庆 典 有 限 责 任 公 司我我 们们 结结 婚婚 啦啦公司简介公司简介可行性分析可行性分析公司创办流程公司创办流程职能分工职能分工公司规章制度概述公司规章制度概述公司营运初步预算公司营运初步预算小学期收获小学期收获公司简介公司简介公司简介公司简介 黄黄骅市我市我们结婚啦婚啦庆典有限典有限责任公司任公司，是一家，是一家专业从事婚从事婚庆礼礼仪与商与商业庆典策划的服典策划的服务型企型企业，以至真至，以至真至诚，尽善尽美，引，尽善尽美，引导时尚尚为己任，推己任，推陈出新，出新，锐意意进取，取，竭竭诚为将准将准备结婚的新人婚的新人们提供各提供各类婚婚庆服服务以及各以及各类商商业庆典的筹典的筹备工作。工作。 公司注重短期目公司注重短期目标与与长远战略的略的结合，中合，中长期目期目标将逐步拓将逐步拓宽服服务领域，涉足礼域，涉足礼仪庆典，商典，商业演出，开演出，开业庆典，周年典，周年庆典，剪彩典，剪彩仪式，开工式，开工仪式，开幕式，开幕仪式，奠式，奠基基仪式，入住式，入住仪式，楼式，楼盘开幕。形成以婚开幕。形成以婚庆为核心的多核心的多元化公司。元化公司。 我们的服务宗旨是我们的服务宗旨是“让每位顾客尽享让每位顾客尽享V.I.P（V- vary I-idea P-perfection）般的服务）般的服务”。图片展示图片展示经济经济:中国经济的腾飞，人民可支配收入增中国经济的腾飞，人民可支配收入增加，老百姓更加注重精神生活的消费。加，老百姓更加注重精神生活的消费。人口人口：我国人口基数大、增长快；：我国人口基数大、增长快；15-40人人口比例口比例2009年为年为46.7%，年轻人口占有较，年轻人口占有较大比例，这部分人是婚庆的主要消费者。大比例，这部分人是婚庆的主要消费者。社会文化社会文化：中国人婚嫁的传统理念加上西：中国人婚嫁的传统理念加上西方文化在中国的传播，年轻新人更加追求方文化在中国的传播，年轻新人更加追求豪华、浪漫的婚礼；这种追求档次的消费豪华、浪漫的婚礼；这种追求档次的消费心理造就了庞大的庆典消费市场。心理造就了庞大的庆典消费市场。宏观环境（宏观环境（PEST）分析）分析 婚庆作为一个新兴行业，在全国已到了火爆婚庆作为一个新兴行业，在全国已到了火爆的程度。主要集中在各大城市。的程度。主要集中在各大城市。 据调查，新婚消费，据调查，新婚消费，88.4%的新人需要拍摄的新人需要拍摄婚纱照；婚纱照；49.14%的新人计划请婚庆公司为他们的新人计划请婚庆公司为他们举办婚礼；举办婚礼；78.74%的新人准备到酒楼举办婚宴；的新人准备到酒楼举办婚宴；36.83%的新人要为新娘购买婚纱；的新人要为新娘购买婚纱；67.66%的新的新人安排蜜月旅游。人安排蜜月旅游。 毫无疑问，婚庆经济，已成为中国经济最毫无疑问，婚庆经济，已成为中国经济最引人注目的增长点！中国的婚庆产业将迎来一引人注目的增长点！中国的婚庆产业将迎来一个前所未有的市场高峰期！个前所未有的市场高峰期！ 行业发展现状行业发展现状优势分析优势分析a.竞争者竞争者 目前，黄骅市共有目前，黄骅市共有13家庆典公司，竞争者数量少；公家庆典公司，竞争者数量少；公司规模相当小，仅为一间门市大小；业务范围窄，主要为司规模相当小，仅为一间门市大小；业务范围窄，主要为包装彩车、庆典婚礼等的录像、庆典用品销售等业务，与包装彩车、庆典婚礼等的录像、庆典用品销售等业务，与本公司的本公司的“婚礼策划、婚礼主持、节目安排、仪式录像、婚礼策划、婚礼主持、节目安排、仪式录像、各种周年庆典、重大活动、大中小型会议的策划、礼仪模各种周年庆典、重大活动、大中小型会议的策划、礼仪模特人员提供等相关业务特人员提供等相关业务”、“服务一条龙服务一条龙”比起来，相对比起来，相对缺乏竞争；运营管理不规范，没有统一的业务流程；服务缺乏竞争；运营管理不规范，没有统一的业务流程；服务形式单一，不注重创新，很难满足潮流消费者的需求。形式单一，不注重创新，很难满足潮流消费者的需求。针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析b.化妆化妆 本公司签约多名中央戏剧学院和北京电影学院化妆本公司签约多名中央戏剧学院和北京电影学院化妆系毕业的优秀化妆师，可根据爱情影片和系毕业的优秀化妆师，可根据爱情影片和MV拍摄中角拍摄中角色的不同形象要求，设计完美的妆容，在拍摄过程中，色的不同形象要求，设计完美的妆容，在拍摄过程中，化妆师将全程跟随，及时为角色变换不同造型，婚礼当化妆师将全程跟随，及时为角色变换不同造型，婚礼当天我们的化妆师将会打造最美丽的新娘。天我们的化妆师将会打造最美丽的新娘。针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析c.司仪司仪 本公司有多名具有丰富经验的婚礼主持人，也可邀本公司有多名具有丰富经验的婚礼主持人，也可邀请电视台著名节目主持人或演艺圈明星作为特邀嘉宾主请电视台著名节目主持人或演艺圈明星作为特邀嘉宾主持出席你的婚礼。持出席你的婚礼。d.摄影与后期制作摄影与后期制作 我公司重视影视拍摄，音乐制作的质量及婚礼策我公司重视影视拍摄，音乐制作的质量及婚礼策划能力，公司签约多名具有丰富电影，电视剧拍摄经划能力，公司签约多名具有丰富电影，电视剧拍摄经验的专业人士，及音乐制作，录音合成，后期剪辑，验的专业人士，及音乐制作，录音合成，后期剪辑，化妆等各类精英，可为追求与众不同的你拍摄精致唯化妆等各类精英，可为追求与众不同的你拍摄精致唯美的爱情影片，并可为你和自己所爱的人创作录制专美的爱情影片，并可为你和自己所爱的人创作录制专门为你们谱写的歌曲。门为你们谱写的歌曲。针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析a.公司创业之初，经验少公司创业之初，经验少b.知名度不高，知名度不高， 黄骅已有几家老牌婚庆公司。黄骅已有几家老牌婚庆公司。c.没有形成稳定的客户源没有形成稳定的客户源针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析劣势分析劣势分析针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析巨大机遇巨大机遇 a.适婚人群达到高峰适婚人群达到高峰 黄骅是一个流动人口很大，发展较快的城市，由此可知，黄骅是一个流动人口很大，发展较快的城市，由此可知，黄骅适婚人群将又一次达到高峰，这为婚庆公司的发展提供了黄骅适婚人群将又一次达到高峰，这为婚庆公司的发展提供了必要的前提。必要的前提。 婚庆是我国最盛大、最热闹、最古老的庆贺习俗。随着人婚庆是我国最盛大、最热闹、最古老的庆贺习俗。随着人民生活水平的不断提高，一度曾被简约化的婚庆习俗又再度升民生活水平的不断提高，一度曾被简约化的婚庆习俗又再度升温，而且愈演愈烈，黄骅也是如此。温，而且愈演愈烈，黄骅也是如此。b.婚庆习俗再度升温婚庆习俗再度升温针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析 预计在不久的将来，随着生活水平的进一步提高，婚庆消预计在不久的将来，随着生活水平的进一步提高，婚庆消费心理的成熟及婚庆服务市场的产业化，黄骅市民对婚庆服务费心理的成熟及婚庆服务市场的产业化，黄骅市民对婚庆服务的需求将逐年增加，并成为一种普遍的大众消费。黄骅平均每的需求将逐年增加，并成为一种普遍的大众消费。黄骅平均每对新人婚礼当日产生的消费接近对新人婚礼当日产生的消费接近2-3万元，稍微豪华型的就要十万元，稍微豪华型的就要十几万。几万。c.婚庆消费不断升级婚庆消费不断升级 婚礼出新出彩，快节奏的现代生活，越来越多的新人把自婚礼出新出彩，快节奏的现代生活，越来越多的新人把自己的婚礼己的婚礼“交人代劳交人代劳”这便使婚庆公司的发展成为了可能。把这便使婚庆公司的发展成为了可能。把自己的婚礼交由婚庆公司去操办，不仅可以省时省力，更可以自己的婚礼交由婚庆公司去操办，不仅可以省时省力，更可以从专业的婚庆公司那里得到全面的服务。因此，从专业的婚庆公司那里得到全面的服务。因此，“交人代劳交人代劳”的婚庆操办方式今后将逐渐成为主流。的婚庆操办方式今后将逐渐成为主流。d.消费观念逐渐改变消费观念逐渐改变针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析主要威胁主要威胁a.婚庆消费带有明显的周期性婚庆消费带有明显的周期性 由于风俗习惯和节假日的影响，婚庆消费带有很明显的周由于风俗习惯和节假日的影响，婚庆消费带有很明显的周期性，淡季和旺季的业务量悬殊。一般每年的期性，淡季和旺季的业务量悬殊。一般每年的1 月、月、5 月和月和10 月是结婚的高峰期，而剩下的淡季期间客源很少。月是结婚的高峰期，而剩下的淡季期间客源很少。 b.特色化要求越来越高特色化要求越来越高 追求个性的年轻消费者更加追求精神上的享受，人们对待追求个性的年轻消费者更加追求精神上的享受，人们对待婚礼已不满足于以往千篇一律的形式，更是追求标新立异，充婚礼已不满足于以往千篇一律的形式，更是追求标新立异，充满个性色彩的婚礼。满个性色彩的婚礼。针对黄骅市场针对黄骅市场的的SWOT分析分析 c. 消费者对婚庆行业态度较差消费者对婚庆行业态度较差 有关机构通过对黄骅结婚消费情况进行调查，得出的结有关机构通过对黄骅结婚消费情况进行调查，得出的结论是大部分消费者对许多婚庆公司的服务不甚满意，认为存论是大部分消费者对许多婚庆公司的服务不甚满意，认为存在的问题多而严重。价格不规范和服务人员素质偏低成为人在的问题多而严重。价格不规范和服务人员素质偏低成为人们抱怨最多的两个方面。们抱怨最多的两个方面。第一、二年第一、二年打打入市入市场，提高公司知名度，提高公司知名度，树立品牌形象立品牌形象。第三、四年第三、四年提升品牌形象，力争成提升品牌形象，力争成为婚婚庆城内知名策划公司，增加企城内知名策划公司，增加企业无形无形资产，进一步完善和健全客一步完善和健全客户网网络。第五年第五年打造打造为沧州知名婚州知名婚庆企企业，进军市市场主主导地位，并在品牌地位，并在品牌效效应下，开两家分店。下，开两家分店。第十年第十年力争成力争成为婚婚庆行行业的的领导者。者。发展战略竞争战略竞争战略 采用差异化竞争战略，本公司提供的服务与同行业相比独具特采用差异化竞争战略，本公司提供的服务与同行业相比独具特色，优质的服务质量、一条龙的服务流程、服务人员更加专业化，色，优质的服务质量、一条龙的服务流程、服务人员更加专业化，以满足顾客需求为企业目标。以满足顾客需求为企业目标。1提高服务质量提高服务质量 本公司大力发扬新时代风俗，倡导节俭、健康、文明、时尚的本公司大力发扬新时代风俗，倡导节俭、健康、文明、时尚的婚庆文化；严把婚庆从业人员的服务资质，大力提高从业人员素质，婚庆文化；严把婚庆从业人员的服务资质，大力提高从业人员素质，加强服务意识，适应人们对婚庆业要求的不断提高。加强服务意识，适应人们对婚庆业要求的不断提高。2创建知名品牌创建知名品牌 打造中国婚庆用品和服务品牌、引导新人科学、健康、合理的打造中国婚庆用品和服务品牌、引导新人科学、健康、合理的消费，使婚庆经济走上理性、健康发展的轨道，越来越显得重要而消费，使婚庆经济走上理性、健康发展的轨道，越来越显得重要而迫切。我公司经营管理水平较高，打造自己的婚庆用品及服务知名迫切。我公司经营管理水平较高，打造自己的婚庆用品及服务知名品牌，提高品牌企业产品和服务。品牌，提高品牌企业产品和服务。3经营模式的创新经营模式的创新 本公司在原有传统的经营模式的基础上，利用互联网本公司在原有传统的经营模式的基础上，利用互联网的先进技术，来宣传自己的企业文化，提高自身的素质和服务质的先进技术，来宣传自己的企业文化，提高自身的素质和服务质量，建立婚庆公司与消费者的沟通网络，增加商业机会，创造未量，建立婚庆公司与消费者的沟通网络，增加商业机会，创造未来发展机遇。创建了自己的网站，向消费者展示婚纱摄影、珠宝来发展机遇。创建了自己的网站，向消费者展示婚纱摄影、珠宝首饰、婚纱礼服、婚庆布置等等，通过产品的照片、视频演示等首饰、婚纱礼服、婚庆布置等等，通过产品的照片、视频演示等各种电子手段来提供服务。各种电子手段来提供服务。 我公司要建立好与消费者和同行业之间的交流网，把我公司要建立好与消费者和同行业之间的交流网，把握好市场脉搏，提升文化内涵，提高自身素质和服务质量，要树握好市场脉搏，提升文化内涵，提高自身素质和服务质量，要树立品牌意识，增强整个产业链的吸引力，树立行业整体信誉形象。立品牌意识，增强整个产业链的吸引力，树立行业整体信誉形象。竞争战略竞争战略1内部营销与互动营销内部营销与互动营销2服务产品策略服务产品策略3服务定价策略服务定价策略4服务促销策略服务促销策略5服务人员服务人员 营销策略营销策略公司创办流程公司创办流程办理组织机构代码证办理组织机构代码证去银行开基本户去银行开基本户执行董事兼总经理执行董事兼总经理办办公公室室策划副总经理策划副总经理财财务务总总监监客客 户户 部部设设 备备 部部形形象象设设计计部部行政副总经理行政副总经理业务副总经理业务副总经理监事监事摄摄影影技技术术部部外外 联联部部 股东会股东会我们结婚啦公司组织结构图 组织结构组织结构我公司共有我公司共有股东八名，股东八名，其中李潇男其中李潇男为最大股东，为最大股东，经商议，选经商议，选举李潇男为举李潇男为执行董事兼执行董事兼总经理，梁总经理，梁倩为公司监倩为公司监事事。 寻找客找客户市市场营销业务部部客客户部部接待客接待客户收集需要信息收集需要信息外外联部部与酒店与酒店协调婚宴婚宴布置等布置等细节确定婚礼主持人，确定婚礼主持人，司司仪形象形象设计部部摄影技影技术部部安排安排摄影影摄摄像分工像分工设备部部策划策划部部婚礼化婚礼化妆形象形象设计设计婚婚庆车辆用品用品订购我我公公司司业业务务办办理理流流程程图图公司管理制度大纲公司管理制度大纲员工守则员工守则公司管理制度公司管理制度文件管理制度文件管理制度保密制度保密制度会议管理制度会议管理制度办公用品管理规定办公用品管理规定 公司规章制度概述公司规章制度概述考勤管理制度考勤管理制度合同管理制度合同管理制度卫生管理规定卫生管理规定财务管理制度财务管理制度财务报销管理制度财务报销管理制度员工工资发放管理制度员工工资发放管理制度我们公司对以上所列各项规章制度都做了详细的规定，使以后我们公司对以上所列各项规章制度都做了详细的规定，使以后的各项工作都有章可循，为公司内部管理提供了一定依据。的各项工作都有章可循，为公司内部管理提供了一定依据。公司营运费用及收益预算公司营运费用及收益预算费用用金金额开开办公司流程公司流程费用用63885元元装修装修费用用23240元元设备购置置110488元元合合计197613元元 以上流程费用均按有关部门标准计算，装修、以上流程费用均按有关部门标准计算，装修、设备等费用均参考淘宝网及有关网上报价设备等费用均参考淘宝网及有关网上报价。第一年营业额预测表第一年营业额预测表季度季度 项目目婚礼婚礼庆典典会会议典典礼礼、会会展展奠基奠基仪式式合合计第一季度第一季度5.60.40.76.7第二季度第二季度3.250.61.816.65第三季度第三季度1.30.50.50.62.9第四季度第四季度50.60.86.4合合计15.152.13.81.622.65注：其中元旦、春注：其中元旦、春节、情人、情人节、五一、国、五一、国庆节婚礼婚礼庆典典较多，典礼、会展主要集中在第多，典礼、会展主要集中在第二二季度季度 预测近几年收益预测近几年收益项目目/单位（万元）位（万元）第一年第一年第二年第二年第三年第三年营业收入收入25.6536.163.4主主营业务收入收入22.6532.156.8其他其他业务收入收入345.6减：减：应付付职工薪酬工薪酬9.4411.514.2 营业成本成本6.59.6617.04营业利利润9.7114.9432.16减：减：销售和管理成本售和管理成本11.82.4减：减：资产减减值损失失0.80.80.8利利润总额7.9112.3428.96减：所得税减：所得税1.582.4685.792净利利润6.339.87223.168 近三年营业收入预测表近三年营业收入预测表前三年营业利润增长图前三年营业利润增长图 通过这次模拟创办公司的实践活动，我们既得到了锻炼，通过这次模拟创办公司的实践活动，我们既得到了锻炼，增长了经验，更重要的是为以后创办公司奠定了基础。增长了经验，更重要的是为以后创办公司奠定了基础。 首先，这次实践活动让我们走出校门，走进社会，在沟首先，这次实践活动让我们走出校门，走进社会，在沟通技巧、表达能力、反应能力等方面对我们来说都是一次很通技巧、表达能力、反应能力等方面对我们来说都是一次很好的锻炼。好的锻炼。 其次，我们深切体会到了团队合作的重要性。其次，我们深切体会到了团队合作的重要性。得体会得体会得体会得体会 再次，我们了解了创办公司的具体流程和操作。再次，我们了解了创办公司的具体流程和操作。最后，坚持与毅力是这次活动不可缺少的一部分。最后，坚持与毅力是这次活动不可缺少的一部分。赵金楼教授赵金楼教授指导老师指导老师 郭媛老师郭媛老师各行政部门工作人员各行政部门工作人员特别鸣谢特别鸣谢负责老师负责老师 郑宏丹郑宏丹THE ENDTHANKS工商0802-3组如何进行房地产市场分析学习内容 理论部分 案例学习为什么要进行房地产市场分析？为什么要进行房地产市场分析？房地产市场分析的思路、步骤和方法房地产市场分析的思路、步骤和方法什么是房地产市场分析？什么是房地产市场分析？慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告市场市场为什么要进行房地产市场分析？开发商建筑师消费者1。评估项目所处的市场环境评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议推荐最具竞争力的产品建议5。评评估项目目估项目目标实现的可能性。标实现的可能性。市场分析是对市场调研搜集到的信息进行市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提整合与提炼炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断具体起到哪些作用呢？什么是房地产市场分析？概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。针对某种特定物业研究市场的供需关系。需求方：物业的购买者或租赁者需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）等）市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路三个层次三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面两个方面供给、需求三个时段三个时段过去、现在、未来区域市场分析专业市场分析项目市场分析广州经济环境和房地产市场广州住宅市场项目所在地市场例如：区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？区域房地产发展处于何种阶段？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？项目市场处于何种竞争格局？竞争供给分析客户需求分析竞争供给分析客户需求分析竞争楼盘分析客户需求分析房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤第一步：市场区域界定第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场第二步：区域经济环境和市场分析分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析区域经济区域经济环境分环境分析析区域房地区域房地产市场分产市场分析析（一）基（一）基本内容本内容+对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济环境和市场分析区域经济环境和市场分析（二）基本（二）基本资料的获得资料的获得区域经济环境分析区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数数据来源数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经区域经济环境济环境和市场和市场分析分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标人均人均GDPGDP与房地产发展关系与房地产发展关系GDPGDP增速与房地产发展关系增速与房地产发展关系发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800300030004000400080008000以以上上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法异常异常基本基本正常正常正常正常运行运行基本基本正常正常异常异常房地房地产开开发投投资额增增幅幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求房地产房地产开发投开发投资资/GDP0.2反映房地产投资规模的基础指标，合理指标为0.1-0.15房地产房地产开发投开发投资资/固定资固定资产投资产投资37反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%销售面售面积/竣工面竣工面积1.1反映商品房供求是否平衡的指标商品房商品房销售售额/房地房地产投投资额1.1反映房地产投入与产出的效益指标，表明房地产开发的总体效率房地产市场预警预报指标体系房地产市场预警预报指标体系第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第二步第二步区域经济区域经济环境和市环境和市场分析场分析（三）能够反映区域房（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指地产市场发展状况的指标标消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.50.599.40.550.597.60.500.5511.2小康型0.40.515.50.450.512.10.40.4518.9富裕型0.20.392030恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准 恩格尔系数食物支出金额/总支出金额与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低 北京上海天津重庆成都武汉西安人均可支配收入 （元）1388214867103138094964185247748较上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格尔系数31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20082008年年我国各主要城市的恩格尔系数我国各主要城市的恩格尔系数房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第三步第三步专业市专业市场场分析分析（住宅）（住宅）1、住宅类土地供应情况、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格成交情况、成交价格2、住宅商品房供、住宅商品房供给给总量、总量、供给结构分析（按面积进供给结构分析（按面积进行划分）行划分）3、住宅商品房、住宅商品房成交结构、成交结构、产品特点产品特点分析分析4、住宅商品房成交价格分、住宅商品房成交价格分析析5、专业房地产市场总结、专业房地产市场总结房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法第四步第四步项目市项目市场分析场分析（微观（微观层面）层面）对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性项目自身资源条件项目自身资源条件分析分析(swot分析分析)竞争对手分析竞争对手分析目标客户分析目标客户分析现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式1.1.找出项目的目标客户找出项目的目标客户2.2.目标客户的置业需求目标客户的置业需求和偏好和偏好3.3.找出项目面对竞争市找出项目面对竞争市场的机会点场的机会点最终目标最终目标STOW内部因素内部因素外部因素外部因素SWOT分析SWOT工具（项目+环境+竞争）SWOT分析的价值要素S/W（优（优势势/劣势）劣势）的价值要的价值要素素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素具体地说，针对一个具体地说，针对一个地块地块的价值要素的价值要素包括：包括： 地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等O/T（机会（机会/威威胁）的价值胁）的价值要素要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。SWOT分析我们的战略我们的战略发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势减少劣势，避免威胁发挥优势，转化威胁优势优势 S机会机会 O威胁威胁 T劣势劣势 W进行房地产市场分析时常犯的错误1。大环境看好，项目的小环境就一定不错大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性项目差异性3。 过于偏重对过于偏重对“二手资料二手资料”的应用的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好别人做什么卖得好，我们做也会卖得好房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。地产江湖地产江湖www.dcjianghu.com数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！补充几点市场分析方法的建议：市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。题、或是判断趋势、或是找到答案等。EXCEL表格示例1EXCEL表格示例2学习内容 理论部分 案例学习