【保密资料，请勿外传保密资料，请勿外传】国家职业资格鉴定理财规划师国家职业资格鉴定理财规划师国家职业资格鉴定理财规划师国家职业资格鉴定理财规划师理财规划理财规划理财规划理财规划 现金及消费支出规划现金及消费支出规划现金及消费支出规划现金及消费支出规划 1 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划此章节主要学习内容1.分析客户现金需求2.了解部分现金相关比率3.制定现金规划方案4.现金规划的一般工具5.现金规划的融资工具 2 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划应遵循的原则现金规划应遵循的原则现金规划应遵循的原则现金规划应遵循的原则： 1. 1. 1. 1. 短期需求可以用手头的现金满足短期需求可以用手头的现金满足短期需求可以用手头的现金满足短期需求可以用手头的现金满足2. 2. 2. 2. 预期的或者将来的需求，可以通过预期的或者将来的需求，可以通过预期的或者将来的需求，可以通过预期的或者将来的需求，可以通过各种类型的储蓄或者短期投、融各种类型的储蓄或者短期投、融各种类型的储蓄或者短期投、融各种类型的储蓄或者短期投、融资工具资工具资工具资工具来满足来满足来满足来满足 3 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划需要考虑的因素现金规划需要考虑的因素现金规划需要考虑的因素现金规划需要考虑的因素： 1. 1. 1. 1. 对金融资产流动的要求对金融资产流动的要求对金融资产流动的要求对金融资产流动的要求2. 2. 2. 2. 持有现金及现金等价物的机会成本持有现金及现金等价物的机会成本持有现金及现金等价物的机会成本持有现金及现金等价物的机会成本 4 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划货币需求之动机：货币需求之动机：货币需求之动机：货币需求之动机：交易动机交易动机预防动机预防动机投机动机投机动机 5 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划动机含义原因影响因素交易动机个人或家庭需要现金及现金等价物是为了进行正常的交易活动由于收入和支出在时间上的不同步决定于收入水平、生活习惯等因素；个人或家庭的收入水平越高，交易数量越大，其为保证日常开支所需的货币量就越大谨慎动机或预防动机为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机由于收入和支出的不确定取决于个人或家庭对意外事件的看法，但也和收入有很大的关系交易动机和预防动机的比较交易动机和预防动机的比较 6 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金等价物：现金等价物：现金等价物：现金等价物： 通常期限在通常期限在通常期限在通常期限在3 3 3 3个月内，流动性强、价个月内，流动性强、价个月内，流动性强、价个月内，流动性强、价值变动风险很小、易于转换成已知金值变动风险很小、易于转换成已知金值变动风险很小、易于转换成已知金值变动风险很小、易于转换成已知金额现金的资产都可视为现金等价物。额现金的资产都可视为现金等价物。额现金的资产都可视为现金等价物。额现金的资产都可视为现金等价物。 一般包括：现金、支票帐户、储蓄一般包括：现金、支票帐户、储蓄一般包括：现金、支票帐户、储蓄一般包括：现金、支票帐户、储蓄存款、货币市场基金和其它短期投资存款、货币市场基金和其它短期投资存款、货币市场基金和其它短期投资存款、货币市场基金和其它短期投资工具。工具。工具。工具。 7 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 持有现金的机会成本持有现金的机会成本持有现金的机会成本持有现金的机会成本： 金融资产的流动性与收益率呈反方向变化。金融资产的流动性与收益率呈反方向变化。金融资产的流动性与收益率呈反方向变化。金融资产的流动性与收益率呈反方向变化。持有现金及现金等价物，就意味着丧失了持有现金及现金等价物，就意味着丧失了持有现金及现金等价物，就意味着丧失了持有现金及现金等价物，就意味着丧失了持有收益率较高的投资品种的机会。持有收益率较高的投资品种的机会。持有收益率较高的投资品种的机会。持有收益率较高的投资品种的机会。 8 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 流动性比率流动性比率流动性比率流动性比率： 1. 1. 资产的流动性资产的流动性资产的流动性资产的流动性2. 2. 流动性比率的含义和公式流动性比率的含义和公式流动性比率的含义和公式流动性比率的含义和公式流动性比率流动性比率流动性比率流动性比率 = = 流动性资产流动性资产流动性资产流动性资产 / / 每月支出每月支出每月支出每月支出 一般手中持有的备用一般手中持有的备用一般手中持有的备用一般手中持有的备用 现金为每月平均支出现金为每月平均支出现金为每月平均支出现金为每月平均支出的的的的三倍三倍三倍三倍左右，保持流动性比率为左右，保持流动性比率为左右，保持流动性比率为左右，保持流动性比率为 3 3 左右。左右。左右。左右。 9 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划现金规划的工作要求：现金规划的工作要求：现金规划的工作要求：现金规划的工作要求： 1. 1. 电话预约电话预约电话预约电话预约2. 2. 准备会谈所需的资料准备会谈所需的资料准备会谈所需的资料准备会谈所需的资料3. 3. 迎接客户迎接客户迎接客户迎接客户4. 4. 正式会谈前的铺垫正式会谈前的铺垫正式会谈前的铺垫正式会谈前的铺垫 10 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划现金规划的工作程序：现金规划的工作程序：现金规划的工作程序：现金规划的工作程序： 1. 1. 向客户说明现金规划向客户说明现金规划向客户说明现金规划向客户说明现金规划2. 2. 收集与客户现金规划有关的信息收集与客户现金规划有关的信息收集与客户现金规划有关的信息收集与客户现金规划有关的信息3. 3. 引导客户编制月（年）度收入支出表引导客户编制月（年）度收入支出表引导客户编制月（年）度收入支出表引导客户编制月（年）度收入支出表4. 4. 确定现金及现金等价物的额度确定现金及现金等价物的额度确定现金及现金等价物的额度确定现金及现金等价物的额度 11 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划收入支出表编制原则：收入支出表编制原则：收入支出表编制原则：收入支出表编制原则：提供个人或家庭获取现金的能力和时间分布提供个人或家庭获取现金的能力和时间分布提供个人或家庭获取现金的能力和时间分布提供个人或家庭获取现金的能力和时间分布，以利于正确地进行消费和投资决策。以利于正确地进行消费和投资决策。以利于正确地进行消费和投资决策。以利于正确地进行消费和投资决策。1. 1. 1. 1. 真实可靠原则真实可靠原则真实可靠原则真实可靠原则2. 2. 2. 2. 充分反映原则充分反映原则充分反映原则充分反映原则3. 3. 3. 3. 明晰性原则明晰性原则明晰性原则明晰性原则 12 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划收入收入支出支出年收入及年终奖金130000保险费11000存款、债券利息25000产险0股利、股息不定生活费等60000其他0合计155000合计71000每年结余（收入-支出）84000年度性收支状况（单位年度性收支状况（单位:元）元） P36 13 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划家庭资产家庭资产家庭负债家庭负债现金及活存40房屋贷款（余额）50定期存款70汽车贷款0股票（已兑现）25消费贷款0债券、基金0其他0房地产（自用）120房地产（投资）180黄金及收藏品0其他0资产总计435负债总计50净值（资产-负债）385家庭资产负债状况（单位家庭资产负债状况（单位:万元）万元） 14 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐n每月需保留的收支单据如下：薪金收入及所得税、四金支出其它收入额已实现资本利得或损失现金取款额现金消费支出额刷卡消费签帐额信用卡缴款额利息支出额保费支出额 15 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐n本月收支储蓄表可据以下作出：n本月收入薪资收入存折上利息收入活期存款估计利息收入便条记录其它收入股票交割单记录计算出的资本利得或损失n本月支出现金消费发票、收据或便条记帐额例行交通餐费支出估计额本月刷卡消费签帐额本月各项贷款缴款通知所列利息支出额民间借款利息本月所缴保险费n本月储蓄本月收入本月支出 16 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划从单据凭证着手记帐从单据凭证着手记帐n资产负债表持现现金活期储蓄定期存款金融投资的成本与市值房地产及其它不动产的成本与市值负债的余额n资产-负债=净资产n净资产的增加额=储蓄额+未实现资本利得或损失+资产重估增值或减损n期末现金期初现金储蓄额资产负债调整的现金净流入额 17 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划报表编制报表编制报表编制报表编制n资产市价变动的调整对于难以评估市值、流动性较差的房产、车、古董、未上市股票等，可依成本入帐，平时不予调整，卖出时直接记收益，列入净资产变动项目，但如短期内较大波动，应自行调整；对市价变动频繁且有客观价格的资产，可在编制资产负债表时将未实现资本利得或损失记入净值；此时：当期净值变动额当期储蓄额当期资产重估调整额当期未实现资本利得或损失n家庭收支储蓄表与资产负债表的细目 18 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 制定现金制定现金制定现金制定现金规划规划规划规划： 是是是是对家庭对家庭对家庭对家庭或者或者或者或者个人日常的、日复一日的个人日常的、日复一日的个人日常的、日复一日的个人日常的、日复一日的现金及现金等价物的管理，其核心是建立应现金及现金等价物的管理，其核心是建立应现金及现金等价物的管理，其核心是建立应现金及现金等价物的管理，其核心是建立应急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的急基金，保障个人和家庭生活质量和状态的持续性稳定。持续性稳定。持续性稳定。持续性稳定。 19 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 现金规划常用工具：现金规划常用工具：现金规划常用工具：现金规划常用工具： 一一一一、银行存款、银行存款、银行存款、银行存款 活期存款、整存整取定期存款、定活两便、零存整取、活期存款、整存整取定期存款、定活两便、零存整取、活期存款、整存整取定期存款、定活两便、零存整取、活期存款、整存整取定期存款、定活两便、零存整取、整存零取、存本取息、个人通知存款、定额定期。整存零取、存本取息、个人通知存款、定额定期。整存零取、存本取息、个人通知存款、定额定期。整存零取、存本取息、个人通知存款、定额定期。 二二二二、货币市场基金、货币市场基金、货币市场基金、货币市场基金 三三三三、信用卡信用卡信用卡信用卡四、其他银行融资方式四、其他银行融资方式四、其他银行融资方式四、其他银行融资方式 20 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划储蓄业务比较储蓄业务比较储蓄业务比较储蓄业务比较类别起存金额备注活期储蓄一元起存，多存不限自2005年9月21日起，个人活期存款按季结息，按结息日挂牌活期利率计息，每季末月的20日为结息日。定活两便一般50元起存。存期不满三个月，按活期计息，存期三个月以上不满半年的，按三个月定期存款利率打六折计息；存期半年以上，不满一年的，按半年定期存款利率打六折计息；一年以上无论存期多长，均按一年期存款利率打六折计息。整存整取定期储蓄一般50元起存，多存不限存期分三个月、半年、九个月、一年、二年、三年和五年，到期凭存单支取本息。存期越长，利率越高。零存整取定期储蓄每月固定存额，一般5元起存到期支取时按实存金额和实际存期计息。存本取息储蓄一次存入本金，金额起点一般为1000元约定每一个月、三个月或半年领取一次。取款时储户凭存折到原开户行填写取款凭证后领取本金。如到期日未领取，以后可随时领取。整存领取不得部分提前支取。个人通知存款最低起存金额为5万元，最低支取金额为5万元，根据储户提前通知时间的长短，分为1天通知存款与7天通知存款两个档次。定额定期储蓄事先在存单上印有存款金额，有10、20、50、100、500、1000元等定额定期储蓄存期为一年，到期凭存单支取本息，可以过期支取，也可以提前支取。一次取清，不办理部分支取。 21 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划部分现金规划工具比较表部分现金规划工具比较表单位协定存款7天通知存款货币市场基金安全性高高高流动性随时提取提前7天预约最快 T+1 日到账税前收益率1.53%1.71%2-3%交易率无无无所得税有有无其他限制有最低要求有，5万起存首次认购1000起，追加无限制 22 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划金融机构人民币存贷款基准利率调整表单位：%城乡居民和单位存款调整前利率调整后利率调整幅度（一）活期存款0.360.360（二）整存整取定期存款三个月1.981.71-0.27半年2.251.98-0.27一年2.522.25-0.27二年3.062.79-0.27三年3.63.33-0.27五年3.873.6-0.27定活两便按一年以内定期整存整取同档次利率打6折二、协定存款1.53三、通知存款.一天1.17七天1.71 23 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划货币市场基金：货币市场基金：货币市场基金：货币市场基金：投资于以下金融工具：投资于以下金融工具：投资于以下金融工具：投资于以下金融工具：现金、现金、现金、现金、1 1年期以内的银行定期存款、大额存年期以内的银行定期存款、大额存年期以内的银行定期存款、大额存年期以内的银行定期存款、大额存单、剩余期限单、剩余期限单、剩余期限单、剩余期限397397以内的债券，以内的债券，以内的债券，以内的债券，1 1年期以内年期以内年期以内年期以内的债券回购和中央票据的债券回购和中央票据的债券回购和中央票据的债券回购和中央票据 24 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划货币市场基金：货币市场基金：货币市场基金：货币市场基金：不得投资于以下金融工具：不得投资于以下金融工具：不得投资于以下金融工具：不得投资于以下金融工具：股票、可转换债券、剩余期限超过股票、可转换债券、剩余期限超过股票、可转换债券、剩余期限超过股票、可转换债券、剩余期限超过397397的债的债的债的债券，信用等级在券，信用等级在券，信用等级在券，信用等级在AAAAAA级以下的企业债券，级以下的企业债券，级以下的企业债券，级以下的企业债券，以及其他政策禁止投资的金融工具以及其他政策禁止投资的金融工具以及其他政策禁止投资的金融工具以及其他政策禁止投资的金融工具 25 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划货币市场基金的特点：货币市场基金的特点：货币市场基金的特点：货币市场基金的特点：1. 1. 本金安全，各类基金中风险最低本金安全，各类基金中风险最低本金安全，各类基金中风险最低本金安全，各类基金中风险最低2. 2. 资金流动性强，买卖方便，资金流动性强，买卖方便，资金流动性强，买卖方便，资金流动性强，买卖方便，T+1/2T+1/2到账到账到账到账3. 3. 收益率相对活期储蓄较高收益率相对活期储蓄较高收益率相对活期储蓄较高收益率相对活期储蓄较高4.4. 投资成本低投资成本低投资成本低投资成本低5. 5. 分红免税分红免税分红免税分红免税 26 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划晨星开放式基金业绩排行榜晨星开放式基金业绩排行榜计算截止日期：2008-12-31数据来源：Morningstar晨星基金代码基金名称单位净值（元）最近六月最近一年最近两年最近三年设立以来总回报率（%）总回报率（%）年化回报率（%）年化回报率（%）总回报率（%）货币市场基金（货币市场基金（51）050003博时现金收益1.00002.594.293.623.0814.65200003长城货币1.00002.053.533.352.8510.06080011长盛货币1.00001.853.433.462.969.25519999长信利息收益1.00002.654.293.773.1614.48090005大成货币 - A1.00002.153.733.472.9610.40091005大成货币 - B1.00002.273.983.723.2111.36400005东方金帐簿1.00001.913.293.24-7.42100025富国天时货币 - A1.00001.502.782.97-7.19100028富国天时货币 - B1.00001.623.033.22-6.77482002工银瑞信货币1.00002.514.103.82-9.28360003光大保德信货币1.00001.893.473.152.759.57270004广发货币1.00001.953.373.332.799.85020007国泰货币1.00001.482.813.062.629.14519505海富通货币 - A1.00002.434.113.803.1812.53519506海富通货币 - B1.00002.554.364.05-9.27 27 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划现金规划的融资工具：现金规划的融资工具：现金规划的融资工具：现金规划的融资工具：1. 1. 信用卡融资信用卡融资信用卡融资信用卡融资2. 2. 银行个人贷款银行个人贷款银行个人贷款银行个人贷款3.3. 保单质押融资保单质押融资保单质押融资保单质押融资4.4. 典当融资典当融资典当融资典当融资 28 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划信用卡融资：信用卡融资：信用卡融资：信用卡融资： 1. 1. 信用卡简介信用卡简介信用卡简介信用卡简介2. 2. 信用卡的种类信用卡的种类信用卡的种类信用卡的种类3. 3. 信用卡、准贷记卡和借记卡的区别信用卡、准贷记卡和借记卡的区别信用卡、准贷记卡和借记卡的区别信用卡、准贷记卡和借记卡的区别4. 4. 信用卡的还款方式信用卡的还款方式信用卡的还款方式信用卡的还款方式 29 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划一、信用卡信贷一、信用卡信贷 1 1 1 1、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较、信用卡、准贷记卡和借记卡的比较 （1 1 1 1）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回）信用卡：可以免息透支，可在国外透支，回国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现金付手续费国后用人民币结算；支取现金付手续费1%3%1%3%1%3%1%3%； （2 2 2 2）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手）准贷记卡：透支要付利息，支取现金不付手续费；续费；续费；续费； （3 3 3 3）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。）借记卡：不能透支，支取现金不付手续费。 以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。以上三卡共同的特点是刷卡消费不付任何手续费。 30 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。期。 （2 2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。 31 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划一、信用卡信贷一、信用卡信贷 2 2、信用卡信贷的特点、信用卡信贷的特点 （1 1）信用卡可以）信用卡可以“先消费，后还款先消费，后还款”，可，可以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款以透支一定的消费金额，享受一定的免息还款期。期。 （2 2）记账功能。信用卡不仅可以记下消费）记账功能。信用卡不仅可以记下消费的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品的金额，还可以记下消费的时间，地点和物品种类，因此，是消费和理财的好帮手。种类，因此，是消费和理财的好帮手。 32 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划还款方式还款特点操作指示柜台还款只要确保准确填写信用卡卡号，即可实现到账，无手续费 银行一般接受他人代还和无卡还款约定自动还款到期自动还款，不必担心由于遗忘带来的利息与滞纳金 留意用于还款的活期账户的余额，以免由于余额不足导致自动还款失败网上银行转账还款 与借记卡关联扣款 一般要求事先开通借记卡（储蓄账户）及信用卡 网上银行功能，并将两卡进行关联网上银行转账还款 一般需要一定的手续费 可用于还款或接受转账的银行卡种类视发卡银行规定而定电话银行还款- 事先开通电话银行功能，并将其与信用卡进行关联ATM机转账还款转账划入的款项并非及时到帐 建议在还款日之前2-3天进行还款，以免造成不必要的透支利息与滞纳金支出信用卡的多种还款方式信用卡的多种还款方式 33 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划运用信用卡理财的注意事项运用信用卡理财的注意事项运用信用卡理财的注意事项运用信用卡理财的注意事项： （1 1）1. 1. 符合条件的免息透支符合条件的免息透支符合条件的免息透支符合条件的免息透支 P20P202. 2. 免息分期付款免息分期付款免息分期付款免息分期付款3. 3. 高透支额度调高临时额度高透支额度调高临时额度高透支额度调高临时额度高透支额度调高临时额度4. 4. 预借现金预借现金预借现金预借现金5. 5. 循环信用循环信用循环信用循环信用 P22P22 34 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划运用信用卡理财的注意事项运用信用卡理财的注意事项运用信用卡理财的注意事项运用信用卡理财的注意事项：（：（：（：（2 2）6. 6. 支出记录与分析支出记录与分析支出记录与分析支出记录与分析7. 7. 支出管理支出管理支出管理支出管理8. 8. 建立信用建立信用建立信用建立信用9. 9. 免息还款期的计算问题免息还款期的计算问题免息还款期的计算问题免息还款期的计算问题10. 10. 年费年费年费年费 P24P24 35 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划运用信用卡理财的操作提示运用信用卡理财的操作提示运用信用卡理财的操作提示运用信用卡理财的操作提示：1. 1. 注意消费日期，银行对账日和还款日注意消费日期，银行对账日和还款日注意消费日期，银行对账日和还款日注意消费日期，银行对账日和还款日2. 2. 不要超过银行批准的信用额度不要超过银行批准的信用额度不要超过银行批准的信用额度不要超过银行批准的信用额度3. 3. 熟悉信用卡发卡行规定，记住每次透支额熟悉信用卡发卡行规定，记住每次透支额熟悉信用卡发卡行规定，记住每次透支额熟悉信用卡发卡行规定，记住每次透支额4. 4. 不要用信用卡提现，一旦提取，尽快还款不要用信用卡提现，一旦提取，尽快还款不要用信用卡提现，一旦提取，尽快还款不要用信用卡提现，一旦提取，尽快还款5. 5. 如果不经常使用的卡，最后注销掉如果不经常使用的卡，最后注销掉如果不经常使用的卡，最后注销掉如果不经常使用的卡，最后注销掉 36 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划各项贷款调整前利率调整后利率调整幅度%六个月5.044.86-0.18一年5.585.31-0.27一至三年5.675.4-0.27三至五年5.945.76-0.18五年以上6.125.94-0.18个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.513.33-0.18五年以上4.053.87-0.18各种商业和公积金贷款利率各种商业和公积金贷款利率 37 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划保单质押融资：保单质押融资：保单质押融资：保单质押融资：1. 1. 保单所有者以保单作为质押物保单所有者以保单作为质押物保单所有者以保单作为质押物保单所有者以保单作为质押物2. 2. 质押保单本身必须具有现金价值质押保单本身必须具有现金价值质押保单本身必须具有现金价值质押保单本身必须具有现金价值3.3. 融资贷款期限较短，最高额不超过现金价融资贷款期限较短，最高额不超过现金价融资贷款期限较短，最高额不超过现金价融资贷款期限较短，最高额不超过现金价值的一定比例值的一定比例值的一定比例值的一定比例4.4. 手续简单，谨慎退保手续简单，谨慎退保手续简单，谨慎退保手续简单，谨慎退保 38 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划典当融资：典当融资：典当融资：典当融资：1. 1. 典当的定义典当的定义典当的定义典当的定义2. 2. 出当、赎当、续当、绝当出当、赎当、续当、绝当出当、赎当、续当、绝当出当、赎当、续当、绝当3. 3. 汽车典当汽车典当汽车典当汽车典当4. 4. 房产典当房产典当房产典当房产典当5. 5. 股票典当股票典当股票典当股票典当 39 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划现金规划的工作程序：现金规划的工作程序：现金规划的工作程序：现金规划的工作程序：1. 1. 将客户每月支出的将客户每月支出的将客户每月支出的将客户每月支出的3-63-6倍的额度进行配置倍的额度进行配置倍的额度进行配置倍的额度进行配置2. 2. 向客户介绍各种融资方式，解决超额向客户介绍各种融资方式，解决超额向客户介绍各种融资方式，解决超额向客户介绍各种融资方式，解决超额3. 3. 形成现金规划报告，交付客户形成现金规划报告，交付客户形成现金规划报告，交付客户形成现金规划报告，交付客户现金规划的一般工具现金规划的一般工具信用卡工具信用卡工具其他融资方式其他融资方式 40 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划案例：案例：n王先生，今年35岁，某股份制企业中层干部，年收入7万元（税后）左右，在成都无住房，每月房租600元，现有存款10万元整。单位购买了社保，自己未购买任何商业保险。其未婚妻今年30岁，某企业一般职员，年收入3万元（税后）左右，租房住，房租每月600，现有存款1万元，单位购买了社保和住房公积金，未购买商业保险。 双方每月给父母的固定支出共2000元左右。王先生打算明年在成都买一套70平米的住房，然后结婚。 41 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划现金规划：现金规划：n根据王先生和未婚妻的消费情况，我们估计两人每月需要日常支出4000元，加之房屋租赁以及赡养父母的开支，两人每月共需要7200月左右。家庭现金储备只要满足3个月的消费支出即可，目前王先生一家现金和活期存款的数额为110000元，其实王先生没有必要留出如此多的灵活性资金。建议王先生的活期存款调整为22000元左右元，其余88000元可增加投资，购买基金、股票等资产。 42 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划此章节主要学习内容1.分析客户现金需求2.了解部分现金相关比率3.制定现金规划方案4.现金规划的一般工具5.现金规划的融资工具 43 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划消费支出规划消费支出规划 44 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划消费支出规划学习框架消费支出规划学习框架 1 1、制定住房消费方案、制定住房消费方案 2 2、制定汽车消费方案、制定汽车消费方案 3 3、制定消费信贷方案、制定消费信贷方案 45 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划消费支出规划消费支出规划 1 1、金融市场与消费支出、金融市场与消费支出 2 2、收入、支出与财务安全和财务自由、收入、支出与财务安全和财务自由n 收大于支的消费模式收大于支的消费模式n 收支相抵的消费模式收支相抵的消费模式n 支大于收的消费模式支大于收的消费模式 46 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划n 收大于支的消费模式收大于支的消费模式n 收支相抵的消费模式收支相抵的消费模式n 支大于收的消费模式支大于收的消费模式总收入总收入投资类收入投资类收入生活支出生活支出工薪类收入工薪类收入时间时间货货币币收大于支的消费模式收大于支的消费模式收大于支的消费模式收大于支的消费模式总收入总收入投资类收入投资类收入货货币币支大于收的消费模式支大于收的消费模式支大于收的消费模式支大于收的消费模式生活支出生活支出工薪类收入工薪类收入 47 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划住房消费规划住房消费规划 48 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划n 住房支出的分类住房支出的分类n 购房的目的购房的目的n 购房的财务决策购房的财务决策n 住房消费信贷住房消费信贷n 租房的选择租房的选择房产消费规划内容房产消费规划内容 49 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划一、住房支出的分类一、住房支出的分类 （1）住房消费（租金价格衡量）住房消费（租金价格衡量） 购房；购房； 租房。租房。 （2）住房投资）住房投资 将住房看成投资工具。将住房看成投资工具。 50 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划二、购房的目标二、购房的目标（时间、面积、房价）（时间、面积、房价） （1）购房面积需求）购房面积需求 不必盲目求大不必盲目求大（面积闲置问题）（面积闲置问题）（面积闲置问题）（面积闲置问题）； 无需一次到位无需一次到位（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题）（时尚、人口调整问题） （在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）；（在一套房子里住一辈子的可能性越来越小）； 量力而行量力而行（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）（考虑首付款金额）。 （2）购房环境需求）购房环境需求 房价取决于区位和面积。房价取决于区位和面积。 51 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划现在和未来负担能力现在和未来负担能力居住地点变迁和年限居住地点变迁和年限自己房屋的依赖性自己房屋的依赖性房租成长率房租成长率未来房屋价格的预期未来房屋价格的预期购房购房 租房租房 ? ?房屋居住需求房屋居住需求空间空间需求需求环境环境需求需求家家庭庭人人数数生生活活品品质质购房购房租房租房购房决策购房决策租房租房地段环境地段环境价格价格内部设施内部设施购房购房规划规划地段、环境地段、环境户型、类别户型、类别品牌、管理品牌、管理保值增值潜力保值增值潜力首期首期付款付款偿还偿还贷款贷款购房规划的购房规划的流程流程 52 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （1 1）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。）以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价。 可负担首付款可负担首付款可负担首付款可负担首付款= =目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值目前净资产在未来买房时的终值+ +以目前以目前以目前以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值年收入为年金在未来购房时的年金终值 年收入中可负担首付比年收入中可负担首付比年收入中可负担首付比年收入中可负担首付比例的上限；例的上限；例的上限；例的上限； 可负担房贷可负担房贷可负担房贷可负担房贷= =以未来购房时年收入为年金的年金现值以未来购房时年收入为年金的年金现值以未来购房时年收入为年金的年金现值以未来购房时年收入为年金的年金现值 年年年年收入中可负担贷款的比率上限；收入中可负担贷款的比率上限；收入中可负担贷款的比率上限；收入中可负担贷款的比率上限； 可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价= =可负担首付款可负担首付款可负担首付款可负担首付款+ +可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷；可负担房贷； 可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价= =可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价/ /需求平方米数。需求平方米数。需求平方米数。需求平方米数。 53 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 1 1、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法、购房财务规划的基本方法 （2 2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。 欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价= =房屋单价房屋单价房屋单价房屋单价 需求面积；需求面积；需求面积；需求面积； 需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用需要支付的首期费用= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 （1-1-按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）；按揭贷款成数比例）； 需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分需要支付的贷款部分= =欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价欲购买的房屋总价 按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例；按揭贷款成数比例； 每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用每月摊还的贷款本息费用= =以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。以月为单位的准年金值。 54 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策例例例例2-1 2-1 王先生年收入王先生年收入王先生年收入王先生年收入1010万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加万元，预计收入每年增加3%3%，每年的储，每年的储，每年的储，每年的储蓄比例为蓄比例为蓄比例为蓄比例为40%40%。目前有存款。目前有存款。目前有存款。目前有存款2 2万元，打算万元，打算万元，打算万元，打算5 5年后买房，假设王先年后买房，假设王先年后买房，假设王先年后买房，假设王先生的投资报酬率为生的投资报酬率为生的投资报酬率为生的投资报酬率为10%10%，准备房贷，准备房贷，准备房贷，准备房贷2020年，假设房贷利率年，假设房贷利率年，假设房贷利率年，假设房贷利率6%6%。 首付部分首付部分首付部分首付部分=29=29（万元）（万元）（万元）（万元） 贷款部分贷款部分贷款部分贷款部分=56.8=56.8（万元）（万元）（万元）（万元） 可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价可负担房屋总价=85.8=85.8（万元）（万元）（万元）（万元） 房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数房屋贷款占总价的成数=56.8/85.8=66.2% =56.8/85.8=66.2% 若王先生计划购买若王先生计划购买若王先生计划购买若王先生计划购买100100平方米的房子，则平方米的房子，则平方米的房子，则平方米的房子，则 可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价可负担房屋单价=809000/100=8090=809000/100=8090（元（元（元（元/ /平方米）平方米）平方米）平方米） 55 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 例例例例2-2 2-2 ，张先生要购买，张先生要购买，张先生要购买，张先生要购买100100平方米的房子，目前市面上一般平方米的房子，目前市面上一般平方米的房子，目前市面上一般平方米的房子，目前市面上一般价格是价格是价格是价格是3000600030006000元元元元/ /平方米。假设按平方米。假设按平方米。假设按平方米。假设按7 7成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限成按揭，贷款期限2020年。年。年。年。贷款利率贷款利率贷款利率贷款利率6%6%，等额本息还款。，等额本息还款。，等额本息还款。，等额本息还款。 3030万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款需要支付的首期款=3030%=9 =3030%=9 （万元）（万元）（万元）（万元） 需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额需要支付的贷款数额=3070%=21 =3070%=21 （万元）（万元）（万元）（万元） 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=1505=1505（元）（元）（元）（元） 6060万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况：万的房屋首付及贷款情况： 每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用每月需要摊还的贷款本息费用=3009=3009（元（元（元（元) ) 56 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 2 2 2 2、其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购其它需要考虑的因素（相关费用、装修费、家具电器购置费）置费）置费）置费） 契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的契税：普通住宅按成交价的1.5%1.5%缴纳，非普通按成交缴纳，非普通按成交缴纳，非普通按成交缴纳，非普通按成交价的价的价的价的3%3%缴纳。缴纳。缴纳。缴纳。 评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。评估费：各商业银行有不同的规定。 律师费：商贷时按每单申请贷款额律师费：商贷时按每单申请贷款额律师费：商贷时按每单申请贷款额律师费：商贷时按每单申请贷款额33支付，每单最低支付，每单最低支付，每单最低支付，每单最低额度为额度为额度为额度为100100元，二手房贷款需要办理公证，每件元，二手房贷款需要办理公证，每件元，二手房贷款需要办理公证，每件元，二手房贷款需要办理公证，每件200200元。元。元。元。 保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。保险费：商贷时需要加购房综合险。 抵押登记费：按每抵押登记费：按每抵押登记费：按每抵押登记费：按每 平方米平方米平方米平方米0.30.3元计算。元计算。元计算。元计算。 印花税：按购销额印花税：按购销额印花税：按购销额印花税：按购销额33。-5-5。贴花。贴花。贴花。贴花。 57 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、购房的财务决策三、购房的财务决策 3 3、购房财务规划的主要指标购房财务规划的主要指标 房屋月供款与税前月总收入的比率。一房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过般不应超过25%30% 所有贷款月供款与税前月总收入的比率。所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在一般应控制在33%38% 58 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划1 1 1 1、住房消费贷款的种类：、住房消费贷款的种类：、住房消费贷款的种类：、住房消费贷款的种类：n个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款 利率：利率： 5 5年以下（含年以下（含5 5年）年利率年）年利率4.77% 4.77% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率5.22%5.22%n个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款个人住房商业性贷款 利率：利率： 3 35 5年（含年（含5 5年）年利率年）年利率7.65%7.65%，优惠利率，优惠利率6.50% 6.50% 5 5年以上（不含年以上（不含5 5年）年利率年）年利率7.83%7.83%，优惠利率，优惠利率6.66%6.66% n个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款 59 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （1 1）个人住房公积金贷款）个人住房公积金贷款）个人住房公积金贷款）个人住房公积金贷款 住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点住房公积金贷款的特点 贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过贷款期限短，最长不超过3030年；年；年；年； 比银行其他贷款利率低，比银行其他贷款利率低，比银行其他贷款利率低，比银行其他贷款利率低，3.96%4.41%3.96%4.41%； 贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人； 基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制；基本上没有年龄上限制； 贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度大于商业银行个人住房额度； 贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的贷款额度不超过购房合同金额的70%70%。但还有最高限。但还有最高限。但还有最高限。但还有最高限额。如北京额。如北京额。如北京额。如北京4040万，上海万，上海万，上海万，上海2020万。万。万。万。 60 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（“ “按揭按揭按揭按揭” ”） 个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件：个人住房商业贷款的条件： 有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；有稳定的经济收入；有稳定的经济收入； 有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同；有合法有效的购房合同； 自筹自筹自筹自筹20%20%以上的房款；以上的房款；以上的房款；以上的房款； 能向银行提供有效的能向银行提供有效的能向银行提供有效的能向银行提供有效的 抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保；抵押、质押或保证担保； 一般最高不超过一般最高不超过一般最高不超过一般最高不超过100100万元；万元；万元；万元； 贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过贷款期限一般不超过2020年。年。年。年。 61 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （2 2）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（）个人住房商业性贷款（“ “按揭按揭按揭按揭” ”） 个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式：个人住房商业贷款的方式： 抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；抵押贷款：用购房契约向银行作抵押； 质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押；质押贷款：用动产或权利做质押； 保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；或自然人作为保证人；或自然人作为保证人；或自然人作为保证人； 抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。抵押（质押）加保证贷款。 62 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 1 1、住房消费信贷的种类住房消费信贷的种类 （3 3）住房组合贷款住房组合贷款 凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。贷款。分别按各自的利率计算利息。 63 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划2 2、个人住房商业贷款方式：、个人住房商业贷款方式： 首付款首付款首付款首付款： 2020202030303030（大于（大于（大于（大于90909090米，米，米，米，30303030；小于；小于；小于；小于90909090米，米，米，米，20202020） 期款：期款：期款：期款： 一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用：一年以内，本息一次还清；一年以上的可采用： 等额本息还款法等额本息还款法等额本息还款法等额本息还款法 等额递增还款法等额递增还款法等额递增还款法等额递增还款法 等额递减还款法等额递减还款法等额递减还款法等额递减还款法 等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法 64 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （2 2）等额本金还款法）等额本金还款法）等额本金还款法）等额本金还款法 它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月它是指在贷款期限内按月偿还贷款本金和利息。其中每月所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。所还本金相等。适用于目前收入较高但将来收入会减少的人群。如面临退休的人员等。如面临退休的人员等。如面临退休的人员等。如面临退休的人员等。 每月还款额每月还款额每月还款额每月还款额R=PR=P0 0/n+(P/n+(P0 0- P- P1 1) r) r 其中，其中，其中，其中， P P0 0= =贷款本金；贷款本金；贷款本金；贷款本金； P P1 1 = =累计已还本金；累计已还本金；累计已还本金；累计已还本金； r=r=月利息；月利息；月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数还款期数还款期数 65 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划等本还款法n等额本金还款法等额本金还款法: : 每月摊还的每月摊还的本金本金固定固定, ,但总额随房屋贷款余额减少但总额随房屋贷款余额减少, ,利息额也跟随着减少。利息额也跟随着减少。贷款额贷款额PVFV0123nn1n2PRNINTPMT1PMT2PMT4PMT3PMTn-1PMTnPMTn-2 66 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划n等额本金还款法等额本金还款法 逐月递减，利息较少逐月递减，利息较少 67 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划等本还款法计算 n等本还款法每期本金的计算等本还款法每期本金的计算 PRNPRNPVnPVn 其中：其中：PRNPRN为每期本金还款额为每期本金还款额 PVPV为贷款金额为贷款金额 n n为还款期数为还款期数INT（贷款金额（贷款金额 累计已还本金）累计已还本金）单期利率单期利率 其中：其中：INT为每期利息摊还额为每期利息摊还额 贷款金额累计已还本金为未偿还本金额贷款金额累计已还本金为未偿还本金额等本还款法每期利息的计算等本还款法每期利息的计算(1+年利率年利率) 1年计息次数年计息次数 单期利息单期利息等本还款法每期还款额的计算等本还款法每期还款额的计算PMTPRN+INT 68 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划等本还款法计算举例n年利率年利率5%,5%,贷款贷款2020年年, ,贷款额贷款额3030万万, , 月末还款月末还款 提问提问: : 每期本金摊还额每期本金摊还额? ? 第一期本金摊还额第一期本金摊还额? ? 第一期利息摊还额第一期利息摊还额? ? 第一期还款额？第一期还款额？ 每期本金摊还额：每期本金摊还额：PRN贷款额贷款额贷款时间贷款时间3000002401250元元第一期本金摊还额：第一期本金摊还额：PRN贷款额贷款额贷款时间贷款时间3000002401250元元第一期利息摊还额：第一期利息摊还额：INT贷款本金余额贷款本金余额月利率月利率121+5 1) 300000 ( 1222.24元元第一期本金摊还额：第一期本金摊还额：PMT11250+1222.242472.24元元 69 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （1 1）等额本息还款法）等额本息还款法）等额本息还款法）等额本息还款法 它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本它是指在贷款期限内每月以相等的还款额足额偿还贷款本金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。金和利息。适用于收入处于稳定的家庭，如公务员，教师等。 每月还款额每月还款额每月还款额每月还款额R=PR=P0 0(1+r)(1+r)n nr/(1+r)r/(1+r)n n -1 -1 其中，其中，其中，其中， P P0 0= =贷款本金；贷款本金；贷款本金；贷款本金； r=r=月利息；月利息；月利息；月利息； n=n=还款期数还款期数还款期数还款期数 70 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划等额(本息)还款法n等额还款法即每期摊还相等数额贷款等额还款法即每期摊还相等数额贷款, ,但是其中但是其中每期还款本金和利息是不一样的每期还款本金和利息是不一样的. .贷款额贷款额PVFV0123nn1n2PMTPMTPMTPMTPMTPMTPMTINTPRN 71 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划n等额本息还款法等额本息还款法 每月相同，利息较多每月相同，利息较多 72 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划等额(本息)还款法AMRTINTPM2PM1BALPRN贷款额贷款额PVFV1nPRNINTPMTPMT 73 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划n讨论讨论: : 1 1、等额本金（按月递减）、等额本金（按月递减） 每期本金相同，利息逐渐减少。每期本金相同，利息逐渐减少。 每期还款额递减。每期还款额递减。 2 2、等额还款（等额本息和）、等额还款（等额本息和） 每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。每期本金逐渐增多，利息逐渐减少。 每期还款额相同。每期还款额相同。 3 3、两种还款方式所付总利息比较：、两种还款方式所付总利息比较：比较两种还款方式 等额本金等额本金 等额还款等额还款 （按月递减）按月递减） （等额本息）（等额本息） 74 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例2 25 5，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了2020年期年期3030万元万元贷款，利率为贷款，利率为5.508%5.508%，采用等额本息还款。，采用等额本息还款。 每月还款额每月还款额R=P0(1+r)nr/(1+r)n -1 = 300000(1+5.508%/12)240 5.508%/12 /(1+5.508%/12)240 -1 =2065（元）（元） 75 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 例例例例2 2 2 26 6 6 6，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了，李先生向银行申请了20202020年期年期年期年期30303030万元贷款，万元贷款，万元贷款，万元贷款，利率为利率为利率为利率为5.508%5.508%5.508%5.508%，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。，采用等额本金还款。每月还款额每月还款额每月还款额每月还款额R=PR=P0 0/n+(P/n+(P0 0- P- P1 1) r) r 第第第第 一一一一 个个个个 月月月月 还还还还 款款款款 额额额额 =300000/240+=300000/240+（ 30000003000000） 5.508%/12=26275.508%/12=26275.508%/12=26275.508%/12=2627（元）（元）（元）（元） 第二个月还款额第二个月还款额第二个月还款额第二个月还款额=2621=2621（元）（元）（元）（元） 。 76 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （3）等额递增还款法）等额递增还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按间段内还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递增。一个固定金额递增。 适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐适用于目前收入一般，但未来收入会逐渐增加的人群。如毕业不久的学生等。增加的人群。如毕业不久的学生等。 77 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 2 2、还款方式和还款金额、还款方式和还款金额 （4）等额递减还款法）等额递减还款法 即把还款期限划分为若干时间段，每个时即把还款期限划分为若干时间段，每个时间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额间段内月还款额相同，下一个时间段的还款额按一个固定金额递减。按一个固定金额递减。 适用于目前还款能力强，但未来收入将减适用于目前还款能力强，但未来收入将减少的人群。如中年人或未婚的白领人士。少的人群。如中年人或未婚的白领人士。 78 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划贷款类别贷款类别特点特点适合人群适合人群优缺点优缺点等额本息等额本息把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，借款人每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。家庭收入稳定的人群，但因初期贷款本金所占的比例较低，不适合有提前还贷打算的人。以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。优点：优点：每月还款额相等，计算简单，前期还款压力小，便于安排。缺点：缺点：还款开始阶段，先还的利息较多本金较少，总的算下来，利息总支出是所有还款方式中最高的。等额本金等额本金将本金平均分摊到每个月内，同时支付剩余本金在本期所需利息，前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。 比较适合当前经济能力已经较强的年轻人。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。优点：优点：与等额本息相比，可以节省大量利息支出。缺点：缺点：还款开始阶段月供比较高，压力较大。固定利率浮固定利率浮动利率房屋动利率房屋贷款贷款在签订购房贷款合同时，可选择固定利率还是浮动利率。也就是以后在贷款期限内是否依据银行利率而变动。一般来说，固定利率房贷的利率标准都会比现行房贷基准利率要高一些，在还贷初期，其还款金额也会比浮动利率房贷的还款金额高些，预期利率将会提高以及有频繁提前还款需求的人群可选择固定利率。而对于目前经济紧张、而未来预期收益较好的年轻人来说，浮动利率房贷产品可能会更适合。而对于房产投资者，房子未来想换手而购房初期选择浮动利率会负担少些，从而减少部分投资成本。固定利率优点：固定利率优点：可以转移利率风险，化解市场波动。对于有固定收入者来说是比较有保证。利率如进入上升周期，锁定贷款利率可获得一定利益。 固定利率缺点：固定利率缺点：利率比当前普通房贷利率高、期限短。提前还款要交3%罚金，如果利率走低，投资者将被“套牢”。 79 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划贷款类别贷款类别特点特点适合人群适合人群优缺点优缺点双周供双周供还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。对于房贷客户来说，还款压力不变，但由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。适合一些收入较为稳定和均衡的人士，由于月收入的相对固定，客户不增加每月供款整体压力情况下，通过小额提前还款来节省利息。优点：优点：比月供减少利息支出，并且能缩短还款期限。缺点：缺点：对月收入不宽裕或工资不定时的借款人，可能会带来信用风险。如果逾期，利息将按双周计算，并将被计收复利，因此罚息金额比等额还款法有所提高。气球贷气球贷全新还款方式，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。又称“大额尾付贷款”。贷款期限一般限制在短期(例如3-10年)内，但每期付款金额却是按照长期贷款(例如15-30年)来计算。其利率一般是固定的。考虑短期房贷，并有提前还款的需求；预期未来较短年限(最长10年)中资金实力会有较大提高，或将有大额资金进账；借款期仅偿还较少月供，将其余款运用至其他投资渠道，以获得更高回报并敢于承担风险； 优点：优点：实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低。每期付款要比一般的贷款低缺点：缺点：必备在贷款尾期支付大笔贷款余额，或将余额化作第二次贷款，继续过贷款族的生活。借款人对偿还大额尾付金额有压力。循环贷循环贷将商品住房抵押给银行或其他合法金融机构而获得的贷款额度，在规定时间和额度内可以分次提款、循环使用。收入较为稳定和丰裕，重视市场情况善于灵活调度资金的中青年白领购房阶层、小企业主、个体经营者等自雇人士和高收入人士优点优点: 期限长，最长可达30年。额度高，最高可达8成。随用随提，资金较快速到账。缺点缺点:用途较局限，利率较高。 80 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （1 1）提前还贷发生的三种情况）提前还贷发生的三种情况）提前还贷发生的三种情况）提前还贷发生的三种情况 借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足；借款人在贷款时对自身的偿还能力估计不足； 借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款；借款人调整投资组合后而提前偿还贷款； 借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提借款人在贷款一段时间后收入增加，有能力提前还贷。前还贷。前还贷。前还贷。 无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的无论出于何种还贷目的，动用提前还款选择权的决策原则仍然是成本效益原则。决策原则仍然是成本效益原则。决策原则仍然是成本效益原则。决策原则仍然是成本效益原则。 81 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （2 2）提前还贷的方法）提前还贷的方法）提前还贷的方法）提前还贷的方法 全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；全部提前还款，剩余的贷款一次性还清；全部提前还款，剩余的贷款一次性还清； 部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款部分提前还款，保持每月还款额不变，将还款期限缩短，（节省利息较多）；期限缩短，（节省利息较多）；期限缩短，（节省利息较多）；期限缩短，（节省利息较多）； 部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期部分提前还款，每月还款额减少，保持还款期限不变，（但节省程度低于第二种）；限不变，（但节省程度低于第二种）；限不变，（但节省程度低于第二种）；限不变，（但节省程度低于第二种）； 。 部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款部分提前还款，每月还款额减少，同时将还款期限缩短，（节省利息较多）。期限缩短，（节省利息较多）。期限缩短，（节省利息较多）。期限缩短，（节省利息较多）。 82 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （3 3）如何还贷更经济）如何还贷更经济）如何还贷更经济）如何还贷更经济 如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考如果客户选择的是组合贷款，提前还贷时可考虑先还商贷会虑先还商贷会虑先还商贷会虑先还商贷会“ “优惠优惠优惠优惠” ”很多。很多。很多。很多。 如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还如果客户现在资金较为雄厚，又不打算提前还款，建议采用款，建议采用款，建议采用款，建议采用“ “等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法” ”较为有利。较为有利。较为有利。较为有利。 两种还款法相比较，两种还款法相比较，两种还款法相比较，两种还款法相比较，“ “等额本息还款法等额本息还款法等额本息还款法等额本息还款法” ”支付支付支付支付的利息高于的利息高于的利息高于的利息高于“ “等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法等额本金还款法” ”支付的利息。支付的利息。支付的利息。支付的利息。 83 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 3 3 3 3、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权、提前还贷的选择权 （4 4）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题）提前还贷需注意的问题 原则上必须是原则上必须是原则上必须是原则上必须是1 1年以后，银行允许；年以后，银行允许；年以后，银行允许；年以后，银行允许； 银行对提前银行对提前银行对提前银行对提前还贷起点金额有要求；还贷起点金额有要求；还贷起点金额有要求；还贷起点金额有要求；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；提前还贷的前提是以前贷款不拖欠；借款人一般须提前借款人一般须提前借款人一般须提前借款人一般须提前1515天或天或天或天或1 1个月提出书面申请；个月提出书面申请；个月提出书面申请；个月提出书面申请；贷款期限贷款期限贷款期限贷款期限在在在在1 1年以内的，不能部分提前还本；年以内的，不能部分提前还本；年以内的，不能部分提前还本；年以内的，不能部分提前还本；贷款期限在贷款期限在贷款期限在贷款期限在1 1年以上的，年以上的，年以上的，年以上的，可以部分或全部清偿；可以部分或全部清偿；可以部分或全部清偿；可以部分或全部清偿；借款人提前偿还全部贷款后可到保险借款人提前偿还全部贷款后可到保险借款人提前偿还全部贷款后可到保险借款人提前偿还全部贷款后可到保险公司退还提前期内的保费。公司退还提前期内的保费。公司退还提前期内的保费。公司退还提前期内的保费。组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；组合贷款不必先还公积金贷款；办理抵押注销。办理抵押注销。办理抵押注销。办理抵押注销。 84 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 4 4 4 4、延长贷款、延长贷款、延长贷款、延长贷款 （1 1）借款人应提前）借款人应提前）借款人应提前）借款人应提前2020个工作日向银行提交申请个工作日向银行提交申请个工作日向银行提交申请个工作日向银行提交申请和相关证明；和相关证明；和相关证明；和相关证明； （2 2）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先）延长贷款条件：一是贷款未到期，二是先清偿应付的本息及违约金；清偿应付的本息及违约金；清偿应付的本息及违约金；清偿应付的本息及违约金； （3 3）借款人申请延期只限一次；）借款人申请延期只限一次；）借款人申请延期只限一次；）借款人申请延期只限一次； （4 4）原借款期限与延长期限之和最长不得超过）原借款期限与延长期限之和最长不得超过）原借款期限与延长期限之和最长不得超过）原借款期限与延长期限之和最长不得超过3030年。年。年。年。 85 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、购房消费信贷四、购房消费信贷 5 5、利率调整对还款总额的影响、利率调整对还款总额的影响 （1）贷款期间的利率变动按中国人民银行）贷款期间的利率变动按中国人民银行的规定执行。的规定执行。1 年之内不调整；年之内不调整；1年以上的在下年以上的在下一年一年1月月1日调整。日调整。 （2）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户）如遇法定贷款利率调整时，贷款账户开立时执行最新贷款利率。开立时执行最新贷款利率。 86 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划五、租房的选择五、租房的选择1 1 1 1、适合租房的人群、适合租房的人群、适合租房的人群、适合租房的人群 （1 1）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。）刚刚踏入社会的年轻人。 （2 2）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。）工作地点与生活范围不固定者。 （3 3）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。）储蓄不多的家庭。 （4 4）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。）不急需买房且不清楚房价走势者。 2 2、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析、租房和购房的比较分析 （1 1）年成本法；）年成本法；）年成本法；）年成本法； （2 2）净现值法。）净现值法。）净现值法。）净现值法。 87 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划租 房购 房优点1用较低成本，居住较大房屋。1提供属于自己的长久居住场所。2对未来收入的变化有较大承受能力2满足中国人具有定所的传统观念。3留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3提高生活品质。4不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4强迫储蓄，累积财富。5租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5具有投资价值和资本增值机会。6房屋质量或损毁风险由房主承担6可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1别人房产，主动权在房主。1资金动用额大，缺乏流动性2无法按自己意愿装修布置房屋2维护成本较高。3有房屋租金价格不断上升的风险3需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比购房和租房的优缺点对比: 88 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划租购房决策影响因素租购房决策影响因素n 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算n 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算n 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算n 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算n 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算n 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算 89 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序：工作程序：工作程序： 1 1 1 1、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房；、跟客户进行交流，确定客户希望购房； 2 2 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等； 3 3 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。 4 4 4 4、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希、帮助客户制定购房目标，包括购房的时间、希望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标；望的居住面积和届时的房价，确定明确的风购房目标； 90 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划制定住房消费支出规划方案制定住房消费支出规划方案 工作程序：工作程序： 5 5、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款、帮助客户进行贷款规划，选择适当贷款方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税方式、还款方式及还款期限等，并运用相关税收和法律知识，为客户提供必要的支持。收和法律知识，为客户提供必要的支持。 6 6、购房计划的实施。、购房计划的实施。 7 7、根据客户未来情况的变动，对计划做出、根据客户未来情况的变动，对计划做出及时的调整。及时的调整。 91 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划1.2 租房或购房的决策方法租房或购房的决策方法n 年成本法年成本法n 净现值法净现值法 92 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划年成本法年成本法 n 租房年成本租房年成本=押金押金机会成本率机会成本率+年租金年租金n 购房年成本购房年成本=首付款首付款机会成本率机会成本率+贷款余额贷款余额贷款利率贷款利率+年维修费及税金年维修费及税金+折旧折旧n 比较租房或者购房的年成本比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算成本小的更为划算n 购房后总价固定，如果贷款利率不变购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷随着每年还款，贷款余额逐渐减少款余额逐渐减少,因此因此,购房年成本逐渐降低；如果将购房年成本逐渐降低；如果将来房租不断上涨来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升则租房年成本逐渐上升n 年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房年成本法只是基于当前状况的一个比较，在租房或者购房决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租决策时还应该考虑将来的其他因素的改变，比如房租是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势是否呈增长趋势，房价是否呈增长趋势 93 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划年成本法案例年成本法案例 汪小发看上了一套汪小发看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，元， 以以1个月房租作为押金。如果购房，总价个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，万元，可申请可申请60万元贷款，房贷利率为万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款，自备首付款60万万元，假定房屋的维护成本为元，假定房屋的维护成本为5000元元/年，年折旧率为年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？问：该房屋应该租还是购？ 94 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划年成本法案例年成本法案例 n 租房年成本：租房年成本：5,500元元125,500元元13% 66,165元元n 购房年成本：购房年成本：60万元万元3%60万元万元6%+ 5000元元+120 万元万元2%=83000元元n 购房的平均年成本为购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本元，比租房年成本66,165元元高高25.44%。 95 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划年成本法其他考虑因素年成本法其他考虑因素未来房价上涨未来房价上涨n 若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高若房价在未来看涨，那么即使当前算起来购房年成本高一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居一点，但是，未来出售房屋的资本利得也可能弥补居住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率住期间的成本差异。以上例而言，租房年成本率66,165元元1,200,000元元5.5%，购房年成本率，购房年成本率83,000元元1,200,000元元6.9%，差距只有，差距只有1.4%。若计。若计划住划住5年，年，(1+1.4%)5-17.2%，只要房价可能在，只要房价可能在5年年内涨内涨7.2%以上，购房仍然划算。以上，购房仍然划算。n 若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，若大家都预期房价会进一步下跌，而宁可租房不愿购房，则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。则租房年成本高于购房年成本的情况也有可能会发生。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断也是重要因素。涨跌的主观判断也是重要因素。 96 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划 净现值法（净现值法（NPV）n 考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。量还原成现值，比较两者的净现值较高者为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算。n NPV计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。n 比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算 97 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划净现值法案例净现值法案例 若汪小发已确定要在该处住满若汪小发已确定要在该处住满5年，如果租房，月年，如果租房，月房租每年增加房租每年增加500元，第五年底将押金元，第五年底将押金5,500元收回；元收回；如果购房，房价如果购房，房价120万，维护成本第一年万，维护成本第一年5,000元，元，以后每年提高以后每年提高5,000元，假定该住房在第元，假定该住房在第5年末能以年末能以125万价格卖出。（假定折现率为万价格卖出。（假定折现率为3%） 98 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划租房租房NPV的计算的计算n 租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:n CF0=押金押金+第一年租金第一年租金=-5,500 -5,500 12=-71,500n 1 CFj=第二年租金第二年租金=(-5,500-500) 12=-72,000n 2 CFj=第三年租金第三年租金=-5,500+2 (-500) 12=-78,000n 3 CFj=第四年租金第四年租金=(-5,500+3 (-500) 12=-84,000n 4 CFj =第五年租金第五年租金=(-5,500+4 (-500) 12=-90,000n 5 CFj=取回押金取回押金=5,500n 3i， NPV=-367,017 99 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划租购房决策影响因素租购房决策影响因素n 房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房价成长率：房价成长率越高，购房越划算n 房租成长率：房租成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算n 居住年数：居住时间越长，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算n 利率水平：利率水平越高，租房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算n 房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算n 租房押金：押金水平越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算 100 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划例：李先生例：李先生例：李先生例：李先生2006200620062006年年年年10101010月申请了月申请了月申请了月申请了20202020年期年期年期年期30303030万元贷万元贷万元贷万元贷款，利率款，利率款，利率款，利率5.8145.8145.8145.814，采用等额本息还款法，月还款，采用等额本息还款法，月还款，采用等额本息还款法，月还款，采用等额本息还款法，月还款额为多少？额为多少？额为多少？额为多少？ 101 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划例：李先生例：李先生例：李先生例：李先生2006200620062006年年年年10101010月申请了月申请了月申请了月申请了20202020年期年期年期年期30303030万元贷万元贷万元贷万元贷款，利率款，利率款，利率款，利率5.8145.8145.8145.814，采用等额本金还款法，月还款，采用等额本金还款法，月还款，采用等额本金还款法，月还款，采用等额本金还款法，月还款额为多少？额为多少？额为多少？额为多少？ 102 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划4 4 4 4、房屋贷款主要财务指标、房屋贷款主要财务指标、房屋贷款主要财务指标、房屋贷款主要财务指标n房屋月供款与税前月收入的比率房屋月供款与税前月收入的比率房屋月供款与税前月收入的比率房屋月供款与税前月收入的比率 一般不宜超过一般不宜超过25253030。n所有贷款月供款与税前月收入的比率所有贷款月供款与税前月收入的比率所有贷款月供款与税前月收入的比率所有贷款月供款与税前月收入的比率 一般不宜超过一般不宜超过33333838。 103 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划案例：客户小王在一家案例：客户小王在一家ITIT公司工作，年龄公司工作，年龄2525岁，月薪岁，月薪1 1万元。现有储蓄万元。现有储蓄2525万元，想要购买一套万元，想要购买一套6060万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率万元的房屋，请规划其合适的房贷规划。（年率6.046.04，月率，月率0.50330.5033）1、月收入、月收入10000元元2、可供房贷的收入、可供房贷的收入1303000元元3、房屋购买价、房屋购买价600000元元4、首付款、首付款3 30180000元元 5、需贷款额、需贷款额3-4420000元元6、其他费用、其他费用3 5 30000元元7、月供款、月供款 3019元元注：期限注：期限20年月供款年月供款 3019元元 比例比例 30.19 期限期限30年月供款年月供款 2529元元 25.29首付加上其他费用合计约首付加上其他费用合计约21万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付万元，现有储蓄完全可以满足。建议小王采用首付18万万元，贷款期限元，贷款期限20年，月供年，月供3019元的房贷方案。元的房贷方案。 104 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划制定汽车消费支出规划方案制定汽车消费支出规划方案 学习目的：学习目的： 1 1、能够分析客户的汽车消费需求；、能够分析客户的汽车消费需求； 2 2、能够选择适当的支付方式和贷款机构；、能够选择适当的支付方式和贷款机构； 3 3、能够根据因素变化调整支付方案。、能够根据因素变化调整支付方案。 105 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划一，汽车消费概述一，汽车消费概述 汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基汽车行业是中国经济发展的一大支柱，在住房需求得到基本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在本满足后，消费热点必然转移到汽车上。在20002000200020002005200520052005年，中年，中年，中年，中国轿车的需求将保持国轿车的需求将保持国轿车的需求将保持国轿车的需求将保持20%-25%20%-25%20%-25%20%-25%的年增长，其中私家车将保持的年增长，其中私家车将保持的年增长，其中私家车将保持的年增长，其中私家车将保持33%33%33%33%的发展水平。的发展水平。的发展水平。的发展水平。 一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以一般而言，购车交纳费用如下（以10101010万元车为例）万元车为例）万元车为例）万元车为例）（1 1 1 1）保）保）保）保险费险费险费险费30004000300040003000400030004000元，甚至元，甚至元，甚至元，甚至6000600060006000元以上；养路费约为元以上；养路费约为元以上；养路费约为元以上；养路费约为1320132013201320元；车元；车元；车元；车船使用费船使用费船使用费船使用费200200200200元；养护费元；养护费元；养护费元；养护费800800800800元；（元；（元；（元；（2 2 2 2）变动费用包括汽油费、）变动费用包括汽油费、）变动费用包括汽油费、）变动费用包括汽油费、停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到停车费、路桥费等。所有这些费用总计可以达到1500020000150002000015000200001500020000元以上，几乎占到购车款的元以上，几乎占到购车款的元以上，几乎占到购车款的元以上，几乎占到购车款的15%20%15%20%15%20%15%20%。并且这些费用中的大部。并且这些费用中的大部。并且这些费用中的大部。并且这些费用中的大部分都是要每年必交的。分都是要每年必交的。分都是要每年必交的。分都是要每年必交的。 106 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划二、自筹经费购车与贷款购车决策二、自筹经费购车与贷款购车决策 银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商银行大都规定，贷款买车人必须购买指定经销商的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方的汽车，并提供银行认可的财产抵押、质押或第三方保证。个人汽车消费贷款的年限是保证。个人汽车消费贷款的年限是保证。个人汽车消费贷款的年限是保证。个人汽车消费贷款的年限是35353535年，汽车消费年，汽车消费年，汽车消费年，汽车消费用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的用贷款的首期付款不得低于所购车辆价格的20%20%20%20%。 如贷款如贷款如贷款如贷款12121212万，期限万，期限万，期限万，期限5 5 5 5年，按年利年，按年利年，按年利年，按年利5.85%5.85%5.85%5.85%计算，月还计算，月还计算，月还计算，月还贷贷贷贷2311.582311.582311.582311.58元，元，元，元，5 5 5 5年支付利息年支付利息年支付利息年支付利息18694.818694.818694.818694.8元。假设投资年元。假设投资年元。假设投资年元。假设投资年收益率收益率收益率收益率3.49%3.49%3.49%3.49%（国债），（国债），（国债），（国债），5 5 5 5年后收益年后收益年后收益年后收益20940209402094020940元。元。元。元。 107 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 1 1 1 1、贷款对象和条件、贷款对象和条件、贷款对象和条件、贷款对象和条件 （1 1 1 1）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力）必须具备完全民事行为能力 ； （2 2 2 2）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好）具有稳定的职业和偿还本息能力，信用良好 ； （3 3 3 3）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力）能提供有效抵押物或质物，或有足够代偿能力的个人或单位作保证人；的个人或单位作保证人；的个人或单位作保证人；的个人或单位作保证人； （4 4 4 4）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。）能支付购车首期款项。 108 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 2 2 2 2、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额、贷款期限、利率和金额 （1 1 1 1）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为）贷款期限：一般为3 3 3 3年，最长不超过年，最长不超过年，最长不超过年，最长不超过5 5 5 5年；年；年；年； （2 2 2 2）贷款利率：）贷款利率：）贷款利率：）贷款利率：1 1 1 1年年年年-5.58%-5.58%-5.58%-5.58%；3 3 3 3年年年年-5.76%-5.76%-5.76%-5.76%；5 5 5 5年年年年-5.85%-5.85%-5.85%-5.85%； （3 3 3 3）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的）贷款金额：以质押方式首付不少于车款的20%20%20%20%；以；以；以；以抵押方式首付不少于抵押方式首付不少于抵押方式首付不少于抵押方式首付不少于30%30%30%30%；以保证方式首付不少于；以保证方式首付不少于；以保证方式首付不少于；以保证方式首付不少于40%40%40%40%。 109 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 3 3、还款方式及案例分析、还款方式及案例分析 （1 1）等额本息和等额本金。）等额本息和等额本金。 （2 2）按月还款和按季还款。）按月还款和按季还款。 （3 3）递增法和递减法。）递增法和递减法。 （4 4）智慧型还款。）智慧型还款。 110 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 例题例题2-112-11，购买一辆，购买一辆1010万元的汽车，计算贷万元的汽车，计算贷款购车费用。款购车费用。 计算公式计算公式选项选项金额金额购车车价100000首付款现款购车价格*30%30000贷款额现款购车价格首付款70000月付款还款期限2年3094 111 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车辆保险费 240+车价*1.2%车损保费1440限额5万三者责任险第三者责任险1040车价*1.1%全车盗抢险1100（赔偿限额+车损险）*20%不计免赔496担保费欠车款*2%2年1400购置附加费 购车款*10%10000公证费100300100停车泊位费 小区内每年4800元租车位4800 112 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 贷款购车费用贷款购车费用计算公式计算公式选项选项金额金额车船使用税 每年1000元1000养路费轿车110*12月1320上牌费154验车费63费用总计贷款车款=首付款+月付款*贷款年限贷款购车款104277首期付款总额=首付款+保险费用+牌证费用首期付款总额50196 113 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划三、汽车消费信贷三、汽车消费信贷 4 4 4 4、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较、银行与汽车金融公司贷款比较 （1 1 1 1）贷款比例及年限）贷款比例及年限）贷款比例及年限）贷款比例及年限 银行：首付银行：首付银行：首付银行：首付40%40%40%40%，35353535年；年；年；年； 金融公司：首付金融公司：首付金融公司：首付金融公司：首付20%20%20%20%，35353535年。年。年。年。 （2 2 2 2）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格）申请汽车贷款资格 银行：只限本省；银行：只限本省；银行：只限本省；银行：只限本省； 金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。金融公司：外省也可以。 （3 3 3 3）利率及其它费用）利率及其它费用）利率及其它费用）利率及其它费用 银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定；银行：按银行利率确定； 金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。金融公司：比银行利率高，但无杂费。 114 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划四、制定汽车消费支出规划程序四、制定汽车消费支出规划程序 1 1 1 1、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求；、跟客户进行交流，确定客户购车需求； 2 2 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等； 3 3 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。 4 4 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5 5 5 5、购车计划的实施。、购车计划的实施。、购车计划的实施。、购车计划的实施。 6 6 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。 115 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划制定消费信贷方案制定消费信贷方案 学习目的：学习目的： 1 1、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷、能够掌握信用卡及大额耐用品消费信贷的基本知识；的基本知识； 2 2、能够分析客户的消费信贷需求；、能够分析客户的消费信贷需求； 3 3、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消、能够帮助客户有效使用信用卡及其他消费信贷方式。费信贷方式。 116 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划大额耐用消费品信贷大额耐用消费品信贷 大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳大额耐用消费品信贷对象是具有当地户口，有稳定职业、收入和固定住所，年龄在定职业、收入和固定住所，年龄在定职业、收入和固定住所，年龄在定职业、收入和固定住所，年龄在2055205520552055周岁之间，周岁之间，周岁之间，周岁之间，无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。无不良信用记录，具有完全民事能力的自然人。 个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在个人大额耐用品指的是单价在3000300030003000元以上，正常元以上，正常元以上，正常元以上，正常使用寿命在使用寿命在使用寿命在使用寿命在2 2 2 2年以上的家庭耐用商品，如家用电器、年以上的家庭耐用商品，如家用电器、年以上的家庭耐用商品，如家用电器、年以上的家庭耐用商品，如家用电器、电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合电脑、家具、健身器材、卫生洁具等。这种个人综合消费贷款的期限分为消费贷款的期限分为消费贷款的期限分为消费贷款的期限分为6 6 6 6个月、个月、个月、个月、1 1 1 1年、年、年、年、2 2 2 2年、年、年、年、3 3 3 3年四个档次。年四个档次。年四个档次。年四个档次。 117 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划制定消费信贷方案的程序制定消费信贷方案的程序 1 1 1 1、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡、跟客户进行交流，确定客户消费信贷或信用卡消费的需求；消费的需求；消费的需求；消费的需求； 2 2 2 2、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支、收集客户信息，包括家庭组成、家庭收入、支出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等；出以及固有的资产等； 3 3 3 3、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家、分析客户的信息，对其现状进行分析，列出家庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。庭资产负债表和现金流量表。 4 4 4 4、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。、确定贷款方式、还款方式及还款期限。 5 5 5 5、消费信贷计划的实施。、消费信贷计划的实施。、消费信贷计划的实施。、消费信贷计划的实施。 6 6 6 6、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。、根据客户未来情况的变动及时调整方案。 118 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划消费支出规划学习框架消费支出规划学习框架 1 1、制定住房消费方案、制定住房消费方案 2 2、制定汽车消费方案、制定汽车消费方案3 3、制定消费信贷方案、制定消费信贷方案 119 国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划国家职业资格鉴定理财规划师培训：现金及消费支出规划谢谢 谢！谢！