在房地产领域我们一直在帮助客户成功【润枫润枫欣尚欣尚】项目价格及推售方案】项目价格及推售方案谨呈: 北京润丰地产开发有限公司在房地产领域我们一直在帮助客户成功2010年3月哭态才畏肩邪凌类盛晶唬翔趋楼畴虚叮纵峨颓硬喜奔岛脐拨软攘寅暖斟笛2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS营销策略营销策略思源优势思源优势项目本体分析项目本体分析项目位置项目位置交通条件交通条件产品设计产品设计项目现状项目现状小结小结价值梳理价值梳理市场分析市场分析客户定位客户定位项目定位项目定位商务条件商务条件豫捌襄尿畸丢关徒喜镁涕独儡写鹤帽焙糊荤妙捍无恃醇苟炬癸席余篆跃茹2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析项目位置本体分析项目位置三环四环五环奥北板块、城市副中心、发展成熟奥北板块、城市副中心、发展成熟摸丙兼挨诉毙滋缩叛驻告盏毛迟温扎颧愤颅治防舱霞镀专绕街面憋么扇嚎2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析项目现状本体分析项目现状1、龙德广场2、祥和宏兴建材市场3、北方明珠大厦4、项目南至民居5、立水桥地铁站6、项目北至围墙7、项目西至围墙8、项目地块内部9、项目地块内部商业建筑南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响南侧现状民居及建材市场对项目品质造成一定影响惟峪饥疗盼洋伺帘轴柔涡去剖溶砷殃插镶蓝除纱茵挖草澜蝴胸聘吗倔侩完2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析交通条件本体分析交通条件地铁地铁5、13号号线立水桥站线立水桥站立汤路立汤路双轨道交通、城市快速路，直达城市核心双轨道交通、城市快速路，直达城市核心搔宣擎箱芹痹书见奎沽捏滞对刚哟邱篓愤烯策庞境牛倾牌萌魄洪沉啸牡雅2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功n区域内大多数社区均有自建幼儿园，比较著名的有明天第一城的小金星幼儿园，北苑家园附近的北苑幼儿园，天通苑的新世纪幼儿园n区域内公立的小学也比较多，比较大的有天通苑小学、大东流小学n区域内还有东方剑桥教育集团投资的小学、初中、高中一体化的知名私自学校-北京中山实验学校立水桥地区学校布局图本体分析本体分析教育配套教育配套辈匙戚督灾旋拈宅昭蔽贪沪腥扑骸稻它堵眨掉共凝腔豪泪础妨鼠婴委炽摈2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功用地性质商业金融、道路广场总建设面积87624总用地面积29610商业金融23575道路广场2733代征道路用地3302容积率：3.0建筑密度20.20%建筑控制高度60米绿地率30%本体分析产品设计各项指标本体分析产品设计各项指标功能楼号层数套数总建筑面积()其中地上地下地上建筑面积()地下建筑面积()办公1#楼202180125341142911052#楼202180125341142911053#楼202180126341153111034#楼202180125671142911385#楼202180125341142911056#楼20218012567114291138办公合计108075370686766694商业7#楼3019191919规划指标规划指标各楼宇指标各楼宇指标项目产权年限为项目产权年限为50年，主力户型为年，主力户型为58-8158-81平米小户型产品，以零居、一居为主，二居为辅平米小户型产品，以零居、一居为主，二居为辅料挥戎拂慨阂式乱斗弊迎戳己迈糊幸蹲篇揍甜牟丧抄纲嵌纂适苯岿噶椿势2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功G1一居60.33G1一居60.33G2a零居59.61G3a零居62.30G6两居79.87G5一居67.57G4一居63.70G3零居56.11G2零居56.11本体分析产品设计户型分析本体分析产品设计户型分析户型方正、功能齐备、但通透性较差户型方正、功能齐备、但通透性较差藉鲸吐派牟炽魔罕彬剑作忆聘苔拿偷亩堂萎业苏嘉揪薪衰环周烂愚男赏寨2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析产品设计价值梳理本体分析产品设计价值梳理123456对于产品价值的梳理，结合上述分析，得出以下结论：对于产品价值的梳理，结合上述分析，得出以下结论：3、41、62、5n3号楼位于项目核心位置，4号楼虽位于项目西侧，但可借助合立方项目取景，两栋建筑均受外界影响较小，视野开阔，价值较高。n1、6号楼位于项目南北两端（偏西），1号楼受北侧底商影响，6号楼受南侧道路影响，相对于3、4号楼，价值较低；n2号楼与5号楼，受建材市场、现状民居以及北侧底商影响较大，为本案价值最低的两栋建筑。合立方建材市场中东路中滩村硫泛爵栗矮绞赡痉寥克残呼欣毛闪嵌砂毕狄针善桂键绦蓟驳惩躇燃拢兰哼2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功本体分析小本体分析小 结结特性一：所在区域发展成熟，各类配套设施完备；特性二：双轨道交通，城市快速路，交通便利；特性三：50年小户型产品，户型方正，但通透性较差；特性四：各楼座价值排序为3、41、62、5。区域、交通、总价区域、交通、总价产权年限、户型通透性产权年限、户型通透性利好利空弄形今傣米羞磺丘三辛幻弹畅语馋柯嫡汲斗端动脱嗜食腾廊螟堪宗栏只阎2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS营销策略营销策略思源优势思源优势项目本体分析项目本体分析市场分析市场分析客户定位客户定位项目定位项目定位商务条件商务条件政策梳理政策梳理区域市场区域市场小结小结整体市场整体市场匪配撑四新翻哨眠菱刺命页矾秆仰敏及嫉淫淳栅乾透怕舵泄赌车橇砒栋碰2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功市场环境政策梳理市场环境政策梳理政策时间政策内容2010年3月5日温家宝在政府工作报告中提出：继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费；抑制投机性购房；抑制土地价格过快上涨；加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。2010年2月23日北京11部门联手推出促进北京市房地产市场平稳健康发展的实施意见，北京市将加大政策性住房建设力度，调整住房建设用地供应结构。2010年2月12日央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2010年以来的第二次上调，调整后的存款准备金率将达到16.5%。2010年1月12日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为增强支农资金实力，支持春耕备耕，农村信用社等小型金融机构暂不上调。2009年12月27日国务院总理温家宝在接受采访时，提出四项措施抑制房价过快上涨2009年12月23日财政部、国税总局宣布，2010年1月1日起个人转让不足5年非普通住房全额征税2009年12月17日财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，要求房企拿地首付不低于50%2009年12月14日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，国务院要求遏制部分城市房价过快上涨，对国务院对高房价的态度从“抑制”变为“遏制”，引起关注。2009年12月9日国家发展和改革委员会主任张平12月9日在全国发展和改革工作会议上说，明年中国将完善住房消费和调控政策，增加中低价位和限价商品房的供应，抑制投机性购房。2009年12月9日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，个人住房营业税征免时限由2年恢复到5年。2009年12月7日2009中央经济工作会议闭幕，会议提出要关注民生，增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。壹型换衔庆潘跨馒神京扯旺唱梢辣甸泥禾力搀樟柿衍杨淤季兴衍岂坎晒踩2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功市场环境政策梳理市场环境政策梳理2009年末调控政策两会声音后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策后续或将出台更加密集、有针对性的调控政策疏肘摸弥贤垫婆此红伸翌芝役宰梭贯焊拴谁锦存牧绩舶硒燥群棚絮羊出喻2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功整体市场量价走势整体市场量价走势/ /住宅住宅北京市北京市2009年年1月至月至2010年年2月住宅市场量价走势月住宅市场量价走势2009年至今北京市住宅市场呈现量价齐升态势，成交价格最高涨幅57%，近期受政策及假期影响，供应量和成交量下滑明显达到60%，成交价格下滑18%。2009年价量齐升，2010年回落明显顾戮挞苇骆谁稼烷奇墟制猖甜魂惶写屹瘩辱络蛾倔乔挪定剂钞诛客邱威选2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功整体市场量价走势整体市场量价走势/ /类住宅类住宅2009年北京市类住宅市场，除年底成交量有所增长，其余时间量价较为平稳，成交量明显大于供应量，平均成交价格为12381元/平米，略低于住宅市场。北京市北京市2009年年1月至月至2010年年2月类住宅市场量价走势月类住宅市场量价走势成交体量与价格走势相对平稳胀汇聂峨酣潜辈澜吉却堤淬苫颅囤鞍章摘搭斯杂病脐铣布袍据姨咀捕立蛇2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功整体市场小结整体市场小结住宅市场呈现回落态势类住宅市场相对平稳类住宅市场尚未呈现回落态势类住宅市场尚未呈现回落态势踩灌咕废缆悔楷雕霉瞅称辖猛卧嗡氧郧汁片昼搐涪竟卜链桶砧寝渗烽栖忘2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功天通苑住区区域市场奥北板块分布区域市场奥北板块分布龙德广场龙德广场东方明珠东方明珠奥北核心区奥北核心区本案本案上地中关村望京融华世家融华世家北京华贸城北京华贸城天润福熙大道天润福熙大道铁建国际城铁建国际城区域范围周边商业在售住宅大型住区13号线5号线紫金新干线紫金新干线润泽悦溪润泽悦溪专家国际花园专家国际花园藤花紫院藤花紫院目前本案所在奥北核心区，周边在售住宅市场供应较多，根据交通便捷性和地块特征原则选择类似项目集中分析。优馆优馆北回归线北回归线拍听盯悸祭韦烽斩姥丛踢织鸭嫩詹吠环谬譬睬耘亿坝埋柞兢某厚勒扼泥垃2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域市场在售项目基本情况区域市场在售项目基本情况项目名称总建面（）容积率绿化率产权建筑类型装修剩余体量中国铁建国际城6100002.3430%70年多层、高层毛坯55万润泽悦溪3700001.630.%70年普通住宅：板楼毛坯18万天润福熙大道7000002.6330%70年板楼、花园洋房：普通住宅毛坯63万北京华贸城6000001.3830%70年板楼塔楼毛坯56万紫金新干线7000001.6333%70年板楼毛坯50万北回归线39000230%50年板楼、板塔结合、多层毛坯0.8万Thehouse国际花园390001.740%70年板塔结合精装(2千)0.4万强佑清河新城优馆860003.540%70年板塔结合毛坯4.3万融华世家732072.9430%70年板楼精装35004.6万藤花紫院278002.40.370年板塔公寓毛坯0.4万总计330万253万p剩余体量庞大；p建筑密度偏高；p建筑形式多元化；p多见高层住宅；p住宅档次一般。区域市场后续供应体量巨大，竞争激烈祷旺畸丝零删辛导休升询知舟啤粘远宙落闲疲护庆弃抱莉豺彩积驾综苦扛2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域市场在售项目产品分析区域市场在售项目产品分析项目名称主力面积（）户型比例得房率车位物业费（元/m水电中国铁建国际城61-101二居70%78%1:0.72市政水电润泽悦溪85-135二居80%80%1:1.32.5市政水电150三居天润福熙大道59-73、100一居、二居30%82%1:0.922.4市政水电130-160三居60%北京华贸城52-100一居二居80%77%1：13.2-3.8市政水电紫金新干线79-100二居60%86%1：11.82市政水电90-140三居30%北回归线39-78一居90%76%1:1.41.9市政水商业电Thehouse国际花园100-200二居三居50%84%1:1.5暂无市政水电150-270四居50%强佑清河新城优馆34-140一居、二居90%80%1:14.6市政水电融华世家136-169三居100%76%1：0.73.8市政水电藤花紫院86-99二居87.8280%待定3.98市政水电p产品户型一到二居为主；p得房率平均80%；p车位比例范围基本在1：1；p物业费平均在3元，物业费较高。区域在售项目主力户型多为一到二居为主衅建由镁操屉漂泞窍千丹芬廖蜡啮哨闪鞍塞伏挎纤拖涟贷初部撮割膳袄习2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域市场在售项目近期成交价格区域市场在售项目近期成交价格项目名称最早开盘时间入住时间成交均价（元/m2）后续产品中国铁建国际城2010年1月2011年12月1700080平米二居为主润泽悦溪2010年3、4月2010年9月报价16800150平米三居天润福熙大道2010年1月2012年1月18000120平米三居北京华贸城2009年8月2011年1月1900050平米loft紫金新干线2008年4月2009年底8900，早期成交价格80平米二居北回归线2010年1月2011年5月1250060平米一居Thehouse国际花园2007年1月2010年6月22500150平米三四居强佑清河新城优馆2006年12月2010年12月18000100平米二居融华世家2009年10月2011年6月31500150平米三居藤花紫院2009年6月2010年12月20500p近期成交价格普遍在18000元平米左右，偶见个别项目均价浮动较大；p后续产品以80平米二居为主，150平米三居为主。从各项目近期销售价格来看，相对集中在17000元/平米22000元/平米之间蜘档堵累价似瑰嚣卜闭彦趴苟株诫证舟幂镜拌盘撬射盼贬疥级椒祁昨儡谎2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功区域市场小结区域市场小结未来区域市场同质化竞争激烈，未来区域市场同质化竞争激烈，且多为大规模竞争且多为大规模竞争兽邻巩秋购懊胆搜烫洼卤弯桓骋供决定淆瑚辊承疲耕澄低根愚蚕藻件拨拳2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功市场环境小结市场环境小结政策或将进入频发期市场已初现回落态势竞争同质化竞争激烈2010年，市场不稳定因素较多，且竞争激烈尽早入市，快速去化，确保平稳获利尽早入市，快速去化，确保平稳获利元甫烩弘葛批肉目顿胯忧把苯灿歉绚尤船韦肥溉胎椽业浮烟署盒翅炳蠕伏2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS营销策略营销策略思源优势思源优势项目本体分析项目本体分析市场分析市场分析客户定位客户定位项目定位项目定位商务条件商务条件竞品客户分析本案客群来源本案客群特征本案客群定位靶泊桥偏砾潘它励榴钾滥茎顿抱按行规辟鞭娠铃插茧蝎华崎蕾栖耽炳疚闯2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功客群定位竞品客户分析居住区域居住区域亚亚运村运村19%19%、北苑、北苑13%13%、中关村、中关村11%11%、上地、望京10%、其它城市核心区13%、其它34%工作区域工作区域城市中心位置城市中心位置23%23%、亚亚运村运村20%20%、中关村、中关村14%14%、上地、望京12%、CBD、金融街10%、其它21%客客户认户认知知朋友介朋友介绍绍45%45%、网络27%、路过16%，其它12%年年龄结龄结构构25岁以下10%、25-2925-29岁岁23%23%、30-34岁16%、35-39岁12%、40-44岁 11%，4545岁岁以上以上28%28%家庭构成家庭构成单单身身21%21%、两口之家19%、三口之家三口之家46%46%，其它14%从事行从事行业业建筑、建筑、设计设计14%14%、IT、移动10%、贸易、房地房地产产15%15%、金融、广告10%，其它51%工作工作职务职务普通普通员员工工38%38%、中层管理者28%、其他34%家庭年收入家庭年收入5-105-10万万30%30%、10-15万21%、15-20万14%、20-30万11%、30万以上24%置置业业目的目的居住兼投居住兼投资资52%52%、居住、居住43%43%、投资5%；居住用途中日常第一居所占日常第一居所占57%57%客客户户关注点关注点交通便利性交通便利性18%18%、区域、地理位置、区域、地理位置15%15%、价格11%、周边商业生活配套10%、其他46%区域竞品项目成交客户分析矗国针娱雇滇架兔哮霄丧窜菲拢溶名锐然岂断戈砒麦夹横溉瞬脓召卧津顿2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功客群定位竞品客户分析区域竞品项目成交客户分析客客 群群 特特 征征背景特征需求特征客群来源：亚奥区域为主，中关村上地其次客户关注点 ：主要为交通便利性、区域及地理位置 ，其次为价格、产品、生活配套等。置业特征：以首次置业、自住客户为主，职业特征：白领为主，其中普通员工占多数区域客群特征：亚奥区域、企业白领、自住客户妆蔡疤哮渭舔谋督锄硒捆荷加军驰读鳃展叙庙踊是冕歧捞履炊而折段搭旬2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功客群定位本案客群来源核心区域：核心区域：亚运村、奥北区域重点区域：重点区域：中关村、上地区域辅助区域辅助区域：望京、国贸区域本案德拐滚梅蛮碑狂周字期蛾古巍讲恕抬烈含窿难值园罚脓艘眯悍致打戏墙盘2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功客群定位本案客群特征背景特征：n年龄集中在25-35岁之间，单身一族或青年之家；n企业白领、普通职工、家庭收入稳定；n主要工作区域为城市中心区域、亚运村、中关村区域；n父母资助或出钱为其置业；n受过良好的教育，喜欢追逐新鲜事物，接受新鲜事物能力强。需求特征：n关注交通便利性、区域位置及发展潜力；n强调居住环境，注重生活品质及生活便利性；裹舔穷俘长生咬风鹿陌某铣器子负者适缘歼灭窖蓝洽氓胜尉夏芝兑歼眼项2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功客群定位本案客群定位亚奥及中关村青年一族、社会精英滁蝗迭另芜瑶现怯六园嫩一皿彪筋扳妥帝挺遭鳃怒劈嘿贞刽挖纪础蘸蛰蛮2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS营销策略营销策略思源优势思源优势项目本体分析项目本体分析市场分析市场分析客户定位客户定位项目定位项目定位商务条件商务条件市场定位市场定位形象定位形象定位价值提升价值提升僧捍咙心贝普虫托墒艺黔脂哼匿窜嘻觅闷胎耳嘴蜒辫棵荷晌霄窖董臻漏呵2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功在对市场、客户进行深入研究，结合项目本体分析，我司认为：项目定位市场定位项目定位市场定位项目本体市场环境潜在客户市场定位30临澄估献忽晴凰逞函箩坠吨裹关雌敏鞘乘述带骚阁劫搞踩木芍腊裂购炒买2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目定位形象定位项目定位形象定位城北双轨核心区，新锐精英“金装”公寓核心点：城北核心、交通枢纽、知富精英、精装品质核心点：城北核心、交通枢纽、知富精英、精装品质31棱娥寇衙毖兵步馆我裴硬梗宾隘蜀焉攘萝履饺钱滑盼船回闹书锥连刑柔税2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目定位形象定位项目定位形象定位SLOGAN收纳都市繁华人生城市精英阶层，都市全能生活32粟笺屹纺帆寸迎迷萧舀焦物敬房乞絮莲瘤肚会慨空识骄珊输雄讶椅杰荔锌2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目定位价值提升项目定位价值提升在地段、交通价值优势的基础上,充分演绎项目的产品、服务、形象等方面以高附加价值和综合性价比撼动市场项目价值提升核心：33汲缄素颗炔顺哟懂因嘶俯愁弧册曹谎讥禾哉趣雍窜哲泡汲斡酚吹次冕赔箭2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目定位价值提升项目定位价值提升精装修建议风格建议现代简约风格追求时尚和现代的简洁造型，赋予空间个性和宁静。34园语帚妇罐盔咨愚虑倔益疥栅臼铲某脂丸豌速咨灰冻皋丘斧剿窗歇增鹃航2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目定位价值提升项目定位价值提升精装修建议风格建议北欧简约风格追求异域时尚、简洁风格，体现舒适、温馨的生活格调。35党烛铜澡涕尤令慑锈业糖倚爸蛰嘘勾庚葵嘎运仗空柒獭帽侈预清酵爷泛争2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目定位价值提升项目定位价值提升精装修建议标准配置建议建议邀请名师设计国际顶级品牌精装标准提供全面的家居解决方案，多重收纳空间，赠送全套家电36拟杆吝奶锨还敖志淫盾速话擂社瞄哼乃瘪霉祈受有涂蹋挠桓淳瑚昆碴辩帧2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS营销策略营销策略思源优势思源优势项目本体分析项目本体分析市场分析市场分析客户定位客户定位项目定位项目定位商务条件商务条件价格策略推售策略推广策略营销目标帝椭邯奄韭芝剃扩召国垄瞥番氯鸽西黍粳漂吻蒜隅降粉甥焉蘑努苍凯扇孔2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功2009年5月-2010年12月底共计：8个月完成销售任务：68676平米，共计1080套实现成交均价：22800元/m在对项目产品条件深入分析的前提下,通过合理的产品推售方案、精准的客户定位及有效的营销策略，我们提出的目标是：营销策略销售目标营销策略销售目标钎狂阑年杨洪淀腰疹戏绽擂椒玻陷位技督蚜嘎力柔伍锥糖疙莎筛慑疟赶安2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功项目市场比较权重的确定(权重确定原则：影响度越大，权重越大) 项目项目权重权重备注备注合立方30%同区同质美立方25%同区同质润泽悦溪20%不同区同质天润福熙大道20%不同区同质中铁国际城5%不同区同质注：合立方、美立方项目以销售完成，以最近一次的成交价格作为参照；天润福熙大道、中铁国际城项目目前没有新增产品供应，以4、5月份预计开盘价格作为参照。营销策略价格策略入市价格推导营销策略价格策略入市价格推导颤吗试底缮萧湾诱侯济龙石树诗校碟踩入画钳慧烦炬啮邀云盾瞳季锋英钨2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功比较因素比较因素权重权重% %本项目分值本项目分值美立方美立方合立方合立方润泽悦溪润泽悦溪天润福熙大道天润福熙大道中铁国际城中铁国际城地理位置地理位置30%30%交通动线10%11.0310.980.981.02区域印象5%11.0210.970.971自然环境5%11.0210.990.991区域配套10%11.0210.980.981楼盘基本素质楼盘基本素质50%50%规模5%11.021.021.051.031.04户型设计15%11.031.021.021.011.02主力户型面积10%111.021.011.021楼型3%11.021.011.021.031.02容积率4%10.9811.041.041.05社区配套8%11.051111外立面设计5%110.950.970.980.97物业管理物业管理10%10%1111.021.021工程进度工程进度10%10%11.021.021.0211.02综合得分综合得分100%100%11.01831.00581.00521.00251.0101对比楼盘成交价格对比楼盘成交价格1920020000205002000019000调整后价格调整后价格19551.362011620606.62005019191.9对比楼盘权重对比楼盘权重25%30%20%20%5%本项目合成价格本项目合成价格4888 6035 4121 4010 960 合成价格合成价格20014 硷丫穿含拱愁嗡哮犁获村先市慢竹汉邑友猿湘天丁砒掘母江亡弥踩少然赌2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功根据前面分析结合初步产品定位，我司认为本案初步市场参考价格：根据前面分析结合初步产品定位，我司认为本案初步市场参考价格：u参照目前周边在售竞品项目，以近期项目成交均价为标准，预估竞品项目的价格参照权重，制定出本案入市的参考住宅毛坯价格为毛坯价格为2000020000元元/ /平米平米。u本案预计2010年4月份开始积累客户，5月项目正式销售，由于本案办公立项，按照住宅价格的90%计算，拟定本案入市时的毛坯价格为毛坯价格为1800018000元元/ /平米。平米。u本案为精装修交房，精装修价格按照15001500元元/ /平米平米的价格计算，本案入市的精装修价格为1950019500元元/ /平米平米营销策略价格策略入市价格推导营销策略价格策略入市价格推导灶职苹贝钟到脐隅蒂裸沫批晨挛瞥瓷呻充殖挤腑烦纬盎鹏垄兴议虎捕杏设2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功价格执行策略价格执行策略折扣策略：折扣策略：为促进成交和回款，需视销售期的市场情况给予一次性付款客户和按揭客户以一定的折扣刺激（本案首付比例已达到50%）；价格增长策略：价格增长策略：在每次开盘后如有剩余房源，根据销售形势设定每销售1520套进行一次调价，给意向客户以一定压力和购买信心给意向客户以一定压力和购买信心；付款方式建议：付款方式建议：开发商可接受的付款方式有一次性付款和银行按揭付款，建议选择三建议选择三家银行以确保项目回款及时性。家银行以确保项目回款及时性。42营销策略价格策略价格执行策略营销策略价格策略价格执行策略厘书睡销坏门掷孵疾锗酮炔湛龙穿玲萌悉欧悄葱唾痔喧驯攒躯熬次崖惋汛2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功客户积累策略n首次开盘前紧紧抓住区域地缘性客户，利用区域市场内未成交客户资源的客户渠道；n待区域内客群资源出现相对匮乏的情况时，后续逐步向外围区域渗透，适时的拓展新的投资客户群体。总体推盘节奏n首次开盘迅速聚集人气，以适当紧缩的推售量制造供不应求的火爆场面，引爆市场高调入市，制造热销舆论n阶段性的适度集中放量，制造局部的供不应求的效果；n借助房地产市场大势，年内完成项目整体销售。销售价格策略n未来市场走势不明朗，整盘低开高走，价格平稳上扬。n首次开盘低价入市，制造市场火爆场面，为项目后期销售奠定基础。营销策略销售策略全盘推售策略营销策略销售策略全盘推售策略响杂漂鲸侵贫尽竿奈殆冯骋客豫婪屎艘邪坪类酗保离摘毫迅腆薄棠胆咕柿2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功 4 4月月 5 5月月 7 7月月 9 9月月 10 10月月 12 12月月开始动工开始动工售楼处开放售楼处开放取得预售证取得预售证20102010年销售目标年销售目标8 8个月个月项目全部销售完成项目全部销售完成第一次开盘第一次开盘销售约销售约30%30%尾盘销售尾盘销售第二次开盘第二次开盘销售约销售约30%30%销售约销售约30%30%1010月底销售完月底销售完成成85%85%以上以上第三次开盘第三次开盘尾盘销售期尾盘销售期2010年营销策略销售策略销售周期营销策略销售策略销售周期约硼弗愿乘盗艇促彭惜狼旗渺虏悼列枫传憨缘霖豆吾狠涸迫呢招玩酒清磋2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功推盘原则u2010年5月，首次推出临近安立路的2#、5#楼，将道路影响最大的楼宇首先面向市场，低价入市；u2010年7月第二次开盘推出北侧和南侧的1#和6#楼；u2010年9月最后推出最远相对较好的3#、4#楼，是整体项目的标杆产品，价格进一步提升至最高点，实现价值最大化；u每次开盘在该销售周期内实现全部清盘。第一次开盘第二次开盘第三次开盘1#1#2#2#3#3#4#4#5#5#6#6#营销策略销售策略推盘原则营销策略销售策略推盘原则佰钉帧绞灾身菇表彭肇危渍钨垦托摄虑涵亩烁帆您宅荷擞议幸作勺郝蕊似2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功影响各楼宇价格的因素：u各楼宇推售时间；u各楼宇在社区所处的位置；u中滩村大街、安立路、南侧市政路的道路的影响；u5号线的噪音影响；u社区北侧商业影响。 根据影响因素，制定各楼宇不同时期开案的均价如下：22800推盘时间楼宇开盘均价2010.52#楼192005#楼198002010.81#楼228006#楼232002010.113#楼268004#楼25000第一次开盘第二次开盘第三次开盘1920012345626800250001980023200营销策略销售策略推售价格及涨幅营销策略销售策略推售价格及涨幅狰筋摈季掂哭模奢禁写蜀赠阑螟挚擅阔阿鲜块褂涩道纶折边跋通逼黎撩卷2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功1010年年5 5月月1010年年9 9月月1010年年7 7月月2#、5#1#、6#3#、4#第一次开盘第二次开盘第三次开盘1010年年1212月月结案1010年年4 4月月接待中心开放不同时期开盘价格具有一定涨幅，价格涨幅在12-18%之间。营销策略销售策略推售价格及涨幅营销策略销售策略推售价格及涨幅保骨败音匹脂戈楔畜拙稽诀绝茁避津凤超触染苇雏袍夜强赵浚抹示报氏银2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功推售第一批次推售第一批次25推出时间推出时间：2010年5月p整盘的推售节奏，一期开盘低价入市，以资源相对较差的2#、5#楼入市。推盘理由：推盘理由：p市场静态价格与目前预期价格差距不大，不易形成目标价值折损p首次开盘低价入市的策略进入，引爆市场。销售情况：销售情况：实现销售均价19500元/平米，销售额4.45亿元楼号楼号零居零居（套）（套） 一居一居 （套）（套）二居二居（套）（套） 合计合计 可售面积可售面积（平米）（平米） 均价均价（元（元/ /平米）平米）成交金额成交金额（元）（元）2#楼80802018011429192002194368005#楼8080201801142919800226294200合计160160403602285819500445731000营销策略销售策略推盘节奏营销策略销售策略推盘节奏酞张酸祖亨瓢遗挎蹭香屉卯肌岭紫使话喝送砌蒋烩铝富跃傍坍滚入测共乡2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功推售第二批次推售第二批次16推出时间推出时间：2010年7月p根据市场反馈情况平稳放出房源，保证销售持续性。推盘理由：推盘理由：p小步快跑，阶段性集中放量；p放出相对更好的楼宇资源，价格进一步提升。销售情况：销售情况：实现销售均价23000元/平米，销售额5.25亿元楼号楼号零零居居（套）套） 一一居居 （套）（套）二二居居（套）套） 合计合计 可售可售面积面积（平米）平米） 均价均价（元元/ /平米）平米）成交成交金额金额（元）元）1#楼80802018011429228002605812006#楼8080201801142923200265152800合计160160403602285823000525734000营销策略销售策略推盘节奏营销策略销售策略推盘节奏熬愉迭藏厄驹年它媳俞腻女章恤莉睡疽水挛爹喝务吾匡穿缨吉辜湘祥栋芳2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功推售第三批次推售第三批次34推出时间推出时间：2010年9月p项目的最后一次集中放量，楼宇资源最佳。推盘理由：推盘理由：p楼宇资源最佳，形成项目销售价格最高点。销售情况：销售情况：实现销售均价25904元/平米，销售额5.94亿元楼号楼号零零居居（套）套） 一居一居 （套）套）二二居居（套（套） 合计合计 可售可售面积面积（平米）平米） 均价均价（元元/ /平米）平米）成交成交金额金额（元）元）3#楼80802018011531268003090308004#楼8080201801142925000285725000合计160 160 40 360 22960 25904 594755800营销策略销售策略推盘节奏营销策略销售策略推盘节奏返俘丛木傍廓轴痉贮峡众押黄惧棠烯雇收钠驼秦蹦虱僵居谐狂阶觉算逢容2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功在2010年的5、7、9月分三次分别推售，最终可实现销售额15.6615.66亿元亿元销售额，实现整体均价2280622806元元/ /平米平米。开盘时间2010年5月2010年8月2010年11月合计推售楼宇2#5#1#6#4#3#推售面积114291142911429114291142911531推售套数180180180180180180开盘价格192001980022800232002500026800实现销售额219436800226294200260581200265152800285725000309030800阶段面积22858228582296068676阶段套数3603603601080阶段销售额4457310005257340005947558001566220800阶段均价195002300025904 22806 营销策略销售策略全盘价格营销策略销售策略全盘价格犊椅绊椭沟湍铺前埠景曝棠氮焚挞快啄沽吼痴懈瞻代蚌家肾朗持任仅拳叶2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功推盘节奏：首次开盘迅速聚集人气，低价入市，后续小步快跑；销售策略：低开高走，小幅上涨，阶段性平稳放量；销售目标：2010年实现项目结案，签约1080套，约15.66亿元的销售额，实现全盘均价22806元/平米。营销策略销售策略小营销策略销售策略小 结结样腊垢拥缝究捎撼郴徊就坑歼剃谋锗夸讲硼衰扇腾宠炸巩蚜燕衣乞阎奴挞2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功2010.4-2008.5第一阶段第一阶段2010.6-2010.8第二阶段第二阶段2010.9-2010.10第三阶段第三阶段形象树立期形象树立期价格提升期价格提升期品牌提升期品牌提升期地铁、全精装、小户型地铁、全精装、小户型小白领的生活，小白领的生活，主推生活方式主推生活方式景观楼王收官之作景观楼王收官之作三三个个推推广广阶阶段段确立项目在市场中的形象定位，确立项目在市场中的形象定位，完成项目的初步亮相和投资型物完成项目的初步亮相和投资型物业、过渡性物业产品信息的传播业、过渡性物业产品信息的传播将项目信息点逐步告知与将项目信息点逐步告知与卖点渗透，达到产品细节卖点渗透，达到产品细节的全面展示的全面展示客户维护和满意度的提高，客户维护和满意度的提高，润丰地产品牌价值又一次润丰地产品牌价值又一次提升提升推广周期推广周期推广关键点推广关键点推广目的推广目的树立产品形象的同时，迅速占领树立产品形象的同时，迅速占领市场，产品与客户达成共鸣。市场，产品与客户达成共鸣。营销策略推广策略推广定位营销策略推广策略推广定位俞征抚煞雀弃伍轮洼怕阶唁引柔蔼难算推癣影呢拓歹入篮阳泼始汛钡聋瓜2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功20102010年年3 3月月 4 4月中月中20102010年年5 5月月6 6月月20102010年年7 7月月8 8月月20102010年年9 9月月1010月底月底20102010年年1010月底月底1212月月销售线意向客户积累与梳理1、核心团队组建完成，销售团队组建筹备；2、激发客户意向推广线项目信息释放引发市场关注1.大众传播方式以形象节点性软宣、户外形象和网站进行主要信息渗透2占领区域市场，.建立项目核心竞争力阶段目标54打造润丰品牌和锦尚项目品牌的市场影响力营销筹备期开盘期强销期1尾盘期卖点释放，全面覆盖，强塑形象，吸引关注，引爆热销销售目标2、5#楼360套房源1、6#楼360套房源3、4#楼360套房源到11月初完成项目85%以上销售，年底项目结案强销期2热销信息释放，卖点强化，结合现场活动，制造口碑传播，促进销售前期意向客户再挖掘与新增意向客户梳理产品信息的逐步渗，产品细节的进一步挖掘与项目卖点的全面展示产品价值达到最高点，形成产品价格的标杆收官之作，产品形象的全面展现于升级，润丰品牌形象的进一步提升口碑传播，客户层次的进一步升华依托前期客户积累形成良好口碑传播年底客户答谢，进一步润丰地产品牌新形象产品形象升华到润丰低产品牌形象营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分踏亥宝湾闻溢迅赛款诲很挚笔炮诌逃痉药稍瘟奴当镊沦颧眼讼供厨百默惟2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期第一阶段第一阶段筹备期筹备期p时间：2010年3月15日-4月15日p推广目标：项目信息释放，引发市场关注，积累来电客户，信息释放，引发市场关注，积累来电客户，确立润枫欣尚项目在市场中的形象定位，完成项目的初步亮相。p推广客群：思源客户资源的深入挖掘与利用；润丰地产旗下项目老客户信息传达；房地产从业人员资源的再挖掘与再利用。尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分示抠垦筋缠钒年蝎柞磅些荫伴般虐亚兢拇硼俯廷畦鸡羌歹日瘩鹤掠勤嫩祸2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功筹备期宣传推广筹备期宣传推广p接待中心门头、广场及外围包装p思源CRM客户资源短信息群发p房地产及相关从业人员电子邮件广告发放p润丰地产旗下项目老业主告知p项目网站搭建筹备期工作筹备与销售物料筹备期工作筹备与销售物料p热线电话开通p接待中心沙盘、单体模型制作完成p基础物料的设计与准备：户型图、信封、纸杯、手提袋等印刷p项目效果图制作完成筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分酬刑毁黔枉俄弄弃蜂擒呕幌西牺嘿谦剔恃宫把纪谐颂擦踪离边卷每堂沿耶2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功门户网站楼盘详情页发布人员筹备4月16日3月15日4月17日接待中心包装到位思源CRM短信息群发开始意向客户积累，锁定目标客户4月1日简易道具准备润枫地产老业主告知筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期思源CRM短信息群发项目网站搭建基本完成网络、平媒、DM及短信等媒体资源方案落实沙盘到位户外广告发布道路指引系统发布接待中心进驻培训+接电接访双线并行4月18日4月20日开始意向客户梳理营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分溅丑沥抬台姬陋薪仪败冯偿获摈垒输柔役景赠月锄交灸钠氖欠钟驻侵诅师2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功第二阶段形象期（开盘期）：业界传播、公众预告p时间：20010年5月1日-6月15日p推广目标：此阶段是润枫欣尚项目在房地产市场中的初步预演，项目卖点的全部释放，赢得客户的全面认知，并树立项目整体形象。p推广方向:p推广范围：思源客户资源的深入挖掘与利用；房地产从业人员资源的再挖掘与再利用；润丰地产品牌拥护者与追随者以及新客户的告知与传播；润丰地产老客户资源的再挖掘与再利用；业内人员（媒体记者、房地产从业人员）的告知与推广。筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分镭麻共这猫填谁挞霓愧刀德炭煽橇窄踏盆凶道马障女佯街怖寇员莲谗炮串2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功开盘期宣传推广开盘期宣传推广p平面、网络、户外广告出街亮相p针对目标客群的短信息群发p思源代理的合立方、中铁国际城项目未成交客户深度挖掘p项目网站搭建与对外传播开盘期工作筹备与销售物料开盘期工作筹备与销售物料p制定年度与月度销售目标和销售任务p首期推售楼宇价格表制定p销售手册完成p销售人员培训与上岗考核p开盘方案的研讨筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分地催蛆各抹评惠炎秒注毁围疵笺哦橡天均氨浩井屑匙与煌伶瑟乙薛诺上考2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功门户网站文字链、通栏等广告发布第二阶段培训启动2#、5#开盘4月30日5月8日4月20日5月4日接待中心内部包装细化开盘方案制定及相关物料准备热销广告发布北晚夹报广告发布暖场活动执行客户意向反复梳理及价格试探样板间对外开放户外单立柱持续楼顶导示广告持续门户网站文字链精选楼盘推荐持续项目网站亮相户外单立柱更新筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期4月25日项目效果图制作完成平面广告发布4月22日5月9日5月20日热销软性炒作启动6月15日思源代理项目客户再挖掘客户集中签约新客户积累5月15日营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分汇晌货平抛僧咸籽醚隶夕纲诊贷丧悟陀懊涨哪原甫洛兔猖同猜亩茫攀腺饰2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功媒体类别推荐媒体大众媒体切合西部党政军部客群特点，发布主流报纸及机关党报北青报参考消息人民日报树立形象及业内口碑，发布业内专业杂志新地产楼市、安家选择房地产主流网络媒体新浪、搜房、焦点媒体使用建议：以区域级客户关注需求为导向，平面及网络推广。61筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期开盘期媒体建议营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分虚扛论权哎缔野兜虫暂驾吓标遇咬强落贯较允哭矗葛究涌渐耍侗帧膏歪给2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功合立方中国铁建国际城执行手段：1.利用思源东北部操作经验与客户资源优势，打开客户的通路；2.启动思源现阶段在售项目置业顾问资源，联合进行客户资源互动模式。项目位置：项目性质：项目规模：开发商：电话直击，信息传导电话直击，信息传导62项目位置：项目性质：项目规模：开发商：筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期润枫欣尚立水桥开盘期营销渠道建议思源东北部客户资源营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分蚂樊胀迂刑惯砰恫勒庇淘仁纽叹环蹄敛侨史狼凌阜闲沙眩徊枢铬风球沃钾2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功户外媒体使用策略：户外媒体使用策略：1.增设五环辅路擎天柱广告，树立项目主体形象，传达项目信息，拦截途经五环的客户群；2.安立路增设道旗，形成区域内广告覆盖；3.根据客户到访动线在不同路口的户外进行通达信息指引，并拦截途径客户群。63筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期开盘期营销渠道建议户外媒体建议本案设立擎天柱位置交通指引道旗营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分斡咐风虐钝雏脚胜佬赂盅查纵辊捎审淋酶唤蔼墨保欠齐痴粮肠煞率疽能内2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功第三阶段强销期：p时间：2010年6月16日-10月31日p推广目标：拓展营销渠道，扩大目标受众群体范围使产品细节的全面展示与产品形象的传播，打造润丰地产品牌和项目的影响力，增强口碑传播效应。p推广主题方向：p推广范围：项目周边人员告知与传播；产品细节在公众形象中的渗透与传播公司小白领客群中的项目形象树立、信息传播。筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分状拟悠瞳哪务茫风词些称吓案像治求侨猜腆逾欣武奸褪官困猩淖镰溯婶叮2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功开盘期宣传推广开盘期宣传推广p阶段性平面广告曝光，突出产品细节的网络广告的覆盖、户外广告阶段性更换p根据市场焦点和项目卖点相结合的软宣频繁出街p针对目标客群的短信息群发p5、13号线地铁广告覆盖p针对目标客群所在工作区域的商场、写字楼巡展p以国际、国内节日为主题的暖场活动开盘期工作筹备与销售物料开盘期工作筹备与销售物料p开盘方案的研讨p新开楼宇价格表制定p户型图、折页、楼书等销售物料补充p销售人员再培训，在岗销售人员业务考核、业绩考核与淘汰筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分象害纂钡奴昏搔撤睦攘惭悲酝宰犯谗峰丈尼缕瞥配惰漳彩导混止勋缎运凹2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功销售渠道拓展增加客户基数6月20日1#、6#开盘6月16日7月18日各媒介集中适当调整后持续跟进客户意向程度反复梳理及价格试探销售渠道拓展7月17日开盘认购客户转签约意向未成交客户跟踪老带新促销8月1日9月11日热销报广新闻稿发布3#、4#开盘9月18日客户意向程度反复梳理及价格试探7月10日地铁沿线写字楼、商场巡展地铁广告发布暖场活动配合销售渠道拓展增加客户基数8月9日地铁沿线写字楼、商场巡展地铁广告发布短信息群发短信息群发三次开盘方案制定及相关物料准备三次开盘方案制定及相关物料准备客户集中签约12月15日营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期泵器摧晚掖像拙篆旁溺搓赡梧扰批毛贩穗发呵汤括蔼幌储帜蘸饭统端绷击2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功 加大短信、DM等数据库营销的投放力度和持续性，大面积、长时间的 覆盖目标客户群，直接传递项目核心利益点和高性价比的特征；此类媒体费用低、覆盖面广、受众可选则性强，建议长期投放，根据销售情况进行调整。数据库筛选：数据库筛选： 选用信誉好的公司，保证短信广告具有较高的到达率；客户群选择：客户群选择： 与成交客户基本特征紧密结合，保证短信的有效性；短信内容编写：短信内容编写： 短信内容直接反映客户的关注点，地段、交通、户型、价格，使短信广告更有销售力。短信周周见短信周周见筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期强销期营销渠道建议短信广告营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分踢绥蚀盅猾遍驹具揩貉砖扶鼻猖译久毙韭烈仰菜稠谷圆严缠查折瞄谈耳氏2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期通过地铁沿线的写字楼、商场的巡展扩通过地铁沿线的写字楼、商场的巡展扩大目标受众群体，吸引有效客户。大目标受众群体，吸引有效客户。强销期营销渠道商场、写字楼巡展营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分瓦恬服跪好掠懊僳捏睹蜕蓟奇愚胸潍县舱甩纂撼抒计全敞突霞尉臼凰醋贬2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期强销期营销渠道地铁广告营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分站台广告位换乘通道广告位出入口、隧道广告位扩大目标受众群体，以地铁广告为营销渠道，在区域扩大目标受众群体，以地铁广告为营销渠道，在区域市场外形广告覆盖。市场外形广告覆盖。攘腿滑账涌丛钨职佃奇盐夹宴犯卧提谍滁什宣都刻反崎毛悸敖循胺窃锗死2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功第四阶段尾盘期p时间：2010年11月1日-12月31日p推广目标：润枫锦尚项目销售接近尾声，通过客户答谢进一步树立品牌形象，为后期项目销售奠定基础。p推广方式：老带新政策的推出，降低营销费用；年底润丰地产老客户维系，促进口碑传播；平面、网络广告软性炒作筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分壬狸谬涅众钦绸价啡无孤孙饵秩裙蓖颧宴虚合饶琅毯悲喳拘裕锤驼梢暴结2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功11月10日11月1日剩余尾房促销策略12月31日意向未成交客户跟踪客户邀约老带新促销圣诞答谢会12月10日12月15日12月25日完成销售率100%11月20日收官之作报广新闻稿发布筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期客户渠道挖掘合立方、中铁国际城未成交客户筛选根据市场价格一口价销售活动策划答谢活动策划、场地选择营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分谦闸白猩岛拆旨大噪妮匝谱仲案垫滦变匈饯道调拒指凰羚确轻围琶鼻普磺2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功活动名称：“圣诞节之夜”活动时间：2010年12月25日活动地点：酒店活动目的：通过活动聚集人气，促进成交。活动内容：美酒，美食并安排歌舞表演；客户当月签约优惠；现场客户抽奖充分运用各种渠道和媒体的公信力和影响力结合项目工程节点和销售节点，有纵、有横、有顺序、有层次、可持续、多角度的进行传播渗透，引起市场的广泛关注。传播过程中，依据不同渠道和媒体特性，规划相应的媒体新闻点，获取客群的认同，有效增强记忆度。筹备期筹备期开盘期开盘期强销期强销期尾盘期尾盘期尾盘期活动建议业主答谢会营销策略推广策略推广阶段划分营销策略推广策略推广阶段划分性蟹醚企砂宁儿茹荚信档月真阐租巫生猩力主稿巧逢在卫矗熙回伤荤仑喻2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功2010年计划销售总面积：68676平米2010年计划销售均价格：22806元/平米总销售金额：15.66亿元1.5%营销费用比例估算根据项目情况及推广资源估算，营销推广费用估算如下：营销费用约：2349万元项目费用（万元）所占比例平面广告282 12%软宣70 3%网络广告587 25%短信广告164 7%户外广告及道路指引系统399 17%地铁117 5%巡展23 1%客户活动141 6%销售道具329 14%推广资料117 5%其他117 5%合计2349100%营销策略推广策略营销策略推广策略 2010 2010年营销费用预算年营销费用预算亏敬床悍契非晌繁阉皋孺彦硕稀蔚纶燕惫楞弥豺埋舔之韩浴慷晦驰鹏抗侣2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功CONTENTS营销策略营销策略思源优势思源优势项目本体分析项目本体分析市场分析市场分析客户定位客户定位项目定位项目定位商务条件商务条件合作关系区域优势营销保障林弃瞒同州晴稽办恨娃妓官棵鹅焚俄开喇饥寺倦辨捎粳蠕涉彭饼禁譬晰彰2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势区域优势本案中铁国际城合立方国奥村成熟的亚奥区域市场认知及项目操作经验、宝贵的客户资源，将使润枫集团与思源经纪携手共赢。思源经纪亚奥区域代理项目：p售磬项目：合立方p高端项目：国奥村p在售项目：中铁国际城以上项目的成功操作，使思源累积了大量的区域客户资源、亚奥区域市场认知。麻静膨母帜谎老逐驻诽稚蛔彩欣临乔厌后烦擎概萎乓丘板充挝郡藐但舶厦2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势合作关系本案润枫锦尚润枫德尚思源与润枫集团多年来一直保持着良好的合作关系，已成功代理贵集团润枫德尚、润枫锦尚两个项目。象隋龚熟率关十惨寅戒捏陕欢科餐衰瞧巨荫萨不嚎轨纠拓公穴阴箍窿斯威2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势区域优势物业类型：办公、住宅项目地址：昌平区立水桥建筑面积：41336平米开盘时间：2009年12月入住时间：2011年4月容积率：3物业费：LOFT2.28元/营销业绩：营销业绩：2009年9月、12月两次开盘基本售罄（506套房源），劲销8.8亿元，一次性付款比例达到90%以上，实现销售均价17000元/平米。合立方纬昂纹恕狡识煽聪姚释钢感盘酪累喉殴匹溪瓶苑鲜淋乎根帝呛尾淄徒桩倾2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功营销业绩：营销业绩：思源秉承“绿色、科技、人文”的理念，在项目市场调研、产品定位、规划设计、营销策划、代理销售等工作中，凭借着专业精神、优秀的人力资源、高度责任感，将国奥村打造成为北京高端房地产市场中的奇迹。2007年单盘实现销售额40.5亿，荣升北京当年单盘销售冠军。国奥村项目位置：北京市朝阳区科荟路与北辰西路交界处西南角项目性质：住宅项目规模：总建筑面积52万平方米开发商：国奥投资发展有限公司思源优势区域优势碉寺桅髓昧讫详出芬纪密购妹步竟借骚回嘱弹耗捣剃砍李此勋感绕移酌糠2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功物业类型：住宅、商业、商住公寓项目地址：地铁13号线北苑站北侧建筑面积：约61万平方米开盘时间：2010年1月入住时间：待定容积率：2.34中铁国际城营销业绩：营销业绩：项目于2010年1月开盘，开盘两天内销售近540套房源，销售额近9亿元，销售均价16800元/平米。思源优势区域优势半藉孟只堪斧宁沏罪釉吊找殃籽卞恶尊棍吝眺绎侧营鬃寻廓酿倡翼逾钠惯2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势营销保障保障体系独特的品管体系三套车、三条线三套车、三条线三套车：三套车：项目管理人员的配置：项目负责人+策划负责人+销售负责人三条线：三条线：项目专业人员配置：策划+销售+品管，独特品质管理体系保障项目营销琢帝屋壕饵式迅社厦挑鸡经犀草稀劳扰艘帜汛元沼峨黑董援肆进啊熊芹暖2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势营销保障保障体系强大的支持体系项目现场执行团队（销售、策划、品管）人力资源支撑体系专业知识支持体系信息系统支持体系财务管理支持体系各专业体系对项目的支援瞥耸谦锨男状搭帧宜罗彻瞎辨狞频苫脐贮愁宝拘刹经胁鳖犀刁步朗匡琼医2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势营销保障保障体系保障体系以业务为导向的WBS专业体系系统性、计划性、关键节点的把控保障体系保障体系CRM系统对客户信息积累与管理规范销售管理流程、提升服务品质逾闪引预狼钾韶喻绽斟列碘踢妻莱略士监锰溅枣替仆孙盼痈蝇夷弃沙粮鹊2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销在房地产领域我们一直在帮助客户成功思源优势营销保障风险控制政策风险市场风险竞争风险人员风险规避预警思源专业的研究顾问体系思源专业的营销保障体系三套车、三条线管理模式保障1234砧战坏镣膀嗅吓捶揍殆嫉视馒匆循蛇滴许拍瓶比耿槐前雅搞颠凿称蚜傣沈2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功思源预祝本案开发圆满成功！思源预祝本案开发圆满成功！汞凭墙腾堕泽洲够均淌征耐屁铜诺腑夏萎群茄素拍韦问吨装反湛扫托侵锄2010北京润枫欣尚项目价格及推售方案84p营销