二级市场策划品控中心左庭右院开盘报告左庭右院开盘报告制作人：周俊杰制作人：周俊杰 布杨布杨 亢亚男亢亚男 二级市场策划品控中心项目介绍项目介绍位置：布吉李朗大道（在建）与东西干道（在建）的交汇处开发商：深圳市怡康苑房地产开发有限公司物业公司：深圳市花样年物业管理有限公司总占地面积：53830平方米 总建筑面积： 109283.61平方米总栋数：12容积率：1.58物业费：1.58元/平米总户数：783户车位户数数比：0.77：1本次推出户数：剩余的第二栋，共67套折扣：一次性付款可享受9.9折折前均价：11237折后均价：11124.6 折前最高价：14128折后最低价：9140 本次开盘的销售率：31.3%2二级市场策划品控中心户型分布图本次只推出剩余的二本次只推出剩余的二栋栋3二级市场策划品控中心户型配比户型配比户型面积ABCDF合计百分比二房74.63-76.83131319.4%三房117.28-119.27141313145480.6%4二级市场策划品控中心主力户型分析（偶数层房厅卫偶数层房厅卫117.28119.27）优点：优点：u户型方正u南北通透u4.2米的客厅开间，宽敞舒适u并赠送双层露台全赠送5二级市场策划品控中心主力标杆户型分析（奇数层房厅卫奇数层房厅卫117.28119.27）优点：优点：u户型方正u南北通透u4.2米的客厅开间，宽敞舒适u并赠送多个双层露台全赠送6二级市场策划品控中心SWOT分析配套不完善周边环境差，尤其交通环境同小区同期二手楼售价便宜20%升值空间较大优势优势：劣势劣势机遇：机遇：挑战：挑战：纯现房供应社区成熟，可马上入住独树一帜的内庭院设计，采光、通风效果好西面紧邻布吉面积最大的生态公园石芽岭森林公园政策影响投资客，处于观望态度7二级市场策划品控中心本项目创新点p有内庭园与挑高露台赠送p样板房采用复古方式装修p本项目的卫生间及厨房防水超高 p部分卫生间将日常盥洗与私密区分开，提高了利用效率 8二级市场策划品控中心营销节点8月月18日开盘日开盘报纸刊登广告报纸刊登广告由于此此次开盘，只是剩余的一栋，所以形式十分简单，只是做了报纸宣传8月月17日日9二级市场策划品控中心选房流程客户到现场销售中心外排队等候工作人员按顺序发入场号现场叫号，按号进入选房区选房成功选房不成功离开签订认购书，交纳定金签订合同10二级市场策划品控中心内部流程销控区 财物区沙盘 入口等候区 前台 前台 价格表洽谈区客户进入售楼处后先查看销控板,确定自己要选购的单位后,由售楼员开单,凭单进入销控区。销控区按照户型区分。价格表贴在沙盘旁的角落里,11二级市场策划品控中心内部流程p由于此次只推出一栋，共67套，数量较小，所以现场布置及其简单，与日常没有任何区别，也无任何表演；p沟通区椅子较少，只有三张小桌，九把椅子，所以叫号时是等前一个客户离开座位，叫下一客户入场，客户也无休息之处；p客户等候区为销售中心门口，只有两把椅子，阳光直接照射，客户有些抱怨，饮水机摆放有些隐蔽；p价格表贴在空调旁边，紧挨沙盘，空间狭小，只容2-4个人查看（价格表标价为套内面积单价，国土局规定）。12二级市场策划品控中心叫号情况p由于此次开盘只推出67套，数量较少，九点开盘时现场共有20人左右，共发出号码18个，基本每三分钟进入一客户选房，将近十点客户可以自由进入选房。p截至10：00共售出六套13二级市场策划品控中心可以看现房同时也可以看样板房，但两者分布在不同的区，现房在销售中心对面，车辆较多，不是很方便，只有三楼开放，样板房四楼开放14二级市场策划品控中心从9：0011：00开始销售中心现场一直维持20人左右，之后里面较为冷清现场情况现场情况15二级市场策划品控中心2A1B2C1D2F3A2B3C2D3F4A3B4C3D4F5A4B5C4D5F6A5B6C5D6F7A7B7C8D7F8A9B8C9D8F9A10B9C10D9F10A11B10C11D10F11A12B11C12D11F12A13B12C13D12F13A14B13C14D13F14A15B14C15D14F15A15C15F销控表（10：00）已签认购书已签认购书16二级市场策划品控中心2A1B2C1D2F3A2B3C2D3F4A3B4C3D4F5A4B5C4D5F6A5B6C5D6F7A7B7C8D7F8A9B8C9D8F9A10B9C10D9F10A11B10C11D10F11A12B11C12D11F12A13B12C13D12F13A14B13C14D13F14A15B14C15D14F15A15C15F销控表（11：00）已签认购书已签认购书17二级市场策划品控中心2A1B2C1D2F3A2B3C2D3F4A3B4C3D4F5A4B5C4D5F6A5B6C5D6F7A7B7C8D7F8A9B8C9D8F9A10B9C10D9F10A11B10C11D10F11A12B11C12D11F12A13B12C13D12F13A14B13C14D13F14A15B14C15D14F15A15C15F销控表（12：00）已签认购书已签认购书18二级市场策划品控中心2A1B2C1D2F3A2B3C2D3F4A3B4C3D4F5A4B5C4D5F6A5B6C5D6F7A7B7C8D7F8A9B8C9D8F9A10B9C10D9F10A11B10C11D10F11A12B11C12D11F12A13B12C13D12F13A14B13C14D13F14A15B14C15D14F15A15C15F销控表（14：30）已签认购书已签认购书已签合同已签合同19二级市场策划品控中心成交分析20二级市场策划品控中心成交分析 21二级市场策划品控中心价格分析单元单元ABCDF楼层楼层层差幅单价层差幅单价层差幅单价层差幅单价层差幅单价1 1121602 213463-2.73%118371038410384114003 3-20.37%111850.00%118371.00%104891.00%10489-23.47%92334 40.94%112910.90%119450.99%105940.99%105940.95%93225 50.94%113981.77%121600.00%105940.00%105940.80%93976 60.92%115040.00%119882.89%109090.00%0.78%94717 70.92%116110.87%122670.00%109090.00%0.78%95458 80.90%117170.00%0.00%2.89%109090.78%96209 90.90%118240.87%123750.95%110140.00%109090.76%969410100.89%119300.87%124830.94%111180.95%110140.76%976811110.89%120370.85%125900.00%111180.94%111180.76%984312120.87%121430.85%126980.94%112230.00%111180.45%988713130.87%122500.84%128050.00%112230.94%112230.45%993214140.87%123570.84%129135.16%118330.00%112230.45%997715158.30%134768.60%141285.16%118334.98%10500总差幅总差幅/ /均均价价-2.14%12013.314.53%12441.812.86%10950.712.86%10951-10.77%9828最高 最低 22二级市场策划品控中心价格分析均价均价园林价格小屏障园林价格小屏障标准层折后单价区间图无价格屏障无价格屏障 23二级市场策划品控中心价格分析平层单位总价分布图12345无屏障无屏障:三房,视线开阔,环境安静 小屏障小屏障:二房与三房,临街 ,吵闹 24二级市场策划品控中心客户访谈1p买家：A女士p年龄：35岁左右p原籍：不明p现住：福田p职业：公务员p家庭组成：有男孩子读小学一年p购房用途：投资p资金来源：不明p看中户型：2栋A座9楼的三房二厅二卫约117.28-119.27平米p心理价格：10000元/平方，但如果不超过12000元/平米还是会买p对左庭右院的评价：觉得左庭右院的户型还不错，但社区设施不够好，交通不是很便利，如果自主也是等地铁线的开通。p对周边楼盘的评价：大环境都一样，其它楼盘没有合适的户型p总结：由于他们是投资，所以比较在乎其升值空间，所以对未来的交通状况比较关注，同时也看户型是否合理。25二级市场策划品控中心客户访谈2p买家：B女士p年龄：35岁左右p原籍：湖南p现住：福田p职业：自开工厂p家庭组成：不明p购房用途：自住p资金来源：不明p看中户型：2栋A座7楼的三房二厅二卫约117.28-119.27平米p心理价格：10000元/平方，但如果不超过12000元/平米还是会买p对左庭右院的评价：觉得左庭右院的户型还不错，但社区设施不够好，由于工作地点就在附近，所以对交通没有太高的要求，但对开盘现场意见较大。p对周边楼盘的评价：大环境都一样，其它楼盘没有合适的户型p总结：由于她是自住，所以比较在乎其居住的舒适性，看重户型及物业的管理。26二级市场策划品控中心客户访谈3p买家：C先生p年龄：40岁左右p原籍：吉林p现住：龙岗p职业：私营p家庭组成：不明p购房用途：投资p资金来源：不明p看中户型：2栋B座7楼的三房二厅二卫约117.28-119.27平米p心理价格：10000元/平方米，对价格持观望态度，在此楼盘已经有一套住房，现在价格与当年购买已有了大幅度上升，所以想再购买一套进行投资p对周边楼盘的评价：大环境都一样，其它楼盘没有合适的户型p总结：由于他是投资，所以比较在乎其上升的空间，看重周边大环境的变化。27二级市场策划品控中心客户访谈4p买家：D女士p年龄：40岁左右p原籍：不明p现住：不明p职业：私营p家庭组成：不明p购房用途：投资p资金来源：不明p看中户型：2栋A座8、9楼的三房二厅二卫约117.28-119.27平米，当场购买并签下合同p心理价格：10000元/平方米，上下浮动都能够接受p对周边楼盘的评价：没有合适的户型p总结：由于她是投资，所以比较在乎其上升的空间，看重周边大环境的变化。28二级市场策划品控中心客户访谈总结p客户年龄及家庭结构客户年龄及家庭结构p客户年龄集中在30-40岁之间，多为3口之家；p客户职业客户职业p职业分布较广，无特别明显趋势；p客户置业目的客户置业目的p投资客至少5成；但也有不少自住客p客户置业关注点客户置业关注点p客户比较关注价格，许多持观望太度；同时对周边的交通环境也比较关注；p无论是投资客还是自住，都是比较关注三房二厅二卫的大户型。29二级市场策划品控中心来访车辆来访车辆较少，大多数可户乘公交车，只有一辆别克、大众与一辆宝马，其中宝马车主人当场购买两套。30二级市场策划品控中心三房样板房二房样板房31