有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。目 录一、政府管理的开发流程一、政府管理的开发流程二、万科项目开发控制流程二、万科项目开发控制流程有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。一、一、1 1、1 1 报建在项目开发中的作用报建在项目开发中的作用1 1、2 2 政府开发总流程政府开发总流程1 1、3 3 获取土地使用权获取土地使用权1 1、4 4建设项目选址意见书建设项目选址意见书1 1、5 5用地规划许可证用地规划许可证1 1、6 6国有土地使用证国有土地使用证1 1、7 7 设计方案审查设计方案审查1 1、8 8 办理环境影响评估报告办理环境影响评估报告1 1、9 9 项目立项项目立项1 1、10 10 施工图审查施工图审查1 1、1111建设工程规划许可证建设工程规划许可证1 1、1212建设工程施工许可证建设工程施工许可证1 1、1313商品房预售许可证商品房预售许可证1 1、1414建设工程规划验收合格证建设工程规划验收合格证1 1、15 15 竣工验收备案竣工验收备案1 1、16 16 商品房初始登记（总产权证）商品房初始登记（总产权证）1 1、17 17 换发国有土地使用证换发国有土地使用证政府控制的开发流程政府控制的开发流程有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、1 报建在项目开发中的作用报建在项目开发中的作用有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、2 政府开发总流程（一）政府开发总流程（一）建设管理建设管理换发国有土地使用证办理建设工程规划许可证办理商品房预售许可证办理建设工程施工许可证办理建设用地规划许可证规划验收消防验收防雷验收电梯验收环境验收人防验收建筑工程竣工验收防疫验收获取土地使用权办理施工图审查建设项目立项设计方案审查用地规划许可证项目选址竣工备案201213155有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、2 政府开发总流程（二）政府开发总流程（二）销售管理销售管理国有土地使用证预售面积测量报告商品房初始登记（大产权）面积测量报告（竣工）商品房预售许可证分户国土证分户产权证v有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、3 获取土地使用权获取土地使用权获获取取方方式式拍卖拍卖挂牌挂牌签定土地出让合同签定土地出让合同受理单位：成都市国土局受理单位：成都市国土局有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、4 办理建设项目选址意见书办理建设项目选址意见书（含（含建设项目规划设计条件、标明设计范围的用地红线图）建设项目规划设计条件、标明设计范围的用地红线图）发证机关：成都市规划局发证机关：成都市规划局成成都都市市国国土土资资源源局局1：500地形图土地出让合同 成成勘勘院院获获取取条条件件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、5 办理建筑工程用地规划许可证办理建筑工程用地规划许可证发证机关：成都市规划局发证机关：成都市规划局成成都都市市国国土土资资源源局局红线拨地单土地出让合同 成成勘勘院院获获取取条条件件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、6 办理国有土地使用证办理国有土地使用证发证机关：成都市国土局发证机关：成都市国土局成成都都市市规规划划局局取得建设用地规划许可证取得红线图已交纳所有的“土地出让金、 地价款”获获取取条条件件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、7 设计方案审查设计方案审查满足规划设计条件发证机关：成都市规划局发证机关：成都市规划局获取条件获取条件规划设计条件解释：经济技术指标（用地面积、建筑面积、容积率、建筑密度、房屋间距、房屋高度、绿地率、住宅户数、停车位等）交通要求、配套要求、城市设计有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、8 办理环境影响评估报告办理环境影响评估报告获取条件获取条件发证机关：成都市环保局发证机关：成都市环保局规划审查通过的规划审查通过的方案总平图方案总平图成成都都市市规规划划局局有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、9 办理项目立项办理项目立项发证机关：成都市发展计划委员会发证机关：成都市发展计划委员会成成都都市市国国土土资资源源局局取得方案批文土地出让合同 或土地使用权证 成成都都市市规规划划局局获取条件获取条件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、10 办理施工图审查合格意见书办理施工图审查合格意见书取得成都市发展计划委员会关于建设项目立项登记的通知通过规划、机构、消防、市政、人防、文保、防疫、抗震单位的审查发证机关：成都市建设管理委员会审图中发证机关：成都市建设管理委员会审图中心心成成都都市市发发展展计计划划委委员员会会获取条件获取条件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、11 建设工程规划许可证建设工程规划许可证取得施工图审查批文取得开工验线资料已交纳“报建费”成都市建委成都市建委成勘院成勘院成都市规划局成都市规划局发证机关：成都市发证机关：成都市规划局规划局获取条件获取条件签订白蚁防治合同取得文物挖掘完毕通知书白蚁防治办白蚁防治办文保局文保局有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、12 建设工程施工许可证建设工程施工许可证取得中标通知书取得建设工程规划许可证已交纳“报建费”完成安检备案完成招标备案完成质检备案招投标代理公司招投标代理公司规划局规划局成都市建委成都市建委成都市建委成都市建委成都市建委成都市建委成都市规划局成都市规划局发证机关：成都市建设管理委员会发证机关：成都市建设管理委员会获取条件获取条件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、13 商品房预售许可证商品房预售许可证取得预售面积测量报告发证机关：成都市发证机关：成都市房管局产权监理处房管局产权监理处提供住宅使用说明书、住宅质量保证书成都市建设管理成都市建设管理委员会委员会取得国有土地使用证取得施工许可证房管局产权监理处房管局产权监理处成都市国土资源局成都市国土资源局获取条件获取条件取得工程进度通知单有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、14 建设工程规划验收合格证建设工程规划验收合格证取得房屋面积测量报告成都市勘测院成都市勘测院发证机关：成都市发证机关：成都市规划局规划局取得实测房屋竣工图成都市房管局产权成都市房管局产权监理处监理处取得资料移交意见书成都市档案馆成都市档案馆获取条件获取条件市建委竣工验收报告成都市建设成都市建设管理委员会管理委员会有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、15 竣工验收备案竣工验收备案 防疫性监督验防疫性监督验收收消防验收消防验收环境验收环境验收防雷装置验收防雷装置验收其它专项验收其它专项验收发证机关：成都市发证机关：成都市建设管理委员会建设管理委员会成都市环保局成都市环保局成都市气象局成都市气象局成都市消防局成都市消防局成都市防疫站成都市防疫站获取条件获取条件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、16 商品房初始登记（总产权证）商品房初始登记（总产权证） 预售许可证预售许可证竣工验收合格证竣工验收合格证国土使用证国土使用证规划许可证规划许可证面积实测报告面积实测报告发证机关：发证机关：产权监理处产权监理处成都市国土保局成都市国土保局成都市规划局成都市规划局成都市规划局成都市规划局产权监理处产权监理处获取条件获取条件产权监理处产权监理处有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1 1、17 17 分户产权、国土证分户产权、国土证预售面积测量报告预售面积测量报告产权面积测量报告产权面积测量报告大产权证书大产权证书分户产权证书分户产权证书国土使用权国土使用权 证证分户国土使用权证分户国土使用权证客客 户户有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。1、18 换发国有土地使用证换发国有土地使用证 国土使用证面积实测报告红线图发证机关：发证机关：成都市国土局成都市国土局成都市国土保局成都市国土保局成都市规划局成都市规划局产权监理处产权监理处获取条件获取条件有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。第二部分第二部分 万科项目开发控制流万科项目开发控制流程程2 2、1 1 项目开发总流程图项目开发总流程图2 2、2 2 获得土地使用权管理流程获得土地使用权管理流程2 2、3 3 产品市场定位管理流程产品市场定位管理流程2 2、4 4 产品设计流程产品设计流程2 2、5 5 工程施工管理流程工程施工管理流程2 2、6 6 产品销售管理流程产品销售管理流程2 2、7 7 工程竣工管理流程工程竣工管理流程2 2、8 8 房屋交付管理流程房屋交付管理流程2 2、9 9 物业管理流程物业管理流程有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。2、1 开发流程总图开发流程总图开盘销售开盘销售获取土地使用权获取土地使用权产品市场定位产品市场定位规划设计规划设计施工图设计施工图设计工程施工工程施工展示区施工展示区施工总平环境施工总平环境施工物业前期介入物业前期介入综合竣工验收综合竣工验收交房入伙交房入伙工程招投标工程招投标售后服务售后服务有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。土地资源库土地资源库成立新项目小组成立新项目小组项目可研报告项目可研报告集团听证会集团听证会报董事会批准报董事会批准竞买、摘牌、合同谈判竞买、摘牌、合同谈判签定正式土地合同签定正式土地合同2.2 获取土地使用权获取土地使用权流程流程有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。项目主题项目主题关于本案客户定位关于本案客户定位竞争对手研究竞争对手研究房地产大势及本区域市场房地产大势及本区域市场项目概况及特点分析项目概况及特点分析项目产品建议项目产品建议规划设计建议规划设计建议价格建议价格建议市场定位与客户分析市场定位与客户分析产品定位产品定位2、3 产品市场定位流程产品市场定位流程有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。设计前期概念设计研究设计前期概念设计研究规划设计规划设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计2、4 产品设计流程产品设计流程有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。监理招标监理招标总包招标总包招标基础施工基础施工主体施工主体施工示范单位施工示范单位施工卖场施工卖场施工总平环境施工总平环境施工2、5 工程施工流程工程施工流程建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。取得预售许可证取得预售许可证展示区及卖场装修展示区及卖场装修上市会上市会排排 号号开开 盘盘2、6 产品销售流程产品销售流程销售资料制作销售资料制作销销 售售营销策划营销策划有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。2、7 竣工验收流程竣工验收流程建筑工程竣工验收建筑工程竣工验收环保验收环保验收规划验收规划验收电梯验收电梯验收防疫验收防疫验收竣工备案竣工备案消防验收消防验收防雷验收防雷验收人防验收人防验收有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。2、8 房屋交付入伙流程房屋交付入伙流程资料预验资料预验签约签约核验资料核验资料财务收费财务收费验房验房交验房单、领钥匙、礼品交验房单、领钥匙、礼品返修流程返修流程产权登记办理产权登记办理有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。2、9 物业管理流程物业管理流程物业管理前期准备物业管理前期准备物业管理启动物业管理启动物业管理日常运作物业管理日常运作物管的前期介入物管的前期介入物管项目筹建物管项目筹建制定物管方案制定物管方案集中入伙集中入伙物业的接管验收物业的接管验收安全管理安全管理业主委员会筹备业主委员会筹备环境管理环境管理公共设施设备管理公共设施设备管理顾客关系顾客关系有利于学习和创新的组织管理机制，创造充满活力的创新激励机制，以市场为导向，以顾客价值追求为中心的企业文化氛围，依赖既开放又相互信任的合作环境。谢谢！谢谢！