鑫远湘府嘉城项目物业发展建鑫远湘府嘉城项目物业发展建议及整体规划构思议及整体规划构思2009-3谨呈：湖南鑫远投资集团有限公司 前期定前期定位回顾位回顾1p对对前前期期市市场场基基础础以以及及项项目目整整体体战战略略和和定定位位的回顾的回顾明确项目开发目标明确项目开发目标发现问题明确项目开发目标发现问题分析市场寻找机会明确项目开发目标发现问题分析市场寻找机会确定战略和定位鑫远嘉城整体战略依托区域，产品升级和全新生活方式引导，主动承担起企业淡市下的现金流要求鑫远嘉城项目定位新城市中心 YOHO时代新社区一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品项目规划项目规划外部活力街区演绎物业发展建议物业发展建议项目定位项目定位新城市中心 YOHO时代新社区产品定位的深化p住宅及公寓定位p商业定位p整体规划构思p分期节奏策略一群有现代感的建筑符合客户的户型创新智能/节能化建议一处自由丰富的空间符合YOHO人气质的社区配套完善并有城市感的商业配套一种YOHO生活理念案名建议内部休闲园林体验启动期核心展示区展示YOHO体系体系产品定产品定位深化位深化2p给予项目定位基础上的产品和商业配套定位给予项目定位基础上的产品和商业配套定位主地块（不含主地块（不含E12E12、E18E18）定位深化）定位深化住宅产品定位住宅产品定位商业定位E12E12、E18E18定位深化定位深化按照物业类型将产品分为两类进行研究按照物业类型将产品分为两类进行研究户型配比定位主流居家产品公寓类型产品不同物业类型，面对的客户层级及置业目的差别较大，在项目中所承担的功能也有所不同。目前南城市场上重点项目主力户型区间目前南城市场上重点项目主力户型区间产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品注：将1房产品归入公寓产品进行研究项目项目两房（两房（M M2 2）三房（三房（M M2 2）四房（四房（M M2 2）面积区间比例面积区间比例面积区间比例博林金谷一期博林金谷一期73、8210%130-14070%150-16010%上庭苑上庭苑-128-15083%17017%鑫远华城鑫远华城-117-13953%143-16129%欧洲城欧洲城77-9420%110-14937%160-17910%保利花园保利花园82、8649%89、114、123-13949%1532%童话里童话里75、85、9164%100、120、14036%-和庄和庄80多33%105、11267%-湖光山色湖光山色9215%125、14350%150-17335%p二房产品较少，且集中于80-90面积区间；p三房为市场供应主力，主流面积集中在120-140 ；p四房以上产品供应较少，面积普遍大于150 。从销售情况看，面积紧凑、满足刚性需求的两房、小三房产品是从销售情况看，面积紧凑、满足刚性需求的两房、小三房产品是南城的畅销产品南城的畅销产品产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品p自住型购买中以首次置业为主，对面积需求更偏紧凑；自住型购买中以首次置业为主，对面积需求更偏紧凑；p户型面积紧凑消化速度更快，更有利于达成本项目快速去化的目标，并且户型面积紧凑消化速度更快，更有利于达成本项目快速去化的目标，并且控制风险。控制风险。项目项目主力户型主力户型畅销户型畅销户型月成交月成交套数套数市场表现（销售代表访谈）市场表现（销售代表访谈）保利花园保利花园两房两厅8286，三房两厅113140，四房两厅153两房两厅8286，三房两厅1131298089.114的三房消化最快，其次是两房和129的三房，总体是紧凑型去化快欧洲城欧洲城一房一厅4050，两房两厅7794，三房两厅110149两房两厅779420两房单位去化较快，由于临近政府单位，三房单位也卖得不错湖光山色湖光山色两房两厅92，三房两厅125143，四房两厅150173两房两厅92，三房两厅1254092和125的最早卖完，170的剩下最多，100-110三房是客户问得最多的童话里童话里两房两厅75-91，三房两厅100-140两房两厅75-91，三房两厅100-12060送空中花园的90平两房可改三房，赠送对客户非常有吸引力，消化迅速和庄和庄两房两厅80左右，三房两厅105-112两房两厅80左右7080多的两房去化最快，105和112的三房去化也不错博林金谷博林金谷三房两厅130-140两房两厅73，三房两厅88-11570中间两栋T6的，73两房、88、115的三房，刚开盘就卖光了，去化速度比板楼的还快，而且价格还是比较贵的分析分析0808年热销产品我们也同样发现：面积控制得紧凑型两房、年热销产品我们也同样发现：面积控制得紧凑型两房、三房受到市场青睐，赠送面积更能博得客户认可三房受到市场青睐，赠送面积更能博得客户认可热销项目热销户型热销面积价格客户类型奥园四房1384900二次置业上海城二房504288一次置业三房1094288一次置业金域南外滩二房874600一次置业三房1104500二次置业金域蓝湾三房894200一次置业湘江世纪城三房1204000二次置业华润凤凰城2+1房793500一次置业3+1房1153200一次置业产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品通过访谈及客户调查得出，偏于紧凑的两房三房产品更受通过访谈及客户调查得出，偏于紧凑的两房三房产品更受现阶段市场自住客户青睐现阶段市场自住客户青睐p他们的年龄大约在25-40岁之间；p他们所能支付的购房总价平均为3040万元左右；p他们想购买的是满足基本居住功能的普通住宅，户型为2房或3房，面积控制在100平方米以内。 保利花园购房者调查保利花园购房者调查户型：户型：选择二房客户比例最大、为39；其次为三房、占据36；小三房也占有10%；p紧凑型两房与三房成为购房者的首选房型。客户构成客户构成需求户型政府公务员政府公务员三房89-129 ，四房150-154私营业主及外地在长私营业主及外地在长沙生意人沙生意人三房114-129 ，四房150-154刚性需求类刚性需求类两房82， 三房89-129周边中端职员及居民周边中端职员及居民两房82， 三房89-129保利花园成交客户户型偏好保利花园成交客户户型偏好产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品p户型面积紧凑化将成为未来发展趋势；户型面积紧凑化将成为未来发展趋势；p“少面积，同功能少面积，同功能”和和“同面积，多功能同面积，多功能”，面积经济性和功能舒，面积经济性和功能舒适性成为发展重点；适性成为发展重点；企业选择企业选择价格上涨价格上涨生活艺术城生活艺术城市场变化下，企业加强对现金流的要求，主动走小价格：总价承受力有限导致购买面积下降p面积紧凑化；面积紧凑化；p空间组织精细化；p功能设置复合化、创新化。南城未来户型面南城未来户型面积变化趋势积变化趋势需求变化需求变化随着市场调整及价格变化，客户更加理性，以实用型置业为主。上庭苑上庭苑博林金谷博林金谷湖光山色湖光山色鑫远华府鑫远华府和庄和庄童话里童话里从市场户型面积的演变来看，户型面积紧凑化是未来趋势从市场户型面积的演变来看，户型面积紧凑化是未来趋势产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品从项目定位及市场偏好出发，本项目主流住宅产品户型及从项目定位及市场偏好出发，本项目主流住宅产品户型及功能定位应切合市场的主流需求，户型面积紧凑化功能定位应切合市场的主流需求，户型面积紧凑化p为实现快速目标，户型定位主要面向市场刚性需求，与市场为实现快速目标，户型定位主要面向市场刚性需求，与市场主流相一致；主流相一致；p整体户型面积取市场主流区间的下限，或增加部分市场差异整体户型面积取市场主流区间的下限，或增加部分市场差异化紧凑型户型；化紧凑型户型；p紧凑化户型符合市场趋势，有利于项目实现提单价、控总价紧凑化户型符合市场趋势，有利于项目实现提单价、控总价的策略，有利于差异化、快周转目标的实现。的策略，有利于差异化、快周转目标的实现。项目户型定位建议项目户型定位建议面积及户型定位面积及户型定位功能定位功能定位客户需求客户需求2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）现金流产品（主流产品）首次置业的刚性需求需求为主2+12+1房房/ /迷你迷你3 3房（房（8590 8590 ）3 3房房小小3 3房（房（90105 90105 ）3 3房（房（105120 105120 ）标杆产品普通改善型需求为主4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品项目名称项目名称0808年推售量年推售量欧洲城6万方湖光山色5万方童话里6万方和庄7万方博林金谷8万方保利花园5.5万方上庭院5万方市场主流项目年开发量p项目项目200200亩规模，亩规模，2626万建万建面，约需开发周期面，约需开发周期3-43-4年；年；p根据市场主流项目住宅根据市场主流项目住宅产品年消化量，以及综合产品年消化量，以及综合考虑公寓体量，确定本项考虑公寓体量，确定本项目住宅产品约目住宅产品约1616万建面。万建面。结合市场类似项目配比及各户型功能定位和客户需求，给出主流结合市场类似项目配比及各户型功能定位和客户需求，给出主流居住产品配比居住产品配比项目户型定位建议项目户型定位建议面积及户型定位面积及户型定位配比配比2 2房房2 2房（房（ 65-8065-80 ）30%约612套50%约7.4万方p市场两房产品的紧凑版，控制总价在30万左右，提供给首次置业客户2+12+1房房/ /迷你迷你3 3房房（85908590 ）20%约340套p由偷面积形成，受地块容积率限制，难以大量实现p提供给对功能空间数量有刚性要求，但经济层级较低的首次置业客户3 3房房小小3 3房（房（9010590105 ）25%约380套40%约5.9万方p市场三房的紧凑化版本，也是三房中的最畅销户型3 3房（房（105120105120 ）15%约193套p三房较舒适化产品，提供给改善型客户4 4房房及以及以上上（120150120150 ）10%约110套10%约1.53万方p市场相对滞销户型p作为标杆产品，放置在北地块东侧，临近园艺公园，后期根据市场情况变化弹性开发产品定位产品定位主流居家产品主流居家产品目前市场上公寓产品供应较少，主要以投资和办公类产品为主目前市场上公寓产品供应较少，主要以投资和办公类产品为主产品定位产品定位公寓产品公寓产品项目项目供应套数供应套数供应面积供应面积销售情况销售情况置业目的置业目的和庄和庄约550套58、95部分要求3、4套一起卖，也没重点推，所以速度不快投资与办公博林金谷博林金谷346套30-60除3-6楼要整层卖以外，已销售近9成70%投资，20%做写字楼，10%养老湖光山色湖光山色30多套40-5008年5月份开盘，两月售罄投资+学区置业生活世纪城生活世纪城687套39.55-9808年9月开盘，三个月时间基本售完60-70%投资，朝东的有自住万科金色家园万科金色家园1088套32、4508年12月开盘，三个月售完500多套过渡居住为主，少量投资总结总结近近30003000套套40-6040-60为主为主消化速度总体较快消化速度总体较快投资、办公为主投资、办公为主p省府板块良好的区域发展前景、中央政区的定位、大批事业单位的进驻，吸引了大量投资客户和看中办事便利度的办公客户在此置业。配套不成熟、缺乏好的产品与居住环境是公寓自住客舍弃省配套不成熟、缺乏好的产品与居住环境是公寓自住客舍弃省府板块的原因府板块的原因p省政府所在地及重点支持发展区域p长株潭一体化核心区域，与地州无缝连接p地铁、三馆一中心等等规划利好逐步落实p他们是一拨数量不少的群体（均价高出其他项目20%仍然每月消化一百多套）p他们渴望的是配套、产品品质与景观都具备的产品p他们需求40-60的一房与紧凑小两房作为过渡房p他们对朝向不太在乎要吸引这类客户到嘉城项目，我们需要打造一定的配套配合区域发展、并且提供有小区环境、有一定品质的公寓产品省府板块的区位尚未成熟，生活及交通的便利性未达到其要求目前省府板块公寓项目对自住客户的吸引力比较小，缘于其未能满足这类客户需要的价值省府板块的公寓产品目前普遍缺乏好的产品与居住环境通过对典型公寓项目万科金色家园自住客户分析我们发现：省府板块规划起点高，未来省府板块规划起点高，未来3-53-5年内将逐步年内将逐步成熟，满足公寓的居家客户要求成熟，满足公寓的居家客户要求区域抗性在未来区域抗性在未来将逐步消除将逐步消除产品定位产品定位公寓产品公寓产品目前公寓市场消化情况分析目前公寓市场消化情况分析项目项目供应套数供应套数供应面积供应面积销售情况销售情况年消化能力年消化能力和庄和庄约550套58、95部分要求3、4套一起卖，也没重点推，所以速度不快/博林金谷博林金谷346套30-60除3-6楼要整层卖以外，已销售近9成约1.5万/年湖光山色湖光山色30多套40-5008年5月份开盘，两月售罄/生活艺术城生活艺术城687套39.55-9808年9月开盘，三个月时间基本售完约3万/年万科金色家园万科金色家园1088套32、4508年12月开盘，三个月售完500多套约2万/年总结总结近近30003000套套40-6040-60为主为主消化速度总体较快消化速度总体较快平均平均2 2万万/ /年年p市场上各公寓项目的区位等条件各异，但只要性价比合理，消化速度都市场上各公寓项目的区位等条件各异，但只要性价比合理，消化速度都比较快，考虑蓄客期问题，各项目年消化能力平均比较快，考虑蓄客期问题，各项目年消化能力平均2 2万万/ /年。年。公寓的市场实现度公寓的市场实现度公寓类产品能有效提升容积率，为普通居住产品创造更好的公寓类产品能有效提升容积率，为普通居住产品创造更好的舒适度舒适度产品定位产品定位公寓产品公寓产品通过大面积的公寓和商业吃掉大部分容积通过大面积的公寓和商业吃掉大部分容积率，给居住户型提供了舒适度，也挡了噪率，给居住户型提供了舒适度，也挡了噪音，而公寓与商业的后续开发也满足了区音，而公寓与商业的后续开发也满足了区域成熟的需求域成熟的需求市区商业中心市区商业中心一环路一环路二环路二环路马马鞍鞍山山路路10万商业、公寓25万舒适型居家产品马马鞍鞍山山路路合肥金地国际城金地国际城所处的马鞍山路是当时合肥城市外延的方向高地价、高容积率是项目开发面临的主要问题产品定位产品定位公寓产品公寓产品通过对公寓产品客户以及作用的梳理，综合各地块的情况，通过对公寓产品客户以及作用的梳理，综合各地块的情况，分析公寓排布的总体布局分析公寓排布的总体布局公寓用地选择原则公寓用地选择原则p选取资源价值较低地块p具备较强的昭示性p临城市主干道、交通便利p朝向要求不高公寓在项目中的作用公寓在项目中的作用p 分摊容积率压力p 消化90/70限制指标p 弱化道路对居住区的影响p 拓宽客户群，加快资金回笼芙蓉南路杉木冲路公寓区公寓产品总体可以排布在紧邻芙蓉南路与杉木冲路区域针对不同置业目的，推荐两种公寓产品进行排布针对不同置业目的，推荐两种公寓产品进行排布芙蓉南路杉木冲路点式居住型小户第四代点式居住型小户第四代p约35米*40米p户户通透采光，适宜居家过渡内廊式小户型内廊式小户型p约18米*60米p内廊式，适宜办公和投资产品定位产品定位公寓产品公寓产品公寓区居家型公寓引入丽阳天下的第四代小户型产品，有关公寓的居家型公寓引入丽阳天下的第四代小户型产品，有关公寓的朝向问题客户并不存在抗性朝向问题客户并不存在抗性点式居住型小户第四代点式居住型小户第四代p约35米*40米p户户通透采光，适宜居家过渡p通过大量销售代表与客户访谈我们发现，不论投资型或自住型公寓客户，他们对公寓的朝向及通透性要求均不高，投资型公寓客户关注的是昭示性，自住型公寓客户则关注产品舒适性与景观面，对朝向没有抗性，因此对舒适度有较大提升的居家第四代小户型符合过渡型自主客户需求。万科金色家园万科金色家园：p自住型客户为主；p北向、东向朝园林户型更多居家客户选择，南向与西向户型通过控面积与价差提升性价比，最终实现各朝向消化平均。生活艺术城生活艺术城：p投资客户为主；p内廊式公寓产品，各个朝向都有，通透性不高，投资客更倾向于购买西向朝芙蓉路单位，朝园林的东向与北向更多自住客选择。市场上的公寓产品朝向与市场上的公寓产品朝向与通透性都并不好，但销售通透性都并不好，但销售情况都较理想情况都较理想公寓类型公寓类型经过市场消化量测算，建议住宅用地公寓量为经过市场消化量测算，建议住宅用地公寓量为5.85.8万平左右万平左右栋数栋数建筑面积建筑面积户数户数居家公寓4栋约42120平约930户投资/办公公寓3栋约42120平约780户总计总计约约8.48.4万平万平约约17001700户户关于公寓的消化量：p综合08年市场上公寓消化情况，如博林金谷、生活艺术城、万科金色家园等，预计公寓年消化量约为2万平左右，本项目最大化排布下约需4年年时间，销售周期过长，压力较大；销售周期过长，压力较大；p公寓为本项目抢容积率物业，非本项目主打产品，推售时不会作为主力产品，会在住宅产品空档期推售，因此推售量需要控制。最大化公寓排布情况下公寓量市场上公寓消化速度户数户数建筑面积建筑面积博林金谷346套除3-6楼要整层卖以外，已销售近9成艺术城687套08年9月开盘，三个月时间基本售完金色家园1088套08年12月开盘，三个月售完500多套平均约平均约2 2万万/ /年的消化量年的消化量适当控制公寓产品量，建议适当控制公寓产品量，建议控制在控制在5.8万平以内万平以内p建议前期压缩居家型公寓产品的量，因区域成熟需要时间。产品定位产品定位公寓产品公寓产品5.85.8万公寓的体量问题万公寓的体量问题前提：容积率必须做满公寓的作用公寓的市场实现度p吃掉容积率经过测算，在做到5.8万公寓情况下，单纯计算住宅占地和建面，其能实现的容积率为2.09，是能够保证证一定的舒适度的底线；p社区屏障，与快速干道进行阻隔p城市化形象和价值的体现p市场正常水平年消化量2万，本项目5.8万只需3年时间基本消化完毕，市场实现度较高；p北侧地块无论是否与主项目一同开发，都已经进行了差异化定位（快捷酒店/酒店式商务公寓），因此，5.8万公寓体量可以接受。p仍然建议5.8万平的公寓体量定位；p对公寓类型及公寓创新再进行深入思考，以保证更高的市场实现度。公寓产品户型配比公寓产品户型配比建筑面积建筑面积居家公寓约2.8万平投资/办公公寓约3万平总计总计约约5.85.8万平万平缩减后的公寓量配比配比配比配比居家公寓点式单房50平约569套40%p以居家过渡为主，可适当增加一房量p购买公寓二房过渡客户较少，且和主流户型小两房相近，因此量小。1房40%2房55-65平约93套20%投资/办公公寓板式单房50平约629套50%p以单房为主，方便后期弹性拼合p2房少量，设置在端头位置1房30%2房55-65平约100套20%产品定位产品定位公寓产品公寓产品总建面总建面功能功能房型房型面积面积面积占比面积占比套数（约）套数（约）建面建面备注备注14.83万住宅2房2房（ 65-80 ）30%约600套4.82+1房/迷你3房（8590 ）20%约330套3.23房 小3房（90105 ）25%约380套43房（105120 ）15%约193套2.44房及以上（120150 ）10%约110套1.6总建面总建面功能功能房型房型面积面积面积占比面积占比套数（约）套数（约）建面建面备注备注5.8万居家公寓单房50平12%约320套1.12p单房约单房约11771177套。占套。占总面积约总面积约46%46%p一房约一房约684684套。占总套。占总面积约面积约34%34%p两房约两房约300300套。占总套。占总面积约面积约20%20%1房12%约249套1.122房55-65平6%约93套0.56投资/办公公寓单房商2商3商4从地块内部条件及外部景观比较，住1占据最佳资源，住2次之，住3受外部干扰较大，不宜做居家产品商2商1商3商4住1住1住2住2住3p地块1：沿芙蓉路沿线受快速干道影响较大，城市意向强烈，排布公寓产品，高梯户比；p地块2：北侧两地块邻市政道路，受到一定影响，且用地性质存在差异，因此排布商务写字楼/酒店产品，高梯户比；p地块3：内部地块，占有内部主景观资源，私密性良好，排布T4产品；p地块4：东邻市政公园，占有较强景观资源，南邻生活艺术城，无市政道路影响，私密性好，且可放于后期开发，排布T4中大面积产品，甚至可排布T2标杆产品；p地块5：邻市政路，受噪音影响，且底为商业和入口，较混杂，排布小面积T4产品；p地块6：邻道路，但较为安静，可排布T4/T6产品，视消化容积率的需要安排；p地块7：两方向均受公寓影响，占有一定社区内部景观资源，可排布T4产品，面积较地块3可适当缩小。物业排布原则物业排布原则p结合地块整体规划构思，以及不同地块的价值等级差异（昭示性、私密性、景观资源占有性、相邻环境及物业影响性等），进行整体的物业排布规划。p资源占有最优位置排布较大户型、低梯户比产品；p在景观资源和外部干扰较多的地方排布高梯户比的紧凑户型产品；1公寓产品1公寓产品2商务写字楼/酒店3T4产品4T4及标杆产品5 T4产品5 T6产品7 T4产品6 T4产品整体规划构思建议整体规划构思建议p城市广场与会所p为保证北地块居住的舒适性和纯粹性，建议以居家公寓排布，即抢占了容积率，又对内部居住价值贬损较小。p投资/办公型公寓，项目前期开发风险较小p幼儿园p集中商业p上盖快捷酒店/公寓型酒店式办公产品p底层街铺p上盖居家型公寓产品整体规划构思整体规划构思景观主线与道路人流系统景观主线与道路人流系统p景观主轴景观主轴贯穿南北两区，形成具有一定通透性的景观视线；p在组团之间，设置小景观节点，并用景观主轴穿插。p景观主轴也是内部人行道路的主轴线。p南北两区次入口南北两区次入口，并可设置空中连廊进行连接，使一体化，资源共享。p北区人行主入口北区人行主入口，连接社区内外空间。p南区人南区人/车行主入口车行主入口设于芙蓉路上，便于与主干道对接、快速出行。p南区预留与园艺公园衔接的人行次入口，充分利用周人行次入口，充分利用周边景观休闲资源。边景观休闲资源。p道路系统：道路系统：区内实行人车分流，沿住宅区域外围安排路面交通线并设置地上停车位及地下车库入口。交通主线交通主线景观主线景观主线p北区车行主入口北区车行主入口与芙蓉路对接。p北区园艺路次入口北区园艺路次入口。1T61T6产品在长沙市场上早已出现，而且销售情况良好，客户产品在长沙市场上早已出现，而且销售情况良好，客户对高梯户比产品的抗性已经逐渐消退对高梯户比产品的抗性已经逐渐消退童话里童话里：p已开盘1栋1T6（58-94），4栋1T4产品（70-120，90-140）；p均价3600，一口价、无层差；p销售情况：首置客户为主，1T61T6的的5858平小两房销售最快平小两房销售最快，94平两房与1T4的90平两房销售情况接近。上海城上海城：p二期1000多套单位同时开盘，主力为1T3、1T4三房和四房，只有一栋1T6全是两房（60-90）；p价格：4288-4488；p销售情况：1T61T6一开盘就卖完一开盘就卖完，而且相对于40-50的公寓更好卖，客户都是20多岁的首次置业者。p从市场上已经出现的1T6产品的销售情况我们可以发现，这类针对首次置业群体的高梯户比产品早已被接受，此类客户对总价的敏感程度已大于梯户比，因此，我们建议本项目可以采用少量1T6产品化解容积率的方案。前提：做满容积率为提升居住产品整体舒适度需要采用为提升居住产品整体舒适度需要采用1T61T6化解容积率化解容积率通过5.8万公寓与0.7万商业消化容积率，计算纯住宅建筑的容积率实现水平：总占地=8.73万公寓、商业占地=450m35m=1.5万住宅占地=8.73-1.5=7.32万住宅建面=21.8-0.7-5.8=15.3万居住产品容积率=15.3/7.32=2.092.09p根据世联的经验，15层的1T4产品在保证一定舒适度的条件下能实现的容积率大约为1.8-2.0；p本项目定位以中小户型定位，15层1T4产品实现2.0容积率的难度更大；p为保证舒适度，不能采用围合型建筑；p项目南地块临近园艺公园，且后期开发，建议作部分T2的楼王产品。本项目居住产品需要实现的容积率为2.09p建议在较差位置布置少量1T6产品化解容积率1T61T6产品的位置排布的初步建议，具体排布和体量以做满容积率为主要产品的位置排布的初步建议，具体排布和体量以做满容积率为主要目的，具体在规划跟进阶段同设计院详细探讨目的，具体在规划跟进阶段同设计院详细探讨1T6产品的排布原则：非舒适型产品，适宜排布在无强势资源或有外部干扰的位置。芙蓉南路杉木冲路桂花坪路园艺路三馆一心梓枫小学园艺公园欧洲城公公寓寓公公寓寓pA区域北临商业体有一定干扰，主景观面为社区内部A AB BC CpB区域东临市政路有较大干扰，主景观面局部朝社区内部pC区域南临市政路有较大干扰，且下为商业，受到一定干扰，主景观面局部朝市政路1T6产品位置排布：p北区地块临公园，价值高，不建议排布1T6产品；p1T6产品建议首选排布于C区域，依据世联的经验值估算，C区域排满1T6产品基本已可以满足整体容积率化解要求，如果后期规划设计出现仅C区还不够的情况，建议再往B区排布部分1T6产品。地块价值排布：ABCE21E21结合地块条件考虑，北边的沿芙蓉路公寓适合做商务公寓，结合地块条件考虑，北边的沿芙蓉路公寓适合做商务公寓，南边的公寓更适合居住公寓南边的公寓更适合居住公寓p地块北部昭示性最佳，由北向南递减；p沿芙蓉南路公寓定位商务公寓与居家公寓结合，两种功能的公寓排布按照地块价值适配原则确定；p结合E12地块的规划、定位，北边的芙蓉路沿线排布商务公寓更利于办公氛围的聚集，提升整体的商务、商业价值，因此建议北边的芙蓉路沿线公寓采取商务公寓形式；p南区的公寓位处居住气息更重的区域，适宜开发居住公寓。商业、办公居住居住办公型居住型p整体设立为商务区，形成聚集效应公寓与住宅的功能分区公寓与住宅的功能分区芙芙蓉蓉南南路路都市生活活力中心商业商业主景观带主景观带主核心区主核心区次核心区次核心区次景观带次景观带街墙街墙商业商业主景观带主景观带主核心区主核心区次核心区次核心区次景观带次景观带街墙街墙商业、公寓区商业、公寓区高层住宅区高层住宅区入口入口公寓公寓注：住宅区的入口在社区内侧，住宅区与商业公寓区完全隔开，便于管理；住宅区内设集中会所，景观主轴线等元素。绿化、围墙隔离绿化、围墙隔离幼儿园的选址与规模幼儿园的选址与规模幼儿园的规模确定：p教育部规定：每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模，本项目人口共约0.9万人，按360名学龄前儿童计算，至少应配备12班幼儿园，每生8.8平计算，要求规模为3000；p本项目定位城市上升阶层，年龄层集中在25-35岁，小孩多为学龄前儿童，幼儿园规模做足实际上也符合目标客户诉求，因此建议按12班设计。幼儿园幼儿园幼儿园的选址原则：p不占据项目核心景观资源p南北区方便共享p采光便利，不影响建筑排布p便于对外招生，扩大生源面外移到地块边缘沿桂花坪路设置选择高层的南部（桂花坪路北边）沿园艺路设置位置选择：入口广场整体规划构思示意整体规划构思示意南北区连廊相接公寓与主入口架空层将景观主轴贯穿延续内部组团空间整体规划构思整体规划构思项目分期策略项目分期策略分期原则分期原则根据现状资源、区域发展方向及市场消化速度根据现状资源、区域发展方向及市场消化速度确定确定项目名称项目名称0808年推售量年推售量欧洲城6万方湖光山色5万方童话里6万方和庄7万方博林金谷8万方保利花园5.5万方上庭院5万方项目分期的限制性条件：项目分期的限制性条件：项目分期原则项目分期原则目标条件限制现金流项目，希望2010年下半年入市。区域发展方向芙蓉南路为城市主干道，项目地块的成熟度自北向南递减。市场消化速度南城市场中大规模楼盘年推售量多在6-8万平左右，由此预计本项目开发周期约为3-4年。大盘展示原则大盘展示原则区域适配原则区域适配原则p城市印象展示是项目打造重点，启动期选择便于展示；p新区尽可能选取相对成熟区域率先开发。大盘持续发力原则大盘持续发力原则p资源价值分期释放，每期以完整组团的方式推出；p分组团营造亮点，赢得市场持续关注。便于施工开展原便于施工开展原则则p合理的安排项目分期开发进程，避免住户动线和施工动线交叉，减少后期施工对社区生活的影响。市场适配原则市场适配原则p新区项目启动，一是建立形象，二是安全过渡，出于项目风险考虑，规模不宜过大；公寓需区域更成熟再推量。在桂花坪路可以确定及早修建的条件下，启动区放置在桂花在桂花坪路可以确定及早修建的条件下，启动区放置在桂花坪路与芙蓉南路交界比较合理坪路与芙蓉南路交界比较合理一期一期展示区展示区桂花坪路桂花坪路社区主入口社区主入口（活力秀场）（活力秀场）泳池亲水泳池亲水平台平台内部核心景内部核心景观展示观展示城市意象商业街城市意象商业街标志性建筑标志性建筑会所（营销中心）会所（营销中心）p在桂花坪路可以确定及早修建的条件下，启动区移到桂花坪路与芙蓉南路交界可以满足良好的通达性与昭示性、完整而强势的展示、方便施工，而且各期能较均匀的享受到会所的功能。开发战略开发战略坚持安全稳健、小步快跑、量速平衡，考虑淡坚持安全稳健、小步快跑、量速平衡，考虑淡市和发展商目标，启动规模稳妥考虑市和发展商目标，启动规模稳妥考虑第一阶段：第一阶段：1 1年左右年左右起势阶段起势阶段p形成展示形成展示p建立形象建立形象p试探市场试探市场目标目标p较强资源产品较强资源产品p博取高价值博取高价值p公寓、商业消公寓、商业消化化p回现主流回现主流p形成核心景观形成核心景观p提升整体价值提升整体价值安全过渡、稳妥快速，规模不宜过大策略原则策略原则成长期，扩大开发规模，扩大客户层面，以规模换取利润空间成熟期，适度价值提升的价格导向，博取高利润第二阶段：第二阶段：1 1年年品牌建立品牌建立第三阶段：第三阶段：1 12 2年左右年左右项目成熟项目成熟p三个大阶段大致开发量比例为三个大阶段大致开发量比例为25%25%：35%35%：40%40%；p第一阶段控制在在第一阶段控制在在6-76-7万万以内，以内，启动期控制在启动期控制在3-43-4万万；p启动期展示能够形成组团，有自身的景观展示和依托内容。启动期展示能够形成组团，有自身的景观展示和依托内容。会所、展示商业街、核心展示区，幼儿园核心园林景观成型北区集中商业、办公公寓配套配套地块分期地块分期第一阶段：第一阶段：起势阶段起势阶段p启动首选成熟度高、昭示性好的地块，同时考虑会所能启动首选成熟度高、昭示性好的地块，同时考虑会所能各期均衡共享，以各期均衡共享，以地块为启动地块；地块为启动地块；p资源好的东侧位置排列居家产品，形成价值标杆。资源好的东侧位置排列居家产品，形成价值标杆。第二阶段：第二阶段：品牌建立品牌建立p地块规模较一阶段放大，需要将核心景观完成后，依托地块规模较一阶段放大，需要将核心景观完成后，依托内部资源打造，形成项目核心竞争力；内部资源打造，形成项目核心竞争力；p初期形象建立、人气提升后，强化项目城市价值，增加初期形象建立、人气提升后，强化项目城市价值，增加商业以及公寓体量；商业以及公寓体量；第三阶段：第三阶段：项目成熟项目成熟p一二阶段形象展示、品牌完全建立，依托外部园艺公园景一二阶段形象展示、品牌完全建立，依托外部园艺公园景观，打造部分楼王单位，可实现项目后期更高溢价空间；观，打造部分楼王单位，可实现项目后期更高溢价空间；p商业用地在项目成熟阶段入市，便于集中商业、酒店与商商业用地在项目成熟阶段入市，便于集中商业、酒店与商务公寓招商经营。务公寓招商经营。p形成展示形成展示p建立形象建立形象p试探市场试探市场p回现主流回现主流p形成核心景观形成核心景观p提升整体价值提升整体价值各阶段各阶段目标目标:p较强资源产品较强资源产品p博取高价值博取高价值p消化公寓、商业消化公寓、商业商业用地商业用地项目产品节奏模拟（不包含项目产品节奏模拟（不包含E12/18E12/18地块）地块）第一阶段（28.4）第二阶段（30.2） 第三阶段（41.4%）总体(100%)面面积占比占比 建筑面建筑面积 面面积占比占比 建筑面建筑面积 面面积占比占比 建筑面建筑面积 面面积占比占比 建筑面建筑面积公寓公寓22.6%1.4万21.2%1.4万33.2%3万26.6%5.8万住宅住宅64.5%4万75.8%5万64.6%5.83万67.9%14.83万商商业4.8%0.3万3%0.2万2.2%0.2万3.2%0.7万会所、会所、幼儿园幼儿园8.1%0.5万-2.3%0.5万总计100%6.2万100%6.6万100%9.03万100% 21.83万物业发物业发展建议展建议4p基于定位和规划的具体细节落实基于定位和规划的具体细节落实物业发展建议的原则物业发展建议的原则一切基于一切基于CVACVACVACVA，即即“竞争的价值增加竞争的价值增加竞争的价值增加竞争的价值增加”(Competition Value Added)(Competition Value Added)需要说明的是：需要说明的是：p我们给出的不是具体的设计方案，p我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素p（市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素）p基于客户敏感点的可感知价值基于客户敏感点的可感知价值p提升项目核心竞争力提升项目核心竞争力p解决从市场到产品对接的问题解决从市场到产品对接的问题YOHOYOHO社区价值体系的全面展示和演绎社区价值体系的全面展示和演绎项目属性及项目属性及竞争态势竞争态势客户需求及客户需求及敏感点敏感点项目战略及项目战略及定位定位 p定位城市上升阶层p追求便利工作的居住环境p追求实惠的置业成本p追求一般水平之上的品质生活p依托区域，产品升级和全新生活方式引导，主动承担起企业淡市下的现金流要求p新城市中心，YOHO时代新社区p城市绝对主轴、中等规模、地铁物业、规划限制条件高p外部竞争处于低水平竞争阶段，同质化倾向严重；内部三项目齐推，需要差异化p未来竞争进入全面细分阶段物业发展建议是基于以上各物业发展建议是基于以上各点，对开发策略的具体落实点，对开发策略的具体落实一处自由丰富一处自由丰富的空间的空间一座时尚的地一座时尚的地标标一组开放活力一组开放活力的秀场的秀场一套高性价比一套高性价比的产品的产品一种一种YOHOYOHO的生的生活理念活理念一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间案名建议一种YOHO生活理念命名方向命名方向1 1、企业的品牌价值延续、企业的品牌价值延续2 2、引领未来的生活理念彰显、引领未来的生活理念彰显3 3、极强的城市意向、极强的城市意向4 4、现代风格、现代风格鑫远鑫远 YOHOYOHO城城鑫远鑫远 优尚国际优尚国际 鑫远鑫远 锋尚（时代）锋尚（时代） 鑫远鑫远 领域领域 鑫远鑫远 领尚国际领尚国际 鑫远鑫远 现代城现代城鑫远鑫远 国际城国际城一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间符合YOHO人气质的社区配套完善并具有城市感的商业配套一种YOHO生活理念p片区现状片区现状目前居住人口较少，商业氛围不足；p片区发展研判片区发展研判未来将成为长沙中央居住区，长沙最具有商业潜力的发展区域；p项目临街状况项目临街状况芙蓉路具有很高的商业价值，桂花坪路及杉木冲路也具有一定的商业价值；p项目商业存在的作用项目商业存在的作用分摊容积率、保障利润、形成特色展示平台。本项目商业功能：本项目商业功能：社区级的商业需求为主，适当辐射周边，形成区域社区级的商业需求为主，适当辐射周边，形成区域初级商业和形象中心初级商业和形象中心打造城市上升阶层的便利生活和特色休闲平台打造城市上升阶层的便利生活和特色休闲平台本项目商业定位本项目商业定位根据本项目区位和周边环境，拦截型与目的地型商业是适宜根据本项目区位和周边环境，拦截型与目的地型商业是适宜选择的业态类型选择的业态类型业态类别业态类别主要特征主要特征具体业态具体业态本项目适宜性本项目适宜性拦截型（邻里商业）（邻里商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的第一考虑因素。当新商业出现时，如果距离较现有商业更远，那么即使其价格稍低或质量、服务稍好，也不会使消费者改变原有选择日常快速消费品零售及服务日常快速消费品零售及服务，如便利店、花店、药店、干洗店、生鲜副食、普通餐饮、洗印中心、银行、邮局等为满足住区生活需要的必备商业类型替代型（区域商业）（区域商业）距离是消费者选择该类业态消费场所的因素之一，但非第一因素。当具有比较优势的商业出现时，即使其距离较远，消费者也乐于前往休闲娱乐、生活耐用品零售的集中商业、如购物中心、中型超市（3000-6000平米左右）等目的地型（特色商业）（特色商业）距离不是消费者选择该类业态消费场所的考虑因素。当新商业出现时，即使消费者会将一部分消费转向，但不会放弃对原商业选择特色商业和专业市场特色商业和专业市场，如特色餐饮、家居家电、图书城、超市、娱乐场所等较不受区位限制，结合自有资源和区域资源有发挥空间商业业态商业业态便利店便利店干洗店干洗店药店药店快餐店快餐店2424小时生活服务体系：小时生活服务体系：引进7-11便利店、麦当劳、肯德基等快餐店，24小时营业；零家务24小时服务，电话上门服务；充分体现社区都市化意向，带来生活方式的全面升级。商业业态商业业态2424小时营业店，全天候不间断服务，生活方式小时营业店，全天候不间断服务，生活方式全面升级全面升级便利、便利、体贴体贴商业业态商业业态商业业态商业业态餐饮、休闲、娱乐，为年轻一族提供压力释餐饮、休闲、娱乐，为年轻一族提供压力释放的空间，形成向外辐射力放的空间，形成向外辐射力目的地型商业打造成为城市上升阶层特色餐饮场所、名流聚会的聚合空间。一个心灵释放的空间一个心灵释放的空间一个回味青春的场所一个回味青春的场所时尚、休闲时尚、休闲商业业态商业业态商业业态商业业态服服服服 务务务务金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电器维修 快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶室、酒吧餐餐餐餐 饮饮饮饮小型超市、便利店、音像店、药店超超超超 市市市市休休休休 闲闲闲闲花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物店、其他特色卖场建议一：建议一：p开发初期由于项目周边人气相对不足，以餐饮带以餐饮带动外向商业是比较容易操动外向商业是比较容易操作的方法作的方法；建议二：建议二：p商业面积划小商业面积划小，进行小面积销售，以减少商业投资的资金压力；建议三：建议三：p休闲类商业相对需要区域成熟度的支持，在先期在先期展示的功能更重要。展示的功能更重要。特色餐饮店美容美发干洗店银行商业业态商业业态特色商业与邻里商业结合，提供便利生活并特色商业与邻里商业结合，提供便利生活并逐步辐射周边逐步辐射周边商业规划商业规划p入口广场p底层商铺形成的面向城市开放的活力商业街区，布置日常消费、服务类配套以及中小型特色餐饮、休闲娱乐配套等p二层，进深约10-12米，规模约5000 。p集中式商业，布置超市、知名餐饮、休闲娱乐等目的地型商业配套；p二层，规模约1.5万。p底层商铺形成的开放性商业街区，布置日常消费及生活类配套；p一层，进深约8-10米，规模约2000。p街铺，邻里商业；p一层，规模约4000 。类型类型面积面积（）（）业态业态底铺商业7000特色商业街，餐饮、娱乐休闲、社区服务等集中商业12000中型超市、餐饮、休闲娱乐、专业卖场等划铺方式建议：以划铺方式建议：以50-10050-100平米为基本单元，局部尝试灵活划平米为基本单元，局部尝试灵活划铺，除特定商家外，建议一般不超过铺，除特定商家外，建议一般不超过150150平米平米p灵活划铺；p分户楼梯中庭外置p直接进入目的店面、与一层可分可合；p二层商铺入考虑单独销售的业态选择；p二层商铺的弱势在于进入性较差，不适于停留时间较短的业态，建议考虑对层数要求不严格的餐饮类商家，这种销售形式可实现性较强。代表代表业态举例业态举例需求面积需求面积销售方式销售方式销售面积销售面积说明说明餐饮休闲中餐、西餐、咖啡厅一拖二100m2餐饮一拖二销售在目前市场上较易于接受，可以小一层、大二层方式生活服务洗衣店、冲印店、面包房等100m2单层销售50m2控制面积，便于快速销售p商业街区：以两层为主，局部（桂花坪路）可采用一层商业p桂花坪路上的商业以连廊连接，上盖公寓或住宅，住宅单独的入口p与社区公共空间联系，与住宅建筑风格一致商业规划商业规划根据世联经验总结，社区商业不同业态的经营单元指标参考根据世联经验总结，社区商业不同业态的经营单元指标参考社区商业参考社区商业参考开间开间进深进深面积面积生活服务类商业生活服务类商业药店药店4-64-6米米6-86-8米米20-5020-50平米平米面包房面包房2.5-42.5-4米米4-74-7米米15-2515-25平米平米洗衣店洗衣店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-4015-40平米平米冲印店冲印店2.5-62.5-6米米6-86-8米米15-3015-30平米平米便利店便利店5-125-12米米6-106-10米米20-10020-100平米平米家政服务家政服务2.5-52.5-5米米6-86-8米米20-3020-30平米平米宠物店宠物店3-103-10米米7-107-10米米40-8040-80平米平米布艺布艺4-54-5米米7-127-12米米30-5030-50平米平米美容美发美容美发3-103-10米米7-127-12米米20-10020-100平米平米音像店音像店3-83-8米米6-96-9米米15-5015-50平米平米中小型休闲餐饮类中小型休闲餐饮类书吧书吧6-86-8米米10-1510-15米米60-8060-80平米平米酒吧酒吧6-86-8米米10-1510-15米米70-10070-100平米平米餐饮餐饮6-106-10米米12-1812-18米米商业规划商业规划沿街（芙蓉路）商业街区，结合入口广场，充分展现沿街（芙蓉路）商业街区，结合入口广场，充分展现“BLOCK”BLOCK”生活意向生活意向商业意向商业意向门户，门户，是进入区域的第一感觉，是面向城市的展示中心是进入区域的第一感觉，是面向城市的展示中心标志性标志性，城市的标签，区域的标志性建筑，城市的标签，区域的标志性建筑BLOCK：B-Business(商业商业)L-Liefallow(休闲休闲)0-0pen(开放开放)C-Crowd(人群人群)K-Kind(亲和亲和)公共开放空间，社区模糊空间，城市的活力中心公共开放空间，社区模糊空间，城市的活力中心桂花坪路休闲商业氛围打造桂花坪路休闲商业氛围打造商业意向商业意向慢慢，也是一种生活，也是一种生活杉木冲路体现集中式商业意向杉木冲路体现集中式商业意向商业意向商业意向我是中心！我是中心！一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间符合YOHO人气质的社区配套完善并具有城市感的商业配套一种YOHO生活理念世联对会所的经验总结：会所主要用于支持前期销售，后期一般世联对会所的经验总结：会所主要用于支持前期销售，后期一般经营困难经营困难会所的主要作用为支持销售，入伙后与商业同质，会所和商业的弹性组合会所的主要作用为支持销售，入伙后与商业同质，会所和商业的弹性组合是很好的方式，寻找商家出租或合作经营是会所未来经营的出路。是很好的方式，寻找商家出租或合作经营是会所未来经营的出路。大部分社区会所的常规表现：p会所往往成为销售期的卖点和格调展示场销售期的卖点和格调展示场，在销售期有重要的作用，但实际使用时，会所会所空置率高、使用率低空置率高、使用率低是相当普遍的现象；p大型会所往往演变为餐饮中心或社区商业中心，但受原有规划和位置的限制，经营情况和租金不理想；p相对而言，使用率较高的会所功能有使用率较高的会所功能有：运动主题方面游泳池、网球场、篮球场、羽毛球室、乒乓球室；文化休闲主题方面棋牌室、麻将室、文艺活动室； p住户对会所是欢迎的，但实际参与度不高，主要是会所的收费问题以及管理问题，以及聚友消费习惯问题（找公共区域，往往不在家门口），住户往往对会所收费较为敏感，除了运动场所的收费以外，其余会所功能的收费，住户都较为抗拒。会所会所嘉城项目会所功能设置的建设原则嘉城项目会所功能设置的建设原则p强化会所前期的营销功能，作为情景展示与销售中心的载体；情景展示与销售中心的载体；p设置于核心展示区内具有良好昭示性良好昭示性的地方，强调对景观资源的占有，与景观主轴联系；p会所的功能设置以符合目标客户气质为主，使其也成为营销展营销展示和体验示和体验的重要环节。会会所所针对前期销售针对后期经营p弱化会所后期使用功能弱化会所后期使用功能，避免成为项目负累；p视具体情况部分提供休闲功能，后期部分也可改建为社区级小改建为社区级小型商业中心型商业中心满足实际需求。会所会所前期会所作为销售中心的建议前期会所作为销售中心的建议最醒目的位置，最醒目的建最醒目的位置，最醒目的建筑，成为项目最好的广告筑，成为项目最好的广告p位置建议：位置建议：芙蓉路上，社区主入口旁边，具有良好的昭示性；p建筑风格：建筑风格：整体现代风格统一下的出挑设计，迎合目标客户时尚、风潮的精神诉求。前期会所作为销售中心的建议前期会所作为销售中心的建议营销功能上要注意适度控营销功能上要注意适度控制面积利于渲染氛围制面积利于渲染氛围p销售中心为了营造营销热度，通常规模不宜过大，避免因人气分散而导致冷清的场面；销售中心为了营造营销热度，通常规模不宜过大，避免因人气分散而导致冷清的场面；p对于本项目这种规模、定位的新城楼盘，会所中承担营销功能的区域规模大概对于本项目这种规模、定位的新城楼盘，会所中承担营销功能的区域规模大概500500600m600m2 2左右较为适宜；左右较为适宜；p其他非营销区域可结合会所未来的使用功能，展示设施及配置，作为营销体验场所。其他非营销区域可结合会所未来的使用功能，展示设施及配置，作为营销体验场所。p项目营销中心主要划分为以下区域项目营销中心主要划分为以下区域：前台接待区、模型展示区、体验区、洽谈区、签约区、销售管理区等；p合理控制展示区、洽谈区、签约区展示区、洽谈区、签约区的规模，不宜过大，以免给客户造成销售现场过于冷清的错觉；p待设计单位拟定好初步方案之后，可进行进一步的深入探讨。会所会所前期会所作为销售中心的建议前期会所作为销售中心的建议营销展示及会所功能设置营销展示及会所功能设置上，注重生活格调的营造上，注重生活格调的营造p会所内注重对时尚、健康的生会所内注重对时尚、健康的生活氛围展示，特别注意对细节的活氛围展示，特别注意对细节的设置。设置。客户群体：YOHO一族，城市上升阶层群体生活方式诉求：健康、时尚、放松、交流；前期会所作为销售中心的建议前期会所作为销售中心的建议泛会所概念，拉大生活氛泛会所概念，拉大生活氛围展示面围展示面客户群体：YOHO一族，城市上升阶层群体生活方式诉求：健康、时尚、放松、交流；常见会所功能及设施分析常见会所功能及设施分析功能分区功能分区项目项目规模经验值（平方米）规模经验值（平方米）本项目较可能提供的项目本项目较可能提供的项目休闲休闲热浴200-300理疗 、水疗300-400运动运动游泳池五道标准泳池2512.5器械健身室200-300羽毛球场标准场地13.46.1室外网球场单打场地23.778.23室外慢跑道-贯穿于项目园林商务商务商务会议室100-200餐饮餐饮茶室/咖啡间/酒吧200-300娱乐娱乐棋牌室、多功能厅/网厅200-300儿童乐园100-200老年人活动中心100-200阅览室100-150尽管前期大家对会所都抱以高期望，但往往现实却呈现出严峻的另一面：尽管前期大家对会所都抱以高期望，但往往现实却呈现出严峻的另一面：p众多案例显示，会所自身的营销功能要远远强于其使用功能；p社区入住后，会所的大部分设施常常得不到充分利用而处于闲置状态，因此会成为开发商的累赘。会所会所考虑会所因多方面原因功能可能改变，做出后期会所作为社考虑会所因多方面原因功能可能改变，做出后期会所作为社区配套的建议区配套的建议对于项目会所的设施，可以在后期根据住户的实际需求作出调整，报建中提对于项目会所的设施，可以在后期根据住户的实际需求作出调整，报建中提前考虑到功能弹性前考虑到功能弹性可保留的会所功能：可保留的会所功能：p针对项目自身条件及客户需求考虑，本项目会所可提供部分运动、餐饮、娱乐的功能，营建器械健身室、茶室、咖啡间、儿童乐园、老年人活动中心、阅览室等项目；p羽毛球场、游泳池、网球场等运动设施可以保留，以“泛会所”的概念打造，规模不算在主题会所的范围内。会所功能转换会所功能转换：p把会所打造成社区级的小型商业中心，引入超市、书店、便利店、网吧等等，给居民提供便利的生活配套；会所会所关于会所功能转换的理解关于会所功能转换的理解p建议的会所规模为2000平左右，其中营销区域约600平、餐饮区域（咖啡、茶厅等）约300平、运动健身和休闲娱乐功能区域面积约1100平；p在营销阶段：棋牌室、健身房等部分运动健身和休闲娱乐功能可以开始运营，为避免增加运营负担和管理成本，仅针对认筹和成交客户，收取少量运营费，开放时间和营销人员工作一致；餐饮部分以展示和上门客户的简单茶水、简餐服务为主，不正式营业，不收取费用。p后期：营销区域可转换为社区商业，引入超市、书店、便利店、网吧等等生活配套；餐饮部分根据经营情况保留或转换，运动健身和休闲娱乐功能建议保留健身房（收成本费经营）、儿童活动中心（免费使用）、乒乓球房（收成本费经营），其它空间转换为商业功能。关于会所在营销期间的经营以及后期功能转换：项目会所规模确定，后期功能的延伸项目会所规模确定，后期功能的延伸p本项目的会所并非承担真正意义上的会所功能，而且也并非项目的核心本项目的会所并非承担真正意义上的会所功能，而且也并非项目的核心竞争力，它主要还是作为一种营销手段而存在，后期再作为社区配套的竞争力，它主要还是作为一种营销手段而存在，后期再作为社区配套的延伸，因此，延伸，因此，2000m2000m2 2的规模较为适宜；的规模较为适宜；p如果把室外羽毛球场、网球场等如果把室外羽毛球场、网球场等“泛会所泛会所”空间计入，社区会所整体规空间计入，社区会所整体规模可达到模可达到230023002500m2500m2 2，对于一个，对于一个2020多万建筑面积的以小高层产品为主的多万建筑面积的以小高层产品为主的项目而言基本满足；项目而言基本满足；p受项目最终客户群的影响，会所后期承担的功能会更加偏重对基本生活受项目最终客户群的影响，会所后期承担的功能会更加偏重对基本生活与康体娱乐的支撑，在会所初期设计时应予以充分的考虑，避免定位过与康体娱乐的支撑，在会所初期设计时应予以充分的考虑，避免定位过高。高。会所会所停车系统停车系统按照公寓和住宅的不同需求，车户比分开考虑，按照公寓和住宅的不同需求，车户比分开考虑，主要采用地下停车方式，增强社区品质感主要采用地下停车方式，增强社区品质感停车位建造原则停车位建造原则：p整体原则：最大限度实行人车分流，保证一定品质； 公寓和住宅按不同的车户比考虑； 单个地下车位造价约需10万元，合理控制 比例，以节约成本；p地上停车：公寓东侧可以安排少量地面停车，但整体仍以地下为主；p地下停车：尽量控制数量、控制成本，同时充分考虑与地下人防工程的结合。鉴于我们项目定位的主力客户群城市上升阶层对车位需求短期不会太大，车位过鉴于我们项目定位的主力客户群城市上升阶层对车位需求短期不会太大，车位过多既无必要且造成发展商资金压力过重，因此建议：多既无必要且造成发展商资金压力过重，因此建议：p住宅车位比：住宅车位比：按照0.7 : 10.7 : 1设计，总户数约1770户，即车位约需1239个；p公寓车位比公寓车位比：按照0.30.3：1 1设计，总户数1400户（不包括北侧单独考虑的地块），约需车位420个；p整体基底面积（不包括北侧地块）约131亩，可建设地下车位约131*667*70%/40=15291529个，其余约130130个车位可依靠公寓东侧满足个车位可依靠公寓东侧满足；p地下车位总体造价约1.5亿，摊至销售面积约增加成本570570元元/ /平米。平米。地下停车场入口地下停车场入口地下停车场地下停车场通过地下车库的楼梯，直接到通过地下车库的楼梯，直接到达社区庭院达社区庭院停车系统停车系统对车位数的理解对车位数的理解p目前产品定位下，需车位约1400个，地下一层车位完全满足；（公寓按0.3：1，住宅按0.7：1计算）p长沙车位销售情况：高档项目的车位售价在12万/个左右，一般项目的车位7-8万/个，户外及地下车位的租金分别约150元/月和300元/月，而市场上整体车位需求不强，各项目车位往往在入伙后才能开始销售，而且销售率普遍只有4-5成；p地下车位的成本约8-10万/个，从长沙市场上车位租金与售价对比可以发现其收益率低、回收期长，客户认可度低；而本项目主力客户群较年轻、经济实力有限，短期内对车位需求不大，因此过多的车位会增加开发商的持有量，加重财务负担，对资金利用是很不经济的，建议按照长沙的最低标准设计。关于车位数量：关于车位位置：p由于我们项目定位的客户群是对品质有追求的客户，原则上我们不建议社区内部采取地上停车，在不影响内部的情况下，只适宜在公寓与住宅间的隔离带设置地上停车位，经测算，隔离带可设地上车位大约150个左右；双语幼儿园双语幼儿园优质教育零距离优质教育零距离p从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目应设立小学及幼儿园从主要客户的年龄结构与项目规模来看，本项目应设立小学及幼儿园p片区已有中小学，未来周边也存在规划，项目教育配套应是内外结合片区已有中小学，未来周边也存在规划，项目教育配套应是内外结合p从客户生活的便利性，及开发的成本控制出发，建议本项目只设立高级的从客户生活的便利性，及开发的成本控制出发，建议本项目只设立高级的国际双语幼儿园国际双语幼儿园p运作方式1.鑫远投资，引进知名教育机构2.社区业主子女就读幼儿园学费可有折扣3.招聘国内高素质的幼儿教师（学士学位、2年以上经验）4.全体班级实施双语教育p幼儿园规模1.教育部规定：每千人口中按40名学龄前儿童计算配建幼儿园规模2.2.社区人口共约社区人口共约0.90.9万人，至少应配备万人，至少应配备1212班幼儿园，按班幼儿园，按360360名学龄前儿童名学龄前儿童计算，每生计算，每生8.88.8平计算，大约规模为平计算，大约规模为30003000平。平。教育系统教育系统一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间一群有现代感的城市建筑一种YOHO生活理念建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性的建筑，差异的建立城市意向要做到：鲜明的风格，标志性的建筑，差异的边界，目的地般的归宿感边界，目的地般的归宿感一种鲜明的建筑风格一种鲜明的建筑风格一排标志物般的建筑一排标志物般的建筑形成城市的一个节点形成城市的一个节点区别于周边的边界区别于周边的边界目的地感的区域目的地感的区域建筑元素共建筑元素共建筑元素共建筑元素共同作用形成同作用形成同作用形成同作用形成项目需要的项目需要的项目需要的项目需要的城市意向城市意向城市意向城市意向省府板块整体以欧式或现代欧式为主，沉稳厚重有余而鲜明省府板块整体以欧式或现代欧式为主，沉稳厚重有余而鲜明的城市意向不足的城市意向不足整体风格厚重有余，灵动不足略有差别的德式建筑结合目标客户定位我们发现，简约并彰显时尚的现代建筑更结合目标客户定位我们发现，简约并彰显时尚的现代建筑更符合项目客户的气质取向，更能体现项目所追求的城市生活符合项目客户的气质取向，更能体现项目所追求的城市生活新城市中心新城市中心 YOHO时代时代新社区新社区城市上升阶层城市上升阶层年轻时尚个性简约现代风格现代风格风格简约的城市家园，拒绝复杂，拒绝压抑时尚缤纷的新兴阶层，向往自由，向往潮流最鲜明的城市主张最鲜明的城市主张最跃动的城市生活最跃动的城市生活简约时尚的现代风格强调线条感、色彩及材质的变化，以及简约时尚的现代风格强调线条感、色彩及材质的变化，以及局部结构的创新局部结构的创新对外立面的理解对外立面的理解p本项目选择出挑建筑立面的目的：彰显城市性、标志感；但同时要注意符合城市及客户特征，避免过犹不及；p本项目可以通过外围出挑的公寓体现标志感，而内部产品定位于居家目的，通过现代的外立面配合外围出挑产品已经足以体现整体的城市感觉，太多过分出挑的建筑在长沙客户心中的接受程度恐怕没有一线城市高，因此建议内部不宜过于出挑以规避市场接受风险。关于外立面：整体色系建议整体色系建议以高档质感的淡雅色系为主色，配以较以高档质感的淡雅色系为主色，配以较鲜明鲜明色系色系，形成对比，形成对比主色系示例主色系示例搭配色系示例搭配色系示例海蓝白色。p主色系显示品质、安逸，主色系显示品质、安逸，而搭配色系增添一抹灵而搭配色系增添一抹灵动和跳跃，表现时尚、动和跳跃，表现时尚、城市。色彩的选用既符城市。色彩的选用既符合城市发展又形成差异合城市发展又形成差异化；化；p两种色系的融合表现现两种色系的融合表现现代感和差异感；代感和差异感；p具有较好的昭示性和地具有较好的昭示性和地标作用，有利于项目销标作用，有利于项目销售。售。浅赭石浅灰局部结构的创新及对细节的重视能更好的体现项目品质局部结构的创新及对细节的重视能更好的体现项目品质p局部的凸起和造型变化展现建筑个性；局部的凸起和造型变化展现建筑个性；p鲜明的色块体现城市气质；鲜明的色块体现城市气质；p细节凸现的独特风格使项目拥有目的地细节凸现的独特风格使项目拥有目的地和家园的意向和家园的意向细节决定品质细节决定品质: :p注重窗框、栏杆、空调位等细部工艺的品质，从细处展示项目品质。下水管道精心布置下水管道精心布置空调机位空调机位材质上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体材质上加强玻璃与金属线条的使用，简单直线的造型，体现现代的科技感现现代的科技感p注意选择金属（类金属）质感的材料，采用简洁明快的直线，避免繁琐复杂的形态，与整体风格产生冲突p玻璃元素使建筑变得通透、明亮，增强现代感、都市感。p通过品质金属和玻璃的大量应用，突出硬朗、现代感的形象在沿主干道一侧的公寓产品，用富有现代城市气息的出挑在沿主干道一侧的公寓产品，用富有现代城市气息的出挑建筑形态形成区域标志物意向建筑形态形成区域标志物意向标志物展现城市意向，提高标志物展现城市意向，提高标志物展现城市意向，提高标志物展现城市意向，提高昭示性，易于建立差异化，昭示性，易于建立差异化，昭示性，易于建立差异化，昭示性，易于建立差异化，提升价值感提升价值感提升价值感提升价值感城市中标志物吸引着人们的目光城市中标志物吸引着人们的目光地标代表着这里是城市的中心地标代表着这里是城市的中心体现在众多建筑中的品质地位体现在众多建筑中的品质地位p打造标志性现代城市建筑是城市意向的集中表现打造标志性现代城市建筑是城市意向的集中表现p标志物有很好的昭示性和影响力标志物有很好的昭示性和影响力p地标性的建筑有助于项目建立品质感并与其他项目差异化地标性的建筑有助于项目建立品质感并与其他项目差异化p标志化的建筑风格应用于公寓产品更能提升公寓价值感标志化的建筑风格应用于公寓产品更能提升公寓价值感关于公寓外立面：针对承担不同功能的物业类型，建议不同关于公寓外立面：针对承担不同功能的物业类型，建议不同的外立面风格的外立面风格商业、办公居住居住办公型居住型p商务办公公寓：为显示更强的商务氛围和城市氛围，建议以公建化的、出挑的、跳跃感强的建筑外立面面市，增强标志感。p居住型公寓：北区基本为纯粹居住区，并和南区以桂花坪路相隔，建议在建筑风格上，公寓和内部居住物业尽量统一，以体现城市价值和温馨的居住氛围为主，形象上不宜太出挑。北区公寓外立面建议：强烈的视觉冲击力，建筑具有公建化北区公寓外立面建议：强烈的视觉冲击力，建筑具有公建化立面效果，强调沿街的昭示性立面效果，强调沿街的昭示性南区居住型公寓外立面建议：更偏居家感觉，注重与南区住南区居住型公寓外立面建议：更偏居家感觉，注重与南区住宅形成呼应，不需太过出挑宅形成呼应，不需太过出挑项目地块边缘用差异化的建筑或变化的建筑排布来与周边项目地块边缘用差异化的建筑或变化的建筑排布来与周边形成明显和连续的边界形成明显和连续的边界p利用适当倾斜的建筑排布能形成城利用适当倾斜的建筑排布能形成城市里不同区域的边界，强化城市意向；市里不同区域的边界，强化城市意向；p用弧形等差异化的建筑造型和周边用弧形等差异化的建筑造型和周边建筑区别开来，形成项目在城市中自建筑区别开来，形成项目在城市中自有的边界。有的边界。一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间内部休闲园林体验外部活力街区演绎启动期核心展示区一种YOHO生活理念针对不同位置，打造不同街区意境和主题针对不同位置，打造不同街区意境和主题p芙蓉路沿线城市意向充芙蓉路沿线城市意向充足，规划以满足社区并辐足，规划以满足社区并辐射周边的生活及中小型特射周边的生活及中小型特色商业为主，应作为本项色商业为主，应作为本项目的核心城市价值展示面；目的核心城市价值展示面；p展示过程中将退红线范展示过程中将退红线范围、市政绿化用地范围等围、市政绿化用地范围等纳入项目展示体系。纳入项目展示体系。p桂花坪路规划为休闲业桂花坪路规划为休闲业态商业，营造相对安静、态商业，营造相对安静、休闲生活气氛；休闲生活气氛；p桂花坪路属市政路，预桂花坪路属市政路，预计为双向共四车道，为减计为双向共四车道，为减弱市政道路影响，建议将弱市政道路影响，建议将其做私家化道路处理。其做私家化道路处理。p城市广场区适当退让，城市广场区适当退让，形成社区的主入口广场，形成社区的主入口广场，对外开放，成为人流汇聚对外开放，成为人流汇聚地和城市意向展示平台。地和城市意向展示平台。入口主广场入口主广场城市化街区城市化街区休闲生活带休闲生活带广场广场城市中不可或缺的主题城市中不可或缺的主题街区意向街区意向入口主广场入口主广场设置可停留的休闲带一体化铺装，形成区域延伸以开放的、扩大化的街区范围，增强活力感以开放的、扩大化的街区范围，增强活力感将市政绿化带融入街区打造范围，增强开放性和标志感将市政绿化带融入街区打造范围，增强开放性和标志感街区意向街区意向芙蓉路沿线芙蓉路沿线独具特色的标志物（斑马线、小品等），增强标识感独具特色的标志物（斑马线、小品等），增强标识感街区意向街区意向芙蓉路沿线芙蓉路沿线个性化的斑马线个性化的斑马线独具趣味的城市小品独具趣味的城市小品突出私家路意向，营造悠闲生活氛围突出私家路意向，营造悠闲生活氛围街区意向街区意向桂花坪路沿线桂花坪路沿线启动期核心展示区一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间内部休闲园林体验外部活力街区演绎一种YOHO生活理念南城项目的园林景观现状整体缺乏品质感南城项目的园林景观现状整体缺乏品质感硬铺为主硬铺为主无层次感无层次感无风格特点无风格特点简陋简陋嘉城项目园林景观需要从实现容积率与针对上升阶层的客户嘉城项目园林景观需要从实现容积率与针对上升阶层的客户定位出发，体现品质感与趣味性定位出发，体现品质感与趣味性项目受高容积率低限高限制项目定位YOHO时代生活区，面向的主力客户是城市的上升阶层我们难以做到很开阔大气的园林景观他们需要的是有一定品质的生活我们的园林景观需要体现的是一种精致、有趣味性、有生活气息的味道，而非气派感在主景观体系和半开放空间中进行体现主景观体系主景观体系营建品质生活体验为主题的园林景观体系，营建品质生活体验为主题的园林景观体系，建议用参与性强的园林与局部浅水系贯穿建议用参与性强的园林与局部浅水系贯穿p精细化的主景观轴串联起项目内的各个生活空间，主题鲜明的讲述出我们项目的故事p不必建设大量主题景观，只要保证每一建筑组团都有主题支撑即可p各个主题景观需要体现可参与性、趣味性，充分利用有限的空间体现YOHO生活气息主景观体系主景观体系社区景观道的穿插，成为主景观体系下的开社区景观道的穿插，成为主景观体系下的开放空间放空间p由开放的休闲空间到稍有私密性的组团空间通过道路贯穿，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素，以人行尺度为设计原则p充分将主景观体系与主景观大道相结合院落生活空间院落生活空间景观、绿化、建筑围合组成楼栋间的共享景观、绿化、建筑围合组成楼栋间的共享空间，形成院落，体现主题、差异化与趣味性空间，形成院落，体现主题、差异化与趣味性p建筑与园林绿化围合，形成半开放的共享空间p架空层与绿树围成运动空间，并考虑儿童游戏玩耍的场地院落生活空间院落生活空间通过架空层的设置，开阔社区景观视野体通过架空层的设置，开阔社区景观视野体系，提供一个相对私密的休憩空间系，提供一个相对私密的休憩空间p主要做主景观轴沿线建筑的架空层，使主景观轴形成贯通感；p本项目建筑底层建议营建4-5米的架空层，引入部分景观体系，实现社区景观与建筑的融合渗透N利用坡地景观与植被的高低搭配，打造有层次感的园林利用坡地景观与植被的高低搭配，打造有层次感的园林植物选取排布原则植物选取排布原则p体现层次感p与主题景观与架空层相结合p之前建议中有关的水系、景观道、架空层应运用大量的植物p建议不要选用名贵植物，只要体现项目景观效果就足够对地块内原有丰富植被进行移植利用时，注意植物存活条件对地块内原有丰富植被进行移植利用时，注意植物存活条件大多数楼盘大型植被（如大多数楼盘大型植被（如大树等）种植后难以存活大树等）种植后难以存活主要是因为地下室上盖的主要是因为地下室上盖的覆土层不够厚；覆土层不够厚；p建议本项目预留足够厚度的楼板，以人造坡地增加局部覆土层；p或者地下室局部定点下挖，形成厚覆土层，保证大型植物存活。地下室地下室小品的设计小品的设计体现其参与性以及趣味性体现其参与性以及趣味性启动期核心展示区一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间内部休闲园林体验外部活力街区演绎一种YOHO生活理念核心展示区选址原则核心展示区选址原则一期一期展示区展示区核心展示区作用核心展示区作用p增加客户体验感；p项目优势最大发挥；p通过震撼展示引爆市场，引起市场关注度；p通过亮点配置使项目突显于区域市场，进一步调动客户购买欲望。核心展示区选址的基本原则核心展示区选址的基本原则p良好的通达性和昭示性良好的通达性和昭示性：芙蓉南路为城市主干道，具有良好的通达性和昭示性，应作为首选展示面；p完整而强势的展示完整而强势的展示：核心展示区内应包括产品展示、生活意向展示等多个元素，做到未来生活的全景体验，并且做到用优势/特色产品启动；p方便施工：方便施工：核心展示区应较为独立，方便后期施工组织，并特别注意需要提前设计、提前施工，满足展示时间要求。核心展示区价值展示元素核心展示区价值展示元素体验式展示区价值体系体验式展示区价值体系一期一期展示区展示区桂花坪路桂花坪路社区主入口社区主入口（活力秀场）（活力秀场）泳池亲水泳池亲水平台平台内部核心景内部核心景观展示观展示城市意象商业街城市意象商业街标志性建筑标志性建筑会所（营销中心）会所（营销中心）p在桂花坪路可以确定及早修建的条件下，启动区移到桂花坪路与芙蓉南路交界可以满足良好的通达性与昭示性、完整而强势的展示、方便施工，而且各期能较均匀的享受到会所的功能。泳池与运动场所的建造注重细节打造，体现情趣，功能和景观价值并重。展示路线展示路线会所出发，经活力广场至项目内部园林和样板会所出发，经活力广场至项目内部园林和样板展示区，过外围活力街区，给予客户鲜明项目品质和城市化展示区，过外围活力街区，给予客户鲜明项目品质和城市化感受感受会所兼作为营销中心使用，前后分别与泳池和活力秀场无缝结合活力广场与概念展示区的布置以体现活力、拉开与周边项目的外围形象差距为目的进行。样板房展示其和目标客户气质，以趣味、时尚风格显示潮流生活展示路线展示路线会所出发，经活力广场至项目内部园林和样板会所出发，经活力广场至项目内部园林和样板展示区，过外围活力街区，给予客户鲜明项目品质和城市化展示区，过外围活力街区，给予客户鲜明项目品质和城市化感受感受营建品质生活体验为主题的园林景观体系，用参与性强的园林与局部浅水系贯穿，体现精致与趣味性原生态树木回迁，彰显环境价值核心展示区以实景展示打动客户，工程施工需要注意与营销核心展示区以实景展示打动客户，工程施工需要注意与营销展示的协调展示的协调外立面展示受工程进度限制，尽可能在底部做出形象展示营造业态丰富感觉，布置灵活用以体现便利且富有情趣的生活配套利用充满现代感而灵动的建筑外立面，体现强烈的城市化意向展示路线展示路线会所出发，经活力广场至项目内部园林和样板会所出发，经活力广场至项目内部园林和样板展示区，过外围活力街区，给予客户鲜明项目品质和城市化展示区，过外围活力街区，给予客户鲜明项目品质和城市化感受感受关于核心展示区的价值展示关于核心展示区的价值展示处处融入处处融入YOHOYOHO理念理念产品品质的展示产品品质的展示第一层级第二层级第三层级p样板房、工法样板间等p有质感的外立面等p 既有城市价值，又享有居住舒适度的展示，如拥有广场、便利的商业街、配套齐全的会所等p YOHO的生活理念展示，如时尚、开放、趣味、健康等；未来生活功能及未来生活功能及生活氛围的展示生活氛围的展示生活理念的展示生活理念的展示p经验表明：启动区核心展示区的展示要素及展示功能包含下面三个层级，其对目标客户的打动与吸引会随着展示层级的提升而明显增加；但大部分项目基本停留在第一层级和第二层级；p针对本项目，前两个层级的展示手段已经在上面阐述，下面将强调如何对第三层级的展示措施。对第三层级的展示措施。YOHOYOHO的生活理念将的生活理念将融入到各个展示环融入到各个展示环节，使其无处不在节，使其无处不在出挑的会所与街区出挑的会所与街区充满趣味性和个性的样板房展示充满趣味性和个性的样板房展示广场上的个性空间广场上的个性空间个性的雕塑、特立独行的概念区显示YOHO人的时尚生活活力前卫的会所活力前卫的会所活力和完备的社区配套活力和完备的社区配套一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间一种YOHO生活理念智能/节能化建议符合客户的户型创新定位层面定位层面新城市中心新城市中心 YOHOYOHO时代新社区时代新社区打造打造省府板块省府板块居住价值的领导者居住价值的领导者“城市城市”是外延，是外延，“居住居住”是内涵是内涵客户层面客户层面居家紧凑户型为主流需求，对总价敏感，容易居家紧凑户型为主流需求，对总价敏感，容易被赠送打动被赠送打动竞争层面竞争层面中大面积居家产品，空间组织精细化不足中大面积居家产品，空间组织精细化不足 产品发力点产品发力点实用性实用性p注重户型空间组织的合理性注重户型空间组织的合理性p在相对紧凑户型中不降低居住在相对紧凑户型中不降低居住价值价值功能提升功能提升p赠送外延空间和功能空间赠送外延空间和功能空间p户型功能提升户型功能提升附加值附加值p强化标杆产品对整体价值的带强化标杆产品对整体价值的带动动p基本功能以外的产品延展基本功能以外的产品延展户型户型公公寓寓1 1房、单房房、单房 (50 (50 ) )小小2 2房（房（ 55-6555-65 ）2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）2+12+1房（房（8590 8590 ）3 3房房小小3 3房（房（90105 90105 ）3 3房（房（105120 105120 ）4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）紧凑产品紧凑产品主流产品主流产品标杆产品标杆产品实用性实用性功能提升功能提升附加值附加值p产品竞争策略：产品竞争策略：紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注重居住功紧凑型产品以实用性突破市场竞争；主流产品在实用性基本面上注重居住功能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。能提升，而标杆产品更加注重产品附加值的打造。p以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议以下我们将从实用性、功能提升和产品附加值三个方面提供系统化的产品建议将产品分级，针对性提出核心发力点将产品分级，针对性提出核心发力点单房公寓产品的实用性提升单房公寓产品的实用性提升实用紧凑、功能齐备的厨实用紧凑、功能齐备的厨卫空间卫空间建议采用功能齐备开建议采用功能齐备开放式厨房尽量放开其放式厨房尽量放开其它生活空间。它生活空间。紧凑的厨卫空间紧凑的厨卫空间紧凑的厨卫空间提升产紧凑的厨卫空间提升产品的空间感：品的空间感：p单房和一房一厅产品中，厨卫空间的设置尤为重要；p紧凑的厨卫空间对小户型和空间感提升巨大。实用性实用性局部创新空间局部创新空间 窗的空间形状变化窗的空间形状变化转角凸窗转角凸窗转角落地凸窗转角落地凸窗转角凸窗转角凸窗p窗的空间形状变化可创造多角度观景条件增加了户型采光、通风的功能为建筑外立面增添更多的发挥空间，也为小户型空间提供了实用性。凸窗凸窗实用性实用性合理控制比例尺度，保障舒适、实用合理控制比例尺度，保障舒适、实用54.9254.92平米平米p合理的开间尺寸，户型方正实用；p凸窗、阳台，增加居住的舒适性；p门廊，保护生活的私秘性41.3741.37平米平米实用性实用性小两房公寓产品实用性提升小两房公寓产品实用性提升落地凸窗内阳台落地凸窗内阳台落地凸窗内阳台提升小两房实用性p面积定位在55-65平米之间的小两房以高梯户比形式出现；p常采用落地凸窗增加卧室使用面积，内阳台增加功能空间。实用性实用性小三房的实用性提升小三房的实用性提升强调卧室、双卫和外延空间强调卧室、双卫和外延空间在空间紧凑的前提下小三房设计要点p主卧套间化，双卫设计：为增加主卧的尊贵感和实用性，小三房一定要保障两个卫生间；p三个卧室均设置落地凸窗作为外延空间；p用大露台增加客厅（或主卧的外延空间）。在空间紧凑的情况下在空间紧凑的情况下尽量强调主卧的功能尽量强调主卧的功能外延空间是卧室功能外延空间是卧室功能提升的重要手段提升的重要手段实用性实用性在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺在标杆产品和主流产品中，合理分配梯户比、保持开间尺寸，全面保障产品舒适度寸，全面保障产品舒适度户型区间户型区间客厅开间客厅开间主卧开间主卧开间第一次卧开间第一次卧开间最小开间最小开间50m250m2（单房、一房）（单房、一房）3.6m3.6m 3.2m3.2m55655565（两房）（两房） 3.53.5m m 3.23.2m m 2.62.6m m65806580（两房）（两房） 3.9m3.9m 3.6m3.6m 3.0m3.0m8590m28590m2（三房）（三房） 3.63.6m m 3.33.3m m 3.13.1m m 2.62.6m m90105m2 90105m2 （三房）（三房） 3.93.9m m 3.63.6m m 3.33.3m m 2.82.8m m105120m2 105120m2 （三房）（三房） 4.0m4.0m 3.63.9m3.63.9m 3.33.6m3.33.6m 2.8m2.8m120150m2 120150m2 （四房）（四房） 4.5m4.5m 3.94.2m3.94.2m 3.6m3.6m 2.8m2.8mp为保障高层产品的基本舒适度，在开间上应当保持以下尺寸:户型户型梯户比梯户比公寓公寓1 1房、单房房、单房 (50 (50 ) )公寓公寓小小2 2房（房（ 55655565 ）2 2房房2 2房（房（ 65-80 65-80 ）一梯四、一梯六一梯四、一梯六2+12+1房（房（8590 8590 ）一梯六一梯六3 3房房小小3 3房（房（90105 90105 ）一梯四、一梯六一梯四、一梯六3 3房（房（105120 105120 ）一梯四一梯四4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）一梯四一梯四p以合理的方式分配产品梯户比，将优势资源分配给主流和标杆产品：p对于主流和标杆产品来说，开间尺度和梯户比的基本合理性是产品实用性的保障实用性实用性通过赠送进行产品功能提升，在做到市场常规层面以外，通过赠送进行产品功能提升，在做到市场常规层面以外，主流和标杆产品应当突破市场现有水平主流和标杆产品应当突破市场现有水平高度创新高度创新突破市场突破市场常规层面常规层面赠送外延空间：赠送外延空间：p入户花园入户花园p凸窗凸窗p部分有部分有露台露台p大阳台大阳台p赠送功能空间：赠送功能空间：p双层入户花园双层入户花园p花架赠送房间花架赠送房间p内庭院内庭院p集成卫浴提升集成卫浴提升功能空间的合理性功能空间的合理性市场上的产品都采取赠送外延空间市场上的产品都采取赠送外延空间应当作为产品的基本面达到应当作为产品的基本面达到少量项目采用少量项目采用可以采用以突破市场竞争可以采用以突破市场竞争市场未出现产品市场未出现产品在成熟条件下可以少量采用在成熟条件下可以少量采用p为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和标杆产品在居住功能的提升上应当在做到市为打造居住价值的示范，本项目的主流产品和标杆产品在居住功能的提升上应当在做到市场常规层面的基础上采取突破市场现有水平场常规层面的基础上采取突破市场现有水平；p本项目普遍采用紧凑型户型设计，因此，赠送空间的实用性是户型设计重点考虑的问题。本项目普遍采用紧凑型户型设计，因此，赠送空间的实用性是户型设计重点考虑的问题。功能提升功能提升方式一方式一采用内庭院赠送完整的功能空间，打造采用内庭院赠送完整的功能空间，打造“2+1”2+1”房房赠送赠送凤凰城凤凰城8888平平优点：p赠送后的功能空间方正实用；p改为房间后对外立面的效果影响最小；p让客户有更多的想象空间，根据自己需要决定功能的分配。缺点：p本项目赠送面积有限；p建议在主流产品中部分采用。功能提升功能提升内阳台赠送的方式市场较少，且消化迅速，本项目可以充分依靠此策略，增强竞争力。赠送赠送方式二方式二入户花园赠送，可改为功能空间，建议在主流入户花园赠送，可改为功能空间，建议在主流产品中普遍采用产品中普遍采用在非公寓产品中普遍使用，在规则允许的情况下可在非公寓产品中普遍使用，在规则允许的情况下可以在主流产品中适度采用双层通高的入户花园。以在主流产品中适度采用双层通高的入户花园。功能提升功能提升入户花园改房入户花园改房将入户花园隔成一个开敞的书房或其它功能室优点：p改善了不规则平面对户型的影响；p可作为换鞋、放杂物的地方，也可以改成功能空间；p部分入户花园可以做双层通高；p缺点：p改为房间后对生活动线产生影响p目前规范中6米通高仅赠送半面积。入户花园入户花园景观景观方式三方式三采用花架赠送整个功能空间，在标杆和少量主采用花架赠送整个功能空间，在标杆和少量主流产品中采用流产品中采用户型图户型图改成房间后改成房间后花架原形花架原形优点：p赠送面积效率高p形式组织灵活缺点：p对容积率实现构成较大影响p在标杆和主流产品中少量使用功能提升功能提升p利用建筑上不计面积的“板”构件，在其上可以搭板成楼板，在其外隔墙成房间来增加今后可能增加的房间。p需要开发商在面积测量后统一进行楼板、外墙处理。方法四方法四集成卫浴提升产品功能，在条件成熟的情况集成卫浴提升产品功能，在条件成熟的情况下可少量试用下可少量试用p从经济性的角度出发，89平米的三房设计，带有两个卫生间，客厅与主卧开间均达到3.9米，在保证居住舒适度的同时，提升了居住功能实用空间；p卫生间联体设计，压缩了不必要的空间，增强房屋的使用功能。8989平米平米3*2*23*2*2万科金域东郡万科金域东郡8989平米平米3*2*23*2*2vsvs功能提升功能提升集聚高附加值于高端产品，带动整个社区形象的提升集聚高附加值于高端产品，带动整个社区形象的提升高端产品是社高端产品是社区形象的代言区形象的代言居家居家细节提升细节提升尊贵尊贵套间设计：套间设计：p以完善的功能提升主卧的实用性；p适用于标杆产品和高端主流产品。细节细节：p对舒适感和隐私感的重视；p入户大堂和功能空间的大尺度设计。空中院馆：空中院馆：p强调院落生活和景观占有；p适用景观资源最优的标杆产品。产品附加值产品附加值套房设计套房设计主卧室有大尺度卫生间、步入式衣帽间、书房，主卧室有大尺度卫生间、步入式衣帽间、书房，全面体现居住舒适性全面体现居住舒适性提升主卧的舒适度就在一提升主卧的舒适度就在一定程度上保障了整个户型定程度上保障了整个户型的舒适度：的舒适度：p标杆产品的主卧套房建议有大尺度卫生间、步入式衣帽间和书房；p高端标杆产品的主卧套房建议设置独立卫生间、步入式衣柜和会客空间；p次卧只要满足基本的卫生间功能即可。产品附加值产品附加值空中院馆引入院落概念，和景观资源最优的高端产品结合空中院馆引入院落概念，和景观资源最优的高端产品结合提升标杆价值提升标杆价值p空中院馆是大露台的升级版，强调院落和邻里生活意境，它不再强调改房间的功能，而更多强调与景观资源的融合；p可以在景观资源最优的产品中再提升项目价值；p在130平米以上的标杆产品中才能更出效果产品附加值产品附加值p利用非承重墙墙体厚度，掏空部分层高低于2.2米的空间，作为内置衣柜赠送给业主；p根据户型价值大小，采用部分或全部赠送储物间的面积；储物间储物间嵌入式衣柜嵌入式衣柜p储物间可以作私密收藏、保险等用途，满足高端客户需求。p嵌入式衣柜是高端客户舒适生活不可缺少的一部分三房和三房和四房产品，在满足基本居住功能以外应更注重舒适四房产品，在满足基本居住功能以外应更注重舒适性和私密性性和私密性产品附加值产品附加值挑高入户大堂、客厅、餐厅、主卧，充分体现大尺度挑高入户大堂、客厅、餐厅、主卧，充分体现大尺度的空间感受的空间感受受制于容积率要求，建议挑高空间在顶层顶层采用：p挑高5米气派客厅、餐厅p4.5米主卧p6米高阔绰阳台p小高层价值，别墅级享受，充分显示楼王的尊贵和空间尺度6米阔绰阳台米阔绰阳台挑高客厅挑高客厅挑高餐厅挑高餐厅产品附加值产品附加值户型设计关键点总结户型设计关键点总结设计关键点设计关键点户型户型紧凑紧凑1 1房、单房房、单房 (50 (50 ) )p紧凑而齐备的厨卫设计p落地/转角凸窗p合理的尺度控制小小2 2房（房（ 55-6555-65 ）p。p内阳台的应用小小3 3房（房（90105 90105 ）p。p对卧式、双卫及外延空间的强化功能提升功能提升2 2房（房（ 65-80 65-80 ）p合理的尺度控制2+12+1房（房（8590 8590 ）p以内庭院赠送功能空间p集成卫浴系统3 3房（房（105120 105120 ）p入户花园赠送p花架赠送附加值附加值4 4房及以上（房及以上（120150 120150 ）p花架赠送p主卧大尺度套间设计。突出舒适度；p空中院馆的应用p内置储藏空间。衣柜的设计p挑高空间体现尊贵感复式结构公寓复式结构公寓利用花架和阳台赠送，赠送率可达到利用花架和阳台赠送，赠送率可达到50%50%公寓的产品创新公寓的产品创新弹性空间弹性空间满满足足变变化化性性需需求求多样的选择多样的选择自由设计自由设计顺应型顺应型p菜单式平面（菜单式平面（menu plan)menu plan)p个性化平面（个性化平面（character plan)character plan)p满足不同生活方式的平面满足不同生活方式的平面（lifestyle plan)lifestyle plan)p大空间平面（大空间平面（free plan)free plan)p具有可变性住宅具有可变性住宅 （flex housing)flex housing)p可自行设计的住宅可自行设计的住宅 (DIY)(DIY)p开放式厨房开放式厨房 （open kitchen)open kitchen)p多功能室多功能室 ( ( room) room) 满足满足room（居住魔方）个性化和适应变化性要求居住魔方）个性化和适应变化性要求公寓的产品创新公寓的产品创新平面示意图平面示意图B户型平面A/C户型平面以30（65）为一个基本单元公寓的产品创新公寓的产品创新room room （生活魔方）大空间无限分隔的户型设计（生活魔方）大空间无限分隔的户型设计从传统的从传统的menu planmenu plan模式模式大空间平面（大空间平面（free planfree plan）模式模式公寓的产品创新公寓的产品创新平面组合形式平面组合形式+ += =+ += =+ += =oror单一的组合模式单一的组合模式具有可变性住宅具有可变性住宅（flex housing）模模式式room以单元模数的一个“menu plan”（居住菜单）公寓的产品创新公寓的产品创新针对客户的典型组合方式针对客户的典型组合方式N PVHIORNNPHV*I*RN PVHIORNNPHV*I*Rroom（居住魔方）户型设计的可变性与适应性居住魔方）户型设计的可变性与适应性room公寓的产品创新公寓的产品创新弹性空间弹性空间+ += = 项目可租可售，销售为主（即使是已出租的仍可作为带租约物业出售）。平面组合：公寓 办公公寓的产品创新公寓的产品创新roomroom（居住魔方）的演绎（居住魔方）的演绎菜单组合方式（纵向组合）菜单组合方式（纵向组合）+ += =“menu planmenu plan”（居住菜单）的纵向复式组合居住菜单）的纵向复式组合利用楼梯间下方，增加一间多功能房，空间使用面积大于建筑面积公寓的产品创新公寓的产品创新单体户型图单体户型图公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新公寓的产品创新一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品一处自由丰富的空间一种YOHO生活理念智能/节能化建议符合客户的户型创新科技住宅相关技术应用科技住宅相关技术应用目前科技住宅从技术角度来说，分为三种目前科技住宅从技术角度来说，分为三种：p智能化智能化：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；p舒适性舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；p节能节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等。混凝土采暖制冷系统混凝土采暖制冷系统屋顶保温系统屋顶保温系统垃圾自动处理系统垃圾自动处理系统外墙保温系统外墙保温系统中水回用系统中水回用系统隔音楼板隔音楼板南京朗诗南京朗诗国际街区国际街区通过高科技创新，差异化发展从竞通过高科技创新，差异化发展从竞争中脱颖而出争中脱颖而出朗诗国际街区使用的十大建筑科十大建筑科技系统技系统,告别严寒酷暑黄梅天:p地源热泵技术系统p混凝土顶棚辐射制冷制热系统p新风系统p排水噪音处理系统p隔噪驱声系统p外遮阳系统p外窗系统p吸尘排污系统 p外墙系统p屋顶地面系统p朗诗国际街区位处竞争激烈的南京河西奥体板块，面向私企业主、海归人士及其他城市中高端客户，采用高科技创造的舒适居住空间实行差异化竞争差异化竞争，从竞争脱颖而出；p采用了第二类科技住宅技术，尊重最广泛的中高端客户的生活方式和生活习惯，通过高科技手段实现住宅舒适性的同时，避免避免因为过高的技术使用门槛过高的技术使用门槛而造成客户流失。我们项目适宜选用何种技术？十大建筑科技系统的建筑成本900-1500元/平左右结合项目定位选择适用的住宅科技结合项目定位选择适用的住宅科技p城市及区域存在大量高收入和高知人群；p城市房地产进入细分发展阶段，产品创新的价值易于被市场接受；p适用于价格伸缩度大、消费者对价格敏感度低的高档楼盘；p营销推广战略得当，并非采用消费者感知不强的新科技作为项目卖点，而是利用新科技形成的新居住观念作为项目推广点。新城市中心，新城市中心，YOHOYOHO时代新社区时代新社区客户定位城市上客户定位城市上升阶层升阶层根据世联案例总结，环保、高科技根据世联案例总结，环保、高科技住宅技术的成功应用需基于以下市住宅技术的成功应用需基于以下市场条件场条件本项目条件与战本项目条件与战略定位略定位本项目不宜选用成本过本项目不宜选用成本过高的新技术，可适当选高的新技术，可适当选用的住宅科技如下用的住宅科技如下p安防系统（包括访客、窗磁、门禁、门磁）：约5元/；p全方位可视对讲系统：约15元/；p外窗保温系统：Low-e玻璃50-80元/；p外墙保温系统：60-100元/。住宅科技系统总成本尽住宅科技系统总成本尽量控制在量控制在200200元元/ /以内以内关于智能化成本的控制关于智能化成本的控制关于智能化成本：p原则上不建议以智能化技术作为项目卖点，而且所运用技术必须能让客户明显感知其价值；p安防系统、全方位可视对讲系统和外墙保温系统约合80元/，是客户可以明显感知的，建议都采用；p外窗保温隔音系统（Low-e玻璃50元/），出于降成本考虑在内部居住产品可以不采用，但是在沿路的公寓有强烈噪音的干扰，次系统的应用对公寓的价值能有明显提升，建议保留，这样此系统分摊到总建面的成本能控制在20元/；p通过以上取舍，智能化的总成本可以精简到100元/之内。对周边规划利好的理解对周边规划利好的理解关于周边规划利好：p“三馆一心”的建成会对整个区域价值有提升，但主干道对人流的阻隔效应是很难完全消除的，本项目可通过天桥等方式尽量化解人流过街问题，以求带动我们商业的发展并以此作为未来的营销亮点；p地铁长沙政府的财力存疑，2015年实现通车可能性低，届时项目已基本开发完毕，其次两地铁口与本项目均有一定距离，其作用会因距离而衰减，但未来它对区域便利度及对人气度都必能起一定的带动作用，因此，在营销阶段我们要充分挖掘双地铁口这个卖点。世联认为：规划利好的价值在本项目上应更多的体现在营销阶段一座时尚的地标一组开放活力的秀场一套高性价比的产品项目规划项目规划外部活力街区演绎物业发展建议物业发展建议项目定位项目定位新城市中心 YOHO时代新社区产品定位的深化p住宅及公寓定位p商业定位p整体规划构思p分期节奏策略一群有现代感的建筑符合客户的户型创新智能/节能化建议一处自由丰富的空间符合YOHO人气质的社区配套完善并有城市感的商业配套一种YOHO生活理念案名建议内部休闲园林体验启动期核心展示区展示报告回顾报告回顾The End.附件附件经济测算南部地块（不含E12、E18）价格假定价格假定根据市场现有水平及价格发展趋势，制定本项根据市场现有水平及价格发展趋势，制定本项目各物业类型的价格基础目各物业类型的价格基础楼盘名称楼盘名称住宅价格住宅价格公寓与住宅价差公寓与住宅价差湖光山色3300+200保利花园3500-和庄3500+200童话里3600-生活艺术城3200+200博林金谷3900+100200上庭院4400-上海城4400+100200奥林匹克花园4600-p目前省府板块位置、品质较普通的项目价格大约3500-3600元/平，位置好或品质较高的项目价格介于4000-4600元/平左右，而公寓普遍能比住宅溢价200元/平；p近几个月，全国经济形势及房地产市场都有所好转，虽然现在不能完全判定市场已经开始回暖，但从长沙市场的销售价格水平及未来需求量判断，市场底部已经形成，销售价格会逐渐走稳；p本项目可以销售的物业是小高层与公寓、车位，商铺持有；p本项目区位条件较佳、产品品质高，结合市场未来竞争与机会估计，2010年下半年预计均价能达到4500元/平，后期随着区域与项目成熟，价格可以逐步提升。价格假定价格假定第一阶段第二阶段第三阶段产品类型预期均价预期均价预期均价小高层450048005300公寓480051005500成本假定成本假定成本项成本项成本值成本值备注备注土地成本土地成本200万/每亩设定为净用地面积价格前期工程费前期工程费130元/平方米建筑面积勘探、设计、三通一平、临时水电市政代收费用市政代收费用180元/平方米建筑面积大配套费、报建费、物业维修专项基金等建安费用建安费用小高层小高层1100元/平方米建筑面积含土建、水电、安装公寓公寓1300元/平方米建筑面积含土建、水电、安装地下室地下室2500元/平方米建筑面积含土建、水电、安装教育教育2500元/平方米建筑面积按3000平方计算会所会所2000元/平方米建筑面积按2000平方计算商业中心商业中心2000元/平方米建筑面积水电、土建、安装室外工程费用室外工程费用250元/平方米园林绿化（市场中上水平）、管线、照明管理费用管理费用建筑安装费用的5%工程管理费、监理费不可预见费用不可预见费用以上5项的3计入变更及其它费用财务费用财务费用利率按照7%计算未考虑银行贷款营销费用营销费用销售额的3%营销费用及销售期间的各种税费销售税金销售税金按销售额的5.6%营业税、印花税、所得税、土地增值税预征等分阶段开发面积分阶段开发面积第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段销售周期销售周期10年下11年上11年下12年上12年下13年下小高层小高层75%4522275%4522266%56104公寓公寓25%1507425%1507434%28902地下室地下室-16681-16681-23416教育配套教育配套-3000-会所会所-2000-商业商业-2000-2500-2500合计（不含合计（不含地下室）地下室）100%67296100%62796100%87506盈亏平衡分析盈亏平衡分析总建筑面积总建筑面积274378274378可销售建筑面积可销售建筑面积262378262378住宅可销售面积住宅可销售面积205598205598销售收入销售收入113967113967万元万元销售费用销售费用34193419万元万元销售税金销售税金63826382万元万元开发投资开发投资7856578565万元万元土地投资土地投资2620026200万元万元建设成本建设成本5236552365万元万元税后净利税后净利2560125601万元万元成本利润率成本利润率32.59%32.59%保本销售率保本销售率77.5%77.5%NPVNPV1558115581万元万元内部收益率内部收益率24%24%动态投资回收期动态投资回收期3.733.73计算说明：计算说明：p本项目的土地款是按市场价而非实际支付计算，且本项目的土地款是按市场价而非实际支付计算，且土地款占开发成本比例较大，因此经济测算时未考土地款占开发成本比例较大，因此经济测算时未考虑银行借款；虑银行借款；p因同样原因，施工队垫资在计算时未考虑，因同样原因，施工队垫资在计算时未考虑，p按每一期按每一期100的销售率估算的销售率估算p一期于一期于10年上半年开始施工，前两阶段施工期年上半年开始施工，前两阶段施工期1年，年，销售期销售期1年（比施工期延迟半年），第三阶段施工期年（比施工期延迟半年），第三阶段施工期和销售期均为和销售期均为1.5年年p商业按持有计算；商业按持有计算；计算结果说明：计算结果说明：p本项目土地成本较高，且实现价值高的商业按持有本项目土地成本较高，且实现价值高的商业按持有计算，因此，收益水平不高；计算，因此，收益水平不高；p销售率要达到销售率要达到77.5%，才能收回全部投资；，才能收回全部投资；p投资回收期需要投资回收期需要3.73年，基本在项目结束前一年能年，基本在项目结束前一年能收回。收回。现金流量分析：相对于不具有太多意义的整体财务指标，世联认为，现金流量分析：相对于不具有太多意义的整体财务指标，世联认为，开发周期中的资金投入以及资金峰值更值得关注开发周期中的资金投入以及资金峰值更值得关注现金流量表现金流量表0909下下1010上上1010下下1111上上1111下下1212上上1212下下1313上上1313下下总计总计现金流入0015460.9515460.9519638.4713092.3120125.8520125.8510062.92113967.29 一阶段销售收入0.00 0.00 15460.95 15460.95 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 30921.90 二阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 19638.47 13092.31 0.00 0.00 0.00 32730.78 三阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 20125.85 20125.85 10062.92 50314.61 现金流出27277.42 9168.51 9658.15 7957.19 10654.73 9575.70 7085.18 6426.10 563.52 88366.50 土地成本26200.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 26200.00 前期工程费848.63 0.00 848.63 0.00 1131.51 0.00 0.00 0.00 0.00 2828.78 市政代收费0.00 1566.71 0.00 1175.03 0.00 1175.03 0.00 0.00 0.00 3916.77 建安工程费0.00 6327.27 6327.27 4641.82 6962.73 6513.13 4884.85 4884.85 0.00 40541.92 室外工程费0.00 228.83 228.83 228.83 228.83 305.11 305.11 0.00 0.00 1525.54 管理费0.00 304.06 304.06 304.06 304.06 324.34 243.25 243.25 0.00 2027.10 不可预见费用228.78 228.78 228.78 228.78 244.03 183.02 183.02 0.00 0.00 1525.20 财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营销推广0.00 512.85 854.75 512.85 683.80 341.90 341.90 170.95 0.00 3419.02 销售税金0.00 0.00 865.81 865.81 1099.75 733.17 1127.05 1127.05 563.52 6382.17 净现金流量-27277.42-9168.515802.80 7503.75 8983.74 3516.61 13040.67 13699.75 9499.40 25600.79 单位：万元单位：万元项目投入回收平衡分析项目投入回收平衡分析寻找资金峰值，指导开发商进行资金准备寻找资金峰值，指导开发商进行资金准备项目资金投入回收平衡表（万元）项目资金投入回收平衡表（万元）0909下下1010上上1010下下1111上上1111下下1212上上1212下下1313上上1313下下项目现金流入项目现金流入0.00 0.00 15460.95 15460.95 19638.47 13092.31 20125.85 20125.85 10062.92 累计现金流入累计现金流入0.00 0.00 15460.95 30921.90 50560.37 63652.68 83778.53 103904.37 113967.29 项目现金流出项目现金流出27277.42 9168.51 9658.15 7957.19 10654.73 9575.70 7085.18 6426.10 563.52 累计现金流出累计现金流出27277.42 36445.93 46104.08 54061.27 64716.00 74291.70 81376.88 87802.98 88366.50 累计净现金流量累计净现金流量(27277.42)(36445.93)(30643.13)(23139.38)(14155.63)(10639.02)2401.64 16101.39 25600.79 p若包含土地款在内，本项目的投资峰值出现在10年上半年，为3.64亿元；p若不包含土地款在内，本项目的投资峰值仍出现在投资峰值仍出现在1010年上半年，为年上半年，为0.91680.9168亿元，亿元，即开发商需准备自有开发资金约9000万元；p若考虑施工队垫资考虑施工队垫资30%30%，则在出现资金峰值的时候，开发商需准备自有资金9168-（当期建安成本*30%）=72707270万。万。按当前土地估值计算，基本可通过基本可通过开发贷解决。开发贷解决。项目成本利润构成项目成本利润构成土地与建安占成本最大部分，开发毛土地与建安占成本最大部分，开发毛利利2.562.56亿元亿元项目成本及盈利构成表项目成本及盈利构成表单位：万元项项 目目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度费用额度26200 2829 3917 40542 1526 2027 1525 0 3419 6382 25601 E12地块价格假定价格假定根据市场现有水平及价格发展趋势，制定本项根据市场现有水平及价格发展趋势，制定本项目各物业类型的价格基础目各物业类型的价格基础楼盘名称楼盘名称商业价格商业价格博林金谷均价1.2万湖光山色未定价保利花园均价6000-7000和庄未定价上庭院1.6-2万童话里均价1.5万生活艺术城均价1.5万pE12地块上的商业、商务写字楼、酒店按全部出售计算，地下室因需要与商业配套使用，不出售；p目前省府板块临路的街铺单价区间在1.2万-1.5万左右，一二层同时销售的均价普遍是1万左右，本项目集中商业引入综合型超市对整体经营有一定带动作用，综合估算两层商业的平均价格与街铺接近，取值10000元/平；pE12地块入市时间与南部住宅地块的第三阶段相同，商务写字楼比南部公寓增加的精装修建安成本为800元/平，据此暂定商务写字楼均价比公寓高800元/平，设定为6300元/平；p同理，快捷酒店的建安装修成本增加1200元/平，预期均价为6700元/平。价格假定（价格假定（20122012年下）年下）产品类型预期均价商业10000公寓5500商务写字楼6300快捷酒店6700为避免过多物业同期开发增加资金压力，建议本地块从2012年上半年开始开发，下半年中后期入市成本假定成本假定成本项成本项成本值成本值备注备注土地成本土地成本200万/每亩设定为净用地面积价格前期工程费前期工程费130元/平方米建筑面积勘探、设计、三通一平、临时水电市政代收费用市政代收费用180元/平方米建筑面积大配套费、报建费、物业维修专项基金等建安费用建安费用商务写字楼商务写字楼2100元/平方米建筑面积含土建、水电、安装酒店酒店2500元/平方米建筑面积含土建、水电、安装地下室地下室2500元/平方米建筑面积含土建、水电、安装商业中心商业中心2000元/平方米建筑面积水电、土建、安装室外工程费用室外工程费用250元/平方米园林绿化（市场中上水平）、管线、照明管理费用管理费用建筑安装费用的5%工程管理费、监理费不可预见费用不可预见费用以上5项的3计入变更及其它费用财务费用财务费用利率按照7%计算未考虑银行贷款营销费用营销费用销售额的3%营销费用及销售期间的各种税费销售税金销售税金按销售额的5.6%营业税、印花税、所得税、土地增值税预征等分阶段开发面积分阶段开发面积销售周期销售周期20122012年下（年下（20%20%）20132013年上（年上（40%40%）20132013年下（年下（40%40%）商务写字楼商务写字楼162032403240酒店酒店162032403240商业商业360072007200合计合计68401368013680盈亏平衡分析盈亏平衡分析计算说明：计算说明：p本项目的土地款是按市场价而非实际支付计算，且本项目的土地款是按市场价而非实际支付计算，且土地款占开发成本比例较大，因此经济测算时未考土地款占开发成本比例较大，因此经济测算时未考虑银行借款；虑银行借款；p因同样原因，施工队垫资在计算时未考虑，因同样原因，施工队垫资在计算时未考虑，p按每一期按每一期100的销售率估算的销售率估算p12年上半年开始施工，年上半年开始施工，12年下半年年下半年后期后期开始销售，开始销售，销售期销售期至至13年底结束；年底结束；计算结果说明：计算结果说明：p本项目土地成本相对于商业、写字楼与酒店的开发本项目土地成本相对于商业、写字楼与酒店的开发价值来说较低，因此，收益水平较高；价值来说较低，因此，收益水平较高；p销售率达到销售率达到67.96%，能收回全部投资；，能收回全部投资；p投资回收期从投资回收期从09年下半年开始计算需要年下半年开始计算需要4年零三个年零三个月左右月左右，但扣除等待时间，实际开工后仅需，但扣除等待时间，实际开工后仅需1年零九年零九个月可收回成本个月可收回成本总建筑面积总建筑面积47920.0747920.07可销售建筑面积可销售建筑面积3420034200销售收入销售收入2853028530万元万元销售费用销售费用856856万元万元销售税金销售税金15981598万元万元 开发投资开发投资1693616936万元万元 土地投资土地投资41164116万元万元 建设成本建设成本1282012820万元万元税后净利税后净利91409140万元万元成本利润率成本利润率53.97%53.97%保本销售率保本销售率67.96%67.96%NPVNPV58385838万元万元内部收益率内部收益率31%31%动态投资回收期动态投资回收期4.264.26现金流量分析现金流量分析现金流量表现金流量表0909下下1010上上1010下下1111上上1111下下1212上上1212下下1313上上1313下下总计总计现金流入0000005706114121141228530.00 一阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5706.00 11412.00 11412.00 28530.00 现金流出4116.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4436.23 5302.91 4477.69 1057.18 19390.01 土地成本4116.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4116.00 前期工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 444.60 0.00 0.00 0.00 444.60 市政代收费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 615.60 0.00 0.00 0.00 615.60 建安工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 3226.81 4302.41 3226.81 0.00 10756.02 室外工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37.20 27.90 27.90 0.00 93.00 管理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 161.34 215.12 161.34 537.80 不可预见费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 112.02 149.36 112.02 0.00 373.41 财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营销推广0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 342.36 256.77 256.77 855.90 销售税金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 319.54 639.07 639.07 1597.68 净现金流量-4116.000.00 0.00 0.00 0.00 -4436.23403.09 6934.31 10354.82 9139.99 单位：万元单位：万元项目投入回收平衡分析项目投入回收平衡分析投资峰值出现在投资峰值出现在20122012年上，当期年上，当期资金净流出资金净流出4436.234436.23万元万元0909下下1010上上1010下下1111上上1111下下1212上上1212下下1313上上1313下下项目现金流入项目现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5706.00 11412.00 11412.00 累计现金流入累计现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5706.00 17118.00 28530.00 项目现金流出项目现金流出4116.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4436.23 5302.91 4477.69 1057.18 累计现金流出累计现金流出4116.00 4116.00 4116.00 4116.00 4116.00 8552.23 13855.14 18332.83 19390.01 累计净现金流量累计净现金流量(4116.00)(4116.00)(4116.00)(4116.00)(4116.00)(8552.23)(8149.14)(1214.83)9139.99 项目资金投入回收平衡表（万元）项目资金投入回收平衡表（万元）项目成本利润构成项目成本利润构成土地、建安工程占成本最大部分，开土地、建安工程占成本最大部分，开发毛利发毛利91409140万元万元项目成本及盈利构成表项目成本及盈利构成表 单位：万元项项 目目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度费用额度4116 445 616 10756 93 538 373 0 856 1598 9140 E18地块价格假定价格假定基本依照基本依照E12E12地块价格假定设置地块价格假定设置价格假定（价格假定（1313年上）年上）产品类型预期均价商业10000公寓5500pE18地块商业为一层街铺，位置虽不如E12地块，但临街铺价值比内铺高，因此估算，整体均价与E12地块商业的均价接近，取10000元/平；p公寓与南部住宅地块同期价格一致。成本假定成本假定成本项成本项成本值成本值备注备注土地成本土地成本200万/每亩设定为净用地面积价格前期工程费前期工程费130元/平方米建筑面积勘探、设计、三通一平、临时水电市政代收费用市政代收费用180元/平方米建筑面积大配套费、报建费、物业维修专项基金等建安费用建安费用公寓公寓1300元/平方米建筑面积含土建、水电、安装商业中心商业中心2000元/平方米建筑面积水电、土建、安装室外工程费用室外工程费用250元/平方米园林绿化（市场中上水平）、管线、照明管理费用管理费用建筑安装费用的5%工程管理费、监理费不可预见费用不可预见费用以上5项的3计入变更及其它费用财务费用财务费用利率按照7%计算未考虑银行贷款营销费用营销费用销售额的3%营销费用及销售期间的各种税费销售税金销售税金按销售额的5.6%营业税、印花税、所得税、土地增值税预征等分阶段开发面积分阶段开发面积销售周期销售周期20132013年上（年上（40%40%）20132013年下（年下（60%60%）公寓公寓54808220商业商业13602040合计合计684010260盈亏平衡分析盈亏平衡分析总建筑面积总建筑面积2075020750可销售建筑面积可销售建筑面积1710017100销售收入销售收入1093510935万元万元销售费用销售费用328328万元万元销售税金销售税金612612万元万元 开发投资开发投资59015901万元万元 土地投资土地投资16521652万元万元建设成本建设成本42494249万元万元 税后净利税后净利40944094万元万元 成本利润率成本利润率69.38%69.38%保本销售率保本销售率62.56%62.56%NPVNPV27032703内部收益率内部收益率35%35%动态投资回收期动态投资回收期4.294.29计算结果说明：计算结果说明：p本项目土地成本相对于街铺的开发价值来说较低，本项目土地成本相对于街铺的开发价值来说较低，因此，收益水平较高；因此，收益水平较高；p销售率达到销售率达到62.56%，就能收回全部投资；，就能收回全部投资；p投资回收期从投资回收期从09年下半年开始计算需要年下半年开始计算需要4年零三个年零三个月左右，月左右，但扣除等待时间，实际开工后仅需但扣除等待时间，实际开工后仅需1年零三年零三个月可收回成本。个月可收回成本。计算说明：计算说明：p本项目的土地款是按市场价而非实际支付计算，且本项目的土地款是按市场价而非实际支付计算，且土地款占开发成本比例较大，因此经济测算时未考土地款占开发成本比例较大，因此经济测算时未考虑银行借款；虑银行借款；p因同样原因，施工队垫资在计算时未考虑；因同样原因，施工队垫资在计算时未考虑；p按每一期按每一期100的销售率估算；的销售率估算；p于于12年下半年开始施工，年下半年开始施工，13年上半年年上半年后期后期开始销开始销售售，13年底销售完毕。年底销售完毕。现金流量分析现金流量分析现金流量表现金流量表0909下下1010上上1010下下1111上上1111下下1212上上1212下下1313上上1313下下总计总计现金流入00000004374656110935.00 一阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 二阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 三阶段销售收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4374.00 6561.00 10935.00 现金流出1652.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1782.16 1808.66 1598.28 6841.10 土地成本1652.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1652.00 前期工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 222.30 0.00 0.00 222.30 市政代收费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 307.80 0.00 0.00 307.80 建安工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1012.05 1349.40 1012.05 3373.50 室外工程费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 21.07 15.80 15.80 52.67 管理费0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 50.60 50.60 67.47 168.68 不可预见费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 37.12 49.50 37.12 123.75 财务费用0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营销推广0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 131.22 98.42 98.42 328.05 销售税金0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 244.94 367.42 612.36 净现金流量(1652.00)0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 (1782.16)2565.34 4962.72 4093.90 单位：万元单位：万元项目投入回收平衡分析项目投入回收平衡分析投资峰值出现在投资峰值出现在20122012年下，当期年下，当期资金净流出资金净流出1782.161782.16万元万元0909下下1010上上1010下下1111上上1111下下1212上上1212下下1313上上1313下下项目现金流入项目现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4374.00 6561.00 累计现金流入累计现金流入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 4374.00 10935.00 项目现金流出项目现金流出1652.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1782.16 1808.66 1598.28 累计现金流出累计现金流出1652.00 1652.00 1652.00 1652.00 1652.00 1652.00 3434.16 5242.82 6841.10 累计净现金流量累计净现金流量(1652.00)(1652.00)(1652.00)(1652.00)(1652.00)(1652.00)(3434.16)(868.82)4093.90 项目资金投入回收平衡表（万元）项目资金投入回收平衡表（万元）项目成本利润构成项目成本利润构成土地、建安及销售税金占成本最大部土地、建安及销售税金占成本最大部分，开发毛利分，开发毛利40944094万元万元项目成本及盈利构成表项目成本及盈利构成表 单位：万元项项 目目土地费用前期工程项目报建建安工程室外工程管理费不可预见财务费用推广费用销售税金开发毛利费用额度费用额度1652 222 308 3374 53 169 124 0 328 612 4094