前期商业定位与规划建议汇报渝秀大道西段原建设路小学片区地块渝秀大道西段原建设路小学片区地块 2012-02-152012-02-15目录目录第一章第一章第一章第一章 调查背景介绍调查背景介绍调查背景介绍调查背景介绍第二章第二章第二章第二章 市场定位判断市场定位判断市场定位判断市场定位判断第一第一部分部分：项目：项目SWOTSWOT分析分析第二第二部分：部分：项目项目潜在行业分析潜在行业分析第三第三部分：部分：潜在竞争潜在竞争楼盘分析楼盘分析第四第四部分：部分：需求需求商家调查商家调查第五第五部分：部分：市调市调流程回顾流程回顾第三章第三章第三章第三章 规划建议说明规划建议说明规划建议说明规划建议说明2 2第一章：调查背景介绍第一章：调查背景介绍 1 1、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市、故本次市调公司派出了包括顾问团、策划部、拓展部、市场调研部共计场调研部共计1313位人员位人员。于于20112011年年1212月月1616日至日至20112011年年1212月月2626日进行市场基础调查。日进行市场基础调查。重庆部分商家需求调研于重庆部分商家需求调研于20122012年年1 1月月3030日日-2-2月月8 8日，派出人员包日，派出人员包括顾问团、策划部、拓展部、市调人员括顾问团、策划部、拓展部、市调人员1313位。位。2 2、秀山规划部门、秀山规划部门 重庆商业零售协会重庆商业零售协会 重庆商业地产委员会。重庆商业地产委员会。4 4重庆商业委员会重庆商业委员会重庆零售业会调查重庆零售业会调查秀山区域秀山区域与与异地市场异地市场行业协会行业协会温州商会温州商会家电、数码家电、数码经济型酒店经济型酒店零售百货零售百货大中型超市大中型超市武陵财富中心武陵财富中心汇豪世纪汇豪世纪潜在潜在楼盘楼盘分析分析业态业态研究研究调查渠道系调查渠道系渠道说明渠道说明餐饮、娱乐餐饮、娱乐5 55 5市场需求市场需求数码通信数码通信商务型酒店和快捷酒店商务型酒店和快捷酒店百货百货大型超市大型超市专业市场专业市场秀山商业宏观状况秀山商业宏观状况家电家电餐饮娱乐餐饮娱乐调查与判断体系调查与判断体系判断说明判断说明家具建材家具建材 本次市场调研是以秀山宜欣房地产开发责任有限公司旗下项目-秀山原建设小学地块（未定名）商业部分定位为基础，通过对秀山各类商业，各商圈和专业市场，大量走访目标客服群，对商家经营现状以及关于本案意向综合分析，提供详细的市场参考数据，从而确定原建设小学地块商业部分定位，进而降低开发投资风险。第二章：市场定位判断第二章：市场定位判断第一第一部分部分：项目：项目SWOT分析分析优势优势 1、本项目紧挨花灯广场，花灯广场是政府重点打造核心商业中心，所以本项目周围商业氛围浓厚有利于本项目商铺销售。 2、城市命脉是交通而本项目位处于渝秀大道，交通便利利于货物流通，辐射范围广。 3、板块新兴项目多，商业气候逐渐成熟。 4、项目地块商业临街面宽，布局方正商业打造条件好劣势劣势 1、目前项目区域新修楼盘多，竞争也就越大。 2、从花灯广场到本项目有一个已经修好的楼盘，在滨江路上有一栋红色建筑，是政府不与许拆掉这不利于本项目，这样使本项目商业没有规划好就容易出现与花灯广场商业形成断层。 3、秀山商业处于初级阶段没有对商业进行合理功能规划业态紊乱。机会机会 1、秀山的商业发展迅速，尤其是家电大卖场不断涌现。 2、秀山目前的服务行业不断发展消费需求旺盛，商家经营范围有限，供应不足。 3、秀山服务行业（美容美发、餐饮、娱乐等）商场逐渐老化，需要更新换代，提升商业档次。 4、秀山县城规划建设近几年是侧重在于花灯广场周围。威胁威胁 1、物流园区商业规划已经启动对花灯广场周围商业有冲击。物流园区现在已经启动，在时间上是赢取本项目。 2、物流园区在2020年形成规模效应，还有就是政府给物流园区的优惠政策利于物流园区商业发展。 3、苏宁电器入住会导致商家往花灯广场凤翔路靠。 4、入市时间能否吸引到眼球，形成关注的“注意力”效应。 5、秀山现阶段商业供应量总体出现供大于求。调研行业数据总结调研行业数据总结 swot分析分析模式市场方向选择领导者1.价格标杆2.有特殊不可复制性3.竞争力强挑战者1.改变游戏规则2.强调新游戏规则3.强调产品特色与价值追随者1.搭顺风车2.以小博大，杀伤战术3.价格战制造者补缺者1.细分目标市场挖掘客户2.瞄准市场空隙3.创新及市场蓝海区域形象挑战者区域形象挑战者产品补缺者产品补缺者市场定位 通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个通过优势价值的强化，实现区域内形象挑战者、产品补缺者的差异定位，并取两个市场：市场：项目市场选择项目市场选择第三部分：第三部分：项目项目潜在行业分析潜在行业分析1515 1 1、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重庆、由于秀山现阶段已经有大华百货、俊佳欣百货、重庆百货、渝都百货已经入住秀山。百货、渝都百货已经入住秀山。 2 2、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商场。、百货在秀山市场已经过量，不合适在引进百货商场。 3 3、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货商、百货商场商品货物更新情况也不是很好，说明百货商场里面的销售状况不是很好。场里面的销售状况不是很好。 4 4、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明商、在这些百货有部分商家都不想在里面在经营，说明商家经营状况不是很好。家经营状况不是很好。百货类百货类 业态调查五大体系业态调查五大体系1616 1 1、秀山的家电销售市调商家、秀山的家电销售市调商家1515家共计上销售面积家共计上销售面积40004000平方平方米加上即将入住的苏宁电器卖场米加上即将入住的苏宁电器卖场40004000平方米，共计平方米，共计80008000平方米，平方米，家电市场需求旺盛。家电市场需求旺盛。 2 2、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样有、目前秀山的新修楼盘比较多家电需求就非常旺盛这样有利于本项目规划大型家电卖场。利于本项目规划大型家电卖场。 3 3、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国美、目前苏宁电器入住秀山，那么根据品牌召唤的原理国美也就有可能入住秀山。也就有可能入住秀山。电器类电器类 业态调查五大体系业态调查五大体系17171 1、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面、秀山目前只有一个大型数码转卖场百货总营业面积约积约20002000方方2 2、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有、其他数码专卖分散很大商家在意向调查中有60%60%商商家愿意把自己店搬入。家愿意把自己店搬入。数码类数码类 业态调查五大体系业态调查五大体系1818 秀山的家具卖场需求供应量约秀山的家具卖场需求供应量约20000平方米，家具需求有平方米，家具需求有70%商家愿意，但是在未来发展本项目是不合适做家具原因有商家愿意，但是在未来发展本项目是不合适做家具原因有从未来发展看本项目地段优势存在做家具建材是浪费本项目地从未来发展看本项目地段优势存在做家具建材是浪费本项目地段，其二是在未来做家具建材是要被核心商业中心所淘汰。段，其二是在未来做家具建材是要被核心商业中心所淘汰。家装类家装类 业态调查五大体系业态调查五大体系1919 1 1、现秀山经济型酒店处于初级阶段，酒店老旧不利于商务办公人群需求，秀山、现秀山经济型酒店处于初级阶段，酒店老旧不利于商务办公人群需求，秀山经济型酒店老旧经济型酒店老旧, ,但入住情况也每天也非常好入住率在但入住情况也每天也非常好入住率在80%80%以上，东大街两家四星级以上，东大街两家四星级：碧欣大酒店：碧欣大酒店 标间标间 300300间，锰都大酒店间，锰都大酒店 标间标间 400 400 间清田商务宾馆间清田商务宾馆 火车站门口火车站门口 标间标间120120间。渝秀大道间。渝秀大道 星乐大酒店星乐大酒店100100间，秀山大酒店间，秀山大酒店6363间。共计秀山星酒店面积间。共计秀山星酒店面积约占约占3600036000方。经济酒店面积方。经济酒店面积1500015000平方米，还没占到酒店的一半。平方米，还没占到酒店的一半。. . 2 2、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每、市场需求旺盛，例如星乐酒店为例，位处于渝秀大道与凤翔路交汇处，每天入住率达到天入住率达到80%80%入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒入住率，可以看出经济型酒店刚需旺盛，这利于本项目经济型酒店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店店修建。在未来秀山的酒店需求还可以修一个五星级酒店和经济型特色品牌酒店3 3家单个平均面积在家单个平均面积在20002000平方米以上。平方米以上。经济型酒店经济型酒店业态调查后体系业态调查后体系2020潜在竞争类潜在竞争类 业态调查后体系业态调查后体系第四部分：第四部分： 潜在竞争潜在竞争楼盘分析楼盘分析武陵财富中心经济指标经济指标占地占地3030亩约亩约2 2万方，总建筑面积约万方，总建筑面积约4040万方，商业万方，商业1111万方，住宅共万方，住宅共25002500多套。多套。户型区间户型区间住宅面积区间住宅面积区间80-12680-126平米，热卖户型平米，热卖户型100100平米左右。平米左右。商业规划商业规划大型步行街、重百商场、超市、影院、餐饮休闲娱乐等。大型步行街、重百商场、超市、影院、餐饮休闲娱乐等。招商进度招商进度目前有重百已签约，森玛、九牧王等目前有重百已签约，森玛、九牧王等优惠政策优惠政策办卡优惠充值办卡优惠充值100000100000元送一万，元送一万，5000050000元送元送50005000元。元。销售模式销售模式住宅全部销售代理公司。住宅全部销售代理公司。 商业卖出，专业招商管理。商业卖出，专业招商管理。销售价格销售价格住宅均价住宅均价38003800元元/ /平方米平方米商业推广商业推广主题主题武陵财富中心武陵财富中心渝东南首席城市商业综合体渝东南首席城市商业综合体主要推广主要推广渠道渠道户外、短信、行业海报、围墙、电视等户外、短信、行业海报、围墙、电视等广广告告表表现现 客户来源客户来源中和镇及附近乡镇中和镇及附近乡镇项目优势项目优势规模优势，整体规模和商业体量较大。规模优势，整体规模和商业体量较大。 规划优势，步行街、商场、超市、影院、等一站式休闲购物街区。规划优势，步行街、商场、超市、影院、等一站式休闲购物街区。 项目不足项目不足竞争项目多，未来供应体量大，区域板块竞争威胁竞争项目多，未来供应体量大，区域板块竞争威胁受政策影响，未来整体市场效应威胁受政策影响，未来整体市场效应威胁借鉴之处借鉴之处商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。 汇豪世纪汇豪世纪经济指标经济指标占地占地3030亩约亩约2 2万方，总建筑面积约万方，总建筑面积约11.7711.77万方，商业万方，商业5 5万方，住宅万方，住宅3 3栋共栋共600600多套，车位多套，车位400400多个。多个。户型区间户型区间住宅面积区间住宅面积区间80-12680-126平米，热卖户型平米，热卖户型100100平米左右。平米左右。商业规划商业规划步行街、商场、超市、影院、休闲娱乐、电玩城等。步行街、商场、超市、影院、休闲娱乐、电玩城等。招商进度招商进度-优惠政策优惠政策教师购房教师购房9.99.9折，重庆市商业银行利率折，重庆市商业银行利率7 7折。折。销售模式销售模式住宅全部销售。住宅全部销售。 开发商自持商业，自行招商运营。开发商自持商业，自行招商运营。销售价格销售价格住宅起价：住宅起价：23002300元元/ /平方米平方米商业推广商业推广主题主题天脉地段，领袖气质天脉地段，领袖气质 商业中心，财富汇聚之所商业中心，财富汇聚之所主要推广主要推广渠道渠道户外、搜房网、秀山网（房产频道）户外、搜房网、秀山网（房产频道）广广告告表表现现 客户来源客户来源中和镇及附近乡镇中和镇及附近乡镇项目优势项目优势规模优势，整体规模和商业体量较大。规模优势，整体规模和商业体量较大。 规划优势，步行街、商场、超市、影院、电玩乐等一站式休闲购物规划优势，步行街、商场、超市、影院、电玩乐等一站式休闲购物街区。街区。 项目不足项目不足与花灯广场有一定距离，地块本身不具备直接竞争优势。与花灯广场有一定距离，地块本身不具备直接竞争优势。 项目项目周边商业档次较低。周边商业档次较低。借鉴之处借鉴之处商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。商业规划完整，定位具有前瞻性和可持续性。 第五部分：第五部分：需求需求商家调查商家调查需求需求商家调查汇总商家调查汇总理论联系实际理论联系实际判判断断流流程程回回顾顾行业排除行业排除项目项目WSOT行业分析行业分析潜在楼盘规划分析潜在楼盘规划分析商家意向分析商家意向分析第六部分：第六部分：市调市调流程回顾流程回顾第三章第三章 规划建议说明规划建议说明项目商业业态定位功能定位： 1、城市购物功能（独立商铺和大卖场）2、酒店服务功能（商务酒点和都市快捷酒店 ）3、餐饮功能（快餐、商务餐、小吃、咖啡等）4、休闲娱乐功能（美容美发、足疗、KTV等）5、社区配套、日用品服务功能 6、其他城市服务配套功能（银行、电讯、教育、邮政等）业态组合规划业态组合规划商业类别商业类别规划面积规划面积需求商家需求商家餐饮娱乐餐饮娱乐餐饮餐饮2家占家占800方、方、娱乐娱乐1000方，洗方，洗浴中心浴中心1000方方云梦、舞厅会所、儿童游乐场、娱乐休云梦、舞厅会所、儿童游乐场、娱乐休闲闲舞厅舞厅/培训俱乐部、电影院、大地院线培训俱乐部、电影院、大地院线家电数码家电数码家电家电4000方、数方、数码码2500方方泰兴数码、国美电器泰兴数码、国美电器商务酒店商务酒店2家面积在家面积在4000-5000方方百货百货临街铺面临街铺面富安娜、九际服饰、秋鹿富安娜、九际服饰、秋鹿莱特尼丝、海莱特尼丝、海澜之家、凤祥商城、美滋美、喜得龙、澜之家、凤祥商城、美滋美、喜得龙、阿依莲、依香丽影、淑女坊阿依莲、依香丽影、淑女坊/女主播、波女主播、波斯顿服饰、九牧王斯顿服饰、九牧王备注备注做上档次的餐饮娱做上档次的餐饮娱乐乐国美电器意向强烈国美电器意向强烈五星级酒店有一家五星级酒店有一家需求和需求和3家经济型家经济型酒店酒店超市：超市：7000-10000平方米平方米 F 不计容积率不计容积率 服饰5000、数码通讯3000、家具和家居软装15000、家电8000、珠宝首饰800、婚庆及摄影800、鞋类800、眼镜500、办公文件用品600.经济酒店4万方。 总计销售面积在近7.5万方左右市场供应量有19万方，在来来将有近30万方。酒店名称酒店名称客房客房/ /间间面积约面积约/ /碧欣大酒店碧欣大酒店30030090009000锰都大酒店锰都大酒店4004001200012000清田商务宾馆清田商务宾馆 12012036003600星乐大酒店星乐大酒店10010015001500金瓯酒店金瓯酒店808095009500秀山大酒店秀山大酒店6363860860形象定位规划简约欧式商业街（Art Deco风格） 业态分布组合：业态分布组合：超市大卖场+电器大卖场+酒店+便利店+早餐+快餐+商务正餐+特色餐+茶点咖啡+美容美发+足疗+洗浴+健身+银行+邮政+培训教育等布局规划布局规划A A、平面布局：、平面布局：1、建设路方向，底商+商务酒店，建议修建4层商业，楼上不修建住房。酒店面积控制在30004000平方米。2、渝秀大道方向，商业体+住宅（商业布局暂分为2种形式：一种为商业内外街形式，另一种为分栋商业体形式），商业面积控制2000025000平方米 3、地下负一层，超级大卖场功能定位。面积控制在700010000平方米，B B、垂直布局、垂直布局：负一层为超级大卖场，1层零售百货等专卖店，2层可设小部分零售卖场，2层剩余部分和3层作服务类型商业。根据投资公司的战略渝秀大道方向是否修建4层商业有待遇现场商榷。区域布局：区域布局：渝秀大道方向在现有红线的基础上整体后退810米，作为项目的广场功能规划，同时兼顾一定的临时停车功能满足消费者需要。如果做内外街形式则内街宽度控制在18米，如果根据设计院的测算做分栋商业梯裙楼形式，则各楼栋商业裙楼之间的距离不低于15米，形成秀山新商业主题广场。（三）、空间规划（三）、空间规划遵循正常建筑规范、消防规范，商业规范要求如下：商业规范要求：1、层高（1层4.65米，2层4.24.8米车库尽量考虑后期机械停车的空间）柱距分布有规律利于铺面划分，尽量按照8X8，同时根据实际距离考虑。整体平面高差处理上平整便于经营管理。货载按照商业要求处理不小于450KG每平方米。铺面规格：a、1层标准铺面：铺面进深控制在8-13米，开间控制在4-8米，其套内面积控制为30-60平方米为主; 2层以上可以控制分割面积在300400平方米。b、 通道要求：步行通道不低于2.6米。（四）、交通规划四）、交通规划A、外部交通注意城市道路网协调；注意入口设计及人流倒入，车辆分流；人行道与公路高度控制在5-8厘米，便于停车。B、内部交通：注意车库与各商业的联动。C、垂直交通：地上商业裙楼和商务酒店采用观光电梯作为主要的垂直交通，同时兼顾步道楼梯解决垂直交通。负一层采用电扶梯或者坡梯+步道楼梯解决从外广场到负一层的交通问题。同时解决好从商业街到车库的通道；d、车行道出入口根据实际建筑情况进行考虑，不能阻断人流影响广场整体效果。商业景观规划商业景观规划1、硬景观为主，以商业广场，步行街为主；2、软景观配备移动花池和格调小品以及商业符号。3、景观灯饰采用个性化元素，代表商业的繁荣景象。4、广场角落配备休闲凳椅。 以上规划设计建议最终配合设计公司完成商业设计规范商业设计规范与与设计院优化设计院优化原则如下原则如下A.产品形象设计规划产品形象设计规划（1）广告与灯箱设计）广告与灯箱设计（2）导视系统）导视系统（3）商业气氛营造）商业气氛营造（4）立面选择）立面选择（5）内外广场）内外广场（6）玻璃幕墙与窗户）玻璃幕墙与窗户（7）主入口）主入口（8）橱窗）橱窗（9）商业景观）商业景观B.产品功能规划产品功能规划（1）餐饮）餐饮（2）休闲）休闲（3）娱乐）娱乐（4）配套服务）配套服务（5）商务）商务（6）观光）观光（7）专业市场规范）专业市场规范（8）其他）其他C.产品交通规划产品交通规划（1）内部和外部）内部和外部（2）垂直和平面交通）垂直和平面交通（3）城市道路网协调）城市道路网协调（4）广场和商业人流组织）广场和商业人流组织（5）主入口设计和商业人流导入）主入口设计和商业人流导入（6）车辆分流和路线设计）车辆分流和路线设计D. 产品设备规划产品设备规划（1）电梯内型）电梯内型 功能功能 位置位置 方向方向（2）广播）广播（3）给排水）给排水（4）排烟）排烟（5）通风）通风（6）强弱点分配）强弱点分配（7）空调）空调（8）垃圾处理）垃圾处理（9）燃器管道）燃器管道