于二级资质以上项目经理不少于1212人人 3 3、企业注册资本金、企业注册资本金20002000万元以上，企业净资产万元以上，企业净资产25002500万元以上。万元以上。4 4、企业近、企业近3 3年最高年工程结算收入年最高年工程结算收入80008000万元以上。万元以上。5 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。设备。三级资质标准：1 1、企业近、企业近5 5年承担过下列年承担过下列5 5项中的项中的3 3项以上工程的施工总承包项以上工程的施工总承包或主体工程承包，工程质量合格。或主体工程承包，工程质量合格。（1 1）6 6层以上的房屋建筑工程；层以上的房屋建筑工程；（2 2）高度）高度2525米以上的构筑物或建筑物；米以上的构筑物或建筑物；（3 3）单体建筑面积）单体建筑面积50005000平方米以上的房屋建筑工程；平方米以上的房屋建筑工程；（4 4）单跨跨度）单跨跨度1515米以上的房屋建筑工程；米以上的房屋建筑工程；（5 5）单项建安合同额）单项建安合同额500500万元以上的房屋建筑工程。万元以上的房屋建筑工程。2 2、企业经理具有、企业经理具有5 5年以上从事工程管理工作经历；技术年以上从事工程管理工作经历；技术负责人具有负责人具有5 5年以上从事建筑施工技术管理工作经历并年以上从事建筑施工技术管理工作经历并 具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级以上会计职具有本专业中级以上职称；财务负责人具有初级以上会计职称。称。 企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于企业有职称的工程技术和经济管理人员不少于5050人，其人，其中工程技术人员不少于中工程技术人员不少于3030人；工程技术人员中，具有人；工程技术人员中，具有 中级以上职称的人员不少于中级以上职称的人员不少于1010人。企业具有的三级资质以上人。企业具有的三级资质以上项目经理不少于项目经理不少于1010人。人。3 3、企业注册资本金、企业注册资本金600600万元以上，企业净资产万元以上，企业净资产700700万元以万元以上。上。4 4、企业近、企业近3 3年最高年工程结算收入年最高年工程结算收入24002400万元以上。万元以上。5 5、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检、企业具有与承包工程范围相适应的施工机械和质量检测设备。测设备。房屋建筑工程施工承包工程范围：房屋建筑工程施工承包工程范围：特级企业：可承担各类房屋建筑工程的施工。一级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）40层及以下、各类跨度的房屋建筑工程；（2）高度240米及以下的构筑物；（3）建筑面积20万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。二级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）28层及以下、单跨跨度36米及以下的房屋建筑工程；（2）高度120米及以下的构筑物；（3）建筑面积12万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。三级企业：可承担单项建安合同额不超过企业注册资本金5倍的下列房屋建筑工程的施工：（1）14层及以下、单跨跨度24米及以下的房屋建筑工程；（2）高度70米及以下的构筑物；（3）建筑面积6万平方米及以下的住宅小区或建筑群体。注：房屋建筑工程是指工业、民用与公共建筑（建筑物、构筑物）工程。工程内容包括地基与基础工程，土石方工程，结构工程，屋面工程，内、外部的装修装饰工程，上下水、供暖、电器、卫生洁具、通风、照明、消防、防雷等安装工程。二、房地产开发的成本收益分析二、房地产开发的成本收益分析成本收益分析方法的使用有以下假设：成本收益分析方法的使用有以下假设：成本收益分析方法的使用有以下假设：成本收益分析方法的使用有以下假设：(1)(1)只有在对资源开发项目所提供的产品和服务存只有在对资源开发项目所提供的产品和服务存在需要或愿望的情况下，开发项目才有经济价值；在需要或愿望的情况下，开发项目才有经济价值；(2)(2)每个开发项目必须在使净收益最大的规模每个开发项目必须在使净收益最大的规模( (即即边际收益等于边际成本时的规模边际收益等于边际成本时的规模) )上实施；上实施；(3)(3)每个开发项目或项目的每个独立部分，都必须每个开发项目或项目的每个独立部分，都必须以符合项目总目标的最小可能成本实施；以符合项目总目标的最小可能成本实施；(4)(4)每个开发项目的开发优先顺序应按其经济合理每个开发项目的开发优先顺序应按其经济合理程度排列。程度排列。第二节第二节 住宅密度的选择住宅密度的选择住宅密度对于房价有两方面的影响：住宅密度对于房价有两方面的影响：一方面，随着单位土地上建设住宅面积一方面，随着单位土地上建设住宅面积( (即住宅密即住宅密度度) )的增加，将会失去绿化空间，需要与更多的居的增加，将会失去绿化空间，需要与更多的居民分享公共设施，交通情况、安全状况也会有所民分享公共设施，交通情况、安全状况也会有所恶化，从而降低了消费者对每套住宅的支付意愿，恶化，从而降低了消费者对每套住宅的支付意愿，进而降低了每套住宅的价值；进而降低了每套住宅的价值；另一方面，密度越高，则相同面积土地上建筑物另一方面，密度越高，则相同面积土地上建筑物的数量增加，从而增加了开发的总收益。的数量增加，从而增加了开发的总收益。开发商需要权衡这两方面的因素，选择一个合适开发商需要权衡这两方面的因素，选择一个合适的开发密度使得扣除开发成本之后的净利润最大，的开发密度使得扣除开发成本之后的净利润最大，也就是说，开发的原则是保证开发净利润也就是说，开发的原则是保证开发净利润( (即土地即土地潜在价值潜在价值) )最大化。最大化。第三节房地产开发的区域选择第三节房地产开发的区域选择一是不同城市间的选择；二是城市内不同区域的选择。(二二)场地分析场地分析如果说区位是房地产开发的大前提，那么场地条件可称为房地产开发的小前提。因此，房地产开发商有必要通过实地查勘和调查等手段，对诸如地块大小、形状、地质与地形条件、交通条件、基础设施条件、利用现状、周围环境状况和规划限制等场地进行分析。第四节房地产开发的其他选择分析第四节房地产开发的其他选择分析房地产开发过程中面临的重要决策有很多，除上面讨论的开发密度选择和区域选择外，还有开发物业类型选择、开发模式选择、开发产品人市时间选择等。二、房地产开发模式选择二、房地产开发模式选择 房地产开发包括初次开发与再开发两种模式。如果开发前场地处于空置状况(一般为城市边界处的农用地)，则为初次开发。如果是需要拆除已有建筑物，产生新用途的空置场地，然后进行开发，则称为再开发模式。三、产品入市时间选择三、产品入市时间选择（一）期房入市（一）期房入市（二）现房入市（二）现房入市、期房：未修建好，尚不能入住的房子。期、期房：未修建好，尚不能入住的房子。期房在港澳地区称做为买房在港澳地区称做为买 楼花楼花 ，这是当前房地产，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。2 2、现房：所指项目已经竣工验收合格可以入、现房：所指项目已经竣工验收合格可以入住的房屋。住的房屋。3 3、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶、准现房：准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。房地产开发项目建议书房地产开发项目建议书房地产开发可行性研究报告房地产开发可行性研究报告复习思考题复习思考题1如何理解房地产开发的经济学含义?2房地产开发的参与者有哪些?3房地产开发的一般程序包括哪几个阶段?4用公式和图表说明最优住宅密度(即容积率)的决定。5简述房地产开发的区域选择。6什么是房地产初次开发和再开发?