商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程目 录一、商业物业开发概念开发目的项目建设类型商业项目分类二、商业物业策划流程市场定位产品定位营销推广市场调研2021/9/181商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业开发概念1.从开发商开发物业目的讲开发、工建、销售，以套现并赢得利润建设商业项目增加开发亮点，以带动住宅的品质。（引申：商业可提高住宅的品质）返回大连万达2021/9/182商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业开发概念2. 从项目建设类型角度讲待建：前期有分析与估算，但没有确定具体开发形式未建：已有明确的开发形式，同时有业态及产品规划已建：已经建成的物业返回2021/9/183商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业开发概念3. 从商业项目的分类讲传统商业概念性商业返回上海新天地目的性消费、营造氛围2021/9/184商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业策划流程一、市场调研宏观市场分析返回经济环境分析政策环境分析其他因素分析消费者调研分析市场容量消费力目标消费群消费结构经营商户调研分析行业分析业态分析投资分析招商进程2021/9/185商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业策划流程返回商圈分析商圈分类及范围主要商圈与重点区域分析主要商圈主要商圈次要商圈次要商圈辐射商圈辐射商圈商圈圈定方法商圈圈定方法影响因素项目外部项目内部位置位置规模规模性质性质业态分布业态分布经营方式经营方式经营状况经营状况目标消费群目标消费群主要商圈与重点区域分析供应总量与需求总量分析供应总量与需求总量分析区域供求状况分析区域供求状况分析区域商业供求趋势分析区域商业供求趋势分析市场机会与风险分析市场机会与风险分析2021/9/186商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业策划流程二、市场定位返回返回市场定位项目总体定位目标客群定位目标客群定位经营商户定位经营商户定位投资人群定位投资人群定位目标客群定位项目功能定位分区定位分层定位项目品牌定位智能化定位项目价格定位租售策略分析租售策略分析定价原则定价原则本案最终本案最终价格定位价格定位租租售售租售结合租售结合定价方法定价方法租赁价格租赁价格租售价格租售价格项目定价投资分析项目定价投资分析投资额回报分析投资额回报分析年收益分析年收益分析2021/9/187商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业策划流程三、产品定位返回返回a.产品总体定位（体量、档次）b.项目自身产品设置建议外立面出入口电梯道路组织中央空调电子商务系统休息处硬 件项目装饰装潢内部装饰装潢内部装饰装潢橱窗橱窗指示牌指示牌内部景观内部景观外部装潢（外立面）外部装潢（外立面）感观效果（视觉、色彩、色调）感观效果（视觉、色彩、色调）听觉效果（背景音乐）听觉效果（背景音乐）广告设置建议项目形象标志建议停车场设计建议车辆停放车辆停放车流引导车流引导产品功能划分，店铺业态分割建议物业管理建议2021/9/188商商业业地地产产全全案案策策划划实实操操及及策策划划流流程程商业物业策划流程四. 营销推广返回a.确定目标商户类别基础（主力）商户非基础商户流动商户b.制定招商（营销）策略价格招商目的与目标准备条件运作时机c.营销（招商）组织时间安排阶段目标招商处的设立d.营销（招商）工作进程导入期强销期调整期收尾期总结e.广告（推广）目的：按功能、业态进行推广，营造商业氛围、提升物业价值特点：（形象广告多、商业广告少）原则： 客户积累、十分重要2021/9/189