核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略精准渠道推广对业主及客户发送短信，进行节日祝福、温馨堤示、项目动态发布举办各种社区活动，带动口碑的传播，树立开发商的良好品牌形象具体方式3：关系营销思源独有的品管体系保证销售过程中尽快建立客户满意度体系，关注客户的需求，善于与客户沟通，让客户在购买本项目后，时刻感受到项目及对业主的关注，增加客户对项目的归属感及认同感，达到口碑传播项目的目的，增加朋友介绍。定位策略篇核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略精准渠道推广新兴圣堤雅纳别墅健康周末系列活动-暨居灞河生活体验之旅活动内容：依托项目景观优势通过活动的方式将项目有机结合，进而升华成为一种生活方式，唤起目标客户群的认知。将别墅试住与户外活动有机结合邀请人数：3组目标客户家庭+各一组亲友/每期活动场所：样板别墅及户外旅游景点周期：周末两天注意事项：根据不同客户运动习惯分组，每期邀请不同运动类别教练予以指导活动形式：滑雪、登山、徒步、轮滑、钓鱼、摄影、烧烤、高尔夫、马术等。定位策略篇核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略精准渠道推广方式4：高端活动活动内容：展览:以图片、场景、影像、高尚品牌互动、设计大师作品展等形式，对西班牙贵族艺术生活进行全方位展示，突出西班牙贵族生活的精致细节及富于历史感的文化内涵。邀请人数：50-70人活动场所：销售中心或样板间全程合作伙伴：收藏品、艺术品、雕塑、画作、乐器、珠宝、名车、名表，明星代言等周期：1周新兴 圣堤雅纳别墅携手西班牙贵族艺术生活展定位策略篇核心卖点整体定位客户定位营销策略销售策略推广策略新兴圣堤雅纳别墅西班牙优雅梦幻生活-优雅女性主题沙龙活动内容：邀请文化、艺术、政治、经济等领域的女性名人参与寻找中国女性身上的优雅女性在新行业（艺术品收藏等）中的特殊魅力邀请人数：200人活动场所：销售中心样板间全程合作伙伴：高尚品牌（艺术品、服装、珠宝、名表等）周期：1天精准渠道推广定位策略篇营销执行篇42011年全年计划2011年全年执行定位策略篇销售计划本项目2011年目标销售额为：销售周期：8个月销售时间：2011.52011.12开盘时间：2011.8墅类销售面积：1.4万高层销售面积：4.8万墅类预计达成销售率：70%高层类预计达成销售率：85%20112011年年销售售额：6.66.6亿元元墅墅类实现全程均价：全程均价：2372023720元元高高层实现均价：均价：69006900元元2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第1批第1批第2批墅类推售计划第一批推出：叠拼别墅、联排别墅销售周期：2个月销售时间：2011.82011.10开盘时间：2011.8.15推出面积：叠拼2800，联排4800销售面积：叠拼1960，联排3360销售面积：5320销售率：70%实现金额：1.1亿元第二批推出：叠拼别墅、联排别墅销售周期：2个月销售时间：2011.102011.12开盘时间：2011.8.15推出面积：叠拼2800，联排9600销售面积：叠拼1960，联排6720销售面积：8680销售率：70%实现金额：2.2亿元2011年全年实现销售面积：140002011年全年实现销售金额：3.3亿元2011年全年推售实现均价：23720元/第2批2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第2批2高层推售计划2011全年年推出：经济型2房、3房；舒适性3房销售周期：2个月销售时间：2011.102011.12开盘时间：2011.10推出面积：57300销售面积：48705销售率：85%实现金额：3.36亿元实现均价：6900元/2011年度推盘计划2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇2011年本案全年销售总额为6.6亿元，其中：A地块销售总额为3.3亿元，销售面积14000，实现均价：23720元B地块销售总额为3.3亿元，销售面积48075，实现均价：6900元任务分解（A地块）总面积总套数推出时间产品类型推出比例面积套数均价（底价）总销额销售额销售面积销售率1680048一期推出2011.8联排17%28008.0235006580000046060000196070%1728018叠拼28%48005.0195009360000065520000336070%合计760015940000011158000053201680048二期推出2011.10联排17%28008.0285007980000055860000196070%1728018叠拼56%960010.024500235200000164640000672070%合计124003150000002205000008680任务分解（B地块）总面积 总套数推出时间产品类型推出比例面积套数均价（底价）总销额销售额销售面积销售率27900310二期推出2011.10舒适2+19052%144001607600109440000930240001224085%18600155经济三居12052%96008068006528000055488000816085%20150155经济三居13058%117009065007605000064642500994585%14400120舒适三居12067%96008072006912000058752000816085%18000120舒适三居15067%1200080630075600000642600001020085%39549000033616650048705推广计划销售进度渠道进度4.挖掘新兴会老业主5.大型企业联络互动6.各渠道高端用户1、西安高端客户发展2、抓住高新、城北的重要客户3、挖掘世园会旅游者7.客群拓展至陕北8.地产业内人士9.思源全市高端客户群体资源工程进度1、完成售楼处、样板组团的改造及建设2、一期产品施工3、园林方案确定，种植完成4、完成一期产品的建设5、二期产品施工2011年5月2011年8.月（3个半月）2011年8月2011年10月（2个月）2011年102011年12月（2个月）蓄客期蓄客期蓄客期蓄客期二期二期二期二期销售目标：3.3亿销售目标：3.3亿一期一期一期一期1.一期销售率达70%以上2.为二期积累客户1.团队组建完成，2.一为一期积累客户1.二期期销售率达70%以上2.一、二期房源售罄2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇推广费用按推售值为6.6亿元，营销费用按整体销售额的2%计算为1320万，筹备期为整盘重点推广期，建议推广费用占整体费用的70%，大约为924万，一期建议比列为整盘的15%，大约为198万，二期建议比例为15%，大约为198万；注：以上费用不包括样板示范区以注：以上费用不包括样板示范区以及售楼处建造及装修。及售楼处建造及装修。2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇销售执行思源建议实现8个月的周期内完成85%的推售量时间节点点工程工程节点点2011-5月开工建议2011-7月售楼售楼处开放开放建议2011-8月样板板间开放开放建议2011-8月开开盘销售售建议2011-11月结构封顶建议2011-12外立面、园林精装完成社区景观点完成，具备入住条件蓄客2011.5月开工2011.5月样板示范区开放2011.8月售楼部开发2011.7月一次开盘2011.8月二次开盘2011.8月墅类结构封顶2011.11月完成推出量85%销售2011.12月2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇1销售节点要求：p5月围挡出街，形象展出；p7月销售道具及售楼处投入使用；p8月中旬样板示范区开放使用；23完成本项目销售目标的条件推广费用要求：p2%推广比率；p2011年度蓄客期推广费用为50%；营销团队要求：p项目团队必须具备高端项目质素；p团队有提高成交率的能力；p能品牌传达的能力；。2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第一阶段：圈层宣导期推广手段：报广，杂志，网络，户外，直投等多元化组合型宣传方式，并结合各类公关活动的举办，提前预热，及时报道，进而达到全方位宣传的效果。启动预约参观顶级体验方案；（通过举办活动以及亮相方案，吸引金融、商会、政府、专家等高端目标人群。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇1、阶段周期：2011/05-082、推广思路：区域板块打造：打造居灞河概念，形成板块效应，使项目在激烈的别墅市场竞争中形成自身的差异化。强化现场：现场是客户主要认识项目的区域，对客户成交有着非常大的影响。细节决定一切，加强现场包装，细致入微，提升现场的杀伤力。3、阶段目标和重点工作：新客户的积累；全新销售工具及宣传资料的制作；推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第二阶段、品鉴体验期推广手段：坚持高质量、低费用的公关活动的举办，持坚小众活动做精品，大众活动做品牌的路线。预计在开盘期间举办数十场公关活动，达到续客效应，并紧密配合策划，创造新闻价值点，达到互为助力眼球效果。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇1、阶段周期：2011/08-102、推广思路：强化活动、体验式营销阶段性结合周边资源（开展各种活动，让客户亲身体验到项目的优势，从而提升对项目的认同度。事件营销、强化新兴品牌：利用新兴别墅不断引发的系列高端活动，进行事件营销，并结合开盘活动，掀起项目新一轮的推广势头。3、阶段目标和重点工作：项目形象巩固和提升；开盘活动及各类目标客户群体渠道拓展活动等推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇第三阶段：持续升温期推广手段：启动全面形象展示活动及外地渠道拓展，此阶段瞄准目标群体进行针对性推广。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇1、阶段周期：2011/102011/122、推广思路：以深入挖掘客户资源为主高调推广：全方位塑造别墅的珍稀感、高端感、典藏感，广告创意需提到更高调性。清晰定位、精准传播：项目前期以形象推广为主，奠定了一定的市场知名度，此阶段瞄准目标群体进行针对性推广。3、阶段目标和重点工作：收集分析成交客户资料；调整并完善2011年营销方案；客户答谢联谊会等公关活动。推广执行2011年全年计划2011年全年执行定位策略篇产品建议篇5建筑风格整体风格p建议建筑风格采用地中海风格。地中海（MEDITERRANEAN）源自拉丁文，原意为地球的中心，绵长曲折的海岸线将西班牙、意大利、法国、希腊等各国文化交融一起。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义p地中海风格建筑，原来是特指沿欧洲地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的独有的建筑风格。法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳、西班牙安达卢西亚等地区的是经典的代表。p大航海时期，欧洲殖民者和传教士把这种建筑风格带到美洲，而美国加利福尼亚由于气候类似地中海沿岸，天气更为晴朗，因此，地中海风格在加州能得以发扬光大，不仅住宅更为奢豪，也融入欧洲其他地区的建筑特点后，逐渐演变成一种豪宅的符号，成为美国时尚名宅主流。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议p地中海风格代表：安达卢西亚（Andalucia）西班牙南部一富饶的自治区，南临大西洋、直布罗陀海峡和地中海。关键词：交融、阿拉伯文化、白色、塞维利亚、河谷、大航海时代建筑风格风格释义建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义p地中海风格建筑阳光而不失随意与柔和，质朴而温暖。闲适得近似慵懒，浪漫中不乏宁静是这种建筑所蕴含的生活方式的精髓所在。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议地中海式建筑体现出醇厚粗朴的风格，包括暖色调的外立面颜色、粗朴而富有天然质感的材料，在细部构造上具有鲜明的特点。建筑风格风格释义建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议p地中海建筑中最常见的三个元素：门廊、圆拱和镂空门廊：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯圆拱：半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接镂空：墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致建筑风格风格释义圆拱镂空门廊建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造坡面屋顶，坡度平缓，多用两坡屋顶与四坡屋顶的组合，砖红色陶制的S瓦和半筒瓦建筑风格风格释义细节构造屋檐为挑檐，且多用小连券檐口装饰建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造STUCCO（原浆型质感涂料）涂料墙面，可进一步进行拉毛处理（可考虑纯白色或雅黄色墙面）。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造墙面部分低层区域可考虑用粗犷的文化石进行贴面建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造门廊与窗多呈拱形，窗洞略小建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造建筑常在局部设计挑高的连券拱敞廊，其中柱拱比例是经典的文艺复兴时期比例，即正方与半圆。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造阳台也可采用拱顶的形式，铸铁镂空栏杆的运用也较多建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义细节构造铁艺的运用较多，局部可采用铸铁雕花的装饰建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格风格释义p作为高端住宅产品，别墅应该尽可能的展现出原汁原味的地中海风格，每一个细节都力求做到正确、精致。联排、合院、叠拼的三种形式的外立面可有所差异。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格院墅部分p联排部分为地中海风格，亮黄色外立面，整体感觉明快、细致。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议叠拼、联排产品示意建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观规划理念配合体验式营销，刺激客户购买欲望营销推广层面营销推广层面打造高品质社区的必备条件客户需求层面客户需求层面异域风情感观打动园林景观出色设计，易于形成差异化市场竞争层面市场竞争层面建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建议对每套别墅的前庭（入户花园）赠送精美的私家庭院装修，堤升产品的附加价值；而面积较大的后庭则留给业主打造个性化庭院景观园林景观私家庭院建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观亲水景观的营造p项目地块离河道有一段距离，不建议营造大面积水体，可采用中心水景、局部水景入户、水景小品等形式；“水”元素的大量运用能让社区富有灵动感，要做到绿化与水景紧密结合，营造丰富的景观空间层次，形成优雅、安静、富有文化品位的休憩地。p水景小品要动静结合，形式多样；p考虑到西安冬季冰冻时间较长，水景需充分考虑到枯水、蓄水时景观表现。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观亲水景观的营造水景小品示意建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观亲水景观的营造水景小品示意建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观其它设计要点景观设计景观设计精致化亲和度细节决定一切，精致的产品才能真正打动客户近人尺度的景观环境，形成亲切和谐的邻里空间堤高景观环境可参与度，实现外部空间的实用价值参与性园林景观其它设计要点p景观设计要结合社区道路、停车位、附属设施（变配电用房、地下室人防出口）等全面考虑，尽可能对其进行园林化处理；p对社区内部空间进行自然有效的划分，形成多层次交往的邻里场所，注意空间的自然过渡，从公开到私密：社区环境组团环境入户花园（灰空间）等；p注意绿地的微地形处理，合理平衡土方；p园林植物主要选用乡土植物，可适当引入一些较易体现地中海风情的植物，如挺拔直立的毛白杨、白桦、蒙古栎，芳香类地被薰衣草、鼠尾草、迷迭香等。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观其它设计要点p注意雕塑、休闲椅、路灯、花廊、地面铺装等园林细节的精细处理，于细微之处彰显格调；p还应恰当考虑风水的和谐性及气场因素；p设计中应注意规避地块边缘区域住宅受市政道路噪音、交通等方面的不良干扰；p社区出入口处的设计应全面展示整个社区的风格和品质。建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观细节示意社区入口社区入口建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观细节示意标志性钟楼标志性钟楼建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观细节示意社区园林小道社区园林小道建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观细节示意社区主干道社区主干道建筑风格园林风格产品建议篇户型建议设备设施建议园林景观细节示意园桥停车位