第六章 房地产开发项目管理第一节第一节 房地产开发项目工程勘察房地产开发项目工程勘察第二节第二节 房地产开发项目规划与设计房地产开发项目规划与设计第三节第三节 房地产开发项目招投标与合同管理房地产开发项目招投标与合同管理第四节第四节 房地产开发项目工程建设管理组织房地产开发项目工程建设管理组织第五节第五节 房地产开发项目的目标控制房地产开发项目的目标控制第六节第六节 房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工验收6房地产开发项目管理第一节第一节 房地产开发项目工程勘察房地产开发项目工程勘察主要任主要任主要任主要任务务目的目的目的目的为设计、施工提供精确为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地的前提下，最大限度地节约投资，降低造价，节约投资，降低造价，为项目开发创造良好的为项目开发创造良好的经济效益。经济效益。工程勘察是根据建设工工程勘察是根据建设工程的要求，查明、分析、程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质、地评价建设场地的地质、地理环境特征和岩土工程条理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件，编制建设工程勘察文件的活动。件的活动。建设工程的勘察是开发建设工程的勘察是开发项目进行规划、设计和施项目进行规划、设计和施工的重要依据，一般由开工的重要依据，一般由开发企业委托勘察设计部门发企业委托勘察设计部门进行。进行。一、工程勘察的主要任务和目的工程勘察的主要任务和目的26房地产开发项目管理二、工程勘察的分类二、工程勘察的分类 Description of the contents施工勘察施工勘察对地质构造复杂，工程要求对地质构造复杂，工程要求较高以及与施工有关的工程较高以及与施工有关的工程地质问题进行勘察，作为制地质问题进行勘察，作为制定施工方案的依据定施工方案的依据 选址勘察址勘察对工程地质的稳定性和对工程地质的稳定性和适宜性作出评价，绘制适宜性作出评价，绘制成成1：5000的地形图，的地形图，为选址提供资料。为选址提供资料。 详细勘察详细勘察对建筑物地基进一步勘探，对建筑物地基进一步勘探，作出工程地质评价，绘制作出工程地质评价，绘制1：1000的地形图。为地基基础的地形图。为地基基础设计、地基处理加固以及不设计、地基处理加固以及不良现象防治提供地质资料。良现象防治提供地质资料。 初步勘察初步勘察对场地是否适当适合建设对场地是否适当适合建设作出评价，提出作出评价，提出1：2000地地形图，作为详细规划或建形图，作为详细规划或建筑总平面布置以及重要建筑总平面布置以及重要建筑地基基础设计的依据。筑地基基础设计的依据。 房地产项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工的划分相适房地产项目的工程勘察，其工作阶段的划分应与规划、设计、施工的划分相适应，一般可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察这几个工作阶段：应，一般可分为选址勘察、初步勘察、详细勘察和施工勘察这几个工作阶段：6房地产开发项目管理三、工程勘察工作的主要内容三、工程勘察工作的主要内容地形测地形测量量工程勘工程勘察察地下水、地地下水、地表水的勘探表水的勘探气象调查气象调查指根据规范和图式的要求，对地物、地貌及其他地理要素进行的测量。对地球表面的地物、地貌在水平面上的投影位置和高程进行测定，并按一定比例缩小，用符号和注记绘制成图的工作。通过地质钻探、挖探槽来探明建筑场地的土质、构造、底层及地基的承载能力及稳定性状况，岩土的性质，土壤的性质，地下水，地基承载力，地基稳定性等方面的情况，为开发项目的总体规划和建筑物地基基础设计及管网规划提供依据。在施工前，必须查明地下水在不同时期的水位变化、流动方向，水的化学成分，能否与混凝土发生化学反应，是否会引起钢筋锈蚀，以及地层的透水性，以确定施工方案。同时也应收集附近河流、湖海的水系、流量、水位等资料，为夏季施工时的防洪排水提供依据。因地区不同、季节变化而会有较大的差别。其内容应包括空气的湿度、温度、风向、风力、雨雪、冰冻季节长短、土壤冻结厚度等资料，为规划、设计及施工提供依据。6房地产开发项目管理四、工程勘察报告包括的内容四、工程勘察报告包括的内容民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：（1）勘察目的、要求和任务；（2）建筑的功能、体型、平面尺寸、层数、结构类型、荷载（有条件时列出荷载组合）、拟采用基础类型及其概略尺寸及有关特殊要求的叙述；（3）应阐明场地不良地质现象，分析论证静力条件下场地和地基的稳定性；在抗震设防烈度等于或大于6度的地震区，应对场地土类型、建筑场地类别作出判定，6度或大于6度的强震区，应对断裂错动、液化、震陷等进行分析、论证和判定，对整个场地的适宜性作出明确结论；（4）应阐明地层结构和岩土物理力学性质，以岩土的均匀性、强度和变形性状作出定性和定量评价。岩土参数的分析和选定应符合现行建筑地基基础设计规范和岩土工程勘察规范的规定；（5）应阐明场地水文地质条件、地下水埋藏条件和变化幅度，评价其对地基基础、地下室和施工边坡稳定性的影响，提出预防措施；56房地产开发项目管理四、工程勘察报告包括的内容四、工程勘察报告包括的内容民用建筑地质勘查报告一般包括以下内容：（6）应对地基基础方案的论证和分析。天然地基方案应提出持力层和基础埋深的建议，进行承载力、沉降的分析和验算，必要时对倾斜方向和倾斜值作出预测；桩基方案应提出桩型、桩端持力层、桩端土承载力和桩周土摩擦力或单桩承载力和沉桩可能性的分析和建议，必要时应进行桩基沉降分析；其它合适的地基基础方案的分析和论证；（7）高层与低层差异沉降的分析及对相邻建筑影响的分析（8）基坑开挖边坡稳定性的分析，必要时提出支挡方案；（9）施工降水的可行性和对建筑物本身及相邻建筑的影响,必要时提出降水方案；（10）对施工和使用过程中的监测检验。66房地产开发项目管理五、房地产开发企业对工程勘察工作的管理五、房地产开发企业对工程勘察工作的管理（5）亲自到现场踏勘 （1）树立重视工程勘察工作的观念 （2）选择好的工程勘察单位（3）签订好工程勘察合同 （4）督促协助勘察单位开展工程勘察工作 房地产开发企业应委托房地产开发企业应委托有资格的勘察单位进行有资格的勘察单位进行工程勘察，并做好相关工程勘察，并做好相关管理工作。管理工作。6房地产开发项目管理第二节第二节 房地产开发项目规划与设计房地产开发项目规划与设计一、一、城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系1.1.城市规划的含义及任务城市规划的含义及任务城市规划是研究城市的未来发展、城市的合理布局和管理各项资源、安排城市各项工程建设的综合部署，是对城市的空间和实体发展进行的预先考虑。其对象偏重于城市的物质形态部分，涉及城市中产业的区域布局、建筑物的区域布局、道路及运输设施的设置、城市工程的安排等。城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划，以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；确定城市性质、规模和布局；统一规划、合理利用城市土地；综合部署城市经济、文化、基础设施等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展，使城市的发展建设获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。城市规划通常包括总体规划和详细规划两个阶段。6房地产开发项目管理一、一、城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系（1）城市规）城市规划对房地产划对房地产开发起到管开发起到管制作用制作用（2）城市）城市规划指导和规划指导和促进房地产促进房地产开发开发（3）城市规）城市规划设计是房地划设计是房地产成片开发的产成片开发的必经阶段和必必经阶段和必要手段要手段城市规划是城市房地产开发的城市规划是城市房地产开发的“龙头龙头”，它指导和制，它指导和制约城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝约城市房地产开发，而城市规划所绘制的城市发展蓝图要靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的图要靠房地产开发来实现，并针对开发过程中出现的新问题而做出调整和补充，两者关系密不可分。新问题而做出调整和补充，两者关系密不可分。2.城市规城市规划与房地划与房地产开发的产开发的关系关系6房地产开发项目管理二、房地产开发项目规划管理二、房地产开发项目规划管理1.建建设设用地用地选选址管理址管理（1）建）建设项设项目目选选址管理的含址管理的含义义是城市是城市规规划行政主管部划行政主管部门门根据城市根据城市规规划及其有关法律、法划及其有关法律、法规时规时建建设项设项目地目地址址进进行确行确认认或或选择选择，保，保证证各各项项建建设设按照城市按照城市规规划安排，并核划安排，并核发发建建设项设项目目选选址址意意见书见书的行政管理工作。的行政管理工作。建建设项设项目目选选址址规规划管理是划管理是执执行城市行城市规规划的关划的关键键所在，它直接关系到城市的所在，它直接关系到城市的性性质质、规规模、布局和城市模、布局和城市规规划的划的实实施，同施，同时时也关系到建也关系到建设项设项目目实实施施顺顺利与否，利与否，这这是一个十分重要的是一个十分重要的环节环节。（2）建）建设项设项目目选选址管理的依据址管理的依据城市城市规规划行政主管部划行政主管部门负责对门负责对建建设项设项目目选选址址进进行管理，主要依据相关法律、行管理，主要依据相关法律、法法规规和方和方针针政策、城市政策、城市规规划及划及经济经济技技术术。中中华华人民共和国城人民共和国城乡规乡规划法划法第第三十六条三十六条规规定：定：“以以划划拨拨方式提供国有土地使用方式提供国有土地使用权权的的项项目，建目，建设单设单位在位在报报送送有关部有关部门门批准或核准前，批准或核准前，应应当向城当向城乡规乡规划主管部划主管部门门申申请请核核发选发选址意址意见书见书。以以出出让让方式提供土地使用方式提供土地使用权权的建的建设项设项目目不不需要申需要申请选请选址意址意见书见书。106房地产开发项目管理1.建建设设用地用地选选址管理址管理保证建设保证建设项目的布点项目的布点符合城市规符合城市规划划对经济、对经济、社会发展和社会发展和城市建设进城市建设进行宏观调控行宏观调控综合协调建设选综合协调建设选址中的各种矛盾，址中的各种矛盾，促进建设项目的前促进建设项目的前期工作的顺利进行期工作的顺利进行建设项目选址规划管理的目的与任务建设项目选址规划管理的目的与任务（3）6房地产开发项目管理（4）建设项目选址的依据）建设项目选址的依据建建设项设项目目对对于城市于城市环环境可能造成的境可能造成的污污染影响，以及与城市染影响，以及与城市环环境保境保护规护规划和划和风风景名景名胜胜、文物古迹保、文物古迹保护规护规划的划的协调协调。6房地产开发项目管理（5）建设项目选址规划管理的程序及操作要求）建设项目选址规划管理的程序及操作要求选址选址申请申请参加参加选址选址选址选址审查审查核发核发选址意选址意见书见书提交文件：一是已提交文件：一是已经批准的项目建议经批准的项目建议书；二是建设单位书；二是建设单位建设项目选址意见建设项目选址意见书申请报告；三是书申请报告；三是该项目有关的基本该项目有关的基本情况和建设技术条情况和建设技术条件要求、环境影响件要求、环境影响评价报告等文件。评价报告等文件。现场踏勘，共现场踏勘，共同商讨，对不同商讨，对不同的拟建地址同的拟建地址进行比较分析，进行比较分析，听取各有关部听取各有关部门、单位的意门、单位的意见。见。城市规划行政主城市规划行政主管部门经过调查管部门经过调查研究、条件分析研究、条件分析和多方案比较论和多方案比较论证求对该建设项证求对该建设项目选址进行审查。目选址进行审查。必要时应组织专必要时应组织专家论证会进行慎家论证会进行慎重研究决定。重研究决定。对于特别复杂的建对于特别复杂的建设项目，可委托城设项目，可委托城市规划设计院编制市规划设计院编制建设项目选址意见建设项目选址意见书的报告，然后城书的报告，然后城市规划行政主管部市规划行政主管部门根据报告核发选门根据报告核发选址意见书。址意见书。6房地产开发项目管理（6）建设项目选址意见书建设项目选址意见书办理申请材料办理申请材料立项批立项批复复土地管理部门土地管理部门用地意见函用地意见函现状地形图现状地形图申办申办建设项目建设项目选址意见书选址意见书的申的申请书，应当包括：请书，应当包括：建设项目的基本情建设项目的基本情况，建设项目选址况，建设项目选址的主要依据，建设的主要依据，建设项目选址、用地范项目选址、用地范围和具体规划要求围和具体规划要求申请单位申请单位身份资料身份资料建设项目选址意建设项目选址意见书申请表见书申请表6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理2.建设用地规划管理建设用地规划管理（1）建设用地规划管理的含义及内容）建设用地规划管理的含义及内容建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法规建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的和批准的城市规划，确定规划区内建设项目用地的选址、定选址、定点和范围，审查总平面图点和范围，审查总平面图，核发，核发建设用地规划许可证建设用地规划许可证等各项等各项管理工作的总称。管理工作的总称。建设用地规划管理的主要内容包括：建设用地规划管理的主要内容包括：控制土地使用性质和使控制土地使用性质和使用强度；确定建设用地范围；调整城市用地布局；核定土地用强度；确定建设用地范围；调整城市用地布局；核定土地使用及其他规划管理的要求。使用及其他规划管理的要求。（2）建设用地管理的目的和任务）建设用地管理的目的和任务控制各项建设合理使用城市规划区内的土地，保障城市规划控制各项建设合理使用城市规划区内的土地，保障城市规划的实施；节约集约使用建设用地，促进城市建设和农业的协的实施；节约集约使用建设用地，促进城市建设和农业的协调发展；协调建设用地的相关矛盾，综合考虑建设用地的社调发展；协调建设用地的相关矛盾，综合考虑建设用地的社会、经济及环境效益；不断完善、深化城市规划。会、经济及环境效益；不断完善、深化城市规划。166房地产开发项目管理2.建设用地规划管理建设用地规划管理（3）建设用地规划管理的依据）建设用地规划管理的依据在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划控制性详细规划核定核定建设用地的建设用地的位置、面积、允许建设的范围位置、面积、允许建设的范围，核发，核发建设用地规划建设用地规划许可证许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门由土地主管部门划拨划拨土地。土地。以以出让出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权使用权出让合同出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。176房地产开发项目管理（4）建设用地规划许可证建设用地规划许可证的办理步骤的办理步骤办理步骤办理步骤6房地产开发项目管理（5）建设用地规划许可证建设用地规划许可证的申请材料的申请材料建设用建设用地规划许可地规划许可证证申请表申请表建设项目选址意见书建设项目选址意见书，对于出，对于出让方式提供土地使用权的项目，则提让方式提供土地使用权的项目，则提交交土地出让成交确认书土地出让成交确认书和和土地土地出让合同出让合同及相关文件及相关文件立项批复立项批复按建设用地定桩成果按建设用地定桩成果及绘图要求绘制的及绘图要求绘制的1：500或或1：2000的地形图的地形图建设用地定建设用地定桩成果桩成果建设用地规划建设用地规划许可证许可证申请书申请书6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理3.建设工程规划管理建设工程规划管理（1）建设工程规划管理的含义）建设工程规划管理的含义建设工程规划管理，是城乡规划行政主管建设工程规划管理，是城乡规划行政主管部门根据依法制定的城乡规划及有关法律部门根据依法制定的城乡规划及有关法律规范和技术规范，对各类建设工程进行组规范和技术规范，对各类建设工程进行组织、控制、引导和协调，使其纳入城乡规织、控制、引导和协调，使其纳入城乡规划的轨道，并核发建设工程规划许可证的划的轨道，并核发建设工程规划许可证的行政管理工作。行政管理工作。城市规划行政主管部门把城市规划行政主管部门把建设工程规划建设工程规划许可证许可证定义为定义为“依法核发的有关建设工依法核发的有关建设工程的法律凭证程的法律凭证”。216房地产开发项目管理道路管理道路管理建筑管理建筑管理管线管理管线管理（2）建设工程规划管理的主要内容）建设工程规划管理的主要内容按照城市规划要求对各项建筑工程（包括各类房屋、构筑物）的性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距（日照、消防、卫生、安全、空间等）、建筑密度、建筑退让控制（退界、退红线、退铁路线、退电力线、退河道线等）、建筑色彩和风格等进行审查和控制。对象是各类城市管线工程，根据其所输送的不同介质，主要有：电力线、有线通讯线、给水管、燃气管、供热管、雨水管、污水管和其他特殊管线(如轨道交通的电网、输油管、输气管、化工物料等)。市政管线工程规划管理包括对管线的平面布置(水平排序、水平间距)、竖向布置(竖向间距、覆土深度)、管线敷设与行道树、绿化的关系、管线敷设与市容景观的关系，并对其进行综合协调。主要是按照城市规划要求对各类道路的走向、坐标和标高、道路宽度、道路等级、交叉口设计、横断面设计、道路附属设施等进行审查和规划控制。6房地产开发项目管理（3）建设工程规划管理的程序）建设工程规划管理的程序报送竣工验收资料6房地产开发项目管理（4）建设工程规划许可证办理申请材料建设工程规划许可证申请表；土地权属资料（土地使用证或者建设用地批准书）；1：500或1：1000的地形图；规划设计方案审核意见；施工图中的总平面图及平、立、剖面图；道路管线工程需提供道路管线规划图纸、文件二套；人防等相关专业部门的审查意见。246房地产开发项目管理三、建设工程设计三、建设工程设计1.建设工程设计的内容建设工程设计的内容建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。房地产开发项目一般为房地产开发项目一般为民用建筑民用建筑项目，常采用项目，常采用两阶段两阶段设计，即设计，即初步初步设计设计和和施工图设计施工图设计，对于技术复杂的工业或民用建筑项目，可增加，对于技术复杂的工业或民用建筑项目，可增加技术设计技术设计；对于小型开发项目中技术简单的，可在简化的初步设计；对于小型开发项目中技术简单的，可在简化的初步设计后，进行施工图设计。后，进行施工图设计。6房地产开发项目管理1.建设工程设计的内容建设工程设计的内容(1)初步设计初步设计设计总说明书和各专业设计说明书设计总说明书和各专业设计说明书总平面总平面建筑设计说明书和设计图纸建筑设计说明书和设计图纸结构设计说明书结构设计说明书给水排水说明书及图纸给水排水说明书及图纸电气设计说明书及图纸电气设计说明书及图纸弱电设计说明书及图纸弱电设计说明书及图纸采暖设计说明书及图纸采暖设计说明书及图纸动力设计说明及方案图、计算书、主要设备和材料表动力设计说明及方案图、计算书、主要设备和材料表工程概算书工程概算书6房地产开发项目管理1.建设工程设计的内容建设工程设计的内容(2)施工图设计施工图设计 建筑施工图建筑施工图 结构施工图结构施工图 给排水施工图给排水施工图 电气施工图电气施工图6房地产开发项目管理三、建设工程设计三、建设工程设计2.2.规划设计的组织委托规划设计的组织委托选择设计单位选择设计单位设计资格设计资格设计等级设计等级设计范围设计范围确定技术经济指标确定技术经济指标方案评价与选择方案评价与选择审查设计图纸审查设计图纸6房地产开发项目管理四、房地产开发项目的规划设计与评价四、房地产开发项目的规划设计与评价1.城市居住区的规划设计城市居住区的规划设计（1）居住区的涵义）居住区的涵义 构成居住区的基本构成居住区的基本单位，之位，之间被小区道路分隔被小区道路分隔人口人口规模模10003000人，人，3001000户，占地，占地23公公顷 居住居住组团有机有机组合成居住小区，由合成居住小区，由城市道路以及自然界城市道路以及自然界线（如河流）划分而成的完整居住地段线（如河流）划分而成的完整居住地段 100015000人、人、30005000户，占地，占地约1235公公顷 由城市干道或自然分界线所围合由城市干道或自然分界线所围合人口规模人口规模3000050000人、人、1000016000户，用地规模应在户，用地规模应在50100公顷左右，配套建设有一整套较完善，能满足该区居民公顷左右，配套建设有一整套较完善，能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施。物质与文化生活所需的公共服务设施。居住居住居住居住组团组团 居住小区居住小区居住小区居住小区 居住区居住区居住区居住区6房地产开发项目管理住宅用地住宅用地公共服务设施用公共服务设施用地地绿化用地绿化用地道路用地道路用地M1M2M4M31.城市居住区的规划设计城市居住区的规划设计居住区用地根据不同的功能要求，一般可以分为四类：6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 点式：建筑物横截面宽度和长度比较接近的住宅 6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型条式：由两个或两个以上的居住单元按直线邻接的住宅 6房地产开发项目管理条式住宅条式住宅6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 错层 房内的厅、卧、卫、房内的厅、卧、卫、 厨、阳台处于几个厨、阳台处于几个 高度不同的平面上。高度不同的平面上。6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 跃层 跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。二层安排卧室、书房、卫生间等。6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 复式在跃层式住宅的基础上发展而成的一种经济型住宅在跃层式住宅的基础上发展而成的一种经济型住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅层高较普通住宅(通常层高通常层高2.8米米)高，可在局部拘出夹层，高，可在局部拘出夹层，安排卧室或书房等用楼梯联系上下安排卧室或书房等用楼梯联系上下6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 退台：由下至上逐层退让，整体效果类似于台阶 6房地产开发项目管理退台式住宅退台式住宅6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 花园别墅：带有花园草坪的独院式低层高级住宅 6房地产开发项目管理花园别墅花园别墅6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅选型住宅选型 综合性商住楼6房地产开发项目管理住宅类型选择的原则住宅类型选择的原则 要充分认识、利用基地的特点，根据基地的地形和地要充分认识、利用基地的特点，根据基地的地形和地貌特征，并结合土地的高效利用，选择住宅类型。貌特征，并结合土地的高效利用，选择住宅类型。 要了解居住者的属性，使住宅类型更适应生话方式，要了解居住者的属性，使住宅类型更适应生话方式，既能满足群体需要也能满足个体的需要。既能满足群体需要也能满足个体的需要。 正确把握住宅区与城市、街区的关系。住宅特别是高正确把握住宅区与城市、街区的关系。住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击。因此层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击。因此要将住宅区纳入城市空间的设计范围中去考虑，以确保要将住宅区纳入城市空间的设计范围中去考虑，以确保城市的开敞空间；要与周边环境景观保持协调发展，共城市的开敞空间；要与周边环境景观保持协调发展，共同构筑城市的良好的空间形态。同构筑城市的良好的空间形态。6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅的布置住宅的布置 周边式：居住建筑沿街道或街坊周围布置，并形成安静、周边式：居住建筑沿街道或街坊周围布置，并形成安静、安全、方便的内院式住宅组团安全、方便的内院式住宅组团 6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置 住宅的布置住宅的布置 行列式：行列式：居住建筑一律朝一个方向（一般是南北方向）居住建筑一律朝一个方向（一般是南北方向）成排布置成排布置 6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅的布置住宅的布置混合式：混合式：采用周边式和行列式相结合的布置方式采用周边式和行列式相结合的布置方式 6房地产开发项目管理（2）住宅及其用地的规划布置）住宅及其用地的规划布置住宅的布置住宅的布置 散点式散点式 将多层点式将多层点式(墩式墩式)住宅或高层点式住宅或高层点式(塔式塔式)住宅，围绕住住宅，围绕住宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。宅组团的中心设施、公共绿地、水面等，有规则地布置。 自由式自由式 结合地形地貌、周围条件，自由灵活地布置，以追求结合地形地貌、周围条件，自由灵活地布置，以追求空间的变化和较大的绿化、活动空间。空间的变化和较大的绿化、活动空间。6房地产开发项目管理（3）公共建筑及其用地的规划布置）公共建筑及其用地的规划布置公共建筑的分类公共建筑的分类居住区内的公共建筑主要是满足居民基本的物质居住区内的公共建筑主要是满足居民基本的物质和精神生活方面的需要，并主要为本居住区的居和精神生活方面的需要，并主要为本居住区的居民所使用，一般根据公共建筑的使用性质和居民民所使用，一般根据公共建筑的使用性质和居民对公共建筑使用的频繁程度来进行分类。对公共建筑使用的频繁程度来进行分类。按使用性质可以分为八类系统：按使用性质可以分为八类系统：教育、医疗卫生、教育、医疗卫生、商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理商业、服务业、文娱体育、金融邮电、行政管理及市政公用系统及市政公用系统。6房地产开发项目管理（3）公共建筑及其用地的规划布置）公共建筑及其用地的规划布置公共建筑的规划布置公共建筑的规划布置规划布置的基本要求如下：规划布置的基本要求如下：a.为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径服务半径。合理。合理服务半径，是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最服务半径，是指居住区内居民到达居住区级公共服务设施的最大步行距离。一般为居住区级大步行距离。一般为居住区级8001000m，居住小区级，居住小区级400500m，居住组团级，居住组团级150200m。b.应设在交通比较方便，人流比较集中的地段，要考虑职工上应设在交通比较方便，人流比较集中的地段，要考虑职工上下班的走向。下班的走向。c.产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距产生噪音、气味、污染物的公共建筑应和住宅保持适当的距离，使居民有安宁卫生的居住环境。如地下车库、垃圾转运站。离，使居民有安宁卫生的居住环境。如地下车库、垃圾转运站。d.在满足居住区需要的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。在满足居住区需要的同时，兼顾区外服务，提高经济效益。6房地产开发项目管理居住区文化商业服务项目，可采用下列三种方式布置：居住区文化商业服务项目，可采用下列三种方式布置：a.沿街线状布置沿街线状布置:对改变城市面貌，对改变城市面貌，丰富城市景观有丰富城市景观有显著的效果，特显著的效果，特别是采用沿街住别是采用沿街住宅带底层商铺的宅带底层商铺的方式比较节约用方式比较节约用地，但在使用上地，但在使用上和经营管理方面和经营管理方面不如成片集中布不如成片集中布置方式有利。置方式有利。6房地产开发项目管理居住区文化商业服务项目，可采用下列三种方式布置：居住区文化商业服务项目，可采用下列三种方式布置：b.在独立地在独立地段成片集中段成片集中布置：在居布置：在居民使用和经民使用和经营管理方面营管理方面比较方便，比较方便，但是在用地但是在用地上比较沿街上比较沿街线状布置要线状布置要多些。多些。6房地产开发项目管理居住区文化商业服务项目，可采用下列三种方式布置：居住区文化商业服务项目，可采用下列三种方式布置：c.沿街和城沿街和城中集中相结中集中相结合：吸取了合：吸取了前两种特点。前两种特点。一般规模较一般规模较大的项目可大的项目可集中布置，集中布置，较小项目以较小项目以分散布置为分散布置为宜，就近满宜，就近满足居民需求。足居民需求。6房地产开发项目管理（4）居住区道路的规划布置）居住区道路的规划布置1居住区级道路居住区级道路是居住区的主要道路，是居住区的主要道路，用以划分、联系内部用以划分、联系内部各小区，并解决居住各小区，并解决居住区对外部联系，其车区对外部联系，其车行道宽度不小于行道宽度不小于9m，红线宽度一般为红线宽度一般为2030m2居住小区级道路居住小区级道路是居住小区内的道路，是居住小区内的道路，是居住区的次要道路，是居住区的次要道路，用以解决居住区内部用以解决居住区内部组团与组团之间的联组团与组团之间的联系，车行道宽度一般系，车行道宽度一般为为7m，红线宽度不，红线宽度不小于小于16m3居住组团级道路居住组团级道路是联系住宅建筑栋是联系住宅建筑栋与栋之间联系的道与栋之间联系的道路，以通自行车和路，以通自行车和人行为主，宽度一人行为主，宽度一般为般为4m；通向各；通向各单元门的小路，一单元门的小路，一般宽度为般宽度为3m6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理（5）居住区绿地的规划布置）居住区绿地的规划布置a.公共公共绿化绿化b.公共建公共建筑和公共筑和公共设施的专设施的专用绿地用绿地c.宅旁及宅旁及庭院绿化庭院绿化d.街道街道绿化绿化居民区内居民居民区内居民公共使用的绿公共使用的绿地，包括居住地，包括居住区公园、居住区公园、居住小区公园、林小区公园、林荫道、居住组荫道、居住组团的小块绿化团的小块绿化等。等。指居住区内学指居住区内学校、幼儿园、校、幼儿园、医院、门诊、医院、门诊、锅炉房等用地锅炉房等用地的绿化。的绿化。指住宅四旁及指住宅四旁及庭院的绿化。庭院的绿化。指居住区内各指居住区内各种道路的行道种道路的行道树等绿化。树等绿化。居住区绿化系统包括居住区绿化系统包括:6房地产开发项目管理（5）居住区绿地的规划布置）居住区绿地的规划布置整个居住区整个居住区用地的用地的绿地绿地覆盖率覆盖率（）每居民平均占每居民平均占有多少平方米有多少平方米绿地面积绿地面积（m2/人）人）居住区绿地居住区绿地的标准的标准6房地产开发项目管理（5）居住区绿地的规划布置）居住区绿地的规划布置为形成完整统一的绿化系统，要采取集中与分散，重点为形成完整统一的绿化系统，要采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，地面与地上相结合的原则与一般，点、线、面相结合，地面与地上相结合的原则1尽可能利用劣地、波地、洼地进行绿化，以节约用地。尽可能利用劣地、波地、洼地进行绿化，以节约用地。对原有的绿化，湖河水面等自然条件要充分利用。对原有的绿化，湖河水面等自然条件要充分利用。2美化居住环境的同时，要与经营相结合，发挥美化居住环境的同时，要与经营相结合，发挥绿化的经济效益。绿化的经济效益。3注意景观要求，合理选种、配置，力求经济便注意景观要求，合理选种、配置，力求经济便于管理，使居住环境四季常青。于管理，使居住环境四季常青。4居住区绿化规划布置的基本要求：居住区绿化规划布置的基本要求：6房地产开发项目管理武汉高绿化楼盘欣赏武汉高绿化楼盘欣赏6房地产开发项目管理朗诗绿色街区朗诗绿色街区地段：汉阳龙阳大道地段：汉阳龙阳大道68号号(龙阳大道与龙阳湖湖南路交汇处龙阳大道与龙阳湖湖南路交汇处)均价：均价：D户型户型12300-12500元元/平方米，平方米，C户型户型1180012000元元/平方米，平方米，B户型户型1040010600元元/平方米，平方米，A户型户型98009990元元/平方米。平方米。户型：预计户型：预计11月中旬推出一期三栋住宅，月中旬推出一期三栋住宅，1、2、3号楼，共号楼，共有有88、95、130170平方米平方米4种精装修户型。种精装修户型。朗诗绿色街区规划建设住宅共朗诗绿色街区规划建设住宅共9栋，其中栋，其中8栋高层绿色科技栋高层绿色科技住宅住宅以及一栋住宅住宅以及一栋24层的酒店式公寓产权层的酒店式公寓产权40年，年，2011年年11月中旬即将开盘的是月中旬即将开盘的是1-3栋住宅，栋住宅，70年产权。年产权。绿化率绿化率/容积率：容积率：72% / 2.38交通：交通：585、205、208、413、204、801、579、596、597路公交到龙阳大道升官渡站，交通非常方便。而且规划路公交到龙阳大道升官渡站，交通非常方便。而且规划的地铁三号线有龙阳湖南路站离小区仅的地铁三号线有龙阳湖南路站离小区仅5分钟路程。分钟路程。6房地产开发项目管理楼盘关键字：独创高科技住宅，冬暖夏凉楼盘关键字：独创高科技住宅，冬暖夏凉如今人们买房子，越来越注重如今人们买房子，越来越注重楼盘的绿化率和社区环境。据楼盘的绿化率和社区环境。据观察，目前江城大多数楼盘的观察，目前江城大多数楼盘的绿化率都在绿化率都在35%左右，只有别左右，只有别墅项目才拥有较高的绿化率。墅项目才拥有较高的绿化率。 朗诗绿色街区却拥有朗诗绿色街区却拥有72%的绿的绿化，在武汉的普通住宅项目中，化，在武汉的普通住宅项目中，确实是很少。且该项目作为颠确实是很少。且该项目作为颠覆传统的科技住宅，采用欧洲覆传统的科技住宅，采用欧洲成熟十大住宅科技系统，室内成熟十大住宅科技系统，室内温度全年恒定保持在温度全年恒定保持在18-26，湿度常年维持在，湿度常年维持在30-70%，无需空调也能享受冬暖夏凉。无需空调也能享受冬暖夏凉。同时，室内同时，室内24小时持续置换经小时持续置换经过除尘、加湿处理的新风。过除尘、加湿处理的新风。6房地产开发项目管理2.2.规划设计方案的各项技术经济指标分析规划设计方案的各项技术经济指标分析 （1）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析外墙周长系数外墙周长系数是指每平方米建面所分摊的外墙周长。是指每平方米建面所分摊的外墙周长。在住宅建筑的造价构成中，外墙造价占较大比重，如果分摊在在住宅建筑的造价构成中，外墙造价占较大比重，如果分摊在每平方米建筑面积上的周长越每平方米建筑面积上的周长越小小，则住宅建筑的单位造价就，则住宅建筑的单位造价就低低，反之，外墙周长系数越大，则住宅建筑单位造价就高。反之，外墙周长系数越大，则住宅建筑单位造价就高。一般而言，住宅的建筑平面形状一般而言，住宅的建筑平面形状简单简单，它的外墙周长系数就小，它的外墙周长系数就小，则单位造价就低；如果住宅建筑的平面形状又长又窄，或复杂则单位造价就低；如果住宅建筑的平面形状又长又窄，或复杂不规则时，则外墙周长系数必然增大，造价也会增高。不规则时，则外墙周长系数必然增大，造价也会增高。6房地产开发项目管理（1）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析平面系数（平面系数（K）住宅建面由住宅建面由居住面积居住面积，辅助面积辅助面积和和结构面积结构面积组成。其中居住面积组成。其中居住面积是指居室净面积；辅助面积指客厅、厨房、卫生间等室内空间的是指居室净面积；辅助面积指客厅、厨房、卫生间等室内空间的面积；结构面积是指墙体和柱等结构所占面积。面积；结构面积是指墙体和柱等结构所占面积。辅助面积占住宅总建面的比重称为辅助面积系数，一般为辅助面积占住宅总建面的比重称为辅助面积系数，一般为25左左右。右。结构面积占住宅面积总建面的比例称为结构面积系数，结构面积结构面积占住宅面积总建面的比例称为结构面积系数，结构面积系数越系数越小小，设计方案越，设计方案越经济经济。也就是说墙体、柱这样一些结构所。也就是说墙体、柱这样一些结构所占面积越小，就越经济。一般地，不同的住宅建筑，结构面积系占面积越小，就越经济。一般地，不同的住宅建筑，结构面积系数是不同的，砖混结构约为数是不同的，砖混结构约为19%，外砖内模体系为，外砖内模体系为16%，装配式，装配式大板体系为大板体系为14%，框架结构体系为，框架结构体系为11%。6房地产开发项目管理（1）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析层高层高住宅层高的变化，对建筑造价和建筑用地都有较大的影响。住宅层高的变化，对建筑造价和建筑用地都有较大的影响。令层高为令层高为H，降低层高值为，降低层高值为H，墙体造价占住宅建筑物造价的，墙体造价占住宅建筑物造价的比重为比重为K，那么层高降低，那么层高降低H时的造价降低率为：时的造价降低率为：P=K H/H以以5层砖混结构住宅为例，当层砖混结构住宅为例，当H=3m,K=0.4，层高降低值为，层高降低值为H=0.1m时，则住宅造价降低率为：时，则住宅造价降低率为：P=0.40.1/3=0.0133造价较原来降低造价较原来降低1.33%。而且由于降低层高引起的管线工程费用减少和减轻自重使基础而且由于降低层高引起的管线工程费用减少和减轻自重使基础费用降低还未计算在内。另一方面，降低层高，可以降低建筑费用降低还未计算在内。另一方面，降低层高，可以降低建筑物的总高度，相应建筑物的间距也可以减小，土地利用率得以物的总高度，相应建筑物的间距也可以减小，土地利用率得以提高。提高。6房地产开发项目管理（1）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析住宅层数住宅层数住宅建筑的层数对住宅造价的影响比较复杂，并随着住宅建筑的层数对住宅造价的影响比较复杂，并随着建筑的类型、形式、结构而变化。一般而言，住宅的建筑的类型、形式、结构而变化。一般而言，住宅的层数越高，总造价也越高。层数越高，总造价也越高。就单方造价而言，当层数在就单方造价而言，当层数在四四层以下时，增加楼层不层以下时，增加楼层不影响其结构形式，单位建面的造价一般会随层数的增影响其结构形式，单位建面的造价一般会随层数的增加而降低。但当层数超过四层时，因结构形式的改变，加而降低。但当层数超过四层时，因结构形式的改变，承重墙改为框架结构或加厚，或是因为设置电梯、补承重墙改为框架结构或加厚，或是因为设置电梯、补充建筑设备、增加结构强度等原因，单位建面的造价充建筑设备、增加结构强度等原因，单位建面的造价会增加。会增加。但但增加住宅的建筑层数可提高土地的使用强度，可以增加住宅的建筑层数可提高土地的使用强度，可以达到节约用地的目的。达到节约用地的目的。6房地产开发项目管理（1）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析住宅长度住宅长度将住宅单元进行组合，组合前的外山墙变为了组将住宅单元进行组合，组合前的外山墙变为了组合后的内山墙，从而降低了住宅的单位造价。合后的内山墙，从而降低了住宅的单位造价。但住宅的单元组合得过长时，需设置沉降缝或伸但住宅的单元组合得过长时，需设置沉降缝或伸缩缝，设计成了双墙，又会增加了造价，而且对缩缝，设计成了双墙，又会增加了造价，而且对抗震不利。抗震不利。因此单元组合时应该少于因此单元组合时应该少于5个单元。一般四单元长个单元。一般四单元长住宅比二单元长住宅每平米居住面积造价省住宅比二单元长住宅每平米居住面积造价省2.5%3%,采暖省采暖省1021%。6房地产开发项目管理（1）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析）住宅建筑设计方案的技术经济指标分析结构形式结构形式住宅建筑的结构和构件，对住宅建筑的技术经济效住宅建筑的结构和构件，对住宅建筑的技术经济效果，也有较大的影响。果，也有较大的影响。例如一般楼板造价占总造价的例如一般楼板造价占总造价的9%13%，选择预，选择预制楼板，不光重量轻，强度大能满足功能上的要求，制楼板，不光重量轻，强度大能满足功能上的要求，另外还能缩短工期、降低造价。同样对基础、墙体、另外还能缩短工期、降低造价。同样对基础、墙体、屋面等部位的构件设计，要因地制宜，并进行技术屋面等部位的构件设计，要因地制宜，并进行技术经济分析，择优选择方案。经济分析，择优选择方案。6房地产开发项目管理（2）居住区规划方案综合技术经济指标分析）居住区规划方案综合技术经济指标分析用地容积率用地容积率容积率容积率=总建筑面积总建筑面积/规划用地面积规划用地面积是规划地块内各类建筑总建筑面积与地块是规划地块内各类建筑总建筑面积与地块面积之比。面积之比。容积率主要用来控制土地的容积率主要用来控制土地的使用强度使用强度，开，开发企业必须在控制性详细规划或规划管理发企业必须在控制性详细规划或规划管理部门提出的容积率内从事房地产开发，不部门提出的容积率内从事房地产开发，不能擅自提高容积率。能擅自提高容积率。6房地产开发项目管理（2）居住区规划方案综合技术经济指标分析）居住区规划方案综合技术经济指标分析建筑密度建筑密度是规划地块内各类建筑物基底占地面积与是规划地块内各类建筑物基底占地面积与地块面积之比，通常用地块面积之比，通常用上限上限控制。控制。建设密度建设密度=建筑物基底占地面积建筑物基底占地面积/规划用地面规划用地面积积建筑密度指标是规划部门用来控制建筑基建筑密度指标是规划部门用来控制建筑基地面积，保证地面积，保证空地率、绿化率空地率、绿化率的重要规划的重要规划控制指标。控制指标。6房地产开发项目管理（2）居住区规划方案综合技术经济指标分析）居住区规划方案综合技术经济指标分析建筑间距建筑间距指前后两排居住建筑之间的水平距离。指前后两排居住建筑之间的水平距离。一般根据所在地区日照、通风、防止噪音与视线一般根据所在地区日照、通风、防止噪音与视线干扰、绿化、管线埋置，建筑规划布局，节约用干扰、绿化、管线埋置，建筑规划布局，节约用水等要求综合考虑确定。水等要求综合考虑确定。其中，日照要求是确定住宅间距的主要依据。一其中，日照要求是确定住宅间距的主要依据。一般按照规定住宅的日照标准是般按照规定住宅的日照标准是“在条状建筑呈行在条状建筑呈行列式布置时，原则上要求按当地冬至日这一天在列式布置时，原则上要求按当地冬至日这一天在住宅底层日照时间不小于住宅底层日照时间不小于1小时小时”的要求，以此作的要求，以此作为来计算房屋间距的依据。为来计算房屋间距的依据。6房地产开发项目管理（2）居住区规划方案综合技术经济指标分析）居住区规划方案综合技术经济指标分析户室比户室比户室比是各种户型的住宅在总户数中所占的百分户室比是各种户型的住宅在总户数中所占的百分比。比。户室比反映了在一定时期，该地区社会对住宅需户室比反映了在一定时期，该地区社会对住宅需求的基本趋势和构成。如果户室比确定得不合理，求的基本趋势和构成。如果户室比确定得不合理，就会出现住房的供给与住房需求不一致。因此，就会出现住房的供给与住房需求不一致。因此，在居住区开发时规划设计中，科学合理地确定户在居住区开发时规划设计中，科学合理地确定户室比是很重要的。室比是很重要的。6房地产开发项目管理户型设计的指导思想：户型设计的指导思想： (1) 以人为本。以人为本。 (2) 满足每个家庭成员的个性化需要。满足每个家庭成员的个性化需要。 (3) 因地制宜，适应变化。因地制宜，适应变化。 (4)户型面积要与目标客户需求相适应户型面积要与目标客户需求相适应。 根据目标客户的需求进行户型面积设根据目标客户的需求进行户型面积设计，实际上是指计，实际上是指调整住宅产品结构，使开调整住宅产品结构，使开发出来的住宅产品更加适合市场需要。发出来的住宅产品更加适合市场需要。6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理东方绿苑户型东方绿苑户型6房地产开发项目管理东方绿苑户型东方绿苑户型6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理6房地产开发项目管理（2）居住区规划方案综合技术经济指标分析）居住区规划方案综合技术经济指标分析造价造价造价是开发区规划设计方案最重要的技术经济指造价是开发区规划设计方案最重要的技术经济指标。开发项目的造价可分为开发项目的总造价标。开发项目的造价可分为开发项目的总造价（综合造价）和分摊到每平方米商品房上的造价，（综合造价）和分摊到每平方米商品房上的造价，即综合单方造价。即综合单方造价。造价的高低直接影响到项目的开发成本，从而影造价的高低直接影响到项目的开发成本，从而影响到开发企业的投资收益；而且造价高售价也会响到开发企业的投资收益；而且造价高售价也会高，从而影响到住房需求者的购买能力。高，从而影响到住房需求者的购买能力。6房地产开发项目管理3.房地产开发项目规划设计方案的评价房地产开发项目规划设计方案的评价 （1）开发项目规划设计方案评价的特点）开发项目规划设计方案评价的特点居住区的规划设计方案，评价主体除开发企业本身居住区的规划设计方案，评价主体除开发企业本身外，还涉及到使用者，项目的管理者（城市的规划外，还涉及到使用者，项目的管理者（城市的规划管理部门），甚至还涉及到设计者本身，以及项目管理部门），甚至还涉及到设计者本身，以及项目施工人员。施工人员。 应同时符合规划管理部门需求，即社应同时符合规划管理部门需求，即社会效益与环境效益，以综合效益的好会效益与环境效益，以综合效益的好坏作为方案取舍的标准。坏作为方案取舍的标准。 通通过过评评价价者者利利用用设设计计图图纸纸、模模型型等等来来进进行行分分析析、设设想想来来作作出出主主观观判判断断。这这就就难难以以保保证证这这种种预预测测性性的的主主观观判判断断十十分分准准确确，因因此此，这这一一些些都都导导致致我我们们对方案评价值的不确定。对方案评价值的不确定。 评价主体评价主体评价主体评价主体的多元化的多元化的多元化的多元化 评价目标评价目标评价目标评价目标的多样性的多样性的多样性的多样性 评价值的评价值的评价值的评价值的不确定性不确定性不确定性不确定性6房地产开发项目管理3.房地产开发项目规划设计方案的评价房地产开发项目规划设计方案的评价用地用地面积指标面积指标主要的主要的技术经济技术经济指标指标综合综合评价指评价指标标对住宅建筑设计方案的评价可以从住宅对住宅建筑设计方案的评价可以从住宅建筑的适用性、安全性、经济性和艺术建筑的适用性、安全性、经济性和艺术性这样的四个方面考虑。性这样的四个方面考虑。 （2）开发项）开发项目规划设计方目规划设计方案评价的指标案评价的指标体系体系6房地产开发项目管理3.房地产开发项目规划设计方案的评价房地产开发项目规划设计方案的评价（3 3）开发项目）开发项目）开发项目）开发项目规划设计方案评规划设计方案评规划设计方案评规划设计方案评价方法价方法价方法价方法对规划设计方案的各评价指标进行对规划设计方案的各评价指标进行评分，其中定性指标采取专家打分，评分，其中定性指标采取专家打分，定量指标转化为相应的评分。然后定量指标转化为相应的评分。然后将多项指标的得分累加，就得出这将多项指标的得分累加，就得出这个方案的综合评分值。哪个方案的个方案的综合评分值。哪个方案的综合评价值高就选择哪种方案。综合评价值高就选择哪种方案。没有掩盖，保留了专家的没有掩盖，保留了专家的独特看法和前面两种方法独特看法和前面两种方法的区别，不强行综合评价的区别，不强行综合评价者的意见，保持评价中的者的意见，保持评价中的客观性。客观性。按照评价问题中各类因素按照评价问题中各类因素之间的隶属关系把它们排之间的隶属关系把它们排成从高到低的若干层次。成从高到低的若干层次。根据对同一层次元素相对根据对同一层次元素相对重要性比较的结果，确定重要性比较的结果，确定其重要性的先后次序，以其重要性的先后次序，以此作为方案的依据。此作为方案的依据。 综合综合评分法评分法 模糊评模糊评价法价法 层次分层次分析法析法6房地产开发项目管理第三节第三节 房地产开发项目招投标与合同管理房地产开发项目招投标与合同管理 招招标投投标的概念的概念 房地房地产开开发项目招目招标的方式的方式 房地房地产开开发项目招目招标的基本流程的基本流程 施工施工许可可证的的获取取 4123施工施工许可可证的的获取取 156房地产开发项目管理一、招标投标的概念一、招标投标的概念 招标投标是在市场经济条件下进行工程建设、货物买卖、财招标投标是在市场经济条件下进行工程建设、货物买卖、财产出租、中介服务等经济活动的一种竞争形式和交易方式，产出租、中介服务等经济活动的一种竞争形式和交易方式，是引入竞争机制订立合同是引入竞争机制订立合同(契约契约)的一种法律形式。的一种法律形式。招投标制度实际上就是订立合同的一个特殊程序，是市场经招投标制度实际上就是订立合同的一个特殊程序，是市场经济众多竞争方式中的一种，象大宗商品的购销、承揽加工、济众多竞争方式中的一种，象大宗商品的购销、承揽加工、财产租赁、技术攻关等都经常采用。财产租赁、技术攻关等都经常采用。招标招标是指招标人发出招标通知或公告，说明拟采购的商品的是指招标人发出招标通知或公告，说明拟采购的商品的名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人在规定时间、地名称、规格、数量及其他条件，邀请投标人在规定时间、地点，按照一定的程序进行投标的行为。点，按照一定的程序进行投标的行为。投标投标是指招标的对称概念，指投标人应招标人的邀请，按照是指招标的对称概念，指投标人应招标人的邀请，按照标的要求和条件在规定时间内向招标人递送投标文件（包括标的要求和条件在规定时间内向招标人递送投标文件（包括填写标书，提出报价，并等候开标），争取中标的行为。填写标书，提出报价，并等候开标），争取中标的行为。6房地产开发项目管理一、招投标的概念一、招投标的概念表表6-1招投标缔约与一般缔约方式比较表招投标缔约与一般缔约方式比较表缔约缔约方式方式招投招投标缔约标缔约方式方式一般一般缔约缔约方式方式(如如竞竞争性争性谈谈判、判、询询价、价、单单一一来源采来源采购购)缔约缔约条件、条件、要求的提出要求的提出一次性、公开透明；一次性、公开透明；当事人一般不直接接触当事人一般不直接接触谈谈判了解、判了解、渐进渐进式明式明朗；朗；当事人直接接触当事人直接接触缔约缔约当事人当事人一个招一个招标标人人对对多个多个竞竞争的投争的投标标人；人；一般法人和其他一般法人和其他组织组织；最最终终的的缔约缔约人需要人需要经过经过下下评议评议程序程序产产生生一般一一般一对对一；一；法人、其他法人、其他组织组织和自然人均可；和自然人均可；最最终缔约终缔约人一般即人一般即时产时产生生缔约标缔约标的的规规定定项项目的目的缔约缔约必必须须采用招投采用招投标标自愿自愿选择选择缔约过缔约过程程具体程序明确、公开；具体程序明确、公开；要要约约邀邀请请、要、要约约、承、承诺诺（三段）；（三段）；无无为为一次性、一次性、书书面方式面方式进进行行具体程序不确定、具体程序不确定、隐隐蔽；蔽；要要约约、承、承诺诺（二段）；（二段）；要要约约、新（反）要、新（反）要约约可以多次、交替出可以多次、交替出现现、次数不定，可以是、次数不定，可以是书书面、口面、口头头或其他方或其他方式式合意的表达方合意的表达方式式必必须书须书面；面；合同成立与生效有一定的合同成立与生效有一定的间间隔隔任意方式；任意方式；一般合同成立即生效一般合同成立即生效6房地产开发项目管理二、房地产开发项目招标的方式二、房地产开发项目招标的方式1.公开招标公开招标是招标人向不特定的人群发布公告，是一种广而告之，邀请是招标人向不特定的人群发布公告，是一种广而告之，邀请不特定的法人或其他组织投标。所以又称为无限竞争招标。不特定的法人或其他组织投标。所以又称为无限竞争招标。公开招标方式的公开招标方式的优点优点是：投标的承包商多、竞争范围大，业是：投标的承包商多、竞争范围大，业主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，提高工程质量主有较大的选择余地，有利于降低工程造价，提高工程质量和缩短工期。和缩短工期。其其缺点缺点是：由于投标的承包商多，招标工作最大，组织工作是：由于投标的承包商多，招标工作最大，组织工作复杂，需投人较多的人力、物力，招标过程所需时间较长，复杂，需投人较多的人力、物力，招标过程所需时间较长，但整体来主说优越性十分明显。但整体来主说优越性十分明显。主要适用于主要适用于投资额度大、规模大、周期较长、技术复杂投资额度大、规模大、周期较长、技术复杂的较的较大型工程建设项目。大型工程建设项目。6房地产开发项目管理二、房地产开发项目招标的方式二、房地产开发项目招标的方式2.邀请招标邀请招标只邀请特定的法人或者其他组织来投标，又称为有限竞争性招标。这只邀请特定的法人或者其他组织来投标，又称为有限竞争性招标。这种方式不发布广告，业主根据自己的经验和所掌握的各种信息资料，种方式不发布广告，业主根据自己的经验和所掌握的各种信息资料，向有能力承担该项工程施工的承包商发出投标邀请书，收到邀请书的向有能力承担该项工程施工的承包商发出投标邀请书，收到邀请书的单位有权利选择是否参加投标。这是一种非公开化的招标方式，一般单位有权利选择是否参加投标。这是一种非公开化的招标方式，一般被邀请参加投标的承包商在被邀请参加投标的承包商在3-10个左右。个左右。优点优点是：参加竞争的投标商数目可由招标单位控制，目标集中，招标是：参加竞争的投标商数目可由招标单位控制，目标集中，招标的组织工作较容易，工作量比较小。的组织工作较容易，工作量比较小。其其缺点缺点是：由于参加的投标单位相对较少，竞争范围较小，有许多可是：由于参加的投标单位相对较少，竞争范围较小，有许多可能的竞争者被排除在外，缩小了招标单位的选择余地。能的竞争者被排除在外，缩小了招标单位的选择余地。邀请招标的方式一般适用于那些邀请招标的方式一般适用于那些工程性质比较特殊，要求有专门经验工程性质比较特殊，要求有专门经验的技术人员和一些专业技术的技术人员和一些专业技术的建设项目；或者是的建设项目；或者是公开招标这种方式其公开招标这种方式其结果没有产生出中标单位结果没有产生出中标单位的建设项目；还可用于的建设项目；还可用于工期紧迫工期紧迫或或有保密要有保密要求等原因而不宜进行公开招标求等原因而不宜进行公开招标的建设项目。的建设项目。 6房地产开发项目管理二、房地产开发项目招标的方式二、房地产开发项目招标的方式3.议标议标议标（又称协议招标、协商议标）是一种以议标议标（又称协议招标、协商议标）是一种以议标文件或拟议的合同草案为基础的文件或拟议的合同草案为基础的,直接通过谈判方直接通过谈判方式式,分别与若干家承包商进行协商，选择自己满意分别与若干家承包商进行协商，选择自己满意的一家，签订承包合同的招标方式。也不需要进的一家，签订承包合同的招标方式。也不需要进行资格预审以及开标。行资格预审以及开标。议标通常适用于涉及国家安全的工程或军事保密议标通常适用于涉及国家安全的工程或军事保密的工程，或紧急抢险救灾工程及小型工程。的工程，或紧急抢险救灾工程及小型工程。6房地产开发项目管理三、房地产开发项目招标的基本流程房地产开发项目招标的基本流程 （13）商签合同（10）评标 （1）组建招标机构（2）准备招标文件、编制拦标价（3）发布招标公告或邀请投标（4）进行资格预审（5）发售招标文件（6）组织现场考察（7）解答标书疑问（8）接受投标文件始于组建招标工作小组发布招标邀请书，终于发出中标通知书，始于组建招标工作小组发布招标邀请书，终于发出中标通知书，其间大致经历了招标其间大致经历了招标投标投标开标开标评标评标定标定标签订合同签订合同（若产生中标人，最后就要授标和签订合同）这几个主要阶段。（若产生中标人，最后就要授标和签订合同）这几个主要阶段。（11）定标 （12）发中标通知书 （9）开标 896房地产开发项目管理四、施工许可证的获取施工许可证的获取申领施工许可证应具备条件：申领施工许可证应具备条件：（1）已办理该工程用地批准手续，获得）已办理该工程用地批准手续，获得国有土地使用权证国有土地使用权证、建建设用地规划许可证设用地规划许可证（2）如果是在城市规划区的建筑工程，还要取得）如果是在城市规划区的建筑工程，还要取得建设工程规划许可建设工程规划许可证证。（3）已经通过招标确定了施工企业，签署施工合同。）已经通过招标确定了施工企业，签署施工合同。（4）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。定进行了审查。（5）有保证工程质量和安全的具体措施。）有保证工程质量和安全的具体措施。（6）按规定需要委托监理的工程委托了监理，并签署委托监理合同。）按规定需要委托监理的工程委托了监理，并签署委托监理合同。（7）建设资金已落实。由银行出具的到位资金证明。建设工期不足一）建设资金已落实。由银行出具的到位资金证明。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%；建设工期超过一；建设工期超过一年的，到位资金不得少于合同价款的年的，到位资金不得少于合同价款的30%。（8）持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳按法律规定需要）持有人防部门出具的人防施工图备案回执，缴纳按法律规定需要缴纳的费用。缴纳的费用。6房地产开发项目管理招投标视频欣赏招投标视频欣赏Click to add title in here 6房地产开发项目管理五、房地产开发项目的合同管理五、房地产开发项目的合同管理1.房地产开发项目合同概念及类别房地产开发项目合同概念及类别房地产开发合同是指在房地产开发阶段，当事人房地产开发合同是指在房地产开发阶段，当事人就房地产开发用地的取得和房屋建设以及房屋销就房地产开发用地的取得和房屋建设以及房屋销售的相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而售的相关事宜设立、变更、终止权利义务关系而达成的协议。达成的协议。根据房地产开发的阶段分，房地产开发合同主要根据房地产开发的阶段分，房地产开发合同主要包括前期工作类合同、建设实施类合同以及房屋包括前期工作类合同、建设实施类合同以及房屋销售服务类合同。销售服务类合同。本节主要针对本节主要针对建设实施类合同建设实施类合同的管理。的管理。926房地产开发项目管理五、房地产开发项目的合同管理五、房地产开发项目的合同管理积极预防和公正处理索赔。积极预防和公正处理索赔。对合同履行情况进行监对合同履行情况进行监督、检查。督、检查。建立合同目录、编建立合同目录、编码和档案。码和档案。认真进行合认真进行合同分析同分析,。（4）（3）（2）（1）2.房地产开发项目合同管理房地产开发项目合同管理 6房地产开发项目管理第四节第四节 房地产开发项目工程建设管理组织房地产开发项目工程建设管理组织狭义：狭义：指项目在施工建造阶段的管理。（ ）广义：广义：指从项目可行性研究开始，完成拆迁征地、规划设计等前期工作，进行施工建造，直到项目建成交付使用的全过程管理。房地产开发项目的工房地产开发项目的工程建设管理程建设管理946房地产开发项目管理一、房地产开发项目工程建设管理组织方式与管理房地产开发项目工程建设管理组织方式与管理模式模式 自建自建自建自建委托施工委托施工委托施工委托施工工程总承包工程总承包 工程工程部分部分承包承包 开发企业把开发项目工程设计开发企业把开发项目工程设计文件所包含的文件所包含的全部内容全部内容都一起都一起委托给建筑承包商去完成，包委托给建筑承包商去完成，包括建筑材料和房屋设备的采购括建筑材料和房屋设备的采购工作。工作。 可以只承包基础工程，也可以承可以只承包基础工程，也可以承建主体结构过程、安装工程或装建主体结构过程、安装工程或装修工程，可以包工不包料，也可修工程，可以包工不包料，也可以包除主材之外的其他工料。以包除主材之外的其他工料。 开发企业自己组织施工开发企业自己组织施工队伍，自己配备或租用队伍，自己配备或租用施工机械，自己采购材施工机械，自己采购材料，自己组织施工完成料，自己组织施工完成开发项目的工程建设。开发项目的工程建设。采用这种方式的主要是采用这种方式的主要是兼营房地产开发业务的兼营房地产开发业务的建筑企业建筑企业。 1.房地产开发项目工程建设的组织方式房地产开发项目工程建设的组织方式956房地产开发项目管理2.房地产开发项目工程建设的管理模式房地产开发项目工程建设的管理模式 自行管理自行管理房地产开发企业房地产开发企业自行组织自行组织工程建设管理班子进驻施工程建设管理班子进驻施工现场，直接行使业主的全部职权，对开发项目的工现场，直接行使业主的全部职权，对开发项目的施工质量、工程进度、建设投资进行控制，有的还施工质量、工程进度、建设投资进行控制，有的还负责主材和房屋设备的采购工作，当前这种模式运负责主材和房屋设备的采购工作，当前这种模式运用得很普遍。用得很普遍。自行管理模式的权威性更易得到施工单位的承认，自行管理模式的权威性更易得到施工单位的承认，开发企业的意图能得到更好的体现。但是，自行管开发企业的意图能得到更好的体现。但是，自行管理需要开发企业拥有专业配套、结构合理、经验丰理需要开发企业拥有专业配套、结构合理、经验丰富的管理班子，对中小房地产企业而言很难做到，富的管理班子，对中小房地产企业而言很难做到，而且考虑到开发淡季，常备的管理班子会造成人才而且考虑到开发淡季，常备的管理班子会造成人才浪费和管理成本的提高。浪费和管理成本的提高。966房地产开发项目管理2.房地产开发项目工程建设的管理模式房地产开发项目工程建设的管理模式 委托管理委托管理开发企业将已经取得开工许可证的过程开发企业将已经取得开工许可证的过程委托委托给有资给有资格的工程建设咨询管理公司（我国称其为格的工程建设咨询管理公司（我国称其为“工程监工程监理公司理公司”）对工程建设过程实施管理。监理单位利）对工程建设过程实施管理。监理单位利用自身的专业知识和工程经验为工程建设提高智力用自身的专业知识和工程经验为工程建设提高智力服务，并向开发企业收取相应的酬金。服务，并向开发企业收取相应的酬金。它实际是由项目法人（即开发企业）、监理单位和它实际是由项目法人（即开发企业）、监理单位和承建单位组成的承建单位组成的三元管理体制三元管理体制。有了监理单位后，。有了监理单位后，开发企业可以将项目管理、组织、控制、协调等大开发企业可以将项目管理、组织、控制、协调等大量工作交给监理单位来做，而自己集中精力处理外量工作交给监理单位来做，而自己集中精力处理外部协调、重大决策、工程款的支付控制及对监理单部协调、重大决策、工程款的支付控制及对监理单位的检查、考核与监督等方面事项，有利于开发企位的检查、考核与监督等方面事项，有利于开发企业精简机构和管理人员，有利于专业协作。业精简机构和管理人员，有利于专业协作。976房地产开发项目管理二、房地产开发项目工程建设管理的组织结构房地产开发项目工程建设管理的组织结构总经理职能部门职能部门职能部门项目部项目部职能部门项目部图图6.1 矩阵型组织结构图矩阵型组织结构图开发项目经理由公司任命，职能管理人员（如财务、销售）由项目开发项目经理由公司任命，职能管理人员（如财务、销售）由项目经理与各职能部门协商聘用，在项目工作期间接受职能部门和项目经经理与各职能部门协商聘用，在项目工作期间接受职能部门和项目经理的双重领导。开发项目完成后，所有人员均回到各自原来的职能部理的双重领导。开发项目完成后，所有人员均回到各自原来的职能部门或转移到新项目中去。这种方式充分体现了开发项目管理层次减少，门或转移到新项目中去。这种方式充分体现了开发项目管理层次减少，人员精干，管理直接和富于弹性流动的特点。人员精干，管理直接和富于弹性流动的特点。986房地产开发项目管理二、房地产开发项目工程建设管理的组织结构房地产开发项目工程建设管理的组织结构图图6.2 事业部制组织结构图事业部制组织结构图 总总经经理理职职能能部部门门职职能能部部门门职职能能部部门门事业事业部部事业事业部部事业事业部部职职能能部部门门项目项目部部项目项目部部项目项目部部项目项目部部各事业部有自己特点各事业部有自己特点的开发项目或地区，各的开发项目或地区，各事业部以经济效益为中事业部以经济效益为中心，实行独立核算，自心，实行独立核算，自主经营。主经营。采用事业部制要注意采用事业部制要注意几个方面：一是事业部几个方面：一是事业部应与地区、开发项目同应与地区、开发项目同寿命，没有开发项目时，寿命，没有开发项目时，应予以撤销；二是一个应予以撤销；二是一个地区只有一个开发项目地区只有一个开发项目且没有后续项目时，一且没有后续项目时，一般不宜设立地区事业部，般不宜设立地区事业部，避免机构重叠。避免机构重叠。996房地产开发项目管理第五节第五节 房地产开发项目的目标控房地产开发项目的目标控制制房地产开发项目目标控制的内容包括房地产开发项目目标控制的内容包括进度进度控制、控制、质量质量控制、控制、投资投资控制和控制和安全安全控制。控制。1006房地产开发项目管理第五节 房地产开发项目的目标控制一、房地产开发项目的工程进度控制 1.概念概念:对开发项目工程建设各阶段的工作内容、工作对开发项目工程建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，程序、持续时间和衔接关系编制计划，将该计划付诸实施，在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对在实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或者调整、修改原计出现的偏差分析原因，采取补救措施或者调整、修改原计划，直至工程竣工，交付使用。划，直至工程竣工，交付使用。 最终目的：最终目的：项目进度目标项目进度目标 总目标：总目标：建设工期建设工期 影响因素：影响因素：人的因素，技术因素，材料、设备和构人的因素，技术因素，材料、设备和构配件因素，机具因素，资金因素，水文、地质和气象因素，配件因素，机具因素，资金因素，水文、地质和气象因素，其他环境、社会因素等其他环境、社会因素等 1016房地产开发项目管理第五节 房地产开发项目的目标控制2.2.进度控制的计划系统及表示方法进度控制的计划系统及表示方法(1) 进度控制的计划系统进度控制的计划系统 工程工程项目项目前期工作计划前期工作计划 工程项目工程项目总进度计划总进度计划 文字部分文字部分 工程项目一览表工程项目一览表 工程项目总进度计划工程项目总进度计划 投资计划年度分配表投资计划年度分配表 工程项目进度平衡表工程项目进度平衡表 工程工程项目项目年度计划年度计划 文字部分文字部分 表格部分表格部分1026房地产开发项目管理第五节 房地产开发项目的目标控制2.2.进度控制的计划系统及表示方法进度控制的计划系统及表示方法 (2) 进度计划的表示方法进度计划的表示方法 横道图横道图 以以“一条横道一条横道”表示进度表示进度 网络图网络图 由由“箭线、节点箭线、节点”表示进度表示进度 双双代号网络图代号网络图 单单代号网络图代号网络图1036房地产开发项目管理横道图示例横道图示例1046房地产开发项目管理第五节 房地产开发项目的目标控制3.进度控制方法及措施 （1）控制方法：）控制方法：把计划进度和实际进度间的平衡作为控制进度和计划管理的关把计划进度和实际进度间的平衡作为控制进度和计划管理的关键环节键环节 （2）控制措施）控制措施 组织措施组织措施:落实工程项目中各层次进度目标的责任人，具体任务和工作责落实工程项目中各层次进度目标的责任人，具体任务和工作责任；建立进度控制目标体系；建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；建立任；建立进度控制目标体系；建立工程进度报告制度及进度信息沟通网络；建立进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度；建立进度协调会议制度，进度计划审核制度和进度计划实施中的检查分析制度；建立进度协调会议制度，包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等；建立图纸审查、工程包括协调会议举行的时间、地点，协调会议的参加人员等；建立图纸审查、工程变更和设计变更管理制度。变更和设计变更管理制度。 技术措施技术措施:审查承包商提交的进度计划；编制进度控制工作细则；采用网审查承包商提交的进度计划；编制进度控制工作细则；采用网络计划技术及其他科学适用的计划方法，并结合电子计算机的应用，对建设工程络计划技术及其他科学适用的计划方法，并结合电子计算机的应用，对建设工程进度实施动态控制。进度实施动态控制。 经济措施经济措施:及时办理工程预付款及工程进度款支付手续；对应急赶工给予及时办理工程预付款及工程进度款支付手续；对应急赶工给予优厚的赶工费用；对工期提前给予奖励；对工程延误收取误期损失赔偿金。优厚的赶工费用；对工期提前给予奖励；对工程延误收取误期损失赔偿金。 合同措施合同措施:加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合加强合同管理，协调合同工期与进度计划之间的关系，保证合同中进度目标的实现；严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，同中进度目标的实现；严格控制合同变更，对各方提出的工程变更和设计变更，应严格审查后再补入合同文件之中；加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因应严格审查后再补入合同文件之中；加强风险管理，在合同中应充分考虑风险因素及其对进度的影响，以及相应的处理方法；加强索赔管理，减少不必要的设计素及其对进度的影响，以及相应的处理方法；加强索赔管理，减少不必要的设计变更。变更。1056房地产开发项目管理二、 房地产开发项目的质量控制1.设计质量的控制设计质量的控制 （1）设计单位的选择）设计单位的选择开发企业应该应根据拟开发项目性质、高度、规开发企业应该应根据拟开发项目性质、高度、规模对照等级要求，选择资质合格、信誉好、技术模对照等级要求，选择资质合格、信誉好、技术力量强、设计经验丰富的专业设计院。力量强、设计经验丰富的专业设计院。为控制设计质量，开发企业还可以通过设计招标、为控制设计质量，开发企业还可以通过设计招标、组织开展设计方案竞赛等方式，从多个设计方案组织开展设计方案竞赛等方式，从多个设计方案中选择的最优方案。中选择的最优方案。1066房地产开发项目管理二、 房地产开发项目工程建设质量控制1.设计质量的控制设计质量的控制（2）严格进行设计文件审查）严格进行设计文件审查审查设计方案目的在于保证项目设计符合设计大纲要求，符合国家有关工程审查设计方案目的在于保证项目设计符合设计大纲要求，符合国家有关工程建设的方针政策，符合现行设计规范、标准，符合国情，工艺合理，技术先建设的方针政策，符合现行设计规范、标准，符合国情，工艺合理，技术先进，能充分发挥工程项目的社会效益、经济效益、环境效益。进，能充分发挥工程项目的社会效益、经济效益、环境效益。其次是设计图纸的审核，主要包括初步设计图纸和施工图设计图纸的审查。其次是设计图纸的审核，主要包括初步设计图纸和施工图设计图纸的审查。初步设计是决定工程采取何种技术方案，审查重点是所采用的技术方案是否初步设计是决定工程采取何种技术方案，审查重点是所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，是否达到项目决策阶段的质量标准。符合总体方案的要求，是否达到项目决策阶段的质量标准。施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象的尺寸、布置、选材、构施工图是对设备、设施、建筑物、管线等工程对象的尺寸、布置、选材、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。审查重点是使用功能是否满依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。审查重点是使用功能是否满足质量目标和水平。足质量目标和水平。1076房地产开发项目管理二、 房地产开发项目工程建设质量控制1.设计质量的控制设计质量的控制（3）重视设计交底和图纸会审）重视设计交底和图纸会审请施工单位、供应商、监理单位对参加图纸会审，这样可请施工单位、供应商、监理单位对参加图纸会审，这样可以减少图纸差错，并使施工单位熟悉设计图纸，了解设计以减少图纸差错，并使施工单位熟悉设计图纸，了解设计意图及对关键部位的质量要求；有利于检查设计中没有考意图及对关键部位的质量要求；有利于检查设计中没有考虑到的施工的可能性、便捷、安全性问题；有利于检查设虑到的施工的可能性、便捷、安全性问题；有利于检查设计中没有考虑到的运行中的维修、设备更换、保养方便的计中没有考虑到的运行中的维修、设备更换、保养方便的问题；有利于检查设计中没有考虑到的运营的安全性和运问题；有利于检查设计中没有考虑到的运营的安全性和运行费用的高低等问题。行费用的高低等问题。1086房地产开发项目管理二、 房地产开发项目工程建设质量控制2.施工质量的控制施工质量的控制 （1）预测建造期和使用期对质量影响的全部因素，做好）预测建造期和使用期对质量影响的全部因素，做好建设项目的全部规划。建设项目的全部规划。（2）选择资质等级、经验、信誉合格的施工及监理单位，）选择资质等级、经验、信誉合格的施工及监理单位，与其签订书面合同，在合同中必须涉及质量条款并明确质与其签订书面合同，在合同中必须涉及质量条款并明确质量责任。量责任。（3）做好对重大技术方案、设计文件、施工组织设计的）做好对重大技术方案、设计文件、施工组织设计的审定。审定。（4）做好实施阶段的质量控制，如图纸会审与技术交底、）做好实施阶段的质量控制，如图纸会审与技术交底、施工设备、材料、机械供应及施工中的质量控制。施工设备、材料、机械供应及施工中的质量控制。（5）做好质量信息反馈，通过组织与协调手段，进行全）做好质量信息反馈，通过组织与协调手段，进行全面质量管理。面质量管理。1096房地产开发项目管理三、房地产开发项目的投资控制三、房地产开发项目的投资控制 （1）土地费用）土地费用（2）前期）前期费用费用（3）政策要求的）政策要求的各种收费各种收费（4）配套设）配套设施费用施费用（6）其）其它费用它费用（5）建安造价）建安造价政策要求的各种收费：政策要求的各种收费：政策要求的各种收费：政策要求的各种收费：如质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程如质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程如质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程如质检费、监理费、基础设施配套费、人防工程费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、费、墙改基金、消防费、规划管理费、劳保费、开发管理费、交易手续费、保险费等。保险费等。保险费等。保险费等。配套设施费用，配套设施费用，配套设施费用，配套设施费用，主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、主要包括：供水管线及增容费、供电设施的各项费用、道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等。道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等。道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等。道路硬化、区内绿化、物业管理的准备费用及其它公共服务设施费用等。 1.房地产开发投房地产开发投资的构成资的构成 6房地产开发项目管理321321（1）严格工程款）严格工程款的支付的支付（2）慎重处理）慎重处理工程变更工程变更投资控制监理和开发企业要严格把关监理和开发企业要严格把关严格按照合同结算和结算手续严格按照合同结算和结算手续竣工决算的审查和审核竣工决算的审查和审核三、房地产开发项目的投资控制三、房地产开发项目的投资控制业主提出变更应慎重业主提出变更应慎重鼓励简化施工工艺鼓励简化施工工艺变更前要进行经济核算变更前要进行经济核算2.2.工程施工阶段的投资控制工程施工阶段的投资控制6房地产开发项目管理四、房地产开发项目的安全管理四、房地产开发项目的安全管理 安全第一，预防为主安全第一，预防为主明确安全管理责任分工，确保安全设施经费投入明确安全管理责任分工，确保安全设施经费投入严把施工单位入门关，按章操作不违规严把施工单位入门关，按章操作不违规加大宣传和检查力度加大宣传和检查力度423施工施工许可可证的的获取取 156房地产开发项目管理第六节第六节 房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工验收 一、竣工验收的条件一、竣工验收的条件 完成建设工程设计和合同约定的各项内容；完成建设工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书。有施工单位签署的工程保修书。1136房地产开发项目管理第六节第六节 房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工验收 （5）有施工）有施工单位签署的工单位签署的工程保修书。程保修书。（1）完成建设）完成建设工程设计和合同工程设计和合同约定的各项内容；约定的各项内容； （2）有完整的）有完整的技术档案和施工技术档案和施工管理资料；管理资料；（3）有工程使用的主要建）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、）有勘察、设计、施工、工程监理等施工、工程监理等单位分别签署的质单位分别签署的质量合格文件；量合格文件；一、竣工验收的条件一、竣工验收的条件 6房地产开发项目管理二、竣工验收的依据二、竣工验收的依据经过审批的项目建议书、年度开工计划、经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。施工图纸、标准保持一致。 1156房地产开发项目管理三、竣工验收的工作程序竣工验收的工作程序 （1）单项工程竣工验收）单项工程竣工验收在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，首先由施工承包单位根据国家有关验收标准对工程质量进行自我评定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织承包商、设计单位、客户(使用方)、质量监督部门等有关部门进行验收，统一检查工程的质量情况，隐蔽工程验收资料、关键部位施工记录、按图施工情况及有无漏项等，并在验收后给予认可或提出修改意见，由工程项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，并承担由自身原因造成修改的费用。1166房地产开发项目管理三、竣工验收的工作程序竣工验收的工作程序 （2）综合验收）综合验收综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。城市房地产开发管理暂行办法规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。1176房地产开发项目管理（2）综合验收）综合验收规划要求是否落实 配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕单项工程质量验收手续是否完备拆迁补偿款安置方案是否落实其他物业管理是否落实综合验收应当包括的内容6房地产开发项目管理办理工程竣工验收备案应提交的文件办理工程竣工验收备案应提交的文件工程竣工验收备案表；工程竣工验收备案表；工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号可证号,施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；要提供的有关资料；法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；可文件或者准许使用文件；施工单位签署的工程质量保修书；施工单位签署的工程质量保修书；法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交住宅住宅质量保证书质量保证书和和住宅使用说明书住宅使用说明书。在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部在组织竣工验收时，应对工程质量的好坏进行全面鉴定。工程主要部分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行分或关键部位若不符合质量要求会直接影响使用和工程寿命，应进行返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未返修和加固，然后再进行质量评定。工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。1196房地产开发项目管理案案 例例 分分 析析1206房地产开发项目管理某监理单位承担了一工业项目的施工监理工作。经过招标，建设单位选择了某监理单位承担了一工业项目的施工监理工作。经过招标，建设单位选择了甲、甲、 乙施工单位分别承担乙施工单位分别承担A、B标段工程的施工，并按照标段工程的施工，并按照建设工程施工合同建设工程施工合同（示范文本）（示范文本） 分别和甲、乙施工单位签订了施工合同。建设单位与乙施工分别和甲、乙施工单位签订了施工合同。建设单位与乙施工单位在合同中约定，单位在合同中约定，B标段所标段所 需的部分设备由建设单位负责采购。乙施工单需的部分设备由建设单位负责采购。乙施工单位按照正常的程序将位按照正常的程序将B标段的安装工程分标段的安装工程分 包给丙施工单位。在施工过程中，包给丙施工单位。在施工过程中，发生了如下事件：发生了如下事件：事件事件1：建设单位在采购：建设单位在采购B标段的锅炉设备时，设备生产厂商提出由自己的施标段的锅炉设备时，设备生产厂商提出由自己的施工队伍工队伍 进行安装更能保证质量，建设单位便与设备生产厂商签订了供货和安进行安装更能保证质量，建设单位便与设备生产厂商签订了供货和安装合同并通知了监理单位和乙施工单位。装合同并通知了监理单位和乙施工单位。事件事件2：总监理工程师根据现场反馈信息及质量记录分析，对：总监理工程师根据现场反馈信息及质量记录分析，对A标段某部位隐标段某部位隐蔽工程蔽工程 的质量有怀疑，随即指令甲施工单位暂停施工，并要求剥离检验。甲的质量有怀疑，随即指令甲施工单位暂停施工，并要求剥离检验。甲施工单位称：该部位施工单位称：该部位 隐蔽工程已经专业监理工程师验收，若剥离检验，监理隐蔽工程已经专业监理工程师验收，若剥离检验，监理单位需赔偿由此造成的损失并相应单位需赔偿由此造成的损失并相应 延长工期。延长工期。事件事件3：专业监理工程师对：专业监理工程师对B标段进场的配电设备进行检验时，发现由建设单标段进场的配电设备进行检验时，发现由建设单位采购位采购 的某设备不合格，建设单位对该设备进行了更换，从而导致丙施工单的某设备不合格，建设单位对该设备进行了更换，从而导致丙施工单位停工。因此，丙施工单位致函监理单位，要求补偿其被迫停工所遭受的损位停工。因此，丙施工单位致函监理单位，要求补偿其被迫停工所遭受的损失并延长工期。失并延长工期。问题：问题：1.在事件在事件1中，建设单位将设备交由厂商安装的作法是否正确？为什么？中，建设单位将设备交由厂商安装的作法是否正确？为什么？2.在事件在事件1中，若乙施工单位同意由该设备生产厂商的施工队伍安装该设备，中，若乙施工单位同意由该设备生产厂商的施工队伍安装该设备，监理单位应该如何处理？监理单位应该如何处理？3.在事件在事件2中，总监理工程师的作法是否正确？为什么？试分析剥离检验的可中，总监理工程师的作法是否正确？为什么？试分析剥离检验的可能结果及总监理工程师相应的处理方法。能结果及总监理工程师相应的处理方法。4.在事件在事件3中，丙施工单位的索赔要求是否应该向监理单位提出？为什么？对中，丙施工单位的索赔要求是否应该向监理单位提出？为什么？对该索赔事件应如何应处理。该索赔事件应如何应处理。1216房地产开发项目管理四、房地产开发项目竣工验收档案四、房地产开发项目竣工验收档案（1 1）技术资料的内容）技术资料的内容（2 2）绘制竣工图）绘制竣工图按施工图施工而无任何变动，则可在施工图上加盖“竣工图”标志后，直接作为竣工图。结构形式改变、建筑平面改变、项目改变以及重大改变，不宜在原施工图上修改、补充，要重新绘制竣工图，基础、地下构筑物、管线、结构、人防工程等，以及设备安装等隐蔽部位，都要绘制竣工图纸。竣工图一定要与实际情况相符，要保证图纸质量，做到规格统一、图面整洁、字迹清楚，一经施工技术负责人签认，不得任意涂改。前期工作资料土建资料安装方面的资料房地产开发项目竣工验收档案是工程在建设全过程中形成的文房地产开发项目竣工验收档案是工程在建设全过程中形成的文字材料、图表、计算材料、照片、录音带、录像带等文件材料字材料、图表、计算材料、照片、录音带、录像带等文件材料店额总称。店额总称。1226房地产开发项目管理五、房地产开发项目保修五、房地产开发项目保修1.房地产开发项目保修房地产开发项目保修指对房屋建筑工程竣工验收后在指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内保修期限内出出现的质量缺陷，予以修复。现的质量缺陷，予以修复。所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋合工程建设强制性标准以及合同的约定。房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。陷，施工单位应当履行保修义务。1236房地产开发项目管理第三节（1）房屋建筑工程质量保修期限地基基础地基基础和主体结构主体结构在合理使用寿命年限合理使用寿命年限内承担保修；装修工程为2年。电气管线、给排水管道、设备安装为2年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。6房地产开发项目管理（2）房屋建筑工程质量保修责任房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。保修费用由质量缺陷的责任方承担。在保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。6房地产开发项目管理2.住宅质量保证书和住宅使用说明书住宅质量保证书和住宅使用说明书主要内容包括：用户报修的单位，答复和处理的时限。工程质量监督部门核验的质量等级；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；（1）住宅质量保证书）住宅质量保证书是是房地产开发商房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据的书面文件，具有法律效力，开发商应依据住宅质量保证书住宅质量保证书上约定的房屋质量标准承上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。担维修、补修的责任。6房地产开发项目管理（2）住宅使用说明书开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；装修、装饰注意事项；结构类型；门、窗类型，使用注意事项；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；配电负荷；其他需说明的问题。6房地产开发项目管理第七节第七节 本章课外学习（自学）本章课外学习（自学）6房地产开发项目管理第六章 房地产开发项目管理第一节第一节 房地产开发项目工程勘察房地产开发项目工程勘察第二节第二节 房地产开发项目规划与设计房地产开发项目规划与设计第三节第三节 房地产开发项目招投标与合同管理房地产开发项目招投标与合同管理第四节第四节 房地产开发项目工程建设管理组织房地产开发项目工程建设管理组织第五节第五节 房地产开发项目的目标控制房地产开发项目的目标控制第六节第六节 房地产开发项目竣工验收房地产开发项目竣工验收6房地产开发项目管理THE END!6房地产开发项目管理此课件下载可自行编辑修改，供参考！此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢你的支持，我们会努力做得更好！感谢你的支持，我们会努力做得更好！