Code of this report | 14 4房地产市场分析房地产市场分析房地产市场整体状况高端住宅市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Code of this report | 2周期理论：从周期理论：从GDPGDP、房地产发展程度等指标，房地产一、房地产发展程度等指标，房地产一般会经历复苏、发展、危机和萧条一整个周期般会经历复苏、发展、危机和萧条一整个周期市场典型表现市场典型表现开发商策略开发商策略复苏复苏直接使用人带动市场发展，现楼价格大于期楼无法判断是否真正复苏，所以地价低，没有人买地发展发展地价和房价开始同步上升，期楼和现楼价格相近，长期投资者开始进入市场开发策略：土地储备；销售策略：分期卖楼危机危机顶点附近、期楼远远高于现楼地价上升完全不合理，用家退出市场，市场里的人完全是投资者一次性卖楼萧条萧条地价下跌比房价下跌幅度快，市场动力是信息不完备最优策略：继续卖楼，观望将会付出更大的代价房地产发展阶段判断依据房地产发展阶段判断依据GDP增速人均GDP增速房地产发展程度海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期。阶段价格 阶段：阶段： 复苏复苏 发展发展 危机危机 萧条萧条市场周期1 1Code of this report | 3所处发展周期：海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正所处发展周期：海口房地产经过发展周期的低谷及复苏期，现正步入稳定发展期步入稳定发展期 海南房地产市场已经过一个周期的发展：88年建省房地产开始发展，92年达到高峰期，出现泡沫；93年宏观调控后，94年滑入低谷97、98年开始复苏；到04年，房地产总开发量达400万平米，其中60是烂尾楼改造，销量125万平米，开始平步发展；2008年施工总量超过650万平米，销售面积达168万平米；海口房地产市场再次进入稳定发展时期。房地产市场分析房地产市场分析-周期理论周期理论海口房地产市场发展趋势图 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 094000房价300020001000高速发展期急速下滑期 低谷期复苏期高速发展期5000Code of this report | 4土地市场状况：土地市场状况：受资源限制，城市被迫拉大框架，未来受资源限制，城市被迫拉大框架，未来土地市场层面，城市和海将难以兼得土地市场层面，城市和海将难以兼得临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：临近城市的海景资源被开发商瓜分且存量不多：传统认知中的城市海景资源（填海区、海甸岛和西海岸东等区域）土地资 源已经被众多开发商控制；总体来说一线海景未开发的土地存量正在下降，土地价格上涨迅速。政府主导城市框架向外扩张：政府主导城市框架向外扩张：由于城市发展对海资源的依赖和整体房地产市场呈现的二元结构，政府主 导向土地较容易收储的西海岸和长流组团扩张；规划中城市外扩的方向还有南部和东海岸，但推进的时间还不确定。城市附近的海资源已经非常稀缺，价格高端，城市和海已经越来越不可兼得;这个趋势必将导致未来客户需求多元的趋势加剧。一级市场1 1Code of this report | 5土地市场交易状况：土地市场交易状况：在实际供应量充足的条件下，海口土地价格在实际供应量充足的条件下，海口土地价格剧烈提升，预示房地产发展前景良好剧烈提升，预示房地产发展前景良好本轮海口的地价上涨，并不是土地紧缩带来的地价上涨，而是房地产市场复苏过程中，开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值开发商对未来市场的预期增强以及购房客户对未来升值潜力看好导致的；潜力看好导致的；05年海甸岛美丽沙一线海景06年西海岸一线海景07年西海岸 07年西海岸07年海口湾填海区08年西海岸2 23 3小规模地块小规模地块“体外流通体外流通”93年房地产泡沫给海口留下了大量集中在开发商手中的存量土地，政府难以统一规划和收储。烂尾楼处置烂尾楼处置“压力巨大压力巨大”2000年开始的烂尾楼盘活实际上是政府补贴开发，大量土地和停缓建工程低于成本价出售；外地开发商强势介入外地开发商强势介入海口房价的持续上涨，外地品牌开发商如万科、鲁能等对海口市保持乐观，纷纷进入海口市拿地、开发；1 1数据来源：市场调研数据09年滨海大道与玉沙路交界处05-0905-09年部分土地公开出让价格（万元年部分土地公开出让价格（万元/ /亩）亩）Code of this report | 6土地市场供求特征：土地市场供求特征：0909年土地成交价格保持上涨趋势年土地成交价格保持上涨趋势来源：根据土地公告整理来源：根据土地公告整理 日期 成交面积（万平方米）成交幅数（块）成交价格（元）2007年328.83141592008年199.91912602009年314.0245142107-09年中，2007 年土地成交量最大，但是单价最低，而在成交单数和单价方面，09年则达到了峰值；2009 年土地成交主要集中在美兰和秀英区域，相比去年秀英 区成交量大幅上涨，商品房土地成交量最大的区域为美兰区从经营性土地成交楼板价来看，07年是近年的最高，达到了1537元，以后逐年呈下降趋势逐年呈下降趋势；2009年个行政区域土地成交量2006-2009年公告经营性土地楼板价走势数据来源：市场调研数据06年07年08年09年050010001500200072015371065810楼板价（元/平米）Poly.(楼板价（元/平米）)Code of this report | 7房地产供求状况：房地产供求状况：0909年年商品房成交面积大幅上涨，以228.29 万平方销量创下新高2009 年1-11 月商品房市场供应量为224.02 万平方米，相比去年上涨1.69%；供应总套数为19350 套，同比上涨1.24%。09 年1-11 月，商品房成交面积大幅上涨，以228.29 万平方销量创下新高。近年来，随着海口经济的发展、旅游业的发展以及城市市政配套的完善，外来人口大量导入，岛外度假养老客户蜂拥而至，海口房地产市场也随之稳定增长，本地购房客户比例提升。08 年由于金融危机的影响，大部分投资型购房者观望情绪严重，刚性需求市场也有所减弱，商品房成交面积相比07 年有所下滑。而09 年则是新的转折点，成交量大幅上涨，创下历史新高。数据来源：市场调研数据二级市场2 2Code of this report | 8房地产供求关系分析房地产供求关系分析：供求矛盾逐渐缓解，09年呈现供求平衡态势06-08 年，海口商品房市场供求差距逐渐减小，供求趋于平稳状态。06年市场呈现明显的供大于求的局面，到09年供求平衡，供求矛盾逐步消散，整体市场表现出健康稳定的发展态势。海口市场存量较大，随着近几年良好的销售情况，存量在减少，市场压力也得到进一步缓解数据来源：市场调研数据指标20082009 年1-11月同比增长（%）供求比1:0.821:1.02供应量（万）220.32241.69成交量（万 ）181.35228.2925.88成交价格（元/ ）4249491815.73成交总额（亿元）77.06112.2645.69Code of this report | 9 大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发大量一线开发商进入海口并打算进行二级开发鲁能：长期的区域运营商鲁能：长期的区域运营商储备东海岸土地6000亩，盈滨半岛整体开发；已开发东海岸海蓝椰风一期，盈滨半岛福园等项目。雅居乐联合摩根士丹利在海南陵水县布局雅居乐联合摩根士丹利在海南陵水县布局 正在开发的清水湾项目，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元 富力：在海南取得富力：在海南取得1 1万亩的土地万亩的土地一线开发商的到来，可以预见未来海口市场的产品力和营销水平都将大幅度提升。海口房地产市场将进入大盘时代、品牌时代和品质溢价时代。目前海口仍有大量待开发土地积压在开发商手中，市场交易频繁，市场供地总量相对较大。数据来源：市场调研数据主要包括香水湾的2500亩土地，在海口的680亩和澄迈的6700亩土地。目前项目正在热销，而且据称还正在牵头占地1万亩的陵水猴岛开发项目 。 浙江国都房产策划部经理贺越敏在接受CBN记者采访时也表示，公司在三亚凤凰岛有总建筑面积50万平方米的房产开发项目，投资已经超过100亿元。市场竞争：市场竞争：大开发商进驻并寻求扩张，为整个房地产的发展注入大开发商进驻并寻求扩张，为整个房地产的发展注入了巨大的发展信心了巨大的发展信心Code of this report | 1020102010年海口推售年海口推售住宅一览住宅一览Code of this report | 11客户分析：客户分析：海口西海岸和海甸岛海口西海岸和海甸岛85%85%为岛外客户，并且以京、沪、为岛外客户，并且以京、沪、浙、晋和东北客户为主；本地客多以改善型居住客为主浙、晋和东北客户为主；本地客多以改善型居住客为主区域来源北京上海浙江山西东北置业目的投资兼自住投资为主投资为主投资兼自住自住为主置业特征以政府公务员和企业高管为主，在海南置业目的一是为了休闲度假、养老过冬；二是随着海南国际旅游岛的政策出台，在整体大环境下在海南有选择性的投资以私营老板和企业高管为主，在最近国家颁布的对海南一系列的利好政策后来海南投资，留出个别房产供自己自住对政策非常敏感，精明果断，在海南建设国际旅游岛政策出台后，拿出大量热钱涌入海南，疯狂购买各个楼盘，但基本属于短线投资，快进快出高能源地区，多以钢铁、建材和煤炭产业老板为主，拥有大量资金投资，出手大方，不会过多考虑楼盘各个方面的因素处于高寒地带，来海南置业目的多为度假休闲、养老、过冬，也有少量投资客西海岸海甸岛北京、上海、浙江、山西客户居多东北、北京、浙江客户居多Code of this report | 124 4房地产市场分析房地产市场分析房地产市场整体状况高端住宅市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Code of this report | 13Part 1.1Part 1.1二级市场研究二级市场研究Code of this report | 14房地产市场分析房地产市场分析-二级市场研究二级市场研究发展趋势：发展趋势：旅游业推动地产发展，北起海口，连接琼海旅游业推动地产发展，北起海口，连接琼海等城市，南至三亚，形成等城市，南至三亚，形成“大海口大海口”、“大三亚大三亚” 格局格局海南省房地产正以海口和三亚为核心城市向东、西部沿海岸线延展，以核心城市的发展带动周边城市经济；目前如文昌、琼海等均都已经出现了大规模土地开发的项目，并形成了各自的城市文化主题特色；随着整个岛内重点城市的发展和城市宣传推广力度加大，将可能吸引更多的岛外游客来岛置业，未来一定时期内整个房地产市场仍然有平稳缓步上涨的趋势。基本态势1 1Code of this report | 15房地产市场分析房地产市场分析-二级市场研究二级市场研究供求特征：供求特征：20092009年海口年海口住宅市场成交以住宅市场成交以80-13080-130平米的中大户型为平米的中大户型为主，价格层面以主，价格层面以3000-50003000-5000元的价位段居多元的价位段居多成交户型面积方面，2009年住宅成交主要以中等偏大户型为主，刚性需求占主体，80-100 的户型成交量交大，占比为25%，其次为100 -130的面积段，成交占比为24%；2009年住宅各面积段成交占比情况2009年住宅各价格段成交占比情况成交价格方面，主要集中在 3000-5000 元/平方米的价格 段内，占比为49%，其次为5000元/平方米-7000元/平米的价格段，占比为29%数据来源：市场调研数据Code of this report | 16房地产市场分析房地产市场分析-二级市场研究二级市场研究价格特征：价格特征：海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显，价格层海口房地产市场价格表现高端市场领涨明显，价格层级拉开级拉开二线楼盘临海、高品质楼盘三线楼盘三线楼盘内陆区域、大盘内陆区域、大盘一线楼盘海景、豪宅天海国际，别墅06年底 11000元/平方米07年初 14000元/平方米09年 25000元/平方米荣域，多层住宅07年初 4700元/平方米07年中 5700元/平方米09年初 约8500元/平方米城市海岸，多层住宅08年底 4600元/平方米09年中 7500元/平方米长信海岸水城，多层住宅06年初 4300元/平方米06年底 5000元/平方米09年初 8000元/平方米绿色佳园，多层、小高层07年初 3500元/平方米08年 4800元/平方米09年 7500元/平方米盛达景都，高层08年初 4500元/平方米09年 7500元/平方米u不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别不同价格层级的楼盘涨幅具有明显区别近几年感觉市场上涨的速度明显加快，特别是岛外客户购买得多的海景楼盘。今年外销市场淡季不淡，荣域现在每月的成交量也都很可观，这以前在海口是不敢想象的。 访谈 荣域销售经理 本轮海口房价上升的过程中，以外销为主的、拥有强势资源的、高品质的楼盘处于领涨的地位，充当了市场上升的发动机。 豪宅价格的走高引发了价格层级的扩大，为其它项目带来了生存空间。数据来源：市场调研数据Code of this report | 17Part 1.2Part 1.2高端住宅市场板块格局高端住宅市场板块格局Code of this report | 18新埠岛板块主要活跃竞争板块主要活跃竞争板块房地产市场分析房地产市场分析-二级市场研究二级市场研究海口房地产可划为海口房地产可划为6 6大板块，即西海岸、世贸大板块，即西海岸、世贸国贸、海甸岛、内国贸、海甸岛、内陆、新埠岛和东海岸板块陆、新埠岛和东海岸板块补充：海口各大板块中，以西海岸、海甸岛、市贸三大板块表现得竞争最为激烈，也是市场高端产品所在版块；西海岸是目前海口市场上高端产品聚集地，也是外地客户群体购买的重点片区，主要是度假类产品；海甸岛是近几年新型的住宅集聚区，迅速发展已经比较成熟化，中高端产品，岛内新移民购买占大多数。世贸是海口本岛高端客户群体居住重要场所，高度成熟，景观资源，适宜生活。内陆板块房地产项目分布较广，我们划分为中部板块和南部板块。主要针对本地中低端客户；新埠岛板块目前开发速度较慢，只有新世界花园一个项目，而且产品影响一般，区域价值未被认可，属于较落后片区；Code of this report | 19Part 1.3Part 1.3各高端住宅板块介绍各高端住宅板块介绍Code of this report | 20板块基本特征：板块基本特征：属于海口城市核心区，是海口高素质楼属于海口城市核心区，是海口高素质楼盘集中区域，目前以高层海景豪宅及公寓产品为主盘集中区域，目前以高层海景豪宅及公寓产品为主世贸国贸板块1 1产品类别高层小高层住宅产品为主价格水平（元/平方）新项目起价20000左右客户群岛内高端自住、投资客户为主，岛外中高端养老度假、投资客户；区域特征优势：优势：万绿园休闲公园、市政海边休闲绿化带、城市中心区域、生活配套齐全; 稀缺海景资源，板块的产品类型主要以高层公寓为主劣势劣势：可开发土地少，市政府迁，周边自然环境还需整治 未来发展趋势研判区域城市中心的历史影响将更有利于促进片区内置业机会，随着海口湾整体规划逐步开发落实，也将带动整体片区的未来发展，树立岛内新移民的投资信心楼盘分布滨海大道以北御景湾、外滩中心、美源广场等滨海大道以南金碧文华、财富广场等Code of this report | 21楼盘概况：楼盘概况：滨海大道以北以高层海景豪宅为主，滨海大道以南以高滨海大道以北以高层海景豪宅为主，滨海大道以南以高层公寓产品为主层公寓产品为主项目位置分布图项目位置分布图滨海大道以北的项目有：环强御景湾金外滩瀛寰名仕苑滨海贵族美源广场外滩中心宝华海景公寓滨海大道以南的项目有：棕榈公寓财富广场福隆广场御景风金碧文华瑞园豪江花园金碧文华滨海贵族外滩中心万绿园公共休闲绿地数据来源：市场调研数据Code of this report | 22发展现状：发展现状：档次落差较大，滨海大道以北海口湾片区比较受关注，档次落差较大，滨海大道以北海口湾片区比较受关注，在售楼盘较少，景观资源丰富，价格高在售楼盘较少，景观资源丰富，价格高片区片区名称名称项目名称项目名称主力户型主力户型/ /面积面积产品特色产品特色主要卖点主要卖点国贸国贸宝华海景公寓78-91一房123.59两房161.12-162.67三房坐拥海景、园景、桥景滨海核心区域的地段 、投资价值，交通便利金碧文华87两房101-127三房 162 四房内部高尔夫练习场，中心大型温泉泡池片区成熟，配套齐全，81%高实用率滨海贵族58.87一房94.9两房127.58三房温泉泡池和温泉入户，海口唯一的“地暖入户”海南首家提供地热民用生活配套社区，舒适度和小户型中的大尺度空间，40米左右的楼间距海岸壹号小户型为主50-140一房、两房两厅和三房两厅玻璃幕墙，凸显高贵大气，每五层设有近500的空中庭院且每层有小平台花园五星级贴身管家式服务外滩中心70一房99-108两房170三房一线海景，售楼处档次高 ，“价值研究白皮书”滨海一线海景综合体楼盘特征：楼盘特征：零星开发中小规模楼盘居多，价格档次差大；价格特征价格特征: : 以滨海大道为界，基本可以划分两个板块，以南的内陆板块楼盘一般在4500左右，滨海大道附近开盘均价约8000以上；产品类型：产品类型：片区内沿海醒目以大面积、居住型产品为主；目前在售的以高层公寓为主，户型面积跨度大，以50-80多的一房和100-140的三、四房为主，大户型为主；核心卖点：核心卖点：主打海景资源，区域价值；城市配套；数据来源：市场调研数据Code of this report | 23板块基本特征：板块基本特征：拥有海景资源，是海口低密度豪宅集中拥有海景资源，是海口低密度豪宅集中区域，并可享受政府搬迁带来的利好区域，并可享受政府搬迁带来的利好西海岸板块2 2产品类别独栋、联排、叠拼别墅、花园洋房、高层大面积公寓价格水平（元/平方）起价 ：公寓15000左右 花园洋房22000左右客户群岛外度假、养老客户为主，岛内新移民占30%以内，属高端客户群体； 区域特征优势：优势：海景景观，滨海沙滩，高尔夫球会，市政府的迁移引导开发，目前已形成成熟休闲度假、高档居住氛围，成为海口人公认的高档楼盘聚集地 ；劣势劣势 ：缺乏城市基础生活配套设施未来发展趋势研判海景土地资源越发稀缺，进一步巩固区域中高端形象，市政府搬迁到此的利好，提高区域商业、商务发展的机会Code of this report | 24楼盘概况：楼盘概况：沿滨海大道一侧分布天海国际、浪琴湾、城市海岸等沿滨海大道一侧分布天海国际、浪琴湾、城市海岸等低密度海景住宅低密度海景住宅夏威夷海岸金色阳光假日酒店西雅图丽湾美锦熙海浪琴湾蔚蓝海岸城市海岸秀山观海苑西海岸高尔夫温泉别墅长信海岸水城菩提树紫园泰达天海国际观海台一号观澜公寓凯撒豪廷西海岸秀县泰达天海国际紫园城市海岸万科浪琴湾沿沿 海海 沙沙 滩滩 绿绿 化化 休休 闲闲 带带项目位置分布图项目位置分布图数据来源：市场调研数据Code of this report | 25发展现状：发展现状：在售楼盘集中在二线海景，产品线丰富，定位多样，如在售楼盘集中在二线海景，产品线丰富，定位多样，如主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸主导文化生活的紫园，主导社区环境的城市海岸项目名项目名称称主力户型主力户型/ /面积面积产品特色产品特色主要卖点主要卖点价格价格泰达天海国际344-594独立别墅140-254花园洋房92-189高层公寓全海景观景户户看海，金钥匙服务别墅:1.8-2.8万元/；花园洋房8500-1.5万元/；小高层:7000-1万元/长信海岸水城68 318 叠式 / 平层花园洋房，从一房一厅至五房两厅 27个主题园林，海口水景面积最大住宅小区精致花园洋房、园林景观13000/紫园70一房、91-94两房、139-155三房，229-283空中别墅首创“前庭后院”，“空中院馆”等创新设计户型，全城首创社区艺术馆西海岸30万平米丛林温泉庭园起价13000元/夏威夷海岸80一房、120两房150三房、独栋别墅600，800，900一线海景一线海景，入户温泉泡池独栋2000万公寓起价25000元/城市海岸二期60一房、80两房140三房、190-200四房、五房园林较好，社区有一定的规模，户型种类较多选择，性价比较高东南亚风格园林，入户温泉售磬，7500元/平米，三期价未定，其周边楼盘价格在15000元/左右菩提树60 一房、80两房，190退台花园洋房私享酒店全程制托管式服务精致，舒适的禅意社区14000元/左右楼盘分布：楼盘主要集中在海景沿线，楼盘高端，分布密集；价格特征: 二三线看海景房现价均在10000元/以上，一线海景用地项目在15000元/以上；产品类型：产品组合多层次，以别墅和花园洋房为主，高层为辅；建筑风格和园林以东南亚为主；户型偏大，产品设计逐渐优化；核心卖点：主打一线海景资源，区域未来前景、园林特色；数据来源：市场调研数据Code of this report | 26基本特征：基本特征：良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内良好的区域规划及海景资源使片区成为岛内新移民及养老客户的集聚地之一新移民及养老客户的集聚地之一海甸岛板块3 3产品类别多层、小高层、高层住宅、少量别墅价格水平（元/平方）新项目起价：10000以上，个别高品质项目中别墅价格超过30000客户群岛外中高端度假、养老客户；岛内新移民、中高端二次置业客户区域特征优势：优势：海景景观，与市中心距离拉近，相对成熟城市生活配套设施，有一定教育资源；人文氛围较好；劣势劣势 ：沙滩资源较差，整岛地势低，下雨会发生水患淹没部分交通未来发展趋势研判良好的城市规划愿景：如白沙门生态公园；美丽沙填海区域的开发进程将不断提升周边片区价值美丽沙 ：国际一流滨水新城，位于海口市西北部，规划为以旅游休闲、国际寓居、文化博览等为中心的标志景观区域 。Code of this report | 27在售楼盘概况：在售楼盘概况：分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及分为主打海景的天一方等和也有主打小区整体及园林风格的江南城、以建筑闻名的荣域等产品类型园林风格的江南城、以建筑闻名的荣域等产品类型观海居荣域盛木天一方宝安江南城 蔚蓝海语印象宝安江南城荣域蔚蓝海语印象观海居天一方项目位置分布图项目位置分布图数据来源：市场调研数据Code of this report | 28项目名称主力户型/面积产品特色主要卖点备注宝安江南城50-100平米一房至四房的海景公寓、430-470平米的独栋别墅、280-320平米的联排别墅及类似北京四合院特色的围合别墅丰富的产品线适应不同人群的选择江南园林景观、成熟片区规划、品牌物业一二期已经售罄，三期高层公寓还余20-30套别墅，；荣域88-133平米两房纯西班牙建筑风格，低容积率，小高层花园洋房2房变4房户型，国际化的安防系统，配套成熟，交通便利目前推出精装房；均价22000元左右，天一方公寓67平米21平米别墅230平米2159平米产品为现代简约派建筑风格，设计独特新颖，和海口其它楼盘形成明显差异化借助海甸岛完善的生活配套和浓郁的人文气息，低容积率、低建筑密度、高绿化率、私密性好，适宜度假公寓：19000元/平米别墅：43000元/平米国瑞观海居高层户型全部南北朝向，方正实用，阳台赠送面积大相对于周边其他楼盘，其价格有优势公寓价格12500元/平米优势：距离城市中心区较近，有一定海景、温泉资源；沿海规划美丽沙、白沙门生态公园，规划较好；配套齐全，适宜居住劣势：地势低，海水质量较差，旧城区规划杂乱，朝向与海景资源存在一定的矛盾性主力户型及客户比：二房、三房、别墅。岛外：新移民：本地 = 5：3：2；小结：海甸岛主流客户为岛外客户、新移民，他们最看重的是距离市中心较近和高性价比和未来投资价值，均价35005000元/ 平米发展现状：发展现状：该片区属于成熟的生活区，配套齐全，聚集了大量的高该片区属于成熟的生活区，配套齐全，聚集了大量的高端客户端客户数据来源：市场调研数据Code of this report | 29基本特征：基本特征：该片区目前仅有一个别墅楼盘该片区目前仅有一个别墅楼盘- -鲁能海蓝椰风，鲁能海蓝椰风，拥有一线海景资源，但距市区较远及配套是其劣势拥有一线海景资源，但距市区较远及配套是其劣势东海岸板块4 4产品类别别墅价格水平（元/平方）鲁能椰风是一个纯别墅项目，现在独栋起价31000元/平米，联排：19000元/平米客户群岛外中端休闲度假、岛内中端投资客户为主区域特征优势：优势：景观资源海景、江景、湖景劣势：劣势：离市区距离较远，交通不便，城市生活配套欠缺，板块只有开发商开发行为，缺乏政府引导未来发展趋势研判目前房地产发展还不够成熟，周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响Code of this report | 30发展现状：发展现状：该片区属于未来的高品质居住区，现发展缓慢，随着海该片区属于未来的高品质居住区，现发展缓慢，随着海新大桥改变，将对对区域价值拉动新大桥改变，将对对区域价值拉动房地产市场分析房地产市场分析-二级市场研究二级市场研究优势：距离海口美兰机场最近，省政府将搬迁至此，未来新埠岛新海大桥和福海大道的开通将直接拉近与市区距离，为此地带来利好；劣势：目前由于南渡江的阻隔距离城市中心区较远，配套缺乏，已建成项目较少，尚未形成大规模开发态势；主力户型客群构成：别墅（独栋价格在31000-33000元/平方米，联排在19000-22000元/平方米） ；新移民占50%以上，属高端客户群体；目前基本上没有项目开发，鲁能海蓝椰风项目一技独秀，客户看重的是海景资源、产品品质和升值潜力。作为东海岸首屈一指的豪宅，本项目以其纯别墅社区定位、海景和私家沙滩，吸引了众多来自岛内外的度假及投资型客户；通过沙滩、园林和围合式别墅居住群将本项目同周边的农民房和农田等完全隔离开来，形成了高尚居住小镇；位置的偏远、配套的匮乏是项目的硬伤，未来随着院士村和飞行员村等的开发，该项目将和上述项目一起，构筑海口郊区高尚居住片区。海蓝椰风东海岸片区数据来源：市场调研数据Code of this report | 31基本特征：基本特征：新世界花园，是唯一一个保留了原生态本地新世界花园，是唯一一个保留了原生态本地生活氛围的片区生活氛围的片区新埠岛板块5 5产品类别别墅、花园洋房、小高层为主价格水平（元/平方）新世界花园，2009年7月价格5500以上客户群岛外中端休闲度假、岛内中端投资客户为主区域特征优势：优势：片区目前还没有被正式开发，可塑性强，唯一一个保留了原生态本地生活氛围的片区；劣势：劣势：贫困、偏远的历史印象不易改变，整体片区的运营都还处于比较前期的阶段，后期开发周期较长，成本较高未来发展趋势研判目前房地产发展还不够成熟，周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响Code of this report | 32发展现状：发展现状：目前发展不成熟，有待开发，改变客户对区域的认识目前发展不成熟，有待开发，改变客户对区域的认识房地产市场分析房地产市场分析-二级市场研究二级市场研究新世界花园度假村优势：片区目前还没有完全被正式开发，可塑性强，是海口唯一一个保留了原生态本地生活氛围的板块；劣势：贫困、偏远的历史印象不易改变，整体片区的运营都还处于比较前期的阶段，开发周期较长，成本高；目前房地产发展还不够成熟，仅有新世界花园度假村和西湾（为早期开发的私人宅基地）项目周边环境需要大量投入来改善，未来进入者的整体规划将对整个片区有很大影响。主力户型客群构成：别墅、花园洋房、小高层为主；客户以岛外中低端休闲度假、岛内中端投资客户为主；由香港著名发展商新世界集团之中国房地产旗舰公司新世界中国地产有限公司投资开发； 东南亚园林风格，多组水系主题，超过200个品种的花丛树种；广告“没见过豪宅，那是没到过这里以前”打造超五星级的海滨花园度假式园林社区，提供超五星级酒店式配套设施，近3000平米全功能梦幻园林会所；智能化多重安保系统，保障家居安全；新埠岛片区数据来源：市场调研数据Code of this report | 334 4房地产市场分析房地产市场分析房地产市场整体状况住宅、公寓市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Code of this report | 34Part 1.1Part 1.1酒店式公寓的概念酒店式公寓的概念Code of this report | 35酒店式公寓基本概念：酒店式公寓基本概念：酒店式公寓的基本概念定义定义 特点特点发展发展分类分类Code of this report | 36酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务，集住宅、酒店、酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用、投资两大功效的物业会所多功能于一体，具有自用、投资两大功效的物业“酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理；可自住可以酒店形式出租；酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体统一经营统一经营售后回租售后回租完整产权完整产权严格的说目前市场上严格的说目前市场上几乎绝大多数所谓的几乎绝大多数所谓的“酒店式公寓酒店式公寓”均是均是“仿冒品仿冒品”，多为提，多为提供高档物业服务的精供高档物业服务的精装小户型住宅，其实装小户型住宅，其实质与质与“酒店式公寓酒店式公寓”存在着本质的区别存在着本质的区别基本概念1 1Code of this report | 37最早源于欧洲，在纽约发扬光大，在上世纪最早源于欧洲，在纽约发扬光大，在上世纪9090年代初进年代初进入我国一线城市，经过近入我国一线城市，经过近2020年的发展，国内趋于成熟年的发展，国内趋于成熟上世纪上世纪9090年代年代20032003年起年起20052005年起年起20062006年起年起服务式公寓服务式公寓产权式公寓产权式公寓酒店式公寓酒店式公寓小户型公寓小户型公寓酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象小户型公寓产品，住宅立项，普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的，对产品舒适度要求不高介于酒店与住宅之间的产品，公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高，单价较高，后期生活费用较高纯投资性产品，对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求，且对酒店公司的运营能力有一定要求，售价高于其它产品，市场受众面窄发展历程2 2Code of this report | 38酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型期存在的一种物业类型酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市的政府官员和高级商务人士，这些消费者一般都有丰厚的住房补贴一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模在需求中孕育着良好的商机适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生，并且有良好的发展前景发展动因3 3Code of this report | 39处于黄金地段可具备长期居住功能，配套功能突出并处于黄金地段可具备长期居住功能，配套功能突出并有优秀的物管公司提供细致入微的服务的物业有优秀的物管公司提供细致入微的服务的物业特点家庭式的居住布局家庭式的居住布局细致入微的物业服务细致入微的物业服务地段的不可替代性地段的不可替代性优秀的物业管理背景优秀的物业管理背景配套功能突出配套功能突出特点4 4Code of this report | 40Part 1.2Part 1.2海口市场的酒店式公寓海口市场的酒店式公寓Code of this report | 41海岸一号金色阳光西秀绿洲凯撒豪庭宝发国际明光国际爵士春天南国海立方天邑国际蓝海阳光在售待售售罄酒店式公寓分布1 1海口酒店式公寓普遍分布于城市可观海景的黄金区域海口酒店式公寓普遍分布于城市可观海景的黄金区域以及市中心区域以及市中心区域Code of this report | 42海口市场多为海口市场多为“泛酒店式公寓泛酒店式公寓”，且与纯酒店公寓拟合，且与纯酒店公寓拟合度最高的项目都集中在滨海大道沿线度最高的项目都集中在滨海大道沿线 地理位置地理位置服务服务酒店式物管酒店式物管配套功能配套功能家庭式布局家庭式布局装修水平装修水平纯酒店式公寓海岸一号金色阳光西秀绿洲凯撒豪庭宝发国际明光国际爵士春天南国海立方蓝海阳光/ /天邑国际拟合度高拟合度中拟合度低完全拟合海口公寓市场2 2Code of this report | 43酒店式公寓与其他物业形态的综合比较，酒店式公寓的客户更为高酒店式公寓与其他物业形态的综合比较，酒店式公寓的客户更为高端、服务性要求更高端、服务性要求更高产权性质产权性质营销模式营销模式硬件配套硬件配套装修水平装修水平服务内容服务内容使用功能使用功能户型面积户型面积目标客户目标客户居住时间居住时间酒店式公寓私有只租不售/销售居住式精装酒店服务家居服务自用/投资60-150高层人士/投资者中长期传统酒店无只租不售酒店式精装酒店服务自用15-30商务出差人员短期产权式酒店私有销售酒店式精装酒店服务自用15-30投资者短期公寓式酒店无只租不售酒店式精装酒店服务自用15-30商务人员短期商务公寓私有销售办公式清水/简装基础服务自用/投资30-150中小企业主/投资者长期SOHO私有销售家居办公精装基础服务家居服务自用30-70私企主长期单身公寓私有租赁居住式简装基础服务自用/投资50以下单身青年投资者长期Code of this report | 44海口酒店式公寓的单个项目平均月消化量约海口酒店式公寓的单个项目平均月消化量约19201920，市，市场接受度相对较高场接受度相对较高 总建筑面积总建筑面积（）（）销售周期销售周期月均消化量月均消化量（）（）综合月消化量综合月消化量（）（）海岸一号561001731171920金色阳光40220311297西秀绿洲35806142557凯撒豪庭1841233558宝发国际55174.31211596明光国际97380273606爵士春天1824124760南国海立方未发售蓝海阳光未发售天邑国际14727211867市场表现情况3 3数据来源：中原数据库Code of this report | 45客户：客户：主要来自北京、上海、江浙、山西等地区，多为投资，投资客偏好小户型，自住客户偏好112平米的两房客户关注点：客户关注点：客户更为关注这里的未来发展，片区被定义为海南金融中心，同时有兼属CBD核心区域产品：产品：本来打算精装出售，鉴于市场不好，开发商调整策略以毛坯出售，降低单价，增加市场接受度，实现快速销售海岸一号：海岸一号：同区位下，按一类建筑标准精心打造物业产同区位下，按一类建筑标准精心打造物业产品，海口城市高尚生活的标准，市场消化量较好品，海口城市高尚生活的标准，市场消化量较好项目位置海口市世贸北路1号，世贸北路与滨海大道交汇处规模占地面积:62698平方米；总建筑面积:56100平方米；总户数:475 配套迷你GOLF、空中泳池、温泉SPA、网球场，儿童娱乐场、篮球场、网球场、人工湖、会所等。装修水平毛坯物管香格丽舍物业管理公司提供酒店式管理模式平均消化速度3117/月案例借鉴4 4Code of this report | 46宝发国际大厦：宝发国际大厦：相同区位，集高档商务、时尚商业、海景酒店式相同区位，集高档商务、时尚商业、海景酒店式公寓于一体的现代化综合性大厦，海口公寓于一体的现代化综合性大厦，海口CBDCBD精华之地最后一席精华之地最后一席首创GOLF酒店公寓，市场反映强烈目前整个项目全部消化项目位置海口市玉沙路28号规模占地面积10893.76，建筑面积55174.31配套毗邻在建的亚洲最大的休闲娱乐区玉沙休闲中心和海口最大的城市休闲广场万绿园；美食娱乐圈、商务休闲圈、旅游景观圈、精品购物圈、金融交际圈五大菁华圈交汇地；360度无碍观景，海景、园景、绿景、大都会时尚美景尽收眼底装修水平精装物管香港幸福酒店平均消化速度1596/月Code of this report | 47天邑国际：天邑国际：“最高品质最高品质”的商务的商务5A5A甲级写字楼顶部融合甲级写字楼顶部融合CEOCEO专属专属商务官邸商务官邸 ，海口市金融贸易开发区第一滨海景观标志，海口市金融贸易开发区第一滨海景观标志 产品：从最初的纯商务写字楼，到现在29-40层的CEO专属商务官邸，经历了市场的风波，以及海南市场本身对写字楼消化量的不足，天邑国际主动将一部分写字楼面积转化为酒店式公寓产品，从单一产品独自承担风险转化为两种物业类型共同担当，以此来规避大风险，提高市场接受度，增加销售速度地理位置海口市滨海大道85号 占地面积10000平方米 物业类型写字楼+商务公寓建筑层数45层使用年限70年，现已剩50多年容积率6.08定位语一个城市 一个中心电梯数量17部配套TRANE中央变频空调提供24小时全自动式服务，新风量达到30毫米，网络一层楼有接近100兆平均消化速度1867/月Code of this report | 48从市场成交量看，从市场成交量看， “ “泛酒店式公寓泛酒店式公寓”市场接受度较高，市场接受度较高，由于其成本相对纯酒店式公寓较低，风险也较低由于其成本相对纯酒店式公寓较低，风险也较低 市场接受度市场接受度服务要求服务要求酒店式物管酒店式物管配套功能配套功能家庭式氛围家庭式氛围装修水平装修水平综合成本综合成本泛酒店式公寓高较高基本满足较全一般较高较高纯酒店式公寓未知高满足齐全满足高高成本：泛酒店式公寓由于其在功能、配套、装修水平等方面要略差于纯酒店式公寓的打造成本上要低，所以起成本也相对较低市场：海口市场泛酒店式公寓在市场接受度较高，消化量较快，可实现现金迅速回流，从而降低风险公寓打造匹配5 5Code of this report | 49公寓打造：公寓打造：标准纯酒店式公寓打造，市场接受度未知，泛酒店式公标准纯酒店式公寓打造，市场接受度未知，泛酒店式公寓市场接受度较高寓市场接受度较高纯酒店式公寓纯酒店式公寓泛酒店式公寓泛酒店式公寓海口市场没有真正意义上的纯酒店式公寓，开发商可以选择此方向，打造纯酒店式公寓，为海口市场立一个标杆，但此方向没有市场数据支撑，成本、风险较大。海口市场上的酒店式公寓，随并非是纯酒店式公寓，但从市场数据来看，市场接受度随着定义拟合度的贴近，销售速度越高，此方向有市场数据支持，风险较小风险大风险大风险小风险小Code of this report | 504 4房地产市场分析房地产市场分析房地产市场整体状况住宅、公寓市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Code of this report | 51Part 1.1Part 1.1海口商业宏观分析海口商业宏观分析Code of this report | 52城市商业规划提出大商业、大物流的战略，建设具有海口特色的城市商业规划提出大商业、大物流的战略，建设具有海口特色的“一心、两带、三级一心、两带、三级”商业网点布局，未来海口商业发展前景广阔商业网点布局，未来海口商业发展前景广阔未来商业网点总体规划：海口市城市商业网点总体规划(2005-2020)提出大商业，大物流促进第一、第二产业发展的战略。规划提出具有海口特色的“一心、两带、三级”近期商业网点建设的构想，对海口市商业网点发展有很大的指导性。“一心”，就是海口要建立区域性商贸中心，发展物流业，打造与岛外国内市场和东盟市场的对接的平台。发展旅游业，建设“泛珠三角经济区”的“生态后花园”。调整商贸业结构，把海口建设成为区域性的商贸中心。“两带”，即一方面，打造滨海沿江旅游观光购物经济带；另一方面，建设沟通岛内外交通的物流配送带。“三级”，对应于城市总体规划布局结构，海口市将建立“城市城区片区”三级商业网点结构： 市级中心商业区即海口旧城的中心商业区和其西侧的滨海金贸区。 城区级商业中心由长流组团商业中心、秀英片区商业中心、江东片区商业中心和桂林洋片区商业中心共4个组成。 片区级商贸中心：有火车站及轮渡码头的西海岸片区、金贸滨海片区、海甸片区、金盘片区等12个组成。Code of this report | 53Part 1.2Part 1.2城市商圈分析城市商圈分析Code of this report | 54海口的商品市场经过多年的发展，逐渐形成了以“民生（一百）、佳心（乐普生）、明珠”为代表的海秀路商圈；以“解放路、博爱路、大同路”为中心的解放路传统商圈；以“宜欣购物公园、上邦百汇城”为代表的国贸商圈三足鼎立、一枝独秀，即海秀商圈、解放路商圈、国贸三足鼎立、一枝独秀，即海秀商圈、解放路商圈、国贸商圈三足鼎立，海秀商圈一枝独秀商圈三足鼎立，海秀商圈一枝独秀这几大商圈商业客流量，占到了全市商业流量的70%以上。 城市中心区三大商圈其他商圈南海大道汽车销售南海大道汽车销售国贸商圈国贸商圈期待整合的高档商圈期待整合的高档商圈海秀东路商圈海秀东路商圈城市中心的黄金商圈城市中心的黄金商圈解放路商圈解放路商圈充满活力的传统商圈充满活力的传统商圈商圈发展态势1 1Code of this report | 55城市中心的黄金商圈，辐射整个海口市，商业集中度高，城市中心的黄金商圈，辐射整个海口市，商业集中度高，商业业态组合完善，但是车位不够商业业态组合完善，但是车位不够 是其发展瓶颈是其发展瓶颈整个商圈以海秀东路为中轴线，北面至大同路，南到蓝天路，西靠南大桥，东至海府路，商圈服务半径大，商业集中度高，商业设施齐全。商圈以明珠商业广场、（民生百货）第一百货、佳心百货(乐普生)为核心，沿海秀东路有金色世纪商城、骏明商业广场、南国超市等。海秀东商业圈遇到了发展的瓶颈车位不够，在现代商业中最重要的因素是车位。目前“明珠广场”600多个车位、DC城仅几十个车位，由于车位的限制，这里每天会失去约20%的购物者。海秀东路商圈2 2Code of this report | 56海秀东路商圈商业档次中端，经营业态丰富，超市、百货、专业店海秀东路商圈商业档次中端，经营业态丰富，超市、百货、专业店等，商业主要项目有南亚、万国、明珠、民生、佳心等，商业主要项目有南亚、万国、明珠、民生、佳心颐高购物广场明珠广场万国大都会民生百货未来发展 特点观点业态构成商业档次以中档为主； 商业氛围浓厚，本地具有 一定购买力的居民已形成 来此购物的习惯； 主力消费人群为本地消费 者和外地游客。超市百货 专业店娱乐休闲餐饮优势：地理位置优 越，商圈成熟。 劣势：交通拥挤、 停车位问题突出， 是未来发展的瓶 颈。Code of this report | 57一、商场百货类名称经营业态租金（元/月）体量规模经营现状明珠广场珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、书店、超市、通讯、数码一楼500-1700二楼约500三楼约400建筑面积10万平方米，单层面积1万平方米该商场人流量较大，但产品分布杂乱，在海口市处于商业龙头地位。民生（第一）百货珠宝、化妆品、服装、鞋等一楼约550二楼约450三楼约400共6层，每层大约1000平米的营业面积该商场人流量相对薄弱，但成交金额居海秀路之首佳心百货乐普生珠宝、化妆品、服装、鞋、新起点健身等一楼约500二楼250-300大厦共13层，总建筑面积为2万平米现人流量较小，以中老年市场为主万国大都会珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、书店、超市、通讯、数码一楼400-600占地2.5万平方米，总建筑面积16万平方米商场空置较多，招商困难，需要商业培养期金世纪商城珠宝、首饰、手机、快餐、服装、鞋、箱包等一楼约350-400二楼约250-300该商场知名品牌进驻较少，从而决定了该商场在档次上偏低南亚广场家乐福超市、麦当劳、新华书店等售价一楼2100030000；负一楼：1000050000平米的纯商业面积，近万米“L”型大型商业广场除主力店家乐福经营状况良好外，一层还有空铺位未招满二、专业市场类DC城电脑、软件、数码、耗材等一楼260-300建筑面积近30000平方米，分为地下一层和地上四层海口规模最大的专业电子商城之一，客户集中三、街铺类明珠广场服装、鞋类、饰品等380左右占地 40亩，建筑面积10万平方米海南第一家率先引进地“地产商业”模式的大型购物中心 第一百货与DC城之间的巷子服装、鞋类等280-300商业档次较低，购物环境差南国超市食品、生鲜、日用、百货、土特产、家电、烟酒茶叶等 220-280营业面积8000平方米 名门广场餐饮、医院、银行、超市等一楼100二楼50多数为两层租赁。蓝天丽城超市、餐饮、杂货店、饰品等一楼约20000二楼约8000三楼约5000商铺面积6474平方米Code of this report | 58充满活力的传统商圈，是海口市老城区传统商圈，商圈充满活力的传统商圈，是海口市老城区传统商圈，商圈发展时间较长，商业成熟，辐射力强发展时间较长，商业成熟，辐射力强商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状，还包括周围的新华路、博爱路等商业街。经营商品属于中低档，商业模式有零售兼批发，商圈层次较低，被海口本地居民认可和接受，客户来源以本地客户为主，购物环境较差，对外地游客吸引不足。商业主要项目有批发市场：新华南路家电一条街；博爱路小商品市场；东门市场海鲜干货批发等商业街：解放西路商业街；百货：东方广场；友谊商城；泰龙城（新女人街、大同货仓）。解放路商圈解放路商圈充满活力的传统商圈充满活力的传统商圈解放路商圈3 3Code of this report | 59解放路商圈商业档次中低端，业态丰富，商圈以解放西路、龙华路、解放路商圈商业档次中低端，业态丰富，商圈以解放西路、龙华路、大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状大同路交叉点转盘为核心，以这三条路为商业带，呈放射状解放西路商业街博爱路小商品市场友谊广场东方广场未来发展 特点观点业态构成是上世纪八九十年代以前海口 的商业中心，海口人对这里有 着强烈的文化认同感；有着紧邻新港码头的地理优 势，发展成中低档批发与零售 的商圈；区域内保留有南洋风格的老建 筑，具有浓郁的南国风情。批发市场商业街百货超市专卖店餐饮优势：具有平民化 的文化特色，区别 于海秀东路的“草 根”商业。劣势：购物环境较 差，对外地游客吸 引不足。泰龙城Code of this report | 60一、商场百货类名称经营业态租金（元/月）体量规模经营现状东方广场珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮等一楼350-400二楼约300楼高5层,总营业面积13000平方米集购物、娱乐、休闲为一体的青春时尚现代百货商场 ，人气较旺多宝利商场服装、鞋、超市等一楼约250-300二楼约200-280共4层，单层面积1600平米左右地理位置优越，属于商业集中区，档次偏低，经营情况一般泰龙城服装、精品店等150-450被誉为“休闲购物世界，女人购物天堂”，是海口市最大的女性主题商城友谊商业广场珠宝、首饰、快餐、服装、鞋、箱包等一楼430-480二楼约260共6层，每层1000多平米营业面积人气较旺，产品定位中端，购物环境舒适，整个商业人流量大，经营情况较好二、专业市场类汇锦名城体育、休闲售价一楼临街18000侧面12000商业广场临街铺面长达50多米 针对客户为片区居住人群，人气较淡，商铺空置率高女人国际商城服装、饰品等售价10000-25000购物环境差，产品低档，规划较杂乱三、街铺类一中省医院药、眼镜、餐饮等一、二楼平均80100左右人流量大，商业集中区省医院对面系列铺面婴幼儿用品等一楼约100商业集中区，商品种类丰富，档次偏低，海口本地客户多选择在此购买新华书店多宝利服装、餐饮、鞋等一楼约150-300经营情况较差西湖商业广场餐饮、日用品等一楼200二楼100三楼75一楼特色商业 ，采取小间隔方式分割出售和经营二、三楼为中型超市 Code of this report | 61期待整合的高档商圈，是海口市商务办公中心，聚集期待整合的高档商圈，是海口市商务办公中心，聚集了大量办公楼、酒店、宾馆，商业配套亦十分完善了大量办公楼、酒店、宾馆，商业配套亦十分完善国贸商圈以国贸转盘为中心，商业设施主要分布在国贸路和玉沙路及金龙路上，一些商业辐射全市乃至全省，国美电器、广百百货、生生百货以及大润发超市，是本商圈的重要商业设施，对国贸片区甚至全市、全省都具有一定影响力。其它设施主要是街铺，业态有餐饮、娱乐、服装、日杂、烟酒等，主要服务于国贸区商务办公人员，客户群体以国贸区域人口为主 。商圈产品定位中高端，经营模式以零售为主，海口最高端的生生百货和紫荆百货都在该片区，商圈现阶段人气仍然不够，商业的集中度和氛围需要一段时间的培养。国贸商圈国贸商圈期待整合的高档商圈期待整合的高档商圈国贸商圈4 4Code of this report | 62国贸商圈地理位置优越，商业档次中高端，岛内最高档次的商业聚国贸商圈地理位置优越，商业档次中高端，岛内最高档次的商业聚集，如生生、紫荆百货，但人气、商业和业态分布等都还不成熟集，如生生、紫荆百货，但人气、商业和业态分布等都还不成熟 未来发展 特点业态构成 海口市商务区中高档商圈本地最高档次的商业聚集，业态复合化程度高区域内中高档娱乐业发达未来金龙路将发展成为区域商业中心购物中心百货专业店娱乐休闲餐饮优势：地理位置优 越，商圈成熟。劣势：交通拥挤、 停车位问题突出， 是未来发展的瓶 颈。信兴电器紫荆百货生生百货宜欣商业广场金龙路餐饮一条街Code of this report | 63一、商场百货类名称经营业态租金（元/月）体量规模经营现状广百百货珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮等经营面积为12万平方米 装修中宜欣商业广场超市、数码等一楼约350-450二楼约250-350三楼约250占地约60亩 ，建筑主体为地面五层、地下两层百货经营情况较差，大润发超市为购物广场聚集了一定量的人气生生百货珠宝、钟表、眼镜、化妆品、女装、照相器材、男装、鞋帽、皮具、体育用品等一楼最低750二楼约750总投资近二亿元人民币，营业面积一万七千平米海口市场上经营高档百货时间最久的百货商城，经营业绩较好。第一摩尔新一佳超市、保龄球馆等售价一楼15000二楼12000经营困难上邦百汇城服装、鞋帽、手饰、化妆品、皮具、体育用品一楼约350-450二楼约250-350三楼约250总建筑面积9.7万,商业面积7.7万定位中高端，人流量较大，百货经营较差，家乐福聚集大量人气紫荆百货珠宝、钟表、眼镜、化妆品、女装、照相器材、男装、鞋帽、皮具、体育用品等一楼750-850二楼约800建筑面积 1.1 万平方米 ,营业面积近 7200 平米经营状况不佳，外滩周边客户多选大润发超市风华时代电器共三层信兴电器城富丽花园商场百货、日杂用品、服装、鞋帽、饰品14层裙楼，总面积达25000的商业广场 招商困难二、街铺类国贸以国美为中心周边街铺餐饮、电器为主，体育、休闲专卖、文具、健身等一楼120-300.二楼50-100.三楼30-80国贸的商业集中程度尚不成熟，人气一般广百门口旁铺面药店、女装专卖、糕点店等一楼约250-350客流量较少国贸经典服装、餐饮等一楼150左右二楼55左右三楼45左右以餐饮为主要商业形态，聚集客户人群，其他业态经营一般绅蓝都市公寓餐饮、洗浴、桑拿、保健一楼约73二楼约50三楼约40一楼约73二楼约50三楼约40有固定的消费客户群，休闲娱乐的商业氛围浓厚Code of this report | 64海秀东路、解放路、国贸商圈是海口商业的主要分布海秀东路、解放路、国贸商圈是海口商业的主要分布集中区，是海口商业现状和发展的集中体现集中区，是海口商业现状和发展的集中体现商圈经营模式产品定位客户群体饱和度经营业态代表性商业海秀东商圈零售为主中高档商品城区居民、外地游客接近饱和珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、书店、超市、通讯、数码、健身器材、家乐福超市、麦当劳、新华书店等明珠广场、民生百货、乐普生、万国大都会、南亚广场、DC城解放路商圈批零兼营中低档商品城区居民、外地游客未饱和珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、超市、精品店、体育、休闲、药、眼镜、婴幼儿用品等东方广场、多宝利商场、泰龙城女人商业街、友谊商业广场、国贸商圈零售为主中高档商品国贸区域人口为主接近饱和珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮、超市、数码、照相器材、男装、皮具、体育用品、电器、药店、洗浴、桑拿、保健等宜欣购物广场、生生百货、紫荆百货、上邦百汇城、信兴电器、广百百货三大商圈对比分析5 5Code of this report | 65国贸商圈现阶段还未像海秀、解放路商圈一样形成规模，但经过一国贸商圈现阶段还未像海秀、解放路商圈一样形成规模，但经过一段时间的培育必将形成海口商业市场的鼎力之势段时间的培育必将形成海口商业市场的鼎力之势海秀路商圈解放路商圈国贸商圈传统的解放路老商圈早已接受了海秀路商圈的崛起，作为老城区的解放路商圈，就目前而言，解放西路的休闲品牌专卖店以及书店、影院等，已经使这一商圈具有了年轻人的文化特色。但目前解放路商圈的停车难也是一个很大的制约。从地域上来看，解放路老商圈紧邻海秀路商圈，从发展的趋势来看，解放路老商圈将会融入海秀路大商圈，并与现在的海秀路商业圈形成互补。海秀路商圈已形成了以明珠广场、DC城、第一百货、佳心为核心的商圈，商业主要分布在以明珠广场为中心的海秀东路上，还有众多专卖店以及娱乐、餐饮等配套设施，南亚广场、万国大都会也在逐渐成熟，就连公交线路的竞争焦点也是海秀路。未来海秀路商圈的辐射范围将进一步增大，将与解放路商圈形成大的海秀路大商圈。国贸商圈无论从人气、商业布局和业态分布等都还不成熟，并非因为这里是海口的CBD（中央商务区），白领聚集地，就会很快形成一个中高档的商圈。京茂百货、风华时代的匆匆开业又很快难以为继，上邦、宜欣、广百的经营状态也一般。国贸商圈要靠政府牵头，以大国贸的概念对其统一规划经营，国贸商圈也将逐渐崛起，并将以与海秀路、解放路商圈的不同特色而成三足鼎立之势。Code of this report | 66Part 1.3Part 1.3高端住宅（公寓）项目社区商业分析高端住宅（公寓）项目社区商业分析Code of this report | 67社区商业主要分为五大板块：海甸岛板块、国贸板块、社区商业主要分为五大板块：海甸岛板块、国贸板块、滨海板块、滨江板块、金三角板块滨海板块、滨江板块、金三角板块社区商业板块格局1 1国贸板块国贸板块海甸岛板块海甸岛板块滨江板块滨江板块滨海板块滨海板块金三角板块金三角板块海甸岛、国贸板块交通方便、人气发达，也是新盘最集中的区域，目前是海口最重要的商业中心区；滨江板块及滨海板块是目前社区商业分布相对稀缺的两大板块，但这两大板块依托了绝对的资源优势，将成为未来集旅游、度假、居住、购物为一体的高档休闲生活住宅区；金三角板块由南沙路、南海大道、龙昆南组成，属于早期社区商业相对成熟的板块。Code of this report | 68名称名称商业体量商业体量商业形式商业形式经营模式经营模式价格价格经营现状经营现状紫园紫园2800平方米商业街三年内免费租赁给业主经营免费一个生活超市开业，其余商铺装修中城市海岸城市海岸5000平方米底商出售2600027000元/平方米一、二商业已经营业，三期商业目前还未出售南国海立方南国海立方10000平方米底商出售未定未出售荣域荣域5000平方米商业街出租一层：150元/平方米月二层：50元/平方米月未出租住宅商业形式2 2目前市场上住宅商业形式多以底商为主，社区商业体量目前市场上住宅商业形式多以底商为主，社区商业体量较小，其他商业形态较少较小，其他商业形态较少Code of this report | 694 4房地产市场分析房地产市场分析房地产市场整体状况住宅、公寓市场研究商业市场研究高端酒店研究高端公寓市场研究Code of this report | 70Part 1.1Part 1.1星级酒店市场现状星级酒店市场现状Code of this report | 7120052005至至20102010年，海口高星级（四星、五星）酒店的数量年，海口高星级（四星、五星）酒店的数量增幅不大，增幅不大，20102010年高星级（四星、五星）酒店总量年高星级（四星、五星）酒店总量7676家家星级酒店市场现状数量分析星级酒店市场现状数量分析2005-2010年高星级（四星、五星）酒店数量（单位：家）从酒店的数量来看上,海口的高星级酒店中四星级酒店数量已经达到59家，而五星级酒店数量不到四星级酒店的30%，五星级酒店占高星级酒店总量的比例只有22%，因此海口未来的五星级酒店有一定的市场发展潜力数据来源：海口市旅游局、海口市统计局数量分析1 1Code of this report | 72海口市五星级酒店相对较少，其比例为海口市五星级酒店相对较少，其比例为13%13%，中高端酒，中高端酒店占据比较大的比例店占据比较大的比例星级酒店市场现状等级分布星级酒店市场现状等级分布2010年星级酒店等级分布从酒店的等级分布上来看，三星级、四星级、五星级酒店的比例分别为40、47和13，其中中高端酒店的比例达到了8.5成，五星级高端酒店占据1.5成的比例数据来源：海口市旅游局等级分布2 2Code of this report | 732004200420092009年，海口总体星级酒店的平均入住率波动年，海口总体星级酒店的平均入住率波动不大，整体保持在不大，整体保持在60%60%左右左右星级酒店市场现状平均入住率星级酒店市场现状平均入住率2004-2009年星级酒店年平均入住率2009年全市星级饭店客房平均开房率为60.5，海口市星级酒店在淡季时间入住率基本都能保持在40 50%左右，其中五星级酒店也多都能保持在40%以上，旺季时候整体星级酒店的平均入住率基本能够保持在70%以上数据来源：海口市旅游局、海口市统计局平均入住率3 3Code of this report | 74五星级酒店房价相差较大，最低标准间的折扣价为五星级酒店房价相差较大，最低标准间的折扣价为398398元元/ /间间. .天，最高贵宾别墅的折扣价为天，最高贵宾别墅的折扣价为18,20018,200元元/ /间间. .天天星级酒店市场现状平均房价星级酒店市场现状平均房价平均平均房价房价 海口市五星级酒店的标间客房的平均房价基本在500800元/间.天价格价格差异差异未来未来趋势趋势随着海口城市旅游配套的不断完善，将吸引越来越多的高品质高档次旅客，从而促进海口市高星级酒店平均房价的整体提高，尤其会推动五星级酒店的海景房价格的提升其淡旺季价格差表现并不十分明显，价格差异主要是根据酒店的品质，以及客房是否看海景等因素决定差异平均房价4 4Code of this report | 75海口市的酒店接待客源主要包括度假旅游和商务会议两海口市的酒店接待客源主要包括度假旅游和商务会议两大类大类星级酒店市场现状客源特征星级酒店市场现状客源特征客源类型客源类型客源特征度假旅游度假旅游高星级酒店客源以俄罗斯、欧美、韩国、日本、北京、珠三角、长三角为主三星级左右的酒店和部分设施陈旧的高星级酒店以价格优势接待国内旅行团为主商务会议商务会议内部大型会议、拓展和培训以及奖励旅游是海口接待会议团队的三大主要客源，这些会议旅游具备对于价格不敏感、对服务质量要求高等特点随着旅游地等级的提升， 其酒店接待的客源辐射半径也随之扩大， 同时海口作为海南最靠近大陆的省会城市在吸引商务会议方面表现较为突出， 在酒店接待旅游客源中其会议旅游的比例已经超过30 。客源特征5 5Code of this report | 76大部分五星级酒店，由国际知名酒店管理集团管理，在大部分五星级酒店，由国际知名酒店管理集团管理，在品牌声誉、公司可信度、服务质量等多方面更具竞争力品牌声誉、公司可信度、服务质量等多方面更具竞争力星级酒店市场现状管理公司星级酒店市场现状管理公司海南国际品牌酒店管理公司一览表三亚三亚湾假日酒店洲际酒店集团凯宾斯基度假酒店凯宾斯基酒店集团宝宏龙都大酒店龙都酒店管理集团亚龙湾假日度假酒店洲际酒店集团喜来登度假酒店喜达屋国际集团家化万豪度假酒店万豪国际集团希尔顿度假酒店一期希尔顿酒店集团博鳌索菲特大酒店法国雅高国际酒店公司海口希尔顿酒店希尔顿酒店集团喜来登度假酒店喜达屋国际集团随着海口旅游配套的完善和旅游服务产业的提升， 引入越来越多的国际知名品牌的酒店管理集团是未来海口高档酒店发展的大势所趋。酒店管理公司6 6Code of this report | 77Part 1.2Part 1.2高端酒店市场分析高端酒店市场分析Code of this report | 78中高档酒店市场存量巨大，年接待能力超过中高档酒店市场存量巨大，年接待能力超过360360万人次万人次中高端酒店市场现状中高端酒店市场现状20092009年年目前海口五星级酒店个数（个）截至目前，海口五星级酒店达到17家，客房数达6457间，床位数10000余个，年招待能力超过360万人次（06年海口过夜旅客为453.33万人次）。数据来源：海口市统计局、中原市场调查市场现状1 1Code of this report | 79海口高档酒店整体经营状况一般，五星级酒店大多处于海口高档酒店整体经营状况一般，五星级酒店大多处于培育状态培育状态中高端酒店市场现状经营状况中高端酒店市场现状经营状况2009年，海口五星级酒店平均入住率为48.4%，整体经营状况一般。数据来源：海口市统计局、中原市场调查2009年全年部分高档酒店入住率情况注：平均入住注：平均入住率：率：48.4%48.4%经营状况2 2Code of this report | 80各区域酒店经营状况差距明显，国贸、海秀东区整体各区域酒店经营状况差距明显，国贸、海秀东区整体较好较好中高端酒店市场现状经营状况中高端酒店市场现状经营状况西海岸酒店客房入住率基本都在50%以内，客户以高端商务客源为主；滨海大道路南酒店经营状况明显不如路北、靠海的酒店；市中心国贸、海秀东区域在发展商务客源方面具有明显优势，整体经营情况明显高于其他区域。五星级酒店四星级酒店海口喜来登大酒店西西 海海 岸岸海甸岛海甸岛海秀东海秀东国贸国贸区域分布3 3Code of this report | 81Part 1.3Part 1.3高端酒店列表汇总高端酒店列表汇总Code of this report | 82 金色阳光泰得酒店金色阳光泰得酒店天佑大酒店天佑大酒店喜来登酒店喜来登酒店新国宾馆新国宾馆星级准五星级五星级五星级五星级客房数417间199间341间268间营利模式产权式酒店租赁客房租赁客房租赁客房服务送餐服务,酒店内餐厅、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、前台贵重物品保险柜,美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务婴儿看护、航空票务、旅游、商务中心、小买部、洗衣部及诊所 出租车 、票务服务 、专职行李员 、行李存放服务 、邮政服务 、商务中心 、叫醒服务 、外币兑换 、前台贵重物品保险柜等出租车 、票务服务 、专职行李员 、行李存放服务 、邮政服务 、商务中心 、叫醒服务 、外币兑换 、前台贵重物品保险柜等配套棋牌室、健身室、恒温泳池、温泉、鱼疗2000多平米的大型户外泳池、桌球、保龄球、网球、温泉理疗中心、美容美发健身房、游泳池、桑拿浴室、 卡拉OK、美容美发、网球场、夜总会、中西餐厅健身房、游泳池、桑拿浴室、卡拉OK、美容美发、网球场、夜总会、中西餐厅入住率冬天旺季可达到90%、淡季达40%冬天旺季可达到90%、淡季达50%冬天旺季可达到90%、淡季达40%旅游旺季开房率可达到80-90%户型48一房350套，80-110二房67套35的单间60-80的一房一厅40的单间、44单间83的一房一厅45、55、65、70、80、155、600-900（海景别墅）户型配比48占84%80-160平方米占16%35占70%60-80占30%40和44占90.5%83占9.5%45-70占84%，80900占16%客户企业会议客户、旅行团、散客会议、商务、企业培训、疗养、度假商务会议团、旅游团、散客政府部门会议、旅行团、散客团Code of this report | 830 0附：典型楼盘、商业及访谈附：典型楼盘、商业及访谈4房地产市场分析213宏观背景分析项目属性界定市调工作说明5项目发展初步研判Code of this report | 84PART 1PART 1典型楼盘专题研究典型楼盘专题研究Code of this report | 85西海岸1泰达泰达天海国际（天海国际（1/21/2）项目位置海口市西海岸片区滨海西路南侧 189号 规模项目用地总面积为255695.659平米，总建筑面积为186385.92 ，容积率为0.57物业类型别墅（2-3层）、洋房（6层）、公寓（11层、13层）配套项目内部配套会所、主题公园、蓝球场、网球场、室内外游泳池、风情商业街等，外部主要有高尔夫球场、游艇俱乐部、海南侨中中学等高档公众设施 主力户型54栋独栋别墅，主力面积350-600平米、14栋花园洋房（330套），主力面积140-260平米、10栋公寓（380套），主力面积90-300平米价格区间别墅30000元/平米起价，1千万1.8千万元/套；洋房与公寓价格未定物业管理三源物业开盘时间2010-1-17(别墅)装修情况毛坯交楼Code of this report | 86泰达泰达天海国际（天海国际（2/22/2）投资商投资商: :天津泰达集团开发商开发商: :海南美都实业投资有限公司物业管理物业管理: :三源物业，媲美五星级酒店贴身管家服务，采用国际先进的管理系统与管理经验，引入智能化系统，实行24小时360度无疏漏安全防卫； 泰达会馆泰达会馆: :依照别墅、花园洋房、观海公寓三个不同功能片区，设立不同主题会所，对应各地人士的享乐需求；产品情况：产品情况：别墅于2010年1月17号开盘销售，花园洋房与观海公寓销售价格未定；客户情况：客户情况：本地客户占40%左右；岛外客户以山西、北京等为主；销售情况：销售情况：别墅已售罄；花园洋房与观海公寓原计划5月份开盘，由于工程进度原因，推迟到年底开盘；营销活动：营销活动：项目开盘四个月，泰达高调入市，市中心主干道有大型户外广告牌；在海口晚报、各大房产网站等均有行销广告；Code of this report | 87西海岸1西雅图丽湾（西雅图丽湾（1/21/2）项目位置海口市西海岸片区滨海西路南侧 规模项目总占地面积39639.96平方米，总建筑面积29325.23平方米 ，容积率为0.6物业类型别墅（三层）、公寓（11层）配套项目内部配套包括温泉、会所、游泳池，外部主要有高尔夫球场、酒店旅游度假村、游艇俱乐部、会所等高档公众设施 主力户型34套别墅，面积413平米（独栋）、327平米（独栋）、219平米（双拼），公寓主要是由137平米和147平米两种组成，一梯二户价格区间最低价16000元/平米-39000元/平方米物业管理世邦魏理仕 开盘时间2009-4-30装修情况毛坯交楼、温泉入户Code of this report | 88西雅图丽湾（西雅图丽湾（2/22/2）开发商开发商: :海南昌茂企业(集团)有限公司 物业管理物业管理: :世邦魏理仕 安全防范系统：安全防范系统： 周边防范报警系统 闭路监控系统 房客对讲与门禁系统 家具安全防范报警系统 24小时电子巡更系统 紧急呼救援助系统居家服务系统居家服务系统: : 洗衣服服务 送餐服务 清洁服务 叫醒服务 煤气更换、行李寄存服务房产服务： 房屋代管服务 房屋代租服务 业主家庭装修服务 产品情况：产品情况：已经完工入伙、入住率低、客户多以投资为主，有山西客户一次购买20多套公寓；客户情况：客户情况：买公寓的客户多以山西的为主、别墅的客户有部分西北；销售情况：销售情况：目前还有一套137平米的公寓在售，22000元/平；有四套别墅在售，面积为413平米，价格在36000-39000元/平。营销活动：营销活动：项目近尾盘，售楼人员仅剩两位，销售中心外部朝滨海大道有户外广告牌和少量的路旗广告。Code of this report | 89西海岸1蔚蓝海岸（蔚蓝海岸（1/21/2）项目位置海口市秀英区滨海大道南侧245号（新国宾馆斜对面） 规模项目总占地面积92000平方米 ，总建筑面积60000平方米 ，容积率为0.5物业类型别墅（四层，其中包括一层地下室）公寓（1栋10层退台式公寓；1栋11层板楼，其中包括2层地下停车室）配套每套房间阳台均有泳池或温泉泡池 ；SPA，公共游泳池，会议室、咖啡厅、酒吧、行李间、娱乐间等 公众娱乐设施主力户型69套独栋别墅，面积:480平米、581平米、629平米、672平米、848平米、1443.24平米（闻涛阁）2000平米（士林地）。公寓：退台式楼层为239.28平米、270.05平米；板房（1梯1户）为40.05平米、63平米、76.96平米价格区间08年别墅起价18000元/平米-19000元/平米；2010年别墅400平米1000多万（一房一价）；2010年公寓起价16500元/平米，最高价22000元/平米，均价19000元/平米物业管理华鑫物业有限公司开盘时间2008-5-1装修情况毛坯交楼Code of this report | 90蔚蓝海岸（蔚蓝海岸（2/22/2）开发商开发商: : 海南华辰实业投资有限公司 物业管理物业管理: : 华鑫物业有限公司安全防范系统：安全防范系统： 周界防范报警系统 可视监控系统 电子巡更系统 一卡通系统 背景音乐系统 智能化物业管理系统双电源供电系统弱电防雷系统生态系统生态系统: : 水流循环系统雨水收集系统中水处理系统环保节能环保节能: : 外墙保温隔热系统高性能保温隔热玻璃门系统室内智能化系统家庭中央空调系统产品情况：产品情况：入住率低；小区内有15000平米人工湖；全力打造5000平米海南岛独一无二水疗中心。楼盘建筑为地中海风格，园林建筑为巴厘岛风格，小区中心地势抬高客户情况：客户情况：90%外地客户，以山西、浙江、北京以投资为目的客户居多销售情况：销售情况：还余10套左右公寓未售营销活动：营销活动：营销中心昭示性不强，为项目内的简易活动板房；项目近尾盘，售楼人员仅剩两位。在项目朝滨海大道上只有少量广告牌和路旗广告Code of this report | 91万科浪琴湾（万科浪琴湾（1/21/2）项目位置海口市秀英区西海岸滨海大道270号 规模占地面积:115503平方米；总建筑面积:57751平方米；总户数:385户物业类型联排、叠加、独栋、多层公寓物业费用3.50元/平方米月配套长达2.5公里的私家沙滩 、海景泳池、温泉泡池 户型公寓：60-140的一至三房 联排：100-200多 叠加：200多独栋：300左右 大独栋：600-900价格区间公寓：8000元/平方米（开盘价） 独栋：几百万/1700万元（差价较大） 联排：700-800万元/栋 叠加：500-600万元/栋 大独栋：7600万元/套销售情况公寓目前已经售罄，大独栋目前已经销售两套，剩余7套开盘时间2007年3月西海岸1Code of this report | 92万科浪琴湾（万科浪琴湾（2/22/2）产品：产品：项目总户数385户，车位387个，比例为1：1客户：客户：绝大部分来自岛外，该项目自住、度假客户居多，投资客较少，以及部分万科的老业主，客户的来源区域不明显销售情况：销售情况：该项目没有分期销售，但是五栋公寓因为较先拿到预售许可证，所以先行推出销售开发商开发商: :海南万科房地产开发有限公司 物业管理公司物业管理公司: :万科物业 项目区域：项目区域：“万科浪琴湾”项目地处海口市最具亚热带滨海风情特色的西海岸。集中了海口多个高尔夫球场（西海岸高尔夫俱乐部、美视高尔夫球会）、贵族游艇会、假日海滩、热带植物园、喜来登温泉度假大酒店、新国宾馆等五星级酒店，是未来海口发展的核心区域配套特色：配套特色：别墅社区一线临海，拥有长达2.5公里的私家沙滩Code of this report | 93美锦美锦熙海（熙海（1/21/2）项目位置海口市滨海大道268号开发商美锦集团容积率别墅：0.5 物业类型一期：公寓、产权式酒店、酒店二期：洋房、别墅商业情况底层商业配套私家沙滩、6万热带雨林、泳池、按摩浴、户型58-70的一房户型特点圆弧形设计，十层两梯九户低密度，户户海景，户户7-8的大阳台价格区间未定销售情况目前还未开盘开盘时间2010年10月西海岸1Code of this report | 94美锦美锦熙海（熙海（2/22/2）客户：岛外人士，投资客居多产品：项目分为2期开发，第一期为6栋海景公寓（其中两栋为酒店，四栋为公寓)，以及两栋水榭公寓（西侧一栋为产权式酒店）。第二期为别墅，5栋花园洋房园林：6万平米热带风情园林，景观视线开敞（150米宽）营销：目前设立临时活动板房接待客户，蓄客Code of this report | 95紫园（紫园（1/31/3）西海岸1项目位置海口市西海岸长怡路27号开发商恩祥地产容积率1.2物业类型花园洋房商业情况商业街配套30000美林运动公园、网球场、1200恩祥艺术馆、室外景观泳池、室内温泉泳池、2300俱乐部、篮球场户型90的两房、124的三房、140的三房、170的四房250的四房、260的四房、300的四房户型特点纯板式、全南北通透价格区间13000-17000元/销售情况二期目前共6栋出售，目前已经出售50%开盘时间一期：2008年5月 二期：2010年4月30号Code of this report | 96紫园（紫园（2/32/3）产品：产品：项目一期共600户，二期共656户，其中二房330户，三房300户，四房为26户。全板式楼，户户南北通透；客户：客户：该项目以二房三房中小户型居多，选择这部分产品的客户主要来自岛外的养老型客户，以及部分投资型客户。项目小部分产品为四房的大户型，选择这部分产品的客户主要是改善型的高端客户，度假为主；销售情况：销售情况：目前在售二期，其中三栋大户型还为出售。共出售六栋450户，目前已售50%开发商开发商: :恩祥地产恩祥地产物业管理公司物业管理公司: :威廉国际 项目区域：项目区域：西海岸，海口最具代表性国际滨海生活价值领地，以其22公里绵长海岸线，齐聚了喜来登、新国宾馆、贵族游艇会、华运凯莱、香格里拉（待建）等高级独家酒店，国际标准18洞的美视五月花、西海岸温泉高尔夫球场等诸多配套，足以打造出无可比拟的世界滨海休闲度假板块；商业：项目目前拥有2800的风情商业街，不对外出售或租赁，但免费提供给住户三年的使用权；Code of this report | 97紫园（紫园（3/33/3）94 2房2厅1卫124 3房2厅2卫143 3房2厅2卫147 3房2厅2卫178 4房2厅3卫项目二期产品共有656户其中二房所占比例为50%，三房所占比例为46%，四房所占比例为4%；二房主力户型为94，三房主力户型为140目前大户型还未出售，其中包括20户178的四房，2户251的四房，260的四房以及304的四房车位比为1：1Code of this report | 98夏威夷海岸（夏威夷海岸（1/21/2）项目位置海口西海岸滨海西路北侧（海口市滨海大道286号）规模占地面积：140806.809平方米；总建筑面积：111486.41平方米；总户数:别墅49套，公寓288户物业类型独栋别墅、多层公寓物业费用3元/月配套区域内有滨海康乐、五星级酒店、高尔夫球场、顶级住宅区，热带海洋世界、海胆剧场、假日海滩、温泉入户等休闲娱乐设施齐备户型别墅632，三层+半地下结构；公寓99-208，一房至三房价格区间别墅：2000万元/套；公寓：2.5万/平方米起价销售情况别墅49套，剩十几套；公寓288户，已售95%以上开盘时间09年10月1日西海岸1 1Code of this report | 99夏威夷海岸（夏威夷海岸（2/22/2）产品：产品：项目车位比高达1：2，车库位于首层和负一层；二层是3000商业，包括会所、咖啡厅、棋牌室、西餐等；项目公寓产品为精装修，装修价格为2500元/；客户：客户：内地和外地的客户都有。外地客户主要是河南、山西客户。开发商开发商: :海南鑫基房地产开发有限公司项目设计：项目设计：夏威夷DGH设计顾问公司项目区域：项目区域：夏威夷海岸通过海岸景观主干线滨海西路与外界连接，至市中心约19公里，至美兰国际机场约40公里，往西是规划中的琼洲海峡跨海大桥，交通非常便捷，是海岸物业的黄金宝地。Code of this report | 100城市海岸（城市海岸（1/21/2）项目位置海口市西海岸长怡路23号（观海台内进800米）规模占地面积：167896.34平方米；总建筑面积：173721.5平方米；总户数:别墅34套，公寓260套物业类型独栋、叠拼、多层公寓物业费用别墅1.98元/月；多层住宅：2.48元/月配套近5000生活购物广场；1万湖景水系；32大园林景点；400米水岸线；180米亲水木栈道户型配比别墅在建；多层洋房：共14种户型，其中60-70一房占15%；80-90二房占60%、130-150三房占20%、180-190四房占5%价格区间住宅尚未开盘，价格待定；商铺售价26000-27000/开盘时间2010年10月西海岸1 1Code of this report | 101城市海岸（城市海岸（2/22/2）产品：产品：住宅荟萃了各种经典时尚的户型，满足不同客户需求。户型设计，遵循全明健康设计，落地式大窗，通透的阳光房，宽大的露台，让阳光与海风可以随心所欲的自由相会，动与静、干与湿、私与公的功能分区合理而恰到好处。大尺寸的门、窗、阳台等设计，炫出热情开放的个性。客户：客户：项目当期尚未开盘，1期和2期主要为国贸商圈内的高端企业主，和岛外的客户各占50%比例；销售：销售：三期尚未开盘，一期、二期销售良好，一二期商业铺位全部售罄。开发商开发商: :海南鑫基房地产开发有限公司物业管理公司物业管理公司: :海南康居物业管理有限公司项目区域：项目区域：屹立于海口市黄金旅游带西海岸长怡路22-23路，项目北接海航天海苑，与长信海岸水城隔路相望，西临美视高尔夫花园，东靠海南侨中初中部，与泰达比华利山庄毗邻。Code of this report | 102长信海岸水城长信海岸水城项目位置海口市滨海西路规模占地160791.50平方米，建筑面积约134893平米，容积率0.80，绿化率45%物业类型联排，独栋，叠拼别墅物业费用1.96元/平方米配套商业街、便利店、双会所、国贸大润发班车主力户型80平米两房，110平米三房户型特征户型方正、顶层有露台价格区间均价10000元/平方米销售情况一二三四期已售罄折扣无开盘时间04年12月西海岸1 1Code of this report | 103庆豪庆豪金碧文华（金碧文华（1/31/3）项目位置文华中路西侧规模占地面积：32847.98平方米；总建筑面积：120000平方米；总户数:约300套物业类型超高层物业费用1.5元/月配套学校、幼儿园、医院、商业等配套户型配比144四房占33%；86.5二房占25%；104三房占25%；160四房占17%价格区间售价：1850022000元/开盘时间2007年12月国贸世贸2 2Code of this report | 104庆豪庆豪金碧文华（金碧文华（2/32/3）产品：产品：共7栋住宅，分2期开发。一期4栋，二期3栋。每栋29层，每层二梯四户，公摊面积18%。客户客户；全国客户均有，置业需求用以养老度假居多；高端客户占据较大比例销售：销售：已售50%。一期有三栋已经交房。开发商开发商: :海南庆豪房地产开发有限公司物业管理公司物业管理公司: : 招商局物业管理有限公司项目区域：项目区域：项目位于海口市金贸区，北邻文华大酒店，距海边步行约 10 分钟。本项目近海但不临海，既能享受美丽的海边风情又不会受到海风侵袭；滨海大道、海秀路、国贸大道等城市干道构成了项目周边便捷的城市交通网络；闹中取静，曲径通幽的独特地理位置让人充分享受 “出则繁华，入则幽静”的惬意生活。Code of this report | 105庆豪庆豪金碧文华（金碧文华（3/33/3）户型介绍户型介绍户型方正，结构紧凑，实用率高；南北通透，采光通风俱佳；143.99 四房二厅103.78 三房二厅86.50 四房二厅户型亮点户型亮点每户均拥有入户花园、3.1米豪宅层高;宽景阳台、全景式大飘窗设计、大户型设隐梁隐柱。Code of this report | 106南国南国海立方（海立方（1/21/2）国贸世贸2 2项目位置滨海大道、文华路交汇处开发商海南华侨会馆有限公司占地面积1.9万平米建筑面积6.1万平米容积率3.3停车位300个，并与证大国际金融中心合用停车位，整体达到600个物业类型酒店式公寓商业情况10000集中式商业配套温泉入户户型37110的一房、二房、三房装修标准2000元/价格未定开盘时间2010年10月1日Code of this report | 107南国南国海立方（海立方（2/22/2）南国海立方东侧为证大国际金融中心，办公楼以东为世贸西路；南为现状道路，与金山广场隔路相望；北侧的滨海大道为双向六车道目前，项目还在蓄客阶段，外地客户较多，也有一部分本地客户，但是客户的观望态度比较浓跃层：87.5 一室二厅一卫109.71 二室二厅二卫87.25 二室二厅一卫37 一室二厅一卫58.68 一室二厅一卫Code of this report | 108外滩中心（外滩中心（1/21/2）项目位置海口外滩中心位于海口市世纪大桥附近 规模占地340亩，建筑面积约120万平方米，容积率4.4，绿化率40% 物业类型住宅，高层公寓产品配套城市海岸轻轨站点 ，世纪大桥旁建中国展览中心 ，配有shopping mall主力户型两房、三房价格区间9997起价（含3000精装），均价1.1万销售情况一期一共推出700多套，目前已经内部认购300多套，出售100多套折扣一次性94%，分期97%，按揭99%开盘时间2009年5月国贸世贸2Code of this report | 109外滩中心（外滩中心（2/22/2）产品：滨海一线海景综合体项目，国际化高端公寓住宅项目；客户：主要来自岛外北京，上海，山西较多；营销：在海南省一级报纸定期投放软文、广告，周边主要干道有小型户外路牌，在外地主要靠代理商，也有专门针对北京、上海、山西三地的宣传推广；中国房地产开发企业500强海派开发商上置集团传承上海外滩文脉；以打造“未来五年中国亚热带岛屿滨海国际HOPSCA超级航母”为开发理念，打造海口“富人区”；城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧 ；集海、江、城、岛等重要自然资源为一体，铸就城市中心的一线海景；坐拥2600亩三大主题公园万绿园、世纪公园、滨海公园，共同打造城市绿肺与滨海公共休闲空间； 共设百余樽私属游艇泊位，享有国际华府会全程服务；外滩中心一期Code of this report | 110海甸岛3天一方（天一方（1/21/2）项目位置海口市海甸岛和平大道69号规模项目总占地面积54628.36平方米，总建筑面积59367.90平方米 ，容积率为0.8物业类型别墅（2-4层）、公寓（8-13层）配套项目内部配套包括下沉式广场、游泳池、健身房、儿童游乐室、茶餐厅、练琴房、影音室、娱乐室、水吧、雪茄吧、小超市等公众设施 主力户型193户公寓（67平米-210平米）；11栋别墅、21户叠拼、3户三合院（230平米-2159平米)价格区间公寓起价19000元/平米、别墅起价43000元 /平米物业管理海口天一方物业管理有限公司 开盘时间 2009-12-05 装修情况精装修，装修标准3000元/平米Code of this report | 111天一方（天一方（2/22/2）开发商开发商: : 海南盛木置业有限公司 总户数总户数: 228户 停车位：停车位：260个周边配套：周边配套：海口市人民医院；高尔夫练习场；菜市场；银行；超市；儿童游乐设施；美食一条街等层差：层差：1500元公寓梯户比：公寓梯户比：2梯4户产品情况：产品情况：产品为现代简约派建筑风格，设计独特新颖，和海口其它楼盘形成明显差异化。虽然一线临海，但是以后荣域2期建起之后，将会阻碍项目观海视线客户情况：客户情况：客户多以岛外客户为主，主要为北京、上海、浙江、甘肃、山西居多，本岛客户只占一小部分销售情况：销售情况：所剩余的户型为140平米的复式公寓营销活动：营销活动：项目近尾盘，在滨海大道设有广告牌；在网站（搜房、新浪等）也有项目广告Code of this report | 112荣域（荣域（1/21/2）项目位置海甸岛海景路77号规模占地438亩，建筑面积22万平方米，容积率0.75，绿化率物业类型5-9层花园洋房物业费用2.10元/平方米配套规划中6000平方米的风情商业街、温泉中心、国际音乐幼儿园、五星级酒店主力户型户型面积约80-133平米，两房、三房为主价格区间6500-10800每平米，均价7000每平米销售情况一期629套洋房单位售罄，二期还剩少量，三期在规划中折扣一次性付款9.9折，按揭无折扣开盘时间没有明确开盘时间，只是会在开始销售前一天打一则报版海甸岛3Code of this report | 113荣域（荣域（2/22/2）客户：岛内约50%，其中岛内新移民50%，做生意的人30%，纯本地高端人士20%，岛外度假旅游客户占到40%，纯投资客户占到10%；产品：海口市运行比较成功的纯西班牙建筑风格的社区，紧邻白沙门生态公园是项目配套上的最大卖点；营销：长期户外、报纸等，去年发过400万短信，产品一批批买，会在开卖之前打一则报版。纯西班牙式的建筑风格，项目产品全部为花园洋房，类型比较纯粹，容积率低；紧临白沙门公园，亲临大海，依金海岸罗顿大酒店，交通便携；定位为海甸岛东部片区最高端的住宅公寓项目之一，周边规划和配套比较齐全，距离海的位置比较适宜，成为度假、居住的最佳小区。Code of this report | 114宝安宝安江南城（江南城（1/41/4）项目位置海甸岛和平大道66号规模占地10万平米、建面40万平米、容积率4.0物业类型别墅、高层、小高层物业费用2.3元/平米配套景山学校、幼儿园、市医院、超市、白沙门生态公园、多家银行、会所、古玩一条街主力户型50-100平米一房至四房的海景公寓、430-470平米的独栋别墅、280-320平米的联排别墅及类似北京四合院特色的围合别墅价格区间5800-9600元/平米（送精装修）销售情况一二期已经售罄，目前三期高层公寓已售78成，剩余的为1-3层，别墅销售较少折扣按揭无优惠，全额付款九九折；如不选择装修，90平米三房户型可退总房款6万元，50平米小户型可退房款2.5万元左右；开盘时间08年7月19日海甸岛3Code of this report | 115宝安宝安江南城（江南城（2/42/4）产品：江南园林别具一格，丰富的产品线适应不同人群的选择。项目在整体形象上比较高端；客户：以外地来海南度假和养老客户、海南高校教师等为主；营销：全面覆盖户外广告牌、灯杆旗、围墙广告，主打园林资源和成熟的配套。海口目前规模最大、功能齐全的住宅小区； 位于和平大道东北侧，环境优美，西界和平大道与规划生态公园，东靠横沟河，北眺辽阔的琼州海峡 ，片区规划较好；导入江南园林的设计理念，充分体现苏州古典园林小中见大，芥子纳颜弥的特色，题材多样或以山石，或以水景，或以花木。Code of this report | 116宝安江南城：定位分析（宝安江南城：定位分析（3/43/4）项目定位项目定位市场定位：高档混合型居住项目形象定位：主要卖点：大盘社区：三期开发，40万平米社区，海甸岛首屈一指大社区；风格：纯粹江南园林及建筑风格，太湖石等细节将小区的独特风格体现得淋漓尽致；竞争策略分析竞争策略分析差异化产品定位，凸显本项目的最大优势-江南特色园林及中式建筑风格Code of this report | 117宝安江南城：总体规划（宝安江南城：总体规划（4/44/4）园林主题及风格园林主题及风格纯粹江南风情园林，通过太湖石等的点缀，营造中式主题风气园林景观总平面布局总平面布局三期整体呈现扇形布局，120多栋别墅沿环岛路蜿蜒布局，尽享一线水景，不但保证了别墅区的纯粹性，更提升了别墅产品的价值，公寓建筑位于和平大道“扇形”的顶端，高楼层可眺望江景及海景；开发分期开发分期总体分三期开发，目前在售为第三期一期二期三期嘉园三期别墅Code of this report | 118兆南兆南丽湾（丽湾（1/21/2）项目位置海口市海甸岛世纪大道13号规模占地46726.26平方米，总建筑面积约104336.81平方米，容积率1.798，绿地率50%物业类型高层配套会所、泳池等，临大海、公园，与海口国贸CBD隔世纪大桥相望，门前是环岛景观大道主力户型户型从约100360平方米的二房至五房不等，主力户型为两房、三房价格区间起价5650元/平方米，均价7000元/平方米，最高12000元/平方米，层差价格不等，200元起销售情况2009年6月份开始认筹，国庆节后开盘，现在已经售罄，无新房源推出折扣一次性付款97折，按揭99折海甸岛3Code of this report | 119兆南兆南丽湾（丽湾（2/22/2）客户：本地人对海景已无深刻远景，购海景房客户多为岛外人士；产品：低容积率、低建筑密度、高绿化率、私密性好，适宜度假；营销：开发商在海口、三亚、琼海均有项目，为海南有实力的品牌，知名度高，故未作宣传；31层海甸岛至高地标性建筑，临大海、公园而居，独具良好的景观视野；与海口国贸CBD隔世纪大桥相望 ，家门前就是环岛景观大道；在建筑规划、景观、户型设计上都精益求精，密度小，私密性好； Code of this report | 120蔚蓝蔚蓝海语印象海语印象项目位置海口市海甸岛海景路78号 规模占地约80亩 ，建筑面积平方米，容积率2.0，绿化率48% 物业类型高层 物业费用1.30元/平方米 配套无主力户型80-100两房，100-140三房户型特征大户型：为两梯两户、南北通透,拥有入户花园的海景豪宅 ；小户型：户户弧型景观阳台 价格区间17000元/平方米 ，最低价14000元/平方米 销售情况一期售罄，二期售罄，三期还有30多套房源在售 折扣一次性99折，按揭无折扣开盘时间2008年1月海甸岛3Code of this report | 121盛达景都盛达景都项目位置盛达景都位于海口市国兴大道与美翔路交汇处 占地面积32847.98平方米开发商海南盛达房地产开发有限公司物业类型项目分商、住两部分，住宅为高层公寓商业情况片区属于刚开始开发阶段，商业有大润发超市，但整体配套不完善户型配比三房多于两房户型特点偏大户型，有90-100平的两房和130平的三房，追求居住舒适度客户特点大部分为海口新移民，属于中端偏高的客户群体，年龄在30-40岁之间，多为二、三次置业的换房客，客户有部分是政府公务员价格区间起步价6000多，均价7000以上销售情况一期于07年年底开盘，开盘一个月销售超过7成，一年内售完一期200多套房折扣没有任何折扣优惠方式和营销手段，主要靠地段优势开盘时间一期2007年年底，已售完；2期09年11月底开盘南渡江4 4Code of this report | 122枫丹白露（枫丹白露（1/21/2）项目位置海口市滨江西路（省委往北200米）开发商海南达凯房地产开发有限公司容积率2.80物业类型高层公寓,一期8栋19层高层，一线江景住宅商业情况本案北面规划有商业街配套下沉广场、网球场、高尔夫果岭、游泳池主力户型125-135平米的三房，155-185平米的四房户型特点全江景户型设计，南北通透价格区间均价12000元/平方米 销售情况已售罄，目前没有楼盘推出；明年五月份交房入户；折扣无开盘时间2009年06月南渡江4 4Code of this report | 123枫丹白露（枫丹白露（2/22/2）客户:客户几乎都是岛内本地人，包括很多海口当地经济实力强原居民和岛内新移民，属于岛内的高端客户群体。以私营业主、企业高管居多，为二次、三次置业为主。产品：项目是南渡江片区第一个高端产品，不仅在建筑设计和材料上体现品质，更有高档完善的小区配套，包括下沉广场、网球场、高尔夫果岭、游泳池等。营销：本项目只在国贸竖了一个广告牌没有其他方式的广告宣传，客户资源主要是靠开盘前期的客户积累以及良好的口碑带动效应，很多都是老客户带新客户过来买房的。12万平纯板式社区，户户面南，窗窗见景；南都江一线江景尽收眼底；省委、人大、政协等行政腹地，名流圈层尊荣感受；建筑有价，身份无价，枫丹白露，是一种生活内涵与身份的象征，张扬着城市居住的塔尖级尊荣感受，是高端业主进行圈层交流的绝好平台。 Code of this report | 124鲁能鲁能海蓝椰风（海蓝椰风（1/21/2）项目位置海口市琼山大道8号（皇冠酒店旁）规模占地2000亩，建筑面积约20万平米，容积率0.50，绿化率62%物业类型联排，独栋，叠拼别墅物业费用2元/平方米配套滨海生态公园、海景中心广场商业步行街、度假别墅、花园洋房、海景公寓主题五星级酒店、会所等多种物业组成的复合型社区主力户型200平米联排，180平米叠加，260平米独栋价格区间双拼8500-9500；独栋11000元左右，叠拼6500-7500左右销售情况目前一二期已经售罄，三期主要为叠加别墅和联排别墅，配合9000平米的商业，目前处于销售淡季。折扣认筹20万元可享受一定优惠，20万可冲抵房款开盘时间07年12月28日东海岸5 5Code of this report | 125鲁能鲁能海蓝椰风（海蓝椰风（2/22/2）产品：通过沙滩、园林和围合式别墅居住群将本项目同周边的农民房和农田等完全隔离开来，形成了高尚居住小镇；客户：90%以上都是外地客户，大部分为外地来海口度假、养老客户，还有一部分到内客户基本上都是各行各业成功企业家或者商人。营销：网络广告，围墙广告、灯杆旗、路牌广告等，主要诉求无敌海景，不一样的度假和生活方式近2000亩版图，以对海岸一线资源拥有优先话语权打造一个顶级亲海度假复合社区。集度假别墅、花园洋房、五星级度假酒店为一体的，并配有 规模宏大的海滨广场、海滩公园、海滨文化商业街、温泉SPA会所、游艇码头等 海口市目前规模最大、档次最高的热带滨海度假休闲别墅社区。 Code of this report | 126PART 2PART 2酒店市场专题研究酒店市场专题研究Code of this report | 127新国宾馆：一线海景的温泉度假酒店，接待人士主要新国宾馆：一线海景的温泉度假酒店，接待人士主要为国家政要及商界名流为国家政要及商界名流位置位置海口市滨海西路111号开开发发情况情况海航集团和市政府合资兴建，海航酒店（集团）有限公司管理，03年开业产产品形式品形式豪华园景沙龙房、豪华海景沙龙房、豪华商务房、豪华商务套房、豪华海景套房、豪华海景雅致房、豪华海景花园套、豪华海景行政套、豪华海景国宾套客房数量客房数量拥有阿拉伯式、欧式、中式等270间装饰风格多样客房客房协议协议价价格格豪华园景沙龙房540元/天，豪华海景日式房570元/天，豪华海景沙龙房590元/天，豪华海景沙龙套房1350元/天客客户户以接待国家元首，国宾，各类国际国内组织主要领导人，省市政界重要贵宾和国际，国内工商名流为主入住状况入住状况70%多卖卖点点位于西海岸，一线海景；建筑设计中西结合，装修风格古今贯通，进入大堂后感觉尊贵典雅、金碧辉煌；外环境将欧式皇家花园和中式山水园林，日式山水温泉有机融和配套配套客房中配备了特有的室内温泉泡池、宽敞的工作区、加大浴缸、分离的热带雨林式淋浴、高速宽带上网、私人露台等，63平方米超大室内空间，温泉入户；康乐中心设有桌球区、棋牌室、古埃及风格桑拿、日式乡村温泉（独立泡池）、健身房、室内外相通的温泉游泳池、英式书房；设有海口市唯一的海景SPA休闲房，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间西海岸1 1Code of this report | 128喜来登温泉度假酒店：拥有一线海景和温泉资源，定喜来登温泉度假酒店：拥有一线海景和温泉资源，定位高端，有品牌优势位高端，有品牌优势位置位置位于海口市滨海大道199号，为“琼州海峡国家级旅游度假区”中心区域的海口西海岸海滨，距海口市主要的商业和购物中心仅10分钟车程，乘车至海口美兰国际机场仅需40分钟开开发发情况情况2005年10月1日试营业，12月10日正式开业，占地面积7万多平方米产产品形式品形式花园单元房、花园双人房、海天单人房、海天双人房、海天套房（单/双）客房数量客房数量341间装饰精美典雅的客房，包括36间可享受海景或园景的豪华套房客房客房协议协议价格价格花园单元房1001元/天、花园双人房1047元/天、海天单人房1231元/天、海天双人房1277元/天、海天套房（单人）2093元/天、海天套房（双人）2139元/天客客户户以接待国内、港、澳、台游客为主，兼顾亚洲及其他外国游客入住状况入住状况70%-80%卖卖点点位于西海岸，一线海景；客房配备了喜来登特有的白色甜梦之床、宽敞的工作区、加大浴缸、分离的热带雨林式淋浴、高速宽带上网、私人露台等；集旅游、休闲度假、商务、会议为一体；设有温泉；喜来登的品牌优势配套配套健身中心、水上运动场所、游戏室、室外烧烤区、网球场、儿童托管中心和游泳池以及7家餐饮设施，3个酒吧，拥有室外温泉池、5间私人别墅和8个理疗间的雅致舒适的SPA中心西海岸1 1Code of this report | 129西海岸1 1天佑大酒店：拥有一线海景，客户主要以企业和政府天佑大酒店：拥有一线海景，客户主要以企业和政府为主，商务会议较多为主，商务会议较多项目位置海口市滨海大道199号 星级定位五星级客房数量199户客房面积35（单间）占70%、60-80（一房一厅）占30%管理公司北京瑞元酒店管理公司 服务内容婴儿看护、航空票务、旅游、商务中心、小买部、洗衣部及诊所 开房率冬天旺季可达到90%、淡季达50%门市价格1600-3200元/天，协议价320-1280元/天客户来源会议、商务、企业培训、疗养、度假 配套设施2000多平米的大型户外泳池、桌球、保龄球、网球、温泉理疗中心、美容美发其他户户看海，紧临西海岸高尔夫球场，户型内部没有阳台Code of this report | 130西海岸1 1金色阳光泰得度假酒店：产权式酒店，拥有一线海景，金色阳光泰得度假酒店：产权式酒店，拥有一线海景，配套设施健全，以度假为主，商务为辅配套设施健全，以度假为主，商务为辅项目位置海口市滨海大道西海岸热带海洋公园西侧星级定位五星级客房数量标间350间（其中双人房190间，大床房160间）；套间67间客房面积标间均为48，套间80-110不等房型比例48一房350套，占83%；80-110二房67套，占16%管理公司环岛泰得酒店物业管理有限公司服务内容送餐服务,酒店内餐厅、洗衣服务、叫醒服务、礼宾司服务、前台贵重物品保险柜,美容美发、提供泊车位、大巴或轿车租赁服务门市价格标间 688-1680元/间；套房2680元/；客户来源企业会议客户、旅行团、散客。配套设施棋牌室、健身室、恒温泳池、温泉、鱼疗其他有10个可容纳10人-500人的会议厅和多功能厅 Code of this report | 131文华大酒店：海南首家具有国际五星级水平的酒店之文华大酒店：海南首家具有国际五星级水平的酒店之一，处城市繁华的贸易中心地段一，处城市繁华的贸易中心地段位置位置海口市文华路18号，处城市繁华的贸易中心地段规规模模1997年开业，2006年新装修，楼高23层产产品形式品形式高级客房、豪华房、商务客房、君华贵宾房、君华商务房、初级套房、行政套房、君华套房客房数量客房数量拥有豪华舒适客房共318间/套客房客房协议协议价价格格客房与会议室分开收费，高级客房535元/天、豪华房585元/天、商务客房640元/天、君华贵宾房950元/天、君华商务房1050元/天、初级套房1250元/天、行政套房2000元/天、君华套房5000元/天客客户户商务客和政府人员均有入住状况入住状况入住率较高卖卖点点五星级酒店、地处繁华地段配套配套室内恒温游泳池、室外露天游泳池、网球场、两个健身室、桑拿浴、蒸汽浴以及水力按摩池；无柱式可分隔宴会大厅雍容典雅，可容纳10-800人不等，是海口市目前最大的多功能会议厅之一，更是主题宴会、中西式酒会、商务会展及婚礼的最佳举办地点；会议室4000元天，投影仪400元天点点评评隶属于新加坡君华酒店管理集团，是海南首家具有国际五星级水平的酒店之一，无海景资源国贸世贸2 2Code of this report | 132康年皇冠花园酒店：毗邻金牛岭公园，为一家定位较康年皇冠花园酒店：毗邻金牛岭公园，为一家定位较为高端的商务型酒店为高端的商务型酒店 位置位置海口市金垦路六号，毗邻105公顷的金牛岭公园，距机场约30分钟车程开开发发情况情况海南凯都实业有限公司投资兴建，由康年国际酒店集团管理的一家商务型酒店产产品形式品形式标准双人房、湖景单人房、行政单人标准房、行政双人标准房、行政湖景房商务房等多种形式的客房客房数量客房数量楼高8层，拥有各类商务房间共246间（套）前台价格前台价格双标438元/天客客户户商务人士较多入住状况入住状况70%左右卖卖点点独立设计的商务康年阁，堪称海口独家的湖景商务阁；毗邻金牛岭公园，酒店有通道免费入园参观；按国际五星级标准投资兴建，房间干净，环境优雅，服务态度好，整体性价比高配套配套特色中西餐厅，量贩KTV包房、酒吧、多功能会议室、大型停车场，商务、票务中心等配套设施点点评评大堂一般，未挑高；房间较小，卫生间装修不好；服务较好，性价比高；商务型酒店国贸世贸2 2Code of this report | 133椰海大酒店：系海口海关机关服务中心下属的经营实椰海大酒店：系海口海关机关服务中心下属的经营实体，协办多场公益活动，曾有多位知名人士到访体，协办多场公益活动，曾有多位知名人士到访位置位置海口市金贸区玉沙路46号规规模模建筑面积为23000平方米，系海口海关机关服务中心下属的经营实体产产品形式品形式房间按四星级标准设计装修，拥有高级、商务总统套房、行政豪华套房、商务套房、行政房、普通套房、商务标准间、普通标准间和单间等各种类型的房间客房数量客房数量拥有各类豪华客房267间（套），每层单间3个客房客房协议协议价格价格标间220元/天（现价）客客户户酒店协办并接待“中国警察汽车拉力赛海南赛段”、“新编海南人偶剧鹿回头”、“电视剧大爆炸”、“央视著名主持人爱心大碰撞”、“大型歌舞集云南映象、蝴蝶是自由的、风雨红棉”等各类社会公益活动，主要相关贵宾或演职人员亦选择本酒店下榻。此外，曾有杨利伟等多位社会知名人士到访。入住状况入住状况2003年元月18日开业，2004年元月5日荣膺四星，入住率高卖卖点点周围有万绿园、体育馆、世纪大桥、秀英古炮台等旅游景点和金龙美食街，交通十分方便，环境优美配套配套餐厅、歌舞厅、美容美发和保健按摩服务、有能容纳200人的多功能会议厅、7个中小型会议室点点评评室外停车场堪称海南城市酒店之最国贸世贸2 2Code of this report | 134黄金海景大酒店：被誉为黄金海景大酒店：被誉为“椰城绝胜处，琼州第一楼椰城绝胜处，琼州第一楼”，中石化投资开发的国际四星级大型商务酒店，中石化投资开发的国际四星级大型商务酒店位置位置海口市滨海大道67号规规模模95年开业，03年装修，酒店楼高115米，主楼高33层，总建筑面积为4.28万平米产产品形式品形式由中国石化集团海南经济开发有限公司投资2.3亿元兴建的集餐饮、住宿、办公、娱乐、购物和写字楼为一体的国际四星级大型商务酒店客房数量客房数量拥有豪华客房301间套(所有客房免费提供宽带接入),豪华写字楼70套，设有可容纳400人会议的宴会厅和多功能厅客房客房协议协议价价格格海景标准间358元，海景单标间388元，高级豪华间418元，高级豪华间（1723层）388元，海景豪华间438元，海景豪华间（1723层）408元，豪华套房418元，商务单间418元，海景豪华套房438元，高级豪华间（24层）448元，海景豪华间（24层）468元，商务海景单间468元，商务套房488元，商务海景套间538元，高级行政套房588元，海景行政套房638元，商务花园套房668元，商务行政套房868元客客户户商务客较多入住状况入住状况由于有中石化集团的客户入住，可达70%-80%卖卖点点定位较高端、设施较好配套配套迪斯科舞厅、卡拉OK厅、健身室、桑拿浴室、中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、会议厅、商务中心、商场、理发美容室、31楼旋转西餐厅是海南唯一的也是最高的旋转观光餐厅、32楼空中休闲会馆点点评评被誉为“椰城绝胜处，琼州第一楼”，独特的造型使其成为海口市标志性建筑之一国贸世贸1 1Code of this report | 135宝华海景大酒店：海南省十佳旅游饭店和海口市首批宝华海景大酒店：海南省十佳旅游饭店和海口市首批旅游名牌饭店，管理规范，服务细致，二期即将开业旅游名牌饭店，管理规范，服务细致，二期即将开业位置位置海南省海口市滨海大道69号规规模模海南宝华实业股份有限公司和香港中碧国际投资有限公司共同投资兴建的大型四星级涉外酒店，二期09年11月可以投入使用，预备评5星产产品形式品形式全新装修的418（间）市景、海景标准房、海景套房、行政楼层豪华商务房以及欧式、中式、日式套房、明代风格总统套房等客房数量客房数量拥有舒适、宽敞的全新装修的418（间）客房客房客房协议协议价格价格标准间（单人/双人）348元，海景标准间（单人/双人）378元，高级市景房（行政楼层）498元，高级海景房（行政楼层）538元，豪华海景房（行政楼层）818元，套间818元客客户户商务客、游客均有入住状况入住状况入住率较高卖卖点点标准化、程序化和规范化管理，服务细致周到；琼州海峡、万绿园一览眼底；二十一米高的大堂按照中国传统风水学布局设计，独特的四棱锥玻璃穹顶明亮采光、气势恢弘配套配套咖啡厅、泰式餐厅、潮粤厅、宫廷食府景福宫（韩国料理）、夜总会、健身房、台球室、美容美发中心、多功能厅点点评评作为海南省十佳旅游饭店和海口市首批旅游名牌饭店，是海南省唯一通过ISO9002、ISO14001双认证的四星级滨海商务酒店国贸世贸2 2Code of this report | 136寰岛泰得大酒店：海南省首家五星级酒店寰岛泰得大酒店：海南省首家五星级酒店 ，定位高端，定位高端，接待过中外各级领导，政治背景较强接待过中外各级领导，政治背景较强位置位置位于海口市海甸岛东部开发区和平大道18号，距市中心6公里、机场25公里、火车站30公里规规模模酒店占地40亩，总建筑面积46000平方米，楼高23层，地下一层，二期在建中产产品形式品形式各式客房，并设有“残疾人客房”、“无烟楼层”及“商务楼层”以满足不同宾客的需求；曾获国家旅游局的中国标志性酒店建筑客房金奖客房数量客房数量1994年开业，2005年3月重新装修，共有客房总数408间套客房客房协议协议价价格格大床260元/天，标间240元/天，花园套房1500元/天，豪华套房4000元/天，会议室4800元/天，投影仪600元/天客客户户政府官员较多入住状况入住状况入住率较高，80%左右卖卖点点现代欧式建筑风格；印尼人在入口接待体现国际化、高档次；四棱锥网架结构大堂造型独特，设观光电梯和室内叠水；客房家具全部产自加拿大，动力系统设备分别从美国、德国、加拿大、英国等国进口配套配套保龄球馆、健身中心、露天游泳池、桑拿美容美发、商业街等点点评评海南省首家五星级酒店，多次接待包括胡总书记在内的中外各级领导，政治背景较强海甸岛3 3Code of this report | 137金海岸罗顿大酒店：南北两楼不同风格的设计以满足金海岸罗顿大酒店：南北两楼不同风格的设计以满足客户不同需求客户不同需求位置位置位于海口市海甸岛和平大道68号，距市中心1公里、机场25公里、火车站4公里规规模模酒店占地面积56亩，主体建筑是两栋高12层、南北对称而立的仿欧式楼宇，总建筑面积4万平方米产产品形式品形式分南北两楼，南楼为高级商务客房，欧式风格；北楼为商务客房，中式风格；拥有总统套房、豪华套房、高级套房及标准房等各式客房客房数量客房数量1994年开业，2004年重新装修，共有客房近400间套客房客房协议协议价价格格高级客房260元/天，豪华客房560元/天，豪华套房880元/天，会议室（52平米）2000元/天，投影仪600元/天，横幅150元/条客客户户境外客户、商务人士及游客均有入住状况入住状况会议室紧缺，客房较充裕卖卖点点南北两楼不同风格，五星级酒店配套配套游泳池、健身房免费使用；网球、乒乓球、桌球、棋牌室、麻将、象棋、军旗等八折优惠；桑拿美容美发中心、气功康复中心、商场和夜总会等一应俱全点点评评设计较老，大堂较暗，停车位不多；南北两楼不同风格设计以满足客户不同需求海甸岛3 3Code of this report | 138PART 3PART 3商业市场专题研究商业市场专题研究Code of this report | 139海秀东路商圈主要商业网点海秀东路商圈主要商业网点东方广场明珠百货南亚广场第一百货金世纪广场东方广场金世纪广场南亚广场第一百货明珠百货DC电脑城颐高电子商城DC电脑城颐高电子商城Code of this report | 140海口大型商业案例海口大型商业案例民生百货（海南第一百货）民生百货（海南第一百货）项目名称基本情况地址海口市海秀路8号楼层F-1烟酒、服装、饰品、生活、首饰、眼镜、零食、大超市、药店、电器F1肯德基、化妆品、鞋店、珠宝、手表F2女装（中高端品牌）F3男装、男士内衣、箱包F4休闲F5电器、生活用品F6内衣、床上用品特卖停车位200多个，全为地上停车位体量规模共6层，每层大约1000平米的营业面积，2楼60多家铺位，3楼50多家店面开业时间百货大楼年代较久，楼房建筑陈旧经营状况档次中档偏高，片区商业气氛浓厚，该商场人气一般，购物环境一般，人流量相对薄弱海秀商圈1 1Code of this report | 141海口大型商业案例海口大型商业案例明珠广场明珠广场项目名称基本情况地址海口市海秀东路16号明珠广场楼层F-1万福隆超市 ，经营日用百货、食品、文体家电、家居用品等F1精品男装、金银珠宝、化妆品、海南特产、工艺品、眼镜钟表、保健医药、高档烟酒、美式快餐等F2女士服饰、皮具、鞋类 F3家庭游乐、儿童用品、儿童服饰、家居饰品 、体育运动用品、家居床用精品 、女士内衣 F4综合家电、IT、通迅、数码 F5文化超市，经营图书、音像、文体用品、艺术品，书吧 F6、F7招商中F8美食广场停车位600个停车位，地上停车场体量规模占地 40亩，建筑面积10万平方米，单层面积1万平方米，地下二层，地上九层。 开业时间2000年9月 经营状况海南第一家率先引进地“地产商业”模式的大型购物中心 ，是海口商业标志，人气集中海秀商圈1 1Code of this report | 142海口大型商业案例海口大型商业案例电子商城电子商城颐高电子购物商城基本情况地址海口市海秀东路明珠广场和CD商场之间经营范围笔记本、手机、办公现代化设备、DIY硬件、CD/DV、游戏机、投影仪、耗材等电子设备停车位大型地下停车场，专用货梯，专用卸货码头 体量规模共4层，总面积6000 开业时间2007年月日 经营状况周边商业、办公、居住氛围成熟、发达，IT消费需求庞大 ，区域人流量大，消费活跃 DC电脑城基本情况地址海南省海口市海秀大道10号 ，临近明珠广场 经营范围笔记本电脑、手机、数码产品 停车位车位不足，停车不足体量规模建筑面积近30000平米，分为地下一层和地上四层 开业时间2004年2月23日 经营状况海口规模最大的专业电子商城之一，区位商业环境成熟，客户集中，经营状况较好海秀商圈1 1Code of this report | 143海口大型商业案例海口大型商业案例万利城商业城万利城商业城项目名称基本情况地址海口市海秀东路18号明珠广场旁南宝路口楼层F1时尚男装、皮包皮具、男女鞋F2潮流女装、女式内衣、鞋包、美甲、美发、饰品、化妆品F3夏令时概念西餐厅停车位没有专门的停车位体量规模共三层，1、2层都为8到16平米的小型商铺门面开业时间2009年经营状况经营档次较低，购物环境较差，价格较低，片区商业成熟，但客户吸引力不足，缺乏人气海秀商圈1 1Code of this report | 144海口大型商业案例海口大型商业案例佳心百货（前乐普生百货）佳心百货（前乐普生百货）项目名称基本情况地址海南省海口市新华区海秀路号乐普生大厦楼层F1贵族运动休闲馆，高尔夫球具、高尔夫附件、烟酒、药房F2时尚饰品休闲馆，皮鞋、箱包、金银珠宝、名贵钟表F3青春少女休闲馆，青春少女装、牛仔系列、流行少女装F4魅力女工休闲馆，时尚少淑装、少服装、靓丽内衣、家居服F5品味男士休闲馆，男士休闲正装、男士商务装、男士内衣系列F6舒适家居休闲馆，床上用品、家居用品、儿童用品F7特价商品休闲馆，男女装特卖、皮鞋箱包特卖F8古玩工艺休闲馆，古玩、工艺品、字画停车位停车位不足体量规模大厦共13层，总建筑面积为2万平米开业时间1994年12月18日经营状况重新定位为专业纯休闲商城包装上市，但是转型并不彻底，仍然需要时间改造和完善海秀商圈1 1Code of this report | 145海口大型商业案例海口大型商业案例万国大都会万国大都会项目名称基本情况地址海口市海秀路万国商厦楼层F-1大同超市FL国际品牌化妆品、运动休闲服饰、品牌男装、精品专卖店、中国农业银行、广安堂药品超市F1黄金珠宝、钟表眼镜、皮鞋皮具、名笔精品、咖啡时间、阿里山冰火工房F2时尚女装、精品女内、女性饰品、专业美甲、芭蕉亚洲餐厅F3手机数码城、中国电信营业厅、中国联通营业厅、经典文教书城、乐韵琴行F4童装童鞋、玩具、工艺品、家具饰品、床上用品、创奇儿童乐园、娇兰莉儿美容美体中心F5神采飞扬电玩城F6阿伦故事KTV、酒吧F7万国乐华康体中心F8万达国际电影城、写字楼、酒店大堂停车位立体停车场，1000余个停车位体量规模占地2.5万平方米，总建筑面积16万平方米。开业时间2009年1月15日经营状况经过半年多的商业培养，万国已经被大部分客户认可，4楼以上人气不足，但各楼层招商工作基本完成，整体经营顺利。海秀商圈1 1Code of this report | 146海口大型商业案例海口大型商业案例南亚广场（家乐福）南亚广场（家乐福）项目名称基本情况地址海口市海府路18南亚广场楼层F-1锦绣时尚坊，男女服饰、运动休闲、床上用品、儿童服饰、内衣饰品、家居服饰F1化妆品、珠宝首饰、皮鞋箱包、麦当劳、钟表眼镜、烟酒补品F2、F3家乐福在超市F4品味休闲屋，新华书店、豪华影城、中西餐饮、儿童乐园、音像数码、美容美甲停车位建筑面积28000平米的九层立体生态停车楼体量规模50000平米的纯商业面积，近万米“L”型大型商业广场、6000平米的空中花园开业时间2006年11月11日经营状况足够的人气、良好的商业环境、发达的交通和充足的停车位，所以整体经营状况较好海秀商圈1 1Code of this report | 147解放路商圈主要商业网点解放路商圈主要商业网点友谊广场东方广场大同时代广场多宝利百货泰龙商城泰龙商城多宝利百货大同时代广场友谊广场东方广场Code of this report | 148海口大型商业案例海口大型商业案例东方广场东方广场项目名称基本情况地址海口繁华商业街龙华、大同、解放路交汇处 楼层F1珠宝、皮鞋、化妆品、麦当劳F2女装、化妆品、钟表、皮鞋、皮具F3女装、饰品F4男装、商务休闲、男女休闲、运动F5女士内衣、儿童用品、男士内衣、床上用品停车位70多个 停车位，车位不足体量规模楼高5层,总营业面积13000平方米 开业时间2000年经营状况集购物、娱乐、休闲为一体的青春时尚现代百货商场 ，人气较旺，是片区代表性商业解放路商圈2 2Code of this report | 149海口大型商业案例海口大型商业案例友谊商城友谊商城项目名称基本情况地址海口市大同路海口友谊商业广场楼层F1珠宝首饰、化妆品、皮鞋、饰品、钟表、名品店、珍藏品、国际快餐、建设银行F2少女装、淑女装、内衣、女士饰品、中老年装、女士休闲包、专业美容美体F3运动服装、牛仔中性休闲服饰、户外运动、时尚皮具、运动器械、钢琴乐器F4男士正装、都市商务休闲、男士内衣、童装世界、极速乐园F5魅力100量贩KTV、避风阁、雅之阁茶餐厅、麦氏咖啡F6魅力100量贩KTV、健身房停车位负一楼整层为停车场体量规模共6层，每层1000多平米营业面积开业时间2002年经营状况人气较旺，产品定位中端偏高，购物环境舒适，整个商业人流量大，经营情况较好解放路商圈2 2Code of this report | 150海口大型商业案例海口大型商业案例新大同时代广场新大同时代广场项目名称基本情况地址海口市大同路2 号楼层F1餐饮，你我芒果山、海府精品小吃、食品终点站F2国际品牌服装，浪漫女生、衣之苑、妙曼小屋F3国内品牌服装，川川依配、多彩前卫榜、热库牛仔会所F4至优尚品、新贵馆铁板烧F5仔妹美容休闲会所F6阿-摇摇坊停车位内外露天广场，拥有大型地下停车场 体量规模主楼高三层，附楼高六层 开业时间2008-8-6 经营状况商业地理位置好，但是有大量的商业空置，人气很淡，招商的不成功，没有能够聚集人气，经营较差。解放路商圈2 2Code of this report | 151国贸商圈主要商业网点国贸商圈主要商业网点生生百货紫荆百货广百百货宜欣购物广场第一MALL秀英时代广场生生百货紫荆百货广百百货上邦百汇城宜欣购物广场秀英时代广场第一MALL上邦百汇城Code of this report | 152海口大型商业案例海口大型商业案例生生百货生生百货项目名称基本情况地址海南省海口市龙昆北路2号珠江广场 楼层F1国际精品、珠宝、钟表、化妆品、超市F2淑女服装、内衣、饰品F3绅士服装、皮鞋皮具、体育休闲、小家电、家居用品F4时尚女装、饰品、儿童婴幼、运动休闲、服装订制停车位停车位110个 体量规模总投资近二亿元人民币，营业面积一万七千平米开业时间1995年元月 经营状况产品高端，价格偏高，商场客户较少，针对的是海口少数高端客户，经营情况较差世贸商圈3 3Code of this report | 153海口大型商业案例海口大型商业案例紫荆百货紫荆百货项目名称基本情况地址海口市新华区国贸大道国贸后路楼层F1珠宝、化妆品、饰品、专卖店、烟酒、名店廊、VIP室F2女士服装服饰、超市、水吧F3男士休闲服装服饰、高尔夫用品、家居用品、儿童天地停车位停车位充足体量规模“紫荆花园”高尚住宅区的一部分，建筑面积1.1万平方米,营业面积近7200平米，分上下三层。开业时间2007年经营状况以经营国际高档品牌为主，客户为海南高消费人士，海口的现在消费能力的客户不足以支撑这样的高端商业、人流量极少，经营困难。国贸商圈3 3Code of this report | 154海口大型商业案例海口大型商业案例京贸百货京贸百货项目名称基本情况地址海口市玉沙路京贸百货楼层F1手机、数码相机、摄像机、电脑、小家电、微波炉、饮水机、办公设备、控油烟机、热水器、消毒柜、灶具F2彩电、空调、冰箱、洗衣机、碟机、迷你音响、家庭影院停车位停车位不足，只有门前广场的部分空间体量规模共两层，营业面积共1000多平米开业时间开业时间较久，建筑较旧经营状况引入国美电器为主要营业项目，专业化的商业服务，有一定的市场竞争力，经营状况一般国贸商圈3 3Code of this report | 155海口大型商业案例海口大型商业案例信兴电器信兴电器项目名称基本情况地址海口市玉沙路1号（广百对面）楼层F1彩电、冰箱、洗衣机、碟机、冷柜、音响F2小家电、空调、烟机、灶具、消毒柜、热水器停车位没有专门停车场，停车位不足体量规模共两层，规模不大开业时间2006年经营状况信兴是本土家电龙头，覆盖面广，有客户资源，商业位置较好，经营情况较好国贸商圈3 3Code of this report | 156海口大型商业案例海口大型商业案例上邦百汇城上邦百汇城项目名称基本情况地址海口市龙华路98号隆仟百货F1珠宝、珍珠、钟表、化妆品、经典礼品、屈臣氏F2女装、男女时尚休闲馆、饰品、美容养生F3皮鞋、皮具、男女内衣、儿童用品苏宁电器经营范围各种家用电器、设备和耗材美瑞德国际珠宝城经营范围首饰、珠宝家乐福经营范围欧洲第一大零售商,世界第二大国际化零售连锁集团，商品种类齐全中影南国影城经营范围集观影休闲、饮食娱乐于一体，缔造了海口现代国际影院新概念神采飞扬游乐园经营范围大型游戏机和部分儿童游乐设施停车位750个停车位体量规模总建面9.7万,商业面积7.7万，12000中心广场，1条步行街，3座主建筑开业时间2008年7月经营状况集中式商业的打造，定位中高端，成功建立了标志意义，人流量较大，百货经营较差，家乐福聚集的大量人气，商业内街客户人气很旺，一楼经营情况很好，2楼以上有部分空置国贸商圈3 3Code of this report | 157海口大型商业案例海口大型商业案例宜欣购物广场宜欣购物广场项目名称基本情况地址海口市明珠路8号，金贸区金龙路与明珠路交叉口西侧楼层F-1宜欣时尚商品街、大润发F1精品男女服饰、黄金珠宝、名表眼镜、高档滋补、化妆品、必胜客、肯德基F2男女服饰、男女内衣、男女皮鞋、箱包皮具、饰品F3宜欣探奇乐园、儿童用品、金宝贝早教中心、流行餐饮、家居用品、运动休闲F4现代健身俱乐部、经典潮州菜酒楼F5宜欣银龙电影城停车位停车场布置于地下，整层面积大型停车场，解决停车问题体量规模占地约60亩，建筑主体为地面五层、地下两层开业时间2007年1月12日备注百货价格偏贵，人气很淡，经营情况较差，大润发超市为购物广场聚集了一定量的人气，超市经营情况较好国贸商圈3 3Code of this report | 158PART 4PART 4高端公寓市场专题研究高端公寓市场专题研究Code of this report | 159海岸一号（海岸一号（1/3)1/3)项目位置海口市世贸北路1号，世贸北路与滨海大道交汇处规模占地面积:62698平方米；总建筑面积:56100平方米；总户数:475 物业类型高层物业费用2.1元/平米配套迷你GOLF、空中泳池、温泉SPA、网球场，儿童娱乐场、篮球场、网球场、人工湖、会所等。主力户型57-160平方米；主力户型为57平方米的一房与112平方米两房价格区间均价20000元/平米销售情况前3期售罄，现推出四期佳景国际公寓，剩余20套左右开盘时间08年12月26日世贸片区1 1Code of this report | 160海岸一号（海岸一号（2/3)2/3)产品：分为毛坯房与精装房两种，目前4期都为毛坯交房客户：绝大部分来自岛外，一部分客户看重新埠岛的发展潜力和投资价值，另外一部分客户看重度假舒适度和未来整个片区发展；营销：并未有太多的推广，借助地理位置的优越性，目前销售进入尾盘阶段；开发商:海南佳景房地产开发有限公司 物业管理公司:香格丽舍物业管理公司 海岸壹号，北瞰烟波浩淼的海口湾，东临一碧万顷的万绿园，位于海口城市核心地段。新外滩正中心，世贸核心段智能化多重安保系统，保障家居安全；Code of this report | 161海岸一号（海岸一号（3/3)3/3)购买客户分析： 购买本项目8-9成是外地客户，他们更青睐小户型，山西、北京尤其是浙江一带的购房者较多。本地客户只有少数本地私企老板。项目产品分析： 项目位于成熟高尚生活社区，为岛内外高端群体度身订造集商务、居家、度假、休闲于一身的理想公寓，片区生活配套设施完善，景观资源强势，且片区的未来规划利好，有很大的升值空间。营销方式分析： 该项目广告投放量大，包括户外平面广告牌、机场平面广告、网络宣传，多种方式推介产品，但没有参加过房展会。海岸壹号海岸壹号6 6大价值体系：大价值体系： 绝无仅有的核心地段近海物业 城市坐标 海口湾、新外滩正中心、金贸核心段，凝聚了海口城市繁华与活力。 绝无仅有的豪宅配置内外兼修 品质一流 国际大师创意概念空间，高档精装修，打造个性独特又品质实用的生活空间。 绝无仅有的区域资源万象资源 未来无限 片区配套俱全,海口顶级酒楼壹号公馆、国际购物中心、豪华游艇俱乐部、超星级酒店也即将建成。 绝无仅有的自然景观至美海湾 大美之园 推窗尽览海口湾蔚蓝海岸，东临一碧万顷的万绿园，旖旎秀丽的热带风光美不胜收绝无仅有的尊贵礼遇奢享人生 私人领地 星级酒店完美结合的管理服务模式，24小时私人管家服务，全方位呵护您的舒适生活。 绝无仅有的生态建筑栋会呼吸的建筑 大面积空中庭院。独特的生态建筑结构，锻造海口城市奢侈生活树立新地标。 Code of this report | 162外滩中心外滩中心(1/2)(1/2)项目位置海口市世纪大桥附近开发商海口世纪海港城置业有限公司容积率4 物业类型高层公寓商业情况临海规划有商业街配套城市海岸轻轨站点，中国展览中心，包括剧院、音乐厅、电影院、水族馆等，以及海洋乐园灯塔、岛乐园、水上广场等。主力户型70平米一房、106平米两房户型特点一线海景公寓，南北通透价格区间均价23000/平方米销售情况目前开发为一期、仅剩20套左右物业折扣无开盘时间2009年06月国贸片区2 2Code of this report | 163外滩中心外滩中心(1/2)(1/2)客户:客户到外人，以江浙、北京、上海、东北为主产品：项目分为5期开发，现为第一期，三栋公寓、未来二期、三期也为海景公寓、四期为一幢333米高的纯写字楼、五期为临海商业配套的打造营销：在北京、上海等一线城市设有分展场、五期1.5公里外滩滨海大道。融合精品酒店、尖端办公、滨海商业、海景公寓，并特别打造280樽泊位游艇码头。未来三年内百亿鼎铸“亚洲首席滨海HOPSCA生态城”。目前已处于尾盘销售阶段海口外滩中心处于城市中心零坐标，位于海口市海口湾滨海大道起始段，标志性建筑“世纪大桥”的东侧。风水宝地海之源与海口母亲河“南渡江”的交汇处。东临滨海大道，南靠渡海路，西临世纪大桥，北沿海甸河。项目坐拥2000亩大型绿地双园。Code of this report | 164南国南国海立方（海立方（1/21/2）地理位置滨海大道、文华路交汇处占地面积1.9万平方米 开发商海南华侨会馆有限公司建筑面积6.1万平方米 物业类型酒店式公寓容积率3.3使用年限70年 物业费待定物业管理公司待定 层数37层和26层建筑层数29 层入伙时间2011年12月 分摊面积22% 电梯品牌待定预计开盘时间2010年10月1日车位价格未定车位数量310个 装修标准五星级标准，约2000元/，含空调，不含其它家具家电 户型50的一房一厅、70的两房一厅到110的两房两厅世贸片区3 3Code of this report | 165南国南国海立方（海立方（1/21/2）南国海立方东侧为证大国际金融中心，办公楼以东为世贸西路；南为现状道路，与金山广场隔路相望；北侧的滨海大道为双向六车道。房型为全明设计，南北通透 。南国海立方的配套及物业管理：小区内有餐饮、商务中心、银行、24小时超市、干洗店、咖啡店、健身中心等 。停车位:310 总数：310个 比例：3:62 地上车位：15个 地下车位：295个。目前，项目还在蓄客阶段，本地客户较多，也有一部分外地客户，但是客户的观望态度比较浓。Code of this report | 166西海岸4 4蓝海阳光蓝海阳光项目位置海口市西海岸长秀路与海盛路交叉口处规模项目总占地面积6821.02m2 ，容积率2.39，绿化率35.09，总建筑面积18000平方米 ，是一座现代风尚的公寓楼，建筑总高81米共26层，为西海岸标高建筑之一物业类型住宅、酒店式公寓配套周边配套齐全，海南华侨中学、银行、省人民医院、假日海滩、西海岸带状公园、贵族游艇会、美视高尔夫球场、华运凯莱洒店、新国宾、喜来登、等星级大酒店，以及正在施工中的海口市政府和海口市会展中心、火车站等与项目眦邻。主力户型经典精装25-280小户型物业管理未定开盘时间价格未定，预计6月开盘装修情况精装修Code of this report | 167西海岸5 5西秀绿洲西秀绿洲项目位置海口市永万东路（国科园学校与正红科技之间）规模“西秀绿洲”是新建住宅小区，占地16533，总建筑面积35806，绿化率高达41.2%，由5栋建筑组成，2 # 、4 #为楼梯房，1#、3 #电梯住宅，5 #为电梯公寓。其中4 #首层部分为架空层处理，物业类型住宅 、酒店式公寓、 商铺配套周边配套设施齐全:海口市人民医院、肿瘤医院；秀英菜市场、海盛菜市场；国科园贵族学校、华侨中小学、幼儿园；新一佳超市、泓寰购物广场、海盛商业城；农行、中行、深发行、工行、建行主力户型公寓楼面积46-55，住宅楼面积 62-102价格区间3700-4100元/平方米，毛坯交房，已售罄物业管理物业公司待定，将引进五大智能系统为业主提供一值得信赖的安全生活：1、红外报警系统；2、出入口24小时治安岗亭；3、24小时不间断保安巡视；4、楼宇对讲系统；5、闭路电视监控。开盘时间2009-11Code of this report | 168PART 5PART 5访谈纪要访谈纪要Code of this report | 169宝安宝安江南城置业顾问江南城置业顾问 尹先生尹先生业内人士1 1访谈对象宝安江南城-别墅类置业顾问客户背景宝安集团员工，入行1年多访谈内容宝安江南城已经是第三期了，主要以别墅为主，价格是22000-23000元/平方米，90%是岛外。项目旅游旺季的入住率可以达到40%，海口的其它项目入住率一般只有10%。跟西海岸比海甸岛的生活配套很完善，虽然海景资源没有那边好，但是西海岸真要做起来可能还要三五年吧，而且市政配套一般都很慢的。所以就目前而言海甸岛还是客户比较青睐的片区了。购买我们项目的客户来自全国各地，相对来说山西、浙江和东北的客户多一些，山西人比较干脆，购房过程半个小时不用就定下来了，而且都是一次性付款的。浙江和温州人就比较仔细了，一般要买的话就是一个家族来买，他们有钱也不会一次性付款，多是按揭。另外，我们宝安集团还在山西设了分销点。海口新政策出台，我们从五一开始也实行了网上签约，不过到目前为止我还没有签过。针对海口高端项目的销售，我还是比较有信心的，因为从我们接待客户来说，有钱的很多，只是现在大市不好，大家都不敢出手，如果能找到突破口，相信价格还是会有小幅度增长的。开房商现在也是有房不售，放慢开发速度，延迟开盘。我们项目跟“天一方”没有什么可比性，他们管理都是欧式化的，从设计上来说应该是海口比较有创新的项目，跟我们产品完全不一样，我们都是传统的中式住宅，也承袭了宝安集团的一贯风格,另外他们也比较近海，所以价格上也比我们要贵一些,没有什么可比性.西海岸以后的发展还是很被看好的，特别是现在市政府和国际会展中心都已经搬过去了，而且酒店比较集中，应应该说未来还是很受关注的。Code of this report | 170荣域置业顾问荣域置业顾问 罗先生（罗先生（1/21/2）业内人士1 1访谈对象海口市海甸岛高端项目荣御客户背景深圳中原老员工，7年房地产从业经验，荣御项目的高级顾问访谈内容荣御项目整个跨度有1公里，东面是海口最大的生态公园。南北版式楼带电梯共九层，一期130-210的三房为主，已经入伙，二期点式小户型是去年年底开始销售，今年年初入伙。5月1日推出楼王单位，6层高版式结构，48套150平方米已经销售了10套，其中9套是业主介绍的客户买的。靠海位置有五星级酒店的规划。项目有两排商业配套、酒店、2000平会所以及旅游池和温泉、球场等。商业主要是开发商持有，将来用于出租，明年年底才开始划分商业。项目优势在于拥有高端住宅的低容积率、有海景资源、生态公园以及完善的小区配套。目前的价格很多客户还是能接受的，特别是山西的客户，价格定高也有市场只是销售速度会慢一点，现在主要是因为大市不好，所以客户不敢随意出手。市场有任何风吹草动，客户都能感觉到，马上就打电话到售楼部来咨询，应该说政策的变动客户是非常敏感的，如果说有个新的突破口，后市还是比较可观的。后市降价的可能性小，例如09年开盘的这些开发商差不多钱都已经在前期提前回收了，所以没有资金压力，可以慢慢销售，但是不排除政策出来后新推出的项目可能有很大的压力。而且受政策的影响比较大。目前海口的高端项目层出不穷，大家都在抢着一块肥肉，竞争是很激烈的，我们开发商在西海岸也拿了一块地，但是他们定位是做中低档项目。Code of this report | 171荣域置业顾问荣域置业顾问 罗先生（罗先生（2/22/2）业内人士1 1访谈对象海口市海甸岛高端项目荣御客户背景深圳中原老员工，7年房地产从业经验，荣御项目的高级顾问访谈内容政策出台后或多或少影响到客户了，可是海南岛面对的是整个全国市场，一部分买不了了，可是还是还有另一部分可以买的，其实这个市场还是很大的。目前西海岸的地价比较高了，最近新拍的一块地楼面地价都去到4000元/平方米，算一算将来成本也不低，后期西海岸的价格估计还是比较高的，但是做为二线海景房将来面临的问题还是比较严峻的。象海甸岛这种状态政府花了十年的时间，如果说西海岸要成熟，估计也不是一两年的时间，而且就目前而言，海南政府对配套设施的建设开发商最好不要太乐观，建议从自身的配套着手，把生活氛围营造好后，再考虑做产品，当然这对开发商的实力是个很大的考验。我们接待的客户分几类,有很明显的特征,例如山西客户有钱，买房很快出手，付款干脆；北京的官员买房的多，但是比较低调；浙江和温州客户比较精明，非常专业；东北客户是海南最早的客户，可是到目前为止能消费得起的产品主要是面积小或者比较内陆的产品了。 这段时间是海南传统的淡季，而且受政策的影响，客户来访量是明显的减少了，平均每天也就三批左右，其它项目也将自己开盘的时间压后。 岛外客户还是比较看中配套的，他们其实居住的时间还是比较长的，如果没有生活配套，他们怎么居住，所以我是认为西海岸应该是先把配套做好，象美丽沙那边，先是把酒店和商业做好，后面才建房子，氛围都已经建立了，才开始销售，就比较成功了。Code of this report | 172海岸一号海岸一号访谈对象海口湾片区海岸一号置业顾问黄小姐客户背景有丰富的房地产销售经验，对项目、市场和客户有准确的把握。访谈内容海口湾片区的区域价值很高，周围交通方便，公交到市中心5分钟距离，周围市政配套完善，项目东临万绿园，紧挨滨江大道，周围酒店、商业规划利好，项目以小户型为主，部分大户型，80%-90%都是外地购买，山西、北京和浙江购买者居多。现在海口房价定位高端就是西海岸和海口湾片区的楼盘还有部分海甸岛高端项目。海口本地人的购买能力有限，海口房价均价4700，本地人能接受就5000左右，所以对于本项目均价8800，本地人购买少，只有少数本地一些私企老板能够支付。外地客户购买此项目都是投资度假，因为海口湾景观资源有优势，且未来市政配套规划利好，升值前景很大。业内人士5 5Code of this report | 173宝发国际大厦（产权式酒店）宝发国际大厦（产权式酒店） 郑小姐郑小姐访谈对象宝发国际大厦销售人员 郑小姐客户背景对产权式酒店的销售情况很了解，在海口有2年的销售的经验访谈内容项目概况：项目为酒店式公寓、写字楼、商业综合性大厦，本酒店商业部分为1-7层（26起）；写字楼部分为8-14层（120起）；酒店大堂设在15层；16层以上为酒店式公寓（39起），其中16-27层为普通客房搭配豪华海景客房，28-30层由总统套房、主席套房、VIP套房组成；项目地段好，为商务区，毗邻在建的亚洲最大的休闲娱乐区玉沙休闲中心和海口最大的城市休闲广场万绿园业主分析：有很多外地投资客（含度假）来此看房，买好几套也有；南方电网等企业签约进入收益分析：先返2年租金，保证年收益7%；一般11年左右可收回成本市场分析：国贸房价6、7千，买个20、30万的房子每月租金也仅1000多元，还不能保证每月都能出租，还不如买产权式酒店划算；产权式酒店在全国口碑不太好，但海口旅游城市，可以发展产权式酒店业内人士1 1Code of this report | 174新标榜产权式酒店（产权式酒店）符先生新标榜产权式酒店（产权式酒店）符先生访谈对象新标榜销售人员 符先生客户背景从事多年房地产销售工作 访谈内容项目概况：在海口有2个店，本项目地段好，位于国贸中心区 ，应注意玉沙村的2个价值商业价值和商务价值；本项目有2个优势康体中心和地段；项目要评4星业主分析：本岛的中高端收入人群，他们较有品位，如公务员、白领、金融行业人士等，此外还有退休人员；岛外客户以西北、西南等地的公务员和企业主居多；目前岛外和本岛业主的比例是6：4客户分析：商务和散客为主，不接团，因为商务客无特殊规定时一般会选择经济性酒店；以性价比和区位取胜；还有韩国、日本、新加坡等国游客；广东等地人来海口都住新标榜；对比宝发国际，本酒店03年开始发展，有很多会员，如美源，还有IT公司租用整层楼进行软件开发等收益分析：8%到11%的年净回报，第一个五年是8%，第二个五年是9%，第三个五年是10%，第四个五年就是11%的年回报；大部分户型在收益到第12年的时候就可以完全回收所有的投资成本，之后的38年全部是纯利益；签约最短10年，最长20年市场：海口酒店虽有淡旺季但对本酒店来说并不明显；海口旅游城市，可以发展产权式酒店业内人士1 1Code of this report | 175海口明光海航大酒店（产权式酒店）海口明光海航大酒店（产权式酒店） 郑先生郑先生访谈对象海口明光海航大酒店项目置业顾问 郑先生客户背景海口高端产权式酒店的销售人员，对产权式酒店有深入了解访谈内容项目概况： 1998年完成主体封顶后停工8年，目前酒店试营业已3个月；1-4层一站式精品购物休闲娱乐中心，5-20层产权式酒店，五星级酒店配套。2243层酒店式公寓 ；高端产权式酒店的代表销售情况：一次性付款9.8折，每年免费入住20天，每季度返祖；按揭无折扣，每年免费入住10天，每半年返祖；提前返2年租金，返祖8%，返租实行开发商连带责任制； 目前为尾盘销售，所售房源面积主要是50平米左右卖点分析：海口地标、海南第一高楼；返租实行开发商连带责任制；全国首家24小时入住酒店；距海南第一重点工程东环铁路（高速轻轨）站点步行10分钟 ；半地下式商场在建中；海口唯一超高层酒吧；酒店可办理登机牌客户分析：和海南新国宾馆同为海航开发，旗下有很多酒店，具有品牌优势；新国宾为休闲度假客居多，本酒店则多为商务客；成功因素是依靠稳定的会员机制和旅游客户资源业主分析：多为外地投资客，客人一次性买50多套，20多套的都有，买20多套的是一位开私立学校的女性市场分析：本项目临近轻轨站点，以后游客从这里坐轻轨到三亚也就一、半个小时，这样就可以白天到三亚玩，晚上住在这里，因为这里的酒店比三亚便宜很多；海南是个岛屿，所以海口未来可以发展自由贸易区，类似于香港、澳门；业内人士1 1Code of this report | 176商业策划师杨先生商业策划师杨先生访谈对象海口万国大都会商业策划杨国业先生客户背景海南省最大的综合性商业项目万国大都会商业策划师杨国业先生访谈内容海口的商业项目近几年发展迅速，新建了很多大型商业网点，也进驻了很多大型的品牌商业，同时也有很多新老交替、更新换代，但是整体的海口市的商业发展并不顺利，商业项目之间竞争激烈，同时整个海口市场的商业比较饱和。在海口发展商业，只能一种方式来突围，就是”大鱼吃小鱼”的模式，只要项目的经营种类齐全，业态丰富，各种客户能够在商场里买到自己需要的东西，而且价格、质量过关，自然就有人来。海口基本上所有的大型购物中心都是超市加百货的组合形式，其实超市并不赚钱，主要是靠它来聚集人气所以超市必须要建，同样还有其他的例如娱乐城、KTV、美食城等业态也是，也许对商场来说并不盈利，但是仍然要做，因为毕竟它能满足部分客户需要，吸引客户过来。玉沙村的交通方便，地理位置很好，但是国贸商圈的商业项目除了上邦百汇城，其他的经营情况都不是太好，现在国贸有了家乐福有了大润发，那与沙村的项目至少要引进沃尔玛，并且比同区的宜欣和上邦做得更好，才有可能在国贸商圈做好商业项目。业内人士1 1Code of this report | 177金碧文华（金碧文华（1/21/2）访谈对象海口市海口湾片区庆豪金碧文华销售经理王先生客户背景项目的销售负责人，对项目有深刻了解，接触多种类型客户和营销人员，对海口房地产市场运作有深入认识。访谈内容每年的10月以后来岛看房置业的外地人增多，10月到次年4月是海口房地产市场销售旺季，在旺季月销售量能达到50套以上。项目销售情况来看，岛内客户、岛外客户各占到一半，岛外客户多买来用来养老和度假，养老主要看重居住周围的生活配套和交通。对于海口，海在城市北面，冬季吹东北风，如果住在海边，会将海面湿气冷风吹到房内，对老人身体不好，这点跟三亚正好相反，所以海口买来养老房，不宜临海居住。项目每期推出的楼盘100多套，楼盘供应量少，但每次退出需要都很紧俏，所以本项目的广告宣传规模不大，又因为市政资源协调问题，路牌、广告牌都没有，主要的宣传媒体就是报纸广告。来海口的买房者很多都是朋友介绍，以老客户带新客户的方式购房，一般首次来海口置业的岛外客户会通过在海口的朋友和各楼盘的一线销售人员了解楼盘价值和信息，来判断决定购买选择。业内人士1 1Code of this report | 178金碧文华（金碧文华（2/22/2）访谈对象金碧文华项目经理李俐华客户背景世贸片区金碧文华项目经理李俐华，去年的5月份从重庆的龙湖地产来海口金碧文华访谈内容1、东海岸和西海岸的位置相对比较好；海甸岛现在有美丽沙，未来的升值空间还是比较大。海甸岛挂出来的二手房很多，卖的人很多。海甸岛临海的楼盘相对于东西海岸比较成熟，东西海岸要3-5年才能成熟；2、海口每年的消化量也就100多万，也可能有项目每年能消化5万平米。荣御前两年做的比较好，在行业内有一个口碑。一般项目的开盘解筹率也就20%左右；3、海口的房地产市场成交呈U型走势，10月-次年3月成交好，7-8月份属于最淡的，鬼节，很少人置业；4、在海口买房的客户90%都是岛外人，东北、北京、江浙比较喜欢来海南。海南人本地人本身就不多，买房的人就更少。但我们项目50%是本地人，以前是从4000多的价格是起来的，以前东北人来买的比较多，现在价格增长了，东北人承受不了了，要从北京和江浙找。玉沙村项目要思考清楚，尽量抓些自住客，这些选择的自住客也是新移民，千万不要低估原住民的本来固化的想法，他们不会随便去玉沙村买房；5、项目要挖掘点新移民，他们的购买能力还是可以，可以拉一点有实力的单位，比如说电厂、核电、海航等等，做一些团购；新移民的档次还是很高，与外界的联系很紧密，承受力比较高，容易引导；6、海口的数据统计、房地产不透明，什么数据都是假的，消息比较闭塞。海南这边的政府比较散漫，对工作不是很上心。海南的开发商特别喜欢依赖关系拿地。业内人士1 1Code of this report | 179规划局胡女士规划局胡女士政府官员2 2访谈对象海口市规划局审查办公室客户背景规划编制审查访谈内容1.西海岸分成三个片区，第一个片区是靠近滨海路的起步区，未来的城市居住、商务、行政办公区；第二片区是以火车站为中心的物流、交通片区；第三片区是金沙海滩主要以旅游度假为主。2.起步区主要还是以综合性物业为主，以中心区的城市公园为轴心，东侧是商务办公和行政中心，西侧往火车站主要是以住宅为主。3.对整个片区的氛围引导来说，主要是以中高档的物业为主，近期来说还是以外地的客户为主。4.整个长流片区初见规模可能需要5年，长流片区的南部也是规划中的第二个新区，有教育类、居住类、创新园和科研类的物业，教育类也是主要跟科研类相关的，但是这个片区建起来的时间会很长。5.起步区的配套主要还是依靠开发商自身配套来维持，近期来说，市政配套比较少，只有在片区成规模后通过市场来完善配套。6.在片区内有商业街的整体规划，所以对两边底部商业的外立面、高度都有一定的限制。7.部分地块里有街坊廊道，因此开发商在规划设计时要考虑预留一条南北走向通道，这个通道是对外的，主要是能够通行人，但是不限定一定要是平面的，可以是地下，或者地上架空的。8.镇海村改造后是商住两用的，里面有村民的安置区，预计3年内能够全部改造完毕，靠近滨海大道附近的是有可能是高层住宅。镇海村改造后整体档次会低于周边的物业9.整个起步区有两个标杆建筑（35号地、3号地）、三个景观点，一个城市中心公园。Code of this report | 180海南晚报海南晚报 韩主编韩主编访谈对象海南晚报 韩总编客户背景海南晚报房地产工作室 海南房地产专版 韩总编访谈内容90年代初，接近1000万平方米的烂尾楼工程也是导致海口房地产发展滞后的一个重要历史原因。后来国家98年实施烂尾楼处理工程，直到06年才结束。这部分楼都是93年报建，而且但是政府补贴400元一平米，售价也非常低，大约也在400多每平米。其中也有很多采用拍卖的形式进行。但是政府给的补贴一般不是现金。02年开始处置挤压房地产，但是同时出现了填海区，紫荆花苑等项目开始出现。02年是烂尾楼房价一般在1000多，均价在1500左右。对于新兴地产市场的发展很不利。所以在02年到05年时是海口房地产发展的恢复期。海南人喜欢住自己建的房子，不愿意买商品住宅。海南本地人大部分都是从周边市县搬迁上来的。08年才开始规定不再批民宅用地。所以本地需求少，大部分本地客户都是当时有眼光的本地有钱人，有钱人和岛外有钱人。06年以后本地客户在逐渐上升，一方面是刚性需求，其二是开始意识到规划社区的优点。海口大部分地产项目都是和晚报在合作。从营销角度上讲都基本上很平淡，没有什么大创新。更多的是在产品上和项目上。例如江南城，风格十分显眼，海上江南的园林。荣域，西班牙风情，总体而言都是从硬件上打。而从服务上会有些文章，但更多的从客户角度上来讲，岛外客户喜欢的就是海水，绿化，配套，还要进行体验式的感受综合评价。媒介人士3 3Code of this report | 181搜房总监董泽昕搜房总监董泽昕访谈对象海南搜房网 总监 董泽昕客户背景天津人，来海口多年，搜房网的业务主要做广告，广告按天收费访谈内容南渡江规划很好，未来是海口的规划重点区域。东海岸就是鲁能的地，靠城市这边省委马上要起来。南渡江比较有前途，西海岸已经透支了。盈滨半岛潜力也是很大。东海岸也有潜力，但是也得过几年。盈滨半岛非常有潜力，可以成为海口的后花园，纯度假区域。海南的数据基本上都不准，政府相当滞后，没有网签，都是开发商把成交数据报给房协，所以不准确。未来海口的发展形势还是应该比较好的，去年对海口的影响就不是很大；在各个楼盘的推广方式中，网络推广比较多，因为卖给外地人的，网络推广最便宜的；还有全国性媒体，比如中央电视台、凤凰卫视；还有杂志，包括海航、大新华航空的杂志。小楼盘就只做小广告和各地分销；雅居乐今年的计划是8000万，半山半岛1000万，鲁能的是2500万左右，福湾现在广告费是1000万左右，项目一般的营销费用一般是2%左右。 搜房网网页上最大的横条广告一个月10万块钱左右，报价是1.1万块钱报价，打3-4折，上海搜房是最贵的，打完折1天4万2。户外广告在滨海大道、机场，一块40-60万/年。机场里面的大厅里80-90万，都有广告公司运营。报纸做的比较少，晚报稍微多一点。 媒体人士3 3Code of this report | 182交通银行海南分行交通银行海南分行 许副总经理许副总经理访谈对象交通银行海南分行交通银行海南分行 许副总经理许副总经理客户背景海南分行副总访谈内容 现阶段进入海口的一些大型公司类型？现阶段进入海口的一些大型公司类型？主要是以房地产，工业（规划在洋浦开发区），石化，旅游（可能比较多）等方面的大企业为主。金融人士4 4