铜锣湾绿色生态农贸市场营销推广计划铜锣湾绿色生态农贸市场营销推广计划 一、营销目标一、营销目标二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题四、营销策略四、营销策略营营销销推推广广计计划划一、营销目标一、营销目标二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题四、营销策略四、营销策略 目标目标： 打造合肥市生态农贸市场标杆； 塑造公司成功项目品牌； 创造盈利，快速回笼资金。 销售额销售额： 700700万万二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 工程工程：目前项目测绘基本完成，铺位、摊位分割完成，现场工程施工 正在进行中； 价格价格：摊位和铺位已根据各个位置的优劣势进行价格定位； 销售销售：前期已有约50组客户对二期农贸市场有一定垂询意向，5月初在 销售案场已通过展板方式传播二期菜市场信息，计划6月11日起 正式启动菜市场推广计划。形象形象： 项目整体形象在周边有一定认知度； 一期整体经营氛围不瘟 不火，租金略高，人气一般； 一期菜市场内部装饰形象普通，家禽、水产区域现状脏乱； 二期菜市场位置不占优势，二期菜市形象不容易包装。管理：管理： 物业管理公司为集团公司所有；以每年26万的成本从顺昌物业移 接管理； 整体管理运营情况收支基本平衡，经营管理现状有提升空间。二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标项目优势：项目优势： 琥珀社区，地段成熟，潜在消费群体乐观 ； 通过前几年的市场运营培育，菜市场有相当稳定人气； 物业管理机构为集团公司下属机构，便于协作运营。 二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 机会所在：机会所在： 依托成熟地段及高端商业形象， 给予差异化整体产品定位； 高端形象，全面迅速启动媒介推广计划； 现场、案场包装配合是关键：如围墙、广场、停车摆放、折页单页等； 物业管理全面配合，鼓动一期客户投资经营租赁二期； 二期工程进度加快，美观装饰实景稳定客户置业信心。 三、重点问题三、重点问题二、项目现状二、项目现状四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 问题问题1 1：规避业态矛盾物业如何协调？：规避业态矛盾物业如何协调？ 为增加公司盈润，二期农蔬市场规划有家禽、水产、肉类摊位；与一期农蔬市 场家禽、水产、肉类经营业态重复矛盾。 为了实现二期菜市有效销售，必须遵循“科学规划、规范管理、统一经营”的 思路，将一期家禽水产摊位迁移出。 其中，物业经营管理协调是关键！ 三、重点问题三、重点问题二、项目现状二、项目现状四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 问题问题2 2：二期如何出彩？：二期如何出彩？ 整体定位科学新颖； 内部外部装饰做足功夫； 媒介推广高端、实效、精美； 租金收益利润回报实际动人。三、重点问题三、重点问题二、项目现状二、项目现状四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 问题问题3 3：如何在短时间里把握客户？：如何在短时间里把握客户？ 把握全市有效客户，宣传单页一周内传递到所有菜市场； 迅速全面启动媒介传播计划，把握投资客户； 系统经营思路，你买铺位我出租金，稳定投资回报支撑； 高端现场、案场形象配合 。 三、重点问题三、重点问题二、项目现状二、项目现状四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 问题问题4 4：二期家禽类加工区布置？：二期家禽类加工区布置？ 家禽区域整体面积本来有限，不可能给每户经营业主预留加工空间； 家禽区只有一个公共加工空间，正常销售；实行收费加工经营模式； 物业公司补偿一年家禽加工费用；一年后市场成熟，客户自理加工费。 补偿细则：补偿细则： 物业公司发给每户家禽经营摊位专属牌号； 每只家禽加工费用0.5元； 凭物业牌号免费加工； 每天加工经营摊主凭所收牌号到物业处领取现金。三、重点问题三、重点问题二、项目现状二、项目现状四、营销策略四、营销策略一、营销目标一、营销目标 问题问题5 5：价格如何引导？：价格如何引导？ 一期的价格已经通过客群在小众范围内形成口碑传播，部分客群对该 地段菜市价格形成心理定势，而二期价格比一期明显高出很多，如何 扭转客户对二期价格认同？ 整个市场升值； 总体定位高； 绿色农蔬市场概念； 提升二期心理价位 管理水平先进； 硬件设施完善。四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标 阶段总体战略： 弱化一期弱化一期 亮化二期亮化二期 （做死一期，盘活二期）四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标总体市场定位总体市场定位： 合肥市绿色农蔬市场 合肥市中心重点菜篮子工程四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标观点：观点： 一、 拉大一期、二期的品质形象差距感。通过工程措施、物管配合、案场 口碑及其他媒介宣传配合，动摇一期客户心理，渲染造势二期将重点 扶持，培植二期客户对未来“钱”景信心； 二、物业协调及物业费用补偿补贴是铜锣湾绿色农蔬市场快速顺畅销 售的核心。四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标总体价格策略： 平价入市，低开高走；早订早惠，订金翻倍平价入市，低开高走；早订早惠，订金翻倍 四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标策略一：策略一： 现铺实景、工程先行 即买即得，极大促进客户置业信心； 通过切实可见的室内装饰水准来拉大与一期菜市的品质差距。策略二：策略二： 蓄水抢动、把握客群 出于回笼资金需要，项目蓄水期时间有限，因此当前推广过程中要把握好 几大关键点： 时间：要在一周内落实报纸媒介、现场包装以及相应的销售道具； 目标：要针对目标客群争取花最小的费用得到最大的传播效果； 客群：分析一期客群，安排好有效的媒介实施计划。四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标策略三：策略三： 平价入市、速战速决 价格定位：目前各摊位和铺位的价格已全部完成，主要依据其功能定位、 公摊大小、销售面积等因素。 外铺： 9600-11800元/ 内铺： 5600-8980元/ 家禽水产： 8200-9000元/ 水果摊位： 7200-8000元/ 肉类摊位： 7500-8500元/ 蔬菜摊位： 6800-7800元/ 四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标 策略四：策略四： 合同把关、物业协调 一期、二期经营业态种类需要统一规范经营；简单而言物业能否将一期家禽、 水产成功协调迁移将成为本项目能否快速回笼资金目标的关键因素之一。 对前期签约家禽、水产、水果、肉类业主原则上不再续签合同； 如果必须续签，将租金翻倍（13倍）提高； 物业在衣着规范、执行方式上要规范、严肃、正式； 物业统一散发言论，二期是经营重点，一期市场不预留做家禽、水产经营区。四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标 策略五：策略五： 定点谈判、条件特惠 只有让一期客户看见更好的投资前景和利惠汇报，才能真正消除一期客 户心理抗性；要给予一期业主若干优先特惠 定点谈判：物业管理及销售案场与每位家禽、水产、肉类、水果业主展开一对一 专项沟通；给予思想引导和规划说明； 给予一期业主：优先选铺权（针对性的内铺、摊位；原则上无外铺优先权）； 给予一期业主： 相应大幅度价格优惠； 给予一期业主：相应正常利润补贴补偿；补偿合同未到期的相应租金；补贴经营 二期之后 前三个月的正常经营利润（如每月补偿300元等）； 若一期业主配合迁移购买二期，也可以针对性的给予免收36个月物业管理费等 补偿条件。四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标策略六策略六： 你买旺铺，我付租金 投资利润有保证，投资回报看得见，鼓动投资客户信心； 给予投资客户承诺：铺位你买，租金我付；根据不同摊位的功能属性，给予 每月100-300元/月的租金补贴。具体细则届时依据情况拟订； 物业公司与其他经营客户签订租赁合同，减少或赚取物业租金补贴损失。四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标VIPVIP绿卡四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标商报头版耀世亮剑四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标编 号：认购方：身份证号：联系电话：通信地址：付款方式：诚意金：大写人民币（ ）￥： 元需求类别：内铺 外铺 摊位 接受总价： 万元需求面积： 备 注：领 号 协 议1、领号方将取得商铺或摊位优先领号权，在填写本表时自愿交付诚意金人民币2000元整；2、领号人的姓名必须出现在定单上，否则该号码无效；3、领号方签交本书后，本公司将统一通知至现场解筹。逾期未达到现场者将取消认筹资格，其已付诚意金予以退还；4、领号解筹后 日内，应与本公司签订预售合同并预付规定首期款 %；5、购买方未能按时与本公司签定预售合同的或支付足额定金的，视为购买方自动放弃相关权益，本领号确认书自行失效，其已付诚意金予以无息退还；6、购买方销售合同签定后，本领号确认书自行失效，已付诚意金将全部转为应付首期款内；7、本认购书需要本公司盖章后方可生效，一式两份。购买方持一份，本公司持一份，具有同等法律效力。领号原则： 1、凭本人身份证或其他相关证件至铜锣湾广场售楼部申领，同时交纳诚意金人民币贰仟元（￥2000）； 2、每人仅限申领一个编号，每个编号仅限认购一个摊位或商铺； 3、本领号确认书作为您参与本次认购的权益证明，所交诚意金并非铺号认购定金。享受权益： 1、获得优先选铺权； 2、在申领人未能成功选购摊位或商铺，诚意金可全额不计息退回； 3. 具体相关优惠细由售楼部统一解释。 本领号确认书最终解释权归合肥国轩置业有限责任公司购买方： 合肥城改置业有限责任公司代理人： 经办人：日 期：2007年 月 日 日 期：2007年 月 日领领 号号 确确 认认 书书时间时间 媒媒 体体版面及推广主题版面及推广主题 费用（元）费用（元） 6.10 领号确认书 申领原则、程序及相关细则（1.5100）150 6.10 现场横幅 铜锣湾绿色农蔬市场公开预定 6.12 VIP绿卡落实 享受优惠、优先选铺（2100）200 6.11 安徽商报头版1/4版面，铜锣湾绿色农蔬市场全城盛情邀约 6.11 菜场单页落实 合肥市重点菜篮子工程（1.5 2000）3000 6.14 新安晚报铜锣湾绿色农蔬市场全城公开邀约，100席VIP尊享预约2000 6.16 礼品伞 “清凉一夏，国轩有情”，看铺有礼！（6 500）3000 6.18 现场围墙包装 生态、绿色、旺铺、金砖等 8000 6.19 新安晚报 铜锣湾农贸市场公开认筹2000 6.20 销售通道美化 铺设地毯、绿色植被点缀等/ 6.20 DM+其他 铜锣湾绿色农蔬市场给你N个赚钱的理由！3000 6.21 新安晚报 铜锣湾绿色农蔬市场席卷财富商暴2000 6.26 新安晚报 铜锣湾绿色农蔬商位分秒流失！2000 6.28 合晚报纸夹单 铜锣湾绿色农蔬市场烫金商位限量发行！1000 铜锣湾农贸市场媒介铜锣湾农贸市场媒介落实费用合计：落实费用合计：元元四、营销策略四、营销策略二、项目现状二、项目现状三、重点问题三、重点问题一、营销目标一、营销目标媒媒 介介 计计 划划 实实 施施