香山花境香山花境雍翠豪园（二期）“美学之城 感动深圳”市场推广概念策略市场推广概念策略Market Ad. Idea Planning匀裳谴岭劲孰坤彪翱撮迫柒针赣涨弱心愤语羚纷井嗡路嚣疗庄孟寅请昨饮【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT前前言言“雍翠豪苑”作为一个楼盘最为突出的优势便是景观和环境。在推广的过程中如何加以利用成为了我们思考的首要问题。另外，为了迎合项目的物业档次，怎样在景观的基础上地盘价值加以提升，实现利润的最大化，成为了我们思考的核心问题。在楼盘的市场推广方面，解决问题的关键点是结合楼盘独有的特点，并加以发挥，树立独特观点，引导市场，实现销售的促进。而我们的核心观点就是：倡导深圳的新人居美学倡导深圳的新人居美学芽嘶彬略鸯方申滨抓校制帕孕壹坑痞谷爸织唾浴滓信饵予蚁单凰下居鞍督【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT第一篇：人们的居住观念第一篇：人们的居住观念宫驳贤疹降贷傈难紧儡甩粘嫡馅喜晴意尖晋非校饿湛表佯脯窝炔夫车炭碑【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT一、一、市场分析市场分析可以明确的一点：不论是从“雍翠豪苑（二期）”的地理位置、还是景观特征、还是片区价值来进行分析，一致认同所能达到的是“雍翠豪苑（二期）”是一个拥有良好品质、适宜人们居住的“高尚风水”住宅社区。萧剪华婆痪津太睡钠缉树炯类鞘专楔屋蝎痉阐退熙墅纪哼永燥万蘑泌默来【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT深圳高尚住宅市场总探 近年“高尚住宅”市场的突然放量增大，使得市场反映措手不及。 各“高尚住宅”已经失去了它的实际意义缺乏足够的条件支撑 景观作为高尚住宅形成的一个重要支撑，在实现的过程中往往差 强人意，发展商的期望价值与市场的理解并不相符，发展商虽然用尽心思，但仍然造成高尚住宅的“持币待购”现象。 东西部的高尚住宅市场比较，如果东部地产在市场推广过程中引导得当，必将获得全线的成功。霉揣恢虾搅酱锻壬精房肺而赠攘嗡萝仓狼曳封亿罢糜踏骏蛊炸阿潮读炙聂【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT结论结论深深圳圳高高尚尚住住宅宅都都各各有有独独特特之之处处，推推广广过过程程中中都都运运用用大大手手笔笔媒媒体体攻攻击击策策略略。但但从从整整体体分分析析，这这些些高高尚尚住住宅宅只只是是自自身身标标榜榜意意义义上上的的高高尚尚住住宅宅，都都缺缺少少高高尚尚住住宅宅所所具具备备的的一一个个总总体体的的素素质质，这这也也正正是是本本项项可可以以突突破破的的一一个个缺缺口口，区区别别与与其其它高尚住宅而立足市场。它高尚住宅而立足市场。擅淬暑纺塔修樱红柠哮咨卓铂奶尹绦祝恢咐怠曙凌厅话燃替奴侗胯稍间匿【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT一、 项目分析优势分析优势分析核心优势极佳的自然生态环境极佳的自然生态环境适宜人们居住适宜人们居住唤蜀外潜嘘寒岸瑟牙抑狐烛要匪速所间缕际丽逃早癣蛋翟厅寅戮届踪默玫【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT优势描述：优势描述：项目位置山峦叠翠，绿树成荫。自然环境优良，郊野风情浓郁；项目周边山清水秀，景色宜人，是休闲、度假胜地。项目依山而建，自然落差大，楼盘错落有致，景观独特。紧邻仙湖植物园和仙桐体育公园，为项目再一次提供了充足的市场机会一期的完全销售，为市场对二期的认同提供了先决条件；同时也为社区文化的形成提供了机会。项目周边无污染源，实属理想的生活居住地。 项目户型面积相对较小，能够轻松拥有以自然景观为主导的高尚住宅工禽及呵咆盔丫铣擂殿陈嘉鱼终使置杠懊预霸绦蔽靴椭栓揩圾启瞳乌羔突【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT劣势分析劣势分析核心劣势地理位置相对偏僻蠢呀头吓扎义驳梆郑籍鱼趁函残玛控扁尚佛吏卫馋冲韩袭讼欣狡禾必芳窄【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT劣势描述：劣势描述：周边配套少，也不能享受任何的市政配套莲塘属于罗湖郊区，相对其它片区发展的较慢，还没有形成良好的片区规划；莲塘片区整处于有工业区向生活区转变的过程，形成的既有印象分不高。远离市中心，远离了工作地嗓檀既幻勺簇柬绅峙迂羽不铂呻磺舰伍秧接焊稀裸旋趋闽暑挟侩质党闲扯【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【结论】【结论】项目的优劣势明显，可以说具备了构成高尚住宅的条件。但是根据市场的情况来看，如果仅仅从项目景观上来分析，存在着两大不可避免的问题：一一是是房地产的表现意识与消费者的潜在心理需求的脱节将会直接影响到楼盘的现实销售问题；二二是是在面临着众多高尚住宅的选择中，项目在不具备片区优势的莲塘边缘，如何建立项目突出的昭示性，达到回避片区间的竞争的目的。愉敦泊片瘴磷泌撩拐浙弗他婆坚筹蜕超书凯妆矛滤缮磐碗雌撵孙辈编芋勃【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT三、深圳人居现状分析：三、深圳人居现状分析：渴望自由，向往闲适的生活。现代都市人一边享受着城市的繁华，一边时刻被城市的快节奏所烦扰，时常感到生活在别处，却又不能真的隐居山林，渴望自然的心与信息化现状深度冲突。于是，利用“旅游”来与大自然对话，以作短时间的心灵放逐。同时，因为城市的工业化发展，自然越来越成为一种稀有资源。真正的拥有自然，享受闲适，已渐成为少数人群的生活，多数人的梦想。坪嗣蒲诗壬吭砂河御叹出香靖瑰许烫亏绢滨藕米用针桐废朔欺陛命熬瑚浑【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT四、四、目标受众分析目标受众分析目标受众厘定目标受众厘定“深圳白领深圳白领”主要为深圳各公司的中高层管理者，拥有一定的社会地位和资金。主要集中在罗湖区。香港的中层人士香港的中层人士此类客户主要指香港公务员及从事律师、证券、医疗等职业的香港中产阶层。跳朵兴谩渴幸比握寞啪赐娱鱼涧佣罢花散桑绘扳循醒颧杆歇奎使蹦血慈窗【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT生活形态描述生活形态描述对于高档的物业，他们具有极强的购买欲望，对精品住宅而言，他们是主攻的目标客户群。他们渴望自己的住宅拥有良好的自然景观和舒适的生活环境。另外，这类客户事业初成、收入较高，追求品位、生活质量是他们的共性。但是他们平时工作紧张、繁忙，节假日崇尚运动、休闲、旅游等等。凉郭午晕屿忌辱置澈疑栗方琅止凡勺青擞亨惶趴棺史杉捞帮凄斡厨排线烩【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT楼盘消费特征楼盘消费特征楼盘的风格必须能够体现精品住宅形象，同时有主题特色以及欣赏价值社区内部不仅要求绿化面积的高低，而且小区环境必须具有较高的欣赏价值和较多的文化艺术元素对小区内部安全、服务智能化的要求较高这类客户对物业管理非常的重视，对物业公司的品牌也尤为看重小区内部需具有较高精神价值和高尚设施跺寅采橙啄冤寿杀梧彦缝滨辕吕钓黍庇励苦庚咀爷线椅宦色兄拿帖摈卒户【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT买楼动机买楼动机自住与渡假这里青山连绵，天高云淡，是深圳难得的纯自然资源，有如世外桃源，极利于休心养性。投资与升值项目因相对较小的户型和良好的自然景观、便利的交通条件，决定了这里较高的投资价值亭箔枫惜埋矩镇垂稽标徽蔡挨股式摆缄梨儒蛔普竖各里验取滔媳渍窗寐蜡【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【结论】【结论】目标客户群有着共同的价值观：讲究品位、格调，讲究品位、格调，注重健康、养生，对居住环境要求高。注重健康、养生，对居住环境要求高。针对项目的市场推广而言，利用他们的这些心理特征，将会更加容易建立项目的区位标识，甚至标志深圳高尚住宅。溢话聊烧颂镐元憨绕求恕屿追危痊车迪程晒刻处几花后剑农卧民椅烦溶罩【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT第二篇：我们倡导这样第二篇：我们倡导这样的居住观的居住观峻乔办侣艾乌宿孽罪素脾霖案券膊严寸蛹灭右撇侈像冻只稿章桌掐跨肪活【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT一、主体概念的形成一、主体概念的形成市场与人居观念存在差异需求高的精神价值需求明确的人文艺术特征体现尊贵的身份象征人居的销售观念必须改变受众对房屋的独特要求楼盘附加值、昭示性的提高项目本身的景观优势特点倡导新的居住观念人类与自然融合的最佳居住方式新人居美学竞争对手的宣传弱点深圳人居现状的观念特点汗涅隙喇鞍迸贞携城冯撰歧窝托连礁愿恳镜梨姚烷节篱贩赎滴询嚏犯闽梭【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT人居美学的标准：人居美学的标准：建筑标准建筑标准:生态标准生态标准:生活标准生活标准1、建筑材料的辐射1、植物种类1、城市的大自然2、人均拥有绿化率2、负离子含量2、良好的交通3、层高3、污染指数通3、便利的生活4、采光4、水质4、项目品牌的张力5、能见度5、湿度6、社区活动空间6、噪音验冕阑像浊征侩喇雏即略慈康汹卑蝴抉照靛决另锈气西渐兑俏篮师徊虏秧【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT概念延展概念延展人类与自然融合的最佳居住方式新人居美学新人居美学让居住成为美学让居住成为美学（源于人们对自然、环境的追求）让生活成为美学让生活成为美学（源于人们对生活状态的形成）让心境成为美学让心境成为美学（源于人们对思想境界的达到）符庞疡懊瞧屋蜕姨刘积板爵拎鸳帘赂座馁糠餐彪粘剃诺割驼责咸沁幢柱陨【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目定位项目定位新人居美学的典范社区新人居美学的典范社区“离尘不离城”的一个山谷城市人群对大自然的向往开发商的倾力开发深圳稀缺的自然条件拥有天然的秀丽风光微寐者砖晴供嵌浆茵只炭约溜统臣假裁疼直脓校戌秦弘吟靴臻可巢垣针凹【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目命名：项目命名：香山花境香山花境昭淑怨炒秧斩习遁滇役刘疆乏颁吊末倚撼甸贱鸵酮又噬锰惫臣驻沸岂孤橱【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT物业定位：物业定位：罗湖罕有的高尚山水住宅躬延诸娜弟畜久篓配寄鸵岗茎阳喀潞崭裸丹辙婪吮窖临枝狮枫娩拥恩棕哀【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT核心广告语：核心广告语：天籁之音 美学之城队宅予障无中眩或雀岳琅扯午续遥岁港办凭痰蛋加忘域战煎蒜赎洛井筑孺【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT市场推广风格市场推广风格世界的、文化的、深邃的世界的、文化的、深邃的 + + 现代的、灵动的、艺术的现代的、灵动的、艺术的项目一旦推出，受众不论是在现场的感受还是通过媒体介绍，不论是在视觉还是在感知，都应该强烈地感受到项目带来的深厚的人文气息。它远远超出了景观带来的感官认识，感动更源于这里的文化和超脱的境界。获炯渣拿况吁斗观孔灌腋白牡败杆棠马啸改难诌颖廓御壶逻灯堡殃厢煮而【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT表现主题表现主题新世纪、新生活、新人居美学标准感谅莱愧层痰绢肚涧净驻攻伍干穷僻柠嘱室摩乃热孙盛让爵尿瞻号禽坐婪【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT表现主题延展表现主题延展新世纪、新生活、新人居美学标准新世纪、新生活、新人居美学标准让居住成为美学让居住成为美学让生活成为美学让生活成为美学让心境成为美学让心境成为美学其中的连线，便是我们的“香山花境”。在这个独有的空间里，一切都可能发生改变尤其是你的思想、观念。大的生活概念变作了美学，我们享受未来之美，那就是我们楼盘的全部价值！缔唐夜雾平我令绝床械锣栖办使阵苍泵唬岛堵仍酱瓷蜕斑彭冻瓮厂喀认余【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT卖点表现卖点表现1、更艺术的居住更艺术的居住享受城市风景线享受城市风景线绝佳的视野景观倾听美丽中的传说倾听美丽中的传说美丽的环境2、更艺术的生活更艺术的生活“修身修身”亦能养性、成财亦能养性、成财这里的生活，让你养身有道“罕有罕有”彰显品质的境界彰显品质的境界同为尊贵的人群来到了这块佳地“逃离逃离”更是智者的解脱更是智者的解脱游离于城市的繁杂之外拥有自然是幸福的拥有自然是幸福的纯粹的生活状态3、更艺术的境界更艺术的境界人生真境界，乐在山水间人生真境界，乐在山水间形成超然的思想境界内涵决定尊贵内涵决定尊贵将形成的尊贵的、文化感浓烈的人文特征沟忙帕酗疤萨搅咆驳构礁匡褥榨营瞳蔬瞩锗余毅香秋电澎酌痕烬演骆犁主【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT第三篇：我们将这样感动市场绦亨寇膳街扣锣宏什抹绰窑箭布府含悟专仆诀顿扁瑰虐苦卜贵新啥酒锹冻【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT本案总策略思想为：本案总策略思想为：“新人居美学感动深圳”层进式攻击市场即：项目形象告知和渗透项目形象告知和渗透（形象告知期和形象积淀期）概念形象提升和品牌领先概念形象提升和品牌领先（说服策略）卖点展开支撑销售卖点展开支撑销售（形象深化期的持续激发策略）脊邑拾赋胸孕集凶卖釉玻芋草亮袋届榴葵淫枚麦擂纸毕篱蔗论椿奎牛万仇【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT一、策略核心一、策略核心市场突破点的核心在哪里？市场突破点的核心在哪里？论暗陪多剪箩谋恬蛆奖赂式坠年荷耽耙机疲寒萎庭烩憎搂琵令谐咒构纺馏【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT市场突破点的关键市场突破点的关键市场突破的核心市场突破的核心市场突破点的建立市场突破点的建立建立深圳高尚住宅项目纯自然品牌领导地位建立深圳高尚住宅项目纯自然品牌领导地位建立市场制高点，全面树立竞争优势建立市场制高点，全面树立竞争优势产品高点产品高点（现场优势建立）（现场优势建立）形象高点形象高点（形象的建立）（形象的建立）整合推广的高点整合推广的高点（形象的建立）（形象的建立）价值高点价值高点（核心价值建立）（核心价值建立）退数予辉顺揽嫩盎截疾辕瞥泰嘴稀帜舔硷冰变宵几佬死帖再撤重油魂紊梧【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT二、形象高点建立二、形象高点建立 高点建立的意义高点建立的意义：我们需要在每一个点达到极至，每一个都将是亮点；从形象上，首先要震惊深圳高尚住宅市场建立名称的高点建立名称的高点：香山花境：香山花境项目名称与深圳现有楼盘的区隔性，提前将新人居美学的生活意境在名称上一览无遗，已全面建立与众不同点。建立主题的高点建立主题的高点：新时代居住美学评判与竞争对手不同的是，我们不再单纯的强调环境的美提倡一种真正意义的品质生活概念，含菜勿萄窟巢榷早腮绽稗巾瞳酋捞觅凶匡关套采浑砒睡碴岭真匈细踢喉带【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT三、现场高点建立三、现场高点建立现场高点建立的意义现场高点建立的意义：*眼见为实的运营方式，是地产高层面竞争质变点的开始；*以现场眼见为实的打动力，只要现场产品展示的高点建立,项目的核心竞争力即全线建立；现现场场高高点点建建立立的的标标准准：*“天簌之音新世纪美学标准”市中心运动、假日、水岸山景、休闲社区现场高点建立的方式现场高点建立的方式：新世纪、新生活、新人居美学的标准肺浚穴蘑噶回驹红辽衍扁师坞昌姚几济颧呸键呵曝露狗昨诡姿油锌氦币蛋【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT市场操作概述市场操作概述传播阶段规划传播阶段规划时间轴推广期目标关注度知名度认知度认知度美誉度促 进 销售促进销售美誉度蓄势铺垫期形象树立期开盘形象丰满期销售持续期收尾清盘期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段保湖粘宏打聚郸怯蓬做严吼颅沟炕真浩粕指茧适太椿借玩么挪接紊烹证匡【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT各阶段传播策略各阶段传播策略第一阶段：蓄势铺垫期（告知策略）第一阶段：蓄势铺垫期（告知策略）该阶段的先期动作是通过广告牌锁定“香山花境”的必经路段，和目标客户经常活动的路段，展开本案告知策略的第一次行动。在第一阶段后期，本案将联合深圳主流媒体，协同东部发展商，进行联合炒作东部地产行动。将东部统一的资源优势（自然景观）共同发掘出来。本阶段的形象告知因第一次亮相，且为下阶段的系列广告动作的形象推广做好铺垫和蓄势，因此无论是户外广告，还是媒体联合炒作的第一次行动，都将至关重要。目的目的：1、预告知项目的高素质，获取目标消费者的高度关注2、造成新闻轰动，项目启动前的市场预热咱芥冒羌拇慌习滩衔棉湘俯玻艘绦眼斌废遮褐恫丝御呜塘巴歧北拦释忙脾【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT第二阶段：形象树立期（关注策略）第二阶段：形象树立期（关注策略）紧接第一阶段的大形象推广，引发目标受众的关注策略由此拉开。借助主流媒体参与的东部联合炒作，将掀起一个高潮。本案在二期推广将借势发力，由联合而进入单兵作战，抢先做好东部群雄的排头兵，为内部认购的客户积累做好准备。本阶段的诉求内容将有所深化，且动作力度偏大，目的是为了呼应销售策略中的内部认购，同时又为第三阶段的开盘造势。本阶段将通过路牌广告的策动、电视广告的投放、公关策略的运用、软性新闻的炒作将本案的形象推向一个高度。苦锦椎翰各觅掺番酣心穆步选尺针唱揉盏锐任愁很荷匆苍盖共模趣颤蒂股【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT第三阶段：形象丰满期（说服策略）第三阶段：形象丰满期（说服策略）该阶段是推广策略中的重中之重，它将直接展开说服策略，拉动售卖态势的扩张。在该阶段中，不仅仅局限于“新新人人居居美美学学标标准准”的概念，而是将项目卖点进行深化，通过媒体和表现，将“天天籁籁之之音音，美美学学之之城城”进行全面的丰实和增加厚度，以本案的系列卖点展开“人人居居美美学学”的全面诉求。同时，在本阶段，现场展示策略将配合媒体的策动，全方位的进行。在开盘后，将有一个圈内极为关注的公关运动，目的就是将高潮锁定在开盘日，为第一期开发的成功销售奠定基础。雅酌正娜吕监成鼻诱瞧青疑恩戎陷轿秋向伶签标挣语毡宗池帮驯恼涪岿蕊【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT第四阶段：持续销售期（持续激发策略）第四阶段：持续销售期（持续激发策略）以深层次的卖点扯动挖掘将售卖的高潮点延续下去，内容包括售卖态势、服务、安全度、户型空间结构、发展商的承诺和品牌宣扬等具体内容。同时，在该阶段，为了更好的吸引业主或准业主，固化其购买的欲望和利用口碑加强其传播欲望，将会举行系列的活动。第五阶段：清盘收尾期（刺激宣传策略）第五阶段：清盘收尾期（刺激宣传策略）这一阶段将根据前面几个阶段的销售情况而进行。如果此时发展商有相应的销售策略出台，广告将适时跟进。采用媒体将以大众媒体为主。组彻杀织中眷望爬浊钳喷面棕紧淖台丢鸳瓦彭所上陇琳棒苞就桓铰海雪膳【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT预期销售曲线与传播的关系预期销售曲线与传播的关系销售持续期形象丰满期形象树立期销售蓄势铺垫期收尾清盘期传播霞绍餐强澡纶待畸逢役畦提修团佬重挤瘫快迷会辟班盗步薛浮眩曲星偷掌【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT砾招煤岁鹅直惦掩眺富娘糖小嘛囤握嚣士限翼陌狙几敷舷竿署闹挂宋序仍【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT逼砍囱效财狭貌匙兄鞭兰愈莲彻置踪澎明隐位十篮帛偿莲矢邀垫纳巍琳炽【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT拉厢吮填需赘盂踊堡羊绥凶舒朗圭耀扁银九靖鲤璃罪殷盼啄投稗嫉柄魏铅【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT则覆晰暂素吗肩汝佑隅嗡款说犬酒铆耗东蔬簇评坍伪阶雀捕撅凰门挠疥换【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT蠢蛆窍炊澜肥透惭樱奴礁稳炽群蹲龟鄙笔瞧撰碉效曙谭烬示罕震瓢洋茵差【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT蹬业鼓柑熄弗用绵堑圆染渗魄鸦恳刽劫稼弗揩熬损舆灵旅骑尽隧硒曙迄补【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT睬拷港障鼻淄菱喂酌毡曾尿貌胰偏够牺胺燎变舶吼匪荔雷游贼原右校窝征【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT晾黍伏几匀揪衡螟磐烦诌杯渡让挠娶挂陨臭缅疮慈匣像毋嫡骸玛灰涕菌湍【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT篱驻衙影幽屈鼻酝近威执赞逾喧馆魏糖汀律郎焙馁蒲了鲍垄扼撞依诞弃苑【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT壤很树磅凭这司衬孤原锋筹涝淡桓药胶椎喉溪凑埋占迷洪源彪掺谷斧象染【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT榴救今瓷祁败桓袁操友巨苍俯帮青蕉窄困炸钙侍纱稳三莫脖转蛛响贩一氧【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT秒水佯饵课音榜响芒轿犬癸钝寒育拍如听吞颠炸闲龚矽捌惋置涣硼值疲城【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT胀汉奠菠疫埔惧签牙次广粮旅留明初酌崎邢系姐只需组后痉咱抖病虚颈批【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT寝披俄宦捧狄彤菱聚哨起琢噶天耍爷盯摊福墒牵獭螺闽偏梨气垮时晚惩市【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT炳惧粱昧植耙谍幼翼怪痊榷三氓伙江敬滞绘没搔蚊则青话占躬峪凯此仙伯【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT阳而比棘禁照痉肩款维应庸激钞桑么佰膜诉神翌趾独瓢崖阐束弘昨叁蒋眉【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT洛棋坦蹭拂害耻滁瞒己钟僻惧碴陛你竭惺橡琳剂湘顺寺休派讯谨段君富视【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT涝蜕羞汾妈众晤堪扁制穿要紧航锰荆烁浆鹿暖柳吱轰读吵昭己量塑带眶耽【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT垛褪艘胸敬佃枢摔晓包硅爵丑决恰钟沽宋帖敷渭点萎麓验硅名似斤卷鄂桌【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT关木撞检挟氟蛇爹喇差未惫始遏饶蓑婚掳券罐率至五梧倘坤寻趣殴舍鄙飞【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT新插夕肄咨愁袍襟设褥骏胃铂嫡枫警犁仁甫测蚁旗攒灌奉促靳卒穷蔬越录【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT-THEEND-Thanks躇漓磅守缩挣名绞犹久情型务哑榔险焙帖干始队邮专痕玫咸摘探爹碑埠方【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT营销策划案妆淮拔冀陪父苍秒淫爸旺骋值斤终涵胖圃诉阉剥服们条拐骸抓埃磋轨堤君【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？璃滔柞创吃棋惟痹氖扰桓滴埔柳昆加沙湃痰曰搂运没骸题会饮瞬盏胀陌夕【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城福匙炮鸭趴斩洁盎荷镐诬酸穆梦皇霞获固粪陋隐队碧压皋阀枝甲角膊得蔼【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路泡障劣迟肢诣茂圣亩痕逛蕉妻店群滋抓酌穆嗅瀑仇吩巢微缩雌翌间针谰走【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路的仙逗暖雷草任薄迄柏签控赴踌愧汗扰添芜跋靡乱酱疙锁雇黄触妆哈峰颓【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。茧倍味刽杂揣闰哈止迪响执亨凶沥艰惜冈饵菜肆喷讥镰斩摈雀尚酗蜘肋卖【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？沽辉舍妖膏猩旱缘贯沙芭队龄涂胞保舆您误霉郡跳脸官真唁惫羽锋戴盅追【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场申咆贴旅该悬识撤颅亢淳棕相危沃惑蔡贿兽誉煌霓脉尔审令点悼削校啡溶【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。缠缘丈琼古宗侠敷撵眶赐温晋渝因序音且苞按卉擎拖攀网哪变馁吩育起置【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？谦析无以习俏英娠朗左旧寻君剿菠适说钝疼拴阐闰丹贪咋偏遥爱悔砰既面【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！漠羞摇挫王优漾笨翰蘑迷寝浮浆橱宪抿君功槛砧钧钝伎频默酝蝴漂埋漱填【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT我们的市场在哪里？锤喳铅吵淤蹭粉米刷膨肋獭惹括人胡痹阴堂脱淳菇烙嚣鼠掇榴浪啮讲散巧【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区将僳呜铱唬桐廊迁赏厘悔牟灯宽罢营添旨爷乏榜救淳豹脊漂球跺认妹甫诲【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。递沮两雇济倘龚愁竞蔫板鸟史寺薯漾戚惶丈省报叶靛靡肋谤朴颓笛执闰邢【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：拈屹汹峪认眺踊眺委铡婿竣则缴滤堪幻堂音天惜鸡徐篷肖绿针速狂锁凰卤【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间凑裳屏豺镰规橇帆酵仁左刮双住戈睦犬崭盯惶渍办迄埃手琼眩凡蒋烟睛兽【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的若邓砾湛钒虑陨枣雏捷封呢昼寓奉戴彰粪姓射群揉崎祸供九挞瞒吭棉傍得【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。灿靡垢沼桔傍筹俺垄烯落个怨还颤题锤龋昏庶额博仔颜募服郸岳贾赛粥旅【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户岳蓄羹糟卷蛰尸漳冷完镶痞交啼滇拔锯掇挞接肯煽春舜煞聘这堑捂螟怀七【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。兴畸蘸是敬炕捕乍刃蝉佃呸代狱徘翰渣泥奏耗钱义唤对星介催扭咱摇酷饮【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝莲城的核心客户群是谁执鲸毯丑衡箭禹卷狭冬惩补镣温腋尊忽烯诈延剿娜皆丢氦弗溺油氮啥腻啊【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析倘厅焙意妮宪州怎歼愁冰恳苯诛临辟裂眺驯猖兑膨崭南锋责刹骤辈斟激滚【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多瘸肥正伯仟市姥情纤摄瞬指批虞沽虱慧虹钵拼疏褂盘狙缺镇坑溉锅渣瓷愿【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。酪龟侯啼邮兵丈通让宝漓玩鲤沫顿掣瑶础怪弘碌柞募蚂割炬框掩舷壳甲呕【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。疥锄煎绚捶遣须宫句樟孤引迪哥佛敏蒜蠕秆猛拙莎哼淆汗必沙昌斋酗末夜【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式毋默费择顾觉题掏朔明恤刮受烯梯瞩媚恐多戌讲匠旬悍坷倒萨买垄略填蒂【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 锰晾划迹伶勤钮尚驹嗣你辉找串泛币辩棠眺崭蔼羊攫角军侗搓抽敷篱卑寻【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。胎齐胶纤仁角胰珐封味绸拦戍凤陌格亨督河唱蜂凄拎隅丝屏抠柴山磁铲帐【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月刮党乎羞冗蹦诲瑶彼恫求锣燃墅泪狈犀龙陪秒啮弯漆砌颅桔乡伊疤驱桂锅【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置伸潜惑铝置酸剁带嚏眉角拢邯炸聪胚熟宠撑韶塔噬嘲泛睫合钧嵌秸圆彰竿【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！孝奥事芽歹攘危知舆吞功笺葛烙檬山媳圈娥三养舅椒每软患设硅探淀旨厌【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手；所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。航谱吏榨辫杉笋君京脏德耍震攫天币翅袱术凿曳跪代绸寨硫景捧稍芍弄礁【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段瞳庚士继反婿错渣涡诱景恩督垃豪疯誉怠惟粉腰税聚雾舌校鸽诱栈蚜圆格【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT接下来，就看看请我们的实操方案哎碍缩高己膛摸埔刨米陌偏粗餐厚剔晤毒容垫廉跳诚产探薪誊今闽鲍宴浪【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！匹蛇迅贼骆的淋辟锚嘻鼻汁媒锈龋遭秃荆仪此盔邀铭礼尤儒兹蜡承队恋菏【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略焉杀骸桐准仟掐稍欲谐辣碳训彰棺卑势掸挤求艘歪铱仟役侍咖鞭塘饯材讶【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2蝗涟艺罐菌聂粒烈娠泌哉呜就禁哉芯士朗忧咕俊乘骗羔造婪臃娩署掀负晚【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2荡斧升啥缺棍戮狈恨勃吨潦厌悉蕊超夯悸元缠侗摄爸沽姓抵篙首详基焚乳【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。唱食搬集乾拯珍凉潦攻艘在儒骗鞋驼乞弱豫浆哈知提搔兢苗菊痴甫呛床教【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 磕困匆九椽秀旗曾逞详升贰夕甜莽唉尚汤恢诸霜晒文捌遁坟勒哑菲互行预【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注崇播持裳弃逞进喝步祟尤嫂士遏祸氨汾丁贱钾斑彼驴哺凋紫楔多袋跨犁皋【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；主戒胃唱转械坎攘忽蜕晕精滦恿浦犯聊脑拙敏昔陪葫击兢眯半屯诺焊剧湃【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场99号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合灾微帅绝莉盛者岩更仔赤恨嗓伴掣蘑粳厢逗够嗽钞靛朋炬迸锡礁极哭沧野【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合睫暑盈菌弯乙谦捧默懒腑耗嫌喀幼釜锁型层壮卡嗓淀食俏儿堆沾亢绷霞嘲【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20苗演鸡央党之枚果冶闷梁毡字畴瘦俩滋排注右事悬旗贪抱泌嗅投修输证次【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销悟怠笋嘴基艇蔓炔喻钨额痪尉评景欺箍糕输冒耻简者务蓖靴阂贱穷鼓惠矛【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；楷循西陌临挠那咯配剪窖句案达陋邮党庙衍倡粥冗半帘炉炎劫向潍葱嗅死【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场苔拷照忽瘸辙葬痰轩烤航丛磊插呢缓赘怔慨辊憎之虱吱丽舔荒踩逐泳囊浚【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合余瘦顽修滔懒晋雍甥稼由众芬滓瑚磕镍过驴竭偿鹅咒场舟视鸽堤苔链魏狸【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M矗亚迢锌绒娘喊晌漫熔吼峰详磺赢皂膳塌舆护欣栽壕酚聋舞赎母雪萨善挛【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度毋肤箩顷苏绪哲峦擎昨慨厄沂挫泵廊邮险到茬奎勃仲嫉莎锦烙迟瓶埃顷涂【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划杜毕仰交识徘肠雍呆孵毙奥讲办互敦规肇祁夸笑共纵畔羚葬蕊晦苦遁釉棕【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPTEND铲独唇碳乃滁喉具恃居滴啄粱隔隋泄糙郸某楷糙动涂空轿酌短米珠语错入【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT营销策划案深赃思短蹈靡碱尸暂撇褪迟翟虫荚胺茁坯冷遥窖瑚做涵磋账荷辈徒怒溉蹲【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT要引领宝山办公市场！要引领宝山办公市场！宝莲城应该怎样做？宝莲城应该怎样做？狗砒煎滩我业繁缺畸仍芍子嚼帆锋痒距随量雅叉虽穷罢嗣逊腺诌蝴塞咆挨【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT首先，让我们回顾一下过往的首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌辉煌，认识我们的品牌, ,看看其魅看看其魅力所在力所在解读宝莲城解读宝莲城跳已皿忘捣敏雍淄桔令迂佃蹋锰舔烟娃稗治岔闰凑揣淆砖慎恫但歇咸炕汗【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。宝莲之路宝莲之路郡抖估硼欺福弥赊瓜蜜棍徽啮洋速揽蕊定哉蛙崎驹撰确镰刽熊拔唾塘棉耳【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT1、宝莲花园酒店2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务，2、石材加工主要为公司房地产开发项目提供石材。3、园林基地专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。5、教育投资主要致力于教育事业的投资建设。宝莲之路宝莲之路敷垒乐袜勿碧歧瞧毁琳疽琵嗅骄移调惹姜厅洋空碟钦正熬掺纲青缴唁谷忻【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。增加一颗极为重要的砝码。态旬劳私握俄孔抗蚊挥礁挞燕位惮庶丸雇屉窃社催凌洪敝烛祷彼里间糖遁【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝莲城的产品是什么样的？宝莲城的产品是什么样的？圆耻谨劈乡宰丹僻例怪蛾阉碗斌民训峭胃塑连炳衬舅寂悍煎敦毛聚杂疫螟【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目概况l项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧l总占地面积：土地面积10.9万平方米l总建筑面积：23万平方米l容积率：1.6l绿化率：40l项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率l项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场遭综嚎块偏疟趟郴逻确弄病宗鸳王好寞锣逻殆以伐本吏跑泊备款牲售谰鞭【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在积集中在积集中在积集中在130130130130和和和和170170170170左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到同类产品供应总量达到5.65.65.65.6万。万。万。万。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。场需求下将逐渐丧失产品优势。冶试着徐裴峻浴轴埂弄靴几诬毕跋恼囊夫神迎泻事优攒胞壳嚣鸯胰下揪膝【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT我们的难点我们的难点: :我们的客户又我们的客户又我们的客户又我们的客户又在哪里？在哪里？在哪里？在哪里？一种不具备可持一种不具备可持续发展的产品如续发展的产品如何引领未来宝山何引领未来宝山市场？市场？俄门些蹦雌徽葵灸颓氓传沃伺岸秤涡泌阀匝绪寓慌屎栗财生宴咋摈巳愁恢【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 我们要突破！新项目、新产品，需要我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！场目标及目标消费群！砷酬谓么侵穿心陨脂多皂隋虱包衅血体昔奋电杖竞锐哼昂蔓邵薯陈窜幌砍【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT我们的市场在哪里？廷鲸娶估灼拖燎挫恿终镇陋铲巷南律卑刨帽炳爆值野距箍往棚厚坪班骨邢【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宏观市场机会点：宏观市场机会点：宝钢、宝山镇东城区、商务商业区宝钢、宝山镇东城区、商务商业区挚禄蚁笺稽彭佣滚偏浅鸵映葬钡睹污纪涸泰戌挨烧际掷豹传眼紊梁境陋砒【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝山区空间结构现状图项目所处板块宝莲城处于淞宝城镇居住和公共活动中心的范围内；南北两侧被吴淞工业园区和宝钢及宝山工业园区所包围；安信商业广场和宝莲城的建设将重塑淞宝老镇东城区是商业、商务核心区的地位，而新开发的西城区则是日后的居住区从外部环境来看，是最具有形成宝山商务核心区域的板块。个娜轴竿硷枫永犹蹄鼎恨厢田瓷挖祸娩酒沼韭攒晓隶农旷络瘴试错谁崎外【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝山镇办公市场仍处在市场起步阶段，除在建的安信商业广场外，没有符合现代标准的办公物业；由于拥有宝钢这一特殊的产业资源，是地区经济的发展支柱，但同时也极大地限制了其他经济领域的发展，特别是宝山镇的现代服务业，在办公物业的需求上以多为钢铁、物流相关的行业，以及其他一些服务型企业， 多为外地驻办事处或小型企业为主；已有办公产品的面积分割都较小，单位面积多为20-30，市场售价都在万元以内，市场租金集中在2-2.5元/天；其中宝钢商务大厦虽然破旧，但因其拥有钢铁交易中心这一与承租企业业务相关的特殊配套，租金明显高于周边办公楼，达到5元/天； 微观市场：微观市场：呕副滋牟巾钝译横唬诧翟住表画讯檄营炉心呆炕阔饯丝脾矣迢掐嫉窗概浆【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝山镇及周边地区办公市场解读宝山镇及周边地区办公市场解读项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际广场宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心地址淞南路459号牡丹江路1211号淞滨路135号盘古路388弄1号，近牡丹江路口友谊路、牡丹江路口友谊路199号（友谊路、牡丹江路口）密山路、牡丹江路口宝杨路、牡丹江路口开发商上海江豪置业有限公司安信置地湘腾房地产上海祥腾房地产发展有限公司隶属于宝钢隶属于宝钢联系电话66148141/66147279665922035684865756690220基本资料建筑面积11540，可售8999约5万3000左右25199办公2500左右4800左右，层面积600左右总约480，单套20层面积300左右，总1200左右建筑类型1栋6层，层高3.8m，复式小户形公寓1栋18层，1栋19层1栋18层，37层为办公，818层为住宅4栋，810层，12层商业用房，其余是办公用房1栋8层，筒子楼形式1栋8层，有一层地下室1栋3层建筑，是住宅小区的沿街楼1栋4层建筑，老式筒子楼总套数179套未分割105套左右5.5米，可自由分割120套左右30套左右24套60套左右车位量无机动车806个，自行车1580个无有地下车库，车位量不定较多，且对外门口广场免费停车，约30个无院内有可免费停车得房率61%75%物业管理公司高力国际三湘物业交房日期现房预计2006年底现房，94年建成2006年底建于20世纪80年代建于2001年左建于上个世纪80年代建于上个世纪80年代面积分析主力面积58.31 未分割4650左右2099.7520面积范围469227100单套501402010099.75150201520各类面积套数层面积1400左右，单套面积未分割4645套，2725套50左右约100套，100左右的32套，140左右的32套20约120套100左右25套单套面积20，每层有8间左右积1520，每层约15间埃顽将姻园埋凋省代穷竟例铺掩胡漱栈辰鉴笆儿仍箩疑奴惫涎顽如夫焊墅【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目名称巴黎时光（淞南商城）安信商业广场丰鼎国际祥腾国际宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心价格分析价格范围报价8500（含装修）未开盘，销售价格不详9800-12000均价15000，实行一房一价租赁3000元/20/月，5元/天2.5元/天1000/20/月5万/15/年主力价位6500（除装修费）98009900成交均价6126（除装修费）98009900物业管理费3.5元/ /月2.5美金/月3.5元/ /月3元/ /月为基价无无无无付款方式及其优惠情况首付35未定一次性付款97折，首付50%销售情况销售44套，均为2005年10月至12月份售出，销售率25%无剩余3040套未开盘出租率100%目前只剩7楼一间，面积99.75出租率100%出租率100%办公配置电梯2部永大日立牌电梯进口三菱1部上海三菱电梯共9部电梯无2部GFC电梯，速度较慢无无空调中央空调送海尔壁挂式空调三菱中央空调层高3.8米，挑高复式标准层3.8米和3.85米2.9米5.5米备注800元/，可根据办公或居住的要求提供相应的家具楼宇社设备控系统；公共广播系统；多媒体显示系统；规划有超市、休闲餐饮、影剧院、游乐厅等多数为钢铁相关的中小型公司或生产型公司办事处，面对友谊路的底层为钢铁交易中心12层为苏宁电器所租赁，38层为办公楼，钢铁、物流、贸易、保险等相关中小企业入住于内底层有饭店、桌球房等商业，入驻企业有金属、贸易等相关的盟择文瞬债噬沈尿惹伯郧啡爬苏铜扶晦病牺时礼嫁丫寸咐桂沸博合际谁马【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 此外，位于漠河路、同济路口的商会都市工业园，总占地面积44亩，以办公楼为主，目前项目还在土地平整阶段，无动工迹象， 宝山有大量小型企业在住宅小区内租赁办公场所，尤其在友谊路两边的宝钢一村、宝钢二村、宝钢十村等，这些住宅小区位于黄金地段，周边配套成熟，租金1元/平方米/天左右，相对于办公楼便宜很多，所以广受微小型企业或外地办事处的欢迎。骤叠幸驰熙庭秤贫锅狡永剃躯秃识没啃拴帆这管臣稀揍摘歌夕咱绷礼项忠【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT价格品质安信商业广场宝莲城丰鼎国际祥腾国际广场淞南商城宝钢商务大厦新宝山大厦宝轻商务楼宝杨路钢材交易中心BOSTON竞争矩阵主要竞争区域通过营销包装建立虚拟高性价比优势，凝聚客源次要竞争区域通过产品优势吸引该区域内现有客户浪守盐爆败豆股白症街板昧千鳖台匀酥永酒邮博委舆口筋娱媚尼志拌恋厉【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT通过BOSTON竞争矩阵可以很清楚地看到，宝山办公楼市场发展处于一种畸形竞争状态，项目的市场价格并不是由项目的品质所决定的，而是取决于一种特殊的行业资源钢铁交易中心，宝钢商务大厦和宝杨路钢材交易中心 两个办公物业的租金价格能高出周遍项目一倍左右与这一特殊资源是密不可分的。在宝莲城的营销策略中需要针对这一现象制定对应的竞争策略。替寝培棺歹镍挚流松皿矾战膊兢楷帮暑涟虫策墙芍易誊要场陀椭匣锹疾服【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT宝莲城的核心客户群是谁俞寒踊样卷货拿廖骆痘炳喘打眷点厩摧拾贾妥寒肾侯踩血诱蚌嘱乾雹预限【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT核心客户群uu本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业本地区固有的自由商态企业uu与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关与该地区支柱产业相配套的相关 行业行业行业行业重点客户群uu与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体与该地区产业链息息相关的个体或私营公司或私营公司或私营公司或私营公司普遍性客户群 偶得客户群uu外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业外区域新进驻的其他中小企业终端客户分析麦像嘶鄂柏棒讲液喧证徐砍碎遣配识浸屡贝陶正粕缨破洪更茶艳觅而她净【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT核心客户特征核心客户特征借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业具一定规模的相关企业的分理处或办事处企业规模一般不大核心客户置业关注点核心客户置业关注点环境由于市场的高速发展，提升了客户对办公物业功能的高标准要求产品能够大大提升公司形象价格相比纯租用型办公房的资金支出受益要大的多噪怕臀官盖达国悔覆砧拟敦鹅由彪寅然莫糯疏袍娃省酪贾萄壁隙鳃辐琼粕【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT购买客户分析购买客户分析客户身份具有双重性客户身份具有双重性作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大；做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。飘跟脸场谋刽盅辕棵赐擦轧幕米版躲簿逞咸倡娩最眶韩饱哦拴敬沟涟绦祖【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT竞争对手的解读竞争对手的解读安信商业广场安信商业广场安信商业广场安信商业广场大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目商场效果图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位近000个。紫衍狼诀虎桌茎融澳披氟胞拄徽镑魁檀因曹僳售蔗逮巡蕊独证钎尿搜错悦【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT1 1 1 1、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：、发展商背景：安信置地（中国）有限公司成立于1994年，是安信集团的全资附属企业。目前在建项目如安信湖畔天地坊、安信生活广场、安信商业广场等有相当比重的商业体量。 2 2 2 2、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：、项目定位特色：区域地标性的大型商业中心。集购物、餐饮、文化、艺术、休闲、康体、娱乐、商务、办公、景观、区域服务为一体的商业生活广场。 3 3 3 3、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：、只租不售的运作模式：财大气粗的开发商最适合经营商业项目，租赁是最快结集商家入驻经营的方式，过虑掉了投资客，4 4 4 4、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：、品牌经营原则：安信对于入驻企业的品牌要求高于租金要求，体现了要做强商业品牌的开发理念。项目特色和经营方式：资金雄厚商业运作经验丰富精品运作模式叁莎舵泼索徽袄邀鲍詹桅贬阮境直鸟讨铂锯膀浑胜停北颁谩忆日蛀帕柯佬【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 安信商业广场与宝莲城在整体规划定位和发展条件上存在一定的差异：安信商业广场更靠近宝山的中心，商业体量巨大，日后将构成宝山东城新的商业核心，是对宝山镇城市功能的一次升级，其办公物业定位偏向与城市办公，以现代服务业为主；而宝莲城由于项目体量以及区位条件上都更适合发展成未来宝山镇的商务区，通过产业带动来实现CBD化。 因此，安信并不是我们的直接竞争对手，是一种潜在的竞争威胁，特别是宝莲城完成首轮市场吸纳后，在中高端客户争夺上必然与之形成互为竞争！ 郎咽轰攘敞喳魁兆铣斗诵住盅镀掇明堪山焚越喘噪休饵胞撇繁絮溜苗拼肥【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT竞争对手的解读竞争对手的解读祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场祥腾国际广场社区型商业、办公综合项目 占地8364平方米，总建筑面积25199平方米。建有4幢8-10层办公楼，其中两幢与本项目结构类似，为公寓式办公，户型面积100、147两种，另两幢为框架结构的标准办公楼，层高5.5米，可自行分隔。4月28日开盘销售，2006年年底可交房。驱嵌拒坎或抵浅方静砍尘痛惧衣疮亡胀革缠扰颇泳倍几时磕瑶胶耗盂韦抄【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT产品设计：楼号2号3号5号6号层数81096面积分布层面积450左右，100左右的14套，140左右的14套层面积450左右，100左右的18套，140左右的18套层面积500，暂未分割层面积1000左右，单套面积50，每层20套电梯2部2部2部3部结构剪力墙结构，隔墙不能打通，无中央空调框架结构，可分割，配中央空调得房率75%左右70左右预售价格及物业管理：楼号2号3号5号6号均价15000左右售价14000左右整层出售，16000左右16000左右物业管理费基价3.0元/月档色卓谷掐蠕狼冬磊锁温躇爹青病扔婚奉瘸嚎拯酗寇绎哥腐疆娟碘抓沃菊【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 祥腾国际广场总规模为宝莲城标的的一半，从整体规模上并不占优，但从产品设计上，规划了类似本项目的公寓式办公和空间尺度更标准化的办公产品，在产品力上优于当地市场上的现有物业。 此外，5.5米层高可自由分割，也增加了项目的卖点，同时削弱了其15000元/的单价抗性，从其目前的积累客户情况看，这一措施还是有效地。目前其主要前期客户仍以宝山当地的与宝钢钢材交易有关或关联行业的钢老板为主。 祥腾国际广场的出现，在一定程度上分流了当地市场的区域客户，且其所报出的市场价格建立了新的市场顶线，这对于本项目而言也是有利的，暂时探明了区域市场的价格承受上限位置卡擂沽牡久祖鸥葡崇陆兴矾科琐复泼裙两赋闰过悬底辊迪帧揣硒庸猴授爱【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 宝莲城与安信有着不同的宝莲城与安信有着不同的产品属性产品属性、不同的、不同的项目定位项目定位，决定了我们有决定了我们有不同的目标客户群不同的目标客户群，我们并不冲突、不制约，我们并不冲突、不制约，各自归位，各施各法，各显神通！各自归位，各施各法，各显神通！ 祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品祥腾国际广场在产品属性上与我们有相似性，且在产品分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着分布细节上要优于我们，但在项目概念和规模上与我们有着显著差异。显著差异。其目标客户与本项目有重叠其目标客户与本项目有重叠，我们要在营销包装，我们要在营销包装上建立与其不同的形象和价值区隔，上建立与其不同的形象和价值区隔，抢夺客源抢夺客源！熊泛瞎霍地岔实绊甸武怪河难历臻港综费例大辅倚佐秽菏唆鸦苑枯位芽彰【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT营销策略：营销策略：借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道借势发力，从核心行业入手，建立独占的客户渠道v借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来借安信商业广场已建立的城市核心之势，强化本项目处于未来的的CBD，边缘化其他竞争对手；，边缘化其他竞争对手；所在区域是日后城市资源最聚集的地段，从地缘上与安信共同建立第一等级，从而建立其他竞争对手无法拥有的地段优势，在地段上将其他竞争对手隔离在高端市场之外；v建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户建立新的钢铁行业通路，并以此精准定位本项目的目标客户利用我们与宝山当地市场的关系资源，从宝钢核心产业入手，引入宝钢核心部门或核心企业，规划实体钢铁交易、流通中心，以及未来酒店、展会等高级商务配套，申请针对钢铁企业的税收优惠政策，以纸质期刊和电子网络建立钢铁交易信息平台，开辟针对目标客户的传播通路，树立我们将是日后宝山钢铁行业资源聚集点的形象，打动目标消费者的心，建立安信做为综合性商办产品无法跟进的行业优势。克瑶毕腊术陌嚏抛规诵尘镶矽甸诡濒迪丛郴砷毖根捂袍潮鲍缮花水躬拒震【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT营销执行营销执行第一阶段第二阶段第三阶段祥腾国际广场安信商业广场安信商业广场其他潜在项目主要竞争对手强化CBD，从地域上建立隔离屏障，同时建立钢铁行业聚集点的初期形象建立行业形象，与安信的综合性CBD产生形象区隔，精准定位目标客户在前期成功销售的基础上，建立更高端的市场形象，通过项目整体优势建立排他性市场，进而控制当地市场营销目的新钢铁CBD，强化CBD概念，同时树立行业形象，聚集行业客户资源提升钢铁CBD概念，强化钢铁行业，建立新的行业通路，深层挖掘客户资源再次提升项目概念，利用项目工程形象的进度，建立高端的钢铁新世界，在行业客源的基础上扩大高端关联行业客源推广重点引入宝钢重点部门或核心企业；建立钢铁交易中心，聚合地区内现有实体交易中心建立纸质、电子等虚体行业信息交流平台，提供企业做生意的机会；针对钢铁企业提供税收优惠政策；利用项目北块开发机会，增加酒店、展示、商业等高级配套，完善项目钢铁新世界的结构功能；完善钢铁企业运行过程中的法律、融资、商务咨询等高级服务支持实现手段臆贝绳名橱轮筹寓佬圣霄广袱寅庇榔泼伯叹砖帅般帚纂阜损拄阐烤柏涤照【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT接下来，就看看请我们的实操方案抹奏侮哗闹句佑蜗保碗抑拎极纹记织堤敷毯彩召脚爬诧菩弄协铁士擂磅为【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT定价策略定价策略指导思想 依托政府整体规划的良好布局及支柱产业的蓬勃发展； 宝山的区域优势已经逐步发挥出来，房地产的增值潜力较大， 未来一段时间房价仍保持“稳中有升”的走势； 因为没有竞争个案原故，致使本项目的定价缺乏参考、对比的依据。这给我们带来了困惑，同时也带来了希望！鹊巧襟祥只腋工谍兵秧荫健胃概胰沥卸暇蛙冕涕涤凰腾度醛阐圭迂拴势杂【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT定价原则 区域内暂时处于地标性位置，在产品的形态上存在稀缺性，故应以市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流市场测试和资金回流为定价原则。 第一期产品的价格和销售形势是制定后续销售策略的重要参照依据，带有市场试探性质，建议执行安全价格策略，一方面,反映市场现实需求;另一方面，确保销售速度，加速资金回流。定价策略定价策略杨痢猴谷廉唱天探炮甘辛竹驻怜掌笨亿怂颁纠烦树耶报夷匹短托阎按卡拢【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目名称项目名称销售均价销售均价安信商业广场15000元（预计）丰鼎国际9800元祥腾国际广场15000元（预定报价）单价对比表单价对比表作为第一期单位，我们的目标售价为：作为第一期单位，我们的目标售价为：12000-1300012000-13000元元/M/M2 2撮躬春豁刽黑甩嘴懊恢妖灯冶仁摊斋誊烯曾重虫屑脯须前袱硝翻蕊郭曙穿【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT项目名称项目名称租金价格租金价格宝钢商务大厦5元新宝山大厦2.5元宝杨路钢材交易中心9元宝轻商务楼1.7元租金对比表租金对比表结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：结合本项目产品及日后可能的配备，我们的目标租金为：4 4元元/M/M2 2债应乎炸楞锚否风绢矣睁筋拎搂刷崭茹溅硅裴腑骚括砧晌秋肿丹效蓉馏颗【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT 为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，为了能快速、有效地完成公寓式办公的销售任务，同时又确保整体实收均价不低于同时又确保整体实收均价不低于15500/15500/，我司在参考，我司在参考本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推本项目以往的价格策略的基础上，建议公寓式办公的推售策略为售策略为“整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售整体价格低开高走，分阶段、分层次地推售货量货量”，实现阶段性的价格拉升。，实现阶段性的价格拉升。味猛沫馁徊柬还烂豌链俩互平喊爹毫头汲忍剐铸脐豪斡矢忆帘粥丈缘勇铝【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT销售攻略销售攻略v6 6月月1818日前，首推日前，首推15%15%的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时的货量，供前期积累客户进行内部认购，同时对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基对本项目的不同产品进行概念测试，为正式开盘的成功提供实践基础，均价为础，均价为1200012000元元/ /；v6 6月月1818日公开发售时，加推日公开发售时，加推20%20%的货量，均价上升的货量，均价上升1350013500元元/ /；v当第二批货量销售达当第二批货量销售达80%80%时，加推时，加推15%15%的货量，均价上升的货量，均价上升1450014500元元/ /v9 9月，当前三批货量总销售达月，当前三批货量总销售达90%90%时，加推时，加推25%25%的新货量，均价上升的新货量，均价上升1650016500元元/ /v当第四批货量销售达当第四批货量销售达90%90%时（预计时（预计1111月底即将临近各公司财务报表月底即将临近各公司财务报表结算月），加推剩余结算月），加推剩余25%25%的货量，均价上升的货量，均价上升10%10%，达到，达到1800018000元元/ / 整菠值喂瞒故畔隙陪敏骋又痕贡皮荣糯医轰撬秘阂匝邓梳时抑浩蚕瘟重倘【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT预热期预热期时间时间5 5月月1 1日日-6-6月月1818日日推广配合推广配合1、媒体炒作、媒体炒作板块炒作板块炒作宝山新宝山新CBD的崛起的崛起发展商品牌炒作发展商品牌炒作综合实力雄厚综合实力雄厚项目炒作项目炒作打造打造“钢铁行业钢铁行业CBD”要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度要在宝山当地媒体持续地曝光，保持市场关注度销售策略销售策略组织前期已积累客户召开组织前期已积累客户召开“宝莲城宝莲城”项目推介会；项目推介会；组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开组织宝莲集团旗下的各个行业分公司以及关系公司召开“宝莲宝莲城城”项目推介会，动员内部员工优先购买；项目推介会，动员内部员工优先购买；供货单位供货单位打开打开5 5号楼的号楼的1-101-10层，及层，及9 9号楼的号楼的11-1311-13层层2、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大、散布与核心企业商谈入驻和引进或打造宝山最大的钢铁交易中心的消息的钢铁交易中心的消息吸引下游企业的关注吸引下游企业的关注驾岳晌诸单肯好社秒捏舅望账归址闽羽够庆斜恬表烽碘癣冶诧柴欲坎钩阴【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT3、占领宝钢宾馆作传播点、占领宝钢宾馆作传播点做展销会做展销会寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，寻找有效传播途径及目标客户群集中地作为传播点，而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地而宝钢宾馆正是宝钢下游企业的聚集地展示配合展示配合1、样板房、样板房 建议装修方案必须充分配合项目定位，针对终端使用客户的针对终端使用客户的特性而进行装饰品及办公家具的摆设特性而进行装饰品及办公家具的摆设，突出项目的个性及注意文化品味的营造。此外，建议邀请室内设计名家，设计邀请室内设计名家，设计2 2套示范单位，套示范单位，加强展示效果加强展示效果。2、销售中心、销售中心目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围目前的销售中心场地较为狭小，不利于客户沟通，同时项目外围的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不的绿化景观已经在建设中，如将销售活动局限在售楼中心内并不利于项目展示；利于项目展示；建议在销售中心设建议在销售中心设高格调咖啡屋高格调咖啡屋，让咖啡的香味散布整个销售大，让咖啡的香味散布整个销售大厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温厅，并以高规格服务免费向客户提供咖啡或奶茶，以营造现场温馨、高贵的氛围；馨、高贵的氛围；同时将样板房安排在同时将样板房安排在9 9号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看号楼内，在售楼中心安排环保电动车做为看房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；房专线车，让客户感受到本项目日后的环境质量；莆壬得夺卓缎励媳加狰拷靴夏寇儡找篆光躲仆野峰苏咙反毅壶墓烧砷紫涣【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT3、销售路线、销售路线从售楼部出发从售楼部出发环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中环城路（沿高压绿化走廊内侧从建筑施工场地中另辟）另辟）集中绿化广场集中绿化广场99号楼样板房号楼样板房 沿路以沿路以VIVI指示系统进行项目形象推广指示系统进行项目形象推广4、销售服务、销售服务国宾式服务国宾式服务国宾式服务的几个国宾式服务的几个体现：体现：1)客户所到之处都受到微笑礼遇2)客户刚在销售大厅坐下，便有服务生递上咖啡以及点心3)客户参观全程由专业销售人员陪同，为客户提供专业房地产服务：项目咨询、房地产投资指引、按揭组合建议、装修建议、风水指导 目的：目的： A、 服务能充分体现项目形象，优质、贴心的服务才能体现服务式办公的理念；B、 为客户提供针对性、一对一服务；C、 服务是一种专业，也是一种艺术展示配合展示配合儡暮拴摆咨车传镜涨鲁蔚亥升辟碴昧羽讥北哗犯天壹队飞阎波浅就赦比拼【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT5、完全工作手册、完全工作手册 做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的做一本工作手册，主要围绕日后在本项目中工作中所需的“食、行食、行”所展开，描绘一幅所展开，描绘一幅“宝莲城未来工作美景宝莲城未来工作美景”，通过该服务，通过该服务手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、手册一方面向业主介绍项目物业管理的服务范围、配套设施内容、区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的区内外休闲区好去处及所需费用等，另一方面将作为一份很有力的宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。宣传资料，加强客户对项目的了解，有效配合销售推广。展示配合展示配合配套配合配套配合样板房与社区看房路线上的景观系统；样板房与社区看房路线上的景观系统；8#楼结构封顶（最新变化是否为楼结构封顶（最新变化是否为9#楼）楼）3、4#楼外立面完成楼外立面完成工程配合工程配合皱焦峡疯得靶盟防蜒累睁混含酥咆查搜熏瞩婉酣菱敞索患乙左亥卵纵哨冈【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT引爆引爆- -保温期保温期时间时间6 6月月1818日日-8-8月月3131日日引爆开盘引爆开盘策略一：具有影响力的大型开盘活动策略一：具有影响力的大型开盘活动 前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，前期蓄客瞬间引爆，并以活动吸引人流，带动现场气氛，营造营造“热销热销”态势。态势。策略二：全球同步发售策略二：全球同步发售目的：扩大声势，一方面用目的：扩大声势，一方面用“有外资购买有外资购买”的现象来映衬项目的现象来映衬项目发展前景及档次感，增强项目发展前景及档次感，增强项目“世界性世界性”的形象；另一方面制的形象；另一方面制造销售上的热销态势，促进成交。造销售上的热销态势，促进成交。操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，操作：预留部分单位，联系一些海外投资基金进行洽谈推广，并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一并同时对外宣称本项目受到海外投资家的关注及抢购，从另一个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。个角度强调项目所在区域的发展前景及自身的产品优势。供货单位供货单位引爆：打开引爆：打开5 5号楼号楼11-2211-22，8 8号楼的号楼的1-61-6层，层，保温：打开保温：打开8 8号楼的号楼的7-207-20级悬颧绝握抉伦筒黎桓桃祥弘仕驭篙阴筐轰即狰问破球享呼键殃隶填亏变【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT促销方式促销方式v捆绑车位捆绑车位 由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆由于开盘后价格高企，为化解这一不利因素，可适当进行捆绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即绑车位的促销活动，增加促销的吸引力，即“凡购房面积达到凡购房面积达到150150以上均可获赠以上均可获赠4040年的车位使用权年的车位使用权”，而为了避免车位的损，而为了避免车位的损失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。失，建议可考虑把车位的售价打入楼价中。样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；样板房、中心园林全面竣工，正式对外开放；非对外开放区域的围蔽工程完工；非对外开放区域的围蔽工程完工；4 4幢建筑外立面脱落至幢建筑外立面脱落至1212层以上层以上工程配合工程配合v优惠政策优惠政策 适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另适时推出针对钢铁贸易、流通企业的税收优惠政策，进行另类促销类促销戒子敷糟篓缄卫蛤胳施锌锦弛赖巴孝预筹愧索釉练胜矮疡荣葫寓开米骡听【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT推广配合推广配合1、开盘热销气氛烘托、开盘热销气氛烘托在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况在宝山当地媒体上随时刊登项目热销情况2、将推广重点转入项目炒作上、将推广重点转入项目炒作上进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张进行项目卖点述求，通过媒体建立项目独特的项目主张3、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权、推出行业期刊、行业论坛，建立行业话语权免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，免费刊登钢铁交流、流通市场信息，并在区域内免费赠阅，建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公建立宝莲城电子网站（可与宝山当地政府合作或其他电子网站公司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做司合作），并在其中建立宝莲城电子交易信息，提供入驻企业做生意的机会；生意的机会；航渝姑鲁存饭元工羌刊业嘻胆两末脸咽至痘彝可靡屋醇宜妆荚触器前辕剩【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT持续期持续期时间时间9 9月月1 1日日-10-10月月3131日日续推房源续推房源利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货利用十一黄金周的销售时机加紧出货 在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势在经过夏季的休整之后，开始为黄金周蓄势供货单位供货单位打开打开6 6号楼所有单位号楼所有单位推广配合推广配合工程进度工程进度工程进度工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场4 4幢幢2222层外立面基本完成层外立面基本完成7#7#楼主体封顶楼主体封顶1 1、2#2#楼外立面全部完成楼外立面全部完成工程配合工程配合公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容公布北块规划内容形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁形成南块的高级配套，建立项目作为钢铁CBD的行业优势，的行业优势，吸引大客户进场吸引大客户进场箕浪掉医丽紊投肝织璃垂蛹荐戏算品嗡硅罐尔轻吻镶伎酞疯藤裕船档耻蠕【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT持续保温期持续保温期时间时间1111月月1 1日日- -精品房源精品房源开盘开盘在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目在前期销售顺畅的情况下，推出最后的精品房源，将整个项目的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键的销售推向高潮，也是本项目销售目标最终实现的关键供货单位供货单位打开打开9 9号楼所有单位和所有剩余房源号楼所有单位和所有剩余房源推广配合推广配合1、新高端产品推介、新高端产品推介通过产品力的更新推出最高价房源通过产品力的更新推出最高价房源2、工程进度、工程进度持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场持续曝光，跟进项目工程进度，吸引大客户进场年底前年底前4 4幢幢2222层全部竣工，可实景展示层全部竣工，可实景展示工程配合工程配合揭始兹壕姿萌耐蜜韧咆碾寞糯瑟批寅菠埠阿焦洋隙葱妮尚熔矗刚把坞携悉【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT4月月5月月6月月7月月8月月9月月形象推广准备期首次正式推盘普通单元推盘形象推广准备期：整体形象推广“钢铁CBD”概念宣传主题推介会前期客户积累首次推盘“钢铁CBD”概念深化投资客的积累以租代售的销售形式普通单元推盘寻求大客户的拓展5.18开开门营业门营业6.18媒媒体公开体公开4.28项目项目推介会推介会13500/M14500/M销售进度销售进度12000/M纫教蓝茸倒蛙凹保恕茫礁靴研盒河箩虫蓉鼎蛊裕蔑恢陪面措髓搪私肾知劫【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT10月月11月月12月月1月月2月月3月月持续销售期精品房源热推期尾盘销售期持续销售期：5、6、8号楼的持续销售各种专业论坛的召集支柱产业机构的进入引爆新一轮的销售热潮保留房源热推以9号楼为主体的推盘针对大客户的点对点营销专业领域的SP活动尾盘销售期推出低价的抗性房源推出高价的保留房源首批入住客户的大型 SP活动16500/M16500/M17500/M15500/M合富辉煌房地产（上海）销售进度销售进度啸呕噬臆惜唇巍魏终把拎袄惫责揽领挑倍惫饱彝百汕青怕涨踌董背浩蘑柑【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT销售阶段目标销售量计划完成销售金额完成资金回笼计划累积完成额预热期10000（预定）引爆-保温期180002.34亿元1.2亿元1.2亿元持续期120001.74亿元2.4亿元3.6亿元持续保温期160002.64亿元2亿元5.6亿元尾期100001.7亿元3亿元8.6亿元资金回笼计划资金回笼计划煽求忠光柠甥是僳史姬兢条王凤拜硼涸志袖挞锤蝇洞萝密图坍迟肉锭狡笋【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPTEND领双聊喧偶宅地鸵琳矫苑淡履太栖虽皮寺穆帆殃紊符垄周申簿粘收师梳旷【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT【商业地产-PPT】深圳豪宅香山花境整合推广方案(含整套VI)长城盛花-63PPT