宏发国际财富中心宏发国际财富中心招商案招商案大纲大纲一、市场调查篇一、市场调查篇二、市场调查分析二、市场调查分析三、项目商业业态定位三、项目商业业态定位四、项目招商策略四、项目招商策略五、项目招商政策五、项目招商政策六、项目招商时间节点六、项目招商时间节点七、项目招商人员激励机制七、项目招商人员激励机制市场调查篇市场调查篇第一章第一章市调结构市调结构1、市调目的: 了解昭通商业格局2、市调对象：针对昭通商圈及项目周边3、市调方法：走访“扫街式”调查法4、市调组织：招商中心 吴太明5、项目负责：袁峰6、参调人员：王阳 宋自强 张进林7、市调时间：2010年6月8日14日为期一周项目情况项目情况 “宏发国际”项目位于昭通市昭阳区南市新区。位处“蒙泉大道”与“望海路”交叉口，与“昭阳区政府”、“钻石小镇”隔墙相望。同时项目位于昭阳区南部新城区中心位置，属于凤凰街道办事处，处于“海楼路”“凤霞路”“昭阳大道”“团结路”“ 蒙泉大道”“望海路”三横三纵核心点位置。（具体位置参见下图）本案项目区位概况本案项目区位概况本案烟厂小区烟厂小区龙泉小区龙泉小区项目片区蒙泉大道与望海路地块，项目西北侧为朝阳区委区政府，用地西南侧为蒙全大道，临烟厂小区、龙泉小区、钻石小区（拥有1万多户居住群）。项目用地两侧为城市道路，交通便利。项目位置项目位置卫星地图卫星地图项目周边居住情况项目周边居住情况项目周边楼盘及居住人群项目名称体量总户数是否交房入驻情况居住人口是否有商业商业形态凤凰城约10万327户否0%0无无龙泉花园约10.2934万约4608户否0%无有一、二层底商框架结构望海佳园不详是90%不详有一层底商宏发锦秀康城不详是98%不详有一层底商检察小区不详是100%不详有一层底商欣欣花园不详是96%不详有一层底商望海佳园望海佳园望海家园的入住望海家园的入住率为：率为：90%一层为底商一层为底商宏发锦秀康城宏发锦秀康城宏发锦秀康城的宏发锦秀康城的入住率为入住率为98%一层为底商一层为底商欣欣花园欣欣花园欣欣花园的入住率欣欣花园的入住率为：为：96%一层为底商一层为底商检察小区检察小区检察小区的入检察小区的入住率为：住率为：100%一层为底商一层为底商 项目周边居住情况分析 经过对项目周边成熟居住小区及居住人群的走访初步了解项目周边居民数接近6万人，从组成结构上看周边居民以2550岁人口居多，同时周边集了大量的公务员以及事业单位员工，因而可以乐观的判断项目周边未来3年的消费水品将会形成逐年递增的趋势。 项目周边居住情况项目周边居住情况项目周边商业情况综述项目周边商业情况综述 项目周边无完整的商业业态形式，呈现出散乱分布格局，期中海楼路片区以零售百货及服务业为主要业态。凤霞路片区以小型餐饮、汽修配套业态为主，但在临近望海公园段主力业态转变为中型餐饮及重型娱乐业，因此类业态聚集地距离我项目较近，在将来的整个招商过程中将对我项目招商工作带来一定抗性。但因望海片公园周边娱乐业的快速发展给整个望海片区带来新的大量的消费人群，固对我项目在整个招商工作启动后将带来巨大的商机。项目周边未来发展情况项目周边未来发展情况现项目周边在建项目主要有：龙泉花园（属烟厂小区）、凤凰城（有电梯房7栋、18层酒店规划中、别墅区27栋）临近项目地块属政府规划用地，根据规划将建设政府办公楼医疗方面：昭通市中医院新址在建，距离项目步行不到5分钟，约800米。昭通市妇幼保健院与项目隔街相望，步行约2分30秒，约150米。项目周边现空置地块数量较多，预计未来3-5年内将会不断有新的商业楼盘出现。 昭通市区主要商圈分析昭通市区主要商圈分析一）南顺城片区一）南顺城片区商家总数为：248家 各业态比各业态比餐饮占：0.81%百货占：65.32%超市占：0.81%酒店占：2.82%银行占：1.21%医院占：0.40%美容占：0.81%休闲餐饮占：3.23%药店占：1.61%学校占：0.40%书店占：2.02%菜市场占：0.40%通讯占：17.34%摄影占：1.61%网吧占：1.21% 南顺城主要以服装百货、通讯为主力业态南顺城主要以服装百货、通讯为主力业态南顺城南顺城南顺城街头（昭阳大道与南顺城路的交叉口）南顺城片区为昭通市最老 的核心商业片区 同时也是新昭通 市的商业核心 区。其主力业态 为服装百货、通 讯。南顺城街区商铺多为一拖二设计，租金结构：一层120元-280元/月，二层约78元-140元/月。装修期为一个月。南顺城片区业态所占比例南顺城片区业态所占比例南顺城片区业态所占比例南顺城片区业态所占比例（二）（二）陡街文化商业步行街片区陡街文化商业步行街片区商家总数为：171家（二期在建） 各业态比：各业态比：餐饮占：0.58%百货占：88.89%超市占1.17%银行占：1.17%休闲餐饮占：2.34%药店占：1.75%学校占：0.58%政府单位占：2.34%菜市场占:0.58%证劵占:0.58%陡街文化商业步行街主要是以服装百货为主力业态陡街文化商业步行街主要是以服装百货为主力业态陡街文化商业步行街陡街文化商业步行街陡街文化商业步行街商铺多为一拖二设计，面宽小，进深大。租金结构为：70元-240元/月。装修期13个月。陡街文化商业步行街与南顺城街垂直相交与顺城路合并为昭通商业核心区，陡街的商业地位类似于昆明的南屏步行街。其主力业态 为服装百货。陡街文化商业步行街全景陡街文化商业步行街片区业态所占比例陡街文化商业步行街片区业态所占比例陡街文化商业步行街业片区态所占比例陡街文化商业步行街业片区态所占比例（三）兴兴商业街片区兴兴商业街片区 商家总数为：35家 各业态比：各业态比：餐饮占：45.71%娱乐占：20%养生占：8.57% 百货占：17.14% 美容占：5.71%休闲餐饮占：2.86%兴兴商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主兴兴商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力业态力业态兴兴商业街兴兴商业街兴兴商业街街景兴兴商业片区属于南市区目前唯一的商业广场，主要经营餐饮美食，娱乐。 周边烧烤业兴旺。该区域商铺为一拖三的建筑设计，免租扶持区为8-12个月，租金结构为：10元-25元/月。兴兴商业街业片区态所占比例兴兴商业街业片区态所占比例兴兴商业街片区业态所占比例兴兴商业街片区业态所占比例（四）裕康商业广场（四）裕康商业广场 商家总数为：140家 各业态比：各业态比：餐饮占：4.29%娱乐占：2.14%养生占:2.14%家具占：86.43%便利店占：2.14%酒店占：0.71%汽修占：2.14%裕康商业广场主要是以家具卖场、电动车专业市裕康商业广场主要是以家具卖场、电动车专业市场为主力业态场为主力业态裕康商业广场裕康商业广场裕康商业广场位于昭阳区环城西路，主营家居，及电动自行车。房屋建筑结构1拖2。装修期3个月裕康商业广场业态所占比例裕康商业广场业态所占比例裕康商业广场业态所占比例裕康商业广场业态所占比例朱提文化街朱提文化街餐饮街餐饮街娱乐街娱乐街朱提文化步行街昭阳区旧城改造实点工程，区内以餐饮娱乐为主。建筑建构1拖3结构。免租扶持政策为612个月。（五）朱提文化街片区（五）朱提文化街片区 商家总数为：122家 各业态比：各业态比：餐饮占：18.85%娱乐占：22.95%养生占：6.56%百货占：35.25%便利店占：3.28%酒店占：0.82%银行占：0.82%美容占：1.64%休闲餐饮占：5.74%药店占：1.64%书店占：0.82%摄影占：0.82%通讯占：0.82% 朱提商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力竞争业态朱提商业步行街主要是以餐饮、娱乐为主力竞争业态朱提文化街片区业态所占比例朱提文化街片区业态所占比例朱提文化街片区业态所占比例朱提文化街片区业态所占比例钻石广场钻石广场昭阳区餐饮龙头商圈，群内汇集大量昭阳区餐饮龙头商圈，群内汇集大量昭通知名餐饮。一期商户可享受昭通知名餐饮。一期商户可享受36个月的免租扶持，二期商户只可享受个月的免租扶持，二期商户只可享受3个月的免租扶持。个月的免租扶持。钻石广场钻石广场昭阳区酒吧业龙头（六）钻石广场片区（六）钻石广场片区 商家总数为：103家 各业态比：各业态比：餐饮占：37.86%娱乐占：6.80%养生占：5.83%百货占：21.36%装饰占：1.94%房屋中介占：1.94%美容占：2.91%休闲餐饮占：4.85%通讯占：1.94%网吧占：0.97%钻石广场主要是以餐饮、娱乐、百货为主力业态钻石广场主要是以餐饮、娱乐、百货为主力业态 钻石广场片区业态所占比例钻石广场片区业态所占比例钻石广场片区业态所占比例钻石广场片区业态所占比例济川门济川门 罗炳辉广场属济川门罗炳辉广场属济川门 项项目，广场下面在建项目目，广场下面在建项目属北顺城街最大的地下属北顺城街最大的地下停车场。该项目以百货停车场。该项目以百货服务业为主要经营业态。服务业为主要经营业态。此项目商家进驻无免租此项目商家进驻无免租扶持期优惠，但对主力扶持期优惠，但对主力商家及品牌商家实行零商家及品牌商家实行零租金入场。租金入场。（七）济川门（七）济川门 项目位置：昭通市南顺城路中段（市政府门口、罗炳辉广场两侧）现德克士、迪斯尼儿童购物广场已入驻济川门租金水平：80元200元之间（一楼实行大卖场统一收银）业态分布：时尚街区、2）百货店、3）娱乐街、4）美食街昭通市综合批发大市场昭通市综合批发大市场昭通市综合批昭通市综合批发大市场售楼发大市场售楼部部昭通市综合批昭通市综合批发大市地处北发大市地处北市新区，是滇市新区，是滇南地区最大的南地区最大的批发市场批发市场（八）昭通市综合批发大市场（八）昭通市综合批发大市场 位置：朱提大道与昭通大道交汇处（离火车站1200 米，距市委、市政府搬迁新址1600米）面积：总占地面积200亩，首期开发80亩，总建筑面积9万商铺：约600个住宅：约150套占无租金价格市场商铺分上、中、下三层，临街第四、五、六层为住宅该市场以百货、家电、五金、农机、烟酒副食、农副产品为一体海楼路海楼路南市新区主干道南市新区主干道海楼路海楼路（九）海楼路片区（九）海楼路片区 (全长全长2604米，红线宽米，红线宽40米，车行道宽米，车行道宽26米。主力业态百货业。米。主力业态百货业。) 商家总数为：312家 各业态占比：各业态占比：餐饮占：16.03%娱乐占：2.88%养生占：2.24%百货占：29.81%超市占：0.64%便利店占：1.60%酒店占：2.56%其他行业占：41.35%银行占：2.24% 医院占：0.64% 海楼路主要是以餐饮、百货为主要竞争业态海楼路主要是以餐饮、百货为主要竞争业态海楼路片区业态所占比例海楼路片区业态所占比例海楼路片区业态所占比例海楼路片区业态所占比例凤霞路凤霞路以汽修、零散以汽修、零散百货为主的凤百货为主的凤霞路片区霞路片区（十）凤霞路片区（十）凤霞路片区 （全长2240米，红线宽30米，车行道宽20米。主力业态为餐饮、汽修） 商家总数为：53家 各业态占比：各业态占比：餐饮占：30.19%娱乐占：1.89%百货占：5.66%超市占：1.89%汽修占：50.94酒店占：1.89%银行占：1.89%医院占：1.89%建材占：3.77%凤霞路主要是以餐饮、汽修为主力竞争业态凤霞路主要是以餐饮、汽修为主力竞争业态凤霞路片区业态所占比例凤霞路片区业态所占比例凤霞路片区业态所占比例凤霞路片区业态所占比例团结路片区主力业态为社区配套也以及零售百货业。区内有多个成熟小区。（十一）团结路片区（十一）团结路片区 商家总数为:145家 各业态占比：各业态占比： 餐饮占：9.66%酒店占：0.69%装饰占：6.21%百货占：72.41%银行占：1.38%医院占：1.38%美容占：0.69%休闲式餐饮占：0.69%药店占：4.83%学校占：0.69%政府单位占：1.38%团结路主要是以餐饮、服装百货为主力竞争业态团结路主要是以餐饮、服装百货为主力竞争业态团结路片区业态所占比例团结路片区业态所占比例团结路片区业态所占比例团结路片区业态所占比例望海路望海路望海路实验中学片区。望海路实验中学片区。望海片区新兴的商业片望海片区新兴的商业片区，建筑结构区，建筑结构1拖拖2，平均租金为平均租金为1530元。元。入住商户可享受最多入住商户可享受最多2个月装修期。个月装修期。（十二）望海路片区（十二）望海路片区 商家总数为55家 各业态占比各业态占比餐饮占：16.36%娱乐占：3.64%养生占：5.45%百货占：29.09%便利店占：9.09%装饰占1.82%房屋中介占：1.82%银行占：1.82% 医院占：1.82%美容占：9.09%休闲餐饮占：3.64%药店占：1.82% 学校占：1.82%政府单位占：3.64%书店占：1.82%通讯占：5.45% 网吧占：1.82%望海路片区主要是以餐饮、百货、美容为主力竞争业态望海路片区主要是以餐饮、百货、美容为主力竞争业态望海路片区业态所占百分比望海路片区业态所占百分比望海路业片区态所占百分比望海路业片区态所占百分比蒙泉大道蒙泉大道蒙泉大道上的在建项目（龙泉花园）蒙泉大道上的在建项目（龙泉花园）（十三）（十三） 蒙泉大道片区蒙泉大道片区 商家总数为：48家 各业态占比餐饮占：2.08%装饰占：93.75%房屋中介占：4.17%蒙泉大道片区主要以装修、建材为主蒙泉大道片区主要以装修、建材为主力业态力业态蒙泉大道片区业态所占百分比蒙泉大道片区业态所占百分比蒙泉大道片区业态所占百分比蒙泉大道片区业态所占百分比西街商业中心西街商业中心以服装百货业以服装百货业为核心业态的为核心业态的西街商业中心西街商业中心全仿古式建筑，全仿古式建筑，区内商铺为区内商铺为1拖拖3结构，入结构，入住商家可享住商家可享3个月装修期。个月装修期。(十四十四) 劳动力市场劳动力市场 商家总数为：40家 各业态比：各业态比：百货占：100%劳动力市场主要是以百货为主力竞争业态劳动力市场主要是以百货为主力竞争业态（十五）西街商业街（十五）西街商业街 商家总数为：62家 各业态比：各业态比：百货占：100%西街商业主要是以百货为主力竞争业态西街商业主要是以百货为主力竞争业态 市调参考结论市调参考结论根据此次市调得出以下结论：根据此次市调得出以下结论： 1 1、项目定位、项目定位打造成一个中、高档的餐饮娱乐中心。因昭通现有商圈没打造成一个中、高档的餐饮娱乐中心。因昭通现有商圈没有商业运营管理支撑，固因突出商业运营管理公司的优势有商业运营管理支撑，固因突出商业运营管理公司的优势暨商业运营管理的六个统一（统一定位、统一包装、统一暨商业运营管理的六个统一（统一定位、统一包装、统一宣传、统一运营管理、统一招商、统一营销）以吸引商家宣传、统一运营管理、统一招商、统一营销）以吸引商家到项目投资。共同打造一个吃、喝、玩、乐一站式服务新到项目投资。共同打造一个吃、喝、玩、乐一站式服务新商圈。商圈。 2 2、项目劣势、项目劣势：1）所有的房都是异型房。）所有的房都是异型房。2）项目周边人）项目周边人流量少。流量少。项目周边市调租金表项目周边市调租金表片区片区商家总数商家总数（家）（家）同质率同质率平均租金平均租金( (元元) )商家实调商家实调（家）（家）占比占比海楼片区31230%18-289421.20%蒙泉片区4830%20-25 1520%凤霞片区5330%15-251631.25%团结片区14530%26-60 4434.10%南顺城片区24830%60以上 756.67%陡街片区17130%60以上5238.50%兴兴商业街3530%20-25 1136.40%裕康商业广场14030%10-15429.50%钻石广场10330%20-253122.60%朱提文化街12230%20-25 3724.30%租金所占费额比例租金所占费额比例海楼片区 占比 百分比商家总数：31210元-15元4213%20元-25元 136 45%30元-40元4815%40元-60元4213%60元以上4414%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例蒙泉片区 占比 百分比商家总数：4810元-15元817%20元-25元2858%30元-40元715%40元-60元510%60元以上00%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例凤霞片区 占比 百分比商家总数：5310元-15元48%20元-25元2343%30元-40元1223%40元-60元59%60元以上611%10元以下36%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例团结片区 占比 百分比商家总数：14510元-15元0020元-25元96%30元-40元2316%40元-60元7753%60元以上3625%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例南顺城片区 占比 百分比商家总数：24810元-15元0020元-25元1030元-40元62%40元-60元156%60元以上22692%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例陡街片区 占比 百分比商家总数：17110元-15元0020元-25元0030元-40元64%40元-60元4828%60元以上11768%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例兴兴商业街 占比 百分比商家总数：3510元-15元617%20元-25元2366%30元-40元411%40元-60元26%60元以上00%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例裕康商业广场 占比 百分比商家总数：14010元-15元7654%20元-25元2216%30元-40元96%40元-60元32%60元以上00%10元以下3122%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例钻石广场片区 占比 百分比商家总数：10310元-15元33%20元-25元7673%30元-40元1313%40元-60元1111%60元以上00%租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例租金所占费额比例朱提文化街片区 占比 百分比商家总数：12210元-15元65%20元-25元9880%30元-40元119%40元-60元65%60元以上11%租金所占费额比例租金所占费额比例市场调查分析市场调查分析第二章第二章市场调查分析提纲市场调查分析提纲1、昭阳区商业基础判断2、商圈对比3、项目周边业态分析4、项目市场竞争力分析昭阳区商业基础判断昭阳区商业基础判断 昭通市昭阳区位于云南省东北端，面积2167平方千米。东与贵州省威宁县接壤，西隔金沙江与四川省金阳县相望。距云南省会昆明市381千米。中共昭通市委、市政府所在地，是昭通市政治、经济、文化、信息中心。行政区划总述行政区划总述行政区划总述凤凰街道办事处地理位置凤凰街道办事处地理位置凤凰街道办事处位于昭通城区南部，东连太平镇街道办事处、守望乡，西接旧圃镇，北临龙泉街道办事处，南靠永丰镇。镇驻双院子，海拔1910米。面积32.11平方千米。行政区划行政区划凤凰街道办事处，管辖元宝路、南温路、团结路、文渊路、凤霞路、南菜园、画苑、南顺城、西街、海楼路、昭阳、昭苑12个社区居民委员会，迎丰、联盟、和平、龙山寨、黑泥地、母鹿、学庄、荷花、凤凰、双院子10个村民委员会，88个村民小组人口和民族人口和民族凤凰街道办事处，总户数31624户，其中农业户9958户，总人口99716人（农业人口36034人，少数民族7546人）；总人口中男49793人，女49923人。汉族28424户，人口90841人；回族2471户，人口7232人；苗族98户，人口241人，彝族439户，人口956人，白族100户，人口252人；壮族11户，人口26人，其他少数民族70户，人口147人。经济慨况经济慨况农村经济纯收入31271189元，农民经济纯收入877元，农民人均有粮185千克，农村经济总收入38932000元。农业支柱产业：烟草种植业项目周边情况慨述项目周边情况慨述我项目位于凤霞片区，三横三纵（三横为：昭阳大道、蒙泉大道、团结路。三纵为：海楼路、望海路、凤霞路）其中望海路为新建支系道路。三横三纵中心区位临昭阳区政府、钻石小镇、龙泉花园。项目周边为大量的人群居住区。以我项目相距约1000米处为昭阳区新开发的望海公园。项目周边1.5公里商业情况项目周边项目周边1.5公里商业情况公里商业情况项目周边项目周边1.5公里半径示意公里半径示意项目周边商业情况项目周边1公里商业情况项目周边项目周边1公里半径示意公里半径示意项目周边项目周边500米商业情况米商业情况项目周边项目周边500米半径示意米半径示意项目周边商圈情况主要商圈：兴兴商业片区 望海片区 龙泉片区 实验片区 海楼片区 团结片区 凤霞片区项目周边主要商圈（兴兴片区）项目周边主要商圈（兴兴片区）兴兴商业步行街属南市新区最早的商业步行街区，其主要以餐饮、娱乐为主要经营业态。兴兴商业步行街商圈优劣势对比优势：业态布局合理、突出、差异化明显，已形成商圈效应。有一定的知名度。劣势：商业体量小，缺乏强有力运营支持，管理散乱。 望海商业片区是南市区新商业片区，2010年投入使用，此区域的主力业态为休闲娱乐业、超市百货业项目周边主要商圈（望海片区）项目周边主要商圈（望海片区） 商圈优劣势对比优势：该商圈依托望海公园有较高的人流。商圈周边消费项目档次较高，对高端人群有一定的锁定能力。劣势：商圈为自然形成商业形式，商家均属于单打独斗格局，无核心竞争优势。 龙泉片区现正处于施工阶段，我项目正好被该片区所包围，区域内虽无统一的商业定位或包装但该片区商业均属于一托二的底商设计，同时总商业体量大于我项目体量，在将来将成为我项目最为主要的商业竞争对手。项目周边主要商圈（龙泉片区）项目周边主要商圈（龙泉片区） 商圈优劣势对比优势：龙泉片区依托其庞大的人居体量，及大规模的商业体量对周边商业起主导作用。劣势：商铺经营业态受房屋结构限制。 实验片区由实验中学小区外商及学校领街商铺组成。北临龙泉花园，南近望海公园，东靠凤凰城。休闲及小型餐饮、建筑配件、零散百货业为其主要业态。项目周边主要商圈（实验片区）项目周边主要商圈（实验片区） 商圈优劣势对比优势：该商圈位于龙泉商圈及望海商圈的中间地带，为两大商圈的桥梁，随着龙泉片区及凤凰片区完工，该片区商业将逐步升温。劣势：受学校物业及房屋结构限制可经营业态有限。同时其租期及租金价格不可控制。 海楼片区为南城新区主干道，同时也是昭阳区政府、法院、交警大队等行政机关所在地。该片区主要以百货业，小型餐饮业为支撑。同时伴有轻型娱乐业、洗浴行业及健身业。项目周边主要商圈（海楼片区）项目周边主要商圈（海楼片区） 商圈优劣势对比优势：该商圈依靠南部新区海楼路形成，人流量大临街商业格局明显。劣势：商业自由形成，受区域内其他商圈影响较大。团结片区为凤霞片区三横三纵中的中横与海楼片区垂直相交，现与海楼片区共同组成南市区商业居住核心区。该区有多个成熟的商业小区，以及配套设施。同时也是消防、交警等政府机构的所在地。片区主力业态：服装百货业、休闲餐饮业及汽车销售业。项目周边主要商圈（团结片区）项目周边主要商圈（团结片区） 商圈优劣势对比优势：成熟配套小区居多，社区商业繁华。劣势：同海楼片区主要商圈：南顺城路片区 陡街片区 钻石广场片区 朱提文化街片区 北市新区昭通市市区主要商圈对比昭通市主要商圈对比昭通市主要商圈对比 南顺城片区，昭通最老最核心的商业中心。2010年改造完成，区域内核心商业项目“济川门财富中心”主营业态服饰百货昭通市主要商圈（南顺城片区）昭通市主要商圈（南顺城片区） 商圈优劣势对比优势：占据核心商圈，政府重点建设区域劣势：商圈自然形成，房屋租赁周期及租金无保障。昭通市主要商圈（陡街片区）昭通市主要商圈（陡街片区）陡街片区是昭通政府旧城改造的重点区域，区内建筑为仿古式三层建筑为主，主要业态百货、小型餐饮。改造项目二期目前在建设中。 商圈优劣势对比优势：占据核心商圈，政府重点建设区域劣势：商圈自然形成，房屋租赁周期及租金无保障。西街商业中心布局凌乱，难以积聚人气昭通市主要商圈（钻石片区）昭通市主要商圈（钻石片区）钻石片区在本案中已多次提出，该片区属昭通市餐饮龙头片区，在我部招商计划中属于重点。 商圈优劣势对比优势：多家龙头企业占据其中，颇具品牌影响力。劣势：物业管理混乱，业态杂乱，租赁房屋无有效保障。昭通市主要商圈（朱提文化街片区）昭通市主要商圈（朱提文化街片区）项目为旧城改造试点工程，享受政府扶持设计初衷为小商品购物街，最终成型为餐饮美食城。 商圈优劣势对比优势：享受政府扶持，有招商扶持政策，物业结构合理。劣势：物业管理混乱，业态杂乱，无有效的管理。人气流失严重昭通市主要商圈（北市新区）昭通市主要商圈（北市新区）北市新城区目前尚未完全开发，但在昭通未来5年的发展计划中该片区为主力发展片区。滇南地区最大的批发城以初具规模 商圈优劣势对比优势：政府未来发展重心，沃尔玛选址点，临近机场、火车站。劣势：新区尚未全面建设优势劣势目标商家定位项目分析优势项目优势项目优势一、区位优势二、建筑格局三、专业的运营团队四、精确的商业定位五、合理的商业布局六、完善的商业运营管理模式七、项目周边业态空缺八、项目周边集合式商业较少项目劣势项目劣势一、项目周边缺少人流二、项目周边在建或待建商业体量较大三、房屋结构异型，招商抗性较大通过对昭阳区各商圈分析将目标客户群锁定为：1、钻石广场片区餐饮、酒吧业龙头企业。2、朱提步行街有一定品牌知名度但经营较困难商家。3、西街商业步行街名品商家招商目标客户群招商目标客户群项目商业业态定位项目商业业态定位 第三章第三章第三章第三章A栋栋地下层级地上一层设计：商超23层设计：重型娱乐47层设计：酒店B栋栋设计为：重型餐饮区 C栋栋设计为：轻型餐饮B、C栋整体设计为：美食广场 D栋栋12层设计为：品牌百货业态35层设计为：休闲业态（如酒吧、养身会所、健身会所）E栋栋12层设计为：品牌百货业态35层设计为：休闲业态（如酒吧、养身会所、健身会所）F栋栋12层设计为：精品百货业态35层设计为：影院D、E、F栋12层组成百货商业步行街G栋栋设计为休闲养生中心（KTV等娱乐业态）宏发国际业态规划宏发国际业态规划业态占比商铺业态占比商铺业态占比业态商铺数 总商铺数占比商超225314.14%KTV485319.04%重型餐饮6253111.68%轻型餐饮5753110.73%品牌百货445318.29%休闲业态7053113.18%精品百货245314.52%影院385317.16%休闲养生中心6253111.68%酒店10453119.59%4.14%9.04%11.68%10.73%8.29%13.18%4.52%7.16%11.68%19.59%Chart Title商超KTV业态面积总面积占比商超5982.1541281.214.49%KTV2971.641281.27.20%重型餐饮4259.941281.210.32%轻型餐饮339141281.28.21%品牌百货2569.241281.26.22%休闲业态3853.841281.29.34%精品百货1704.241281.24.13%影院2556.341281.26.19%洗浴中心432841281.210.48%酒店5168.741281.212.52%业态面积占比业态面积占比 根据业态规划及各业态引入商家的数量确定各业态配比为： 1:5:1:6:18:27:8:32:1:1 排列顺序为： 超市、重型娱乐、酒店、重型餐饮、轻型餐饮、品牌百货、休闲业态、精品百货、影院、洗浴中心业态配比业态配比1、超市1家，面积5000 以上2、重型娱乐36家，单体面积500800 3、酒店1家，面积5000 以上4、重型餐饮67家，面积200600 5、轻型餐饮1719家，面积200 以内6、品牌百货2628家，面积80150 7、休闲业态：710家，面积酒吧300 、养身会所200 健身会所8001500 8、精品百货3035家，面积50 9、影院1家，面积2500 10、洗浴中心1家，面积3000 业态配比解析业态配比解析各业态位置各业态区域位置各业态区域位置超市位于A栋负一层、一层总面积5500 。柱间距地下层最宽7.8米，最窄3米。地上层最宽约9米最窄6米各业态区域位置各业态区域位置A栋23层规划夜总会，预计招募3户商家，总需求面积约2600 (视招商情况而定)柱间距最宽约9米最窄6米各业态区域位置各业态区域位置A栋47层规划酒店，预计招募1户商家，总需求面积约5000 柱间距最宽约9米最窄5米各业态区域位置各业态区域位置B栋35层设计重型餐饮区，预计招募67户商家，总需求面积约3000 (视招商情况而定)柱间距最宽8.4米最窄3米。B栋1、2层不参与招商。各业态区域位置各业态区域位置B栋35层设计轻型饮区，预计招募1719户商家，总需求面积约2600(视招商情况而定）柱间距8.4米。C栋1、2层不参与招商。各业态区域位置各业态区域位置D、E栋35层规划休闲业包含：酒吧、网吧、养身会所、健身会所、美容美体。预计招募710户商家，总需求面积约5000(视招商情况而定)柱间距最宽7.8米最窄3米。D、E栋1、2层不参与招商。各业态区域位置各业态区域位置F栋35层规划影院预计招募1户商家，总需求面积约2500(视招商情况而定)层高为5.1米/层。柱间距8.4米。F栋1、2层不参与招商。各业态区域位置各业态区域位置G栋规划洗浴中心或招募KTV等娱乐业态。预计招募洗浴中心1户商家或KTV等娱乐业态2户，总需求面积约3000，1、2层规划招募小型酒吧已于配套(视招商情况而定)柱间距8.4米。 通过对市调资料的分析，项目周边以中小型餐饮，中型超市，百货，汽车维修、家居装饰建材及中小型娱乐业为主。但缺乏新城核心集合式消费商圈包括、影院、美食广场、休闲养生会所及娱乐中心等业态。顾将我项目定位为吃、喝、玩、乐为一体中高档休闲商业集合体。 根据以上分析建议将案名定位为定位原则定位原则宏发国际 财富中心 美食广场 娱乐中心 或宏发国际 财富中心美食娱乐城市场稀缺性市场稀缺性业态合理配比业态合理配比 商业规划在满足稀缺性原则的同时需注重业态的合理配比要求。故此在将项目定位以餐饮休闲娱乐为主要业态的同时，配以能大量聚集人气的超市业及亮点行业影院。以及适应周边居民需求的社区配套行业休闲养身业及精品百货业。从而进一步提升项目的功能性、合理性及可操作性。项目招商策略项目招商策略第四章第四章招商流程招商流程招商启动商业地产分析招商市调分析商业规划业态组合圈定主力店招商策略制定主力业态的研究项目规划产品设计产品初规划圈定次主力店招商政策制定产品蓝图最终出图洽谈签约节点控制交房商家进产装修初定开业时间工程竣工控制到场率开业庆典活动招商启动业态组合圈定主力次主力店洽谈签约商家进场装饰到产率确定开业时间基础商规主力业态的研究招商政策制定辅助业态启动节奏初定开业时间开业庆典的活动项目规划产品设计业态规划产品定型工程竣工招商节奏招商节奏一、主力店圈定为：酒店、超市、影院二、次主力店圈定：重型餐饮、娱乐三、辅助业态：社区服务业、休闲养身业四、其它辅助业态：精品百货类五、B、C、D、E、F栋底商不在招商范围内招商策略招商策略 自项目设计定稿便对项目进行初期判断结合市调资料对圈定的主力业态展开前期招商工作。主力店策略主力店策略 次主力店招商启动的同时，全面展开辅助业态的招商蓄水工作。同时招商工作全面启动次主力店策略次主力店策略 跟随主力店及次主力店招商洽谈节奏以及入住意向情况对辅助业态进行筛选及洽谈辅助业态策略辅助业态策略项目招商政策项目招商政策第五章第五章一、主力商家租金标准：516元/月二、租期：15年三、合同基础租金：前三年保持不变四、租金递增率：自第四年每两年递增5%五、免租扶持期：给予免租1824个月主力商家政策主力商家政策一、次主力商家租金标准：1522元/月二、租期：10年三、合同基础租金：前三年保持不变四、租金递增率：自第四年每两年递增5%-8%五、免租扶持期：给予免租1218个月次主力商家政策次主力商家政策一、辅助业态商家租金标准约：2030元/月二、租期：5年三、合同基础租金：前三年保持不变四、租金递增率：自第四年每年递增8%五、免租扶持期：给予免租612个月辅助业态商家政策辅助业态商家政策1、凡是所租赁商家在开业前签合同的均可享受6个 月的免租扶持政策。2、租赁面积在50以上的商家，招商主管可根据品牌度和知名度在原基础上追加6个月的免租扶持政策。3、凡是租赁面积超过300的商家，招商经理有权利根据品牌度知名度、装修档次在原基础上再追加6个月的免租扶持政策。4、以上合计免租扶持政策最长达18个月。招商专员权利招商专员权利业主租赁额外享受3个月免租扶持政策。特殊优惠特殊优惠 全场实际租金收益不低于公布价60，即平均优惠幅度为5年租约优惠不超过2年。优惠控制优惠控制房屋保证金收取标准为2个月租金，于签订合同当天收取。招商经理根据商家租用面积及品牌影响力情况，对房屋保证金可临时调整为一个月经营保证金收取标准及收取时间经营保证金收取标准及收取时间 第一年租金交付方式最高优惠为六个月一付，往后为每年一付。租金收取方式租金收取方式项目招商时间节点项目招商时间节点第六章第六章招商工作时间节点招商工作时间节点1、第1月进行市调、市调分析、提案2、第23月接触主力及次主力商家（为期2个月）3、第49月主力次主力商家洽谈。辅助业态蓄水。确定交房时间。（为期6个月）4、第1017月主力次主力商家签约。辅助业态招商全面启动。（为期8个月）5、第1820月整体招商达到50%。确定进场装修时间及试营业时间。（为期3个月）6、第2124月整体招商达到80%。主力招商结束。（为期4个月）7、第2528月确定开业时间并筹备开业。（为期4个月）8、第2930月开业庆典，招商部移交工作，招商中心工作结束。（为期两个月）注：以上工作的进展程度取决于工期及销售时间进度。8、第2930月开业庆典，招商部移交工作，招商中心工作结束。7、第2528月确定开业时间并筹备开业6、第2124月整体招商达到80%。主力招商结束。（为期4个月）5、第1820月整体招商达到50%。确定进场装修日及试营业时间。（为期3个月）4、第1017月主力次主力商家签约。辅助业态招商全面启动。（为期8个月）3、第49月主力次主力商家洽谈。辅助业态蓄水。确定交房时间。（为期6个月）2、第23月接触主力及次主力商家（为期2个月）1、第1月进行市调、市调分析、提案招商工作推进步骤招商工作推进步骤1、DM单2、招商手册3、名片4、展板、展架5、小道具如打火机、便签、烟灰缸、钢笔等6、媒体支持招商道具要求招商道具要求一、突出商业氛围、强调区域优势和建筑结构二、一期DM单主打投资牌，为销售做助力三、强调餐饮娱乐主题四、展示完整的业态规划五、突出项目亮点招商招商DM单内容要求单内容要求一、项目介绍及项目位置，项目体量，项目概况，项目辐射范围二、项目定位及业态分布包括：购物、休闲、娱乐、餐饮。三、项目特色四、项目综合规划，突出商场的布局和与众不同的商业格局五、业态布局：根据业态规划所划分出不同的商业业态区域。招商手册内容招商手册内容六、产品优势：设计合理，独具特色的商铺设计和景观设计，包括商铺比例等。七、投资利好消息：包括地域优势、城市未来发展方向、城市可支撑人口、交通优势、低门槛（0租金进场）免租扶持政策、管理费减免、商业运营管理公司管理炒作。八、开发商实力，及商业运营管理能力。九、入住商家条件1、优惠政策：首批签约客户均可享受一定期限的免租扶持期限、首批客户均可参与品牌加盟扶持政策、首批客户可获得区域内广告位的优先支持。首批客户均可享受一年的市场管理费减免。2、招商细则：各经营户必须持有工商部门颁发的营业执照、税务登记证、销售许可证、产品合格证及其它相关证件，并符合国家有关规定；经营范围有涉及国家法律、行政法规规定的，需提交有关部门的批准文件；实行商品保真经营，严禁假冒伪劣商品进入商场，并采取择优原则。3、招商范围：知名品牌或实力餐饮、娱乐、休闲等行为；知名品牌服饰及其代理商、经销商和专卖店；知名大型商超；金融、邮政、电信、通讯、医疗等专业服务机构。氛围营造展板突出项目未来商业发展场景以项目为核心新区未来憧憬小道具配合如：纸杯、纸杯架、便签、笔、取暖设施、桌上小景、打火机、烟灰缸等。招商招商中心接待区要求中心接待区要求项目招商人员激励机制项目招商人员激励机制第七章第七章 招商经理1人，招商主管1人,招商专员N人。招商部岗位及人员编制招商部岗位及人员编制招招 商商 专 员招商部招商部经理理招招 商商 主主 管管招招 商商 专 员 任务：负责商业项目的规划定位、招商及经营管理，提升商业物业价值，缩短项目的成熟期。招商部部门任务招商部部门任务及及招商经理职责招商经理职责经理职责：经理职责： 1、根据公司所开发商业项目，组织部门完成开发前的商业市场调研，将从商业经营的角度提供依据，确定商业功能，规划定位。2、组织实施招商，提升商业物业价值，促进销售价值最大化。序号序号职职 责责1制定项目招商实施计划2负责商业项目的整体招商工作开展，督促招商各项工作的实施3负责对目标商家的认定4针对招商所需物料，设计、制作的审定，招商策略及物料设计制作5负责招商推广活动广告审核，活动期间的整体监控以及对各个执行过程的落实序序号号职职 责责1负责招商工作的开展，策略执行2针对所招业态进行分析、研究3负责招商商家的物业推荐4负责招商客户的合同洽谈及签订5根据招商动态，对物业目标进行调整6负责入驻商家的管理、维护、费用收取的督促7协助物业公司做好商业物业管理及招商工作招商招商主管主管职责职责基本目基本目标：拓展招商客户，建立良好合作关系。针对入驻商家的维护管理、招商 招商招商部人员薪资计划部人员薪资计划 根据市调期间对昭通市场的了解及分析，因昭通地区人均消费成本高出昆明约40%。固将对项目招商部员工薪资做出调整，调整方式及比例将独立承文，上报公司。高效执行团队的建设，不仅需要标准化流程体系，还需要建立一个相对公平合理的激励工具做为辅助。激励工具的使用好坏直接关系到员工的稳定性及对公司的忠诚度。使激励工具发挥其效能，是最好激发员工工作热情和创造力的，这样团队能够高效运转，公司才会有生机。员工需要的是现时愿望，辅助服务员工及管理更多看中的是发展愿景。招商招商部激励机制部激励机制招商中心招商专员招 商经理招商主管招商内业招商部提留招商费用20%30%20%10%5%5%10%提成分配方式及比例表提成分配方式及比例表1、为了更好更有效的推进招商工作，决定招商提成方式为月提2、招商部提成为部门负责总提，由部门根据提成比例表进行分配。1、招商部所有员工均有绩效工资，若不能正常完成任务、招商部所有员工均有绩效工资，若不能正常完成任务将根据完成比例从绩效工资里扣除。将根据完成比例从绩效工资里扣除。(由项目部考核为准由项目部考核为准上报公司上报公司)2、扣减绩效工资而不影响当月提成。、扣减绩效工资而不影响当月提成。目地：让员工感受到所付出的回报是真实可信的，若绩效目地：让员工感受到所付出的回报是真实可信的，若绩效工资被扣减将会更加努力工作，想加大提成来补助被扣减工资被扣减将会更加努力工作，想加大提成来补助被扣减的绩效工资。的绩效工资。3、招商费用作招商中心统筹计划，留在公司总部。、招商费用作招商中心统筹计划，留在公司总部。4、如招商部介绍客户到销售部，成功签订、如招商部介绍客户到销售部，成功签订合同，分配合同，分配销销售部售部个人个人提成的提成的50%，如销售部介绍客户到招商部，成功，如销售部介绍客户到招商部，成功签订合同的签订合同的分配分配招商专员招商专员个人个人提成的提成的50%。分析说明分析说明全案策划： 招商中心市调样本采集： 王阳、宋自强、张进林、袁峰市调数据统计录入： 王阳市调数据基础分析： 袁峰业态分析规划：招商中心 项目招商部招商政策策略： 袁峰招商节点及激励机制： 招商中心 项目招商部谢谢观看谢谢观看汇报人汇报人袁峰袁峰20102010年年0707月月0505日日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