沈阳保利花园五期开盘营销推广方案20102010年年0404月月0101日日doc365.taobao.com 天天文档在线天天文档在线文档天天新文档天天新www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载目录1沈阳市市场及周边竞品分析2销售及定价推售策略3推广配合www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载沈阳房地产市场分析土地市场1144万VS324万71.6%【数据来源：沈阳土地网 精诚市场部】www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载商品房供应沈阳目前可售房源达到1700多万平米，这个量按月均销售90-100万平米来计算，也至少需要17-19个月才能完全消化 沈阳房地产市场分析www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载沈阳房地产市场分析商品房销售商品房1180万 9.4%商品住宅980万 15.1%【数据来源：沈阳房产局 精诚市场部】官方数据，有一定水分官方数据，有一定水分www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载商品房价格沈阳房地产市场分析www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 沈阳房地产市场分析土地成交量大幅缩减，商品房仍然高位供应，去化面积同比减少9.4%，价格增幅5.69%，目前销售的主力仍然以中小户型、中低价位的楼盘，且需求以刚性需求为主www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载08年沈阳商品住宅上市套均面积93平米去化套均面积84平米90平米以下占总销售面积46%4000元以下占总销售面积62%纯刚性需求买房占33%目前沈阳尚有800万平刚性需求因价格因素购房占41.2%思考：思考：我们项目能否从这些数据中得到一些启示？我们项目能否从这些数据中得到一些启示？沈阳房地产市场分析www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载08年东陵区销售量同比下降约31.4%左右，价格增幅2.8%左右，目前可售量及后续供应量巨大，竞品有较大的持续供应量，区域产品同质化严重，市场竞争较为严峻。区域市场情况www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域房地产市场分析供求及价格分析截至2008年末东陵区存量商品房约127万平方米，目前每月成交量约9万平方米，消化这些市场存量需要约14个月时间，整体库存压力较大 上市166.8万平米， 27.8%销售107.16万平米， 31.4% 全市3757元/平， 5.4%东陵区3508元/平， 2.8% 【数据来源：沈阳房产局 精诚市场部】www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本项目周边竞品潜在09年潜在供应预计50万，市场竞争依然激烈。 周边竞品项目，多为百万大盘，在未来的几年内均有较大的持续供应量，但因各项目对市场形势预期严峻有一致的看法，故各项目对09年上市量预计均较为保守，特别是迟迟未动工的恒大名都项目，从恒大08年在沈阳的市场表现来看，如恒大名都项目上市，必然会引起区域价格战，区域市场竞争将非常激烈。潜在供应量区域房地产市场分析【数据来源： 精诚市场部】保利达地块50万www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2销售及定价推售策略www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载五期产品推售的重要性做为09年全年销售的优美序曲；加快产品销售速度，缩短销售时间，实现产品快进快出，资金迅速回笼；为下期开盘销售做铺垫；实现保利品牌价值的提升。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘前提明确五期销售许可证下发时间；明确价格区间，销售均价；明确五期产品具体施工时间、封顶时间及入住时间；确保三期、四期剩余房源快速消化，尽快为五期蓄客；保证工程形象的完善，样板段应在开盘前达到工程结束；加大推广力度，现有的推广渠道全部更改为五期产品，为五期开盘积累一定数量客源；售楼处包装应在项目开盘前一个月完成；会所提高使用率，策划部门应在进一步加大会所使用频率，通过多搞活动、多做宣传、依靠多方联动、发挥各自作用，实现销售目标最大化。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载重要事件节点20092009年年1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月主题：物料准备时间：4月10日 主题：5期认筹时间：4月18日 主题：5期开盘时间：5月24日 主题：尾货清理时间：4月主题：销售许可证时间：6月底 主题：样板段时间：6月底 主题：5.2期开盘时间：7月中旬 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载保利花园新保利花园新品位置品位置www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载5.1期推售产品B区A区G区F区后期推售H区1栋H区1栋推货补充推货补充第一次第一次推货推货第一次第一次推货推货H区1栋推货补充推货补充 开盘推货建议为G、F区和H区东边两栋，共404套，面积区间为：63-142，其中以88-100为主。视蓄客情况有选择的以A区、B区及H东边1栋作为货量补充。 如加推共有751套房源开盘推货建议www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载推售房源情况本次五期推售产品与目前三、四期在售产品在面积上形成区分，以保证五期蓄客同时销售剩余产品面积区间80以下81-100101-120120以上套数722603636百分比17.82%64.36%8.91%8.91%www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载五期产品市场环境简析：一、目前三、四期客户已经消化周边区域客群，五期客群应面向全市；二、五期蓄客期间，三、四期正在消化，影响五期蓄客数量；三、稀缺多层产品优势明显，客户认可度较高；四、周边竞品目前没有新品推出，为本案赢得市场。销售分析www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载目标客群分析：一、保利的客群正在由一次置业向改善型客户转变，而多层成为客户的首 选二、五期蓄客期间，三、四期正在消化，影响五期蓄客数量；三、稀缺多层产品优势明显，客户认可度较高；四、周边竞品暂时没有新品推出，为本案赢得市场。客群分析www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘思路五期房源销售采取多频次、低供应量，通过现场热销场面刺激客户购买需求的销售策略完成开盘即清盘的效果。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘方式为保障后认知保利项目客户的利益，本次开盘采取摇号摇号方式www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载销售及定价推售策略www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载价格考虑因素：价格考虑因素：第一、根据市场实际情况，即整体市场价格走势第二、体现项目的竞争位置，体现项目自身价值第三、同时结合08年价格情况，适当高于市场整体上涨幅度，增加品牌溢价稳扎稳打，促进销售稳扎稳打，促进销售价格制定宗旨：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载周边项目价格分析目前区域楼盘价格整体相差不大，保利花园价格处于中游www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载根据项目市场定位，目标客户群定位、项目工程等考虑，现阶段周边的直接竞争对手较少，包括：水晶城、上东花墅、良城美景，保利花园四期 周边竞争对手比较市场类比定价法项目名称项目名称本案本案保利花园四期保利花园四期水晶城水晶城上东花墅上东花墅IIII期期良城美景良城美景权重0.40.20.20.2销售均价4050395039504300地理位置100959595110周边配套1001009595110交通状况1001009595100噪音污染情况1009010010095项目规模10010010010095园林设计100100110100100配套设施100100959595产品品质10010010510595物业管理1001009510095企业品牌1001009010090合计1000985980985985比较系数0.9850.980.9850.985修正平均价4112403140104365评估得分1645806802873本项目均价41264126www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目开盘价格预测市场比准价市场比准价 目标均价目标均价 营销组合溢价营销组合溢价 + + 产品包装产品包装 品牌价值；品牌价值；楼市发展；楼市发展；形象定位；形象定位；宣传推广；宣传推广； 均价区间均价区间 比准均价组合溢价比准均价组合溢价1-1-比准均价比准均价+ +组合溢价组合溢价2 2 【 4126*1.034126*1.03】 - - 【4126*1.054126*1.05】 4250-4332 4250-4332 预计五期开盘出街均价在4290左右,在08年目前出街价格基础上上涨200元/平米涨幅涨幅%-%-www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载样板间保利花园精装房一直是区域内的独有，周边竟品项目没有精装房，这是保利品牌的一种宣传，同时也是体现户型精美的唯一方式，建议在五期内延续精装样板房风格，使得五期项目销售更加迅速，使得保利品牌效应延续。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载工程节点工程节点项目保利花园5期样板房装修2009-06-05样板展示区配套完成2009-07-01主体结构验收2009-07-10样板展示区绿化完成2009-07-25样板房投入使用2009-08-01 需要工程部严格按照既定的工程节点完成相应节点的工作，如果可以提前更好。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载五期地块包装五期地块包装 建议将四期、五期南边的规划路开通并平整。 将五期南侧地块制作部分围挡，减弱此未开发地块所产生的负面效应。道路围挡www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 在进入春季时，希望对海棠花园一、二期，保利花园一、二期，三期双河城公园的园林景观进行修整，为客户提供一个美丽的生活环境。修整园区修整园区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载样板间选择户型代号样板房号面积套数C2522#4-2-1124108C1520#4-2-111584A528#1-2-385708 A户型：整个园区的主力户型，贯穿整个园区的销售始终；C1户型：户型欠缺规整性，通过样板房展示户型优势；C2户型：户型欠缺规整性，通过样板房展示户型优势；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载3推广配合www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载案名及定位解析案名及定位解析定位语：定位语：一环东一环东庭院式花园多层庭院式花园多层项目定位：项目定位：区位，与区域竞品相抗衡。区位，与区域竞品相抗衡。以前，我们一直低调宣称以前，我们一直低调宣称自己为自己为“二环边二环边”，而与，而与我们相邻的区域竞品却都我们相邻的区域竞品却都高调宣称自己为高调宣称自己为“一环东一环东”。将。将“二环边二环边”改为改为“一环东一环东”，从低调到高调，从低调到高调，虽然只是一个称呼的转变，虽然只是一个称呼的转变，却让我们在区位上可以于却让我们在区位上可以于竞品抗衡。竞品抗衡。产品特征，产品特征，诉求居住文诉求居住文化。化。将沈阳市场将沈阳市场上稀缺的多上稀缺的多层产品属性层产品属性放大。放大。居住亲居住亲切气质切气质延承。延承。同保利同保利花园一花园一贯延承贯延承的绿色、的绿色、自然、自然、健康的健康的气质相气质相匹配。匹配。案名：案名：第五季第五季www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载案名及定位解析案名及定位解析定位描述比对：定位描述比对：项目名称项目名称定位语定位语推广语推广语地段标示地段标示水晶城一环东大湖观邸湖岸线上的上层建筑一环东上东花墅一环外珍稀领地你我的新生活运动一环外良城美景中式福文化美宅居粮城 福满门一环东福邸建筑有价 幸福无价无显著标记www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载案名及定位解析案名及定位解析区位价值东陵区宜居板块，居住氛围成熟；沈抚同城核心区位；棋盘山旅游区的发展带动；品牌价值保利集团背景、上市公司实力、保利花园自身品牌价值； 生态价值建筑面积100万平的“保利城”大型生活区、拥有沈阳市仅有的“双河三公园”； 生活价值自身拥有百米商业街、享有中街商圈、五爱商圈等生活极为便利；产品价值纯多层63-142平方米最优户型 交通价值112、218、133、168等多条公交、地铁、沈抚桥 核心价值提炼：核心价值提炼：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载SLOGAN：新都市院落项目定位：一环东庭院式花园多层主题推导主题推导推广主题：都市里的亲切生活www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载都市里的亲切生活都市里的亲切生活都市里的亲切生活都市里的亲切生活市场产品客群刚性需求为市场主流，从主题定位上排他并产生竞争力。因此，对于消费者生活习惯与内心需要的研究，才是关键。不同于竞品，我们不卖河，我们卖产品，不卖弄风情，不卖虚无的口号，我们卖感情，确切地说是，我们卖的是人居的实质，生活的感受。1、入口规划，具有一定的庭院围合性质。2、大院儿具有平民大众特征，对应80、90平产品3、新围合社区，满足邻里的交流与沟通4、配套成熟，既有都市现代舒适，又有大院人文。改善居住的中青年置业者，院落生活的共鸣者。改善居住的中青年置业者，院落生活的共鸣者。多为周边改善居住的人群，对本地块有一定感情对大院儿的居住氛围颇为熟悉，很容易产生共鸣。他们要改善居住条件，却割舍不掉大院儿情怀，他们平民化，拥有老百姓朴实而真挚的特质。主题推导主题推导www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载铺垫期09年5月6月开盘引爆期再度引爆期稳定销售期推出5.2期推出5.1期09年7月8月09年9月10月09年11月12月阶段主题落实阶段主题落实都市里的亲切生活都市里的亲切生活www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载7 7月底样板示范月底样板示范去完成，样板去完成，样板间开放活动间开放活动5.175.17五期五期开盘活动开盘活动6 6月中夏交会展示月中夏交会展示1111月底冬月底冬交会展示交会展示9 9月中秋月中秋 交会展示交会展示共实现共实现1100011000组来访组来访成交量成交量11001100套套 来访量来访量1100011000组组 成交率成交率1010 一环东一环东 庭院式庭院式 花园多层花园多层高度蓄势高度蓄势开盘强销开盘强销强销持续强销持续他们喜欢和谐、安康、殷实的幸福生活他们喜欢和谐、安康、殷实的幸福生活, ,寻觅着一处便捷、舒适的成熟社区，依然崇尚着居住在多层的寻觅着一处便捷、舒适的成熟社区，依然崇尚着居住在多层的建筑中，他们是现代工人、医生、教师，或是公务员、个体商人建筑中，他们是现代工人、医生、教师，或是公务员、个体商人平民百姓、中产阶级平民百姓、中产阶级新品亮相，强化续客释放开盘信息，集中引爆销售，乘胜追击势头，强化产品利益，保持市场热度着重诉求未来的生活意境，营造未来生活的景象，强调居住的生活质感、保持市场持续关注与热度。保利花园又一新品力作面市，纯多层庭院式社区，认购有优惠。成熟社区，二环内稀缺多层，庭院式围合院落布局配套完善便利，纯多层建筑居住舒适，庭院式围合院落布局居住更加惬意私密、便利、舒适、惬意、满足的居住生活体验。东部成熟大盘，全东部成熟大盘，全新力作纯多层新品，新力作纯多层新品，荣耀面市！荣耀面市！ 保利花园保利花园第五季第五季，庭院式，庭院式稀缺纯多层社区，风华盛放！稀缺纯多层社区，风华盛放！保利花园保利花园第五季，分享四季之外的第五季，分享四季之外的美丽心情！美丽心情！4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月事件节点事件节点推广阶段推广阶段目标受众目标受众阶段任务阶段任务推广主题推广主题主题定位主题定位推广利益推广利益推广目标推广目标年终冲刺年终冲刺促销利益刺激，强化直接购买力及优惠。促销优惠政策引导。不容错过的季节！不容错过的季节！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载起势推广第一阶段推广时间：2009年4月推广目的：向市场传达保利花园五期新品即将上市信息，发布保利花园五期产品特征，利用产品的稀缺性，引发市场广泛关注；以五期带来访、以活动以五期带来访、以活动带人气、以特价促成交带人气、以特价促成交”，“以三期四期消化为主，五期蓄客为辅以三期四期消化为主，五期蓄客为辅”。推广形式：主要：报纸（硬广+软文）、活动 辅助：广播、网络、短信、公交车体、公交站亭、围挡等。推广目标：消化保利花园现有房源，顺利启动五期产品蓄客工作，保证蓄客量。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载起势软文炒作：一环东惊现稀缺纯多层社区 保利地产，坚守一环东最后的纯多层社区保利一环东，绝版多层社区，现正火热登记中www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载起势硬广：日期： 4月16日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、 华商晨报半版 沈阳日报半版、主题： 保利花园保利花园第五季第五季 一环东，绝版纯多层新品，一环东，绝版纯多层新品， 即日起接受预约！即日起接受预约！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载起势硬广：日期： 4月21日（星期二）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版主题： 保利花园保利花园第五季第五季 一环东，绝版纯多层社区，一环东，绝版纯多层社区， 现火热登记中现火热登记中日期： 4月23日（星期四）媒体：沈阳晚报整版、 华商晨报半版主题： 保利花园保利花园第五季第五季 一环东，绝版纯多层社区，一环东，绝版纯多层社区， 现火热登记中现火热登记中www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日期： 4月28日（星期二）媒体：辽沈晚报整版、沈阳晚报整版主题： 保利花园保利花园第五季第五季 一环东，绝版纯多层新品，一环东，绝版纯多层新品， 火热登记中火热登记中日期： 4月30日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、 华商晨报半版主题： 保利花园保利花园第五季第五季 一环东，绝版纯多层新品，一环东，绝版纯多层新品， 火热登记中火热登记中起势硬广：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载促销策略本月主要推广目的是“以三期四期消化为主，五期蓄客为辅以三期四期消化为主，五期蓄客为辅”。故建议针对四期现有低于十套房源的楼栋进行一口价促销，尽可能的清理个别剩余单位，营造售罄的热烈气氛。经统计，截止至2009年3月30日，四期低于十套房源的楼栋数据如下：序号楼栋房号面积单价总价备注序号楼栋房号面积单价总价备注111-9-1116.17401362阁楼16103-6-293.27377119阁楼22-1-1104.58385340294717205-2-2139.073884540148324-1-191.984141380889临商铺185-5-2138.044038557405.544-2-192.454090378121临商铺195-6-2139.36577123阁楼54-4-292.45429639716520221-5-1105.71374746阁楼64-6-293.49396802阁楼212-5-1112.74401445阁楼741-5-1111.16394595阁楼223-5-2105.71379310阁楼82-5-1122.77418523阁楼23231-9-1117.88390616阁楼93-4-293.644362408458内部留房242-9-3117.88385533阁楼103-5-1121.16413271阁楼25241-9-1117.54375782阁楼113-5-2127.03413271阁楼262-1-1104.323878404553124-3-294.294001377254272-9-1144.88445457阁楼134-5-1121.19411279阁楼282-8-3105.973971420807144-5-2110.91386977阁楼292-9-3149.65452503阁楼1574-2-193.494023376110303-9-3117.39380347阁楼www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载诚意金策略现有产品与五期新品互补现有产品与五期新品互补 以五期的宣传吸引客户，通过现场的人气促进剩余货量消化，同时以五期产品补充产品线。延长五期的蓄客周期以达到开盘热销的局面。板块竞争的考虑板块竞争的考虑 目前保利花园周边的几个竞争楼盘基本都以100平以下的一房和两房户型为主。特别是上东花墅二期和良城美景二期，80-100平占了绝大多数。4月、5月是沈阳传统的销售高峰期，而保利花园主力面积产品已出现断档，为有效的应对板块内竞争对手的威胁，需要适时的推出五期新品做产品补充。五期诚意金优惠策略五期诚意金优惠策略 诚意金金额：一万 诚意金优惠策略： 开盘选房成功可享受98折优惠。 一次性99折 “老带新”凭保利会员卡银卡可享受额外99折www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第一阶段推广描述软文烘托一环东惊现稀缺纯多层社区 保利地产，坚守一环东最后的纯多层社区保利一环东，绝版多层社区，现正火热登记中硬广强攻保利花园第五季 一环东，绝版纯多层新品 即日起接受预约！保利花园第五季 一环东，绝版纯多层社区 现火热登记中保利花园第五季 一环东，绝版纯多层新品 火热登记中活动配合“保利会”会员日之业主运动日保利花园第五季推介会暨诚意金客户抽奖活动活动软文邻里和谐，其乐融融保利花园业主运动会圆满成功保利花园第五季，不容错过的纯多层社区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载起势推广第二阶段推广时间：2009年5月推广目的：持续向市场传达保利花园五期新品即将上市信息，发布保利花园五期产品特征，利用产品的稀缺性，引发市场广泛关注；本月主要以五期蓄本月主要以五期蓄客为主，现有货量销售为辅，为开盘做好准备客为主，现有货量销售为辅，为开盘做好准备推广形式：主要：报纸（硬广+软文）、活动 辅助：广播、网络、短信、公交车体、公交站亭、围挡等。推广目标：最大化蓄客，为开盘做铺垫。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载第二阶段软文炒作：保利花园第五季，纯多层社区，炙热房源，蓄客火爆一环东，纯多层绝版社区，值得一生拥有保利花园第五季，一环东纯多层社区，即将盛大启幕www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日期： 5月5日（星期二）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版 沈阳晚报整版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 凝聚保利地产17年建筑智慧 值得一生珍藏 日期： 5月7日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、 华商晨报半版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 凝聚保利地产17年建筑智慧 值得一生珍藏第二阶段硬广：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日期： 5月14日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 凝聚保利地产17年风景美学 值得一生鉴赏 日期： 5月21日（星期四）媒体：沈阳晚报整版、 华商晨报半版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 凝聚保利地产17年风景美学 值得一生鉴赏第二阶段硬广：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日期： 5月26日（星期二）媒体：辽沈晚报整版、沈阳晚报整版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 凝聚保利地产17年的人居理念， 值得一生驻留 日期： 5月28日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、 华商晨报半版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 凝聚保利地产17年的人居理念， 值得一生驻留第二阶段硬广：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘热销期www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘热销期阶段时间：2009年6月阶段目的：制定开盘策略，确定推货方案，集中开盘，引爆市场。推广形式：主要：报纸（硬广+软文）、活动 辅助：广播、网络、短信、公交车体、公交站亭、围挡等。推广目标：最大化消化蓄客量，保证开盘火爆，成功。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘期软文炒作：保利花园第五季，一环东纯多层社区，开盘在即保利花园第五季，纯多层社区，引爆沈城楼市。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日期： 6月2日（星期二）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版 沈阳晚报整版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 开盘在即 日期： 6月4日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版 沈阳日报半版、沈阳晚报整版主题：保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 盛大开盘第二阶段硬广：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日期：6月2日（星期二）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版沈阳晚报整版主题：保利花园第五季一环东绝版纯多层社区开盘在即日期：6月4日（星期四）媒体：辽沈晚报整版、华商晨报半版沈阳日报半版、沈阳晚报整版主题：保利花园第五季一环东绝版纯多层社区盛大开盘第二阶段硬广：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开盘期推广描述软文烘托保利花园第五季，一环东纯多层社区，开盘在即保利花园第五季，纯多层社区，引爆沈城楼市。硬广强攻保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 开盘在即 保利花园第五季 一环东 绝版纯多层社区 盛大开盘活动配合保利花园盛大开盘沈阳09房交会活动软文沈城楼市热捧保利花园第五季火热的六月，火热的保利花园第五季www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载1 1、广告排期、广告排期媒体媒体形式形式投放时间投放时间报纸报纸沈阳日报沈阳晚报时代商报辽沈、晨报为硬广。本地所有常规纸媒进行软性新闻炒作配合（以集团的广告协议提出申请）从五月份开始到八月份频次为每周投放一次辽沈晚报华商晨报短信短信成交客户及意向客户资源；区域重点锁定；随销售信息持续传递，尤其在重要节点大量群发每周五、六网络广告网络广告沈阳房产网、搜房、焦点等房产门户网站新闻报道、网络广告、论坛、活动直播等持续投放，重要营销节点加大篇幅及密度户外广告户外广告路牌、路旗、候车亭、车体广告新闻化全年www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目名称项目名称发布日期发布日期类别类别版式版式单价（元）单价（元）内容内容辽沈晚报4月16日硬广整版52000保利五期新品即将上市华商晨报4月16日硬广整版沈阳日报4月16日硬广整版89500华商晨报4月21日硬广整版68400辽沈晚报4月21日硬广整版48000华商晨报4月23日硬广整版沈阳晚报4月23日硬广整版100000沈阳晚报4月28日硬广整版68400辽沈晚报4月28日硬广整版48000华商晨报4月30日硬广半版34200辽沈晚报4月30日硬广整版48000华商晨报5月5日硬广半版34200辽沈晚报5月5日硬广整版48000沈阳晚报5月5日硬广半版34200四四-五月份纸媒传播计划五月份纸媒传播计划1 1、报广排期、报广排期www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载1 1、报广排期、报广排期五五-六月份纸媒传播计划六月份纸媒传播计划项目名称项目名称发布日期发布日期类别类别版式版式单价（元）单价（元）内容内容辽沈晚报5月7日硬广整版48000保利五期新品即将上市华商晨报5月7日硬广半版34200辽沈晚报5月14日硬广整版48000华商晨报5月14日硬广半版34200沈阳晚报5月21日硬广整版36000华商晨报5月21日硬广半版34200辽沈晚报5月26日硬广整版48000沈阳晚报5月26日硬广半版36000辽沈晚报5月28日硬广整版48000华商晨报5月28日硬广半版34200沈阳日报6月2日硬广整版48000辽沈晚报6月2日硬广整版52000华商晨报6月2日硬广整版68400沈阳日报6月4日硬广整版89500辽沈晚报6月4日硬广整版52000沈阳晚报6月4日硬广整版36000华商晨报6月4日硬广整版68400www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载1 1、广告运动、广告运动短短信信网网络络候候車車亭亭小众重点传播渠道小众重点传播渠道www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载候车亭候车亭候车亭：发布时间：3月-9月预计费用：10万发布策略：以成交客户来源区域情况做市场依据及产品所处区域属性，拟定投放路线以覆盖东陵区、大东区及沈河区东部为主。项目名称单价（元）数量总价（元）候车亭175040140000www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载短信短信发布时间：4月预计费用：6万发布策略：采用持续释放，重点阶段加大投放数量的整体策略。发布布时间发布主布主题发布范布范围（对象）象）发布数布数量量备注注4月5日、6日三期四期扫尾销售，特价房源销售信息重点老业主及意向客户20万条每天10万条4月8日、10日特价房源销售信息、新品即将上市大东区（中街商圈）、沈河区20万条每天10万条4月13日保利五期新品上市重点老业主及意向客户20万条每天10万条4月15日保利五期新品上市大东区西部、东陵区北部、沈河区东部20万条每天10万条4月17日保利五期新品上市重点老业主及意向客户6000条每天6000条4月18日保利五期新品上市东陵区中北部与大东区西北部、沈河区东部20万条每天10万条www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载网络网络发布时间：4月-5月上旬网路广告：首页通栏、搜房网通栏预计费用：10万分段发布：1）4月中上旬： 内容：保利五期新品上市！释放保利花园五期产品即将上市信息，告知受众，扩大影响面。2)4月中旬-5月上旬 内容：认购现场火爆及优惠信息释放，向受众反馈认购信息，同时告知特惠信息。发布参考：发布参考：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载政府关系政府关系业内关系业内关系公众关系公众关系客户关系客户关系媒体关系媒体关系公共关系公共关系提提升升行行业业标标准准业业 内内 传传 播播联联 谊谊 活活 动动联联 谊谊 活活 动动联联 合合 造造 势势客客户户保保养养活活动动客客户户关关系系管管理理新新 闻闻 传传 播播政政 府府 公公 关关权威认证权威认证间接影响间接影响业内口碑业内口碑掌握喉舌掌握喉舌口碑效应口碑效应2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动目的：活动目的：增加销售现场人气，通过老业主传播五期新品上市信息。通过特价单位的促销政策，消化保利花园现有房源。活动时间：活动时间：09年4月18日（周六）上午10点下午16点09年4月19日（周日）上午10点下午16点活动地点：活动地点：保利花园售楼处、保利生活馆活动形式：活动形式：1、凡参加活动的业主，需要到销售中心登记并领取一张入场券，可以免费到保利生活馆制定的场馆进行相应的运动体验，时间约30-60分钟。2、每个老业主初次登记时只能选择一种项目活动卡，如要中途参加别的项目，需到销售中心前台重新领取一张对应项目的活动卡。参加人员：参加人员： 持有“保利会”会员卡的保利花园老业主及其亲友软文炒作：软文炒作： 邻里和谐，其乐融融保利花园业主运动会圆满成功建议建议1：保利会会员日之业主运动日：保利会会员日之业主运动日2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载建议建议2：好房子分享行动：好房子分享行动保利业主联合推荐保利业主联合推荐活动目的：最大化在集团品牌内消化老客户所带来的推荐价值。线上操作：晨报（半）、辽沈（整）配合宣传线下配合：五盘联动，在售项目展示，资料互置。结合保利会的推荐政策，对老客户推荐新客户购买集团内的产品有相应优惠政策，本项目内执行现有标准，推荐朋友在保利其他项目成交的客户获得等额购物卡，新客户优惠各项目根据实际情况制定。2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载建议建议3：保利会商家联盟营销互动：保利会商家联盟营销互动活动目的：扩大保利会影响面，提升保利会价值。线上操作：征求联盟商家，从商场、超市到家居市场，作为保利会的延伸服务。线下配合：会员之间的利益共享，设立针对商家会员的优惠政策，终端传播。凡是保利会联盟商家的会员购买保利旗下产品，即可额外获得2000元的购房优惠，如推荐亲友购买，则亲友可获得1000元购房优惠，本人可获得所在商家价值1000元的购物卡。推荐或本人购买界定以首次出示商家会员卡作为基础。2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载建议建议4：保利地产五盘业主运动联赛：保利地产五盘业主运动联赛活动目的：增加各盘业主对保利地产沈阳项目的综合了解，增强消费信心，促进推荐成交。线上操作：各项目进行羽毛球、乒乓球淘汰联赛，在各项目销售中心报名，比赛地点定在保利会馆，优胜者获得全家北京保利品牌游（保利博物馆、保利剧院等）线下配合：多项目间的业主联合推荐购买政策。结合保利会的推荐政策，对老客户推荐新客户购买集团内的产品有相应优惠政策，本项目内执行现有标准，推荐朋友在保利其他项目成交的客户获得等额购物卡，新客户优惠各项目根据实际情况制定。2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 6月份开展“多盘联动品牌幸运接力活动凡是集齐保利全部在售项目的品牌原子印章，就可以兑换一份价值50元的幸运大奖（限量1000份），同时获得忠实品牌拥护者证书和各项目的不同金额购房优惠。 2 2、公共关系、公共关系建议建议5：保利品牌幸运接力：保利品牌幸运接力www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2 2、公共关系、公共关系活动目的：突出物业服务队伍的高质量服务，发扬保利品牌军企出身传统。线上操作：以建军节为起始，由物业公司组织保安人员进行全月军讯，地点新宁街。线下配合：军人及家属的现场购房优惠政策。凡是活动期间，军人或军人直系亲属购买保利花园，均可额外享受8100元的购房优惠，同时针对军人推出“拥军房”。建议建议6：向最可爱的人学习：向最可爱的人学习保利物业军事化训练月保利物业军事化训练月www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动目的：活动目的：营造火爆热销的销售氛围，力争诚意金客户最大化成交活动时间：活动时间：09年6月6日（周六）上午9点下午16点 活动地点：活动地点：保利花园售楼处开盘形式：开盘形式：电脑摇号参加人员：参加人员： 前期缴纳诚意金客户重大活动一：保利花园保利花园第五季第五季 开盘仪式开盘仪式www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载活动目的：活动目的：宣传五期新品，与三期四期向互补，持续热销，消化开盘未成交诚意客户活动时间：活动时间：预计在6月中下旬活动场地：活动场地：保利花园销售案场、房交会现场参加人员：参加人员：前期诚意金客户及到访客户软文炒作：软文炒作： 火热的六月，火热的保利花园第五季重大活动二：沈阳沈阳0909夏季房交会夏季房交会www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本阶段公关活动的重点对象由业内人士转入准客户群体，可有以下几种形式：重重要要节节点点活活动动：如开盘活动，以样板间开放为主要诱因，可同时邀请艺术策展人做小型艺术展览，使现场气氛更为活跃，互动性更强，同时彰显项目的文化气质；2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日日常常主主题题性性公公关关活活动动：鉴于新品传播的阶段与项目周边配套资源特征，建议组织以“亲切的大院生活”为主题的系列活动。 活活动动设设想想1 1：五五一一期期间间在在运运河河带带状状公公园园举举办办“我我与与春春天有个约会天有个约会业主趣味运动会业主趣味运动会” 活活动动设设想想2 2：六六一一期期间间，举举办办保保利利宝宝宝宝绘绘画画大大赛赛，主主题题“我美丽的家我美丽的家”。 活活动动设设想想3 3：七七月月份份，在在保保利利广广场场举举办办的的露露天天电电影影展展播（保利博纳电影专场，如赤壁等）播（保利博纳电影专场，如赤壁等）2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载北京保利博纳电影发行公司发行影片北京保利博纳电影发行公司发行影片：2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载日日常常主主题题性性公公关关活活动动：鉴于新品传播的阶段与项目周边配套资源特征，建议组织以“亲切的大院生活”为主题的系列活动。 活活动动设设想想4 4：八八月月份份，“凉凉爽爽夏夏日日 大大院院生生活活”主主题题活活动，与水相关的如钓鱼比赛（成人）、抓鱼大赛（儿童）动，与水相关的如钓鱼比赛（成人）、抓鱼大赛（儿童） 活动设想活动设想5 5：十月份，举办流金岁月十月份，举办流金岁月大院文化摄影展大院文化摄影展 活活动动设设想想6 6：十十二二月月份份，在在 黎黎明明文文化化宫宫举举办办 “流流金金岁岁月月”业主答谢联欢会。业主答谢联欢会。2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载促销促销+ +互动公关活动互动公关活动：当有促销活动时，可同时安排互动性强的游戏活动。 如举办“家有爱车”试驾活动。2 2、公共关系、公共关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载巡巡讲讲活活动动：针对项目周边目标客群比较集中的企事业单位进行重点项目推介，同时配合相应团体购买的优惠政策。2 2、公共关系、公共关系第一圈层第一圈层：农业大学，黎明集团等。第二圈层：第二圈层：沈海热电、金杯公司等第三圈层：第三圈层：三洋公司、沈阳大学等www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载巡巡展展活活动动：利用周边客群日常消费比较集中的场所，进行小规模巡展活动。地点建议兴隆大家庭新光店（08年成功经验），同时现场配合看房车。2 2、公共关系、公共关系活活动动亮亮点点：以针对兴隆员工购房优惠为置换条件，将项目宣传资料或项目优惠卡放在商场收银台处，随结帐发放。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载地盘包装：地盘包装：树立项目完整地盘形象，做好明确的导引系统售楼大厅：售楼大厅：营造亲切、舒适感受样板间：样板间：制作必要的说明牌、户型牌1 1、硬环境、硬环境3 3、展卖空间、展卖空间2 2、软环境、软环境客户到访体验系统客户到访体验系统安全感舒适感品位感亲切感细致感听觉视觉嗅觉味觉触觉www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载传播费用传播费用预期销售额50,000万元*2%10001000万元万元www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载战术类别战术类别项目名称项目名称费用比例费用比例费用估算费用估算广告运动广告运动户外广告30%300万平面广告15%150万网站建设及网络广告10%100万广播广告3%30万短信广告3%30万DM广告3%30万公共关系公共关系公关活动及新闻宣传15%150万文本资料文本资料各类文本资料印刷5%50万展卖空间展卖空间卖场建设及包装10%100万其它费用（含广告广告服务费用）6%60万费用总计10001000万万传播费用传播费用www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载LOGO表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载续客期大众媒体画面表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载报广报广www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载报广报广www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载报广报广www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载报广报广www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载报广报广www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载报广报广www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载车体表现车体表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载站亭表现站亭表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载站亭效果表现站亭效果表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载广告牌表现广告牌表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载广告牌实景合成表现广告牌实景合成表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载网络表现网络表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载网络媒体效果表现网络媒体效果表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载续客期案场包装画面表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载园区路旗表现园区路旗表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载路旗合成效果表现路旗合成效果表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载围挡表现围挡表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载围挡表现围挡表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载围挡表现围挡表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载围挡表现围挡表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载围挡完整表现围挡完整表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载围挡合成效果表现围挡合成效果表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载售楼处外立柱表现售楼处外立柱表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载售楼处外立柱实景合成表现售楼处外立柱实景合成表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载售楼处内立柱表现售楼处内立柱表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载售楼处内吊旗表现售楼处内吊旗表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载售楼处内立柱吊旗表实景合成表现售楼处内立柱吊旗表实景合成表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载续客期推广物料画面表现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载户型单页示意户型单页示意www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载名片示意名片示意www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载手提袋示意手提袋示意www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载手提袋全款示意手提袋全款示意www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载感谢您的时间！感谢您的时间！