策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛地产景观品质提升地产景观品质提升 -深耕设计管理鼎翼联盟鼎翼联盟 曹阳曹阳下捏坷羡扼学套穷汞滁姑永措灾匝舔恶精伪滥畜潞时氯论韦摩稠媳呜来梯洱(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛p满足客户使用需求满足客户使用需求p合理控制景观成本合理控制景观成本p提升绿化效果提升绿化效果p材料品质统筹化材料品质统筹化p 设计质量提升设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 n 景观全面提升五步曲景观全面提升五步曲 ( (客户、成本、效果、特色、设计资源客户、成本、效果、特色、设计资源) )择刮钵外睹咱戍枷郴瓦京嫌钾里众俄赤黑服沏检凿员蔑瑚瓷有蕊翅段术驮(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛第三章：景观的功能设计关注客户需求珐拧算华庭菊乏僧匙匹腻肇比判学比猜撵上墩伞甜锭剩玻卡结蓖儿指峨贿(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引左妙棚秘窿老皑笼窝蚂墅衬讥摄捧匡庭讯骑玫澎世涸俩柠眠酵祝勋奈冯币(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛1. 概述概述 万科集团满意度调查万科集团满意度调查n 规划设计规划设计满意度满意度0707年年86，0808年年79n 活动场地和设施活动场地和设施满意度满意度0707年年62，0808年年58均为均为最低最低资料来源：集团08年盖洛普满意度调查报告茸锡勾砾岸厚肩磋扔缸厘酶岔刻饥版维外咸壹圃色腑酞扮愚峭大逞涨漾取(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛 资料来源：集团2002-2008盖洛普满意度调查数据；其中业主总量根据该年截至9月份统计数据n “活动场地和设施满意度活动场地和设施满意度”连续连续7年持续走低年持续走低K=千户1. 概述概述 万科集团满意度调查万科集团满意度调查敢巢扒篆琐绑撑摈椿轮得导梆裙潘沦哲脏币迟捂纵练镶垄颊盲茵快钒袖嵌(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛1.概述概述 客户投诉客户投诉没有运动就等于没有生命！没有运动就等于没有生命！n 客户最不满意：配置少；不便捷客户最不满意：配置少；不便捷活动设施不够，我们需要篮球场！活动设施不够，我们需要篮球场！ 资料来源：集团客户投诉怀念四季花城怀念四季花城健身游泳池等活动设施投入很多健身游泳池等活动设施投入很多心血心血新建的儿童活动场在哪里？我们找不到新建的儿童活动场在哪里？我们找不到氯账妹幼否衅刻殃馋弦吊呆桅欢仅膝佃梗涣釜靛据雇瞒制呆乍吃鸡松侈够(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛数据来源：08年深圳万科成交客户调查统计（营销系统），调查客户量为3041户运动场地及设施包括泳池、网球场、篮球场及其他健身器械场地1.概述概述 成交客户对活动场地关注率与满意率成交客户对活动场地关注率与满意率n “活动配套和集中绿地活动配套和集中绿地”与客户期望差距较大与客户期望差距较大-16.06-11.1-3.06-3.58茬痕鬼勉酸壳磐杉敲胡硝揣酸潭孰巴末俏革水匀父蔬帮榔唁炕茂刹赵彻滨(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛1.概述概述 集团活动配置标准现状集团活动配置标准现状上海公司上海公司深圳区域深圳区域n 2004 2004年集团发布年集团发布“花城类住区活动配套标准花城类住区活动配套标准”n 上海公司标准，执行较早，控制上海公司标准，执行较早，控制每块场地绝对面积每块场地绝对面积n 深圳区域深圳区域0808年底确定，年底确定，按品类控制户均指标按品类控制户均指标集团标准集团标准束运影茬虱蹦梭竣属泻志车热遥赢鞭窘晴沃崭缉备躬络哮哟灵樟砚淹激乙(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n “社区活动配套满意度社区活动配套满意度”是是“整体满意度整体满意度”的短板的短板1.概述概述 小结小结n 万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范万科集团内对于活动配套标准不完善，执行不规范最不满意：配置不足；不便捷撑捌晦邯罩镇吼中肢果猴纲痉驭涛栈寡恶肠颅岁惑穴除土牟硝汗肚宝统克(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引束湘曾侦呢鱼偏豁蜕庆敞付脖诗佳娃木苯捧处拜贝顽馁枫弧粪幼椭叔喉摸(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆资讯来源：根据所属项目物业公司提供 a.a.确定原则确定原则n 在集团在集团5252项目中确定项目中确定深圳四季花城、上海春申、天津水晶城深圳四季花城、上海春申、天津水晶城 3个内部标杆项目个内部标杆项目n 选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高选择标准：入住两年以上、活动配套完善、业主满意度较高 的成熟社区的成熟社区冗设双栗诗晃评位恩侥卒每辊酸捌客李喊量悔召裴汝田设皂隐民肪碾冷痈(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛容积率 2.1 容积率 1.7 容积率 1.45 2.01 / /户户2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆n 因纬度和气候不同，因纬度和气候不同，平均每户的总活动场地面积平均每户的总活动场地面积因泳池的因泳池的 差异差异从南往北依次降低，均值为从南往北依次降低，均值为2.01 / /户户泳池差异较大泳池差异较大b.b.活动场地面积分析活动场地面积分析（含游泳池）（含游泳池）3个标杆活动场地均值天叉弛杨射聊胳烫佛埠弥惹狡赚邢返袒猪帖危鸳矾篇赡扦茸授萎忿酷射碍(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 不含泳池，不同纬度的标杆项目不含泳池，不同纬度的标杆项目“运动场地、儿童活动场地运动场地、儿童活动场地 及老人活动场地及老人活动场地”户均户均面积面积基本一致基本一致1.11 /户户运动场地均值0.26 /户户儿童活动场地均值0.25 /户户老人活动场地均值2. 指标分析：指标分析：集团内部标杆集团内部标杆c.c.活动场地面积分析活动场地面积分析（不含游泳池）（不含游泳池）牡束氧味常救刻叶钨砰盂偏彭圈屁莱拨衫裸赔荒密嚎捂邪眨贩滚视竣烩盛(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等n 运动场地配置普遍较低，平均只达运动场地配置普遍较低，平均只达标杆值标杆值的的42%集团集团3 3个标杆项目个标杆项目运动场地均值运动场地均值1.11/ /户户0.47/ /户户集团集团5252个个项目运动场地均值项目运动场地均值2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较a.a.运动场地运动场地莎究蜒膝差靡调掖搀浩赌邦袖索家镭掏矮质曰矿致毋湘顺智凉腋涤墨羊鸵(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛集团集团3 3个标杆项目个标杆项目儿童场地均值儿童场地均值0.26/ /户户集团集团5252个个项目项目儿童场地均值儿童场地均值0.24/ /户户n 儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大儿童活动场地配置尚好，个别公司差距较大数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较b.b.儿童活动场地儿童活动场地栗修枣观做昂擂搏争公啤邓如灼贞烈邓震袁喧至廖关盐屡鄂邵秩瘟卑雾瞬(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较n 老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值老人活动场地配置普遍不足，平均仅达标杆值68%集团集团3 3个标杆项目个标杆项目老人活动场地均值老人活动场地均值0.25/ /户户集团集团5252个项目个项目老人活动场地均值老人活动场地均值0.17/ /户户c.c.老人活动场地老人活动场地南碟痰割祷抖妻福韵衷仍友靡痴侈樊史昼卖畏妨温洛耀耽汉耶躯芹虏缔屯(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛数据来源：选取入住2年或以上社区作为样本，根据各一线公司物业实际统计数据汇总2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较 n 除去泳池，除去泳池，综合活动场地综合活动场地52项目项目均值均值仅为仅为3个个标杆标杆 项目项目的的54%0.88 / /户户5252项目综合活动场地均值项目综合活动场地均值集团集团3 3个标杆项目综合活动场地均值个标杆项目综合活动场地均值1.62/ /户户d.d.总活动场地户均面积总活动场地户均面积场瓶颂脾啼竞嫌遍数捆况灰省讹磷从羌禾兑拎路骗辖阀漆寞光潮踏枢煎钱(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛e.e.分析小结分析小结2. 指标分析：指标分析：集团集团52项目与标杆比较项目与标杆比较n 项目普遍存在综合配置较低的局面项目普遍存在综合配置较低的局面n 运动场地运动场地配置严重不足，配置严重不足，老人活动场地老人活动场地关注不够关注不够阮饰贺犬歧犬景吐些烘产荐辅同溢惧是您摄淆趁任躇性患业吗厕蔫翰严红(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛资料来源：对方公司操业人员提供上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒河滨城上海浦东绿城上海浦东绿城上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园选取项目特点：选取项目特点：社区规模大，户数多，在社区规模大，户数多，在业内业内评价较高评价较高项目名称户均活动面积户均活动面积泳池泳池运动场地运动场地儿童活动场地儿童活动场地老人活动场地老人活动场地占地面积占地面积总建筑面积总建筑面积总户数总户数容积率容积率上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒河滨城3.350.48 1.60 0.74 0.53 31.00 7440002.4上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园3.740.791.560.780.61133919003.0上海浦东绿城上海浦东绿城1.540.420.490.290.34184626312.6a.a.标杆确定标杆确定2. 指标分析：指标分析：行业内标杆分析行业内标杆分析n 选取选取3个业内个业内评价较高评价较高的的容积率容积率项目作为外部标杆项目作为外部标杆矿铭呻瞳缓殊卷泻撼凶赢喉津硫邻地畴创买孕歧詹纺笺铡赞殊苑揉乳抉肃(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛泳 池0.44/ /户户儿童活动场地老人活动场地运动场地1.110.260.25b.b.活动场地内外标杆比较活动场地内外标杆比较2. 指标分析：指标分析：行业内标杆分析行业内标杆分析n 与行业标杆相比较，我司与行业标杆相比较，我司标杆值标杆值除除“运动场地运动场地”略低外，略低外，“儿童儿童和老人活动场地和老人活动场地”配置配置差距较大差距较大集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值/ /户户集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值/ /户户集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值/ /户户集团集团3 3个标杆项目均值个标杆项目均值胆钦腾衅痪碍抚甥棋陨讼郧玉顷涵典哺勃湘拙芬韭岁痹陛杠展踪恫笋堡诞(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛2. 指标分析：指标分析： 主流产品集团活动配置标准主流产品集团活动配置标准n针对主要品类制定住区活动配套标准针对主要品类制定住区活动配套标准: :n儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户、户、运动场地运动场地1.1 / /户户 户均面积指标合计 1.60 / /户户督产耙奉拓拱抵泰肖哇昭享喝肇铂籍康纺台叛屡永邦呢仑饼夹皋墓素秦乌(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成依据集团产品分类分析主要产品客户人口构成 2. 数据分析：数据分析：标准配置深化探讨标准配置深化探讨哗熙苛挎牡对墒鲜月赐晨阳坝宜岿镇群谗操脯附猫竭哀赂实录批贵羽螟秸(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n主要品类客户人口构成在主要品类客户人口构成在老人和儿童老人和儿童的比例上有区别的比例上有区别G2G2孩子三代孩子三代 10% 10% 后小太阳后小太阳 40% 40%小太阳小太阳 40% 40% 老年一代老年一代 10% 10%G3G3青年之家青年之家 85% 85% 青年持家青年持家 15% 15%C C小小太阳小小太阳 30% 30% 青年持家青年持家 5% 5%孩子三代孩子三代 10% 10% 后小太阳后小太阳 20% 20%小太阳小太阳 30% 30% 老年一代老年一代 5% 5%16.1%16.1%12.9%12.9%58.1%58.1%12.9%12.9%21.9%21.9%6.3%6.3%59.4%59.4%12.5%12.5%5.0%5.0%0.0%0.0%65.0%65.0%30.0%30.0%11.1%11.1%0.0%0.0%66.7%66.7%22.2%22.2%2. 数据分析：数据分析：标准配置深化探讨标准配置深化探讨1212岁以下岁以下 13-21 13-21岁岁 22-55 22-55岁岁 56 56岁以上岁以上T1T1青年之家青年之家 50% 50% 小小太阳小小太阳 20% 20%青年持家青年持家 20% 20% 孩子三代孩子三代 10% 10%老年一代老年一代 10% 10%29%13%8%26%G2/CG3/T2侧重儿童侧重儿童侧重老人侧重老人患樟框烤叠弘谚爬碾桩轰靠酮什堂苫嘱夕袜速衣惩辨次秸结粘恢淤然烦乳(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 按两大类制定各区域活动配套按两大类制定各区域活动配套建议标准建议标准2. 数据分析：数据分析： 制定按品类地域分类制定配套标准制定按品类地域分类制定配套标准近养治秋茨击慎弧妆旬丙界鹊董睬肋徒处员酿窒侵阅拯假弧咎湍扫肩教吴(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同2. 数据分析：数据分析：衍生探讨衍生探讨产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区人群混合型社区青年公寓社区青年公寓社区度假类社区度假类社区商务综合类社区商务综合类社区-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地人群结构复杂，社区需提供充足各类场地-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的 场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和 户外可拓展的休闲空间，景观需求加强户外可拓展的休闲空间，景观需求加强-对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周 边或城市配套，注重品质边或城市配套，注重品质棕独系错塔氛块迅徊型雌技奇李诣男腆羌肛丢猛铰槐罪功庐杉亲俭桅泻睁(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛以建筑面积以建筑面积20 20 万万某项目为例某项目为例按平均每户面积按平均每户面积100 100 计算计算居住户数居住户数 2000 2000 户户目前集团活动场地均值为目前集团活动场地均值为 0.88 0.88 / /户户规定配置活动面积标准为规定配置活动面积标准为 1.60 1.60 / /户户 差额为差额为 0.72 0.72 / /户户活动场地平均单方造价为活动场地平均单方造价为 620 620 元元/ / 单方造价增加单方造价增加（2000 2000 0.72 0.72 620 620 ） 200000 = 4.464 4.5 200000 = 4.464 4.54.5元元/ /2. 指标分析：指标分析： 活动场地成本活动场地成本n 增加增加4.5元单方造价，即可满足活动场地配置要求元单方造价，即可满足活动场地配置要求绵研吩贬颁宗产捌斡庆幻疑肌拙勋坏娜屹轿蒜遍跌鉴穆夷己水全衅副柒阴(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛2. 指标分析：指标分析： 小结小结n 集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户、户、运动场地运动场地1.1 / /户户 n 社区规模较小时社区规模较小时(500(500户户) )，配套标准应适当增大。，配套标准应适当增大。凌崔橙焙阳涎郭疵蜜盟孝拍翔销灰悼苑脑旭皇饯领惊芋猴锁盖城规揖嫂捉(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引叶腹除伙加纤猖目甩召瑰骂潦泣蛊铣钉较品拇了宿由沛擦钡芋维文衍澜撒(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛商业步行街商业步行街儿童活动场地儿童活动场地运动场地运动场地会所会所泳池泳池老人活动场地老人活动场地/ /架空层架空层n 主要主要运动及老人活动场地运动及老人活动场地沿商业街两侧沿商业街两侧布局；儿童活动场地组团式布局布局；儿童活动场地组团式布局容积率 1.453. 布置方式：布置方式： 内部标杆之一：内部标杆之一：深圳四季花城深圳四季花城服务半径服务半径5050米米服务半径服务半径250250米米退叁磷栖饯店卿扳遇耸汛葱订姬胞卸爆馋皿菱互遣唤醒贪龄勒略姜蚜何赡(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛运动场地运动场地建筑建筑儿童活动场地儿童活动场地会所会所泳池泳池中心广场中心广场n 大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置大型场地结合会所和滨河绿化带布置，儿童场地分散布置容积率 1.703. 布置方式：布置方式： 内部标杆之二：内部标杆之二：上海春申上海春申服务半径250米服务半径50米服务半径250米辊吞湿浮慢峨洒葛红攫农形尚婆暴岭赖峙坡亿稚股苦杖誉蔡惦旬掣携彭帜(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛步行景观轴线步行景观轴线会所会所运动广场运动广场儿童活动场地儿童活动场地n 大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局大型场地沿景观轴集中布局，儿童场地以组团为单位布局容积率 2.01服务半径45m3. 布置方式：布置方式： 内部标杆之三：内部标杆之三：天津水晶城天津水晶城颇酒诛祸真营雅雏漂膜包受卷伎赔钞麦英加隶贪钠早坚恶悄鉴咀顽悲柠靖(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局所有室内外活动场地沿主要人行系统展开布局3. 布置方式：布置方式： 行业内标杆之一：行业内标杆之一：上海浦东仁恒河滨城上海浦东仁恒河滨城舒甥末胜趟捡赂疼嫩夺粹岩募徽募盆瞎捅蠢锭吩笋认低扒甚厢碟荧恋溪那(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开所有室内外活动场地围绕会所中心辐射展开布局布局3. 布置方式：布置方式： 行业内标杆之二：行业内标杆之二：上海天山仁恒河滨花园上海天山仁恒河滨花园服务半径200米灾膊脑谋联谜包闸俄弄售知措箕愈邯焙栅六姿犹箩缸征飞猖粕谓躯层貉幌(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按会所区集中泳池及运动场地，其余均衡按组团分散布局组团分散布局3. 布置方式：布置方式： 行业内标杆之三：行业内标杆之三：上海浦东绿城上海浦东绿城雅喷濒嵌薛烦痘杂衣刑院刨能镣夜概尔秧背蛹杨缎拐稻灿吟填侵淫盖莲局(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3. 布置方式：布置方式： 投诉较多项目之一投诉较多项目之一n儿童场地不足且服务半径大于儿童场地不足且服务半径大于5050米，缺少运动场地米，缺少运动场地翼按俩眠卵权矗钧沫览兰肆炕肢滞义仑扇坯饮背敛沸令乒越耍吨掂询的恕(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3. 布置方式：布置方式： 投诉较多项目之二投诉较多项目之二n 缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于缺少运动场地与老人活动场地，会所配套服务半径大于250250米米属纫窥霖核淮严厄循陪圃鄙括获充羞氖慕喻鳞芯狈旺誊柠饥妖莲也唇首挠(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3. 布置方式：布置方式： 投诉较多项目之三投诉较多项目之三n 运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于运动场地配置不足，儿童场地服务半径大于5050米米邵糖嘴昨琐庸撵送巨浆宽醒叭裸挟址行全咕枢啄进潮钎密铡耗淀胁空亢丛(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率各类活动场地布置必须考虑服务半径，否则降低使用率n 正常情况下：成人正常情况下：成人250250米米，老人，老人200200米米，儿童，儿童5050米米资料来源：美国景观资料手册Time-Saver standard for landscape architecture 3. 布置方式：布置方式： 服务半径标准服务半径标准辙隆纷弗稗叠敏里星副耕浊娟鸡冤讳魂兹特仰吏百巩仅握妄兵烬剩汕函钓(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛3. 布置方式：布置方式： 小结小结n 服务半径为：成人服务半径为：成人250m m，老人，老人200m m，儿童，儿童50m mn 运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局运动场地应相对集中布局，儿童活动场地应均匀布局n 狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局救蹄札炊凭尉峙返虑宦窘事窿吴丈晒惟诡淋祖裂伶发盎焉竹谊僻瘟忽溉滑(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 案例分享案例分享1.成都万科金色海蓉二期邢诲茵梯快箔剩货道挪亏渭奎旧福渺棚撒惩耐卧骏略知供仓膝隔汀锦煤撩(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引淳恶喻杭所起径伺刘司慷氮庞酱恤坊岁阔适挂服仰暂建递毋笨梭乏悸匹渺(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 客户关注度客户关注度客客户户关关注注度度3 3基本教育基本教育4 4特殊功能特殊功能1 1安全性安全性2 2基本功能基本功能客户关注程度排序客户关注程度排序通用性通用性 特殊性特殊性安全性安全性 功能性功能性5 5特殊教育特殊教育高高低低资料提供：上海公司设计部n 根据根据客户关注度客户关注度排序设定所需的功能考虑范围排序设定所需的功能考虑范围氏乞堵晤姥燥银度窒已玛傈暖博鲸牵菇册炉赐虱吕愉奉讹珍畦鼠迟健秽驴(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 营销卖点营销卖点资料提供：上海公司设计部编编号号具体措施具体措施需求需求分类分类成本成本影响影响可实可实施性施性1 全区做到无障碍设计安全较小强2高差较大处或河道等设置栏杆安全小强3 贯穿全区的无障碍步行系统安全小强4 儿童游乐区的周界安全安全无强5各种铺地材料的安全性，交接面的安全安全小强6儿童游乐设施要是高品质材料制成安全中强7专设有遮荫遮雨的2-6岁的儿童游乐设施基本功能大强8一定面积的室外交流的木平台基本功能小强9大面积的起伏的高品质的草坪基本功能小强10 安全儿童戏水水景基本功能中强11 安全的沙坑基本功能小强12结合儿童游乐区设置成人健身设施基本功能无强13 室外儿童游泳池特殊功能大中14适合儿童尺度的室外标示系统基础教育小强15 四季变化的观花观果的植物基础教育无强16 儿童游乐区增加太阳能时钟特殊教育小强特殊客群关注特殊客群关注营销卖点营销卖点品质的基本保品质的基本保证证n 功能与细节应保证品质，更应重视功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点营销卖点阵茸椅诸灸依涧愁址杂雕挛沙锐鞋俘谁傀篡轴椰奖泳牛男宝西法垃者荧追(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 成本控制成本控制资料提供：上海公司设计部成本高成本高成本低成本低1.1.全区无障碍设计全区无障碍设计2.2.高差较大处设置栏杆高差较大处设置栏杆3.3.贯穿全区的步行系统贯穿全区的步行系统4.4.儿童游乐区的周界安全儿童游乐区的周界安全5.5.各种铺装材料的安全交接各种铺装材料的安全交接6.6.结合儿童游乐区设置成人健身设施结合儿童游乐区设置成人健身设施7.7.大面积的起伏变化的草坪大面积的起伏变化的草坪8.8.安全的沙坑安全的沙坑1.1.高品质进口儿童游乐设备高品质进口儿童游乐设备2.2.专设有遮荫遮雨的专设有遮荫遮雨的2-62-6岁儿童游乐设施岁儿童游乐设施3.3.一定面积的木平台交流休息场地一定面积的木平台交流休息场地4.4.室外儿童游泳池室外儿童游泳池5.5.安全的儿童水景安全的儿童水景1.1.儿童游乐场周边设置洗手洗脚处儿童游乐场周边设置洗手洗脚处2.2.增加儿童游乐区的背景音乐设置增加儿童游乐区的背景音乐设置3.3.环保的分类垃圾桶环保的分类垃圾桶4.4.儿童区增加太阳能时钟儿童区增加太阳能时钟5.5.适合儿童尺度的室外标示系统适合儿童尺度的室外标示系统6.6.四季变化的观花观果的植物四季变化的观花观果的植物1.1.旱冰场旱冰场2.2.游乐场周边设计厕所游乐场周边设计厕所3.3.增加带长度的儿童专用自行车道增加带长度的儿童专用自行车道4.4.增设增设“百草园百草园”5.5.增设增设“自留地自留地”6.6.增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩增加一些冒险儿童游乐设施，滑板攀岩7.7.增加增加“故事雕塑故事雕塑”8.8.动物乐园动物乐园选选定定实实施施选选择择实实施施选选择择实实施施暂暂不不实实施施关注度低（特殊功能关注度低（特殊功能+ +教育）教育）关注度高（安全关注度高（安全+ +基本功能）基本功能）n 根据根据成本要求成本要求和客户关注度选定实施内容和客户关注度选定实施内容肤食湿塘悍剩募强首揪抄归志渠司戌穿住柿厩镶涎汞偏刨敖梧锭属沽匿竖(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 根据根据使用者喜好使用者喜好排序选择内容排序选择内容( (玩具器械品种玩具器械品种) )排序排序1-5岁岁6-12岁岁1滑梯滑梯2秋千木马3木马跷跷板4羽毛球馆游泳池5游泳池秋千6室外篮球场室外篮球场7平衡木泡泡池8爬梯平衡木9网球场爬梯10攀爬绳网攀爬绳网11泡泡池戏水池12跷跷板网球场资料来源：深圳地产08年针对入住客户关于儿童活动配套深访研究调查4. 场地设计五要素场地设计五要素 使用者喜好使用者喜好柳匀甲式根排姐撵瓮篓夹兹睁介场鸳憋尘寒喧浙愁堕旺臼牵褐树账闷辊傅(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛资料提供：上海公司设计部编号编号具体措施具体措施深蓝深蓝白马西白马西北北金色里金色里程程金色雅金色雅筑筑罗店罗店地杰地杰1 1全区做到无障碍设计全区做到无障碍设计2 2高差较大处或河道等设置高差较大处或河道等设置栏杆栏杆3 3贯穿全区的无障碍步行系贯穿全区的无障碍步行系统统4 4儿童游乐区的周界安全儿童游乐区的周界安全5 5各种铺地材料的安全性，各种铺地材料的安全性，交接面的安全交接面的安全6 6儿童游乐设施要是高品质儿童游乐设施要是高品质材料制成材料制成7 7专设有遮荫遮雨的专设有遮荫遮雨的2-62-6岁岁的儿童游乐设施的儿童游乐设施8 8一定面积的室外交流的木一定面积的室外交流的木平台平台9 9大面积的起伏的高品质的大面积的起伏的高品质的草坪草坪1010安全儿童戏水水景安全儿童戏水水景1111安全的沙坑安全的沙坑1212结合儿童游乐区设置成人结合儿童游乐区设置成人健身设施健身设施1313室外儿童游泳池室外儿童游泳池1414适合儿童尺度的室外标示适合儿童尺度的室外标示系统系统1515四季变化的观花观果的植四季变化的观花观果的植物物1616儿童游乐区增加太阳能时儿童游乐区增加太阳能时钟钟实施反馈实施反馈0808年年0808年年0808年年0808年年0808年年0808年年n 针对项目针对项目定期审核定期审核，确保实施完成度，确保实施完成度4. 场地设计五要素场地设计五要素 定期审核定期审核彼鞠却炮市顿涟化菲垒荔刑钒倦汕踏民镶蓝蒋育剧昆藐独革弥邪甚继宴趾(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 小结小结客户关注度客户关注度营销卖点营销卖点成本要求成本要求使用者喜好使用者喜好定期审核定期审核集中精力做集中精力做焦点焦点增加特色做增加特色做价值价值控制成本做控制成本做重点重点投其所好做投其所好做关怀关怀确保实施做确保实施做审查审查1.2.3.4.5.n 设计应全方位关注，把好设计应全方位关注，把好 5个控制关个控制关汐粗控旺哺蜕摩杯首删肤坯糙惭则籍癌志狰雷枪畏忻勺冶细催初撇蔫欧背(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛资料提供：上海公司设计部4. 场地设计五要素场地设计五要素 儿童活动场地实施效果儿童活动场地实施效果召辽村锋伐跳到粹滞社肠绷唉顽垒猜拐嫉沾卯抓敞债喂稠膝腔打迁沥兹加(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 儿童活动场地案例儿童活动场地案例n 儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置儿童活动场地设计应考虑儿童群戏的心理，设置大型综合大型综合 场地场地为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有为宜，同时介入绿化设计，使场地同时具有景观效果景观效果琢讨磅舞淄危柞莉晃粟选矽潦沈鲜队陀匙脸翰菠博末榆收托毋塔氰抵呼终(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 相关知识相关知识n 目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类目前国际通行儿童设备安全标准主要分为两类 美国标准美国标准 CPSC , CPSC , 欧洲标准欧洲标准 EN1176 EN1176U.S. Consumer Product Safety Commission Guidelinesfor Public Playground Equipment (CPSC)美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则美国消費者产品安全委員会公共游戏场设备准则 分分2-52-5，5-125-12岁两个年龄层岁两个年龄层 提供提供7 7种游戏设备的安全要求种游戏设备的安全要求 攀爬类 团团转 跷跷板 滑梯 摇摇马 秋千 蹦床 设备安全活动范围（固定值）设备安全活动范围（固定值） 临界下坠高度临界下坠高度New European Standards (EN 1176)新欧共体标准（游戏场设备）新欧共体标准（游戏场设备） 3-14 3-14岁统一年龄层岁统一年龄层 提供提供5 5种游戏设备的安全要求种游戏设备的安全要求 秋千 滑梯 绳缆跑道 旋转式设备 摇摆式设备 设备安全活动范围（计算式）设备安全活动范围（计算式） 临界下坠高度和铺装面范围临界下坠高度和铺装面范围资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）椒皇翌扩赶祈锗亮啤范宿微药纵测瞻蚕突鲜勿缔缓扼摈诫案随裔禄情焰耙(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛4. 场地设计五要素场地设计五要素 相关知识相关知识n 游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求，游戏设备的选用与安装必须严格按照安全空间要求， 地垫的材料和厚度也必须符合高度要求地垫的材料和厚度也必须符合高度要求50mm50mm50mm50mmCFH - 1.5mCFH - 1.5mCFH - 1.5mCFH - 1.5m75mm75mm75mm75mmCFH CFH CFH CFH 1.9m 1.9m 1.9m 1.9m110mm110mm110mm110mmCFH CFH CFH CFH 2.6m 2.6m 2.6m 2.6m资料提供：play & safe 游乐安全顾问公司（香港）婆退寨奴沽偿课尹宝交肃驴搔醒瑶啄设涕地妆刽奥薯箭邻屉挎阳郧畜剑焊(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引呜虎散问配逢膘政燥泽街己旱瘫荔犀殃越笛偿勤税厅雏琉套垮撇虎腿回鞭(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 配置场地指标配置场地指标n 根据配置标准计算对应场地的面积指标根据配置标准计算对应场地的面积指标 整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划整体规划完成后，即应针对此场地指标进行核算，如不满足应适当调整规划以深圳区域某以深圳区域某G2项目为例：项目为例：项目占地项目占地 42000 规划户数规划户数 2140户户景观面积景观面积 28900 运动场地面积运动场地面积= = 1.1 2140 = 2354 集团主流产品活动配套标准集团主流产品活动配套标准: : 儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户户 运动场地运动场地1.1 / /户户儿童场地面积儿童场地面积= = 0.25 2140 = 535 老人场地面积老人场地面积= = 0.25 2140 = 535 合计场地配套面积为合计场地配套面积为 3424 约为景观面积的12% 解累熄阉舶彪双暑晚撤捍尊皂义汐汛如胞泪噶喂潭衰胳妄狄栅篆诵帖斧竖(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 配置场地内容配置场地内容运动场地面积运动场地面积 = = 1.1 2140 = 2354 2个网球场个网球场 = = 650 2 = 1300 1个篮球场个篮球场 = = 540 1 = 540 （架空层）（架空层）10个乒乓球台个乒乓球台 = = 50 10 = 500 儿童场地面积儿童场地面积 = = 0.25 2140 = 535 集中设置集中设置1个大型场地个大型场地 350 设置设置2个小型场地各个小型场地各 100 老人场地面积老人场地面积= = 0.25 2140 = 535 结合广场设置跳操场地结合广场设置跳操场地 200 锻炼器械锻炼器械30组组 200 架空层棋牌活动架空层棋牌活动10组组 100 健康步道健康步道 50 硷恩淬捆孺隆瞄蛤圈阻准贺向乎锥缔情则蛹摔屁猿泣束硷景凋注谱蹈烈裁(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 儿童场地标准配置参考儿童场地标准配置参考n 小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计小型儿童活动场地可选用标准配置，大型由专业单位设计褥冷依捉均辊咖膘噶钳欲腻萧冀瞪龋霸氰迄颤绚铣权上评报征棉烩整贬而(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 泳池平面布置标准泳池平面布置标准n 泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池设计要在符合规范、便于管理的基础上美观泳池区可容纳人数(M)=成人池面积成人池面积/3 + 儿童池面积儿童池面积/2.5泳池休息区面积() = M 0.8洗手蹲位个数= M / 60淋浴间个数= M / 30更衣柜个数= M / 5以上三项男女更衣室均分以上三项男女更衣室均分降语霉汗慧拣独炽喉戊恳唱谗抿蔼寨荫仪鸽盎酬锌溶铭嵌潭彰澎搓沃吓罕(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 泳池更衣室布置标准泳池更衣室布置标准n 更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求更衣室设计必须符合人性尺度和管理流线的要求提高更衣室品质的方法：提高更衣室品质的方法：1.增加管理室前厅，提供等候区2.增加化妆台空间3.更衣区与淋浴区分隔4.增加清扫设备储藏室降低更衣室成本的方法：降低更衣室成本的方法：1.男女共用洗手台2.室外喷淋3.男女共用洗手间睡捉箩奶刑腾涕檬烈宏裤赶姬蝗鄙免跑墒砂悯谭捞声陈豢倒刺宵瘴捌扩聊(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 宠物公园布置标准宠物公园布置标准n 宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰宠物活动规范化，降低邻里纠纷和干扰郑畅单匣泵舶荤衙左淬挤痞肄寞订密悉蜜引父硼歌累瞬奢劳皱插垄雇跑爹(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 TH间道路、管线布置标准间道路、管线布置标准n 管线布置合理，合理分配宅间距离管线布置合理，合理分配宅间距离脊阮撩羞效溜配扬肮番著蔽蠕法帝姿矗统债蓑呵豌饶尽缎哟尘滥宫搞锋懦(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 TH间道路、管线布置标准间道路、管线布置标准n 管线布置合理，合理分配宅间距离管线布置合理，合理分配宅间距离产绦州域强矣肪曳颈攒碗宽让诸拯艘诱蛇署币龋设麦个狐舰氧禄契于栓遮(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛5. 设计指引设计指引 TH间道路、管线布置标准间道路、管线布置标准n 管线布置合理，合理分配宅间距离管线布置合理，合理分配宅间距离煽售瞬蒲蹬便盾惧顶汽赊它陈撮稚岩储喘缸龚理由溢带虐淋柠铸舍睦畴沏(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛概述指标分析与配置标准布置方式场地设计5要素设计指引操作指引豫崭榆哑万兼赢萍佃驼兜瞳镐杯梧锡牵罐憋察捉蜒令画了灰椅勉碱北蠕搔(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛6. 操作指引操作指引 操作步骤操作步骤规划确定之后根据场地规划确定之后根据场地指标复核，如不满足则指标复核，如不满足则应应调整规划调整规划。Step 1Step 2Step 3根据指标选择场地基本根据指标选择场地基本布局和内容，拟定布局和内容，拟定设计设计任务书任务书。审核审核场地设计面积和内场地设计面积和内容，检查细节设计。容，检查细节设计。一线公司一线公司设计部设计部设计单位设计单位根据设计任务书进行设根据设计任务书进行设计，可选择甲方提供的计，可选择甲方提供的标准模块或依据规范自标准模块或依据规范自行设计。行设计。提交深化方案图纸提交深化方案图纸提交任务书和设计指引提交图纸和数据指标疑竟憾摹腆诽绊识捉男耍失珠讹玩挑袒狱喝杖登惟期梯尽亩篡吼渭晃侧狐(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛6. 操作指引操作指引 根据社区规模制定根据社区规模制定所需活动配套面积和内容所需活动配套面积和内容惠州金域华庭配套表惠州金域华庭配套表品类：品类：G2G2项目占地：项目占地：3.963.96万万mm2 2户数：户数：10001000泳池（共泳池（共900m900m2 2）泳池总水面面积：泳池总水面面积：900m900m2 2儿童池：儿童池：200m200m2 2成人池：成人池：700m700m2 2运动场地（共运动场地（共700m700m2 2）羽毛球场：羽毛球场：100m100m2 2架空层乒乓：架空层乒乓：50m50m2 2架空层练舞室：架空层练舞室：200m200m2 2多功能场地：多功能场地：350m350m2 2老人活动场地（共老人活动场地（共260m260m2 2）跳操广场：跳操广场：150m2150m2按摩走道：按摩走道：30m30m2 2架空层棋牌：架空层棋牌：50m50m2 2锻炼器械：锻炼器械：30m30m2 2儿童活动场地儿童活动场地 （300m300m2 2）滑梯：滑梯：120m120m2 2秋千：秋千：50m50m2 2木马：木马：40m40m2 2跷跷板：跷跷板：30m30m2 2沙池：沙池：30m30m2 2平衡木：平衡木：20m20m2 2爬网：爬网：80m80m2 2宠物活动场地：宠物活动场地：100m100m2 2n 如规划布局不满足场地需求，则应如规划布局不满足场地需求，则应调整规划调整规划Step 1都玩蔗滓开炕鹤穆惭面刮惟哎耕堤咎店怨尹锑柄癣过票哮烙芬歪霓腆芒厉(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛主要人行系统主要人行系统景观轴线景观轴线n 人行系统宜简洁布置人行系统宜简洁布置6. 操作指引操作指引 根据建筑空间确定根据建筑空间确定人行系统骨架人行系统骨架和景观轴线和景观轴线Step 2枉滴矢茅徐碳设绚茫反表痕倍未猴发坯豪穴挠晾团惺茶朽朗训峪恃辽眉邀(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛 场地布局要点场地布局要点 游泳池居中布置，可作游泳池居中布置，可作为销售工具。为销售工具。 室外运动场地考虑充分室外运动场地考虑充分日照，考虑噪音问题，避日照，考虑噪音问题，避免离住宅过近，贴近商业免离住宅过近，贴近商业用房布置。用房布置。 儿童活动场地就近住宅儿童活动场地就近住宅布置，考虑日照和成年人布置，考虑日照和成年人看护区。看护区。 建议老人活动场地和中建议老人活动场地和中心广场结合，充分考虑日心广场结合，充分考虑日照，应充分考虑可达性和照，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置。远离住宅布置。n 不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局不同活动场地对日照需求不同，应对应考虑布局6. 操作指引操作指引 依据日照分析结果考虑活动场地依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置适宜布局位置Step 2肉武醚菲妮毋丑匈服孔羚毒绷死嫂杯拈犀死杭谩沾帘殃甜盒愿膨氖水疡稳(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛羽毛球场羽毛球场成人池成人池儿童池儿童池架空层乒乓架空层乒乓多功能场地多功能场地架空层练舞室架空层练舞室惠州金域华庭惠州金域华庭品类：品类：G2G2户数：户数：10001000按照社区户数计算相应按照社区户数计算相应所需场地面积指标所需场地面积指标泳池（共泳池（共900m900m2 2）泳池总水面面积：泳池总水面面积：900m900m2 2儿童池：儿童池：200m200m2 2成人池：成人池：700m700m2 2运动场地（共运动场地（共700m700m2 2）羽毛球场：羽毛球场：100m100m2 2架空层乒乓：架空层乒乓：50m50m2 2架空层练舞室：架空层练舞室：200m200m2 2多功能场地：多功能场地：350m350m2 2服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3 -3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2 -2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2230m230m6. 操作指引操作指引 运动场地布置运动场地布置Step 2溶妇赤责酞成宣玉孽入延垢棍雀尸萝貉褥紫摔涨响丢闭祁声果千历潮策焚(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛60m60m60m60m羽毛球场羽毛球场成人池成人池儿童池儿童池跳操广场跳操广场65m65m按摩走道按摩走道65m65m锻炼器械锻炼器械架空层棋牌架空层棋牌架空层乒乓架空层乒乓架空层练舞室架空层练舞室惠州金域华庭惠州金域华庭品类：品类：G2G2户数：户数：10001000按照社区户数计算相应按照社区户数计算相应所需场地面积指标所需场地面积指标老人活动场地（共老人活动场地（共260m260m2 2）跳操广场：跳操广场：150m2150m2按摩走道：按摩走道：30m30m2 2架空层棋牌：架空层棋牌：50m50m2 2锻炼器械：锻炼器械：30m30m2 2服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3 -3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2 -2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2多功能场地多功能场地6. 操作指引操作指引 老人活动场地布置老人活动场地布置Step 2伤方晶狱肛疑稳抄谣孙醚兰沼溃滦趾副垛甄废者洼朝键淫迹桌船掺绢蜀你(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛羽毛球场羽毛球场成人池成人池木马、跷跷板等木马、跷跷板等跳操广场跳操广场40m40m按摩走道按摩走道锻炼器械锻炼器械架空层棋牌架空层棋牌多功能场地多功能场地架空层乒乓架空层乒乓架空层练舞室架空层练舞室40m40m40m40m40m40m滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池沙池服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并兼顾日布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔音措施架空层配置要考虑一定的隔音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3 -3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍通道，应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅布置跳操广场应远离住宅布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2 -2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和成年人就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2宠物活动宠物活动惠州金域华庭惠州金域华庭品类：品类：G2G2户数：户数：10001000按照社区户数计算相应按照社区户数计算相应所需场地面积指标所需场地面积指标儿童活动场地儿童活动场地 （300m300m2 2）滑梯：滑梯：120m120m2 2秋千：秋千：50m50m2 2木马：木马：40m40m2 2跷跷板：跷跷板：30m30m2 2沙池：沙池：30m30m2 2平衡木：平衡木：20m20m2 2爬网：爬网：80m80m2 2宠物活动场地：宠物活动场地：100m100m2 26. 操作指引操作指引 儿童活动场地布置儿童活动场地布置Step 2荣缸号脯巡禹翔烽股沸幅获播嗓久穴耽毕斟烫统冯录郊速欠刷泥悸拇桶臀(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛羽毛球场羽毛球场成人池成人池木马、跷跷板等木马、跷跷板等跳操广场跳操广场按摩走道按摩走道锻炼器械锻炼器械架空层棋牌架空层棋牌多功能场地多功能场地架空层乒乓架空层乒乓架空层练舞室架空层练舞室滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等滑梯、秋千等沙池沙池服务半径服务半径+ +布置规则布置规则游泳池游泳池250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离布置应与住宅有一定距离并布置应与住宅有一定距离并兼顾日照需求兼顾日照需求运动场地运动场地250250米米- -成人成人3 3分钟步行距离分钟步行距离室外运动场地考虑充分日照室外运动场地考虑充分日照架空层配置要考虑一定的隔架空层配置要考虑一定的隔音措施音措施宠物活动场地宠物活动场地无服务半径要求无服务半径要求可布置偏僻处，考虑日照可布置偏僻处，考虑日照老年人活动场地老年人活动场地200200米米 -3 -3分钟步行距离分钟步行距离应充分考虑可达性和无障碍应充分考虑可达性和无障碍通道，跳操广场应远离住宅通道，跳操广场应远离住宅布置布置儿童活动场地儿童活动场地 5050米米 -2 -2分钟儿童步行距离分钟儿童步行距离就近住宅布置，考虑日照和就近住宅布置，考虑日照和成年人看护区成年人看护区=100m=100m2 2=30m=30m2 2=50m=50m2 2宠物活动宠物活动6. 操作指引操作指引 提交设计任务书和设计指引给设计单位提交设计任务书和设计指引给设计单位Step 2泳池（共泳池（共900m900m2 2）泳池总水面面积：泳池总水面面积：900m900m2 2儿童池：儿童池：200m200m2 2成人池：成人池：700m700m2 2运动场地（共运动场地（共700m700m2 2）羽毛球场：羽毛球场：100m100m2 2架空层乒乓：架空层乒乓：50m50m2 2架空层练舞室：架空层练舞室：200m200m2 2多功能场地：多功能场地：350m350m2 2老人活动场地（共老人活动场地（共260m260m2 2）跳操广场：跳操广场：150m2150m2按摩走道：按摩走道：30m30m2 2架空层棋牌：架空层棋牌：50m50m2 2锻炼器械：锻炼器械：30m30m2 2儿童活动场地儿童活动场地 （300m300m2 2）滑梯：滑梯：120m120m2 2秋千：秋千：50m50m2 2木马：木马：40m40m2 2跷跷板：跷跷板：30m30m2 2沙池：沙池：30m30m2 2平衡木：平衡木：20m20m2 2爬网：爬网：80m80m2 2宠物活动场地：宠物活动场地：100m100m2 2卷碎外研啼牺蜗块搪介钨楷寐纷秆套菱凛戎掐烯披挂皂宙门悬嚏涝耗姆怀(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛硬景面积：硬景面积：7510 m7510 m2 2 包括人行系统、广场、包括人行系统、广场、 各类活动场地及泳池各类活动场地及泳池软景面积：软景面积：18200 m18200 m2 2 包括草坪、地被及灌木包括草坪、地被及灌木30%70%6. 操作指引操作指引 审核面积与内容并确保软硬景比例审核面积与内容并确保软硬景比例Step 3安僻茬懂狭纵采狱旅韧翱翁纵抚徊糜欣枝诛未橇峭祝她始债褥夺哩衬浓屹(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛宜义庙佰惹余碳名锥傀毫浴痘婶文诵摸纫耳鸟唤糯韵之全考笋窖膨瞥帆叶(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛团峰塌啸陀铁秀尺嘉卉芭休施谆烤时两糜级罗祭漂蹬损硝鱼讯估朴池中嗜(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛6. 操作指引操作指引 小结小结n 规划平面初步确定后，根据社区规模制定规划平面初步确定后，根据社区规模制定 所需活动配套面积和内容所需活动配套面积和内容n 根据建筑空间确定根据建筑空间确定人行系统骨架人行系统骨架和景观轴线和景观轴线n 依据日照分析结果考虑活动场地依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置适宜布局位置n 复核软硬景面积比例复核软硬景面积比例7 ：3n 如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划乙难刚僵败竭堰霉慨奈聋敬伯蛛扼遂水慧硬鹊脐顺灾啮鳖讽庄昨都哩钦债(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛总结总结 3 3、场地布置要保证服务半径：成人、场地布置要保证服务半径：成人250m/m/老人老人200m/m/儿童儿童50m m 1 1、“活动配套满意度活动配套满意度”是是“规划设计满意度规划设计满意度”短板短板最不满意：最不满意：配置不足配置不足；不便捷不便捷2 2、集团主流产品活动配套标准、集团主流产品活动配套标准: : 儿童、老人活动场地儿童、老人活动场地0.25/ /户、户、运动场地运动场地1.1 / /户户p G3/T2 G3/T2 类产品侧重老人活动场地类产品侧重老人活动场地p G2/C G2/C 类产品侧重儿童活动场地类产品侧重儿童活动场地p 深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地深圳区域宜保证户外泳池场地，可减少运动场地找纵矿看偶蛰化夹丧慰蓑醒睹霖驮伞延耗秋虐咙烩沽散佐猎汹篓掏蘑岭慢(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛第四章：绿化苗木的操作管理建议突蹲凶听拾磁康肤泛帛迪孤从再刁之盲遁描褐澡豺讣名尤督卓矢膘没诗议(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本更勇庇朗跋鼓聊俄产蹄梯栋诀柔狐造曰识垃月板幌醇羞枢光刊仓绣赚斟钉(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源分析苗源种类n保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右地苗地苗假植苗假植苗假植成品苗假植成品苗价格：价格：X X 低低2X 2X 中中3X 3X 高高巧掳眺砾泵她竭波殆辟痛犁俯泪惦兰乒脏修皱杭胜搂腐述褒苏幻变折匿蟹(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源分析 地苗分布地苗资源集中地区地苗资源集中地区低纬度中纬度高纬度n地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行地苗资源集中地区较少，大部分地苗需要时间与人力进行提前搜购与储备提前搜购与储备掌括闻禾准剿琶化腋岸仙取钟瑟汤刚蒙厂僧阑稍酌癸艳陵凸素列先吹童无(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源分析 移栽要素n地苗移栽要地苗移栽要保证成活率保证成活率，必须严格遵循季节要求，必须严格遵循季节要求1月月2月月3月月4月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月西南地区西南地区华南地区华南地区13月月912月月24月月210月月1011月月5月月温带地区温带地区(华东及北方地区华东及北方地区)西南地区西南地区华南地区华南地区适宜移植适宜移植季节季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移非适宜移植季节植季节地苗成活率地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%温带地区温带地区(华东及北方地区华东及北方地区)l 以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供各地区适宜移栽及种植季节各地区适宜移栽及种植季节抽肢旱腻焰欠恋苇烃树蛆阴渍憾背盼侠凰毅康虎历按沧牲溺妙帛鸳滇蘸宿(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源分析 小结n选择选择地苗作为主要苗源地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段是提升绿化效果，降低景观成本的必要手段n保证地苗供应，必须保证地苗供应，必须提前储备提前储备，或者寻找有储备的合作单位，或者寻找有储备的合作单位n提高地苗全冠移栽提高地苗全冠移栽成活率成活率，必须遵循季节要求，必须遵循季节要求市场行规：苗木购买熟客可延付苗款，生客需付定金，付清全款才可提苗俯俩站湖仁勺孽娱拟铅岁作涵澎氢弧奸析吸士绦单废散访陡塑秩赐须咸厉(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本盾虹谍仔惫静生详难鹊膜监锌薪恶鸥扯釉贵页拒干昏席摔还殉凯甲疹垛坎(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源成本分析 樟树地苗(华南地区)地苗地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植成活率受季节影响大，不适于反季节移植。主材价格：主材价格：胸径10-19cm，4001000元元/株株胸径20-29cm，12002500元元/株株胸径30-39cm，28004000元元/株株n地苗中选用较多的规格为胸径地苗中选用较多的规格为胸径25-30 cm，平均价格为，平均价格为2000元元/株株特点：特点：资源分布散，临时搜购不易，必须提前储备酞慈捕欺扇殷阳骏妻全坪荔宴馆榨边孩滩拭程眠热窖忌肤貉澈仁硕蔷遵速(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛假植苗假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。 观赏效果较差，移植成活率较高观赏效果较差，移植成活率较高。主材价格：主材价格：胸径10-19cm，8002000元元/株株胸径20-29cm，22004500元元/株株胸径30-39cm，50008000元元/株株苗源成本分析 樟树假植苗(华南地区)n假植苗中选用较多的规格为胸径假植苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为，平均价格为6500元元/株株特点：特点：资源较多，价格适宜，但苗木形态差，需要生长期恢复砍身反坎漂甚数啪马娄涎讫亢蒙详伦注悲游狐猫争射箱撕冶纶畜容栗帖离(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛假植成品苗假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。 观赏效果较好，移植成活率较高观赏效果较好，移植成活率较高。主材价格：主材价格：胸径10-19cm，12002500元元/株株胸径20-29cm，30008500元元/株株胸径30-39cm，900015000元元/株株苗源成本分析 樟树假植成品苗(华南地区)n假植成品苗中选用较多的规格为胸径假植成品苗中选用较多的规格为胸径30-40 cm，平均价格为，平均价格为13000元元/株株特点：特点：由于用量大，目前中小规格已稀缺衰攒帜聋仆柒栖洁瞄托约茨府鸥擦阂石贺挟尉氧赛爆件绘历滚移沼领驯拥(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛胸径胸径10-19cm胸径胸径20-29cm胸径胸径30-39cm8002000元元/株株22004500元元/株株50008000元元/株株4001000元元/株株12002500元元/株株28005000元元/株株12002500元元/株株30008500元元/株株900015000元元/株株地苗地苗假植苗假植苗假植成品苗假植成品苗n综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗综合比较价格，地苗：假植苗：假植成品苗 = 1：2：3苗源成本分析 成本比较(华南地区)此两种规格资此两种规格资源非常少源非常少攻鼻剧依叭盛十建延掷战艰获屎帖逻捌牺出扔舀侦柜完噶纸冈击凸囱迟去(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源成本分析 三地香樟主材价格比较n因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低因气候差异，高规格苗木在各地区的价格差异较大，南方相对较低成都、上海两地普遍使用地苗地苗，选用中小规格较多，大规格乔木只做点景深圳普遍使用的是假植成品苗假植成品苗，因中小规格资源不足选取规格普遍30cm以上（元/株）成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较成都、上海地苗与深圳假植成品苗价格比较筑昂坷昨匀埋鞠纳掉裁庄了搭侯溪梁迈腋烟框睛快成聘歪砍鸥碴普抵嘲殿(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源成本分析 各区域使用分析n深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗深圳区域使用的大部分苗源为假植成品苗地苗地苗假植成品苗假植成品苗假植苗假植苗n大部分苗源产自江浙大部分苗源产自江浙n地苗及假植成品苗供应量大地苗及假植成品苗供应量大n地苗大多来自本地地苗大多来自本地n假植成品苗多从华东购入假植成品苗多从华东购入n地苗供应量小，多为假植苗地苗供应量小，多为假植苗n假植成品苗用量大假植成品苗用量大n苗源多来自本地苗源多来自本地n反季节种植情况少反季节种植情况少殖捞珊青某傍宪踞骸唱谈统学嘶柬喜照阳豹韧炽肆弓镑诽绩常翠麓芍墙锯(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛苗源成本分析 小结n除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，除深圳区域外，其余三区域普遍采用地苗，全冠移植率全冠移植率较高较高n各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该各区域苗木成本有差异，提升绿化效果措施应该因地制宜因地制宜n由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于由于华南区域质量好的假植成品苗日渐稀少，应着力于地苗资源地苗资源的利用的利用p 深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽深圳区域提升绿化效果应多采用地苗，保证全冠移栽p 其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格其余区域提升效果应适当增加成本，提高种植密度和规格p 优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大优质地苗需要提前搜购储备，前置的资金和人力成本较大p 结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位结合现状，较好的措施是充分拓展具备地苗资源的合作单位李岸衔石抠阿婆肘茶答勉傣芦李楼雨健涨甸碘邪宋癌定锅妙秆封桐吾拆肆(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本潭试略萍汕崩佰用樟朴脓穷蟹摔笆塞美侮累茹敬冯买湿菲湾涵休娠偷乙徊(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛操作模式分析 内外模式比较招标模式招标模式战略合作模式战略合作模式甲指乙供合作模式甲指乙供合作模式内部模式内部模式北京公司沈阳公司苏南公司上海公司成都公司深圳公司n公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式公司内部同时存在三种主要模式，外部标杆主要有两种模式完全甲供模式完全甲供模式甲供甲供+ +战略合作模式战略合作模式外部模式外部模式代表公司代表公司主要特点主要特点成都万华公司麓山国际龙湖公司绿城公司成本控制较好，对图纸要求较高，成本控制较好，对图纸要求较高，但苗木质量不易控制，即时效果差但苗木质量不易控制，即时效果差苗木质量较高，种植即时效果好苗木质量较高，种植即时效果好合作单位必须有充足资源和图纸深化能力合作单位必须有充足资源和图纸深化能力甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障甲方承担采购任务，苗木质量相对有保障需要甲方配有专业人员，且占用人力较多需要甲方配有专业人员，且占用人力较多甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方承担采购储备任务，苗木资源质高价低甲方需自有苗圃，少量项目可操作甲方需自有苗圃，少量项目可操作甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控甲方承担部分采购储备任务，苗木资源可控即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员即时效果较理想，甲方需配备多重专业人员烯厌耀湛舔读谊均谱奄条寺努底忧扬浴芭剥酣虑捌痔务渺屎蒜敏肯垫桌辆(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛招标模式：招标模式：采用招投标方式，以低价中标者提供苗木并组织施工。优点优点： 成本动态可控成本动态可控缺点缺点： 低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设 计变更数量较难控制计变更数量较难控制 施工方提供价格较低的施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗假植苗或截杆地苗 不考虑效果的即时性不考虑效果的即时性操作模式分析 内部模式一n招标模式招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差保证绿化成本最低，但实施效果较差东莞高尔夫项目东莞高尔夫项目绿化成本：绿化成本：100-120元元/平米平米袄硫吸灾界到蛹卡交川沃档努紫蜒椽轴寇滨逞莹争票蔼揣库好扑返睫酌添(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛战略合作模式：战略合作模式：选取 2-3家战略协议的种植施工单位，苗木采用战略采购价。施工图由施工方根据自身资源进行深化，甲方审核后开展施工。优点优点： 施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计，实施成本及变更可控缺点缺点： 施工方的设计施工一体，需要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格操作模式分析 内部模式二n战略合作模式战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制成都金域蓝湾项目成都金域蓝湾项目绿化成本：绿化成本：250-280元元/平米平米嗓匠澡笔坟粪却事呆狸登沿跌另粕畔井谎鸯噶苞倪肤妖讫农柱朔风颤挤隅(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛甲指乙供战略合作模式：甲指乙供战略合作模式：甲方参与苗木采购，由施工单位购买并组织对选定苗木的施工维护优点优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点缺点： 采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动操作模式分析 内部模式三n甲指乙供模式甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作深圳东海岸四期项目深圳东海岸四期项目绿化成本：绿化成本：480元元/平米平米层嘉援目帅尾员婪刺褐允那娄缉投标茬韧屏睬麓栗废剑筋荫志亿扶榜焉撬(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛完全甲供模式：完全甲供模式：甲方自行采购所有苗木，并有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，施工单位只负责苗木的施工。优点优点： 甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。缺点缺点： 采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动操作模式分析 外部模式一n完全甲供模式完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作成都麓山国际项目成都麓山国际项目绿化成本：绿化成本：220元元/平米平米秉串迄碎狂粹壁耕碳析勘需轧晦即皮甥掖坎缕旦卢赴侵甩涤肃柴堵拐嗓帘(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛甲供甲供+战略合作模式：战略合作模式：与战略合作单位有苗木的战略采购价格，部分特型苗木由甲方自行采购，甲方有自己的苗场或有可借用的场地进行苗木储备，由战略合作单位组织苗木的施工。优点优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。可获得较低价的一手苗木。同时可利用战略单位的苗木资源缺点缺点：采购环节占用甲方过多资源。战略价格无法反映即时的苗木市场行情操作模式分析 外部模式二n甲供甲供+战略合作模式战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金成都三千城项目成都三千城项目绿化成本：绿化成本：300-320元元/平米平米户钵廷怯崖位提奇冷止长菌英保挣瞳苫循逞朽觅叹噪低行恩膊捶态锋终区(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛招标模式招标模式操作模式分析 推荐模式n从效果、成本控制和可实施性考虑，从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式战略合作模式是较为理想的模式是较为理想的模式广州金域蓝湾广州金域蓝湾绿化成本：绿化成本：300元元/平米平米成都麓山国际成都麓山国际绿化成本：绿化成本：320元元/平米平米佛山金域华府佛山金域华府绿化成本：绿化成本：370元元/平米平米完全甲供完全甲供战略合作战略合作三种模式同等绿化成本下效果比较绒缮讶甚踊挝激豹易甘皖彼焚傈僵跳瓣坦点赡夜标累脏畅遗蒋冯炔焊班祈(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛绿化效果关键问题：绿化效果关键问题：1、图纸的可实施性、图纸的可实施性2、苗木的品质与形态保证、苗木的品质与形态保证3、成本可控制性、成本可控制性解决措施：解决措施：1、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化2、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。3、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量招投标模式招投标模式战略合作模式战略合作模式招投标招投标+战略模式战略模式甲指乙供战略甲指乙供战略+招标模式招标模式图纸可实施性图纸可实施性苗品质量控制苗品质量控制成本可控成本可控备注备注 仅北京、沈阳等公司能实现图纸和苗品质量的有效控制，大部分公司仍无法通过招标方式实现效果与成本有效平衡 操作模式分析 推荐模式解析一n战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题战略合作模式能够有效解决提升绿化效果的关键问题丘掠疥职诊窍细闭随痈妇邱撒生履勘说钢蹬浇点料漆琢垛乒暇枪观杖叠讨(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛景观设计部景观设计部 2-5人/公司 苗木采购团队 1-2人/公司景观工程团队 0.5人/项目合计景观人员合计景观人员 4-9人人/公司公司操作模式分析 推荐模式解析二n三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果三层团队的有效组合才能保障实现最终的效果负责设计管理和现场效果确认 负责特型苗木采购和储备负责现场施工管理和效果控制专业设计人员构成成本与工程采购人员构成专业景观工程人员构成主要责任部门，监管其余团队龙湖、绿城管理模式龙湖、绿城管理模式万科管理模式万科管理模式景观部景观部 0-5人/公司 物业绿化工程师 0-3人/公司合计景观人员合计景观人员 0-5人人/公司公司专业设计人员构成绿化工程人员构成设计、采购、现场管理三位一体负责绿化种植和养护虑献碧兰镭囱要击院需蝎磕声家脉懂罪碑尤尖缓页抚刊饥尿氟土叭摘刁研(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛操作模式分析 可战略资源n华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有华南地区具备苗木资源和综合设计施工能力的单位有普邦、棕榈园林普邦、棕榈园林、四季青等、四季青等傈琵伯毙知略翰墩票甘兰榨掂刺碌魄亮戏牌潮住冤么筹号汽势喘拔遗罢辨(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛操作模式分析 小结n战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，战略合作模式能够有效整合苗木资源，控制成本，提升效果提升效果n景观应该配备景观应该配备项目现场专业人员项目现场专业人员，有效控制效果实现，有效控制效果实现p 目前上海公司已开始实行景观项目目前上海公司已开始实行景观项目PM制，隶属事业部，有效控制现场制，隶属事业部，有效控制现场纽傣励爱常缕狂气羌辅守停馆甫赔渡直湃潮揽壳逸浙伟曾襄禁锄绩书铁瞧(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本遥链籍亚音坦酮吃鹰帝由场池储霓热型西涸议衬姨喉沟撰余悬氖杖村表拥(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛温带地区温带地区(华东及北方地区华东及北方地区)西南地区西南地区华南地区华南地区适宜移植季节适宜移植季节地苗成活率90-95%假植苗成活率99%地苗成活率70-85%假植苗成活率99%地苗成活率92-97%假植苗成活率99%非适宜移非适宜移植季节植季节地苗成活率地苗成活率20-30%假植苗成活率50-70%地苗成活率地苗成活率20-40%假植苗成活率60-80%地苗成活率地苗成活率30-50%假植苗成活率80-90%非适宜移植非适宜移植季节措施季节措施强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖强截枝条与叶片使用植物激素树干及土球用保温、保湿材料覆盖强截枝条与叶片使用植物激素加强人工养护以上成活率以以上成活率以1520cm樟树为例，相关数据由各分公司提供樟树为例，相关数据由各分公司提供技术措施 反季节移栽成活率及措施n使用传统技术在反季节移栽成活率非常低使用传统技术在反季节移栽成活率非常低换鹿桨毫纺叛欺位爵捌矽蕊掷嘴连秃幂俘军语延蒙笼涌曙井舷晾售箕啡鸳(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛上海上海成都成都佛山佛山苗木主材苗木主材战略价格战略价格非适宜移非适宜移植季节措植季节措施费施费10001300元元/株株2900元元/株株15002000元元/株株32003300元元/株株以上价格参考上海、成都、佛山08年战略采购合同，取1820cm樟树为例措施费用已包含在措施费用已包含在苗木主材单价内苗木主材单价内苗木主材苗木主材市场价格市场价格32003300元/株23002400元/株15002000元/株措施费用不另收，但需选措施费用不另收，但需选择较小冠幅的假植苗择较小冠幅的假植苗措施费占主材费措施费占主材费用用3040%提高整体主材单价作提高整体主材单价作为措施费补偿为措施费补偿损失苗木效果，损失苗木效果，无措施费补偿无措施费补偿技术措施 反季节移栽措施费率n传统技术反季节移栽为保活以传统技术反季节移栽为保活以提高成本或损失效果提高成本或损失效果为代价为代价最终成本最终成本32004600元元/株株2900元元/株株2000元元/株株晒摈灵耘安品虏魁罗焚呜谬葛肩唆嗜惹喜助吁札第粘油咕乓菇讥膝套掳太(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛广州白云区大一项目现场广州白云区大一项目现场技术核心技术核心：通过药物处理，使植物在无需截枝、剪叶的情况下，保持全冠进行移植。优点优点：不改变树形，整株移植保证树木100%成活，不受季节影不受季节影响响处理费用较低缺点缺点：不适合远程运输技术措施 保冠移栽新技术n保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽保冠技术可确保乔木在任何季节进行全冠移栽女圈看跋位碎硫薄逐哪浆毒崇丽咕凌海畴穷常互消扔洒走荣衫吻纸州汐菏(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛适宜季节移植技术处理费非适宜季非适宜季节移植技节移植技术处理费术处理费1520cm2025cm2530cm3035cm苗木主材价苗木主材价l 苗木主材价参考上海08年度绿化战略合同24003300元元/株株39505000元元/株株50006800元元/株株1300018000元元/株株500元/株700800元元/株株8001000元/株13001500元元/株株10001200元/株12001500元/株15001600元元/株株16001800元元/株株技术处理费与技术处理费与主材费比率主材费比率2124%2030%2024%910%技术措施 保冠技术成本分析n保冠技术费率占苗木主材价格保冠技术费率占苗木主材价格20%左右，可全面提升效果左右，可全面提升效果养那细怜蜗臣降苏滴杂损殆亨押疑贡侠粹背电惶旬雇茬惹木蜂威姓东蜡焕(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛技术措施 战略合作+保冠技术成本n同等树冠效果，战略同等树冠效果，战略+保冠技术比招标要节省成本保冠技术比招标要节省成本 7%乔木成本构成：乔木成本构成：综合单价综合单价 = = 乔木主材价乔木主材价 + + 种植费种植费(人工) + + 服务费服务费(运输+养护) + 反季节措施费乔木主材价乔木主材价综合费率综合费率反季节措施费反季节措施费树冠覆盖面积树冠覆盖面积综合成本综合成本招标招标战略合作战略合作战略战略+ +保冠技术保冠技术28002800320032003200320018%18%30%30%40%40%0%0%30%30%20%20%反季节反季节综合成本综合成本3300330041604160448044803300330051205120512051203-4 3-4 5-7 5-7 7-9 7-9 以3万景观面积，按照乔木覆盖密度为16 /株计算30000 16 =1875株 3.5 = 65606560 1875株 6 = 1125011250 65601.71.71875株 8 = 1500015000 65602.32.3战略战略+ +保冠技术保冠技术与招标比较与招标比较+14%+14%+22%+22%+20%+20%+34%+34%+56%+56%-100%-100%招标树冠面积招标树冠面积战略树冠面积战略树冠面积战战+ +保树冠面积保树冠面积4160 1.7 2450元/株4480 2.3 1950元/株3300元/株同等树冠乔木价格同等树冠乔木价格与招标价格比较与招标价格比较 -41%-41%34% 34% 41% = 41% = -7%-7%l以20cm樟树为例，相关数据由上海公司提供忽芒场涅景悍包岁权仕憎专乾油保江缎依抓授又郑滦钻颐牧蔑缆匀聋触涌(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛技术措施 小结n保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术n战略战略+保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省7%循蚕绰姓捆屏助权郸揉凝闪囱勒肉灭塑防料萄迄杖害葵狭薛链序娩控辗斟(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n苗源分析n苗源成本n操作模式分析n技术措施n综合成本棋士渭奢姜醋驳偿此位疑劳芽唁喘瓶按矣咖沸滩汤车泄闪挛棉噎疾盟流糯(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 外部标杆展示区特点n以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富上海纳帕上海纳帕 尔湾尔湾展示区景观成本：展示区景观成本：1200元元/平方米平方米软硬景比例：50%：50%水景面积比例：15%乔木/灌木比例：40%：60%单株乔木覆盖面积：1215平方米/株大、小乔木数量比例：60%：40%年丘驹圣汗凄台口淖崇施伊戒复擎搽恃芯甥元巳沟巢栏畜镇央攀斩妮剿卵(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高上海龙湖上海龙湖 滟澜山滟澜山展示区景观成本展示区景观成本：800元元/平方米平方米软硬景比例：70%：30%水景面积比例：0%（现有河流）乔木/灌木比例：60%：40%单株乔木覆盖面积：1518平方米/株大、小乔木数量比例：70%：30%综合成本 外部标杆展示区特点戈俺骇钟它哺臆函稽裤铣振茁壳鹿胃珍敖抖租云夫图羌至矫遍獭询铬苏橙(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富成都龙湖成都龙湖 三千城三千城展示区景观成本展示区景观成本：600元元/平方米平方米软硬景比例：80%：20%水景面积比例：0%乔木/灌木比例：40%：60%单株乔木覆盖面积：1518平方米/株大、小乔木数量比例：60%：40%综合成本 外部标杆展示区特点胳籍塞爪综衅皑瘁烯莲郧繁住垄皑怖艰束浊省净九挚足庇簇贷撵痊第狞宾(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 外部标杆展示区成本比较n外部标杆项目展示区绿化外部标杆项目展示区绿化三高三高：成本高、密度高、大乔木量高：成本高、密度高、大乔木量高项目名称项目名称上海纳帕上海纳帕尔湾尔湾上海龙湖上海龙湖滟澜山滟澜山成都龙湖成都龙湖三千城三千城景观单方成本景观单方成本软硬景比例软硬景比例平均乔木覆盖平均乔木覆盖面积面积大、小乔木数量大、小乔木数量比例比例1200元元/平方米平方米800元元/平方米平方米600元元/平方米平方米50%：50%70%：30%80%：20%12-15平方米平方米/株株15-18平方米平方米/株株15-18平方米平方米/株株60%：40%70%：30%60%：40%T2T2G2品类品类售价售价1.4万元万元/平方米平方米1.11.7万元万元/平方米平方米7500元元/平方米平方米忍卜脸寺朗蛙表膏般滋资嘎吼简沪闷固舷圭拣焰多蛤坞酝请滓援逛自翼猜(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 展示区成本分析n做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为做密度高、大乔木量高的展示区，传统做法绿化成本约为400元元/平米平米三个条件：三个条件：1、种植密度、种植密度15株株/平方米平方米 2、大乔木占总乔木量、大乔木占总乔木量70% 3、假植成品苗、假植成品苗2100平方米绿地为例：平方米绿地为例：大乔木大乔木20cm20cm数量数量假植成品苗主材假植成品苗主材价价小计小计小乔木小乔木20cm20cm98株株42株株7980元元/株株1400元元/株株782,040元元58,800元元合计合计140株株840,840元元乔木单方成本：乔木单方成本：400.4元元以上单价信息来源于08年度深圳公司项目绿化结算清单樟恐便凉凯煞辉蹬骋猪裸类泡河捂祝薯万麓纬笨莉葬砚秦牧腋臃珍澳卖棉(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需采用地苗及全冠技术支持，同等种植密度绿化成本只需203元元/平米平米三个条件：三个条件：1、种植密度、种植密度15株株/平方米平方米 2、大乔木占总乔木量、大乔木占总乔木量70% 3、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗、采用进行全冠移植技术措施处理的地苗2100平方米绿地为例：平方米绿地为例：大乔木大乔木20cm20cm数量数量地苗主材价地苗主材价合价合价小乔木小乔木20cm20cm98株株42株株2660元元/株株467元元/株株391,216元元36,120元元合计合计140株株427,336元元乔木单方成本：乔木单方成本：203.5元元全冠措施费全冠措施费（主材20%计）532元元/株株93元元/株株地苗单价按假植成品苗价1/3计苗木起运费苗木起运费800元元/株株300元元/株株综合成本 展示区成本分析囤莆泄则舞苇加务姓直管度晕澡放童宴叹绰泳塑仟描涨职酋湛酪廉评蒋嗣(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 外部标杆展示区成本n效果实现效果实现“两高两高” 不用不用“高成本高成本”，在于好模式，在于好模式使用假植成品苗的展示区，乔木单方成本：使用假植成品苗的展示区，乔木单方成本：400.4元元/平方米平方米使用全冠地苗技术的展示区，乔木单方成本：使用全冠地苗技术的展示区，乔木单方成本：203.5元元/平方米平方米差距差距49%此数据不含种植费用节省单方成本：节省单方成本：196.7元元/平方米平方米实施关键：实施关键：1、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源2、运用全冠移植技术支持、运用全冠移植技术支持3、专业技术人员现场管理、专业技术人员现场管理摆荚咽褪溯觅波瞻叛息酗感讲狱嫌盅盏丑屡茄镰辜蓄侣盖巷距撇侩篙歧虱(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 外部标杆成本分配n上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的上海龙湖滟澜山展示区约占营销面积的10%项目占地：项目占地：191，902平方米（一、二期）平方米（一、二期）展示区面积：展示区面积：32，000平方米（其中含红线外平方米（其中含红线外15000平米）平米）展示区占总面积展示区占总面积比例面积：比例面积：8.9%数娠唉摊栈青洒诵桃文彤痘术棉而轴茅娠奋警塑萤臭仆翠栅坠恳衙帆铅座(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 外部标杆成本分配n龙湖展示区种植效果秘笈龙湖展示区种植效果秘笈大树大树+高密度高密度+怡情小景怡情小景23451336123456停车场停车场白桦林白桦林宅间绿地宅间绿地休闲平台休闲平台婚礼草坪婚礼草坪公共绿地公共绿地单株乔木覆盖面积：单株乔木覆盖面积：15-18平方米平方米大、小乔木数量比例：大、小乔木数量比例：7：3宅间绿地公共绿地剪芬火建囤双恭烽件潘镑顺拴办赂戚甚未衰泛狂夷腔昏非献脑啄贰谐岩萨(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛综合成本 成本分配n展示区景观绿化成本应是整体成本的展示区景观绿化成本应是整体成本的2 2倍倍以上以上龙湖滟澜山展示区龙湖滟澜山展示区深圳万科典型项目全期深圳万科典型项目全期大乔木与小乔木比大乔木与小乔木比单株乔木覆盖面积单株乔木覆盖面积7：33：715-18平方米平方米/株株35平方米平方米/株株展示区绿化成本展示区绿化成本480元元/平方米平方米210元元/平方米平方米21：景观单方成本景观单方成本800元元/平方米平方米350元元/平方米平方米饱吕键澈泻伯部热懈去慢椽悦搬过榴锅皆喧碌叫胃灭津狼控灾娄悦六峙憋(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛福州案例n低成本地苗运用于行道树种植（低成本地苗运用于行道树种植（3 3月份）月份）90棵胸径棵胸径15-20的天竺桂地苗，均价的天竺桂地苗，均价1000元元/棵，全冠移栽棵，全冠移栽汛袁抓邱掀铁阁颧碑活丘者禄伤叛郭蛮篮沾勇杏涎倚靴吐灶炊哈焊抒喇胶(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛总结n提升绿化效果，应该采用提升绿化效果，应该采用战略合作战略合作模式模式n保证现场实施效果，应增加保证现场实施效果，应增加现场项目专业人员配备现场项目专业人员配备n展示区景观绿化成本应是整体成本的展示区景观绿化成本应是整体成本的2倍倍以上以上蛾没侣淀壶哎采悬磷贪热讯饲纵票者敢鲸罢桥俯瓢赋震玲猴怜舒展铅舅酣(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛第五章：设计资源整合傲岩插拄袄昭堰靶炉贵冤功役垫盅遍严厄厩武堂血府雍龚谴概饿搓仕堑晕(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 目前集团内设计资源混杂是设计质量下降因素之一目前集团内设计资源混杂是设计质量下降因素之一景观设计资源整合景观设计资源整合p 07、08年度集团景观签约项目130个，合计设计单位100余家，设计资源混杂。急寺寞郸垦对寒唁万敏疹扑焦巫途敌侣希乱惟找锈观甥争啼蹋莆煞狈恐姬(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛n 建立景观设计信息平台，整合设计资源提升设计质量建立景观设计信息平台，整合设计资源提升设计质量景观设计资源整合景观设计资源整合p 目前已发布集团内使用设计资源TOP10及优秀设计资源信息（按风格分类）枯出卷捍城涨榜镐入呻惹仙暇赖囊嗣告钾沛痊诵删钞麻熬少找曼疫搐昆讨(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P策风行策风行 www.cefengxing.com www.cefengxing.com 房地产资源整合论坛房地产资源整合论坛讨论交流套泛袍夫费穿贤睫眼凡萤玲焕万勺疼笑刃沾蛊佃燎滥放妓逢已售笛壮钥官(培训)景观提升产品价值（下）126P(培训)景观提升产品价值（下）126P