Code of this report | 1 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net北京成寿寺项目产品定位报告北京成寿寺项目产品定位报告北京中原住宅部技术中心Beijing.09.2011Code of this report | 2 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net核心问题：如何面对目前市场环境？如何面对未来竞争？如何最大限度降低风险，实现快打快销？如何实现价值最大化？产品定位面临的问题Code of this report | 3 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net报告思路政策背景产品规划建议市场定位产品定位规划条件外部因素内部因素市场竞争空间及定位方向项目定位住宅、商业客户定位微观市场交通条件宏观市场周边情况客户需求Code of this report | 4 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net12市场分析本体分析目录3项目定位及规划建议Code of this report | 5 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net政策背景政策背景Part 1市场情况Code of this report | 6 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况政策背景未来政策将从严、从紧，导致一定时期内主力购房客户以刚需首置首改客户为主。2011年1月26日新国八条2011年2月16日京十五条2011年3月29日北京调控目标出台2011年4月27一房一价细则出台2010年10月始存款准备金率持续上调7月4日至11日，国务院总理温家宝：要求统筹做好关系全局的几项重点工作：坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、继续抑制不合理的住房需求等。严格限购，提高二套房首付至60%，停止发放第三套房贷款提高限购标准，京籍已有一套住房家庭，限购一套；外籍无法提供连续五年社保及纳税证明，限购目标：稳中有降多名知名开发商被点名，执行力度严格，例如：绿地、中海、中信等11家2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日、2011年7月6日目前我国大型金融机构和中小型金融机构的存款准备金率已经分别高达20.5和17的历史高位，贷款利率继续上浮时间政策核心内容2011年6月1日明确禁止商改住要求商业、办公类项目应采取公共走廊、公共卫生间式布局，不得采用单元式或住宅套型式设计禁止擅自进行房屋分割测绘Code of this report | 7 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况政策预判未来政策走势预判1.未来1-2年内，宏观调控方向和调控力度不会放松2.“限购”政策将会持续，并扩大全国限购城市范围，继续打压多次购房或投资客3.禁止商改住类政策将从紧从严Code of this report | 8 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况政策影响对市场的影响对客户的影响l经济型居住产品将成为未来城市核心区及次级核心区主要供应，低密、高端居住类产品将日益稀缺；l整体市场量价或将进入新的低位；l部分定位及定价较高的项目进入调整期；在售舒适经济型产品社区将加快销售速度，减少风险l投资客户、投机客户、资源占有型客户、终极改善型客户等多次置业客户被强烈打压；l连续五年有纳税证明的外地首置刚需客户以及京籍首次置业、首次改善型客户将成为购房主力；l金融政策的出台（贷款利率继续上调），对于购房者产生沉重的还贷压力，可能使他们暂时中止购房计划或观望情绪更浓重。Code of this report | 9 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net北京上半年住宅市场分析北京上半年住宅市场分析（1-81-8月）月）Part 2市场情况总体供应成交均价成交客户总体成交Code of this report | 10 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况总体供应2011.1-8北京市商品住宅新增供应面积(按月份分段)2011.1-8北京市商品住宅新增供应面积(按面积分段)2011年1-8月，北京商品住宅6月达到峰值后明显下滑，共计供应636.6万。2011年1-8月，北京商品住宅70-140供应量最大，总供应量达到330万平米以上；其次为240以上大面积户型，供应量达到83万平米。1月2月3月4月5月6月7月8月02040608010012014016018013.526.0853.6372.04100.14160.51113.4197.29供应面积(万)18.8654.58136.01116.5777.5945.7847.9322.8215.2217.2683.9814012010080604020050以下5070709090120120140140160160180180200200220220240240以上供应面积(万)6月为上半年供应峰值，70-140平米舒适型经济户型与240平米以上奢华大户型供应量最高。Code of this report | 11 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况总体成交2011.1-8北京市商品住宅成交面积(按月份分段)2011.1-8北京市商品住宅成交面积(按面积分段)2011.1-8月，北京市商品住宅整体成交量日渐平稳，共成交555.96万平米，尤以1-2月降幅剧烈，2-7月成交情况转好，8月较7月成交量略有下降。从成交面积分段来看北京2011.1-8月情况，70-90成交最好，为129.79万，其次为90-120成交量为106.9万，240平米以上大户型成交力度较大，总成交77万平米。1月2月3月4月5月6月7月8月020406080100120140118.9940.3854.0249.7667.8275.2777.4272.29成交面积(万)成交量：1月最高，从4月新政出台之后，成交速度放缓，成交量最大的为70-120平米及240平米户型，目前市场供需较为平衡。Code of this report | 12 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况成交均价2011.1-8北京市商品住宅成交均价(按月份分段)2011年1-8月，北京商品住宅平均成交均价21954.88元/，目前均价达到22000元/平米除2月、3月成交价格差距较大外（分别为2011.1-8月中的最高值和最低值），整体的成交价格保持基本平稳。1月2月3月4月5月6月7月8月0500010000150002000025000300002294724950192012088721953212752238822038成交价格(元/)成交均价：2月达到峰值后明显下降，3月以后价格在小幅震荡中平稳上涨。Code of this report | 13 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况成交客户根据对2011年1-8月的北京市住宅成交客户统计表明，本市城镇居民占成交客户的78%，其次为13%的外省个人。北京企业、本市非城镇居民、北京事业单位、军人等，也有少量成交。2011.1-8北京市商品住宅成交客户统计4%1%0%1%0%0%13%78%2%0%1%0%0%北京企业北京行政单位北京事业单位北京社团中央企业中央机关中央事业单位外地企业外地行政机关外地事业单位外地社团外国企业港澳台企业港澳台社团外国行政机构华侨港澳同胞外省个人本市城镇居民本市非城镇居民外国个人外国记者军人军队台湾同胞外国社团其它由于限购政策的出台，目前，主要客户绝大部分为本地城镇居民，其次为外省个人Code of this report | 14 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况结论l l20112011年年1-81-8月，北京月，北京市场情况趋向平稳，供需基本平衡市场情况趋向平稳，供需基本平衡，l l价格小幅度震荡中平稳上涨价格小幅度震荡中平稳上涨l l140140以下经济户型仍为市场主力供需产品，以以下经济户型仍为市场主力供需产品，以70-90-12070-90-120面积需求最旺盛面积需求最旺盛l l客户以有购房指标的本地客户为主客户以有购房指标的本地客户为主Code of this report | 15 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net丰台上半年住宅市场分析丰台上半年住宅市场分析（1-81-8月）月）Part 3市场情况总体供应成交均价成交客户总体成交Code of this report | 16 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况总供应量140.9294.2582.3374.4659.2250.3146.240.8915.511.616.14.534.372.41.941.58160140120100806040200大兴区房山区朝阳区昌平区丰台区通州区海淀区密云县顺义区怀柔区宣武区延庆县石景山区门头沟区东城区西城区供应面积(万)2011年1-8月，北京丰台区商品住宅共计供应59.22万，排在整体市场第五位。丰台区商品住宅新增供应集中在3-6月，2月、7-8月都未有供应。0.14025.278.649.6215.55003025201510501月2月3月4月5月6月7月8月供应面积(万)2011.1-8北京丰台区商品住宅新增供应面积(按月份分段)2011.1-8北京各区商品住宅新增供应面积排序Code of this report | 17 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况总成交量115.8667.4563.5856.6649.4648.0537.5532.4330.7312.869.948.685.865.815.712.662.160.52120100806040200朝阳区房山区大兴区昌平区顺义区丰台区海淀区通州区密云县宣武区怀柔区崇文区石景山区东城区延庆县西城区平谷区门头沟区成交面积(万)2011.1-8北京各区商品住宅成交面积排序2011年1-8月，北京丰台区商品住宅共计供应48.05万，排在整体市场第六位。丰台区商品住宅各月均有成交，37月成交情况良好，8月成交量骤减。5.462.739.365.648.145.717.973.0510864201月2月3月4月5月6月7月8月成交面积(万)2011.1-8北京丰台区商品住宅成交面积(按月份分段)Code of this report | 18 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况成交均价1月2月3月4月5月6月7月8月0500010000150002000025000300002616921725266762442824765233642585524957成交价格(元/)2011年1-8月，北京丰台区商品住宅1-8月平均成交均价24742.38元/，目前整体成交均价达到25000元/平米。除2月、3月成交价格差距较大外（分别为2011.1-8月中的最低值和最高值），整体成交均价小幅震荡2011.1-8北京丰台区商品住宅成交均价(按月份分段)Code of this report | 19 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况成交客户丰台区客户情况来源本市户口约占80-90%，以地缘性客户为主，承载部分城区内挤压人群年龄层中年人、青年人为主工作地点多集中在南城工作，基本选择离住所地1小时内路程地点职位/行业行业广泛，公司新兴白领，个体商户，企业领导，老一辈职工，教师、购房动机改善居住环境，为子女购房，首置婚房购买意向经济型二居和三居为主支付能力贷款为主家庭构成多为二、三口之家丰台区购房客户成分广泛，以改善居住和首次置业为主要购买目的以地缘性商家、老板及区域内工作人员为主客户以及核心区外溢人群为主Code of this report | 20 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况结论l l供需平衡，是北京城市核心住宅供应主要区域供需平衡，是北京城市核心住宅供应主要区域l l总体成交均价以达总体成交均价以达2500025000元元/ /平米，价格小幅震荡波动平米，价格小幅震荡波动l l丰台区整体购买力较强，多为首次置业（需一步到位）及终端改善型客户为主丰台区整体购买力较强，多为首次置业（需一步到位）及终端改善型客户为主l l舒适经济户型产品潜在客群较大，市场较为稳定舒适经济户型产品潜在客群较大，市场较为稳定Code of this report | 21 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net区域竞争市场分析区域竞争市场分析Part 4市场情况Code of this report | 22 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况区域住宅市场情况l l在售项目在售项目l l主力户型及价格主力户型及价格l l销售及客户情况销售及客户情况l l未来供应未来供应Code of this report | 23 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场周边主要在售项目基本信息列表产权年限项目名称建筑面积（）容积率总套数建筑形式成交价格（元/）装修状况（成本）70年首开璞瑅40万3.5744板楼，高层 35840精装4000-5000中海城170万1.953000板楼，塔楼，小高层25000毛坯40-50年方恒偶寓4万4.5 550塔楼，高层 28800精装5000红方-待售152452.9 未定塔楼，高层毛坯鑫源国际56905.0 755板塔结合，高层23000送精装2000尚三环169734.6 156塔楼，高层17000精装2000n70年：该区域周边住宅项目稀缺，以板楼及高层为主，定位为成熟规划大型高端居住区。n40-50年：项目体量较小，塔楼及高层为主，容积率高。多数项目为商住产权，以地铁站旁低总价、小户型为主要卖点。周边项目总况粉色：70年产权蓝色：40-50年产权本案首开璞瑅中海城鑫源国际方恒偶寓尚三环红方区域内主要住宅项目有6个，其中以40-50年产权项目为主，70年产权住宅稀缺。Code of this report | 24 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场周边主要在售项目首 开 璞 瑅中 海 城方 恒 偶 寓红 方 - 待 售鑫 源 国 际尚 三 环Code of this report | 25 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场主力户型及价格产权年限项目名称主力面积（）毛坯成交价格（元/平米）精装修成交价格（元/平米）成交总价（万/套）70年首开璞瑅45-90-120-160-2003000035840161-700中海城50-90-120-140-20025000125-50040-50年方恒偶寓50-70-80-1032300028800144-296鑫源国际53-70-902100023000121-207尚三环43-60-87-107150001700073-181n70年：主力户型面积集中在90-140，目前毛坯成交均价集中在2.5-3万元/平米；n40-50年：主力户型为50-90，毛坯成交均价在1.5-2.3万元/左右；主力户型集中在90-120-140平米左右，70年产权毛坯成交价格在2.5-3万元/平米左右。Code of this report | 26 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场销售及客户情况销售情况一手住宅销售情况二手住宅n70年：90-140-160平米户型热销，月均销售套数为28套左右n40-50年：除方恒偶寓外，其余均为尾盘，销售速度快n价格集中在2.6-3.2万/平米之间，与一手住宅价格基本持平，主要房源户型面积集中在100-140产权年限项目名称开盘时间热销户型（）已售套数剩余月均销售套数70年首开璞瑅 2009-12 90-16059917029中海城2005-990-1401953802740-50年方恒偶寓 2011-470-909145815鑫源国际 2010-650-706802548尚三环2011-440-90156439项目名称二手房报价主力户型面积二手房总价文成建筑26000元/90-160300-400万/套晶城秀府32000元/100-140400-600万/套70年产权热销户型集中在90-140-160平米，未来存量较少。Code of this report | 27 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场销售及客户情况客户情况产权年限项目名称客户来源客户渠道购买目的客户特征付款方式政策前后客户变化70年首开璞瑅周边原住居民及方庄辐射区内高端客户报广，媒体宣传，网络，围挡等居住品质升级，居住环境改善自营企业老总，企事业单位高层一次性及按揭政策后客户成交量减少中海城丰台本地居民及部分其他地区居民为主，南三环至南四环成寿寺附近区域内高端客户围挡，网络，媒体宣传，自身品牌各项目客户享受社区完善配套，提升居住品质南三环成寿寺附近高端客户以企业老总为主一次性及按揭政策后客户成交量减少40-50年方恒偶寓南城客户为主，地缘性客户，部分外省市客户群发短信，周边路过客户，围挡，网络投资及改善居住，户型及精装吸引眼球年轻白领及投资客户，父母为孩子购置全款减100元/平米，按揭政策后热销红方目前仅为地缘性客户及有首置需求客户售楼处围挡及网络小户型总价低年轻白领及投资客户、婚房未定未开盘，无变化鑫源国际CBD区域工作及周边地缘性客户售楼处围挡及网络三环边地理位置优越，交通便捷，配套完善，户型小总价低投资客户及企业老总一次性及按揭 客户无变化尚三环城区挤压客群，周边及首置需求客户，少量外省市客户售楼处围挡及网络，群发短信地铁边，小户型总价低25-35岁城市中心区工作的年轻白领为主。一次性及按揭政策后客户量增加，热销n70年：以企业老总，事业单位高层，区域内周边项目更新换代客户为主。n40-50年：主要以CBD工作的白领、以25-35岁城市中心区工作的年轻白领为主。n政策后：由于受限购影响，70年产权多次置业客户量减少，首置、首改客户影响不大，40-50年产权不受政策限制，一度热销，但从方恒偶寓的销售速度较慢上看，该类小户型公寓的需求量处于递减态势70年住宅以地缘性客户为主，以终端首置、终极首改刚需客户为主。Code of this report | 28 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场未来土地供应2006-2011年成寿寺区域商业及住宅用地成交一览表序号宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期受让单位1北京市丰台区东铁匠营顺八条5号用地丰台区东铁匠营顺八条615812423F3其它类多功能用地2011年2月24日北京世纪鸿房地产开发有限责任公司2丰台区永外果园43号商业金融项目丰台区大红门永外果园43号32326.7993804.26商业金融用地2010年3月17日北京金泰嘉业房地产开发有限公司3丰台区永外（原贾家花园住宅小区14号楼地块）商业金融项目丰台区贾家花园15号7586.62617206商业金融用地2010年3月17日北京住总正华开发建设集团有限公司和北京正华天宝投资管理有限公司联合体n2010年至2011年本项目周边仅有3地块出让，以商业金融用地为主，未来住宅供应将成稀缺项目周边未来住宅用地供应稀缺Code of this report | 29 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅市场结论区域内一手房市场，多尾盘、多精装修交房标准，70年产权住宅以终端首置、首改刚需客户为主热销户型为90-160平米之间，未来供应量不大，竞争压力小从土地和项目的供应来看，70年产权住宅用地稀缺区域内二手房住宅市场价格与一手房基本持平启示：1.区域内区域内7070年产权产品将稀缺年产权产品将稀缺2.市场仍存有大量刚需客群3.90-160平米舒适户型产品仍为市场主力需求产品Code of this report | 30 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况区域商业市场情况l l各商业业态分析及现状各商业业态分析及现状l l商业机会点分析商业机会点分析Code of this report | 31 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场总体情况分钟寺商圈方庄商圈蒲黄榆商圈项目周边商业l项目周边五公里范围内共分成三大个商业板块，分钟寺商业板块、方庄商业板块及蒲黄榆商业板块方庄商业板块分钟寺商业板块蒲黄榆商业板块项目周边商业区域内餐饮为主要商业业态，以方庄餐饮街形式出现，中高端定位项目周边商业环境较差，商业配套依托蒲黄榆、方庄和分钟寺三大商圈支撑，以餐饮及购物为主。以新业广场和风尚798创意商场为标志，主要经营品牌服装和日用百货，中端定位区域内以餐饮和零售商业为主，定位中端，区域还包括少量儿童娱乐和休闲商业业态项目周边缺乏商业氛围，现有底商、裙房商业虽有一定数量；但是规模较小，且档次较低，商业环境较差Code of this report | 32 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场社区底商、裙房位置档次类型经营业态租金出租率 经营状况成寿寺路东 中低端临街商业小超市/烧烤店等3.3元/天/80%一般成寿寺路西 中低端临街商业烟酒/药房等6元/天/90%一般方庄南路东中端临街商业健身/餐饮等一层8元/天；二层5元/天90%较好方庄南路西 中低端裙房建材/药房等-90%一般成仪路中低端社区底商彩票销售/房屋中介等5元/天60%不好本案项目周边商业档次低端；且经营状况一般，临近主干道商业经营状况较好。l分布情况:主要沿成寿路、方庄南路及成仪路分布l档次及业态：中低端服务型商业为主l租金：3-6元/天/平米l出租率：南侧成仪路50-60%；方庄南路和成寿寺路出租率80-90%l经营情况：方庄南路的临街商业经营状况良好，其余经营情况一般Code of this report | 33 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场零售商业名称档次经营业态进驻率爱家家居中端家居建材80%新业广场中端品牌店95%风尚798创意中低端服装、礼品90%贵友大厦高端高档品牌95%方庄购物中心中端日用百货90%童乐大世界中端儿童娱乐90%分钟寺商圈方庄商圈蒲黄榆商圈新业广场项目周边商业风尚798贵友商场方庄购物中心童乐大世界爱家家居中高端大体量零售商业，集中在蒲黄榆和方庄商圈，进驻率普遍较高，经营状况良好。贵友大厦l分布情况:主要分布在分钟寺、方庄及蒲黄榆三大商业圈l档次：蒲黄榆和方庄商圈的零售商业档次较高；分钟寺商圈中端；地块周围商业档次较低l经营业态：主营日用百货、名牌服装服饰及儿童娱乐为主l进驻率：蒲黄榆商圈和方庄商圈进驻率较高Code of this report | 34 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场生鲜超市名称档次类型华润万家中高端生鲜超市贵友自持超市中高端生鲜超市家乐福高端超级卖场物美大卖场高端超级卖场区域内大型超市主要以家乐福和物美大卖场为依托其余均结合大型零售商业及社区存在。分钟寺商圈方庄商圈蒲黄榆商圈华润万家家乐福物美大卖场贵友自持超市贵友自持超市l分布情况:分钟寺、方庄及蒲黄榆三大商业圈l档次：位于蒲黄榆和方庄商圈的物美大卖场和家乐福超市规模较大，档次较高；贵友自持超市及华润万家超市在规模较小，中档超市Code of this report | 35 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场集中餐饮区域内集中餐饮沿蒲方路南北两侧集中分布方庄餐饮街蒲方路方庄餐饮街是北京南城主要餐饮聚集区域类型数量类型档次名称大型2中式正餐高端全聚德、金鼎轩1西式正餐高端兰特伯爵2特色餐饮高端顺峰海鲜酒楼、都一处1特色餐饮中端渔公码头中型6-8中式正餐中端一碗居、小肠陈1-3西式正餐中端必胜客、金汉斯、比格1-2西式快餐中端麦当劳、肯德基4-6特色餐饮中端箩箩酸汤鱼酒楼小型6-8特色餐饮中端烤全鱼、韩国料理l分布情况:集中在蒲方路南北两侧的方庄餐饮街l档次：以中高档次的中西餐饭店为主l类型：餐饮街以中式餐饮为主；涵盖了全国各大菜系风味，从家常菜到火锅、烤鸭以及极具特色饭店，方庄餐饮街类型较为齐全Code of this report | 36 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场娱乐休闲区域内娱乐场所档次不高，且种类单一，缺失大型娱乐场所分钟寺商圈方庄商圈蒲黄榆商圈项目周边商业电玩城晶城阳光健身会所网吧台球俱乐部电玩城l分布情况:主要分布在蒲方路南北两侧l类型及档次：以中小型电玩城、网吧、台球厅或社区健身会所为主，档次规模较低Code of this report | 37 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业市场结论结论：l本案所属区域主要受方庄、蒲黄榆和分钟寺三大主力商圈辐射、发展l区域5公里内零售业、餐饮业、及生活服务类商业配套齐全，足以满足区域内消费客户需求，且以中端为主，缺乏中高端娱乐休闲类商业；l经营状况受商业所在位置影响极大，临近主要干道的商业出租率及经营状况良好，反之则较为惨淡本案地理位置较偏，北部、西部、南部均被居住社区所环抱，仅东部临近静谧小路，不临近主要干道，且人流量极少，不利于商业类产品发展，因此做商业风险较大Code of this report | 38 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场情况区域办公市场情况l l主要分布区域主要分布区域l l总体档次、租金及入住率总体档次、租金及入住率l l办公机会点分析办公机会点分析Code of this report | 39 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net办公市场主要分布区域u主要分布在南三环沿线u以售完和在租项目为主，在售项目仅有东亚中轴国际u部分办公立项，已改为商务公寓出售，如红方、鑫源国际等嘉业大厦北京VISA中威商务花园Code of this report | 40 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net办公市场出售信息名称售价（元/平米）级别产品组合开盘时间销售套数东亚中轴国际35000甲级写字楼+商业2011年5月总918套，成交460套，库存458套红方3400035-77平米loft未定红方东亚中轴国际u目前区域内在售办公立项类产品主要为东亚中轴国际和红方u东亚中轴国际：位于木樨园商圈，户型面积为30-2000平米，精装修。项目为50年产权，预计2012年交房，由A、B、C三栋楼宇组合而成，目前销售率50%以上；u红方：位于成寿寺居住区域内，办公立项产品，50年产权，以35-77平米loft为主，层高5.4米，完全改成商住公寓，目前尚未开盘。成熟商圈内写字楼产品需求空间大，售价高，非商务中心区域内，需求空间较小，写字楼均改为商住产品。Code of this report | 41 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net办公市场出租信息名称级别租金（元/天/平米）二手售价（元/平米）可租售面积（平米）南方证券大厦乙级2.315000-17000202700金城中心甲级2.513000-1700060-1200嘉业大厦丙级2.52500060-1200北京VISA甲级30-1000u区域附近甲级和乙级写字楼均有，且普遍形象及档次偏低；u租金集中在2.3-2.5元/天/平米之间，租金水平较低，二手售价集中在1.3-1.7万元/平米；u可租售面积集中在30-1200平米之间，仅南方证券大厦最大面积达到2700平米。Code of this report | 42 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net办公市场整售案例文成建筑独体办公总规模：1万平米销售形势：整售销售金额：2.3亿，平均23000元/平米左右客户：某国企单位机会点分析：u区域内有独栋办公需求u区域内整售写字楼溢价较高u安静、独立产权是独栋办公客户的主力需求点Code of this report | 43 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net市场分析结论住宅市场商业市场办公市场u90-140-160平米户型热销u未来供应量不大，70年产权将成稀缺u各类商业项目较为齐全，以中低档生活服务类、餐饮类底商和裙房商业为主，高端商业存在较少u靠近主要市政道路商业经营状态良好，临近非主要干道，经营较为惨淡u主要借助于南三环沿线及木樨园商圈发展，档次、形象普遍偏低，功能不完善u本案区域偏离核心商务区，缺乏商务氛围，不适合散售型写字楼产品稀缺产品市场空间大位置闭塞，无先天商业条件做商业市场风险较大安静私密的区位，2630平米的体量、独体建筑，更适合打造独栋办公；且独栋办公具有一定市场需求，可实现较高溢价对本案启示Code of this report | 44 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net12市场分析本体分析目录3项目定位及规划建议Code of this report | 45 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析区位分析区域重点规划丰台区域处在城市发展的南北主轴上，是城市发展的热点区域。2900亿资金投入促进城市南部地区加快发展行动计划称将投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等方面，丰台在其中将得到更好的发展。本体分析区位分析轨道交通十号线、五号线、亦庄线等地铁线的开通为南城发展带来前所未有的活力城市血脉迅速疏通。10号线二期将于2012年9月通车，5号线的贯通北京中轴线亦庄线和大兴线等轨道交通的建设都将为南城带来彻底的改善。本案区域交通：对外交通便利，交通路网成熟，带动产业、经济发展。区域规划-南城规划利好Code of this report | 46 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析地块位置分析n地块隶属丰台区管辖，位于南三环、南四环之间，方庄桥东南方向方庄桥东南方向1.21.2公里处，受方庄版块发展辐射较强n地块所在南城区域，根据未来南城规划目标，未来该区域发展潜力巨大南三环南三环南四环南四环东五环东五环南二环南二环京京津津塘塘高高速速京京津津高高速速京京开开高高速速京 哈 高 速京 哈 高 速方方庄庄桥桥分分钟钟寺寺桥桥Code of this report | 47 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析周边交通三环三环- -本案：本案：15001500米米四环四环- -本案：本案：22002200米米地铁站地铁站- -本案：本案：5号线-宋家庄站，相距12001200米米10号线二期-成寿寺站，相距560560米米公交站公交站- -本案：本案：本案政法小区：政法小区： 654;665;运通202成寿寺路北口：成寿寺路北口：25;599;626;680;723;821路;927;985方庄桥南：方庄桥南： 213夜;654;665;684;685;运通202成寿寺路中街：成寿寺路中街： 25;599;626;654;665;680;723;821路;927;985;运通2025 5 分 钟分 钟成寿寺路：成寿寺路： 25;599;626;654;665;680;723;821路;927;985;运通2024 4 分 钟分 钟成仪路：成仪路：213夜;685铜厂：铜厂：39;524;684方庄南路南口：方庄南路南口： 684、6857 7 分 钟分 钟方方庄庄桥桥南三环本案Code of this report | 48 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析周边配套n周边配套基本齐全，中大型档次配套多集中在主要道路沿线n小型配套多以小区底商的形式存在，档次不高，能满足日常居民消费n体育配套：颐方园体育城、热赛台球、沸腾桌球俱乐部n教育配套：以方庄片区配套为主，有成寿寺小学、芳城园小学、芳古园小学、第十八中学、光明外语学校、第三幼儿园等本案周边配套丰富，包括生活配套、人文配套，教育配套等，能满足区域客户的基本需求Code of this report | 49 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析项目四至及周边环境四至：n东：横道沟路n南：方成街n西：东铁营大队用地、晶城秀府n北：文成建筑周边环境：n方成街：杂乱，卫生环境差，出入口边有一处垃圾堆，沿街为各类低档小吃店铺n横道沟路：私自乱停车严重，较难利用本案方庄南路成寿寺路文 成 建 筑 小 区晶 城 秀 府 小 区方 成 街横道沟 路成 寿 寺 西 一 号 路成 仪 路定 向安 置房华 芳 园 小 区静 馨 嘉苑 小 区空 地方成街西方成街西方成街东方成街东垃圾堆垃圾堆华芳园老人活动中心华芳园老人活动中心店铺店铺店铺店铺店铺店铺闭塞、杂乱Code of this report | 50 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析地块现状n临时看护场地用房两处共约30平方米n通信线杆三根和树木若干留存地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧地块东北角地块西南角n除树木、杂草外，已达到场地平整条件n代征地内有现状围墙地块已具备“三通一平”条件Code of this report | 51 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析用地指标地上地下物业类型建筑面积控高物业类型建筑面积住宅564345一层车库3000商业2630一层人防900配套商业490总计3900总计8763n项目用地性质为R2二类居住用地，总用地面积7254。n地上建筑面积共计8763，其中住宅建筑面积5643平米，商业面积2630平米，配套商业为490平米Code of this report | 52 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net本体分析结论区域规划优势借势南城大规划发展，未来环境看好人文资源优势地块所处方庄片区，、蕴含大量中高档消费客群，其综合素质较高，具备良好消费意识和较高消费需求交通线路优势临近三环，周边遍布地铁及公交，出入极为方便自身优势极具中心区土地稀有性，体量小，开发风险小，综合性强，未来配套丰富大位置环境较差本案位置距城市主干道有一定距离，四侧紧邻各小区，现有出入口道路较为狭窄，环境较差。自身缺点规模小，较难形成规模效应周边环境闭塞、杂乱北侧和西侧均为现有居住社区，南侧为定向安置房，本案被众多小区层层包围，对外展示力度低，仅东侧临一条小路，整体较为闭塞 优 点 小 结 缺 点 小 结 大地理位置环境较好，安静、规模小，开发风险小，速度快；土地具有极大的稀缺型及不可复制性微观交通环境较差，位置较为闭塞，不利于商业物业形态发展Code of this report | 53 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net12市场分析本体分析目录3项目定位及规划建议Code of this report | 54 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议定位关键点1.如何面对目前市场环境？产品符合市场，符合客户需求2.如何面对未来竞争？稀缺产品、增加产品附加值3.如何最大限度降低风险，实现快打快销？多种产品线，扩大客户范围，实现快销4.如何实现价值最大化？精准锁定目标客户、打造优质、高端型产品目标问题回顾定位关键点关键词：稀缺型、不可复制、关键词：稀缺型、不可复制、“美钻美钻”级臻品宅邸级臻品宅邸Code of this report | 55 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划住宅产品项目定位及规划Part 1项目定位及规划建议定位方向客户定位户型配比项目定位Code of this report | 56 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划定位方向筛选小户型公寓舒适型住宅豪华平层官邸办公类产品整体市场上看，政策后70年产权50平米以下小户型成交量不大，且无法满足目前刚需客户一步到位需求，因此风险较大政策后，90-120以及140-160平米户型成交量最大，需求量最高，该类产品目前仍有极大的需求空间240平米左右大户型稀缺程度高，保值增值度高，高端客户手中剩余指标，较为倾向于购买该类产品，因此本案可考虑设置部分平层官邸户型，但要控制总量和面积区域内以外租类写字楼为主，办公立项的红方及鑫源国际均改建成商务公寓，以住宅形式面世，可见区域内对居住类产品需求量要高于办公产品，且住宅类产品溢价高于办公类产品不建议可行可行，但控制量不建议Code of this report | 57 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划项目定位南中轴，三环核心典藏臻品奢华公馆定位释义：南中轴：位于北京南中轴沿线，北京城历史文脉价值浓厚三环核心：三环核心居住区域，稀缺、不可复制典藏臻品：仅有5600平米的稀缺奢宅，钻石般珍贵奢华公馆：公馆级别奢侈宅邸，舒适、高端Code of this report | 58 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划客户定位地缘性，终极改善型中产阶层客户地缘性，终极改善型中产阶层客户客户描述：客户来源：以地缘性客户为主，主要来自周边写字楼和周边购房实力较强的原住居民客户特征：以企业中层管理、高管、生意人、老板以及高收入家庭为主，北京人居多，年龄在40岁左右居多，承受能力相对较高，并且至少拥有一个购房指标；购买目的：以首改刚需及终端改善为主，且不想离开熟悉的生活环境；心理需求：该类客户均具有一定的社会地位，需要一个舒适、豪华的居住环境，但又要相对低调，内敛。Code of this report | 59 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划户型配比总套数在43套左右主力户型120-140平米三居，占总体的76%辅以少量90平米舒适型二居和160、230平米紧凑型与舒适型四居产品户型约面积（）总面积（）约套数面积占比舒适型二居90564.3610%三室二厅二卫1201975.051635%三室二厅二卫1402313.631741%四室二厅三卫160338.5826%四室二厅三卫230451.4428%合计564343100%Code of this report | 60 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划规划建议230平米230平米160平米120平米140平米140平米120平米160平米90平米地坪西东立面示意，最终方案以设计院为主230平米下：平层官邸层高：3.5米带半地下室及下沉花园双入户：地面、地下打造别墅效果产品230平米上：平层官邸层高：3.5米4.2米高厅设计带观景露台室外楼梯入户打造别墅效果产品120平米层高：3-3.2米二梯二户南北通透两个功能间朝南双向观景阳台140平米层高：3-3.2米二梯二户南北通透三个功能间朝南双向观景阳台160平米层高：3.2-3.5米独立电梯入户3.5米高厅设计带楼顶平台90平米层高：3-3.2米一梯一户奢侈二居Code of this report | 61 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划户型设计户型居室楼层主要空间包含功能需求面积（约）90舒适型二居标准层客厅步入式阳台25（不含阳台）主卧衣柜、卧室15次卧12书房公卫1个面盆、1个淋浴、1个坐便器厨房中厨、工作阳台6（不含阳台）餐厅6Code of this report | 62 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划户型设计户型居室楼层主要空间包含功能需求面积（约）120三室二厅二卫标准层客厅步入式阳台25（不含阳台）主卧步入式衣柜、卧室、卫生间20-25次卧书房或卧室12儿童房卧室、衣柜12主卫1个面盆、1个坐便器、1个浴缸、1个淋浴公卫1个面盆、1个坐便器、1个淋浴，干湿分离厨房中厨、工作阳台7-8（不含阳台）餐厅餐厅与客厅联合设计10Code of this report | 63 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划户型设计户型居室楼层主要空间包含功能需求面积（约）140三室二厅二卫标准层客厅步入式阳台30（不含阳台）主卧步入式衣柜、卧室、卫生间20-25多功能房书房或客房15儿童房卧室、衣柜12主卫1个面盆、1个坐便器、1个浴缸、1个淋浴公卫1个面盆、1个坐便器、1个淋浴，干湿分离厨房中厨、工作阳台7-8（不含阳台）餐厅餐厅与客厅联合设计10储藏间储藏或佣人房4-6Code of this report | 64 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划户型设计户型居室 楼层主要空间包含功能需求面积（约）160四室二厅三卫标准层客厅步入式阳台35（不含阳台）主卧步入式衣柜、卧室、卫生间20-25次卧衣柜、卧室12多功能房书房或客房12儿童房卧室、衣柜、卫生间15主卫1个面盆、1个坐便器、1个浴缸、1个淋浴次卫1个面盆、1个坐便器、1个淋浴，干湿分离公卫1个面盆、1个坐便器、1个淋浴，干湿分离厨房中厨、工作阳台8-10（不含阳台）餐厅餐厅与客厅达到南北通透12储藏间储藏或佣人房4-6Code of this report | 65 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net住宅产品项目定位及规划户型设计户型居室楼层主要空间包含功能需求面积（约）230四室二厅三卫标准层客厅步入式阳台40左右（不含阳台）全能主卧更衣室、卧室、卫生间、阅读空间35-40次主卧衣柜、卧室、卫生间30多功能房书房、儿童用房或客房10儿童房卧室、衣柜15主卫2个面盆、1个坐便器、1个浴缸、1个淋浴次主卫1个面盆、1个坐便器、1个浴缸、1个淋浴公卫1个面盆、1个坐便器、1个淋浴，干湿分离厨房中西厨分离15洗衣房洗衣+晾衣餐厅用餐结合西厨15保姆间带独立卫生间下沉地下室（底跃户型）1个卫生间、影音室、健身房、家庭厅、酒窖、保姆间、洗衣房90Code of this report | 66 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品项目定位及规划商业产品项目定位及规划Part 2项目定位及规划建议定位方向客户定位产品规划项目定位Code of this report | 67 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划定位方向筛选商业产品散户办公独栋办公本案地块位置较为闭塞，不临近主要干道，昭示力度不够，难以形成商业氛围，因此后期出售、招商风险较大地块较小，不临近主干道，无法形成形象、档次及完整的商务功能，因此很难吸引写字楼投资者或最终租用者使用，且散户写字楼变现速度较慢，因此不建议该方向地块位置较为安静，且体量在2630平米左右，适合作为企业独栋办公，整售写字楼，仅针对大客户洽谈出售即可，可保证形象完整性；不建议可行不建议可商可住公寓政策不允许，无法做可商可住型公寓不建议Code of this report | 68 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划产品定位私属级别企业独栋办公楼南三环沿线交通相对便利仅此一座独栋办公私属、静谧、低调、独立产权，独立冠名权Code of this report | 69 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划企业独栋案例BDA国际企业大道、丰台总部基地本案BDA国际企业大道丰台总部基地Code of this report | 70 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划企业独栋案例BDA国际企业大道位置：位于亦庄经济开发区中轴路，荣华南路环岛的西南侧，是开发区核心区的终端，也是开发区南大门的出入口项目概况：总占地12万平米，总建筑面积11万平米，地上建筑面积9万平米；主力面积：1000-3000平米之间容积率：0.77；绿化率：41%配套：商务会所：满足员工就餐，商务洽谈，员工娱乐、购物休闲博达国际交流中心：五星级翰林大厦、专家公寓、青年公寓、保税仓库、中心邮政、电信局、金融服务机构、消防中心等配套购买客户：国内企业为主，其次为国外企业需求集中在1000-3000平米之间看重整体环境和拥有独立产权入住企业：白领服饰、西班牙泰尔文特控制系统（北京）有限公司等Code of this report | 71 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划企业独栋案例丰台总部基地位置：丰台南四环西路188号项目概况：该项目是由中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发，占地65公顷，容积率1.59，平均绿化率50%，总投资45亿人民币主要产品：1000-5000平米独体独栋，独立产权，独立冠名的总部楼配套：40000平米五星级酒店；40000平米商业配套、总部小公寓和几十个200-500平米不等的各种风味餐厅；全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等入住企业：50%中央企业和部委机构转制的国有大型企业30-40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处10%外企，以电子、生物制药、通讯等为主Code of this report | 72 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划客户定位客户需求：需求面积：2000-3000平米左右需求环境：低调、安静、交通便利、拥有完善的商务配套建筑要求：拥有独立的冠名权、独立产权功能要求：需要餐饮配套以及其他商务配套需要独栋办公的国内中大型企业或国企单位需要独栋办公的国内中大型企业或国企单位Code of this report | 73 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.netB1：停车位、物业用房商业产品定位及规划产品规划F1：大堂、商务中心、银行、邮政F2：办公+会议室+员工休息F3：老板间、私人会议室、办公地上：楼层：3层层高：F1：4.55米，F1-F3：3.5单层规模：876平米地上总规模：2630平米功能：办公地下：楼层：1层层高：5米功能：停车位、物业用房Code of this report | 74 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net商业产品定位及规划配套商业产品建议建议引进中小型商务餐饮为主要业态与独栋办公产品结合设计即可成为办公楼食堂又可对周边商业进行补充，提高本案功能完整性品牌建议：上岛咖啡、名典咖啡等Code of this report | 75 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net其他建议其他建议Part 4项目定位及规划建议建筑风格车位建议智能化建议景观设计Code of this report | 76 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议建筑风格建议为凸显项目高端气质及稀缺性，使项目具有极强的昭示力度，并区别于周边其他社区，并跳出小区域局限，本案建议整体建筑风格为：整体建筑风格为：ARTDECOARTDECO该类建筑风格，既适合高端住宅又适合商务办公，具有高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势，以浅金色为主色调，以洗练、简介的竖向线条为主要装饰构件，尽显项目气质。Code of this report | 77 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议景观设计建议设计原则：1.以打造安静型景观为主要原则，保证社区的安静环境，使本案自成一体，不受其他外部环境干扰2.景观设计考虑与建筑、户型设计一体化，尽量增加观景效果，打造景观与建筑合一的统一感受；3.增加景观私密性，建议以果岭坡地+三重绿植（花草、乔木、灌木）为主要造型手段，将建筑隐藏在景观之中4.景观内辅以水景、情景雕塑及其他可参与性景观小品，体现社区活泼的一面Code of this report | 78 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议车位建议位置：建议车位全部布置在地下一层地上以地面景观为主，保证景观价值最大化住宅车位：140平米以上一户2个车位；140平米以下一户1个车位总车位配比为：1:1.4商业（独栋办公）车位：不少于17个车位（按1万平米商业配65辆）规划允许基础上，尽量多配置商业车位，提高独栋办公档次及舒适度其他地下空间：做人防及设备用房Code of this report | 79 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议智能化建议地板采暖同层排水节能外围护技术再生水回收技术可视对讲智能安防建议配置分户式中央空调作用：提升项目附加价值，打造高端品质产品，提升项目溢价，创造稀缺竞品Code of this report | 80 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议智能化建议可视对讲可视对讲是一套现代化的小康住宅服务措施，提供访客与住户之间双向可视通话，达到图像、语音双重识别从而增加安全可靠性，同时节省大量的时间Code of this report | 81 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议智能化建议地板采暖用途：与人体温度相恒的地热采暖效果：与其他采暖方式相比，节能20%，且均匀散热，保证居家均质环境，避免单一方向供暖对人体造成不适应用：小区住宅Code of this report | 82 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议智能化建议同层排水用途：隐藏式排水管道与水箱的应用效果：卫生器具排水管道的维护、检修在同层进行，排水时噪声大大降低，管道及部件耐压浅埋，同比可节约空间净高250mm应用：小区住宅Code of this report | 83 Copyright Beijing Centaline201120122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net20122012房地产营销策划大全房地产营销策划大全震撼升级上市！震撼升级上市！联系联系QQ：1053527879 房地产商域网：房地产商域网：http:/www.fdcsky.net项目定位及规划建议智能化建议节能外围护系统用途：玻璃和外保温层的应用效果：降低因辐射而造成的室内热能向外的传递，以冬季采暖能耗为主，兼顾夏季降温能耗，外墙传热系数，外窗传供热系数均大幅降低应用：小区住宅，会所Code of this report | 84 Copyright Beijing 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