1本报告严格保密www.joinsun.com.cnwww.joinsun.com.cn深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司奥炼轻掺陕狱舆把仍揩登妙玄帐缄光悬妹碎祷诌术尿垄陵洋拖汹役蕾污岂众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议2本报告严格保密用心，创造价值用心，创造价值 To bring about valuation.Being diligently， 贫唉杰讫印莉柿谤叉赃落韭停偶型瓮方生陕汛炼锹淌皱米唁筛孙肄技彻肚众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议3本报告严格保密“小成本小成本” PK PK “大拆迁大拆迁”众厦地产关于拆迁问题的几点建议国肆胎笺逾阜叠杉稠蟹丧样褥除痹床舶磋乌笆滑轩笔蓑埃负瞒纬寸条志事众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议4本报告严格保密1）本项目的属性界定2）旧改项目阶段规律3）本项目的核心问题基于和开发商有效沟通的基础上，表达众厦地产对项目的初步认知，同时对开发商关心的问题给予初步的专业建议。再剐月葬舞岸搬厕我蹋眠为厂葬汇奎皑掺迷萍劫言履清淹桶车辗旬琉炼喀众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议5本报告严格保密一、本项目的属性界定一、本项目的属性界定浦师贝蓬渤潘胺酣狼哑截瓦刷绘铱氖聋雏苛墙吩繁臂饿朵惧搬札选荆侦昼众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议6本报告严格保密江北CBD东平下角南坛下埔麦地演达水口红花湖鹅岭南项目演演达达1路路麦麦 地地 路路下下 埔埔 路路西西枝枝江江桥桥项目项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目项目区域属性界定：惠州老城区旧改项目订滦讳队副隧汾搜殆验糜试眷澳魂酣漆死巧法喂凝娩蚕使回纪熔丽滴穗股众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议7本报告严格保密本项目惠惠 沙沙 堤堤 一一 路路下下 埔埔 路路下埔滨江公园下埔滨江公园公 园 广 场项目外部属性界定：老城区公园广场资源、项目外部属性界定：老城区公园广场资源、二线临江物业二线临江物业腾霜久恢焰中贷估几故肢挪峭枣梳蜂氓邵侠镜蔼鲁份腊瑶柑经假诚孽略辕众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议8本报告严格保密项目经济指标：项目经济指标：占地约2万平米；总建面25万平米；其中：商业6万平米办公物业6万平米住宅、公寓9万平米。项目属性：项目属性：惠州老城区、公园广场资源、二惠州老城区、公园广场资源、二线临江、旧改性质的多功能综合体物业线临江、旧改性质的多功能综合体物业本项目是城市老城区的本项目是城市老城区的高容积率综合体物业，多功高容积率综合体物业，多功能均衡型开发设计方向。能均衡型开发设计方向。洋纲叶斟挺蝉懦靖上携锭捉薯舱挺澳殃威舵哆需堂好燥疫迪风灵郁榨赌总众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议9本报告严格保密二、项目运作阶段规律二、项目运作阶段规律拴挨都帅幸鸽空骚夷黔蛛凌勃灯子灸鞘涅全万奔韵芦腔炯墩革萧使爪都掣众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议10本报告严格保密前期准备前期准备拆迁实施拆迁实施改造实施改造实施开发实施开发实施规划研究规划研究实施方案实施方案组建机构组建机构现状核查现状核查拆赔方案拆赔方案优惠政策优惠政策规划报批规划报批计划申报计划申报现状房屋公告现状房屋公告业主确认业主确认业主沟通业主沟通修改拆赔方案修改拆赔方案动员实施动员实施拆迁谈判拆迁谈判草签拆补协议草签拆补协议土地供应计划土地供应计划制定开发方案制定开发方案编制详细规划蓝图编制详细规划蓝图招商招商各项手续的办理各项手续的办理签订正式拆迁补偿协议签订正式拆迁补偿协议发布信息发布信息房屋拆除房屋拆除开发建设开发建设风险控制风险控制拆赔方案拆赔方案拆赔谈判拆赔谈判开发方案开发方案风险控制风险控制众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运众厦地产总结市场开发案例，对旧改项目运作划分为四个阶段作划分为四个阶段阶段划分依据：旧改项目的运作流程和关键节点。册叉屡出蒋角聚不缘栓昭珐禁椿溪蒙膝甲话课嵌丹浚拦堰耳缩驮凝肯混锤众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议11本报告严格保密前期准备阶段核心：拆赔方案前期准备阶段核心：拆赔方案1、拆迁的评估价格？2、需要还建多少面积？3、如果回购还建部分，以什么价格回购最合适？计划申报本项目处在运作的第一阶段本项目处在运作的第一阶段实施方案组建机构现状核查拆赔方案规划研究优惠政策规划报批根据当前的沟通，开发商关心的问题是：根据当前的沟通，开发商关心的问题是：针对以上问题，众厦地产将在拆赔优化方案中给予回答。扦饵芋盘厦盅刽员创症今彤亏伞蝇名绿峻恒赚描漏止侄延乡睫颁迹屈挂凄众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议12本报告严格保密三、项目拆迁的核心问题三、项目拆迁的核心问题1）被拆迁物的价值）被拆迁物的价值3）拆迁赔偿的最优方案）拆迁赔偿的最优方案2）政府拆迁赔偿相关规定及案例）政府拆迁赔偿相关规定及案例娥跟测骆射催峪机鸟扁理剁授毫掂嚏高节盂高猩障铜板郑平号蚜颂际垃鳃众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议13本报告严格保密评估公式：被拆迁房屋价值=（房屋重置价成新率）+（住宅房屋区位基准价区位系数）建筑面积时点系数+合法院落补偿价重置法进行价值评估重置法进行价值评估邓彻舞序殆派汞起悄搅拦警豆历勋夫丁旦嗜队斋柒妥篆寓友铡大厨囱掘啊众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议14本报告严格保密节选政府拆迁补偿费相关规定如下：一）框架结构楼房 1、外墙全贴、装铝窗、有防盗网的700元/平方米。资料来源惠州市预存征地补偿款管理办法惠州市土地使用权交易市场管理办法惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定惠城区土地征收补偿标准（暂行）按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，按照政府基准地价，在考虑重置价基础上，拆迁评估单价在拆迁评估单价在21002200被拆迁房屋价格=（7007.5+1240101.5）1.2=2140郡根炔反秩梭汛摄貌翌状与殿崩翠耀戈度掇崔谎皋纽儡匿竟空嘲等想叼撤众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议15本报告严格保密市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价市场比较法评估拆迁物业的市场价值：单价约约36003700项目价格权重修正系数凯旋阁530020%0.7742汇景大厦540020%0.7756水印尚堤560020%0.7784立业大厦500040%0.71400本项目36823682备注：各项目价格是根据市场调研加权综合值，非特定单位价格；样本数量相对有限，误差因素主要来源调研价格多为挂牌价；本价格时间点为2008.4.17。物业选取原则：同区域、毛坯房、中低楼层。众厦地产基于市场比较法分析认为：待拆迁物业的市场价值为36003700元/平米钢铝满宣救瞻览阳绕昨甥卢痞垒毯猴迢爆抬缝诡勿隶仗嚣襄栋欧戳锨虐憨众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议16本报告严格保密业主要回房屋的，建设单位应补回建筑面积和质量大体相等的房屋，征地拆迁房屋一律按建筑面积计算，具体补偿标准如下：1、征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回征地拆除的房屋其主体质量比较完好的平房、楼房，在市规划区内补回质量相当的房屋的按质量相当的房屋的按1 1：1 1（即拆一平方米补回一平方米）补偿（即拆一平方米补回一平方米）补偿。2、征地拆除质量比较残旧破烂的房屋，在市规划区内补回质量相当的房屋的按 1：0.8（即拆一平方米补回零点八平方米）补偿。3、征地拆除繁华商业区（环城西一路、环城西二路、中山东路、中山西路、中山南路、中山北路、国庆路、五四路、水门路、南门路、水东东路、水东西路）的房屋，就近补偿的，按本条二款1、2项规定办理；在新区开发区补偿的，按本条二款1、2项规定增加20%办理。4、房屋内的阁楼（指坡形屋面利用室内空间所搭的阁楼）应按如下标准折价补偿：檐口高度在一点四米以下的按每平方米一百元补偿；檐口高度在一点四米至一点七米的按每平方米一百二十元至一百五十元补偿；檐口高度在一点七米以上、不足二点二米的按每平方米一百五十元至二百元补偿；檐口高度在二点二米（含二点二米）以上的以平房计，按本条一款和二款1、2项规定补偿。5、房屋内的宅基地不作补偿，有墙扉的可以补回残值。地上种植的果树、蔬菜可由建设单位和补拆迁者协商进行合理补偿。6、被征地拆迁的房主因居住困难要求啬房屋面积或其他原因所补回房屋比规定赔偿啬积时，增加面积部分，业主应以成本造价补回房款给建设单位。按地方政府规定：还建面积与拆除面积按地方政府规定：还建面积与拆除面积相当相当其他设施电话移装费300元。有线电视移装费350元/户。搬家费1500元/户。房租（6个月计）每月500元/户。资料来源惠州市土地使用权交易市场管理办法惠州市市区国家建设征用土地拆迁房屋安置补偿暂行规定惠城区土地征收补偿标准（暂行）梧环拔繁轨兰肃雷还憋高援痈板驾锭持炸绘瞪唁划穷非挠躬巡溪苇介绿易众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议17本报告严格保密地方案例：地方案例：南湖麦地路四至五巷地域旧城改南湖麦地路四至五巷地域旧城改造拆迁造拆迁 拆迁背景：拆迁背景： 02年底，为提高市区城市综合素质，改善市容市貌，还湖于民，争创省和国家文明城市，市政府决定对市区桥西南湖麦地路四巷至五巷地域进行整治改造，配合西湖南大门建设，美化西湖周边环境。拆迁补偿标准：拆迁补偿标准：1）在拆迁范围内具有合法产权的房屋和未超过批准使用期限的临时建（构）筑物，由市房产管理部门或规划建设部门核准后，由拆迁人按有关规定办理拆迁补偿安置手续；产权不明确的房屋，经市房产、国土资源、规划建设等部门确认权属后，予以办理补偿安置手续。2）凡在拆迁范围内有合法产权的私有房屋，业主可选择货币补偿或房屋产权调换补偿。货币补偿按货币补偿按房地产市场评估价格确定房地产市场评估价格确定；房屋产权调换按：的比例异地安置补偿，安置房屋由拆迁人房屋产权调换按：的比例异地安置补偿，安置房屋由拆迁人在选定的拆迁安置点中安排，先搬迁者可优先选择安置房。在选定的拆迁安置点中安排，先搬迁者可优先选择安置房。3）凡在拆迁范围内有合法产权的单位房屋（含房改房），由拆迁人一次性补偿给产权单位，由产权单位组织搬迁安置。市直管公房和单位办公用房一律按房地产市场评估价格补偿。4）房屋附属物和简易结构房屋不作产权调换，由拆迁人按房地产市场评估价给予合理补偿。5）拆迁范围内的违法建（构）筑物和超过批准使用期限的临时建（构）筑物一律不予补偿，必须在市有关行政主管部门下发的处理决定所规定的时间内无条件自行拆除，逾期不自行拆除的，依法强制拆除。6）凡在拆迁范围内的各种管线及公共设施的拆迁事宜由各产权单位与市规划建设局协商，确定自行搬迁的实施方案，逾期不搬迁者后果自负。闪番屠挥蒂淄鹃屁操搁困滚巷集柯置雁姆骚什横侄坊妄枪腆邯墩春仅艾甸众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议18本报告严格保密拆迁案例借鉴：市场评估价为补偿依据，实拆迁案例借鉴：市场评估价为补偿依据，实物补偿参考价值评估，多部门联动推进物补偿参考价值评估，多部门联动推进l 拆迁赔偿：以专业市场评估价为依据，多方谈判达成结果拆迁赔偿：以专业市场评估价为依据，多方谈判达成结果l实物补偿：实物补偿：1 1：1 1为补偿上限；选择原地返还的，存在一定的谈为补偿上限；选择原地返还的，存在一定的谈判弹性空间判弹性空间l拆迁的组织实施，需要政府多部门配合拆迁的组织实施，需要政府多部门配合 如案例的拆迁实施，由市规划建设局牵头，会同市公用事业局、惠城区人民政府、惠阳市人民政府、惠城区桥西办事处负责拆迁的组织、协调、指导等工作；市市政动迁工程办公室具体负责拆迁补偿安置工作。绍兽壕笼闸匿储拖忱骗狮寸披德丸董懦钦骚秃袖指撬陋骑嗅啤凑啮唇定喊众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议19本报告严格保密本项目拆迁赔偿方案本项目拆迁赔偿方案涯饿涟遥冉鉴凋定膜絮窒怯常卞稚虫玛来辉逝株掣瞬垒亭檄郝噶宪哑串脖众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议20本报告严格保密随机性访谈结论随机性访谈结论群体特殊，群体特殊，须依靠政府须依靠政府力量，来有效化解高赔偿的压力力量，来有效化解高赔偿的压力态度有些傲慢；表示不知情，没听说要拆迁；习惯居住环境和氛围，表示不会搬走。对拆迁补偿表示出物业补偿的意向，拆多少补回多少。行为匆忙，对拆迁表示不知情；对拆迁持欢迎态度，对拆迁补偿期望高，希望补偿越多越好。拆迁难题拆迁难题拆迁访谈1退休的一老者拆迁访谈2在职女士拆迁访谈3物业的保安，同样对拆迁表示出不知情。对拆迁补偿的心态是开发商要多赔。印查碰云桂闹枯翻智堵戒入凛朔耽狱冯根烦跳赡判邓竭阉邦镜桨亢襟高淮众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议21本报告严格保密旧改开发风险和难度较大，存在解决的现实旧改开发风险和难度较大，存在解决的现实机会机会旧改离不开政府的强力支持；希望开发商在整合资源中，有效推动政府相关部门的力量支持2006年1月，温家宝总理在国务院会议上强调，控制城镇房屋拆迁规模，严格拆迁管理，严禁强制拆迁。社会既有案例，表明钉子户是最大阻力。深圳岗厦60亿投资总额项目多年无进展；蔡屋围一钉子户导致开发商工程拖延2年，损失严重。政府或给予巨大的支持力度政府或给予巨大的支持力度潜在的风险和操作难度潜在的风险和操作难度拆迁难题拆迁难题PK风险风险机会机会衷控粮砧谭铁帆数迹类爪赛陇器翌厅淳咆叉关墓传呐只攘瞥嘿隔涨灯刷贼众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议22本报告严格保密拆拆迁迁方方式式11全全部部货货币币补补偿偿方方式式，费费用用太太高，高，不建议采用不建议采用赔偿基准根据建筑面积和占地面积不同，用基准地价乘以系数，得出赔偿费用； 根据我们的测算，按成本计算的建筑物单价较低，单价2100-2200元/平米；但普遍的行情是按照市场楼市价格进行赔付，业主对补偿期望较高，如果单纯采用货币补偿，需要较高的赔偿金额，要基本达到目前商品房价格，赔偿的价格约36000037003700元元/ /。 如此则前期支付成本过高，众厦地产建议不采用。全部费用预计过亿元，投入太高，不建议采用。全部费用预计过亿元，投入太高，不建议采用。被拆迁房屋价值=（房屋重置价成新率）+（住宅房屋区位基准价区位系数）建筑面积时点系数+合法院落补偿价 沛殷僻灾项舵障搂埠佳剐滔崔蔬阮游径畦农淘痢郎镣稚乍饺膛嗓奥析栏贮众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议23本报告严格保密拆迁方式拆迁方式221 1：1 1拆赔房屋拆赔房屋，投入也较高，投入也较高签署合同，按照建筑面积1：1拆赔，店面就地偿还；与业主的谈判技巧非常关键，业主的欲望是无止境的，要争取政府的支持；其他费用支出按相关规定；该方式前期支出相对较少，但后期赔付的成本支出最大，不利于开发的利润最大化。众厦地产，建议可作为开发的底线作为拆赔方案。众众多多拆拆迁迁项项目目采采取取的的方方式式，具具有有成成熟熟的的成成功功效效果果，对对于于我我们们有有较较强的借鉴意义。强的借鉴意义。锗裤浙劈畦哺醇曹痰桃猛消怯捅柬挡鄙蔫撤姆怕淫寂珍划赋攀滤尤磁致舒众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议24本报告严格保密拆迁方式拆迁方式3 3 房屋赔偿，按交房时间点房屋赔偿，按交房时间点的物业的物业价值相当价值相当来作为赔偿依据来作为赔偿依据签署合同，确定被拆迁户的需求面积，约定以交房时间点的物业价值作为赔付依据；同时在当前进行预期交房时间点的价值评估，来确定赔付比。签署合同，按房屋赔偿进行等值赔偿；进行物业评估； 如评估被拆迁物业价格为4200，新建物业价值为6000； （估价时间点按2009年底）根据评估价，确定赔付比例1：0.7。谈判约定比例，确定被拆迁户需要的面积，众厦地产，建议作为开发最优拆赔方案。例：拆迁面积80平米，业主真正需要的是100平米，则签合同约定设计其需要的100平米户型，作为返还单位；等价值原则下，业主需要支付给开发商：（100-80*0.7）*6000=264000；按原面积赔，则业主支付给开发商（80-80*0.7）*6000=144000可实现价值最大化可实现价值最大化最低拆迁支付成本最低拆迁支付成本婶膏辖盘涛篆蕊食龋颖腮守芝亦船槐汰忌豆政孺氓吕姚西哮梦滇管替硫截众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议25本报告严格保密搬迁费用搬迁费用需要支付业主两次搬迁费用，按照相关规定，1500元/户。按相关规定，根据拆迁改造工期进行支付，月支付额按市场租金价10001500元/户。安置费用安置费用其他费用其他费用如遇到特别设施或者破坏路网管线，需要支付额外不可预见费用，此费用占总拆迁费用的10%。 房屋赔偿，需支付给业主的其他拆迁成本房屋赔偿，需支付给业主的其他拆迁成本幢饿忿扬扩短妥贱碰坝置挚厄莽居帕错侠陶殃正罗铰壹妓拆龋隅割慰堕买众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议26本报告严格保密结论：小成本，大拆迁；实物拆赔，等价原结论：小成本，大拆迁；实物拆赔，等价原则确定赔付比例则确定赔付比例补偿方式前期资金投入其他代价适用性货币拆赔巨大过亿元无彻底解决问题，但谈判无法预料，一次性投入过高一次性投入过高赔偿房屋1：1拆赔较低，主要为工程成本归还房屋能解决问题，且前期占用资金较小；但是造成开发利润但是造成开发利润的损失较大的损失较大价值相当价值相当原则拆赔原则拆赔较低，主要为工程成本归还部分房屋借助政府的力量推动，通过最小的拆迁成本支出，实现实现最大化利润回报最大化利润回报借借助助政政府府的的支支持持力力度度，考考虑虑提提供供风风险险保保证证金金，在在合合法法范范围围内内，避避免免风风险险，采采用用一一次次性性整整体体拆拆迁迁或或一一次次性性签签署署合合同同的的改改造造方方式式，拆拆迁时间尽可能控制在半年内。迁时间尽可能控制在半年内。筋抡涡添好惑墨煎孔菜肾戏升你赞娜树供相瑶挎控夷舰隅檬晾荷狈躁住再众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议27本报告严格保密商业拆迁商业拆迁商业规模小，临街店铺，业态零散商业规模小，临街店铺，业态零散现有商业：街铺、业态零散、租金水平介于5080之间有童装店、眼睛店、便利店、凉茶店、茶庄、床上用品店。侨粱杆膝怂伺绽数凡别粪尔付落甄硫猿小弥膛痘赫隐斟桑柒祭况何颤拽代众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议28本报告严格保密商业拆迁商业拆迁商业拆赔：实物等价原则赔偿结合租金补偿商业拆赔：实物等价原则赔偿结合租金补偿针对现有商业，从市场调研分析，市场价格在800010000；拆赔建议：一、商业规模小，开发商资金实力充足则建议采取现金赔偿；l此方式可以一次解决问题，有利后期商业规划的正常运作。二、同等价值赔付原则，进行价值赔偿。l此方式可降低前期开发成本支出，但不利后期的商业规划。三、实物赔付，指定区域，按等价原则确定赔付比率给予赔偿，三、实物赔付，指定区域，按等价原则确定赔付比率给予赔偿，并给予建设期的租金补偿。并给予建设期的租金补偿。l在商业规划中，提前对赔付的商业进行有效的规划处理，根据商业价值相当原则，进行确认和赔偿。众厦地产建议采用方式三。邦缅泡内罗缩临创诲初锋浦恤威面扩督扭牡俘批馆晌棉框烁状魏瑚暂有翠众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议29本报告严格保密1、拆迁的评估价格？基于最优拆赔方案，对开发商关心的问题建基于最优拆赔方案，对开发商关心的问题建议如下议如下2、需要还建多少面积？3、回购还建部分的价格？成本法市场重置价格2200；市场比较法评估价格3700最优拆赔方案下的面积还建为1：0.71：0.8；即拆迁1万平米，还建70008000平米如开发商资金充足，则建议回购按当前的市场评估价格为依据，即采取现金赔偿方式进行拆赔，则价格在22003700之间，选取中间值则大概为30003000众厦地产建议可以按3000元/平米作为谈判的上限开展相关工作。旗绝淆过车躯咏诅壮析箩通预呆行杀馁秤谤木辅闻柳吟漾晋罢框不扮恿分众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议30本报告严格保密关于拆迁问题的若干观点关于拆迁问题的若干观点拆赔工作必须遵守的原则拆赔工作必须遵守的原则由政府协助，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式，由政府协助，采用一次性整体拆迁或一次性签署合同的改造方式，拆迁时间尽可能控制在半年内。拆迁时间尽可能控制在半年内。v符合政策符合政策保证我们的拆赔方案没有诉讼失败的风险，这是指导我们拆赔工作的首要原则。v拆迁范围内的房屋以合法性为原则拆迁范围内的房屋以合法性为原则，以法定用途为拆迁补偿的依据，以产权资料和报建手续登记的用途为准则。 v对于无任何产权资料和报建资料的房屋，法律规定不予赔偿，如果都无产权，建议按建筑成本价值为补偿价值。v对于首层非法改变成商业用途的房屋建议按法定用途补偿，也可协商解决，有产权的商业按照一定比例赔偿。v统一标准统一标准补偿价格要保持稳定，统一标准，过多的退让会给业主更高的利益期望值，并且在同一时间谈判，防止加盖。v妥善安置妥善安置对于选择产权置换的业主要保证其安置房的优先建设，以免矛盾激化，导致大量诉讼和上访，一般给予安置过渡费用，或者拆赔比例高协商解决。拆迁策略疙镣牡袄臭乞纶帝缝猿搅硕踪吩挪沛旷衍耘庞铀沿院观茅泡织厚创敏拔霄众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议31本报告严格保密拆迁谈判建议拆迁谈判建议l各谈判小组在谈判中保持统一口径和策略，以免业主的反对和异议，防碍谈判进程，尽量使谈判公开、公平、透明。l谈好一户即签订协议，如可能最好进行公告，可对其他业主起示范作用。l让政府作为协议鉴证方，并进行协议公正，得到法律保护。l谈判策略宜采用先易后难的次序进行谈判，争取业主要价较理性及观望中的业主先达成协议。l面对业主不断的反复要因势利导，顺势而为，在赔偿底线的基础上，保持灵活弹性的工作方法，不断调整，不断适应。l通过各种途径加大舆论宣传工作和思想教育工作力度，促使业主思想观念的转变，化解潜在社会风险。对业主要反复沟通、感情l到位、契而不舍。户外宣传：户外大型广告媒介宣传：通过报纸、电视、编写宣传读本等方式室内宣传：区内宣传专栏、现场办公场所展示宣传工作宣传工作拆迁策略拆迁谈判是一个复杂的利益搏弈过程，如果简单地看来，通常会有“奖励”和“惩罚”两方面的措施：l奖励是通过拆赔标准弹性控制来实现先拆即获得更大的补偿；l惩罚是通过强制拆迁或低于补偿标准进行补偿（惩罚的实施要特别注意应当在法律和政策许可的范围内）。树删纪租汛免井丝硼镰衷腕艰簿昔戈歹课开章是次坤仿花丈峻猾疯罢肋助众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议32本报告严格保密激励业主的主要措施：先拆迁可以先入住，激励业主的主要措施：先拆迁可以先入住，或奖励现金或奖励现金对于选择货币补偿的业主：对于选择货币补偿的业主：通过时间控制对不同时间段内签订拆迁补偿协议的实行区别的补偿标准，并强化争取优惠条件的紧迫感。不同时间段内签订拆迁补偿协议协议给予不同额度的现金奖励。对于选择产权置换的业主：对于选择产权置换的业主：优先选房。按业主与公司签订拆迁协议书顺序，先签订协议的可优先选择楼层、楼向。另加实用面积5的房产等值补偿。截止日期截止日期高于补偿标准10%一次性5000元现金奖励第二阶段第二阶段第一阶段第一阶段第三阶段第三阶段截止日期截止日期截止日期截止日期高于补偿标准5% 一次性2000元现金奖正常补偿标准 无现金奖励在期限内达成协议的给予奖励在期限内达成协议的给予奖励拆迁策略颁峭未帐冤掠粮鹿卿贬臻阔群架撑帧涟免零迁缎藕盆索荤邹苫岸晃椅约狙众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议33本报告严格保密深圳市众厦地产顾问有限公司深圳市众厦地产顾问有限公司www.joinsun.com.cnwww.joinsun.com.cn预祝成功预祝成功 THANKS!炙片尖揽宅楚衙阔痞晒剖嘉翔组洼劳煎抓妖铬姬铰固伶墙始窄笛旦接特腔众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议众厦地产关于惠州老城区旧改项目的几点建议