汉中大河坎项目前期研究报告汉中大河坎项目前期研究报告前线市场部www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 本报告旨在通过对汉中市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合汉中本报告旨在通过对汉中市场前期调研和项目用地观察的基础上，结合汉中城市现状和发展特点，对汉中房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项城市现状和发展特点，对汉中房地产深入研究并初步提出项目发展战略，为项目后续工作奠定初步的基础。目后续工作奠定初步的基础。本报告指导思路www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载求生存谋发展定规划前线前期操作思路项目的深度剖析外界的契机攻略竞争的发展研判项目的辉煌，基于我们对项目生存和发展的多次考证！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本报告行文纲略生存之道发展契机规划谋略战略部署项目界定生存背景城市研究区域研判市场审视竞争趋势客户研究项目定位模式研判整体规划产品配比行文纲略www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载生存之道项目界定生存背景www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本案汉中经济开发区高新技术开发区汉中发展新区基础。西南为汉中高新技术开发区，政策支持度良好。汉江河畔。自然资源基础良好。远离繁华区域。理想的住宅地理区域，但现有发展阶段较差。项目位置属汉中新区，目前仍隶属大河坎综合中心管辖，距市区车程30分钟左右，但现实距离和心理距离仍旧较远。一江两岸目前为汉中重点工程，区域未来发展前景看好。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载开发区南区，发展前期，大型企业进驻较少。拆迁期，多为村镇型建筑。艺苑居住区，较多地块仍属农田。江南居住区，2-3个项目建设阶段，生活区雏形。中心商贸区，建设阶段，仅天汉大道小范围商业雏形。江畔生活区，规划阶段，多为农田和废弃工业场地。大河坎格局：开发区南区为高新技术集中区域；沿天汉大道为集中型商贸区域；三大居住区域沿汉江流域边缘分布；商贸区紧靠行政教育区域，但处于规划建设阶段。本案www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域环境：规划发展阶段，环境较差，配套缺乏，未来前景远好于当前现状。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域交通：区域主要交通路段基本贯通，但网络交通未形成，多数规划路段仍未贯通，使得区域出行有所不便。本案现有路段规划路段仅堤路通www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域配套：区域配套设施以天汉大道为轴紧密分布，且以学校为主，便民性配套设施稀缺。卷烟厂五三八医院市体育场大河坎中学龙岗中学大河坎中心小学镇政府双凤幼儿园江南食坊县华燕学校陕西航空技术学院桃心岛超市农行www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域规划：项目未来毗邻大河坎综合区中心商贸区和行政中心区，景观、配套、交通等规划前景良好，项目发展潜力巨大。开发区南区，以发展高新技术产业企业为主。行政中心区，大河坎综合区委会。艺苑居住区，大河坎东部居住区。江南居住区，未来居住小区集中区域。中心商贸区，江南新区主力商圈。江畔生活区。本案www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载区域规划：汉江生态景观区“一江两岸” “一江两岸” 规划控制面积15.9km2，南桥头广场2.2ha，北桥头广场4.3ha，规划建设汉江桥闸工程，形成汉江湖水域面积5.4km2，生态湿地0.75km2，规划江滨城市公园3处，陕西植物园1处，以及两岸沿江大道，商业、贸易、旅游和办公居住等，建设总用地9.75km2。从而沿汉江两岸形成以汉江为轴带的水、堤、路、林、园和建筑群一体的城市景观带。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目背景小结项目处于汉中新区，汉中人相对陌生的区域，心理和现实距离较远。本区域为新兴区域，周边城市环境不佳，配套欠缺地块本身具备汉江水系资源可以利用作为大河坎综合中心区，政策与规划预期良好，未来发展前景较好。“一江两岸”规划工程和未来大河坎行政中心及商贸中心区，将成为本案未来潜在升值点www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载地块技术指标土地性质一类居住用地容积率高层3.5用地面积约600亩建筑密度车位比地块基础技术参数 考虑地块属性及环境因素，初步确定为远郊大规模性质住宅项目属性。地块位于汉中大河坎汉江南岸，圣水路西侧起，至冷水路东侧止。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宗地环境:相对独立，有充足的自然资源，可完全依托规模，营造与外界隔离的内部环境及完善的社区配套。平坦的河提大道，依依杨柳垂青宽敞平静的汉江水面内部多为农田，土地开发难度小废弃工业场地和农舍，一定的拆迁工作www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宗地四至:视野开阔，空气清新，周边多为农田。北南西东宗地www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宗地交通：除北边河提路外，几乎无成型道路，出入极为不便。河提路东西落差比较明显，西半段道路宽阔平坦，东半段未完全修通，坑坑洼洼泥泞不堪；地块内部道路仅两条自然形成土路，出入极为不便。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宗地资源：有丰富的自然和人文资源可用，宗地可塑性强，外在资源对项目整体品质的提升有着不可比拟的作用。汉江自然形成的浅水滩涂、沿江数十米的景观绿化带。以及滨江公园里边23个小型广场和汉江渔港，成为宗地第一无二的自然和人文资源。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宗地资源小结：项目用地近600亩，单规模仅次于汉中世纪城，规模优势显著。地块沿河分布，南北跨度500米，东西跨度800米，地块基本方正，有利于项目开发利用。地块水平基本与河面水平持平，低于河提3米左右，对项目低层产品有一定影响。充足的自然环境、视野开阔、空气清新，为典型的一级住宅项目开发用地。受地块资源条件影响，充足的自然资源和人文资源对项目价值的提升有着不可比拟的作用。但项目周边规划实施进展较慢，交通不便和配套缺失成为项目价值提升的一大障碍。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载城市发展对地块价值的影响：地块位置属于城市发展轴附近，发展价值大于现有价值，未来发展预期良好。城市中心已发展区域开发区南区城北经济开发区本案汉江汉中城市目前成熟区域主要为环线以内，环线内外城市发展痕迹明显。受城市条件制约，西向发展空间有限。未来城市向北发展经济开发区；向东发展东城文教发展区域；东南发展大河坎综合中心区。项目用地位于城市南向发展轴附近，地块价值属性较好，受未来城市发展冲击较大。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载商业与配套对土地价值具有提升作用；依据商业和配套集聚程度的差异，不同的商业和配套密度对土地价值影响存在着差异区域配套主要集中分布于项目西面天汉大道两侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低区域商业和配套对项目价值影响力度较小，价值的提升只能来自于项目内部配套的打造区域发展对地块价值的影响：商业与配套对项目价值的提升力有限，项目价值多来源于内部配套的打造本案汉江配套集中区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本案汉江行政教育行政与教育设施对土地价值有着直接影响；依据周边资源条件，不同区位在行政与教育设施影响下地块区域从属感有所不同；未来行政与教育中心主要集中分布于项目南侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低区域行政与教育属性对项目价值影响力度较大，价值的提升可充分对此进行挖掘区域发展对地块价值的影响：行政教育设施与本案发展密切相关，未来可依此对项目价值进行包装。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本案汉江沿江景观带区域自然环境资源对土地价值有着直接影响；依据周边水系自然资源条件，沿江景观带成为项目价值最大化的有利条件。自然环境资源主要集中分布于项目北侧和东侧，以此为放射中心，随箭头方向，土地价值逐渐降低沿江景观对项目价值影响力度极大，价值的最大化应充分考虑项目内景与外景的契合度区域环境对地块价值的影响：沿江水系景观成为项目价值最大化的有利条件，内景与外景的协调统一成为项目品质最应关注的方向。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载城市中心已发展区域开发区南区城北经济开发区本案汉江大河坎新区来自市区的影响力来自区域发展影响力地块价值的最终判断需要考虑市区、大河坎两个方面的发展影响力；来自市区的影响力主要来源于城市商业、人口的扩散所带来的城市扩张效应；来自区域的影响力主要来源于区域规划发展所带来的建设效应；双重影响使得地块整体价值较好，城市角度适宜发展过渡性物业形态；区域角度适宜发展明星物业形态。城市与区域对地块价值的双重影响，地块可塑性强，适合多业态全方位发展，对地块价值最大化有着推波助澜的作用。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目生存界定项目地处城市发展轴线，价值突出且发展价值大于现有价值；区域配套对项目价值影响力小，需内部重新打造；未来行政教育设施对项目居住价值锦上添花，可充分利用；自然水系资源的优越性，注定项目价值最大化的发展方向；双重属性的影响，项目生存价值突兀，可发展空间很大。地块整体价值向好，如何借势最大化地块价值成为项目生存界定的首要问题！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目问题界定p竞争关系？抗性？如何应对？竞争关系？抗性？如何应对？p阶段？主动阶段？主动/ /被动？客户群体？特征？被动？客户群体？特征？p启动期？后期节奏？核心驱动力和资源安启动期？后期节奏？核心驱动力和资源安排？排？p如何协调与运作、开发模式？外界影响处如何协调与运作、开发模式？外界影响处理？理？1.1.陌生区域陌生区域 环境不佳环境不佳2.2.郊区化物业郊区化物业3.3.大盘物业大盘物业4.4.物业类型物业类型www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目生存分析死亡定义死亡定义生存定义生存定义销售1.买方市场，客户群有限2.售价达不到利润要求1.形成卖方市场，迅速销售2.售价达到利润要求价值1.客户在项目上不能图利2.产品未来减值1.企业与客户共同获利（售价持续上涨、转让容易）2.产品未来增值形象1.对汉中地产格局影响不大2.中档社区3.对三鼎品牌不利影响1.代表汉中地产发展方向和水平2.高尚社区，中高档形象3.提升企业品牌形象客户和未来1.一座空城2.后续客户量不足3.客户档次越来越低1.第一居所，人气旺2.人文氛围浓厚3.老客户介绍率极高4.客户具有高度成长性5.客户档次持续提升www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载本阶段要解决的四大问题如何成功启动？如何持续发展？问题问题 3 3问题问题 1 1寻求市场机会项目有何发展方向？问题问题4 4启动期规划评价及物业发展建议？问题问题 2 2发展战略凭借什么立足汉中市场？www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载发展契机宏观研究城市研判市场审视www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载全球经济下行中的中国经济：较低增幅VS负增长特征一：GDP与GDP增速稳步增长。特征二：GDP稳步增长与GDP增速回落。经济增长势头减弱进出口明显萎缩企业资金周转困难企业经营成本上升www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载中国经济初步恢复，但始终处于零位之下运行，实体经济未完全步出低谷期。 前三季度，我国进出口降幅呈明显收窄走势。从季度来看，今年一季度进出口总额下降24.9%，二季度下降22.1%，三季度下降16.5%，前三季度累计顺差1354.8亿美元，同比减少455亿美元。 进出口降幅收窄，但低位运行难以重振进出口对经济的贡献。通涨紧缩下的价格指数，未来通货膨胀可能性不大。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载中国经济处下行周期本年度GDP强势回头07峰值难以再现，实体经济未完全恢复，强势回头只是政策推动效应，并非经济步出下行期，未来经济仍将缓慢恢复，或将出现再次回落迹象。经济下行周期下的GDP反弹，政策推动效应显现，未来经济将缓慢恢复。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载u国家统计局最新统计显示，中国固定资产投资快速增长，2009年1-9月全社会固定资产投资133176.6亿元，比上年增长33.3%，本年度固定资产投资连续两个季度相对平稳。固定资产投资企稳，但同比之下仍旧增长过快。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载 国家统计局最新统计，1-9月房地产投资完成25050亿元，同比增长17.7%，在经历08年房地产固投连续下滑之后，前三季度固定投资连续增长，且增幅均在10%以上。房产开发投资增长过快，基本摆脱08年经济危机的阴影。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载投资机构的本土化转变，人民币成为市场主导，房产行业在逐步摆脱对外资依赖。 2009年10月1日，中国政府允许中国本土保险公司直接投资于房地产市场，在拓宽该行业公司的投资渠道同时，为房地产市场带来充足的资金，有效提高了房地产市场的透明度和资产质量。 据中国房产网统计，截至到第三季度，国内机构投资者站房地产大宗交易投资总量的79%，而2008年全年，国内投资者比例仅为33%。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载房地产市场跳跃式发展，中国楼市“政策市”特征显著，未来政策取向成为中国房地产发展的主力制约因素。宏观经济下的房地产发展www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载经济环境：汉中宏观经济发展势头良好，支撑房地产行业的高速发展。汉中市自2004年开始,全市GDP总量保持10%以上的平均增幅,经济快速发展,可有效拉动房地产业的高速发展。自2001年到2009年上半年，汉中GDP平均增幅达10.7%，且逐年稳定递增。小于小于4% 4%-5% 5%-8% 大于大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展GDP增幅和房地产业发展状况的关系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2008年汉中人均GDP1471美元,且连续多年人均GDP稳定增长，房地产处于快速发展期。汉中城市化率2008年达到19.8%,远低于全国平均水平44.9%，城市化进程步伐缓慢。人均GDP增长较快，2008年人均GDP增幅12.2%，但城市化进程缓慢，平均每年的城市化增幅不到0.2%。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2008年全市生产总值352.61亿元，增长12.5%。其中，第一产业增加值87.64亿元，增长7.9%；第二产业增加值136.02亿元，增长14.4%；第三产业增加值128.95亿元，增长12.9%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为24.9%、38.6%、36.5%。 房地产行业所在的第三产业对于汉中经济发展有着重大的促进关系。三大产业齐飞，但仍旧以第二产业和第三产业为主，汉中城市经济结构为工业旅游城市基础，房地产行业对GDP贡献较高。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载异常基本正常正常运行基本正常异常房地产开发投资额增幅25%适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求固投与房投近年来总量持续上升，但增幅稳定性较差，固投自05年后增幅迅速上升，3年增幅超过100%；房投增幅大起大落，07-08年基本恢复正常。固定投资与房投的不稳定，注定了房地产行业的不稳定性，行业发展仍旧处于初期阶段，且对政策的依赖度过高。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载房地产投资/固定资产投资37%反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%房地产投资处于初级阶段，整体社会固定投资中房地产所起的作用比较小。房地产的投资额占固定资产投资比例较小，难以成为地方经济有效拉动力。房地产投资不稳定，表明房地产受外界干扰度高，独立自主性差。可能影响到政府对房地产重视程度。房地产投资在固定资产投资所占比例较小，且稳定性较差，难以成为汉中经济发展的有效影响行业。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中金融环境：社会财富有所增长，但08年后增长趋缓，贷款的增长速度过慢，社会消费动力不足。1-10月，金融机构各项贷款231.50亿元，比年初净增52.81亿元。全市实现社会消费品零售总额93.36亿元，增长19.2。近年来汉中财政收入稳步增长，但08年后增长幅度趋缓。银行年末存款不断增加，而银行贷款成绩平平，增长幅度不大。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载宏观背景小结下行经济周期的经济强势回头，房地产市场跳跃式发展成为当前中国房产行业的主要特征；汉中经济发展良好，支持房地产行业高速发展，但较低的城市化率对城市未来发展极限有着明显的制约影响；二、三产业的蓬勃发展，城市逐步走向工业旅游型城市定位；但投资层面的不稳定性，注定了汉中房地产发展尚处于初期阶段，受未来城市规划影响较大；房投的比例较小且很不稳定，成为制约汉中房地产有效高速发展的主要影响因素，地产难以成为极具影响力的行业；金融环境向好，但存贷款比例差异逐步拉开，城市消费动力不足。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中城镇规划：东西主轴、南北次轴，依轴线有序发展汉中城镇。主轴主轴副轴副轴以108国道沿线为城镇发展主轴，210、316国道和319省道、阳安铁路沿线为次轴，有重点地发展中心城镇。形成以汉中为中心，城固、勉县（定军山）为副中心，其他建制市和沿江、沿路建制镇为骨干，带动汉中有序发展、结构合理的城镇体系。东部片区（城固、洋县、佛坪、西乡、镇巴五县），中心城市为城固；西部片区（勉县、略阳、宁强三县），中心城市为定军山；中部片区（汉台、南郑、留坝三县），中心城市为汉中。 中部片区中部片区西部片区西部片区东部片区东部片区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中市勉县略阳宁强留坝佛坪城固洋县西乡镇巴5条城镇带:108国道沿线为一级轴带,形成百公里“串珠式”城镇群；勉县-略阳-（甘肃康县）、（宝鸡）-留坝-汉中-周家坪-（四川南江）、城固-西乡-（安康）、西乡-镇巴-（四川万县）为二级轴带。汉台区与南郑县合并为市区，周家坪为市区南部副中心；褒城与河东店合为褒城区，组成市区北部的副中心。汉中城镇规划：双级发展轴线，并依此有重点的发展各个组团。一级轴带二级轴带www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中城镇职能规划：功能在区域，明星在市区 汉中市勉县略阳宁强留坝佛坪城固洋县西乡镇巴南郑汉江经济带：综合中心采矿、化工、冶金旅游林、特产加工轻工业汉江经济带上和中部区城镇工业职能具有综合性；西部区城镇具有采矿、化工、冶金等工业职能；东部城镇以轻工业为主；南北山区城镇以林、特产品加工为主。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载中心组团的辐射力外围组团的向心力互为辅助的轮式发展联系项目：组团间的活动作用迅速拉升城市空间结构的改变，城市外扩逐步加速，项目用地的升值潜力巨大。汉中城镇分区规划：组团性发展模式，组团性发展模式，“一城五区格局一城五区格局”www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中城市基础属性定位汉中勉县城固西乡陕、甘、川经济交往的纽带陕西西南部中心城市商贸、旅游、高新技术产业为主发展、生态的国家历史文化名城关键词：项目思考：商贸、旅游、高新技术产业为基础的城市底色，对项目属性有决定性的作用，生态、环保等绿色词语成为项目属性基础。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中城市功能格局规划：风车格局，坚持“五化”商业中心化住宅边缘化绿化贯穿化工业郊区化交通网络化功能布局“五化”项目思考：以绿化与居住为底色的项目区域，人文生活成为区域城市环境的主色调。是城市扩张期必经的缓冲地带，在整个城市功能结构分区中，主要分流市中心迅速膨胀的人口居住需求。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中城市规划发展方向：东、南成为汉中市区主力发展方向双极核心次中心开发区南区城北经济开发区汉中城市发展模拟层层推进南北发展的方向性东向扩张的无止性项目思考：次中心边缘，易受城市发展辐射影响，但目前尚处于发展初级阶段，缺少区域扩张必备的交通和配套条件。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载城市中心区功能结构由九个功能区、一条主轴线、一个中心、两个分中心、六个社区中心组成。九个功能区：商贸金融区；行政办公区；科研文教；历史文化风貌保护区；汉江生态景观区；鑫源区；大河坎综合区；褒河车站仓储区；住宅居住区。两个城市分中心：大河坎综合区中心和鑫源经济技术开发区北区中心。六个社区中心：分别位于城东北、东南、西北、西南及大河坎东、西部。中心区居住用地：集中开发六个居住区，每个居住区约2平方公里，形成规范的新型居住社区，逐步改造现有居住区。经济开发区金融商贸区行政中心区科研文教区历史文化风貌保护区汉江生态区大河坎综合区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2.2.郊区化发展速度规律：郊区化发展速度规律：结论：汉中市目前处于城市化集中阶段，城市大面积郊区化发展尚未到来。汉中市区2008年人均GDP为1471美元（常住人口），城市化率为30当一个城市的城市化水平达到70%及人均GDP超过3000美元时，郊区发展迅速。3.3.郊区化发展内部动因郊区化发展内部动因人均收入(GNP)/美元3000消费需求解决温饱问题追求便利和功能阶段追求降低住宅成本，改善居住环境并重追求生活质量阶段消费结构生理性需求占主导地位的阶段，主要是对农产品和轻工品的需求人们对耐用品的消费需求迅速增加，从已生活必需品为主逐渐转向已非必需品为主非物质消费（如：旅游、健身、体育保健及文化欣赏等）大大增加城市化郊区发展大都市城市群1.1.城市发展进程规律：城市发展进程规律： 汉中城市发展处于城市化集中阶段，城市郊区化发展处于初期阶段，居民郊区化购房意愿较差。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载被动式郊区化主动式郊区化主动式郊区化初级阶段初级阶段完全主动式完全主动式郊区化郊区化1. 1. 郊区化发展阶段：郊区化发展阶段：2、有城市更新改造背景形成大量购房需求3、政府同时大量投资基础设施与捷运系统建设8、购房目的是作为第一居所7、在全市中低价房分布中郊区占到绝对比重6、房价为与市区同等品质房房价相差1/3以上5、地价占总成本的比例在5%10%之间4、郊区税收大幅优惠1、城市化率超过60，发展条件发展条件被动式被动式郊区化郊区化发展阶段发展阶段契合度从汉中城市发展条件来看，目前汉中城市发展属于城市化集中阶段向被动式郊区化过渡阶段，居住需求以环境、价格为主力参考因素。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中人眼中的城市：环境、气候、历史最满意；城市发展慢、交通不便、城市标签缺乏、规划欠妥。交通条件太差经济发展落后城市品牌微弱城市规划欠妥农耕文明状态最适宜人居www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载城市属性界定：城市现状和规划条件之下，本案发展何去何从？基础属性规划属性发展属性商贸、旅游、高新技术产业交通条件带来的发展瓶颈文化历史名城，人居条件好市县多组团联合发展城市东、南双向发展五化原则下的9大功能区城市发展缓慢城市集中化向郊区化过渡阶段品牌标签微弱www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载商品房销售额/房地产投资=0.9，房地产投资的产出效益在合理区间，将会有效促进投资的稳步增长。自05年后，房地产投入产出比迅速增长，为行业吸纳了足够的投资资金，目前整体产出比明显高于全国水平。房地产整体开发收益情况良好，投入产出比明显高于全国水平，将会给房地产行业带来更多的投资，从而促进房地产行业的有效发展。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载价格方面，汉中住宅价格05年前一直较为平稳，06-07年价格上涨较大，从原来1000元，直接飙升到接近1800元，而经过08年，房价依旧在持续上涨，到目前为止，商品房售价在22003900元之间。受供应产品变化的影响，汉中市场逐渐由多层主力产品走向高层主力产品。商品房销售价格在短短4年不到的时间，翻了近3倍，整体市场价格走势看好，未来市场价格仍有一定的上涨空间。商品房价格持续走高，从市场发展角度看，未来高层产品的大量入市，市场价格仍旧有一定的提升空间。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中人均居住面积从05年26.3平米增长到08年29.7平米，平均年增长0.85平米，增长率3.2%。居住面积稳步增长，汉中住房条件逐步改善。从08年统计信息来看，汉中人均居住面积高于全省水平近3个百分点，高于西安1个百分点，位于全省前列。汉中人居条件较好，房地产市场发展迅速，未来市场的持续发展将会带来大量的居住需求，市场前景良好。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载商品房施工面积增速较快，但极不稳定，与竣工面积的相对稳定对比明显，竣工率低下，成为房产市场发展的致命硬伤。销售情况来看，销售面积的持续稳定增长与空置面积近年来的有效控制形成明显对比，市场销售情况较好，商品房积压状况缓解。施工与竣工面积的矛盾激化，汉中期房供应量大，且商品房建设效益太差，仍处于初级阶段；销售与空置面积的矛盾，体现市场需求旺盛，未来市场发展空间充足。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载03年前，竣工面积大于销售面积，供应以现房为主，供应量充足，供应略大于需求，供需相对平衡，呈现理性的市场供需状况。近几年，大量期房供应释放，销售面积迅速增长，远大于供应面积，市场需求旺盛但造成现房的供不应求和期房的供大于求。2009年上半年，市场新增商品房可售面积60.636万平方米，同比增长92.72%，环比增长193.82%。上半年成交面积23.165万平方米，同比下降20.9%；环比增长28.85%。市场供求关系发展微妙变化，呈现绝对的供大于求与相对的供不应求的矛盾， 市场供需走向失衡。供不应求的市场表面与供大于求的市场内涵，体现了市场供需关系的变化，供应活跃与需求略显疲惫成为市场主要特征之一。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载市场需求旺盛，未来市场供求关系微妙，供不应求将逐步显现出来。未来4年，约254万平米商品房将会陆续入市，平均每年市场供应量为63.5万平米。预计住房投资约62.29亿元，平均每年计划投资15.57亿元。未来供应中，计划每平米投资从2009年2200元逐步增加到2012年2700元，平均每年增长125元/平米。结合市场商品房销售情况，近年去化量稳定在100万平米左右，市场需求旺盛，供应显得不足。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载2006年前，汉中量价关系基本稳定，价格缓慢增长带来了销量的突飞猛进。前8年价格涨幅仅500元左右，后3年价格涨幅仅2倍；前8年销量涨幅达5倍之多，后2年涨幅仅9.4%。2006年成为汉中市场至关重要的转折点，量价关系的改变决定了汉中市场供求关系的转变。近年汉中量价关系变化明显，伴随价格的迅速增长销量被抑制，汉中市场步入平台期，大量消费需求被抑制。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中消费分析：人均可支配收入增长趋缓，消费水平有所下滑，汉中市场消费欲望受收入限制明显，消费能力后劲不足。社会消费品总额持续稳定增长，但08年后增长速度变缓，城市消费瓶颈信号显现；人均可支配收入持续增长，但增长速度稳定不足；伴随可支配收入的增长，社会消费欲望逐步膨胀，09年收入增幅下降直接导致消费水平下滑。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载年平均工资近年持续增长，平均每年增长2521元，平均增长率20.6%，收入水平显好。人均消费支出近4年平均年增长601元，增长率12%，消费支出增长较慢。居民银行存款近年变化很不稳定，06-07年存款增幅降低，居民消费欲望激增，而08年存款增幅迅速提高，居民消费欲望被抑制。汉中消费分析：居民收入增长的同时，消费水平并未发生显著提高，居民消费较为理性，近期消费被明显抑制。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载家庭可支配收入水平不断增长，但增长速度放缓，收入的提高使得汉中居民对高端消费产品的承受能力逐步增强。家庭收入的测算中，每户家庭按汉中城市具体情况3人/户计算；人均可支配收入数据，根据临汾市2002年至2008年国民经济和社会发展统计公报计算；汉中市城镇居民2008年家庭可支配收入达30465元/户；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载家庭居住面积的测算中，每户家庭按汉中城市具体情况3人/户计算；家庭居住面积增长相对缓慢，平均每年增长2.55平米；家庭居住面积08年为89.1平米，远高于全省水平80.7平米，汉中人居状况良好。汉中家庭居住面积增长缓慢，但整体水平仍旧远高于全省水平9个百分点，对生活品质要求较高成为汉中人居一大特点。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载国内房价一般是家庭收入的68倍，在此基础上估算汉中近年内的家庭承受能力！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉中城镇居民收入水平的情况其房价承受能力，2008年在于2052元至2735元之间；正常情况下全市商品住宅的平均价格也应该在此之间；从居民承受能力和房价运行情况来看，目前汉中房价运行基本正常，房价尚在可承受范围之内，但已接近峰值。汉中房价运行基本正常，尚在城市居民可承受范围，但已接近峰值，房价预警信号已现。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载市场运行基本良好，供需相对平衡，但伴随着房价的继续走高，市场供应依旧活跃而需求能力受限，平台期效应更加明显，从而导致市场出现供大于求现象。房地产开发效益良好，市场价格持续走高；人居基础稳定，未来市场前景良好；市场供应活跃，销售面积持续走高；相对的供不应求和绝对的供大于求；价涨量稳，市场步入平台期；消费比较理性，且消费欲望被压抑，消费后劲不足；市场运行基本正常，居民对房价承受力在可控范围之内。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载规划谋略竞争趋势客户研究项目定位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载天汉华府汉上名居丽景花园金地龙惠春天金地阳光花园水韵江南艺苑小区蜀汉美郡裕华园汉府国风帝景府世纪城东城朝阳园天汉芙蓉园文沁世家汉江新城竹园华府江都苑汉水名城御景名都北苑小区康桥风景丰辉公园卡斯迪亚紫柏雅居市场项目分布情况市场项目分布情况本案本案住宅分布边缘化，并以东、住宅分布边缘化，并以东、南为方向扩散，市区供应量南为方向扩散，市区供应量稀少，以郊区化规模型项目稀少，以郊区化规模型项目为未来发展方向。为未来发展方向。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载天汉华府2400汉上名居2500丽景花园2700金地龙惠春天3000金地阳光花园3000水韵江南3300艺苑小区3200蜀汉美郡2600裕华园3000汉府国风2850帝景府3500世纪城3300东城朝阳园3200天汉芙蓉园2700文沁世家3600汉江新城3300竹园华府3816江都苑2800汉水名城2900御景名都3000北苑小区2800康桥风景3000丰辉公园3100卡斯迪亚3100紫柏雅居2700市场价格分布情况市场价格分布情况本案本案以汉江为中心，价格由南北以汉江为中心，价格由南北向沿江区域逐步递增向沿江区域逐步递增www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载御景名都89-127卡斯迪亚80-140 紫柏雅居90-150康桥风景丰辉公园85-141文沁世家88-129天汉芙蓉园70-126东城朝阳园90-130 世纪城70-140帝景府90-130汉江新城86-124海德城80-140北苑小区81-121汉水名城江都苑86-130竹园华府90-150裕华园80-136汉府国风80-140艺苑小区52-129蜀汉美郡90-240天汉华府99-131汉上名居95-230丽景花园106-146金地龙惠春天76-127金地阳光花园59-133水韵江南180-260本案本案市场产品分布情况市场产品分布情况改善型住房为主，主力户型改善型住房为主，主力户型面积在面积在80-13080-130平米，以两三平米，以两三房为主。房为主。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目名称总建面在售面积已售面积销售率市场存量潜在供应量竹园华府20万440002420055%19800156000汉江新城40万490002940060%1960035100帝景府5万130001079083%221037000汉中世纪城132万570003334558.5%236551263000汉府国风25.2万将推200000020000230000艺苑小区10.7万将推107000001070000蜀汉美郡36万将推700000070000290000合计365.2万3600009773564.1%2622653292000未来将持续放量高达365万，在售面积仅占规划建筑面积10%,市场平均销售率64%，后续市场销售压力极大。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目名称开盘时间已售面积销售率销售周期（月） 日平均销售竹园华府09年8月2420055%3.5230汉江新城09年5月2940060%6163帝景府09年11月1079083%1359汉中世纪城09年4月3334558.5%7158合计9773564.1%3227.5竞争项目日均销售面积在158-359之间，日均销售227. 5，去化速度较慢，未来更有规模项目入市，竞争更加激烈。滨江项目多在09年开盘销售，且都在短期内基本完成去化，平均市场销售周期较短，以此速度全部在售产品约56个月时间。竞争产品推售量不大，去化周期较短，但月平均去化面积太小，平均每月销售仅23套。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载销售人员数量较多，但整体专业程度一般，热情度尚可，且目前多数项目处于销售前段，未来市场竞争尤为激烈。项目销售人员专业程度销售人员数量销售进度竹园华府良好！专业水平一般，热情度较高4推出两栋汉江新城良好！对于客户心里的把握较强，但对于自身产品的认知都欠佳7一期销售60%帝景府良好！专业水平一般，热情度较高5推出一栋高层164套，剩余25套汉中世纪城一般！专业程度一般，态度较差6二期观江推售汉府国风良好！专业水平一般，热情度较高2前期排号艺苑小区较差！作为区域开发的先导，销售人员专业水平无法代表项目的高端定位3五期排号蜀汉美郡一般！由于是外地开发商，销售人员由开发商在四川统一培训后带到汉中，人员年轻，阅历尚浅，客户把握不足5前期排号www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目名一室两室三室四室竹园华府10%40%50%汉江新城8%54%42%帝景府30%60%10%汉中世纪城32%68%汉府国风35%65%艺苑小区10%35%55%小计5%37%56%2%多数项目三室供应超过50%，过半项目两室占30%左右，一室和四室比例最低，户型配比以两三室为主。产品组合多以两三房为主，且三室高于两室近2倍，市场产品定位主要为改善型自居住房。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载项目规模区域现状户型种类外立面园林景观竹园华府200亩毗邻桥北广场，人员流动较多，交通便利，拥有良好的自然资源，商业不足两室：105-119三室：137四室：152-185三大主题公园三大主题广场汉江新城200亩交通便利，小区域内居住人气不足一室：89两室：64-111三室：110-127苏州园林帝景府68亩人流较少，过往车流量较多，环境较好两室：90-100三室：109-130360度公园式主题景观 汉中世纪城1000亩人流较少，过往车流量较多，环境较好两室：70-92三室：113-140银灰色墙砖私家中庭主题园林汉府国风208亩交通环境差，区域商业配套不足两室：80-90三室：114-127橙色墙砖汉文化主题景观组团艺苑小区47亩区域配套逐步完善，良好的教育资源，是南郑核心居住区一室：52两室：90三室：105-129精致水景组团蜀汉美郡220亩毗邻主干道，人流较少，商业配套不足一期共五种户型83-160超大面积中心休闲广场规模性项目较多，所处区域环境一般较差，外立面以明快、简约为主，多采用墙砖铺设，景观园林规划各具特色。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载建筑形态分布情况建筑形态分布情况天汉华府汉上名居丽景花园金地龙惠春天金地阳光花园水韵江南艺苑小区蜀汉美郡裕华园汉府国风帝景府世纪城东城朝阳园天汉芙蓉园文沁世家汉江新城竹园华府江都苑汉水名城御景名都北苑小区康桥风景丰辉公园卡斯迪亚紫柏雅居本案本案多层住宅高层住宅组合形态住宅www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载市场竞争产品分析（建筑形态）特征总结：以莲湖路为界将汉中分为南北两部分。莲湖路以北区域以多层住宅为主。莲湖路以南区域多层和高层住宅比例相差不大,部分楼盘采用组合形态。高层住宅主要分布在城市南侧，多层住宅占的比例最大，高层住宅多出现在规模较小的项目，组合形态（多层为主）在大规模项目采用较多。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载营销攻略道具人员推广效果置业顾问整体水平不高，专业性一般，接待热情度尚可推广渠道较多，但户外广告，道旗的分布太少，发传单的效率太差，报纸和车体受众有限来访客户稀少，日均来访不足10组，且客户诚意度低营销道具基本齐备，楼书、折页、沙盘、户型等基础工具均被广泛使用。营销层面成绩平平，虽然营销手段较多，但均未能有效利用每项营销操作的影响，造成整体营销水平相对落后。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载重点个案展示汉中世纪城指标占地面积：1000亩建筑面积：132万容积率：1.98绿化率：40%建筑类别多层为主，小高层高层为辅户型70140价格3000社区配套会所、社区商业、幼儿园、智能安防宣传主题CLD、水景欧式文化主题销售情况优劣势生活配套只能依托社区内部，自然资源丰富www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载优势：汉中少有的滨水社区，项目居住价值较高，居住地块价值突兀；规模角度，汉中市区第一盘，规模优势明显。劣势：前期营销失误较多，客户诚意度大打折扣；产品规划过时，项目价值未能充分挖掘。对本案启示威胁：销售周期重叠，目前仅售一期，地段优势优于本地块预警：其项目的规模和自然资源和本项目相似较多，其重在塑造汉中市第一大盘。竞争指标：环境、规模个案点评www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉府国风指标占地面积：208亩 建筑面积：25.2万容积率1.8 绿化率：36.5%总户数：2600建筑类别多层，高层户型80-140价格2800-3000社区配套9大园林主题景观、智能安保、运动场、医疗中心宣传主题汉中最适宜居住的地方销售情况未开盘优劣势优：自然景观丰富、配套齐全，文化底蕴强、劣：售楼部位置偏远，项目周边道路不同重点个案展示www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载优势：9大主题景观汉中市场独一无二，景观组团师出有名；西北唯一蜀汉文化景观风情社区；劣势：目前项目周边交通不便，生活配套缺失项目售楼部未完全修建，造成项目整体形象受损对本案启示威胁：距离本项目最近的楼盘。价格在2800-3000，极大的限制了本项目能实现的均价。预警：项目整体规划能力把控较强，将最大程度上的分流本案客群 竞争指标：价格、规模、销售周期个案点评www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载蜀汉美郡指标占地面积：200亩建筑面积：36万容积率 ：2.7绿化率：35%建筑类别多层、高层户型90-240价格开盘预计2600社区配套幼儿园、中心花园、会所、宣传主题36万墅质景观大盘销售情况目前处于前期认购期优劣势优：临主干道，和艺苑居住区练成一片，创新户型设计劣：距离汉江较远，外景观资源不足，销售人员经验不足重点个案展示www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载优势：毗邻南郑大道，交通较便利，采用创新户型，开盘均价预计在2600左右，吸引力较强劣势：销售方面经验不足，跟周边项目相比，配套和环境方面处于劣势对本案启示威胁：项目竞争楼盘，销售周期将会重叠，价格较低，将会在长时间内跟本项目处于竞争状态预警：项目立意较为独特，院落式社区规划将优势发挥得淋漓尽致，产品打造上将成为本案第一竞争项目竞争指标：价格、规模、销售周期个案点评www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载汉江新城指标占地面积：40万建筑面积：200亩容积率 ：3 绿化率：建筑类别高层户型89-126价格3300社区配套智能安防，会所，地下停车位宣传主题 40万纯江景新仕族府邸销售情况目前剩余40%左右房源重点项目展示www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载优势：交通便利，销售执行相对成熟，规划4万多种形态商业劣势：项目地块分散，各地块面积较小，无法做规模景观和社区配套对本案启示威胁：商业体量较大，预警：竞争指标：配套、区位个案点评www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载艺苑小区5期指标占地面积：47亩建筑面积：10.7万容积率 ：3.4 绿化率：建筑类别高层户型60-150价格3000-3500社区配套游泳池、宣传主题国粹名宅，国际主流生活区销售情况Vip排号中重点个案展示www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载优势：前期住宅积累一定的客户资源，良好的口碑，相对成熟的区域配套劣势：高端形象没有树立，丧失了树立价格标杆的机会，营销手段过于单一对本案启示威胁：相对成熟的区域，教育资源是期一大优势，知名度较高预警：前期推广以口碑宣传为主，树立良好的形象，定价不易和周边项目相差过大竞争指标：配套、知名度、交通个案点评www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载调谈时间：2009年11月12日调谈人物：张先生（某代理公司）内容关键词提取：旅游城市旅游城市产业结构升级产业结构升级商业发展前景良好商业发展前景良好住宅价格住宅价格2800-30002800-3000元较为元较为合理合理总价控制在总价控制在3030万左右。万左右。 主要内容：汉中受经济危机的影响不大，其购房行为主要居民收入的发展影响。作为典型的旅游型城市，旅游业是其城市发展的重要产业。商业发展选择较多，低档商业无利可图，中高档次消费群体活动范围广，难以有效发展，而中档商业目前市场基本饱和。住宅市场价格方面3300元是市场上限，虽可以有10%的上浮空间，但3600元是绝对的风险上限，总价以30-33万为主，此基础上控制好户型面积，不宜过大。 客户访谈录www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载调谈时间：2009年11月12日调谈人物：李先生（中介公司）内容关键词提取：房价上涨速度快房价上涨速度快当前房价当前房价2500350025003500元元租金租金4010040100元元街铺多，空置率低街铺多，空置率低商业价格落差不大商业价格落差不大 主要内容：汉中房地产的发展刚刚起步，不管商业还是住宅都容易出现价格偏差。98年以前市场上几乎不存在纯粹的商品房项目，中介机构也主要以出售单位分房为主。2000年以后，汉中房地产市场才初步成型，但在不足十年的时间里，房产价格就从1000多元的价格上涨到25003000元。商业现阶段街铺比较少形态单一，大致租金在40100元之间，但各区域商业经营现状均较好，空置率不多，售价方面商铺价格落差极大，社区单层底商大致在7000元左右。 客户访谈录www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载调谈时间：2009年11月13日调谈人物：薛先生（意向购房）内容关键词提取：房价涨太快房价涨太快区域信心很足区域信心很足汉江环境优势汉江环境优势意向三房意向三房3000330030003300元元 主要内容：整体上来看，汉中房价不是很高，尤其是开发区这边，其他地方的房价都比汉中高，只不过汉中工资低，生意不好做。自己准备买个三房，因为将来父母还是要是自己一起住的，就算不住来了朋友还是蛮不错的，对于价格来说，希望能在30003300元之间最好 。 客户访谈录www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载调谈时间：2009年11月13日调谈人物：李女士内容关键词提取：居住观念发生变化居住观念发生变化私企为购房主力私企为购房主力消费水平低消费水平低主要内容：汉中人的居住观念发生了变化，一、以前都喜欢住市区，方便，汉江那边盖的不错，很多有钱人在那边买房，私家车也多了，交通会悦来越好。周边县市来买房的人也多了，都想投资一下房产。消费水平低，高档场所大部分人去不了客户访谈录www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载海量房地产资料下载调谈时间：2009年11月13日调谈人物：薛先生（意向购房）内容关键词提取：房价偏高房价偏高区域信心很足区域信心很足开发区环境优势开发区环境优势意向三房意向三房2500280025002800元元 主要内容：整体上来看，汉中房价还是很高，尤其是开发区这边，很多房子价格长的太快，几个月就涨好几百。其实对于开发区发展还是蛮有信心的，毕竟现在这边的环境比其他地方好些，也可以说在汉江的开发过程中，开发区这边以前很少市里边的人来这里住，现在环境好了，以后这边可能是临汾最适合居住的地方了。自己准备买个三房，孩子大点了也不挤，偶尔来了朋友还是蛮不错的，对于价格来说，希望能在2500-2800元之间最好 。 客户访谈录