朱雀山国际生态养生文化村策划报告2012年年5月月朱雀山老年公寓开发可行性研究1烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告2烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录2烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告朱雀山生态旅游度假区位于莱山区南部，距市区约15公里，莱源路、208省道贯穿南北，地理位置优越，交通十分便捷。区内群山连绵，星罗密布着多个水库、温泉，风景丽人。度假区以建设国家4A级旅游景区、成为面向全国、辐射日韩的北方著名休闲度假胜地为目标，打造“生态+文化+休闲+宜居”，具有浓厚旅游休闲度假特色的综合体。根据片区的地理环境，在度假区内建设一个老年公寓，具有广泛的现实意义，可以开辟一个人和自然充分和谐的养老、养生场所。前言3烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告4烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录4烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”“在赡养孝敬自己的长辈时不应忘记其他与自己没有亲缘关系的老人。 在抚养教育自己的小辈时不应忘记其他与自己没有血缘关系的小孩。” 5烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告国务院颁布的中国老龄事业发展“十二五”规划“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”6烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告近年来，房产市场风起云涌，大小开发商竞相攻城略地大显身手，真金白银赚得盆满钵满；但任何事都不可能一直兴盛，至2010年起，调控政策接二连三的出台，也让市场充满寒意，特别是随着限购、限贷的出台，各地房地产市场逐步进入严冬7烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告然市场如何发展？商业地产旅游地产城市综合体老年地产养生养老地产市场前景？模式优劣？运营管理?异常困惑！8烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告占先机者，得优势顺时势者，得发展9烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告先机先机 时势时势我国已进入老龄化阶段，城市老龄化已很严峻，急需民间资本进入养生养老产业发展从中央到各级地方政府均出台若干政策法规，鼓励民营企业进入养生养老市场10烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告因此，作为目前欲跨行业拓展的实力企业，是绝佳的机会进军养生养老地产项目11烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告他们，已在养生养老房产行业中崭露头角！台湾长庚北京太申祥和山庄云南金曦卧云仙居北京东方太阳城北京燕都世界名园上海亲和源12烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念养生文化村。这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾“经营之神”、台塑集团董事长王永庆的创意。它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出“银发族”养生服务，据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户。村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生）、娱乐交谊、艺文技艺、民俗活动、宗教活动。村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。村里还拥有完整的社区功能。13烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告云南卧云仙居云南金曦（国际）老年俱乐部有限公司斥资1.68亿元，在西山区谷律乡建设占地703亩的养老俱乐部卧云仙居，以其独特的分时度假式养老，成为全国首创的养老模式。卧云仙居按五星级宾馆的标准建设，是集老年公寓、别墅、宾馆、会所为一体的综合性老年俱乐部。14烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受免费专属一居室套房的居住权。15烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告16烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录16烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告我国老龄市场现状分析17烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告实际上中国在2001年就已开始进入了老龄化社会通常，65岁以上的人口比率超过总人口的7%，就被称为“老龄化社会”，而超过了14%就被称为“老龄社会”。国家统计局最新统计数据显示，截止2011年底，中国60岁以上人口总数已经达到1.85亿亿，占总人口的13.7%，比上年末提高了0.47个百分点。预计到2015年底，中国60人以上人口将达到2.21亿人，80岁以上人口达到2400万。中国老龄化已经进入快速发展期。中国老龄化已经进入快速发展期。18烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告养生项目行业前景极佳1 1我国已进入老龄化阶段：我国目前已经成为老龄化国家，且老年人数量的增长趋势日益明显，成为老龄产业的发展壮大的契机。2 2老年消费”市场潜力巨大,“老年人市场”是一个潜力很大的市场，其中尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业3 3421家庭催生老年住宅发展：中青年夫妇工作繁忙，压力巨大，无力照料老人，加上老年人的多愁善感及实际上的代沟引发了一系列的家庭矛盾甚至社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。3 34 4老年住宅地产开发受国家鼓励：国家鼓励开发商从事老年人住宅的开发，并给予税费减免、贷款条件放宽、利率优惠，专项土地划拨等各种优惠政策。19烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告我国老龄人市场2010年已突破万亿目前我国每年养老产业和服务的发展相对滞后，为老年人提供的产品不足一千亿元目前我国老龄人市场的年需求缺口约5千亿老龄市场需求缺口巨大以养老床位测算，按照国际通行的5%老年人需要进入机构养老标准，我国至少需要800多万张床位，而现在只有约250万张，缺口达550多万张。居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。20烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告老龄人消费潜力巨大中国老龄科学研究中心的一项调查城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款退休金一项2010年，达到8383亿元退休金到2020年为28145亿元退休金到2030年，为73219亿元老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大21烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告中高端养生养老机构严重不足与传统观念的矛盾一边是老年人口急剧增加，兴建专属老年住宅成为大势所趋；一边是经济收入有限，较高的置业门槛使得老年人宁可居家养老，置业热情的下降加重投资商的观望情绪。养老地产未形成规模效应很多城市的老年社区建设尚处于起步阶段，甚至许多房地产开发企业还未注意到这一相当具有生命力的房地产商品新类型。老年住宅市场存在数目少、规模小、分布不广等问题.现有产品层次过低 “挂羊头卖狗肉”的行为在市场上较为普遍。多为普通商品房或老式公房冠名“老年公寓”，并未对老年人进行针对性的设备、配套、物业管理、医疗服务等各方面的专项打造国内养老地产现状“不温不火”22烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告万科的“健康养老地产”发展计划已经启动。而在此之前，万科研究健康养老地产物业已有3至5年的时间。王石表示，与公益性养老物业不同，万科所从事的养老物业面向的是中高端消费群体，以盈利为目的。预计在明年，万科将在北京推出其首个“活跃长者住宅”。这种住宅的建筑形式设计得宽敞明亮、造型丰富、空间尺度宽阔，以应对老年人较敏感和易产生孤独感的心理，且在无障碍设计、转角防撞保护、电灯照射角度等细节设计上更加细致。养老地产正在成为地产商和保险资金下一阶段争夺的重点万科、首创、保利、华润等地产公司专门成立了养老地产的研发团队，泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老地产项目。23烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告保险资金也在积极进入养老地产泰康人寿投资40亿元购置了小汤山温泉乡的2000亩地，成为保险业浮出水面的首例养老地产项目，预计将于2013年至2014年建成。中国人寿董事长杨超透露，初步规划构建养老社区“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超万亩，计划总投资约100亿元，而南部则有可能落户海南。广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址，拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。养生养老地产未来的市场前景不可限量，但目前仍处于摸索阶段，还没有一个行之有效又可持续发展的商业模式，整体市场需要升级。24烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告山东人口老龄化问题严峻我省人口老龄化处于加速发展期，2010年60岁以上人口1413万人，占14.75%，高于全国13.26%的水平，65岁以上人口占总人口的9.84%，高于全国8.87%水平。山东老年人口在全国按规模排在第一，从全国来看，大约十个老人中山东占一个。”根据预测，山东省每年60岁以上老年人口增速为70万以上。到2015年65岁以上老年人口总量将达1147.8万人，约占总人口的11.7%；2020年达到1503.6万人，占总人口的15.0%，2030年2125.5万人，占总人口的21.3%。山东人口老龄化问题25烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告而据最新统计，到2011年底，全市60岁以上老年户籍人口总数已达到126.34万人，占全市总人口的19.38%，较1990年增长了近一倍，比2010年底增长了6.6万余人，增长了1个百分点。烟台市人口增长逐年加快的趋势，预计到2015年，老年人口将增加到148万人，占总人口比重达22.7%；到2020年将达到181万人，占总人口比重将达到27.7%，平均每4个人中就有1位老年人，人口老龄化形势严峻。另外，在人口老龄化的同时，烟台市老年人口也在逐渐呈现出高龄化和空巢化。至2011年底，全市百岁以上老人的比例为73.73/百万，80岁以上老人的比例为3.22%；截止2011年底，全市共有老年人家庭55.79万个，其中纯老年人家庭（空巢家庭）32.05万个，占57.43%，人口小型化环境下空巢老人日益增多,人口老龄化、高龄化、空巢化问题对经济社会发展的影响日益突出。从各县市区情况看，烟台市老龄化程度最高的县市区是莱州市，60岁以上老年人口占总人口的22.17%；其次是，牟平区21.14%、海阳市21.06%，最低的是开发区13.86%，老龄化区域发展不平衡现象也比较明显。烟台市人口老龄化问题26烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告烟台现有养老机构状况n普遍规模较小，一般只有几十到数百个床位，远远不能缓解养老床位的需求;n档次普遍偏低，缺乏高端配套设施，其主要设施与公立敬老院相当而已;n服务水平较低，缺乏专业高质量服务人才，不能满足高端群体的需求;n服务项目单一或流于形式，缺乏真正综合性、个性化服务能力;n缺乏高品质，高标准，物业、景观、基础设施配套完善，服务项目相对齐全、针对中高端的大型养生养老国际型机构;27烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告佛光山景（温泉）花园总占地36万平米，建筑面积17万，容积率0.54，建筑密度仅为18%。小区依坡地原基，顺势而建，以五层电梯精装小户型和3+2花园别墅为主要建筑形式，并规划有创新型三层花园洋房，天际线优雅舒展，好似琼楼玉宇落入凡间。小区户型面积从58到100，配备有地板式采暖、医护型电梯，紧急呼叫系统等。社区内设五大景观节点，根据地势自然高差，设有跌水和瀑布等景观。项目全面引进国际高端养生设施配套，依照老年人生活习惯量身定制，进口绿色建材，可直接拎包入住。烟台高端养老项目举例龙口佛山光景28烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告单耳山休闲度假旅游开发项目位于牟平区玉林店镇，由北京水韵生态科技有限公司和烟台银星房地产有限公司联合开发，总投资7.5亿元，分为单耳山新村开发、生态养老地产项目、生态旅游观光项目和生态农业项目四个板块，致力于打造烟台首家顶级的无障碍生态养老社区。项目建成后，这里将成为牟平区乃至整个烟台市休闲度假旅游的一个亮点。烟台高端养老项目举例牟平单耳山养老项目29烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告烟台高端养老项目举例开发区磁山颐生苑项目位于开发区磁山温泉公园内的磁山颐生苑,以“替天下儿女尽孝,为天下父母解忧”为理念,首创全程化、带产养老模式,依托磁山的山水景观、历史文化,以居家式、租住式、安养式、度假式四种养老模式,以环境养生、文化养生、服务养生为特色,集医疗救护、护理保健、家政服务、文化休闲等服务功能于一体,为老年人制定了有针对性的全程化养老服务打造一个寄情自然、放飞心情、益寿延年的高品质养生社区。30烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告31烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录31烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告p养生养老文化社区集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体大型社区p会员制高档敬老院一般是将俱乐部与敬老院相结合。p异地养生养老模式异地养老又可称之为移民养老、移居养老涵盖异地购房养老、候鸟式养老、季节性养老、华侨回国养老p度假基地连锁度假养老基地连锁模式是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品p分时度假养老模式是借鉴分时度假旅游模式的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念p以房养老“以房养老”通常也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，作为一种新型的养老模式p其它模式如养老连锁超市等现阶段养生养老基本模式32烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告优势劣势威胁机会政策支持优势；地方政府大力扶持优势；地产企业本身的资本优势；地产企业土地资源利用及整合优势地产企业对物业的管理运营优势部分政策的空白缺失劣势；行业模式不够成熟的劣势；有效消费观念缺乏引导的劣势行业经验不足的威胁；缺乏行业高端人才的风险行业处于发展初期，有机会成为行业的领跑者；有机会成为政府扶持的试点示范项目有机会成为行业标准制定者养生养老房产项目养生养老房产项目swotswot优劣势分析优劣势分析33烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告房地产企业自身在资本整合、土地资源综合开利用能力、物业的建设运营管理经验等方面的具有明显优势大型养生养老综合文化社区模式，可充分发挥和利用地产企业原有的各项优势，使赢利能力最大化，发展风险最小化本模式在各种物业形态准确定位的基础上，注入养生文化主题，以先进科学的养生养老理念为指导，提升养生养老服务品质，将房产与养生核心功能完美结合，达到打造养生产业的目的。养生养老房产项目定位34烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告养生系统序号养生项目环境养生1名山大川4A风景区旅游、疗养、入住2海滨城市风景区旅游、疗养、入住3名胜景区休闲度假、入住4名胜景区、海滨城市长时间候鸟式迁徙生活5候鸟养生计划制定6经典旅游线路制定7行程中保健按摩8常规医疗救护9行程中陪护10行程中保健按摩11行程机票代订服务12机场往返专车接送13当地导游陪同服务15个性化营养餐附、某养生项目服务内容营养保健养生16健康营养配餐17健康食品导购18营养知识讲座19推拿按摩教学20营养膳食烹饪指导21特殊食疗配餐22传统食疗教学23一对一专属营养师服务运动养生24一对一运动方案制定25一对一运动教练指导26羽毛球、台球、乒乓球类教学27瑜伽形体运动28民族舞蹈运动29国标舞教学30歌唱教学31太极、气功武术类交流教学35烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告科学知识养生32专业健康体检方案制定33个性化健康档案建立34全程跟踪健康管理35一对一健康咨询36一对一心理咨询37健康知识讲座38情感交流平台39就医绿色通道40情感交流平台41生活技能交流艺术文化生活养生42 艺术人才专业表演平台43 养生机构巡回演出机会44 参加大型演出机会45 专业艺术指导培训46 排练场地提供47 管弦乐类交流培训48 书画交流培训49 美容教学50 月度、季度、年度贵宾联谊附、某养生项目服务内容36烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告养生养老房产项目赢利模式1.销售养生别墅、老年公寓产权收益2.销售养生别墅、老年公寓使用权、入住权收益3.养生酒店经营收益4.养生酒店入住权、经营权转让收益5.养生酒店物业产权销售或物业持有增值收益6.养身活动开展经营收益7.养生器械、保健品经营销售收益8.养生俱乐部经营收益9.社区配套物业经营管理或经营权转让收益37烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告普通房产与养生房产项目赢利能力对比普通房产项目养生房产项目对比结果物业形态赢利方式或方式赢利方式或方式使用权、入住权、产权变现收益酒店形态物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益住宅物业产权变现收益物业产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益使用权、入住权、产权变现收益其它商业物业持有，经营收益持有，经营收益持有，转让经营权收益持有，转让经营权收益物业产权变现收益物业产权变现收益社区配套对比表明，养生房产相对于普通房产，养生房产通过转让10-15年的物业使用权、入住权收回全部或部分物业投资成本。其剩余年限的物业产权价值（含增值）为最终实际收益。按普通地产30%赢利能力计算，养生房产的赢利能力（即使不含养生主题本身赢利）达到普通房产的3倍以上。38烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告养生房产项目营销模式1.主要以会员制方式销售养生会籍，按不同会员等级提供差异化养生养老服务。2.通过销售养生别墅、老年公寓产权发展会员获取会籍。3.通过销售养生别墅、老年公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。39烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告40烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录40烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告进入2012年以来，由于房地产市场的低迷冷淡，部分开发商推迟了产品的入市计划，六区月均供应量维持在440万方左右。随着天气的转暖，房地产市场也逐步好转，四月份供应量出现环比增长1.9%。41烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告进入2012年以来，更多的开发商采取了以价换量的促销方式，全市成交均价逐步走低并出现同比2.5%的负增长率。42烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告43烟台市房地产市场现状养生养老项目基本模式社会老龄化现状养生养老项目案例前言朱雀山国际生态养生文化村立项分析目录43烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖黄帝内经蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和现代医学的治病机理不同，中医按照“时间、空间、人”把大环境以及个体的整体进行辨证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形神统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。烟台是胶东半岛重要的旅游城市，是联合国人居奖的获得者，是全国著名的宜居城市，每年接待大量的外地游客来此度假。随着居民生活水平和人均消费指数逐年攀升，人们对于生命质量的需求和认识水平有了很大的提升。健康生态养生项目正是综合考虑地理优势和环境特点因时借势确立，以传承推广中国传统养生文化为已任，为提高人民健康水平改善人民生命质量贡献力量。项目背景44烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告朱雀山位于烟台市莱山区中心城区南部丘陵地带，距市区约15公里，莱源路、208省道贯穿南北，地理位置优越，交通十分便捷，是莱山区南部大开发重点项目“朱雀山生态旅游度假区”所在地，总规划面积23.5平方公里。区域内群山连绵、植被资源丰富、温泉众多、景色丽人，以建设国家4A级旅游景区、成为面向全国、辐射日韩的北方著名休闲度假胜地为目标，拟打造“生态+文化+休闲+宜居”四位一体、具有浓厚旅游休闲度假特色的综合体。实景照片烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告优美的生态环境、绝好的空气质量、健康的温泉养生、便捷的交通条件、良好的发展前景朱雀山，对于养老养生社区的打造具有得天独厚的先天与规划优势。46烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告养生酒店+养生康复中心+养生俱乐部+养生别墅+老年公寓+社区商业配套业态定位：居家养生养老、度假休闲养生、养生指导培训、养生文化交流展示、养生养老护理、休闲、娱乐、购物、社区配套服务功能定位：有经济实力的离、退休教师、干部老人群体;为父母购买用来养生养老的高级金领、白领人士;有养生需求的部分金领、白领阶层。客层定位：养身、养心、养生 集老年公寓和会员式养生院于一体的综合养生养老社区形象定位：47烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告功能配置功能类别服务内容居家养生、养老养生别墅、老年公寓入住养生活动开展包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）、艺术养生、文化养生、科学技术养生、环境养生等涵盖的上百种各项养生活动。养生交流养生知识培训、养生文化交流、老人才艺竞技、老年旅游、团体聚会、养生相关活动展示等养生护理日常护理、特别护理、精神抚慰、临终关怀等亲情关怀家人聚会、特别纪念日活动休闲、娱乐会所、儿童乐园、康体休闲、运动健身、网吧、休闲书吧等社区服务电信、电讯、银行、邮政、干洗、冲印摄影、美容美发、糕点屋及其它社区服务等。医疗健康诊所、药品超市、医疗保健器械、保健品超市、健康体检其它服务48烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告物业形态及功能配置49烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告规划意向图50烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告1.老年公寓以多层电梯洋房为主，养生别墅以独栋、双拼或连排形式出现；2.公寓以紧凑房型，一房和二房为主。一房一厅一卫（40-60）、二房一卫（60-80）为主，二房二厅二卫（80-95）房型，少部分的三房二厅（120-140）或二房二厅（90-120之间）养生别墅以200-300微型别墅为主51烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告52占地面积：300亩（20公顷）容积率：1.2建设成本预估：3000元/项目开发假定条件用地类别规划建筑面积（万）老年公寓17养生别墅3配套接待会所0.5商务中心0.4文体娱乐中心0.5康复中心2.6建设用地合计20规划区域总面积24本项目总投资约72000万元，全部投资由项目承办单位自筹及申请银行贷款解决；建议采用滚动发展的开发方式，即把先期部分居住预售款作为其他自筹资金用于项目后期的开发建设。朱雀山国际生态养生文化村投资规模及收益52烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告本着稳健性原则，并适当考虑物价上涨等因素，项目基本销售价格确定如下：老年公寓平均销售价格为6000元/平方米；养生别墅平均销售价格为9000元/平方米；商业暂不考虑出售；建筑面积建筑面积销售收入销售收入老年公寓老年公寓17万万10.2亿亿养生别墅养生别墅3万万2.7亿亿合计合计20万万12.9亿亿5353烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告54Page 54朱雀山国际生态养生文化村项目收益预估总建筑面积约24万总投资额72000万元总收益129000万元（不含后期租金持续收益，不考虑销售周期）投资回报率79.1%（总收益-总投资）/总投资54烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告模式核心是打造具有养生养老功能的物业、设施；针对养生养老核心功能，建立高标准养生养老服务体系、服务标准；辅以生态养生景观的规划设计，共同营造出一个具有高品质养生养老、医疗健康、娱乐休闲、生活购物的高服务标准的国际型高端生态养老文化社区；构筑养生养老核心理念以环境养生、营养养生、运动养生、科学知识养生、文化艺术养生、医疗保健养生五大养生主题为养生核心理念；以养生核心理念为基础打造养生服务体系，规划具体服务项目，拟定详尽的服务标准；将物业功能与养生具体项目高度匹配融合，使得物业富含养生文化内涵进行全方位的功能打造；通过销售养生养老项目服务销售物业的产权、使用权、入住权。主要以会员制方式销售养生会籍，销售养生养老项目服务。通过销售养生别墅、养生公寓产权发展会员获取会籍。通过销售养生别墅、养生公寓、养生酒店入住权、使用权发展会员获取会籍。朱雀山国际生态养生文化村运营模式55烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告1、能极大缓解当地老年养老床位紧张的状况，替当地政府分忧、为老龄人人谋福；2、促进生态养生养老市场繁荣，提升企业品牌价值，为老龄人者提供一个创新性、全方位的养老、疗养、休闲场所；3、改善人居环境，带动服务业和周边产业的共同发展，为当地区域经济发展提供重要补充；4、安置当地失业、无业人员劳动就业的机会，为政府和相关部门排忧解难；5、可以有效弘扬中国传统文化，承担起中国元素在国际、国内的传承和传播的历史责任；6、多功能一体化的服务模式，为生态养生项目提供规范性经营和与国际接轨的样板和参照，为行业发展探索质量和经营管理意义将更加深远。朱雀山国际生态养生文化村社会效益56烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告、本项目地理位置优越、交通便利，自然环境质量较好，周边开发程度低，资源类型丰富，利于开发多种旅游房地产项目，项目可填补烟台市区无高端大型全功能生态养生市场空白并与同类项目实行错位经营；2、本项目虽投资大，回收期长，但风险比较低，同时有非常广阔的利润空间。是一个长效项目。对经济社会和传统文化挖掘有着重要促进作用，项目完全可行；3、建议项目多渠道争取、利用政府各项政策支持扶持，特别是获得政府相关配套扶持，可以获得土地、税收、基础配套服务收费方面的费用减免；4、建议项目在执行过程中要加强宣传，提高项目知名度，科学管理，多方取利，以最快速度收回投资。同时加强与第三方合作和项目招商引资工作，多层次解决项目资金瓶颈问题，一次性打造出品牌，尽早取得良好的经济效益和社会效益。项目结论与建议项目结论与建议57烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告附：北京东方太阳城项目简介58烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告北京东方太阳城项目u项目规模：总建筑面积80万平方米，其中配套公建近5万平方米。u建筑类型：现代独栋、水畔联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓等。u项目亮点：七个风格各异的小区，约16万平方米人工湖和75万平方米的景观绿地。全社区无障碍设计，红外无线安防、水源/地源热泵等高科技智能产品应用于社区各项安全保障与服务设施。59烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告60烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告太阳城一期太阳城二期太阳城三期61烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城项目一期欧式风格，塑造田园式社区。62烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城项目二期建筑类型：联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种。户型面积：单元面积从70至230平米不等。配套设施：与中日友好医院合作的医疗服务中心、邮政代办中心、超市、餐厅等社区基础配套已经投入使用，设有乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部。63烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城二期联排独栋四合院欧式风格，创造和谐的生态社区64烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城二期u建筑类型：公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院，公寓首层设私家花园。u规划特点：“万亩森林，千坪庭院，独栋别墅”的富春园独栋别墅和四合院，有10万株50年原生森林、75万平米竞技绿地。独栋别墅设4002400平米不等的超大私家花园，满足领袖阶层对私属生活的珍视、对私密空间的原创动力。65烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城三期欧式风格，延续前两期惬意、高尚的生活品质。66烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城三期u建筑类型：94栋板式公寓、24栋点式公寓，均为6层u规划特点：南北通透，6层北侧相应退台，并提供超大露台；每单元一梯两户；板式公寓包含一居三居室；点式公寓均为四居室，沿社区湖布置楼座。67烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城畅销户型公寓户型四室两厅两卫三室两厅两卫两室两厅一卫68烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告排楼户型东方太阳城畅销户型69烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告独栋别墅户型东方太阳城畅销户型70烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告四合院户型东方太阳城畅销户型71烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城装修标准东方太阳城项目整体定位为“退休后的释意居所”，配套及装修强调对老年人生活的便捷性。（具体装修标准详见下页）72烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告序号序号 部位部位 初装修标准初装修标准 备注备注 1 1 楼、地面楼、地面 卧室、起居室、内走道、卧室、起居室、内走道、阳台阳台 现浇砼楼地面基层及垫层找平现浇砼楼地面基层及垫层找平 预留面层位置预留面层位置 厨房、卫生间厨房、卫生间 做完防水层和保护层做完防水层和保护层 地面砖用户自理地面砖用户自理 2 2 墙面墙面 卧室、起居室、走道等卧室、起居室、走道等 做至基底，刮水泥腻子做至基底，刮水泥腻子 面层乳胶漆用户自理面层乳胶漆用户自理 卫生间卫生间 做完防水做完防水 , , 水泥沙浆搓麻水泥沙浆搓麻 面层瓷砖用户自理面层瓷砖用户自理 厨房厨房 做完防潮，水泥沙浆搓麻做完防潮，水泥沙浆搓麻 面层瓷砖用户自理面层瓷砖用户自理 3 3 顶棚顶棚 做至基底，刮水泥腻子做至基底，刮水泥腻子 面漆用户自理面漆用户自理 4 4 户门户门 防火、防盗、隔音高级户门安装到位防火、防盗、隔音高级户门安装到位 5 5 内门内门 预留门洞预留门洞 内门框及门扇用户自理内门框及门扇用户自理 6 6 外窗及有关部件外窗及有关部件 外窗（起居室落地门窗）外窗（起居室落地门窗） 铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门）铝合金双层玻璃保温平开门窗带纱窗（不带沙门） 窗台板窗台板 水泥窗台抹平水泥窗台抹平 7 7 卫生间卫生间 管道接至预留位置（并安装截止阀门）管道接至预留位置（并安装截止阀门） 所有卫生洁具用户自理所有卫生洁具用户自理 8 8 厨房厨房 燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩燃气管安装至接灶具支管的转心阀门（含阀门），上水管按设计位置预留甩口，完成全部下水管道口，完成全部下水管道 9 9 阳台阳台 阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同阳台栏板内面和楼面做法与房间内部规定相同 10 10 空调机位空调机位 预留空调室外机位置和空调孔预留空调室外机位置和空调孔 11 11 暖气片暖气片 集中供暖，暖气片安装到户集中供暖，暖气片安装到户 12 12 照明灯、灯具及控制开关照明灯、灯具及控制开关 安装普通灯具，开关按设计安装到位安装普通灯具，开关按设计安装到位 装饰灯具用户自理装饰灯具用户自理 13 13 插座插座 按设计全部安装到位，包括面板按设计全部安装到位，包括面板 卫生间、厨房的插座安装卫生间、厨房的插座安装预留面层位置预留面层位置 14 14 电视、电话插座电视、电话插座 按设计全部安装到位按设计全部安装到位 15 15 电脑网络电脑网络 预留端口预留端口 16 16 户内跃层楼梯户内跃层楼梯 楼梯到踏步基层楼梯到踏步基层 面层及扶手用户自理面层及扶手用户自理 17 17 安防及报警系统安防及报警系统 每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动每户内主卧及主卫设紧急求救按钮各一个，移动按钮一个，主机一台按钮一个，主机一台 玻璃破碎、红外报警等探玻璃破碎、红外报警等探头自理头自理 73烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城装修创新1、采用液压蝶式无机房电梯，这样不但节省了建设专门的电梯机房的投资、减低噪音，还降低了电梯的运行成本和后期维护费用。2、社区内自建污水处理站，实现全部生活污水的净化处理后回收利用。一方面可防止降水不充分而导致绿地灌溉水源的缺乏，另一方面使退休生活社区的生态环境更为环保，运做高效。3、采用绿植净化环保型雨水收集再利用技术，整个退休生活社区设计了运行成本低廉，回收效率高的雨水回收系统，将雨水通过采集，绿植、过滤、净化，储存于社区湖面，用来进行社区内绿化灌溉。4、对社区内大面积的湖水、溪流等水系的处理，采用生态水质净化系统。经过生物技术处理后的湖水，可以减少和预防出现一般水系中富营养化的问题，同时也可使社区的水系处于良好的生态群落的循环之下，保存了社区良好的自然面貌。5、水源热泵中央空调系统，为二期25万建筑平米的公建和居住单元确定选用水源热泵集中供暖、制冷提供了完备的第一手的技术和运行资料。6、电磁门锁、门禁一卡通系统将为居民的出行及社区的物业管理提供了极大的便利。7、紧急呼叫系统连系布置于主卧室和起居式的固定呼叫按钮和可移动呼叫按钮保持着每单元与社区呼救援助中心的热线联系。8、自备深井供水系统；自建的压缩天然气站等。74烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城相关配套设施商业街高尔夫球场俱乐部75烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城客群年龄及职业专项调查数据显示，目前北京东方太阳城的主要业主是年龄在56岁以上的老年人，占现居住人口比例的80%，是适合生活、适合居住的老年住宅，是优于养老院的养老产品。教育程度较高的职业明显成为购房的主体，专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的58.34%，这充分说明这四类客群是中国老年住宅消费的中坚力量。工人、服务人员和普通工作的购房者占目前项目居住人口的三分之一，为35.42%，普通工作者对老年住宅的消费能力将逐步提高。76烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告东方太阳城项目点评东方太阳城项目点评u规划设计方面：东方太阳城项目，以创新的规划理念、丰富的产品线，完备的配套设施以及新技术的应用，取得了较好的市场口碑。u市场运作方面：借鉴国外老年住宅的先进经验提出“第三养老模式”，即家庭养老与社会养老相结合，其运作思路：老年家庭买房的方式按揭或付清房款，一经交付即可入住；开发商从次年起，逐年向业主回购部分产权，以解决老年家庭的养老金、医疗保健费。如果业主较早过世，而开发商还没完全回购产权，子女可继承住宅的部分产权；如果业主身体健康长寿，而开发商已经全部购回了产权，开发商承诺无限期免费居住下去。77烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告“老龄化”是一个全球性的难题，同时也是企业的商机。随着老年人的越来越多，老年住宅的需求也越来越大，这是住宅朝阳产业，同时也为房地产企业开辟了一条独特的发展之路。谁能捷足先登，谁就能最先分享到这块美味的蛋糕。谢谢！78烟台朱雀山国际生态养生文化村策划报告