保利地产财务分析报告保利地产财务分析报告1目录目录公司简介公司简介1财务分析财务分析2存在问题及改进措施存在问题及改进措施3未来展望未来展望42保利公司简介保利公司简介十大股东公司历程股权结构关联方关联方主营业务主营业务5 52 21 14 43 3公司简公司简介介3公司历程公司历程19921992年年9 9月月 14 14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为时注册资本为1,0001,000万元万元 。1997 1997 年年9 9月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本月，保利南方对本公司进行增资，增资后注册资本为为6,0006,000万元。万元。20022002年年8 8月月2222日日 ，名称变更为，名称变更为“保利房地产股份有限公司保利房地产股份有限公司”。 20062006年年3 3月，公司更名为月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公保利房地产（集团）股份有限公司司”。 20062006年年7 7月月3131日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启为在股权分置改革后，重启IPOIPO市场的首批上市的第一家房市场的首批上市的第一家房地产企业。地产企业。自自20072007年年1 1月起，公司入选月起，公司入选“上证上证50”50”、“上证上证180”180”、“沪沪深深300” 300” 、“中证中证100” 100” 和和”上证治理上证治理”五个指数样本股。五个指数样本股。截至截至20072007年年8 8月，公司总资产已达月，公司总资产已达300 300 4十大股东十大股东公司名称公司名称持股数量持股数量（股）（股）持股比例持股比例（% %）股本性质股本性质保利南方集团有限公司保利南方集团有限公司60045904460045904448.9748.97限售流通限售流通A A股股广东华美国际投资集团有限公司广东华美国际投资集团有限公司1086858171086858178.868.86限售流通限售流通A A股股张克强张克强30616251306162512.52.5A A股流通股股流通股中国工商银行中国工商银行- -南方绩优成长股票型证券投资基南方绩优成长股票型证券投资基金金21987652219876521.791.79A A股流通股股流通股中国工商银行中国工商银行- -广发策略优选混合型证券投资基广发策略优选混合型证券投资基金金19066943190669431.551.55A A股流通股股流通股中国工商银行中国工商银行- -广发聚丰股票型证券投资基金广发聚丰股票型证券投资基金17752729177527291.451.45A A股流通股股流通股中国工商银行中国工商银行- -广发稳健增长证券投资基金广发稳健增长证券投资基金16039343160393431.311.31A A股流通股股流通股中国工商银行中国工商银行- -汇添富成长焦点股票型证券投资汇添富成长焦点股票型证券投资基金基金12843751128437511.051.05A A股流通股股流通股中国工商银行中国工商银行- -汇添富均衡增长股票型证券投资汇添富均衡增长股票型证券投资基金基金10779998107799980.880.88A A股流通股股流通股交通银行交通银行- -易方达易方达5050指数证券投资基金指数证券投资基金930988893098880.760.76A A股流通股股流通股5控股股东及实际控制人简介控股股东及实际控制人简介 控股股东名称：保利南方集团有限控股股东名称：保利南方集团有限 公司法人代表：张振高公司法人代表：张振高注册资本：注册资本：1.005亿元亿元 成立日期：成立日期：1992年年7月月9日日 实际控制人名称：中国保利集团公司实际控制人名称：中国保利集团公司 法人代表：陈洪生法人代表：陈洪生注册资本：注册资本：15亿元亿元 成立日期：成立日期：1993年年2月月9日日 主要主要经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等经营业务或管理活动：贸易、地产、文化艺术、酒店管理等业务业务 。保利集团持有保利南方集团保利集团持有保利南方集团100%股权，是本公司的实股权，是本公司的实际控制人。保利集团是经国务院批准，在保利科技基础上于际控制人。保利集团是经国务院批准，在保利科技基础上于1993年年2月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监督月组建的国有独资公司，现由国务院国有资产监督管理委员会领导监督。管理委员会领导监督。 6股本结构股本结构主营业务：房地产开发与经营业主营业务：房地产开发与经营业股本结构：股本结构：股本结构股本结构股份数量股份数量比例比例一、有限售条件一、有限售条件A股合股合计计1,400,459,04457.11%国有法人持有股份国有法人持有股份1,200,918,08848.97%他内资持有股份他内资持有股份199,540,9568.14%网下配售股份网下配售股份00.00%二、无限售条件二、无限售条件A股合股合计计1,051,884,14242.89%三、总股本三、总股本 、2,452,343,186100%7关联方关联方至2007年12月31日，保利其关联公司有68个.其中受其控制的企业有64家, 兄弟公司3个，还包括实际控制中国保利集团。2006年度,无重大关联交易.8二、财务分析二、财务分析A A A盈利能力分析盈利能力分析B B B偿债能力分析偿债能力分析C C C营运能力分析营运能力分析9盈利能力分析盈利能力分析2007年度财务状况年度财务状况 截至截至2007年底，保利地产总资产达年底，保利地产总资产达409亿元，比上年末增亿元，比上年末增长长148%，公司负债总额为，公司负债总额为280.60亿元，其中不需要对外实亿元，其中不需要对外实际现金支付的预收账款为际现金支付的预收账款为109.4亿元，占负债总额亿元，占负债总额38.99%。营业收入达营业收入达81.15亿元，同比增幅亿元，同比增幅101%；归属于母公司的；归属于母公司的净利润为净利润为14.89亿元，同比增幅亿元，同比增幅122%，净利润的增长速度，净利润的增长速度快于营业收入的增长速度，公司在规模上实现跨越式增长的快于营业收入的增长速度，公司在规模上实现跨越式增长的同时，盈利能力不断增强。公司销售商品、提供劳务收到的同时，盈利能力不断增强。公司销售商品、提供劳务收到的现金约现金约140亿元，资本市场直接融资亿元，资本市场直接融资68.15亿元，保持了公亿元，保持了公司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。司顺畅的资金运作和较强的偿债能力。10盈利能力分析盈利能力分析11盈利盈利 能力分析能力分析企业经营业绩有很大幅度提高，企业经营业绩有很大幅度提高，07年的主营业务收入为年的主营业务收入为811523.49万元。万元。06年为年为402722.30万元，万元，05年为年为235641.88万元，可见万元，可见07年比年比06年实现主营业务收入比上升年实现主营业务收入比上升101.51%。06年比年比05年上升年上升70.9%。公司在。公司在07年盈利很多年盈利很多且速度惊人，呈高速增长趋势。净利润且速度惊人，呈高速增长趋势。净利润07年比年比06年增加勒年增加勒内内26.04%，06年比年比05年增加了年增加了61.92%，而且净利润的增长，而且净利润的增长速度高于主营业务收入的增长速度，可以看出公司在规模上速度高于主营业务收入的增长速度，可以看出公司在规模上不断扩大，实现了跨越式的增长，而且盈利能力在不断的提不断扩大，实现了跨越式的增长，而且盈利能力在不断的提高。高。12盈利盈利 能力分析能力分析保利保利指标指标2007200720062005毛利率毛利率38.5%35.82%42.56%营业利润率营业利润率25.31%26.15%27.87%销销售售净净利利润润率率20.06%16.34%17.23 %净净资资产产收收益益率率12.49%18.16%42.81%总总资资产产报报酬酬率率5.67%5.38% 6.65%每股收益每股收益1.30元元1.20元元 1.0171元元万科万科20072006200542%36.15%34.79%21.53%19.13%19.35%14.97%12.07%12.77%16.55%14.48%16.257.09%6.11%7.20%0.73元元0,493元元0.363元元13保利与万科盈利能力的比较保利与万科盈利能力的比较14盈利盈利 能力分析能力分析公司在公司在07年毛利润上升，销售净利润也上升。说明管理费用和利息支出年毛利润上升，销售净利润也上升。说明管理费用和利息支出没有上升，从利润表中可以看出，财务费用有明显的下降。在没有上升，从利润表中可以看出，财务费用有明显的下降。在07年甚至年甚至出现了负数，即财务费用成为出现了负数，即财务费用成为-3193.38元。这是因为在元。这是因为在07年，公司本期年，公司本期募集资金到位后带来的利息收入较多而导致的。募集资金到位后带来的利息收入较多而导致的。资产净利润率：相对于上年下降了资产净利润率：相对于上年下降了31.22%，主要原因在于随着业务规，主要原因在于随着业务规模的扩大，净资产及负债增长。模的扩大，净资产及负债增长。2007年该公司增加房地产项目投入及土年该公司增加房地产项目投入及土地储备，存货较上期增长地储备，存货较上期增长149.31，从而导致总资产大幅度增长。从报，从而导致总资产大幅度增长。从报表上可以清楚地看到，资产总计表上可以清楚地看到，资产总计4089466.42万元，存货万元，存货2808436.53万万元，占总资产的元，占总资产的68.67%。由于总资产的增加主要是由于负债，所以净。由于总资产的增加主要是由于负债，所以净资产收益率呈现稳定增长。资产收益率呈现稳定增长。总资产报酬率：相对于上年来说，增加了总资产报酬率：相对于上年来说，增加了5.39，说明了该企业其资产，说明了该企业其资产管理的效益在提高，财务管理水平也有所上升。管理的效益在提高，财务管理水平也有所上升。每股收益：比上年增长每股收益：比上年增长8.33%，说明该公司的盈利能力在增强，公司有，说明该公司的盈利能力在增强，公司有较好的经营和财务状况。较好的经营和财务状况。15偿债能力分析偿债能力分析16短期偿债能力分析短期偿债能力分析从流动比率从流动比率0505年的年的1.411.41至至0707年的年的2.152.15，可以看出保利的，可以看出保利的偿债能力正逐渐提高。偿债能力正逐渐提高。0707年比标准比例年比标准比例2 2要大，此指标要大，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债能力比较强较强 。由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产由于是受产业的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从较少，从速动比例从0.320.32至至0.660.66可以看出，但比例在逐可以看出，但比例在逐年趋向于年趋向于1 1，且在剩下的速动资产中，预付账款有，且在剩下的速动资产中，预付账款有6363亿，亿，约占速动资产的约占速动资产的51%51%，短期偿债能力较强。，短期偿债能力较强。由于企业积压大量存货，经营活动生产的现金收入小于由于企业积压大量存货，经营活动生产的现金收入小于支出，从而使经营活动产生的现金流量为负数，现金流支出，从而使经营活动产生的现金流量为负数，现金流动负债比例为负。动负债比例为负。17长期偿债能力分析长期偿债能力分析资产负债率逐年下降，趋向于同行业先进水平，说明企业资产负债率逐年下降，趋向于同行业先进水平，说明企业风险降低，适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所风险降低，适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。需的资金，又能保证资金的安全性。0707年保利的债务利息为负数，已获利息倍数为年保利的债务利息为负数，已获利息倍数为-74.25-74.25，与，与同行业万科的同行业万科的22.2522.25来比，已获利息倍数相当之小。说明保来比，已获利息倍数相当之小。说明保利的长期偿债能力相当较弱，偿债风险较大。利的长期偿债能力相当较弱，偿债风险较大。现金债务总额比越高，企业承担能力越强，但是三年来，现金债务总额比越高，企业承担能力越强，但是三年来，保利的这项指标却越来越低，远不及万科。由于保利的这项指标却越来越低，远不及万科。由于经营活动经营活动现金流量为负数，从而使现金债务总额比为负，与同行业现金流量为负数，从而使现金债务总额比为负，与同行业先进水平相差甚远。先进水平相差甚远。企业承担长期偿债能力差。企业承担长期偿债能力差。18营运能力分析19营运能力分析营运能力分析0707年该企业的存货周转率是年该企业的存货周转率是0.250.25，比前两年低。，比前两年低。存货较上一年减少的主要原因是宏观调控上的存货较上一年减少的主要原因是宏观调控上的制约，如市场环境等。还可能由于税收政策变制约，如市场环境等。还可能由于税收政策变动的风险造成的，主要因为近几年土地增值税动的风险造成的，主要因为近几年土地增值税逐渐提高。逐渐提高。但是与万科相比，总体上低于万科，所以该公但是与万科相比，总体上低于万科，所以该公司对存货的控制能力还是比较弱的，企业管理司对存货的控制能力还是比较弱的，企业管理结构需要改进。结构需要改进。20营运能力分析营运能力分析该企业在该企业在0707年的应收账款周转率为年的应收账款周转率为45.7645.76，较上年，较上年增加的主要原因是增加的主要原因是: :卓越的战略规划和实施能力卓越的战略规划和实施能力, ,提提升了抗风险能力。同时公司及时准确地分析把握政升了抗风险能力。同时公司及时准确地分析把握政策，有效降低各种不利因素的影响，善于抓住宏观策，有效降低各种不利因素的影响，善于抓住宏观调控带来的发展机会。调控带来的发展机会。与万科相比，总体上低于万科，但是在与万科相比，总体上低于万科，但是在06060707年，年，保利上升幅度比万科却要大，说明保利的应收账款保利上升幅度比万科却要大，说明保利的应收账款周转率逐年增加，营运趋势良好。周转率逐年增加，营运趋势良好。21主要问题主要问题税收政策制约内部管理水平低净资产收益下降运营效益较差募集资金没有充分利用存货量过大经营活动现金收入小于支出主要问题22解决方案解决方案扩大预售量扩大预售量充分利用闲置资产、资金充分利用闲置资产、资金销售现有存货销售现有存货对税收政策密切关注。对税收政策密切关注。改善公司财务结构改善公司财务结构扩大企业规模，大加项目投资建设扩大企业规模，大加项目投资建设23 小组成员小组成员组长组长:周利平周利平组员组员:郦佳、张天、姜莹晶、李凌剑、沈丽、徐洁、陈碧漪、郦佳、张天、姜莹晶、李凌剑、沈丽、徐洁、陈碧漪、陈晓群陈晓群 谢谢！24