信阳市房地产市场调查报告信阳市房地产市场调查报告目录区域文化分析区域文化分析区域板块分析区域板块分析政策分析政策分析行业企业分析行业企业分析产品分析产品分析价格分析价格分析推广及促销分析推广及促销分析前景预测前景预测信阳区域文化分析信阳区域文化分析信阳市区域概况信阳市位于河南省南部，东与安徽为邻，南与湖北接壤，左扼两淮，右控江汉，承东启西。屏蔽中原，素有“三省通衢”之称，从古至今，是江淮河汉之间的战略要地，又是南北经济文化交流的重要通道。信阳历史悠久，人杰地灵。总面积18915平方公里，总人口798.6万。信阳是华夏文明的发祥地之一.信阳地区山水秀丽，气候宜人,素来有“江南北国,北国江南”豫南小苏州”之美誉。信阳交通信阳交通便利，京广、京九铁路、京武高铁和106、107国道以及京珠高速公路纵贯南北，宁西铁路、312国道和沪陕高速横穿东西。距市区40公里的明港机场正在建设中。信阳是全国44个交通枢纽城市之一，北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。地区中心城市，便利的交通环境，是保证信阳经济高速发展的基础条件；地区中心城市，便利的交通环境，是保证信阳经济高速发展的基础条件；而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。而经济的增长又能刺激房地产需求市场的快速发展。信阳旅游目前，信阳市旅游业已形成了三大“特色”、七大“资源”。三大“特色”是以鸡公山、南湾湖、汤泉池为依托的生态旅游，以新县“红色景区”为依托的红色旅游，以灵山寺、贤隐寺、净居寺为依托的宗教旅游；七大“资源”是“山、水、林、泉、寺、茶、红”。信阳市有多处以湖光山色、温泉、古刹、古迹为特色的旅游胜地；鸡公山是国家级风景名胜区和自然保护区，是我国四大避暑胜地之信阳历史文化信阳是一有悠久历史的古城。早在8000多年前，境内淮河两岸就出现了相当规模的原始农业，从东到西分布有裴李岗文化、龙山文化和屈家岭文化遗址多处。春秋战国时期，楚灭申、息等诸候国，建申、息、期思等县。北宋改义阳为信阳，一直延用至今。信阳是著名的革命根据地。第一次国内革命战争时期，老一辈无产阶段革命家在信阳创建了大别山革命根据地。信阳境内革命遗址、古迹和文物众多。现有国家级文物保护单位6处，省及省以下级别文物保护单位400多处，有重要革命纪念地和革命旧址400多处，为全省各市之冠。信阳市荣誉中国十佳宜居城市中国十佳宜居城市中国优秀旅游城市中国优秀旅游城市中国创业之城中国创业之城中国最具投资潜力中小城市二十强中国最具投资潜力中小城市二十强国家级生态环境建设示范市国家级生态环境建设示范市省级卫生城市省级卫生城市中国茶都中国茶都-信阳毛尖信阳毛尖-中国新贵红茶典范中国新贵红茶典范”信阳红信阳红”2011中国魅力城市中国魅力城市.区域文化小结信阳的定位信阳的定位宜居，养生，潜力，魅力。宜居，养生，潜力，魅力。信阳城市风景秀丽，气候宜人，适合居住养生信阳城市风景秀丽，气候宜人，适合居住养生信阳城市规模逐渐增大，人口多，市场潜力大。信阳城市规模逐渐增大，人口多，市场潜力大。信阳市地理位置优越，旅游资源丰富。信阳市地理位置优越，旅游资源丰富。信阳是一个有文化有历史的现代旅游城市。信阳是一个有文化有历史的现代旅游城市。区域板块分析区域板块分析信阳市城市总体规划信阳市城市总体规划（2004-2020）信阳市城市规划目标从信阳市政府规划工作要点中看，构建以主城主城区中心城市区中心城市为核心，以国道、国铁、高速为骨架的市域城镇化发展新格局，朝着建设豫鄂皖豫鄂皖三省交界处的区域中心三省交界处的区域中心城市和豫南重点城市豫南重点城市方向发展。到“十一五”末，信阳中心城区人口规模达到60万人；到2020年，达到建设用地100平方公里、人口100万的“双百”城市规模。“南联北延，东拓西优南联北延，东拓西优”。向东：主要布置城市行政中心、文化中心以及工业区，城市大规模集中建设的居住区。向北：跨过羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业。向西：有南湾风景区及金牛山风景区，发展成为以游览观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南：完善湖东区的建设，保护和完善浉河两岸的景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨景观区。区域定位浉河区浉河区旅游观光、旅游观光、休闲养生、娱乐购物休闲养生、娱乐购物羊山新区羊山新区未来的经未来的经济、政治、文化中心济、政治、文化中心平桥区平桥区工业区工业区信阳浉河区浉河区老区老区羊山区羊山区新区新区平桥区平桥区工业区工业区信阳市信阳市“十一五十一五”期间住宅规划供应情期间住宅规划供应情况况年度用地总量/单位：平方公里商品住房政策性住房合计新建商品住房城中村重建经济适用住房公共租赁住房单位：万平方米20080.3844.078.6731.728.7113.1420090.97120.1115.1529.6431.23196.1320101.04128.3817.4128.3628.52202.6720111.11134.520.5426.1626.820820121.16138.4323.6323.6124.23209.9合计4.65565.4985.4139.47139.48929.84按照规划，今年将进一步放大土地投放量和市场新建商品住房的投放量，按照规划，今年将进一步放大土地投放量和市场新建商品住房的投放量，这将导致近期市场放入大，竞争加剧的局面。这将导致近期市场放入大，竞争加剧的局面。未来浉河、南湾、鸡公山的发展前景巨大，他们是山水园林城市中的主力军。羊山新区建设依然是重点，因为前景较好，是未来的政治经济文化中心，发展空间巨大。小结房地产政策分析房地产政策分析新国八条限购令主要是对一线二线城市的限购，二套房的限购货币政策紧缩的货币政策税费政策取消了二手房营业税的优惠政策和契税优惠政策土地政策严格住房用地供应管理。新国八条政策解析一、进一步落实地方政府责任。一、进一步落实地方政府责任。 二、二、 加大保障性安居工程建设力度。加大保障性安居工程建设力度。 三、调整完善相关税收政策，加强税收征管三、调整完善相关税收政策，加强税收征管 （调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易年转手交易的，统一按销售收入全额征税。）的，统一按销售收入全额征税。）税费政策税费政策（关于首次购买普（关于首次购买普通房有关契税政策的通知指出，对两个或两个以上共同购买通房有关契税政策的通知指出，对两个或两个以上共同购买90平方平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 ）四、强化差别化住房信贷政策。四、强化差别化住房信贷政策。 （对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率，贷款利率不低于基准利率的不低于基准利率的11倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。）提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。）货币政策货币政策（利率和（利率和存款准备金率一直在上调）存款准备金率一直在上调）五、严格住房用地供应管理五、严格住房用地供应管理。（各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。大力推广以的要求。大力推广以“限限房价、竞地价房价、竞地价”用地）用地）土地政策土地政策(2010年年3月月10日国土资源部出台整治房地日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，开发产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，开发商今后在拿地时一律按照底价的商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清缴纳保证金，成交后，需在一个月内缴清成交额成交额50%的首付款，逾期不签订合同的，终止工地、不得退还定金。的首付款，逾期不签订合同的，终止工地、不得退还定金。)六、合理引导住房需求。六、合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套。套。 限购限购七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 八、坚持和强化舆论引导。八、坚持和强化舆论引导。 政策带来的影响1.国家出台的一系列的调控政策，无疑国家出台的一系列的调控政策，无疑增加了房地产投资风险。增加了房地产投资风险。2. 限购限购使更多的热钱涌向三线四线城市，使更多的热钱涌向三线四线城市，增加增加信阳房地产市场的信阳房地产市场的投机需投机需求求，也促使信阳市房地产价格的上涨。，也促使信阳市房地产价格的上涨。3.信阳会不会限购？信阳会不会限购？由于三四线城市这几个月的房价生长过快，有部分人由于三四线城市这几个月的房价生长过快，有部分人士认为限购令未来会波及三四线城市，但是中国士认为限购令未来会波及三四线城市，但是中国指数指数研究院研究院6月月21日发布日发布2011年年5月中国房地产政策跟踪报告月中国房地产政策跟踪报告中提到，自各地限购令出台，已中提到，自各地限购令出台，已3 个个月有余，五月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价月有余，五月重点城市楼市成交量回升势头明显，尤其是一线城市，销售价格仍然坚挺。在大城市限购令政策效果并不明显，政府短期内应该不会再用格仍然坚挺。在大城市限购令政策效果并不明显，政府短期内应该不会再用这种无效政策，否则只会引起民怨。况且很多地方政府本身都不愿意施行限这种无效政策，否则只会引起民怨。况且很多地方政府本身都不愿意施行限购令，这样会减少政府的土地出让金。购令，这样会减少政府的土地出让金。所以短期内限购令不会波及信阳。所以短期内限购令不会波及信阳。当当然在现在国家政府严厉调控房价的情况下，我们还是必须保持敏锐的眼光。然在现在国家政府严厉调控房价的情况下，我们还是必须保持敏锐的眼光。政策带来的影响4.在在金融政策金融政策方面，央行方面，央行5月月12日公布：从日公布：从2011年年5月月18日起，再度上日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年个百分点。这是央行今年以来第以来第5次上调存款准备金率，保持了次上调存款准备金率，保持了“每月一调每月一调”的频率。同时，的频率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第这也是央行自去年以来准备金率的第11次上调。大型金融机构存款准次上调。大型金融机构存款准备金率上调至备金率上调至21%，由于，由于存准率上调空间越来越小存准率上调空间越来越小，加息将是央行管，加息将是央行管理通胀的一个重要手段。四月理通胀的一个重要手段。四月CPI 同比上涨同比上涨5.3%，五月，五月CPI 同比上涨同比上涨5.5%，政策收紧的影响正逐渐显现，但通胀压力仍在相对高位。，政策收紧的影响正逐渐显现，但通胀压力仍在相对高位。这样这样大多数人仍会选择房地产作为资产保值增值的方式。大多数人仍会选择房地产作为资产保值增值的方式。当然，利率的上当然，利率的上调会调会增加融资成本增加融资成本，成本增加也会导致价格的上升。，成本增加也会导致价格的上升。5.从国六条到新国八条，国家一直鼓励和支持发展中低价位、中小套从国六条到新国八条，国家一直鼓励和支持发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，加大保障性安居工程建型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，加大保障性安居工程建设力度。但是保障性住房总量仍旧较少设力度。但是保障性住房总量仍旧较少,不能从根本上改变房地产经不能从根本上改变房地产经济的现状济的现状,对于广大购房者来说仍是杯水车薪。对于广大购房者来说仍是杯水车薪。保障制度不健全，短保障制度不健全，短期难对市场形成冲击。期难对市场形成冲击。政策带来的影响6.国家历来调控都是对居民住宅地产的调控，很少对商业国家历来调控都是对居民住宅地产的调控，很少对商业地产调控，所以地产调控，所以商业与商务类地产将呈现快速增长。商业与商务类地产将呈现快速增长。7.国家实施的国家实施的城镇化发展战略城镇化发展战略，要求以大城市为依托，以，要求以大城市为依托，以中小城市为重点，随着大城市的饱和，现阶段必然迎来中中小城市为重点，随着大城市的饱和，现阶段必然迎来中小城市发展的高速阶段，特别是信阳作为中国最具投资潜小城市发展的高速阶段，特别是信阳作为中国最具投资潜力中小城市二十强、中国十佳宜居城市，在省政府、市政力中小城市二十强、中国十佳宜居城市，在省政府、市政府的大力支持下房地产必将迅速发展。府的大力支持下房地产必将迅速发展。8. 国家调控的目的在于抑制房地产的投机，但是随着大城国家调控的目的在于抑制房地产的投机，但是随着大城市竞争压力的增大和人口的饱和，市竞争压力的增大和人口的饱和，越来越多的年轻人选择越来越多的年轻人选择在三线四线城市生活在三线四线城市生活，而且越来越多的人注重养生，而信，而且越来越多的人注重养生，而信阳正是养生天堂，这样必然会导致信阳购房需求的大幅增阳正是养生天堂，这样必然会导致信阳购房需求的大幅增加。加。房地产行业分析1.1房价走势稳中有升房价走势稳中有升1.2商品房销量环比表现复杂商品房销量环比表现复杂1.3房地产开发投资高速增长，供给增加房地产开发投资高速增长，供给增加1.4房地产市场需求依旧旺盛房地产市场需求依旧旺盛1.5经济转型阶段，需房地产行业支持经济转型阶段，需房地产行业支持1.6行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，市场份额向少数集中市场份额向少数集中1.1房价走势稳中有升房价走势稳中有升受市场需求旺盛影响，一季度，信阳阳房价仍呈现稳中有升态势，其中，新建商品房价格同比上涨5.1%，二手住宅销售价同比上涨7.3%。调查资料显示，前三月，新建商品房售价分别同比上涨4.8%、5.1%、5.3%；而二手住宅分别同比上涨7.4%、7.4%、7.1%。1.2商品房销量环比表现复杂商品房销量环比表现复杂一月，二月销量较低，三月突增，四月下降，五月和四月一月，二月销量较低，三月突增，四月下降，五月和四月基本持平。基本持平。2011年3月，信阳市由于集资房项目的大量备案和一些新增项目的备案使得3月份的新增量出现了大幅度的上涨，而且销售量同时也出现了大幅度的上涨现象。信阳楼市四月份备案量和销售量出现小幅度下降，4月份信阳市住宅类商品房销售套数为1254套，销售面积为134167。在环比的变化中，销售套数环比下跌了308套，降幅达0.19倍；销售面积环比下降了41488，降幅达0.23倍。5月份信阳市住宅类商品房销售套数为1300套，销售面积为141167。在环比的变化中，销售套数环比上升了46套，涨幅仅达0.04倍；销售面积环比下降了27，变化几乎可以不计。1.3房地产开发投资高速增长，供给增加房地产开发投资高速增长，供给增加1.4房地产市场需求依旧旺盛房地产市场需求依旧旺盛从2005年起每年的商品房销售量都大于同期商品房的竣工面积。一方面，国内目前投资渠道不畅，加之通货膨胀、人民币升值压力、热钱流入等影响，促使房地产投资需求加大房地产投资需求加大。另一方面，目前中国城市户均仅有0.74套住房，距离户均1套尚有距离，并且明显落后于美日等发达国家，城市住房短缺问题城市住房短缺问题仍然严峻。仍然严峻。 1.5经济转型阶段，需房地产行业支持经济转型阶段，需房地产行业支持房地产行业对国民经济支柱地位依旧明显，房地产行业相关产业有60多个，相关联企业达到10万家。对钢材、水泥、家电、装饰等上下游行业带动作用明显。2009年土地出让收入为15900亿元，占地方财政收入的43.7%。2010年全国土地出让成交总价款2.7万亿元，同比增长70.4。1.6行业竞争加剧，一线企业优势逐行业竞争加剧，一线企业优势逐渐凸显，市场份额向少数集中渐凸显，市场份额向少数集中全国目前有项目的地产公司约2万多家，上市公司116家。房地产行业的发展逐渐规范，行业内竞争加剧。一线开发商具有融资、拿地、施工、销售、物业管理等多方面的优势，在长期竞争中品牌逐渐树立，市场份额逐渐被一线开发商占领。企业分析外地企业：外地企业：以恒大、建业、中铁、中冶为代表，这些外地恒大、建业、中铁、中冶为代表，这些外地大企业都已是上市公司，具有雄厚的财力基础，采用的都大企业都已是上市公司，具有雄厚的财力基础，采用的都是品牌发展战略，拥有国家的一级资质，品牌价值是他们是品牌发展战略，拥有国家的一级资质，品牌价值是他们的核心竞争力。开发面积大、建筑比较奢华，标准统一，的核心竞争力。开发面积大、建筑比较奢华，标准统一，宣传力度大，成本较大，价格较高，具有宣传力度大，成本较大，价格较高，具有品牌优势品牌优势。本土企业本土企业：信阳本地房地产开发企业虽有近百家，但品牌：信阳本地房地产开发企业虽有近百家，但品牌知名度较大的屈指可数。像弘运、信阳明港九阳房地产开知名度较大的屈指可数。像弘运、信阳明港九阳房地产开发有限公司、信阳市诚业房地产有限责任公司等。本土企发有限公司、信阳市诚业房地产有限责任公司等。本土企业的特点是资金实力薄弱，楼盘较小，保障性和小居室居业的特点是资金实力薄弱，楼盘较小，保障性和小居室居多，企业流程还不够完善，价格较品牌住房低一些，具有多，企业流程还不够完善，价格较品牌住房低一些，具有价格优势价格优势。这些大企业来到信阳会带来的影响这些大企业来到信阳会带来的影响： 不可避免加大了信阳市房地产的竞争不可避免加大了信阳市房地产的竞争 他们建的奢华住宅会助长信阳市房地产价格的上涨他们建的奢华住宅会助长信阳市房地产价格的上涨 从深层次和长远看，将为信阳的房地产开发企业注入从深层次和长远看，将为信阳的房地产开发企业注入文化的洗礼文化的洗礼产品分析物业类型：多层，小高层和高层占比例相当，且小高层和高层将成为市场主导产品。多层以一梯两户为主，高层以一梯三户点式楼为主。楼盘规模：基本都在10万平米以上，楼盘开发进入规模化开发。园林绿化：大部分楼盘的园林内容以宅前绿地、中心水系、中心花园为主，档次较高。产品分析户型面积户型面积：二室以90左右为主；三室在122/136左右。户型朝向户型朝向：户型南北朝向占绝大多数，同时出现了少量的东西向住宅，目前这些东西向住宅的市场接受程度较差。楼盘价格楼盘价格楼盘价格目前均价在4000元/左右。高档豪华的约6000元/。主力户型总价主力户型总价两房35万左右，小3房总价在44万左右，普通三房主力总价约48万产品分析住宅的智能化系统：基本都是电话、有线电视、宽带。安防系统方面:基本都可视对讲、门禁系统、保安巡逻和闭路电视监控，新近开盘的一些的小区有红外线监控、24小时电子巡更等安防设施。车位价格方面，地下车库以销售为主，1000-14000元/平米左右。会所：大型楼盘基本都有会所，会所中设臵一些休闲、健身项目。购房主体1、年龄特征年龄特征 调研过程中了解到，购房客户的年龄分布在25-50岁范围内，其中以40岁左右的中年人居多。2、职业特征职业特征 购房客户职业方面，以私营业主、企业中高层管理人员、政府公务员、教师，外出务工人员等为主要购房客群。3、家庭结构家庭结构 购房客户中，以中年父母带1-2个子女的家庭居多，即3口之家或4口之家。4、收入水平收入水平 这些购房客户的收入水平在信阳属于中高档，部分政府公务员、企业中高层除工资收入外，还有一定的灰色收入。5、教育背景教育背景 购房客户中，受教育程度参差不齐；政府公务员、企业中高层中，受高等教育的人群比例较高。客户来源分析目前在售楼盘，都以信阳市本地客户为主；普通楼盘的购房客户，附近的原居民占有很大比例，工作单位在附近的客户占有很大比例；档次较高的楼盘可以吸引到距离较远的其他区域客户。一些比较高档的楼盘中，外地客户占有相当比例，有很多来自各个县在外“当小老板”的客户。购买目的分析大部分客户的购房目的是为了自住，用来改善居住条件，提高生活品质；投资客户的比例还较低，但是处于上升的趋势，由于流动人口的增加，此部分客户也正在以较快速度增多。恒大名都开发商恒大地产集团地址浉河区信阳市羊山新区新二十四大街与新七大道交汇处总建筑面积(万)66容积率2.8绿化率42主力户型两梯三户客户主群体中高端客户目前均价5700建筑风格欧陆新古典主义风格备注9A精装1500/,配套设施铁一小、信阳第三实验中学、羊山中学、羊山新区大学城等教育基地、 五星级多功能豪华会所、6万平米欧陆风情商业街、2000平米国际双语幼儿园(区位和品牌优势显著)。东方今典地址羊山新区新十六街与中环路交叉口 开发商河南东方房地产开发有限公司 占地面积812亩;分4块地开发;先开发为一号地（80万平方米） 容积率0.9绿地率50%停车比率;11:0.9重点户型退台洋房 户型共有12种户型 5层户型和面积均不相同 均价7000/ 针对客户中高端客户 一期套数465付款方式一次性付款 9.8折 按揭 9.9折 宣传方式: 报纸 户外广告 派单主力户型三室两厅中铁领秀城领秀城位于信阳市浉河北岸，东至琵琶路，南至滨河路，西至空军第一航空学院，北至航空路。是2010年市政府形象工程。开发商：中铁建设（信阳）房地产开发有限公司总占地面积763亩，总建筑面积120万平方米，共分3期开发；其中一期占地面积320亩，建筑面积近40万平方米；现阶段为一期的二阶段。3期共有8000户,交房为毛坯房。已交房共有1000余户（去年600多户今年400多户）建筑风格：采用新古典主义建筑风格，外形典雅，沉稳大气，彰显尊贵。绿化率：37.8%停车位50%户型主要以两居（80108）和三居（116142）为主34层高层共5栋价格：380011层高层共8栋价格：44006层洋房共25栋价格：4600销售最好的户型：高层两居（增一半空中花园）消费主要人群：县区人群付款方式：一次性9.6折按揭9.9折区内配套：双语幼儿园三小分校九中分校优势：1环境依山傍水2开发商中铁实力雄厚康诗丹郡康诗丹郡地址：楚王城转盘北300米开发商：信阳豫宏置业开发有限公司占地：208亩共4期容积率：1.72绿化率：37.5%停车比率1:1交房标准：毛坯房水电到位均价3700/3800/付款方式：一次性付款9.5折按揭9.9折建筑风格：欧式风格户型：一室一厅两室一厅三室一厅四室一厅面积：78150以多层为主一期二期已经售罄3期见年5月份开盘宣传方式：公交车出租车广告市内广告栏宣传页优势：价格低接近市区价格分析1总体因素分析总体因素分析2个别因素分析个别因素分析1总体因素分析总体因素分析社会因素社会因素（人口状况，社会稳定状况，城（人口状况，社会稳定状况，城市化，房地产投机）市化，房地产投机）经济因素经济因素（国民经济水平和发展趋势，财（国民经济水平和发展趋势，财政政策及金融环境，税负）政政策及金融环境，税负）政治因素政治因素（土地制度及政策，房地产价格（土地制度及政策，房地产价格政策，土地出让方式、出让期限，行政级政策，土地出让方式、出让期限，行政级别及隶属变更）别及隶属变更） 社会因素城市化进程、人口红利为房地产持续发展提供动力,房地产投机增加房地产的需求,这些都会助长房地产价格的上升。信阳市现在城市化进程正在加速前进，而且信阳市（包含各地区）近800万人口，而且人口结构趋于年轻化，据调查，越来越多的县区人群在信阳市买房子，这样进一步扩大了信阳市房地产的刚性需求。需求的增加必然导致价格的上升。人民币升值预期存在，吸引热钱流入地产市场，助推房价上涨。经济因素经济因素信阳市经济发展势态良好，GDP持续增长，整体经济环境较好。但是房地产赋税成本、再加上金融环境的紧缩使得贷款成本增加融资难度增大，从各方面增加房地产开发的成本，成本的增加必然能导致价格的上成本的增加必然能导致价格的上升升。由于CPI指数居高不下，通胀压力巨大，股市行情低迷，房地产作为大家首选的保值增值工具价格必然上升。政治因素政治因素国家政策一直在调控房价，本质上说应该起到一定的效果使得价格有所下调。但是我国房地产表现却是相反的，每调控一次，房价就暴涨一次每调控一次，房价就暴涨一次。如果说2010年年初确定的增加供应量作为房地产调控的工具还算合理，但是，随后出台限购、限外以及限贷政策，就不免有行政过度干预的嫌疑。扭曲了房地产市场资源配置，当然也使得价格信号失灵。这些措施，实际是就是限制供应量的增加，但是，长期压制需求是压不久的，这也是为什么每调控一次，房价就暴涨一次的机理所在。但是国家调控还是增加了房地产的投资风险。个别因素分析1）影响土地价格的个别因素：区位因素（商业区，住宅区，工业区）；面积；地形地势；地质；水文；形状；气候；临街状况；土地利用限制状况；土地产权权属状况；建筑物与土地的组合是否得当。2）影响建筑物价格的个别因素：建筑造价，房屋装修，地段、层次、朝向；房屋的损耗和完好程度；规模及高度；用途。2.1区位地段因素区位地段因素李嘉诚说，房地产最重要的是地段李嘉诚说，房地产最重要的是地段。买房子就是买地段，可见地段的重要性。地理位置的不同是影响房价的首要因素，这是因为房地产是不动产，不能轻易挪来挪去，在地理位置上具有绝对刚性特质，而各个地段的土地供应量是不一样的，核心区域因土地资源匮乏必然导致价格居高不下，从而影响房地产在各个地段的供给。同时，房地产所处位置还影响人们对出行交通的便利程度、周边配套设施的完善的需求。例如在市中心，人口密集，商业设施发达和配套设施完备的地区较为昂贵，则对于商业性地产的投资具有吸引力。而如果为老人购房养老或是购买别墅，则远离喧嚣的市中心，人口不密集，拥有一定程度配套设施较为理想。如果是购买仓库，厂房来投资，则最好远离市中心，距高速公路，铁路枢纽或港口近较为合适。譬如，市中心的万家灯火是典型的商用楼盘，而坐山拥水的茗阳天下则是比较适合养生的一般住宅。2.2产品自身因素产品自身因素此类因素比较微观，比如开发商的品牌品牌、小区内外环境、容积率、绿化率、物业管理水平、建筑质量、户型设计、楼间距离等。处在公园附近或绿化高的小区价格相对高；容积率低的项目人口不密集，人均占有的自然资源和配套设施较多，居住更舒适；房子质量、户型、物业管理等也是影响人们购房的重要因素，因此，房产本身项目的品质是影响房价的基础因素。在信阳，房产行业做的较为成功的恒大、建业、中铁、中冶等几家知名房产公司的楼盘，这几家楼盘的成功无一例外的都因为知名房产品牌加上本身过硬的标准和要求。一般情况下，高层价格低于小高层，小高层低于多层，多层低于洋房，洋房低于别墅。这主要是是因为土地成本和建造成本所致。 中铁领秀城34层高层均价为3800，11层高层均价4400，6层洋房共均价4600。 名称名称最低价最低价最高价最高价均价（元均价（元/平方米）平方米） 交房交房标准准羊山新羊山新区区九阳花园九阳花园310047003800毛坯房毛坯房康康诗丹郡丹郡3700-3800毛坯房毛坯房铂金金丽都都4000毛坯房毛坯房恒大名都恒大名都45805700精装房精装房东方今典方今典7000毛坯房毛坯房浉河区河区建建业森林半森林半岛360042003800毛坯房毛坯房万家灯火万家灯火390050004500毛坯房毛坯房河源壹号公河源壹号公馆370065004350毛坯房毛坯房浉河一号河一号350042003950毛坯房毛坯房中国中国铁建建领秀城秀城360051004350毛坯房毛坯房平平桥区区台北城上城台北城上城3800-3900毛坯房毛坯房尚品国尚品国际3200毛坯房毛坯房双双汇欧洲故事欧洲故事4000毛坯房毛坯房信阳市房产营销分析信阳市房产营销分析房产营销模式一般包括三部分内容：市场定位与产品设计定位、市场推广手段、项目销售模式（项目销售阶段）。信阳市房地产的营销方式大致相同，宣传方法基本都是宣传页、电视广播、墙体广告、手机短信等，但是有些房地产的宣传细节和流程比较好，能较快达到预期的效果。以恒大名都例以探析信阳市住宅型以恒大名都例以探析信阳市住宅型房产营销模式：房产营销模式：A：目标客户定位：以中高端收入客户群体为主，宣传对象具有针对性。B：市场推广重点：以打造首席欧陆御湖城为口号，采用环境配套先行的理念，重点宣传品质，打造品牌优势。C：宣传方式：电视广告宣传、单页、墙体广告、LED广告、手机短信等方式进行宣传推广。还没有建造的时候就已经进行了大量的宣传，造足了势，并在盛大的开盘仪式上邀请到著名影星范冰冰和方中信到场，提升知名度和品牌影响力。以达到用最短的时间引起目标人群的最大关注。后期又请河南财经政法大学李晓峰教授到现场演讲助阵，指出恒大名都作为高端住宅具有很高的投资价值。以恒大名都例以探析信阳市住宅型以恒大名都例以探析信阳市住宅型房产营销模式：房产营销模式：D：销售策略：前期认筹、排号、摇号选房。商业按揭优惠1%，一次性付款优惠2%。恒大地产在信阳的房产销售中整体先建样板房，认筹阶段则由置业顾问直接带客户看样板房，通过公开、透明的对比及建房规格，以增加客户对其品质的信任度，反响较好。而且恒大名都而且恒大名都是信阳市房产中唯一一家交付时送1500元每平方米精装修的楼盘。恒大名都售楼部现场布置的也比较好，能够体现他们品牌的高质量，而且要到恒大售楼部必须经过区内的超大人工湖和区内的众多景观，这些景观让人流连忘返，消费者无意中近距离解了恒大名都的环境配套，而环境配套先行正式他们的设计理念，这样更突显了楼盘的优势。表面上看是无意之举，其实正好抓住了消费者的心理需求。前景预测1.由于信阳基础设施不够完善，但是随着人们日由于信阳基础设施不够完善，但是随着人们日益增长的经济物质文化的需求，要求信阳去改变益增长的经济物质文化的需求，要求信阳去改变这种现状，信阳的房地产还具有巨大的发展空间这种现状，信阳的房地产还具有巨大的发展空间, 房地产房地产价格上升空间大价格上升空间大。2.这几年，建业、中铁、中冶、恒大等企业纷纷这几年，建业、中铁、中冶、恒大等企业纷纷进入信阳市房地产，信阳市房地产的进入信阳市房地产，信阳市房地产的竞争会进一竞争会进一步加剧步加剧。 3. 信阳市房地产市场信阳市房地产市场风险可控风险可控。调控政策在未来。调控政策在未来5年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用年内推广到二三线城市的可能性很小。经济适用房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房和廉租房的大规模供应，以及物业税等措施对房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场房地产价格空间造成挤压，对二三线房地产市场的冲击较小。的冲击较小。前景预测4. 信阳市房地产已经进入高速发展阶段，信阳市房地产已经进入高速发展阶段，投资性需求将会快速增长。投资性需求将会快速增长。 5.在城市化进程加快的背景下，进城的在城市化进程加快的背景下，进城的农民农民工工、返乡的、返乡的白领白领，这些人群都将成为信阳，这些人群都将成为信阳市的市的购房主力军购房主力军。6.未来短期内主力户型仍以未来短期内主力户型仍以中小户型为主中小户型为主，但是高端住宅呈现上升趋势。但是高端住宅呈现上升趋势。7.多种因素的组合会使信阳市房地产多种因素的组合会使信阳市房地产价格会价格会继续稳步上涨继续稳步上涨。