海淀山后地区颐养中心策划报告海淀山后地区颐养中心策划报告（初）（初）2009年3月1目目录录一、项目概况一、项目概况二、市场分析二、市场分析三、项目素质分析三、项目素质分析四、项目发展规划四、项目发展规划五、财务分析五、财务分析六、项目综合判断六、项目综合判断一、项目概况一、项目概况3一、项目概况一、项目概况1、项目背景：、项目背景：n本项目总用地本项目总用地341.35亩，是分别由锡华怡恒投资公司、锡华未来教育投资公司在亩，是分别由锡华怡恒投资公司、锡华未来教育投资公司在1999、2000年取得土地证，土地性质为教育用地。年取得土地证，土地性质为教育用地。n土地转让总价款为土地转让总价款为3111万元。其中，万元。其中，140亩土地转让价款为亩土地转让价款为2000万；支付进度为：万；支付进度为：前前5年支付年支付80万万/年，第年，第2个个5年支付年支付60万万/年，后年，后40年支付进度为年支付进度为32.5万万/年；年；202亩亩土地转让价款为土地转让价款为1111万，按万，按200万万/500万万/411万节奏付款。并租赁万节奏付款。并租赁12672平米土地。平米土地。（见（见2000年年2月月16日合同）日合同）n2005年与北京科技园文化教育建设有限公司签定协议并收取年与北京科技园文化教育建设有限公司签定协议并收取4980万首款，余款万首款，余款3320万待对方办完手续万待对方办完手续10日内支付。土地证原件已抵押给对方。日内支付。土地证原件已抵押给对方。2、宗地位置：项目位于北京市海淀区北安河乡九王坟、宗地位置：项目位于北京市海淀区北安河乡九王坟一、项目概况一、项目概况2、宗宗地地位位置置项目位置一、项目概况一、项目概况2、宗宗地地位位置置项目位置项目位置一、项目概况一、项目概况2、宗宗地地位位置置一、项目概况一、项目概况3、土地基本数据：、土地基本数据：n暂无规划指标。暂无规划指标。序号序号地证编号地证编号位置位置面积面积（平米）（平米）地号地号图号图号土地性质土地性质土地使用者土地使用者发证日期发证日期备备 注注1 1京海国用京海国用（20002000划）划）字第字第15891589号号海淀区北海淀区北安河乡金安河乡金山饲料厂山饲料厂92366.6992366.69H-7-H-7-5-5-(19)(19)K-50-K-50-137-(50)137-(50)教育用地教育用地北京锡华怡恒投北京锡华怡恒投资顾问有限公司资顾问有限公司2000.12.122000.12.1220042004年年2 2月月8 8日依据海政发（日依据海政发（20002000）167167号文件，该宗地用途变更：教育用地。号文件，该宗地用途变更：教育用地。面积为面积为138.54138.54亩亩2 2海淀区国用海淀区国用（19991999）字）字第第10501050号号海淀区北海淀区北安河乡九安河乡九王坟王坟83518.0283518.02H-7-H-7-7-(9)7-(9)K-50-K-50-137-(50)137-(50)教育用地教育用地北京锡华未来教北京锡华未来教育实业股份有限育实业股份有限公司公司1999.05.311999.05.31依据区政府海政发（依据区政府海政发（20002000）111111号文件，号文件，现该宗地土地使用者变更为：北京锡华现该宗地土地使用者变更为：北京锡华未来教育实业股份有限公司未来教育实业股份有限公司2000.9.212000.9.21；依据海政发（；依据海政发（20002000）111111号文件，现号文件，现该宗地土地使用用途变更：教育用地该宗地土地使用用途变更：教育用地2004.2.82004.2.8。面积为。面积为125.27125.27亩亩3 3京海国用京海国用（20002000划）划）字第字第14401440号号北安河九北安河九王坟王坟42722.0442722.04H-7-H-7-5-5-(17)(17)K-50-K-50-137-(50)137-(50)教育用地教育用地北京锡华未来教北京锡华未来教育实业股份有限育实业股份有限公司公司2000.09.212000.09.21该用地面积为该用地面积为64.0764.07亩亩4 4京海国用京海国用（20002000划）划）字第字第14411441号号北安河乡北安河乡九王坟九王坟8960.028960.02H-7-H-7-5-5-(18)(18)K-50-K-50-137-(50)137-(50)教育用地教育用地北京锡华未来教北京锡华未来教育实业股份有限育实业股份有限公司公司2000.09.212000.09.21该用地面积为该用地面积为13.4413.44亩亩227566.77227566.774 4块占地总面积为块占地总面积为341.35341.35亩亩二、市场分析二、市场分析9二、市场分析二、市场分析1、养老产业发展状况、养老产业发展状况n联合国公布的数据表明：联合国公布的数据表明：2121世纪末全世界老年人总数将达到世纪末全世界老年人总数将达到1515亿，其中有亿，其中有1010亿亿集中在亚洲地区。与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人集中在亚洲地区。与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人住宅问题却是一个不容忽视的问题。住宅问题却是一个不容忽视的问题。n1 1、绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，、绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，20072007年我国年我国1313亿口中亿口中6060岁岁以上的以上的1.911.91亿人。到亿人。到20402040年年6060岁以上的老人是岁以上的老人是3.743.74亿亿6565岁以上的岁以上的2.872.87亿人。亿人。n2 2、老年住宅设施差，以待完善；我国经济实力不强，没钱发展老龄事业。、老年住宅设施差，以待完善；我国经济实力不强，没钱发展老龄事业。n3 3、家庭养老在相当时间内仍占有主导地位。、家庭养老在相当时间内仍占有主导地位。n4 4、老年住宅的建设还不够重视，数量有限。目前全国农村乡镇和城市街道兴办、老年住宅的建设还不够重视，数量有限。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院有的敬老院有4 4万多所，收养万多所，收养6161万人。万人。私营和合营的福利事业中养老的老年人据推测不过不过100100万人左右，不足老年人人口总数的万人左右，不足老年人人口总数的1%1%。二、市场分析二、市场分析1、养老产业发展状况、养老产业发展状况n据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有有40004000亿元，仅亿元，仅3%3%的老人能在社会设施中养老，全国就将的老人能在社会设施中养老，全国就将430430万老人进万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8 8万到万到1010万所老年公寓及万所老年公寓及住宅，投资总额是住宅，投资总额是900900亿亿-1000-1000亿，加上其他的设施设备等，其综合将达亿，加上其他的设施设备等，其综合将达到到12001200亿元。亿元。二、市场分析二、市场分析1、养老产业发展状况、养老产业发展状况有关优惠政策：有关优惠政策：n2009年年2月月12日，北京市民政局、市发改委、市规划委、市财政局和市国土资源日，北京市民政局、市发改委、市规划委、市财政局和市国土资源局联合下发局联合下发关于加快养老服务机构发展的意见关于加快养老服务机构发展的意见。到。到2015年，全市养老床位总年，全市养老床位总数达到数达到11万张，每百名老年人拥有床位万张，每百名老年人拥有床位3.8张；到张；到2020年，全市养老床位总数达年，全市养老床位总数达到到14万张，每百名老年人拥有床位万张，每百名老年人拥有床位4张，并随着老年人口增加而不断提高床位总数，张，并随着老年人口增加而不断提高床位总数，保持百名老年人拥有床位数不降低。保持百名老年人拥有床位数不降低。 n意见意见提出了养老服务坚持以提出了养老服务坚持以“全面关怀、重点照顾全面关怀、重点照顾”为理念，努力实现为理念，努力实现“9064”养老服务新模式，养老服务新模式，“到到2020年，年，90%的老年人在社会化服务协助下通过的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住的老年人入住养老服务机构集中养老养老服务机构集中养老”，逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养，逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。n2009年北京将新增年北京将新增1.5万张养老床位。今后，本市普通型和护养型养老机构均可获万张养老床位。今后，本市普通型和护养型养老机构均可获得补贴，政府将按照每张床位得补贴，政府将按照每张床位8000元至元至1.6万元的标准，给予符合条件的社会力量万元的标准，给予符合条件的社会力量兴办的普通型和护养型养老机构一次性建设资金支持。按照兴办的普通型和护养型养老机构一次性建设资金支持。按照“公办民营公办民营”模式运营模式运营的养老服务机构，也可按每月收住的养老服务机构，也可按每月收住1名老年人可获名老年人可获100元至元至200元的标准，获得补元的标准，获得补贴资金。贴资金。 二、市场分析二、市场分析1、养老产业发展状况、养老产业发展状况有关优惠政策：有关优惠政策：n对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房、土地、车利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房、土地、车船、房产税、城镇土地使用税、车船使用税。船、房产税、城镇土地使用税、车船使用税。n对企事业单位，社会团体和个人等社会力量，通过非赢利性的社会团体和政府部门对企事业单位，社会团体和个人等社会力量，通过非赢利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。向福利性、非营利服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。n政府有关政策规定土地、水电税收优惠，还可获得福利彩票公益金资助。政府有关政策规定土地、水电税收优惠，还可获得福利彩票公益金资助。n所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、等多反面服务所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、等多反面服务的福利性主要包括：老年公寓、养老院、老年服务中心、老年公寓、康复中心等。的福利性主要包括：老年公寓、养老院、老年服务中心、老年公寓、康复中心等。老年人口迅速增长对提升养老行业发展空间，老年人口迅速增长对提升养老行业发展空间，北京老龄化全国居第四位，北京老龄化全国居第四位，预计预计2050年每年每10人中将有人中将有3位老人。位老人。全国老龄化水平前四位城市 中国未来100年老龄化趋势 注：老年化社会呈现个突出特点：、老年人口的绝对数量大注：老年化社会呈现个突出特点：、老年人口的绝对数量大 、高龄化趋势显著、高龄化趋势显著 、“未富先老未富先老” 、“空巢空巢”老人迅速增加老人迅速增加 、农村养老问题严重、农村养老问题严重二、市场分析二、市场分析二、市场分析二、市场分析a.按区位位置分按区位位置分 ：城区城区数目数目城区城区数目数目城区城区数目数目城区城区数目数目东城区 17崇文区 4门头沟区 11石景山区 10丰台区 17海淀区 29大兴区 23怀柔区 11通州区 33昌平区 23朝阳区 30玄武区 8平谷区 16延庆县 4房山区 25密云县 22西城区 14顺义区 202、北京养老产业市场调查：北京总共有、北京养老产业市场调查：北京总共有317家养老院，住院老人共有家养老院，住院老人共有4.2万人。万人。二、市场分析二、市场分析2、北京养老产业市场调查：北京总共有、北京养老产业市场调查：北京总共有317家养老院，住院老人共有家养老院，住院老人共有4.2万人。万人。c.按床位数（个）按床位数（个）n1000（2家）家）b.按床位费（元）按床位费（元）n2000（7家）家）二、市场分析二、市场分析n性别比例：性别比例：n1.女性女性54%；2.男性男性46%n婚姻状况：婚姻状况：n1.有配偶有配偶83%；2.丧偶丧偶14%；3.离婚离婚1.7%；4.未婚未婚0.5%3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析n家庭同住人员：家庭同住人员：n1.配偶配偶40%；2.儿子儿子23%；3.女儿女儿16%；4.孙子孙子/孙女孙女13%；5.其他其他3.4%；6.保姆保姆1.8%；7.亲友亲友0.9%n文化程度比例：文化程度比例：n1.中小学中小学11%；2.初中初中21%；3.高中高中23%；4.大专以上大专以上43%3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析n健康状况：健康状况：n1.健康一般健康一般44.6%；2.比较好比较好37%；3.不好不好9%；4.非常差不好非常差不好7.8%；5.很差很差0.6%n家庭成员人数：家庭成员人数：n（1）3人人26%；（；（2）2人人25.9%；（；（3）5人人25%；（；（4）4人人19%；（；（5）4人以上人以上2.6%3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析n现住房类型：现住房类型：n1.板楼板楼64%；2.塔楼塔楼20%；3.其他其他7.5%；4.平房平房7.3%n生活自理情况：生活自理情况：n1.自理自理87%；2.半自理半自理11%；3.不能自理不能自理1.1%3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析n现个人月均收入：现个人月均收入：n1.1000元以下的元以下的18%；2.1000元元-1500元元31%；3.1500元元-2000元元19%；4.2000元元-2500元元13%；5.2500元元-3000元元9.9%；6.3000元元-3500元元5.2%；7.3500元元-4000元元1.9%；8.4000元以上元以上1.2%n现住面积：现住面积：n1.50平平16%；2.50-70平平36%；3.70-90平平22%；4.90-110平平13%；5.110平平10%3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析n现在家庭户月均收入：现在家庭户月均收入：n500元以下元以下2.63%，500元元-1000元元16%，1000元元-1500元元17%，1500元元-2000元元16.47%，2000元元-2500元元11%，2500元元-3000元元9%，3000元元-3500元元7%，3500元以上元以上18%3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析其它分析总结：其它分析总结：n医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员，医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员，61%61%的调查对象认为还要具备有医的调查对象认为还要具备有医院。院。n老年公寓必备设施服务：经过调查选择具备有医院和餐厅比例最高，其次为图书老年公寓必备设施服务：经过调查选择具备有医院和餐厅比例最高，其次为图书室和健身房，之后是超市和棋牌室，最后是美发室，种植。茶室，垂钓，球类和室和健身房，之后是超市和棋牌室，最后是美发室，种植。茶室，垂钓，球类和其它。其它。n老年公寓房价必备设备设施：电话，电视，呼叫系统，冰箱，洗衣机，餐桌，安老年公寓房价必备设备设施：电话，电视，呼叫系统，冰箱，洗衣机，餐桌，安全扶手，浴缸，书柜。全扶手，浴缸，书柜。n费用支付形式：在支付养老机构服务费时，有每个月支付，也有一次性支付。其费用支付形式：在支付养老机构服务费时，有每个月支付，也有一次性支付。其中，一次性费用支付能力：基本选择类型中，一次性费用支付能力：基本选择类型1515万、万、2020万、万、3030万、万、4040万、万、6060万等几种。万等几种。3、市场调研分析、市场调研分析二、市场分析二、市场分析4、典型项目分析、典型项目分析n十三陵老年公寓十三陵老年公寓总占地面积为总占地面积为15万平方米，建筑面积为万平方米，建筑面积为18万平方米，绿化达到万平方米，绿化达到50%以上，是一以上，是一所现代化综合性老年公寓型社区。全部为仿古建筑，雄伟壮观，分为四合院、三合院、复式楼、所现代化综合性老年公寓型社区。全部为仿古建筑，雄伟壮观，分为四合院、三合院、复式楼、连排，套房、大型人工湖及微缩景观。四面环山，绿树成荫，风景如画，与山水一色、碧波涟漪连排，套房、大型人工湖及微缩景观。四面环山，绿树成荫，风景如画，与山水一色、碧波涟漪的十三陵水库相邻。的十三陵水库相邻。n公寓设施齐全：健身房、棋牌室、麻将室、豪华舞厅、阅览室、康复室、大型超市。本院另开设公寓设施齐全：健身房、棋牌室、麻将室、豪华舞厅、阅览室、康复室、大型超市。本院另开设文娱、琴棋书画为一体的老年学校。一般医疗保健由中心医生护士进行，重大危急病人送昌平区文娱、琴棋书画为一体的老年学校。一般医疗保健由中心医生护士进行，重大危急病人送昌平区医院或北京其他指定医院。医院或北京其他指定医院。n以接受健康或半自理老人为主以接受健康或半自理老人为主。二、市场分析二、市场分析项目项目取费取费规模规模床位床位数数设施设施/ /设备设备备注备注十三陵十三陵温馨老年公寓温馨老年公寓房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费大型超市。本院另开设文娱琴棋书画为一体的老年学校300张室内设有健身房、棋牌室、麻将室、豪华舞厅、阅览室、康复室、。本公寓向老年朋友们提供集生活照料、疗养康复、健身娱乐地址：北京市昌平区十三陵镇温馨老年公寓 电话：010-89713665010-89713156排院式标准双人间1500/月无不含不含不含标准450元复式房2900/月贵宾楼3900/月观景楼2层1500/月三合院3900/月期房闲人居3000/月4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析n北京汇晨老年公寓北京汇晨老年公寓受北京市老年社区筹建办公室委托，经营管理受北京市老年社区筹建办公室委托，经营管理“北京市老年社北京市老年社区区”的服务品牌，列入的服务品牌，列入北京市北京市“十五十五”时期老年人事业发展规划时期老年人事业发展规划。n第一次将奢侈的温泉引入园区。第一次将奢侈的温泉引入园区。n第一次提出居家养老的全新模式。第一次提出居家养老的全新模式。n第一次完美执行国际标准的无障碍设施。第一次完美执行国际标准的无障碍设施。n有社区医院。有社区医院。4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析项目项目 取费取费规模规模床位数床位数设施设施/ /设备设备备注备注北京汇北京汇晨养老晨养老服务中服务中心心房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费房间设施、医疗设施、活动室、餐厅288张汇晨老年公寓园区房间卫生清洁、理发、修脚、搓背、户内宽带上网、温泉、游泳、淋浴、公寓楼内的各种健身娱乐设施等服务、并设有医务部，医护人员24小时轮流值班。并有用自己的合作医院总机：010-89758116 传真：010-89758116-1005 地址：北京市昌平区北七家镇八仙庄 网址：www.hcsun.com.cn 标准间/2175/月 标准间/2090/月 标准间/1925/月 标准间/1755/月 标准间/1425/月5/10/20/30/50万另收含8/天另收标准套间/3150/月标准套间/3065/月标准套间/2900/月标准套间/2730/月 标准套间/2400/月5/10/20/30/50万小套间2640/月 小套间2540/月 小套间2390/月 小套间2220/月 小套间1890/月5/10/20/30/50万两室一厅3150/月 两室一厅3065/月 两室一厅2900/月 两室一厅2730/月 两室一厅2400/月5/10/20/30/50万4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析n太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老康体，娱采用中国传统古典建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老康体，娱乐，餐饮，住宿，医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养乐，餐饮，住宿，医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院。老模式的国际敬老院。n“太医馆太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆他们拥有极大的医师团体，有特殊的医疗是一所创新而不离宗的特型医馆他们拥有极大的医师团体，有特殊的医疗保健服务，为老人设计了养老会籍：祥和会籍，太申养老会籍，太申至尊尊老会籍等。保健服务，为老人设计了养老会籍：祥和会籍，太申养老会籍，太申至尊尊老会籍等。4、典型项目分析、典型项目分析太申祥和二、市场分析二、市场分析项目项目取费取费规模规模床床位位数数设施设施/ /设备设备备注备注北京太申北京太申祥和养老山庄祥和养老山庄房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费游泳馆、桑拿馆大小歌舞厅、多功能厅、室外网球场、门球场、等多种娱乐项目300张设了图书阅览室、健身房、康复训练室、书画室、室内保龄球馆、台球厅、沙弧球、射击项目地址：中关村生命科技园 电话： 010-80719998 标准间1800/月含含此院护理服务不分级别4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析项目项目取费取费规模规模床床位位数数设施设施/ /设备设备备注备注北京市东方综北京市东方综合养老院合养老院房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费普通间、三人间、二人间、一人间 高档套房五个档次700张内设有健身房、舞厅、室内游泳池 棋牌室、阅览室等供老年朋友娱乐电话：010-64330206、64330063、64311525地址：南皋乡北皋村1号宾馆式-普通间300/月无450元/月/人含8元自理360元，不能自理540元，特殊专户2040元；宾馆式-标准三人间600/月花园式-标准三人间600/月宾馆式-标准二人间900/月花园式-标准二人间900/月花园式-标准单人间1350/月4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析项目项目取费取费规模规模床床位位数数设施设施/ /设备设备备注备注北京寿山福海北京寿山福海养老服务中心养老服务中心房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费室内设有：书画室、阅览室、健身房、多功能厅、教室、四季厅等700张独立卫生间，24小时提供热水，装有冷暖空调，配备家电、电话、紧急呼叫装置、有自己的定点医疗机构；北京石景山区双峪路23号咨询热线：010-88990006 88993621 总机电话:010-88991616传真：01088990998E-mail：shoushanfuhaiyahoo.com.cn网站：www.shoushanfuhai.com朝北小标/2600（1300*2）元/月35万元20元/人/天免费提供冷热水6吨/间/月电100度/间/月10元/天/床按服务等级和项目收取朝南小标/3000（1500*2）元/月38万元标准间/3200(1600*2)元/月43万元大标准间/3600(1800*2)元/月48万元套间/4900/月68万元4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析项目项目取费取费规模规模床床位位数数设施设施/ /设备设备备注备注北京太北京太阳城银阳城银铃老年铃老年公寓公寓房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费温泉、住宿、餐饮、接待各大机关部委的会议疗养150张娱乐设施；游泳馆，书画室，球类，棋牌，健身房，文化 活动中心，游泳池、等地址： 北京昌平立汤路30号电话： 010-81768195 81768296 网址： www.bj-suncity.com/ylgy.asp 大套间/3000/月（无厨房）大套间/4000/月（无厨房）50/40万不含含含不 含大套间/2800/月（有厨房)大套间/3800/月（有厨房）50/50万小套间/2000/月小套间/3000/月30/20万双人间/1600/月-2800/月双人间/2100/月-3300/月双人间/2600/月-3800/月 20/10/5万单人间/1500/月-1800/月 单人间/2000/月-2300/月单人间/2500/月-3000/月20/10/5万4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析项目项目取费取费规模规模床位数床位数设施设施/ /设备设备备注备注北京爱暮家（香北京爱暮家（香山）国际养老机山）国际养老机构构房型/床费卡费餐费水电费取暖费护理费155齐全暂未营业标准间/3200/月 朝南不知20-30元/人不含不含不含标准间/2500/月 朝北 4、典型项目分析、典型项目分析二、市场分析二、市场分析5、养老模式研究、养老模式研究模式点评模式点评典型特征典型特征代表案例代表案例养老模式养老模式1、是全国首家推行会员制新型养老模式 的国际敬老院，开创了敬老院与俱乐部 相结合的崭新模式；2、将传统文化与现代养老经老师也相结 合，创立了中医药健康养生新模式；3、山庄的环境及文化氛围，独具中国传 统特色。以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区台湾长庚养生文化村 社区社区+ +医院医院+ +房产模式房产模式1、是全国首先推行会员制新型养老模式的 国际敬老院，他开创了敬老院与俱乐部 相结合的崭新模式；2、将传统文化与现代养老敬老事业相结 合，创立了中医药健康养生新模式；3、山庄的环境及文化氛围，独具中国传统 特色。采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院北京太申祥和山庄会籍制的养会籍制的养老俱乐部老俱乐部 这种模式最大问题是我国传统观念的羁 绊，需要随着时间和社会发展人们观念 逐渐的改变采用反向抵押逆按揭方式“以房养老”北京太阳银铃以房养老以房养老二、市场分析二、市场分析5、养老模式研究、养老模式研究模式点评模式点评典型特征典型特征代表案例代表案例养老模式养老模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品，它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作， 统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔将养老与独家旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成的连锁经营模式北京金港家苑、江苏生态养老连锁 度假基地度假基地连锁连锁是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念。可以有一些作为，但不具有普遍意义。将分时度假旅游与养老结合起来，亦可连锁云南卧云仙居、浙江城仙居分时度假时分时度假时养老养老这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可市场化的运作是一种新型的老年服务型机构辽宁连锁超市连锁养老连锁养老超市超市二、市场分析二、市场分析5、养老模式研究、养老模式研究二、市场分析二、市场分析5、养老模式研究、养老模式研究三、项目素质分析三、项目素质分析39三、项目素质分析三、项目素质分析宗宗地地图图三、地块素质分析三、地块素质分析n地块素质分析地块素质分析宗地周边宗地周边n地块素质分析地块素质分析宗地现状宗地现状三、项目素质分析三、项目素质分析n地块素质分析地块素质分析宗地现状宗地现状三、项目素质分析三、项目素质分析优势（优势（S）n古墓周边，风水好古墓周边，风水好n地势依山呈缓坡，利于规划地势依山呈缓坡，利于规划出精品。出精品。n属凤凰岭大景区，周边环境属凤凰岭大景区，周边环境好，气候好。好，气候好。n土地在锡华名下土地在锡华名下n道路具好通达性。道路具好通达性。三、项目素质分析三、项目素质分析劣势（劣势（W）n大市政配套薄弱大市政配套薄弱n需要解套一级开发合作协需要解套一级开发合作协议，启动资金较大议，启动资金较大n土地规划面临调整土地规划面临调整n缺养老产业专业人才。缺养老产业专业人才。机会（机会（O）n盘活存量土地盘活存量土地n国家产业政策扶持国家产业政策扶持n政府人脉好政府人脉好n公司独自操盘的机会公司独自操盘的机会威胁（威胁（T）n一级开发合约解除一级开发合约解除n产业政策变化产业政策变化四、项目发展规划四、项目发展规划45n1#+2#：地产开发地产开发n部分独栋部分独栋+联排别墅产品联排别墅产品n3#：养老院和疗养：养老院和疗养n特色养老院特色养老院+特色医疗护理特色医疗护理+多元化疗养相结合，走高端多元化疗养相结合，走高端n4#：医疗体检医疗体检n知名品牌体检服务机构战略合作知名品牌体检服务机构战略合作四、项目发展规划四、项目发展规划1、规划设想、规划设想四、项目发展规划四、项目发展规划1、规划设想：、规划设想：n通过发展养老院产业，盘活山后土地；通过发展养老院产业，盘活山后土地；n“明修栈道，暗渡陈仓明修栈道，暗渡陈仓”表面是做养老院，实质是做地产：滚动表面是做养老院，实质是做地产：滚动开发，快速回笼资金，提高资金周转率。开发，快速回笼资金，提高资金周转率。n带动医疗体检和休闲疗养：培育朝阳产业，未来市场看好并可持带动医疗体检和休闲疗养：培育朝阳产业，未来市场看好并可持续发展。续发展。n建议按建议按0.65的容积率考虑，则养老院建面为的容积率考虑，则养老院建面为2.78万平米，体检万平米，体检中心建面为中心建面为0.58万平米，住宅部分建面为万平米，住宅部分建面为11.53万平米，总建面万平米，总建面为为14.79万平米。万平米。四、项目发展规划四、项目发展规划1、规划设想：、规划设想：n养老院：自己做或与人合作养老院：自己做或与人合作n医疗体检：与人合作医疗体检：与人合作n休闲疗养：与人合作。休闲疗养：与人合作。n地产开发：自己做地产开发：自己做（也可：养老院（也可：养老院+休闲疗养合并运作管理）休闲疗养合并运作管理）四、项目发展规划四、项目发展规划2、项目定位：、项目定位：n别墅住宅部分：以第二居所为主，部分上地区域别墅住宅部分：以第二居所为主，部分上地区域/中关村科技园区中关村科技园区/中中关村的高级白领的第一居所相结合的客群。产品建筑户型面积控制在关村的高级白领的第一居所相结合的客群。产品建筑户型面积控制在120360平米，主力户型为平米，主力户型为140180平米。平米。n养老院养老院+疗养中心：走高端产品路线，特色化服务。低密度别墅式养疗养中心：走高端产品路线，特色化服务。低密度别墅式养老颐养中心；花园式生态疗养中心；酒店式管家化贴心服务；医院式老颐养中心；花园式生态疗养中心；酒店式管家化贴心服务；医院式护理；会籍护理；会籍式管理；候鸟式养老服务；分时度假颐养等多种经营方式式管理；候鸟式养老服务；分时度假颐养等多种经营方式相结合，提高自身的盈利能力。相结合，提高自身的盈利能力。n体检中心：依托专业品牌体检中心战略合作，走专业化道路。体检中心：依托专业品牌体检中心战略合作，走专业化道路。四、项目发展规划四、项目发展规划4、开发节奏建议、开发节奏建议n统一规划设计，分步实施，滚动开发，小步快走，降低资统一规划设计，分步实施，滚动开发，小步快走，降低资金占压量，提高资金周转率，形成自身造血！金占压量，提高资金周转率，形成自身造血！a.养老院和住宅部分同期启动：养老院和住宅部分同期启动：n开发部分养老院，从开发部分养老院，从0.8万平万平/1万平万平/1万平，控制投资强万平，控制投资强度。度。n重点开发住宅部分，分重点开发住宅部分，分2-3期开发；先是开发期开发；先是开发3-4万平米，万平米，并把环境做好，形成社区体验。并把环境做好，形成社区体验。b.体检中心待找到战略合作单位签约后再行开发建设。体检中心待找到战略合作单位签约后再行开发建设。五、财务分析五、财务分析51五、财务分析五、财务分析1、技术指标：、技术指标：n容积率容积率0.65，控高，控高9米（假定）米（假定）项目经济技术指标项目经济技术指标用地指标用地指标单位数值比例备注总占地万m224.02市政代征地万m21.27道路代征地万m2绿化租赁地万m21.2719.01亩建设用地万m222.76341.35亩用地平衡用地平衡建设用地万m222.76100%住宅用地万m211.3850%公建用地万m21.145%道路用地万m22.2810%绿地万m27.9635%建筑指标建筑指标总建筑面积总建筑面积万万m214.7914.79地上万m214.79 住宅部分建筑面积住宅部分建筑面积万万m211.4311.43263.83亩地上万m211.13 会所万m20.30 养老院部分建筑面积养老院部分建筑面积万万m22.78 2.78 64.08亩地上万m22.58 老年公寓配套万m20.20 体检中心部分建筑面积体检中心部分建筑面积0.58 0.58 13.44亩地上万m20.28 临街商业万m20.30 容积率0.65限高米9.0绿地率35%住宅平均层数层3户平均面积M2160居住户数户696 居住人口人2087停车位个1044 人口毛密度人/公顷92五、财务分析五、财务分析2 2、销售收入指标测算、销售收入指标测算建筑面积建筑面积（万平米）（万平米）销售面积销售面积（万平米）（万平米）均价均价(元元/ /平米平米)总额总额（万元）（万元）备注备注住宅住宅11.4311.4311.1311.13600060006679566795商业商业0.300.300.305000500015001500养老院养老院2.782.7876007600政府一次性投资补贴，把住宅折政府一次性投资补贴，把住宅折合养老院合养老院体检中心体检中心0.280.28固定投资折住宅固定投资折住宅会所会所0.3经营部分收支平衡，不计投资经营部分收支平衡，不计投资小计小计14.7914.7911.43 11.43 7589575895五、财务分析五、财务分析n。3 3、海淀山后养老院项目成本测算、海淀山后养老院项目成本测算（初）总表序号序号项项 目目标标 准准数量数量总计总计 万元）万元）可售单方可售单方造价造价建筑建筑比例比例单方造价单方造价一一地价款地价款5000 5000 437 437 338 338 9%9%二二前期费用前期费用3530 3530 309 309 239 239 6.55%6.55%三三建安费用建安费用30945 30945 2707 2707 2092 2092 57.38%57.38%四四基础设施费基础设施费2794 2794 244 244 189 189 5.18%5.18%五五公共配套费用公共配套费用774 774 68 68 52 52 1.44%1.44%六六不可预见费不可预见费2%430444304486186175 75 58 58 1.60%1.60%七七直接费用直接费用43905 43905 3840 3840 2968 2968 81.41%81.41%八八财务费用财务费用年利率年利率8%,2年150001500024002400210 210 162 162 4.45%4.45%九九销售费用销售费用销售收入销售收入2.5%2.5%758957589518971897166 166 128 128 3.52%3.52%十十管理费用管理费用销售收入销售收入2%2%758957589515181518133 133 103 103 2.81%2.81%十一十一营业税金营业税金销售收入销售收入5.55%5.55%758957589542124212368 368 285 285 7.81%7.81%十二十二含税成本含税成本53932 53932 4717 4717 3646 3646 100.00%100.00%现金流出合计现金流出合计68932 68932 还贷还贷15000 15000 现金流入合计现金流入合计90895 90895 销售回款销售回款75895 75895 项目贷款项目贷款15000 15000 销售收入销售收入7589575895681768175131 5131 销售利润率销售利润率29%29%利润利润 (税前税前)21963219631972197214841484所得税所得税72477247651651489489净利润净利润147151471513211321994994五、财务分析五、财务分析n。海淀山后养老院项目成本测算海淀山后养老院项目成本测算（初）详细测算序号序号项项 目目标准标准数量数量总计总计 （万（万元）元）可售单方造价可售单方造价（元（元/平）平）建筑建筑比例比例单方造价单方造价一一地价款地价款5000 5000 437 437 338 338 9%9%二二前期费用前期费用3530 3530 309 309 239 239 6.58%6.58%1三通一平10元/平米10.0010.0022.7622.76227.57 227.57 20 20 2勘测费120.00 120.00 10 10 初勘120元/米/个250.00 250.00 60.00 60.00 5 5 详勘120元/米/个250.00 250.00 60.00 60.00 5 5 3规划方案设计费23元/公顷3.003.0022.76 68.27 68.27 6 6 4设计费640.03 640.03 56 56 单体设计费25元/建筑面积25.0025.0014.79 14.79 369.80 369.80 32 32 景观设计费20元/绿化占地平方米20.0020.007.96 7.96 159.30 159.30 14 14 市政设计费投资的3%3%3%3697.96 3697.96 110.94 110.94 10 10 5墙改费8元/总建筑平米8.008.0014.79 14.79 118.33 118.33 10 10 6散装水泥费3元/t，0.3t/建筑平米14.79 14.79 13.31 13.31 1 1 7招投标费建安工程费*0.00130759.07 30759.07 30.76 30.76 3 3 8施工图审查费2元/总建筑平米14.79 14.79 29.58 29.58 3 3 9其他63.60 63.60 6 6 供电、水、气前期咨询费1元/总建筑平米1.001.0014.79 14.79 14.79 14.79 1 1 交通影响分析1元/总建筑平米1.001.0014.79 14.79 14.79 14.79 1 1 环境影响分析0.8元/总建筑平米0.800.8014.79 14.79 11.83 11.83 1 1 规划许可证制证费1.5元/总建筑平米1.501.5014.79 14.79 22.19 22.19 2 2 10大市政150.00150.0014.79 14.79 2218.78 2218.78 194 194 五、财务分析五、财务分析n。序号序号项项 目目标准标准数量数量总计总计 （万元）（万元）可售单方造可售单方造价价（元（元/平）平）建筑建筑比例比例单方造价单方造价三三建安费用建安费用30945 30945 2707 2707 2092 2092 57.70%57.70%1建安工程费30359.07 30359.07 2052.5 2052.5 住宅2000元/平米2000.002000.0011.43 11.43 22865.01 22865.01 2000.0 2000.0 临街商业200020000.30 0.30 600.00 600.00 52.5 52.5 体检中心200020000.28 0.28 564.80 564.80 49.4 49.4 养老中心220022002.58 2.58 5669.25 5669.25 495.9 495.9 含装修+家具等会所220022000.30 0.30 660.00 660.00 57.7 57.7 2工程监理费(建安工程费+公用配套）*0.00560.00560.005630759 30759 172.25 172.25 15.1 15.1 3标底编制代理费建安成本*0.0030.0030.00330359 30359 91.08 91.08 8.0 8.0 4质量监督费（建安工程费+公用配套）*0.00050.00050.000530759 30759 15.38 15.38 1.3 1.3 5设计变更及签证费建安成本*0.010.010.0130759 30759 308 308 26.9 26.9 四四基础设施费基础设施费2794 2794 244 244 189 189 5.21%5.21%1供电费150万元/配电室4.004.00150150600.00 600.00 52.48 52.48 41 41 2自来水工程费用16元/住宅建筑平米16.0016.0014.79 14.79 236.67 236.67 20.70 20.70 16 16 3煤气费20元/住宅建筑平米20.0020.0014.79 14.79 295.84 295.84 25.88 25.88 20 20 4智能化14.79 14.79 200.00 200.00 17.49 17.49 14 14 5环卫800元/平米800.00800.00200.00200.0016.00 16.00 1.40 1.40 1 1 6邮政0.5元/住宅建筑平米0.500.5014.79 14.79 7.40 7.40 0.65 0.65 1 1 7绿化工程费90.0090.009.23 9.23 830.88 830.88 72.68 72.68 56 56 8排水工程费19.5元/住宅建筑平米19.5019.5014.7914.79288.44 288.44 25.23 25.23 20 20 9区内道路140元/道路平米140.00140.002.28 2.28 318.59 318.59 27.87 27.87 22 22 五、财务分析五、财务分析n。序号序号项项 目目标准标准数量数量总计总计 （万元）（万元）可售单方造价可售单方造价（元（元/ /平）平）建筑建筑比例比例单方造价单方造价五五公共配套费用公共配套费用774 774 68 68 52 52 1.44%1.44%1.配套公建建安配套公建建安费用用20002000.002000.000.20.2400.00 400.00 35 35 2.其他其他374.45 374.45 33 33 小区围墙、大门小区围墙、大门180元元/米米10000.0010000.00180180180.00 180.00 16 16 （配电室、中水站、煤（配电室、中水站、煤气调压站）土建气调压站）土建1000元元/平米平米1000.001000.00800800104 104 9 9 中水处理间、及管网中水处理间、及管网3000-3500元元/吨吨3.503.5069669690 90 8 8 六六不可预见费不可预见费2%2%430444304486186175 75 58 58 1.60%1.60%七七直接费用直接费用43905 43905 3840 3840 2968 2968 81.41%81.41%八八财务费用财务费用年利率年利率8%,2年年150001500024002400210 210 162 162 4.45%4.45%九九销售费用销售费用销售收入销售收入2.5%2.5%2.5%758957589518971897166 166 128 128 3.52%3.52%十十管理费用管理费用销售收入销售收入2%2%2%758957589515181518133 133 103 103 2.81%2.81%十一十一营业税金营业税金销售收入销售收入5.55%5.55%5.55%758957589542124212368 368 285 285 7.81%7.81%十二十二含税成本含税成本53632 53632 4717 4717 3646 3646 100.00%100.00%销售收入销售收入7589575895681768175131 5131 销售利润率销售利润率29%29%利润利润 (税前税前)21963219631972197214841484所得税所得税72477247净利润净利润1471514715五、财务分析五、财务分析n财务静态分析：财务静态分析：n土地款按土地款按5000万计算。万计算。n养老院和医疗体检中心的投资成本分摊到别墅住宅部分中，在保养老院和医疗体检中心的投资成本分摊到别墅住宅部分中，在保证养老院的政策兑现前提下，可实现所得税前利润为证养老院的政策兑现前提下，可实现所得税前利润为2.19亿元，亿元，并净留存养老院并净留存养老院+体检中心两块物业作为利润。体检中心两块物业作为利润。n若养老院政策不兑现，则可实现所得税前利润为若养老院政策不兑现，则可实现所得税前利润为1.51亿元，并净亿元，并净留存养老院留存养老院+体检中心两块物业作为利润。体检中心两块物业作为利润。n本项目的盈利能力还是很可观的！本项目的盈利能力还是很可观的！六、项目综合判断六、项目综合判断59六、项目综合判断六、项目综合判断1、本项目盘活公司存量地块，同时通过项目运作形成锡华独自开发地、本项目盘活公司存量地块，同时通过项目运作形成锡华独自开发地产项目，并逐步打造锡华自身的地产专业团队！产项目，并逐步打造锡华自身的地产专业团队！2、进行地产开发模式创新，为公司项目获取建立新的通道和方法，公、进行地产开发模式创新，为公司项目获取建立新的通道和方法，公司地产可持续发展！司地产可持续发展！3、公司很好的政府资源可以整合，创造更大的生产力！、公司很好的政府资源可以整合，创造更大的生产力！4、项目自身的盈利能力很可观！、项目自身的盈利能力很可观！n结论：集团资金允许的条件下，建议启动本项目！结论：集团资金允许的条件下，建议启动本项目！下一步工作重点下一步工作重点1、盘活土地：解除与一级开发的合同。、盘活土地：解除与一级开发的合同。从根本入手，使一级开发公司终止一从根本入手，使一级开发公司终止一级开发权：级开发权：n一级开发实施单位投入的一级开发资金资金不能及时到位，足以影响开发进度；n未按进度计划实施一级开发，且足以影响一级开发进度；n一级开发实施单位在工作过程中不配合储备机构工作，或提供虚假材料；n一级开发实施单位在履约过程中出现足以导致一级开发工作无法正常进行且储备机构告知后30日仍不能正常改正并且恢复履行；n在项目进行过程中发生重大安全责任事故和情况，造成社会不稳定等问题，导致一级开发工作无法正常进行。2、土地性质转变、土地性质转变：教育用地转变成养老建设用地，容积率做到：教育用地转变成养老建设用地，容积率做到0.65以上。以上。3、养老产业关键人才、养老产业关键人才：专业人才的加盟。：专业人才的加盟。4、大市政配套问题、大市政配套问题。5、产业政策落实。、产业政策落实。6、开发模式论证：进一步深入调研和访谈、考察。、开发模式论证：进一步深入调研和访谈、考察。 谨慎论证，坚决执行到位！谢谢，请指正！谢谢，请指正！62