第二章第二章 资产评估的基本方法资产评估的基本方法第一节第一节 成本法成本法第二节第二节 收益法收益法 第三节第三节 市场法市场法 第四节第四节 清算价格法清算价格法第五节第五节 资产评估方法的比较和选择资产评估方法的比较和选择 第一节第一节 成本法成本法一、成本法的基本含义一、成本法的基本含义(一一)基本含义基本含义 成本法成本法具体是指具体是指首先首先估测被评估资产的重置成估测被评估资产的重置成本，本，然后然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并并从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价从其重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。值的评估方法。 用数学用数学公公式可概括为：式可概括为：资产的资产的评估值评估值资产的资产的重置成本重置成本= =- -实体性实体性贬值贬值- -功能性功能性贬值贬值- -经济性经济性贬值贬值【理论依据理论依据】 1 1、资产、资产价值价值 取决于取决于 资产的资产的成本成本2 2、资产的价值是一个、资产的价值是一个 变量变量(二二)成本法的前提条件成本法的前提条件1 1、被评估资产处于、被评估资产处于继续使用继续使用状态或假定处状态或假定处于继续使用状态。于继续使用状态。2 2、应当具备可利用的历史资料。、应当具备可利用的历史资料。3 3、形成资产价值的耗费是必须的。、形成资产价值的耗费是必须的。二、成本法基本二、成本法基本要素的要素的估算估算（一）资产的重置成本（一）资产的重置成本及其估算及其估算重重置置成成本本：按按现现行行市市价价，重重新新构构建建一一项项与与被被评评估估资资产产功功能能相相同同或相似的全新资产所支付的全部货币总额。或相似的全新资产所支付的全部货币总额。1 1、复复原原重重置置成成本本：指指采采用用与与评评估估对对象象相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、规规格格及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对象相同的全新资产所发生的费用对象相同的全新资产所发生的费用2 2、更更新新重重置置成成本本：指指采采用用新新型型材材料料, ,现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准，新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平购购建建与与评评估估对对象象具具有有同等功能的全新资产所需的费用。同等功能的全新资产所需的费用。相同点相同点：均采用现行价格计算：均采用现行价格计算；基本功能基本功能不变不变不同点不同点：采用的材料、标准、设计等存在差异。：采用的材料、标准、设计等存在差异。有条件情况下，尽可能选择有条件情况下，尽可能选择更新重置成本更新重置成本（1 1）一般，一般，更新重置成本比复原重置成本便宜更新重置成本比复原重置成本便宜（2 2）用更新重置成本形成的资产性能可改进）用更新重置成本形成的资产性能可改进重置成本估算方法1 1、重置核算法、重置核算法 重置核算法亦称重置核算法亦称细节分析法细节分析法、核算法核算法等。它利等。它利用成本核算的原理用成本核算的原理, ,根据重新取得资产所需的根据重新取得资产所需的费用费用项目项目, ,逐项计算然后累加逐项计算然后累加得到资产的重置成本。得到资产的重置成本。 换言之换言之，按照现行市场条件重新构建一项全新，按照现行市场条件重新构建一项全新资产所支付的全部支出之和。资产所支付的全部支出之和。按资产的成本构成，以现行市价为标准按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本重置成本直接成本直接成本+ +间接成本间接成本 该该方方法法可可用用于于计计算算复复原原重重置置成成本本，也也可可用用于于计算计算更新重置成本更新重置成本. .【例例】假设在现行市场上购买一台与被评估设假设在现行市场上购买一台与被评估设备功能相同或相似的设备，买价备功能相同或相似的设备，买价100100万元，增值万元，增值税税1717万元，保险、安装调适费等万元，保险、安装调适费等1010万元，那么万元，那么这项被评估设备的重置成本是多少？这项被评估设备的重置成本是多少？ 【例例】重重置置购购建建设设备备一一台台, ,现现行行市市场场价价格格每每台台5 5万万元元, ,运运杂杂费费10001000元元, ,直直接接安安装装成成本本800800元元, ,其其中中原原材材料料300300元元, ,人人工工成成本本500500元元。根根据据统统计计分分析析, ,计计算算求求得得安安装装成成本本中中的的间间接成本为每元人工成本元接成本为每元人工成本元, ,该机器设备重置成本为该机器设备重置成本为: :直接成本直接成本为为5000050000元元+1000+1000元元+800+800元元=51800=51800元元 其中其中: :买价买价,50000,50000元元 运杂费运杂费,1000,1000元元 安装成本安装成本,800,800元元 其中：原材料其中：原材料,300,300元元 人工人工,500,500元元间接成本间接成本为为400400元元 重置成本重置成本合计合计,52200,52200元。元。【思考思考】复原还是更新？复原还是更新？2 2、价格指数法、价格指数法价价格格指指数数法法是是利利用用与与资资产产有有关关的的价价格格变变动动指指数数, ,将将被被评评估估资资产产的的历历史史成成本本( (账账面面价价值值) )调调整整为为重置成本重置成本的一种方法。其计算公式为：的一种方法。其计算公式为： 重置成本重置成本= =资产的账面原值资产的账面原值(1+(1+价格变动指数价格变动指数) )或或 重置成本重置成本= =资产账面原值资产账面原值价格指数价格指数其其中中, ,价格指数可采用价格指数可采用定基价格指数定基价格指数或或环比价格指数环比价格指数 定定基基价价格格指指数数是是评评估估时时点点的的价价格格指指数数与与资资产产购建时点购建时点的价格指数之比的价格指数之比, ,即：即： 定基定基价格指数价格指数 = = 评估评估基准日基准日价格指数价格指数资产购建时资产购建时点点的的价格指数价格指数 【例例】某被估资产购建于某被估资产购建于2002004 4年年, ,账面原值为账面原值为5000050000元元, ,当当时该类资产的定基价格指数为时该类资产的定基价格指数为9595, ,评估时该类资产的定评估时该类资产的定基价格指数为基价格指数为160160, ,求重置成本求重置成本？被估资产重置成本被估资产重置成本= =50000(160%/95%)50000(160%/95%) =84210=84210元元 环比价格指数可考虑按下式求得：环比价格指数可考虑按下式求得：式中：式中：XX环比价格指数；环比价格指数； a an n第第n n年环比年环比价格变动价格变动指数指数 ，本期与本期与上期相比增加或减少的百分比，上期相比增加或减少的百分比，1+1+a an n 是是第第n n年的年的环比价格指数。环比价格指数。【例例】被被估估资资产产账账面面价价值值为为200000200000元元，20002000年年建建成成，20052005年年进进行行评评估估，经经调调查查已已知知同同类类资资产产环环比比价价格格变变动动指指数数分分别别是是：20012001年年为为10%10%，20022002年年为为17%17%，20032003年年为为25%25%，20042004年为年为25%25%，20052005年为年为30%30%，则：，则：被估资产重置成本被估资产重置成本= =200000200000（1+10%1+10%）（1+17%1+17%）（1+25%1+25%）（1+21+25%5%）（1+30%1+30%）100%=524000100%=524000元元【思考思考】价格指数法估算的重置成本，是价格指数法估算的重置成本，是复原重置成本复原重置成本还是还是更新重置成本更新重置成本？这种方法用的机会多吗？这种方法用的机会多吗？3 3、功能价值类比法、功能价值类比法功功能能价价值值类类比比法法, ,也也称称生生产产能能力力比比例例法法。这这种种方方法法是是寻寻找找一一个个与与被被评评估估资资产产相相同同或或相相似似的的资资产产为为参参照照物物, ,根根据据参参照照资资产产的的重重置置成成本本及及参参照照物物与与被被评评估估资资产产生生产产能能力力的比例的比例, ,估算被评估资产的重置成本。估算被评估资产的重置成本。（1 1）生产能力比例法：生产能力比例法： 若功能与成本呈线性关系若功能与成本呈线性关系，P P代表代表成本成本，F F代表功能，代表功能， 即即P=a+bP=a+bF F，a=0,a=0,计算公式计算公式【例例】某某重重置置全全新新的的一一台台机机器器设设备备价价格格5 5万万元元, ,年年产产量量为为50005000件件。现现知知被被评评估估资资产产年年产产量量为为40004000件件, ,由此可以确定其重置成本：由此可以确定其重置成本： 被评估资产重置成本被评估资产重置成本4000/5000500004000/500050000 40000(40000(元元) )这这种种方方法法运运用用的的前前提提条条件件和和假假设设是是资资产产的的成成本本与其生产能力成线性关系与其生产能力成线性关系，而且是正比例变化而且是正比例变化【思考思考】复原重置成本复原重置成本还是还是更新重置成本更新重置成本？（2 2）规模经济效益指数法规模经济效益指数法： 许多资产的成本与其生产能力之间不存在线许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系性关系, ,这是由于规模经济效益作用的结果。这是由于规模经济效益作用的结果。推导可得：推导可得： 4 4、统计分析法、统计分析法 - -以样本推断总体以样本推断总体第第一一, ,在在核核实实资资产产数数量量的的基基础础上上, ,把把全全部部资资产产按按照照适适当当标准标准划分为若干类别划分为若干类别。第第二二, ,在在各各类类资资产产中中抽抽样样选选择择适适量量具具有有代代表表性性的的资资产产, ,应应用用功功能能价价值值法法、价价格格指指数数法法、重重置置核核算算法法或或规规模模经经济济效效益益指指数数法法等等方方法法估估算算其其重重置成本。置成本。第第三三, ,依依据据分分类类抽抽样样估估算算资资产产的的重重置置成成本本额额与与账账面面历历史史成成本本, ,计计算算出出分分类类资资产产的的调调整整系系数数, ,其计算公式为：其计算公式为： K K 为资产重置成本与历史成本的调整系数；为资产重置成本与历史成本的调整系数；RR为某类抽样资产的重置成本；为某类抽样资产的重置成本；R R 为某类抽样资产的历史成本。为某类抽样资产的历史成本。 根据调整系数根据调整系数K K估算被评估资产的重置成本估算被评估资产的重置成本, ,公式：公式：被评估资产重置成本被评估资产重置成本某类资产账面历史成本某类资产账面历史成本KK 【例例】评估某企业某类通用设备评估某企业某类通用设备, ,经抽样选择经抽样选择具有代表性的通用设备具有代表性的通用设备5 5台台, ,估算其重置成本之估算其重置成本之和为和为3030万元万元, ,而该而该5 5台具有代表性通用设备历史台具有代表性通用设备历史成本之和为成本之和为2020万元万元, ,该类通用设备账面历史成该类通用设备账面历史成本之和为本之和为500500万元。则：万元。则： 该类通用设备重置成本该类通用设备重置成本5001.5=750(5001.5=750(万元万元) )【思考思考】这种方法准确性高吗？这种方法准确性高吗？（二）实体性贬值的估算方法（二）实体性贬值的估算方法资资产产的的有有形形损损耗耗亦亦称称实实体体性性贬贬值值, ,是是指指资资产产由由于于使使用用及及自自然然力力的的作作用用导导致致的的资资产产的的物物理理性性能能的的损损耗耗或或下下降降, ,而引起的资产价值损失而引起的资产价值损失。【思考思考】 购买全新资产后，从未使用过，会不会有实体性贬值？购买全新资产后，从未使用过，会不会有实体性贬值？1 1、观察法、观察法 观察法观察法, ,也称也称成新率法成新率法。它指由。它指由具有专业知具有专业知识和丰富经验识和丰富经验的的工程技术人员工程技术人员对被评估资产的实对被评估资产的实体各体各主要部位主要部位进行进行技术鉴定技术鉴定, ,进行综合分析进行综合分析, ,将评将评估对象与其全新状态相比较估对象与其全新状态相比较, , 估算实体性贬值。估算实体性贬值。【思考思考】观测法的准确性与什么有密切关系？观测法的准确性与什么有密切关系？ 资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值重置成本实体性实体性贬值贬值率率或或 资产实体性贬值重置成本资产实体性贬值重置成本(1(1实体性成新率实体性成新率) ) 其中，其中，实体性实体性贬值贬值率率=1-=1-实体性实体性成新成新率率【例例】一项资产由一项资产由3部分组成，各部分新旧程度不一样部分组成，各部分新旧程度不一样A部分占总价值的部分占总价值的30%，B部分占总价值的部分占总价值的40%，C部分占总价值的部分占总价值的30%，通过观察之后，专业人员给出通过观察之后，专业人员给出A部分的成新率是部分的成新率是70%，B部分的成新率是部分的成新率是80%，C部分的成新率是部分的成新率是50%，此时，如何估算这项资产的成新率？此时，如何估算这项资产的成新率？被评估资产成新率被评估资产成新率=30%*70%+40%*80%+30%*50%2 2、使用年限法、使用年限法使使用用年年限限法法是是利利用用被被评评估估资资产产的的实实际际已已使使用用年年限限与与其其总总使使用用年年限限的的比比值值来来判判断断其其实实体体性性贬贬值值率率, ,进而估测资产的实体性贬值的方法。进而估测资产的实体性贬值的方法。资本实体性贬值率资本实体性贬值率= =实际已使用年限实际已使用年限 / / 总使用年限总使用年限资产的实体性贬值资产的实体性贬值 = =（重置成本（重置成本- -预计残值）预计残值）资产实体性贬值率资产实体性贬值率【其其中中】预预计计残残值值, ,指指被被评评估估资资产产在在清清理理报报废废时时净净收收回回的的金金额额总使用年限总使用年限, ,实际实际已使用年限已使用年限与与尚可使用年限尚可使用年限之之和和， 【公式公式】：总使用年限总使用年限= =实际已使用年限实际已使用年限+ +尚可使用年限尚可使用年限实际已使用年限实际已使用年限= =名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率【例例】某某资资产产20002000年年2 2月月购购进进,2010,2010年年2 2月月评评估估, , 经经评评估估重重置置成成本本为为4848万万元元。根根据据该该资资产产技技术术指指标标, ,正正常常使使用用情情况况下下, ,每每天天应应工工作作8 8小小时时, ,该该资资产产实实际际每每天天工工作作小小时时，尚尚可可使使用用6 6年。求资产实体性贬值（预计残值很小）？年。求资产实体性贬值（预计残值很小）？资产利用率资产利用率7.536010 7.536010 / /(836010)(836010)93.75%93.75%实际已使用年限实际已使用年限年年资产的实体性贬值资产的实体性贬值=48=48（）万元（）万元3 3、修复金额法（修复费用法）、修复金额法（修复费用法）利用利用恢复资产功能恢复资产功能所支出的所支出的费用，费用，来直接来直接估算资产实体性贬值。估算资产实体性贬值。（三）功能性贬值的估算方法（三）功能性贬值的估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值，是是指指由由于于技技术术相相对对落落后后，而造成的资产价值损失而造成的资产价值损失。 无形损耗无形损耗 1 1、超额运营成本现值法、超额运营成本现值法 通常情况下通常情况下, ,功能性贬值的估算可以按下列功能性贬值的估算可以按下列步骤步骤进行：进行： 第第一一, ,将将被被评评估估资资产产的的年年运运营营成成本本与与功功能能相相同同但但性性能能更更好的新资产的年运营成本好的新资产的年运营成本进行比较。进行比较。 第第二二, ,计计算算二二者者差差异异, ,确确定定净净超超额额运运营营成成本本。净净超超额额运运营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额营成本是超额运营成本扣除其抵减的所得税以后的余额 年净超额运营成本年净超额运营成本= =年超额运营成本年超额运营成本（1 1所得税率）所得税率）第三第三, ,估计被评估资产的估计被评估资产的剩余寿命剩余寿命。第第四四, ,以以适适当当的的折折现现率率，将将被被评评估估资资产产在在剩剩余余寿寿命命内内每每年年的的净净超超额额运运营营成成本本折折现现, ,这这些些折折现现值值之和之和就是被评估资产功能性贬值。就是被评估资产功能性贬值。【计算公式计算公式】：被评估资产功能性贬值额被评估资产功能性贬值额( (被评估资产年被评估资产年净净超额运营成本超额运营成本折现系数折现系数) )【例例】被评估资产为某类机器设备，据调查，被评估资产为某类机器设备，据调查，市场上已有性能更高的设备出售。由于技术市场上已有性能更高的设备出售。由于技术先进，新设备可以使操作人员减少，每月节先进，新设备可以使操作人员减少，每月节约工资费用约工资费用40004000元。新设备和被评估资产的元。新设备和被评估资产的设备年产量相同，预计被评估资产设备尚可设备年产量相同，预计被评估资产设备尚可使用使用5 5年，折现率年，折现率10%10%，所得税率，所得税率25%25%功能性贬值功能性贬值=4000*12*（1-25%）*（P/A,10%,5）【例例】某某种种机机器器设设备备, ,技技术术先先进进的的设设备备比比原原有有的的陈陈旧旧设设备备生生产产效效率率高高, ,节节约约工工资费用资费用, ,有关资料及计算结果如下表有关资料及计算结果如下表: :某设备的技术资料某设备的技术资料项目项目月产量月产量单件工资单件工资月工资成本月工资成本月差异额月差异额年工资成本超支额年工资成本超支额减：所得税减：所得税( (税率税率25%)25%)扣除所得税后年净超额工资扣除所得税后年净超额工资资产剩余使用年限资产剩余使用年限假定折现率假定折现率10%,10%,年金折现年金折现系数系数功能性贬值额功能性贬值额技术先进设备技术先进设备技术陈旧设备技术陈旧设备1000010000件件0.800.80元元80008000元元 1000010000件件1.201.20元元1200012000元元12000-8000=400012000-8000=4000元元400012=48000400012=48000元元1200012000元元3600036000元元5 5年年3.79083.7908136468.8136468.8元元 2 2超额投资成本估算法超额投资成本估算法 功功能能性性贬贬值值的的估估算算还还可可以以通通过过超超额额投投资资成成本本的的估估算算进行，即进行，即超额投资成本超额投资成本可以可以视同为功能性贬值视同为功能性贬值。 计算公式计算公式：（四）经济性贬值的估算方法（四）经济性贬值的估算方法 指由于指由于外部条件的变化外部条件的变化而造成的资产价值损失。而造成的资产价值损失。 它有两种表现形式：利用率下降；收益额降低它有两种表现形式：利用率下降；收益额降低 1 1、 间接计算法间接计算法 其其中中,x,x为功能价值指数为功能价值指数, ,实践中多采用经验数据。实践中多采用经验数据。经济性贬值额经济性贬值额=(重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值)经济性贬值率经济性贬值率2 2、直接计算法直接计算法：经济性贬值额经济性贬值额= = 资产年收益损失额资产年收益损失额 (1-(1-所得税率所得税率) ) (P/A,(P/A, ,) ) 其其中中,(P/A,(P/A, ,) )为年金现值系数。为年金现值系数。【例例】被评估资产为一条半自动化生产线，尚被评估资产为一条半自动化生产线，尚可使用可使用1010年。由于物价变化，在保持该生产年。由于物价变化，在保持该生产线生产能力的情况下，每年制造成本将增加线生产能力的情况下，每年制造成本将增加50005000元。折现率为元。折现率为10%10%，所得税税率为，所得税税率为25%25%，求该生产线经济性贬值额？求该生产线经济性贬值额？【答案答案】经济性贬值额经济性贬值额=5000*=5000*（1-25%1-25%） * *（P/AP/A，10%10%，1010）【例例】某被估生产线设计生产能力为年产某被估生产线设计生产能力为年产2000020000台台产品产品, ,因市场需求结构变化因市场需求结构变化, ,在未来可使用年限内在未来可使用年限内, ,每年产每年产量估计要减少量估计要减少60006000台台, ,功能价值指数取功能价值指数取0.60.6。根据上述条。根据上述条件件, ,该生产线的经济性贬值率大约在以下水平：该生产线的经济性贬值率大约在以下水平： 经济性贬值率经济性贬值率11- -( (14000/20000)10014000/20000)100% % 1-0.81100%1-0.81100% 1919【例例】 数据承上例，假定每年减少数据承上例，假定每年减少6 0006 000台产品，每台台产品，每台产品损失利润产品损失利润100100元，该生产线尚可继续使用元，该生产线尚可继续使用3 3年，企年，企业所在行业的投资回报率为业所在行业的投资回报率为10%10%，所得税税率为，所得税税率为25%25%。则该生产线的经济性贬值额大约为：则该生产线的经济性贬值额大约为：经济性贬值额经济性贬值额= = 资产年收益损失额资产年收益损失额 (1-(1-所得税率所得税率) ) (P/A,(P/A, ,) )经济性贬值额经济性贬值额=(6 000100)(1-25%)(P/A=(6 000100)(1-25%)(P/A，10%10%，3)3) =1119105 =1119105（元）（元） 第二节第二节 收益法收益法一、收益法涵义及前提一、收益法涵义及前提（一）收益法基本含义（一）收益法基本含义收收益益法法又又称称收收益益现现值值法法，是是指指通通过过估估测测被被评评估估资资产产未未来来预预期期收收益益的的现现值值来来判判断断资资产产价价值值的的各各种种评评估方法总称。估方法总称。“将利求本将利求本”【例例】假假设设某某项项资资产产未未来来3 3年年，每每年年都都能能给给A A公公司司带带来来100100万万元元的的收收益益，A A公公司司期期望望的的投投资资报报酬酬率率是是10%10%， 请问：请问：A A公司愿意出多少钱投资这项资产？公司愿意出多少钱投资这项资产？（二）收益法的前提（二）收益法的前提1.1.被评估资产的被评估资产的未来收益未来收益可以用货币计量可以用货币计量2.2.被评估资产所承担的被评估资产所承担的风险风险可以预测并可以可以预测并可以用货币计量用货币计量3.3.被评估资产的被评估资产的使用年限使用年限可以预测可以预测二、收益法的二、收益法的基本程序基本程序1 1、收收集集并并验验证证与与评评估估对对象象未未来来预预期期收收益益有有关关的的数数据据资资料料, ,包包括括经经营营前前景景、财财务务状状况、市场形势、以及经营风险等；况、市场形势、以及经营风险等；2 2、分析测算被评估对象未来、分析测算被评估对象未来预期收益预期收益; ;3 3、确定、确定折现率折现率或资本化率；或资本化率；4 4、用用折折现现率率或或资资本本化化率率将将评评估估对对象象未未来来预期收益预期收益折算成现值折算成现值；5 5、分析确定、分析确定评估结果评估结果。三、收益法的三、收益法的基本参数基本参数（一）收益额（一）收益额在在资资产产评评估估中中, ,资资产产的的收收益益额额是是指指根根据据投投资资回回报报的的原原理理, ,资资产产在在正正常常情情况况下下所所能能得得到到的的归其产权主体的所得额归其产权主体的所得额。【特点特点】其其一一, ,收收益益额额是是资资产产未未来来预预期期收收益益额额, ,而而不不是是资资产的产的历史收益额历史收益额或现实收益额；或现实收益额；其其二二, ,用用于于资资产产评评估估的的收收益益额额是是资资产产的的客客观观收收益益, ,而不是资产的而不是资产的实际收益实际收益。（二）折现率（二）折现率从从本本质质上上讲讲, ,折折现现率率是是一一种种期期望望投投资资报报酬酬率率, ,是是投投资资者者在在投投资资风风险险一一定定的的情情况况下下, ,对对投投资资所所期期望的回报率。望的回报率。资产资产折现率折现率（权益资本折现率）（权益资本折现率）=无风险报酬率无风险报酬率+ +风险报酬率风险报酬率=无风险报酬率资产市场风险补偿无风险报酬率资产市场风险补偿风险系数风险系数 =无风险报酬率（社会平均收益率无风险报酬率）无风险报酬率（社会平均收益率无风险报酬率） 加权平均资本成本（折现率）加权平均资本成本（折现率）=权益成本权益成本权益比权益比负债成本负债成本负债比负债比【其中其中】权益成本权益成本=无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率风险报酬率风险报酬率风险报酬率=（社会平均收益率无风险报酬率）（社会平均收益率无风险报酬率）风险系数风险系数 （三）收益期限（三）收益期限 收收益益期期限限是是指指资资产产具具有有获获利利能能力力持持续续的的时间时间, ,通常以年为时间单位。通常以年为时间单位。 四、收益法的基本四、收益法的基本 计算公式计算公式收益法的计算方法可以分为若干类，收益法的计算方法可以分为若干类，其其一一是是针针对对评评估估对对象象未未来来预预期期收收益益期期限限的的情情况划分，分为况划分，分为有限期有限期和和无限期无限期的评估方法；的评估方法；其其二二是是针针对对评评估估对对象象预预期期收收益益额额的的情情况况划划分分，又又可可分分为为等等额额收收益益评评估估方方法法、非非等等额额收收益益方方法等等。法等等。PP评估值；评估值；ii年序号；年序号；P Pi i未来第未来第i i年的评估值；年的评估值；R Ri i未来第未来第i i年的预期收益；年的预期收益；rr折现率或资本化率；折现率或资本化率；r ri i第第i i年的折现率或资本化率；年的折现率或资本化率；tt收益年期；收益年期；nn收益年期；收益年期；AA年金。年金。（一）等额收益计算公式（一）等额收益计算公式 1 1、在收益永续、在收益永续, ,各因素不变的条件下各因素不变的条件下, , P PA/rA/r其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期无限。收益年期无限。2 2、在在收收益益年年期期有有限限, ,资资本本化化率率大大于于零零的的条条件下件下, ,有以下计算式：有以下计算式： =A =A (P/A(P/A，r,n)r,n)其成立条件是：其成立条件是：纯收益每年不变；纯收益每年不变；资本化率固定且大于零；资本化率固定且大于零；收益年期有限为收益年期有限为n n。3.3.在收益年期有限在收益年期有限, ,资本化率等于零的条资本化率等于零的条件下件下, ,有以下计算式：有以下计算式：P=An（二）非等额收益计算公式（二）非等额收益计算公式【第一第一】纯收益在若干年前变化，在若干年后保持不变纯收益在若干年前变化，在若干年后保持不变1 1、无限年期收益。其基本公式为、无限年期收益。其基本公式为: : 其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在n n年年( (含第含第n n年年) )以前有变化以前有变化; ;纯收益在纯收益在n n年年( (不含第不含第n n年年) )以后保持不变以后保持不变; ;收益年期无限收益年期无限; ;rr大于零。大于零。2 2、有限年期收益。其计算公式为、有限年期收益。其计算公式为: :其成立条件是：其成立条件是：纯收益在纯收益在t t年年( (含第含第t t年年) )以前有变化；以前有变化；纯收益在纯收益在t t年年( (不含第不含第t t年年) )以后保持不变；以后保持不变；收益年期有限为收益年期有限为n n；r r大于零。大于零。注意注意: :纯收益纯收益A A的收益年期是的收益年期是(n-t)(n-t)而不是而不是n n。【例例】某企业预计未来五年收益额分别是某企业预计未来五年收益额分别是12万万元、元、15万元、万元、13万元、万元、11万元、万元、14万元。假万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，万元，确定的折现率和资本化率为确定的折现率和资本化率为10%，求：求：1、永续经营条件下该企业的价值、永续经营条件下该企业的价值2、50年的收益价值年的收益价值企业价值企业价值=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14/10%(1+10%)-550年的收益价值年的收益价值=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5+14*(P/A,10%,45)/(1+10%)5【第二第二】纯收益按等差级数变化纯收益按等差级数变化1、纯收益按等差级数、纯收益按等差级数递增递增，收益年期无限收益年期无限条件条件其成立条件是：其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增；）纯收益按等差级数递增；（2）纯收益逐年递增额为）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年期无限；）收益年期无限；（4）r大于大于0。2、在纯收益按等差级数、在纯收益按等差级数递增递增，收益年期有限收益年期有限的条件的条件下，有下列算式：下，有下列算式：其成立条件是：其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递增；）纯收益按等差级数递增；（2）纯收益逐年递增额为）纯收益逐年递增额为B；（3）收益年期有限为）收益年期有限为n；（4）r大于大于0。3、在纯收益按等差级数、在纯收益按等差级数递减递减，收益年期无限收益年期无限条件条件下，有下列算式：下，有下列算式：其成立条件是：其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减；）纯收益按等差级数递减；（2）纯收益逐年递减额为）纯收益逐年递减额为B；（3）收益年期无限；）收益年期无限；（4）r大于大于0；（5）收益递减到）收益递减到0为止为止4、纯收益按等差级数、纯收益按等差级数递减递减，收益年期有限条件，收益年期有限条件其成立条件是：其成立条件是：（1）纯收益按等差级数递减；）纯收益按等差级数递减；（2）纯收益逐年递减为）纯收益逐年递减为B；（3）收益年期有限为）收益年期有限为n；（4）r大于大于0。【第三第三】纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件成立条件：成立条件：纯收益按等比级数递增纯收益按等比级数递增;纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s;收益年期无限收益年期无限;r大于零大于零;rs0.2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限在纯收益按等比级数递增，收益年期有限成立条件是：成立条件是：纯收益按等比级数递增纯收益按等比级数递增;纯收益逐年递增比率为纯收益逐年递增比率为s;收益年期有限收益年期有限;r大于零大于零;rs0.3.在纯收益按等比级数递减，收益年期无限在纯收益按等比级数递减，收益年期无限成立条件是：成立条件是：纯收益按等比级数递减；纯收益按等比级数递减；纯收益逐年递减比率为纯收益逐年递减比率为s;收益年期无限收益年期无限;r大于零大于零;rs04.在纯收益按等比级数递减，收益年期在纯收益按等比级数递减，收益年期【第四第四】纯收益在若干年前保持不变，预纯收益在若干年前保持不变，预知未来若干年后资产价格知未来若干年后资产价格P=A*(P/A,r,n)+Pn/(1+r)n成立条件是：成立条件是：纯收益在第纯收益在第n年前保持不变年前保持不变;预知第预知第n年的价格为年的价格为Pnr大于零。大于零。【例例】某人持有甲公司股票某人持有甲公司股票10001000股，每年每股股，每年每股股利是股利是1 1元，预计股利情况将保持元，预计股利情况将保持1010年，但是年，但是由于个人原因，可能在第由于个人原因，可能在第5 5年卖掉股票，预计年卖掉股票，预计第第5 5年股票价格为年股票价格为2020元元/ /股，折现率股，折现率10%10%， 求评估值？求评估值？P=A*(P/A,r,n)+Pn/(1+r)n第三节第三节 市场法市场法一、市场法的基本涵义一、市场法的基本涵义 市市场场法法又又称称市市场场比比较较法法或或现现行行市市价价法法，是是指指通通过过市市场场调调查查，选选择择市市场场上上与与评评估估对对象象同同样样或或类类似似的的资资产产，利利用用其其近近期期交交易易价价格格，经经过过直直接接比比较较或或类类比比分分析析以以估估测资产价值的各种评估技术方法的总称。测资产价值的各种评估技术方法的总称。 -替代原则替代原则 -市场法是市场法是最为直接、最具说服力最为直接、最具说服力评估方法之一。评估方法之一。二、市场法的二、市场法的 基本前提基本前提通通过过市市场场法法进进行行资资产产评评估估需需满满足足两两个个基基本本前前提提 其一其一, ,要有一个要有一个活跃的公开市场活跃的公开市场；其二其二, ,公开市场上有公开市场上有可比的资产及其交易活动可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性体现在以下方面：资产及其交易的可比性体现在以下方面：（1 1）参参照照物物与与评评估估对对象象在在功功能能上上具具有有可可比比性性，包括用途、性能上的相同或相似；包括用途、性能上的相同或相似；（2 2）参参照照物物与与被被评评估估对对象象面面临临的的市市场场条条件件具具有有可可比比性性，包包括括市市场场供供求求关关系系、竞竞争争状状况况和和交交易条件等；易条件等；（3 3）参参照照物物成成交交时时间间与与评评估估基基准准日日间间隔隔时时间间不能过长，即不能过长，即时间可比时间可比。三、市场法的三、市场法的基本程序基本程序 1 1、明确评估对象、明确评估对象 2 2、选选择择参参照照物物注注意意可可比比性性（功功能能、市市场场条条件件及及成交时间）、参照物数量（通常应选择三个以上）成交时间）、参照物数量（通常应选择三个以上） 3 3、在评估对象与参照物之间选择比较因素、在评估对象与参照物之间选择比较因素 4 4、指标对比、量化差异、指标对比、量化差异差异数量化和货币化差异数量化和货币化 5 5、在各个参照物成交价格的基础上，调整已量化的、在各个参照物成交价格的基础上，调整已量化的 对比指标差异对比指标差异 6 6、综合分析确定评估结果、综合分析确定评估结果加权平均办法或算术加权平均办法或算术平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。平均的办法将初步结果转换成最终评估结果。 四、市场法四、市场法的具体评估方法的具体评估方法（一）直接比较法（一）直接比较法 直接比较法，直接利用参照物的交易价格及直接比较法，直接利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一参照物的某一基本特征，直接与评估对象的同一基本特征进行比较，从而判断评估对象价值的各基本特征进行比较，从而判断评估对象价值的各种具体评估技术方法。种具体评估技术方法。 评估评估 参照物参照物 评估对象评估对象 参照物参照物 对象价值对象价值 成交价格成交价格 A A因素因素 A A因素因素【思考思考】直接比较法，运用范围狭窄？直接比较法，运用范围狭窄？1 1、现行市价法、现行市价法上市流通的股票、上市流通的股票、 证券证券 批量生产的设备、批量生产的设备、 汽车汽车当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候, ,可以可以直接利用直接利用评估对象或参照物在评估基准日评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。的现行市场价格作为评估对象的评估价值。2 2、市价折扣法、市价折扣法 - - 交易条件交易条件 市市价价折折扣扣法法是是以以参参照照物物成成交交价价格格为为基基础础, ,考考虑虑到到评评估估对对象象在在销销售售条条件件、销销售售时时限限等等方方面面的的不不同同, ,凭凭评评估估人人员员的的经经验验, ,设设定定一一个个价价格格折折扣扣率率来来估估算评估对象价值的方法。算评估对象价值的方法。资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1(1价格折扣率价格折扣率) )【例例】评评估估某某资资产产, ,在在评评估估时时点点与与其其相相同同的的资资产产市市场场交交易易价价格格为为1010万万元元, ,经经评评估估师师综综合合分分析析, ,认为市场折扣率为认为市场折扣率为40%,40%, 资产评估价值？资产评估价值？ 资产评估价值资产评估价值=10(1-40%)=6(=10(1-40%)=6(万元万元) )3 3、功能价值类比法、功能价值类比法-功能功能功能价值法是以参照物的成交价格为基础功能价值法是以参照物的成交价格为基础, ,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。来估算评估对象价值的方法。 资产功能与其价值呈资产功能与其价值呈线性关系线性关系的情况的情况, ,通常通常被称作生产能力比例法：被称作生产能力比例法： 资产资产 参照物参照物 评估对象评估对象 参照物参照物 评估价值评估价值 成交价格成交价格 = = 生产能力生产能力 生产能力生产能力【例例】被被评评估估资资产产年年生生产产能能力力为为9090吨吨, ,参参照照资资产产的的年年生生产产能能力力为为120120吨吨, ,评评估估时时点点参参照照资资产产的的市市场价格为场价格为1010万元万元, ,由此确定被评估资产价值？由此确定被评估资产价值？资产评估价值资产评估价值=1090/120=7.5(=1090/120=7.5(万元万元) ) 资产功能与其价值呈资产功能与其价值呈指数关系指数关系的情况的情况, ,通常被通常被称作规模经济效益指数法：称作规模经济效益指数法： 资产资产 参照物参照物 评估对象评估对象 参照物参照物 评估价值评估价值成交价格成交价格 = = ( ( 生产能力生产能力 生产能力生产能力 ) )x x 【例例】被被评评估估资资产产年年生生产产能能力力为为9090吨吨, ,参参照照资资产产的的年年生生产产能能力力为为120120吨吨, ,评评估估时时点点参参照照资资产产的的市市场场价价格格为为1010万万元元, ,该该类类资资产产的的功功能能价值指数为，由此确定被评估资产价值价值指数为，由此确定被评估资产价值资产评估价值资产评估价值=12 (90/120)=12 (90/120)0.7 0.7 =9.81(=9.81(万元万元) )4 4、价格指数法、价格指数法-时间间隔时间间隔价格指数调整法是以参照物成交价格为基础价格指数调整法是以参照物成交价格为基础, ,考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响之间的时间间隔对资产价值的影响, ,利用价格指利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。数调整估算评估对象价值的方法。 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格(1+(1+价格变动指数价格变动指数 ) ) 或：或： 资产评估价值参照物成交价格资产评估价值参照物成交价格价格指数价格指数【例例】与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产3 3个个月前的成交价格为月前的成交价格为1010万元万元,3,3个月间该类资产个月间该类资产的价格上升了的价格上升了5%,5%,则：则：资产评估价值资产评估价值=10(1+5%)=10.5(=10(1+5%)=10.5(万元万元) )【例例】与评估对象完全相同的参照资产与评估对象完全相同的参照资产3 3个月个月前的成交价格为前的成交价格为1010万元万元, ,参照物交易日定基价参照物交易日定基价格指数格指数105%105%，评估基准日定基价格指数，评估基准日定基价格指数110%110%，则：，则：资产评估价值（万元）资产评估价值（万元）5 5、成新率价格调整法、成新率价格调整法-新旧程度新旧程度成成新新率率价价格格法法是是以以参参照照物物的的成成交交价价格格为为基基础础, ,考考虑虑参参照照物物与与评评估估对对象象新新旧旧程程度度上上的的差差异异, ,通通过过成成新新率率调调整整估估算算出出评评估估对对象象的的价价值值。其其计计算公式为：算公式为： 资产资产 参照物参照物 评估对象评估对象 参照物参照物 评估价值评估价值 成交价格成交价格 = = 成新率成新率 成新率成新率6 6、成本市价法、成本市价法成成本本市市价价法法是是以以评评估估对对象象的的现现行行合合理理成成本本为为基基础础, ,利利用用参参照照物物的的成成本本市市价价比比率率来来估估算算评评估估对对象象的价值的方法。用数学式表达的价值的方法。用数学式表达: : 资产资产 评估对象评估对象 参照物参照物 参照物参照物评估价值评估价值 现行合理成本现行合理成本 成交价格成交价格 现行合理成本现行合理成本 资产资产 评估对象评估对象 参照物参照物 评估价值评估价值 = = 现行合理成本现行合理成本 成本市价比成本市价比【例例】评评估估时时点点某某市市商商品品住住宅宅的的成成本本市市价价率率为为150%,150%,已已知知被被估估全全新新住住宅宅的的现现行行合合理理成成本为本为2020万元万元, ,则其价值？则其价值？资产评估价值资产评估价值=20150%=30(=20150%=30(万元万元) )7 7、市盈率倍数法、市盈率倍数法市市盈盈率率乘乘数数法法则则主主要要适适用用于于整整体体企企业业的的评评估估。市市盈盈率率乘乘数数法法是是以以参参照照物物( (企企业业) )的的市市盈盈率率作作为为乘乘数数( (倍倍数数),),以以此此乘乘数数与与评评估估对对象象( (企企业业) )的的收收益益额额相相乘乘估估算算评评估估对象对象( (企业企业) )价值的方法。用数学式表达：价值的方法。用数学式表达：市盈率市盈率= =每股市价每股市价/ /每股盈余每股盈余资产评估价值评估企业收益额资产评估价值评估企业收益额参照企业市盈率参照企业市盈率 【例例】某某被被估估企企业业的的年年净净利利润润为为10001000万万元元, ,评评估估时时点点资资产产市市场场上上同同类类企企业业平平均均市市盈盈率率为为2020倍倍, ,则：则： 该企业的评估价值该企业的评估价值=100020=20000(=100020=20000(万元万元) )（二）类比调整法（二）类比调整法类类比比调调整整法法是是市市场场途途径径及及其其方方法法中中最最基基本本的的评评估估方方法法。该该法法并并不不要要求求参参照照物物与与评评估估对对象象必必须须一一样样或或者者基基本本一一样样。只只要要参参照照物物与与评评估估对对象象在在大大的的方方面面基基本本相相同同或或相相似似，该该法法通通过过对对比比分分析析调调整整参参照照物物与与评评估估对对象象之之间间的的差差异异，在在参参照照物物成成交交价价格格的的基基础础上上调整估算评估对象的价值。调整估算评估对象的价值。 资资产产评评估估价价值值= =参参照照物物成成交交价价格格时时间间调调整整值值区区域域调调整整值值功功能能调调整整值值成成新新率率调调整整值值交交易情况易情况调整值调整值或：或： 资资产产评评估估价价值值= =参参照照物物成成交交价价格格时时间间调调整整系系数数区区域域调调整整系系数数功功能能调调整整系系数数成成新新率率调调整整系数系数交易情况交易情况调整系数调整系数【例例】 1.1.估价对象概况估价对象概况 待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为为600600平方米，地形为长方形。平方米，地形为长方形。2.2.评估要求评估要求 评估该地块评估该地块20072007年年1010月的公平市场交易价格。月的公平市场交易价格。3.3.评估过程评估过程 1)1)选择评估方法选择评估方法 该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法进行评估。行评估。2)2)收集有关的评估资料收集有关的评估资料 收集待估土地资料。（略）收集待估土地资料。（略） 收集交易实例资料。选择收集交易实例资料。选择4 4个交易实例个交易实例作为参照物，具体情况见表作为参照物，具体情况见表1 1。表表1 1 交易实例情况表交易实例情况表交易实例交易实例A A交易实例交易实例B B交易实例交易实例C C交易实例交易实例D D估价对象估价对象单价单价870870元元/m/m2 2820820元元/m/m2 2855855元元/m/m2 2840840元元/m/m2 2交易交易日期日期2007.42007.42007.32007.32006.102006.102006.122006.122007.102007.10所处所处地区地区临近临近类似类似类似类似类似类似一般市区一般市区交易交易情况情况正常正常低于正常低于正常价格价格2%2%低于正常低于正常价格价格3%3%正常正常 3)3)交易情况修正交易情况修正 A A：1 1； B B：100/98100/98； C C：100/97100/97； D D：1 1 4) 4)交易日期修正交易日期修正 根据调查，根据调查，20062006年年1010月以来土地价格平均每月上涨月以来土地价格平均每月上涨1%1%，则各参，则各参照物交易实例的交易日期调整系数为：照物交易实例的交易日期调整系数为： A A：106%106%； B B：1O7%1O7%； C C：112%112%； D D：110%110% 5) 5)区域因素修正区域因素修正 交易实例交易实例A A与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例交易实例B B、C C、D D的区域因素修正情况可参照表的区域因素修正情况可参照表2 2判断。判断。 表表2 2 区域因素比较表区域因素比较表 类似地区类似地区区域因素区域因素B BC CD D自然条件自然条件相同相同(10)(10)相同相同(10)(10)相同相同(10)(10)社会环境社会环境稍差稍差(7)(7)相同相同(10)(10)相同相同(10)(10)街道条件街道条件相同相同(10)(10)相同相同(10)(10)相同相同(10)(10)交通便捷度交通便捷度稍差稍差(8)(8)稍好稍好(12)(12)相同相同(10)(10)离交通车站点距离离交通车站点距离稍远稍远(7)(7)稍近稍近(12)(12)相同相同(10)(10)离市中心距离离市中心距离相同相同(10)(10)稍近稍近(12)(12)相同相同(10)(10)基础设施状况基础设施状况稍差稍差(8)(8)相同相同(10)(10)稍好稍好(12)(12)公共设施完备状况公共设施完备状况相同相同(10)(10)稍好（稍好（1212）相同（相同（1010）水、大气、噪音污染状况水、大气、噪音污染状况相同（相同（1010）相同（相同（1010）相同（相同（1010）周围环境及景观周围环境及景观稍差（稍差（8 8）相同（相同（1010）稍差（稍差（8 8）综合打分综合打分8888108108100100 本本次次评评估估设设定定待待估估地地块块的的区区域域因因素素值值为为 100100，经经综综合合判判定定打打分分，交交易易实实例例 B B所所属属地地区区为为8888，交交易易实实例例C C所所属属地地区区为为108108，交交易易实实例例D D所所属属地区为地区为100100。 A A：1 1； B B：100/88100/88； C C：100/108100/108； D D：1 16)6)计算待估土地的初步价格计算待估土地的初步价格 交易实例交易实例A A修正后的单价为：修正后的单价为： 870 870 （元（元/m2/m2） 交易实例交易实例B B修正后的单价为：修正后的单价为： 820 820 （元（元/m2/m2） 交易实例交易实例C C修正后的单价为：修正后的单价为： 855 855 （元（元/m2/m2） 交易实例交易实例D D修正后的单价为：修正后的单价为： 840 840 （元（元/m2/m2） 7)7)采用简单算术平均法求取评估结果采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为：土地评估单价为： （922+1017+914+924922+1017+914+924）4=9444=944（元（元/m2/m2） 土地评估总价为：土地评估总价为： 600944=566400600944=566400（元）（元）第五节第五节 评估方法的选择评估方法的选择一、评估方法之间的关系一、评估方法之间的关系（一）资产评估方法之间的联系（一）资产评估方法之间的联系 （二）资产评估方法之间的区别（二）资产评估方法之间的区别二、资产评估方法的选择二、资产评估方法的选择1 1、评估方法的选择要与资产评估价值类型相适应。、评估方法的选择要与资产评估价值类型相适应。2 2、评估方法的选择要与评估对象相适应（类型、状态）、评估方法的选择要与评估对象相适应（类型、状态）3 3、评估方法的选择要与所搜集的数据和信息资料适应。、评估方法的选择要与所搜集的数据和信息资料适应。