深圳市布吉项目定位报告纲要深圳市布吉项目定位报告纲要第一部分第一部分 项目地盘解析项目地盘解析北：北：不远处巍巍青山 项目地块现状项目地块现状东：东：半岛苑半岛苑西西:大世纪花园大世纪花园南南:布吉中心区布吉中心区项目分析项目分析 优势优势:依托布吉中心区未来规划，颇具升值潜力； 高地上盖物业，视野开阔，属传统的风水宝地； 项目周边居家氛围成熟，自然环境优雅； 近临关口，来往市内其它区域及罗湖口岸交通便利。 项目分析项目分析劣势：劣势：n地处高地，规划难度大，工程造价高；n地块规模小，项目自身环境营造困难；n地块内电杆对后期营销有一定的影响；项目分析项目分析机会：机会：n取消关口车辆收费，撤关呼声日渐升高，关外房地产市场前景看好；n布吉中心区日渐兴旺，逐步形成高尚住宅集中地；n罗湖后花园，区域港人置业氛围成熟项目分析项目分析威胁：威胁：n区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺有效购买力； n住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望将受到一定的制约； 第二部分第二部分 项目定项目定位位1、目标产品属性、目标产品属性 提供什么样的产品？提供什么样的产品？ 属性定位属性定位 布吉中心区布吉中心区中小户型样板社区中小户型样板社区定位依据定位依据（1）本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的中心区。（2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉新一代中小户型王中王地位。（3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。形成片区内独有的“山水居”特色。（4）加强对项目社区居家生活文化的营造，推荐特色酒店式物业管理。（5）针对青年引入培训机构，使项目不仅是居家型社区，同时也是学习型社区。1、主力群体2、客户定位、客户定位 家庭特征家庭特征2840岁的家庭或首次置业者职业特征职业特征本地居民、企业白领、高级技术人员等心理特征心理特征以居家生活为主置业特征置业特征多为首次置业 区域特征区域特征龙岗区域客为主，约50以上收入特征收入特征家庭年收入集中在5万15万间2、次主力群体来自罗湖、香港的部分客户，一部分受经济制约，同时又面临成家立业的社会压力，因此环境较佳，价格低廉的布吉住宅满足了他们的置业愿望，另一部分考虑生活习惯与距离罗湖海关不远，会选择在房价较低的布吉为亲友置业。3、项目命名建议、项目命名建议 主推广名主推广名 幸幸 福福 时时 光光 命名诠释命名诠释（1）幸福，是一种温暖的感觉、一种怡然的心情、一种和谐的氛围、一种乐观的精神、一种积极的人生态度（2）家，是一个空间概念。它是生活状态的空间载体，对于忙碌的城市人而言，它更是一个心灵的栖居地。家的幸福是每个人都极为渴望的。（3）“幸福时光”，是一个幸福生活的时间概念。它依附于项目的空间，从而展现家的永恒的幸福与温馨。（4）幸福时光是张艺谋近年脍炙人口的电影作品。项目可借其良好的知名度，深入人心其他辅助命名其他辅助命名 晴朗时空晴朗时空 翠地雅居翠地雅居 慧山慧山雅筑雅筑绿林畅想绿林畅想 云中漫步云中漫步4、项目形象组合建议、项目形象组合建议布吉中心区布吉中心区幸福生活新尺度住宅幸福生活新尺度住宅&青山秀水青山秀水 和美人家和美人家诠释：诠释：新尺度住宅新尺度住宅 n经济尺度：经济尺度：小高层（28万买3房！）n空间尺度：空间尺度：一梯四户n实用尺度：实用尺度：实用率85%n户型尺度：户型尺度：主力户型6070平方米 2房2厅1卫n健康尺度：健康尺度：户户采光，通风顺畅 n共享尺度：共享尺度：绿化率60 诠释：诠释：青山秀水青山秀水 和美人家和美人家 1）项目内部独特的水景规划，与项目得天独厚 的山景相得益彰。 2）居家于山水之间，享有温馨、和谐的人居氛 围，拥有美满幸福的家庭。第三部分第三部分 项目规划建议项目规划建议地块规划条件分析地块规划条件分析一、地块交通流量分析、地块交通流量分析1、地块北面布龙公路是一条快速干道，车流量大，在地块所在区段没有开口，如果从地块内出来则只能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。2、地块南面的小区路现在尚未完工，将来通车以后将成为后面几个小区的主要通行道路，车流量相对较大，人气较旺，因此小区主人口应考虑放在南面。3、地块东西两侧如果规划小区路的话，也是小区内部道路，交通流量不大。二、噪音污染分析二、噪音污染分析1、本项目主要噪音污染源来自于道路交通，因此临布龙公路的噪音污染是最严重的，将来在规划中可以考虑采用绿化或将建筑后退的方法降低噪音污染。2、地块南面的道路污染也会比较严重，而且这边的住宅离道路很近，降低噪音的办法不多，将来可能只有通过住宅内采用双层隔音玻璃来处理。3、地块东西两侧的小区路交通流量较小，噪音污染相对较小。地块规划条件分析地块规划条件分析地块规划条件分析地块规划条件分析三、商业人气分布比较三、商业人气分布比较1、从目前地块周边的情况来看，整体商业气氛都不浓，随着大世纪商业街的逐渐形成，必然在地块南部会聚集一定的商业氛围，而且是从东向西渐弱。2、地块北面的布龙公路是快速干道，商业氛围也不浓，如果将来规划中在地块西北角设计次要出入口，将形成一定的商业氛围。3、地块东西两侧目前没有形成小区路的情况下是没有商业气氛的，如果将来规划了小区道路，则也会形成一定的商业气氛。四、地块竖向分析四、地块竖向分析1、地块与周围高差将近20米，如何在尽量减少土方开挖量的前提下合理解决小区的高差，以及最大地提升商业价值是规划的重点。2、在地块南面临大世纪商业街建议做一排沿街商铺，商铺一层高4.5米，二层3.6米，商铺上做部分住宅。3、小区内沿着自然坡度做成阶梯状布置，中间形成阶梯状园林和瀑布群，住宅围绕园林布置。4、在部分住宅的地下层做地下停车库，出入口可以在利用高差在下面直接开口。地块规划条件分析地块规划条件分析沿街商铺沿街商铺利用高差形成瀑布利用高差形成瀑布户型类型建议户型类型建议 1 1、跃式住宅跃式住宅 【市场热销户型】：【市场热销户型】： 推推 论：论： 针对本项目产品小、精、奇，开发营销要短、平、快的针对本项目产品小、精、奇，开发营销要短、平、快的特点，和市场上客户所认同的户型作综合分析，在户型特点，和市场上客户所认同的户型作综合分析，在户型设计上本司一致推荐：设计上本司一致推荐：小跃式住宅，每户赠送小型私家花园。小跃式住宅，每户赠送小型私家花园。 户型面积建议户型面积建议 根据上次递交的布吉市场调研报告，布吉市场具有根据上次递交的布吉市场调研报告，布吉市场具有以下特点：以下特点：1 1、整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群，兼有小部、整体布吉房地产市场是以布吉原居民为主力客户群，兼有小部分的市区工薪阶层、白领阶层，普遍置业水平不高。分的市区工薪阶层、白领阶层，普遍置业水平不高。 2 2、价格一般在￥、价格一般在￥38003800元元/ /米米2 2左右，且装修一般到位。总价不宜太左右，且装修一般到位。总价不宜太高，置业者难以接受，因此户型面积不宜过大。高，置业者难以接受，因此户型面积不宜过大。 3、在在布布吉吉片片区区占占比比较较大大的的市市场场份份额额。较较大大的的户户型型可可针针对对此类客户群。此类客户群。 4、布布吉吉片片区区的的畅畅销销户户型型仍仍然然以以一一房房、两两房房、三三房房的的中中小小面面积积户户型型为为主主，但但随随着着布布吉吉楼楼盘盘档档次次的的提提高高，二二次次置置业业者的增加，中偏的三房户型亦开始畅销。者的增加，中偏的三房户型亦开始畅销。 5 5、以一次性置业者为主，客户年轻化，主要集中在、以一次性置业者为主，客户年轻化，主要集中在4040岁以岁以下，两口之家为主。下，两口之家为主。6 6、大多客户选择、大多客户选择7878成的银行按揭，说明布吉置业者支付成的银行按揭，说明布吉置业者支付能力不强。能力不强。 目前，布吉热销的中城康桥的热销二房、三房的面积目前，布吉热销的中城康桥的热销二房、三房的面积分分别为：别为：65-7065-70M M2 2、80-90M80-90M2 2；桂芳园的热销二房、三房的桂芳园的热销二房、三房的面积分别为：面积分别为：6969M M2 2、91M91M2 2；百合星城的热销二房、小三百合星城的热销二房、小三房的面积分别为：房的面积分别为：70-7770-77M M2 2、85-89M85-89M2 2。项目户型和面积定位：项目户型和面积定位：户型面积范围比例两房两厅一卫607046三房两厅一卫758326三房两厅两卫8090201051158二、推荐户型二、推荐户型 n二房二厅一卫二房二厅一卫n三房二厅一卫三房二厅一卫n三房二厅二卫三房二厅二卫期待与贵公司共创辉煌！谢谢！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/132024/9/13Friday,September13,202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/132024/9/132024/9/139/13/202410:56:40AM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/132024/9/132024/9/13Sep-2413-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/132024/9/132024/9/13Friday,September13,202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/132024/9/132024/9/132024/9/139/13/202414、他乡生白发，旧国见青山。13九月20242024/9/132024/9/132024/9/1315、比不了得就不比，得不到的就不要。九月242024/9/132024/9/132024/9/139/13/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/132024/9/1313September202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/132024/9/132024/9/132024/9/139、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/132024/9/13Friday,September13,202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/132024/9/132024/9/139/13/202410:56:40AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/132024/9/132024/9/13Sep-2413-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/132024/9/132024/9/13Friday,September13,202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/132024/9/132024/9/132024/9/139/13/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。13九月20242024/9/132024/9/132024/9/1315、楚塞三湘接，荆门九派通。九月242024/9/132024/9/132024/9/139/13/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/132024/9/1313September202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/132024/9/132024/9/132024/9/139、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/132024/9/13Friday,September13,202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/132024/9/132024/9/139/13/202410:56:40AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/132024/9/132024/9/13Sep-2413-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/132024/9/132024/9/13Friday,September13,202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/132024/9/132024/9/132024/9/139/13/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。13九月20242024/9/132024/9/132024/9/1315、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月242024/9/132024/9/132024/9/139/13/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/132024/9/1313September202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/132024/9/132024/9/132024/9/13MOMODA 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