LOGO 苏州龙湖时代天街苏州龙湖时代天街 踩盘报告踩盘报告 2014.3.4苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息2汇报思路12345营销环境考察a产品区域分析项目整体分析项目营销策略竞品分析寻找突破点a龙湖介绍b项目价值c主要经济指标d周边配套e项目特色a客户来源b卖点分析c推广策略a竞品区域位置b周边配套c项目特色a策划推广b销售方面c售楼处包装苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO点击此处添加幻灯节标题第一节营销环境考察PART1苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息4经济发展经济发展工业总产值经济概括外企投资工业产值，700亿元，同比增长41%；完成进出口总额159.3亿美元，其中出口87.6亿美元，同比分别增长84%和103.6%全区已引进了40多个国家和地区的1000多个外资项目，其中全球500强企业投资项目41个，投资上亿美元以上的项目14个。苏州新区被国务院批准为国家高新技术苏州新区被国务院批准为国家高新技术产业开发区；产业开发区；1997年被外交部和国家科年被外交部和国家科委联合确定为中国首批向亚太经合组织委联合确定为中国首批向亚太经合组织（APEC）成员开放的科技工业园）成员开放的科技工业园区。区域经济苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息5苏州高新区位于苏州古城西侧，是苏州城市“一体两翼”发展格局中的重要一翼。区域分析高新区位苏州高新区、虎丘区，全称苏州高新技术产业开发区、虎丘区。区域面积：苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息6历史地理历史地理旅游概括旅游概括外企投资外企投资人口统计人口统计区域分析苏州高新区、虎丘区东接世界历史文化名城的苏州古城，西濒三万六千倾烟波浩淼的太湖，南与葱翠绵延数十里的江南丘陵连为一体，石湖风景区、洞庭东西山风景区、天灵风景区和枫桥寒山寺、虎丘风景区环绕四周旅游景点5处，分别为苏州乐园国家4A级景区、白马涧生态园国家4A级景区、何山公园国家3A级景区、石湖风景区（上方山国家森林公园、“吴越春秋”主题乐园）和文昌阁，以及镇湖和树山2个全国工农业旅游示范点和阳山省级森林公园，另有新区公园等30多个开放式公园和街头小游园，去年景点年接待人数超过了320万人次。在日前公布的2004-2005年度中国外商投资企业500强排行榜中,高新区明基电通、飞利浦消费电子等10家外企上榜区域人口77.48万，其中常住人口58.78万人，暂住人口18.2万人，外籍人口0.5万人。下辖枫桥、狮山、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设通安、东渚、浒墅关3个分区和苏州高新区出口加工区苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息7区域分析高新区完成“狮山路沿线地下空间规划”，该规划将致力于打造高新区首个现代化商贸立体空间。狮山路是高新区乃至苏州市的都市形象集聚区。随着轻轨1号线、3号线、有轨电车1号线的规划建设以及狮山路沿线工业用地的搬迁，为形成狮山路核心立体大商圈提供了契机。塔园路狮山路 长江路 滨河路西环高架位于狮山路狮山路与塔园路塔园路的交叉口苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息8让世界让世界 仰慕一个新苏州仰慕一个新苏州狮山路狮山路 站在时代前沿的星光大道站在时代前沿的星光大道每个时代， 都有他引以为傲的精华属地.18世纪的伦敦、19世纪的巴黎、20世纪的纽约他们各自以自豪的繁华领先这个时代21世纪的苏州将他的焦点投在何处？时代选择了狮山路苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO点击此处添加幻灯节标题第一节项目整体分析PART2苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息10项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级的一站式商业综合体。苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息11龙湖介绍龙湖地产有限公司（香港联交所股份代码：960），创建于1994年，成长于重庆，发展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖在地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。 2011年被评为最具风险控制能力的多业态领军企业”； 2010年被评为最具成长性的标杆企业。集团总部设在北京，现有员工4000多人，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块。公司于2009年11月19日在香港联交所主板挂牌上市苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息12项目价值项目投资近100亿，整体规划集合SOHO办公、5A级写字楼、中高端精品购物中心、超5星级酒店、高端住宅、高级公寓、文化艺术中心、休闲人文时尚街区8大业态，将打造成为苏州最顶级的一站式商业综合体。苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息13主要经济指标 均价 20000 元元/平米平米开发商 龙湖地产龙湖地产 项目特色 综合体综合体 容积率 4.7 均价 20000 元元/平米平米建筑类别 高层高层 开盘时间 预计预计2014年上半年开盘年上半年开盘 售楼地址 新区香格里拉大酒店副大堂新区香格里拉大酒店副大堂（临时售楼处）（临时售楼处）土地使用年限 70年年占地面积 114193 建筑面积 750000 总户数 一期一期600户户建筑类别 20000 元元/平米平米物业类型 住宅住宅 得房率 待定待定 绿化率 35%苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO2024/9/14此处添加公司信息14周边配套中小学：新区实验小学、新区实验中学、苏州外国语学校中小学：新区实验小学、新区实验中学、苏州外国语学校综合商场：阳光百货、绿宝广场、泉屋、美罗新区店、龙湖综合商场：阳光百货、绿宝广场、泉屋、美罗新区店、龙湖时代天街等时代天街等幼稚园：新区实验幼儿园幼稚园：新区实验幼儿园银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、汇丰银银行：工商银行、中国银行、农业银行、建设银行、汇丰银行、渣打银行、广发银行、中信银行、人民银行、招商银行、行、渣打银行、广发银行、中信银行、人民银行、招商银行、江苏银行、华夏银行、江苏银行、华夏银行、 交通银行交通银行 、苏州银行、宁波银行、苏州银行、宁波银行 、江苏银行、兴业银行江苏银行、兴业银行 、民生银行、浦发银行、民生银行、浦发银行邮局：中国邮政局邮局：中国邮政局医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院医院：苏州大学附属第二医院、明基医院、高新区人民医院大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市大润发、家乐福、乐购、联华超市、华润万家超市 自带商业配套自带商业配套周边交通周边交通双地铁，双地铁，1号线，临近塔园路和苏州乐园站；号线，临近塔园路和苏州乐园站；3号线，狮山路站地铁上盖号线，狮山路站地铁上盖公交公交33路、路、38路、路、 51路、路、68路、路、 69路、路、69路区间、路区间、89路、路、303路、路、312路、路、333路、夜路、夜3路、游路、游3路等到百合花公寓站；路等到百合花公寓站；公交公交37路、路、40东线、东线、40路西线、路西线、406路等到桃园度假村站路等到桃园度假村站。苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息15项目特色超大真冰溜冰场SHOPPING MALLIMAX 巨屏影院 首席华宅苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO点击此处添加幻灯节标题第一节项目营销策略PART3苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息17卖点分析塔塔园园路路双双轻轻轨轨1.规划集规划集合合SOHO办公办公2.5A级写级写字楼字楼3.中高端中高端精品购物精品购物中心中心1.超超5星级星级酒店酒店2.高端住高端住宅宅3.高级公高级公寓寓4.文化艺文化艺术中心术中心5.休闲人文时尚街区休闲人文时尚街区8大业态大业态苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息18推广策略户外投放广告：户外投放广告：地缘性：项目四至、竞品区域（何山路）老城区主干道：干将路、西环路狮山路苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息19推广策略举办产品发布会：举办产品发布会：1.邀请媒体以及形象代言人来助阵2.另一方面场面布置开发商也要舍得花钱3.在车身上投放广告以及led马路显眼的地方放置品牌宣传广告苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO点击此处添加幻灯节标题第一节竞品分析PART4苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息212 21 1新港天之运新港天之运津西新天地津西新天地苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息22竞品区域位置津西新天地津西新天地 位于新区塔园路与何山路交汇处。津西新天地售楼处于2014年2月22日公开，规划120-170平花园洋房，预计2014年上半年将首次开盘苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息23周边配套项目类型 7普通住宅普通住宅 商铺商铺 酒店式公酒店式公寓寓 建筑综合体建筑综合体 建筑类型 高层高层 小高层小高层 多层多层 板楼板楼项目位置 新区塔园路与何山路交汇新区塔园路与何山路交汇处。处。开 发 商 苏州新港房地产开发有限苏州新港房地产开发有限公司公司建筑面积 94200平方米平方米占地面积 31600平方米平方米 建筑面积 301885平方米平方米 占地面积 115973平方米盘平方米盘项目类型 7普通住宅普通住宅 商铺商铺 酒店式公酒店式公寓寓 建筑综合体建筑综合体 房价 13500元元/楼座展示 总户数总户数1736户户 配套设施 幼儿园：新港自建幼儿园幼儿园：新港自建幼儿园中小学：枫桥实验小学、新区中小学：枫桥实验小学、新区二中、苏州实验小学、新草桥二中、苏州实验小学、新草桥中学、苏州科技大学、新区一中学、苏州科技大学、新区一中、外国语学校中、外国语学校 大学：苏州科技大学大学：苏州科技大学 综合商场：何山大润发、三香综合商场：何山大润发、三香路家乐福、新区淮海商业街、路家乐福、新区淮海商业街、狮山永利广场、绿宝广场、月狮山永利广场、绿宝广场、月泊湾邻里中心、港龙城市商业泊湾邻里中心、港龙城市商业广场、石路国际商厦广场、石路国际商厦 医院：附二院、明基医院、圣医院：附二院、明基医院、圣爱医院爱医院 邮局：滨河路邮局邮局：滨河路邮局 银行：工商银行、招商银行、银行：工商银行、招商银行、光大银行、中国银行等光大银行、中国银行等 其他：苏州乐园、河山公园、其他：苏州乐园、河山公园、津桥公园津桥公园幼稚园、便利店、会所定幼稚园、便利店、会所定苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息24竞品区域位置新港天之运新区枫桥街道马运路与太湖大道高架交汇处（寒山桥西）苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息25樱花大道樱花大道周边配套齐全周边配套齐全交通通达性较交通通达性较区域较为成熟区域较为成熟未来集高端复合街未来集高端复合街区区双壁管材双壁管材静音系统静音系统东南亚东南亚实景园林实景园林防盗系统防盗系统津西新天地亮点亮点劣点劣点体量较小户型不完善苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息26卢米埃电影院卢米埃电影院邻里中心邻里中心价格优惠价格优惠户型利用空间较大户型利用空间较大未来集高端复合街未来集高端复合街区区双壁管材双壁管材静音系统静音系统实景园林实景园林防盗系统防盗系统新港天之运亮点亮点劣点劣点地方偏远高架边上 吵闹苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息27津西新天地、新港天之运都属于高新区板块高新区板块楼盘位置相近，周边配套相似在同质化同质化的环境下，就得寻找各自的亮点及劣势亮点及劣势。苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息28龙湖时代广场亮点亮点津西新天地 主干道周边樱花树综合一体化劣点劣点户型无优势公摊面积多区域较为成熟苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息29新港天之运亮点亮点新港天之运间距大 综合一体化劣点劣点风水不好（地块东边靠水)区域不成熟龙湖时代广场苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO点击此处添加幻灯节标题第一节寻找突破点PART4苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO寻找突破点PART4认清现实：认清现实： 必须承认。一些品牌开发商比如万科、中梁很会造势，这也充分说明了造势的重要性。 津西新天地总户数800多户，目前仅剩200多套房源，属于扫尾阶段。 光靠积分抵用现金有用么？ 那么-是不是就表明 龙湖时代天街龙湖时代天街 真的就没有机会没有机会了了？苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO策划推广方面策划推广方面( (增加来人，增加有效客户增加来人，增加有效客户) )：适量投放广告，提高产品认知度，为明年的最后一栋楼的加推铺垫(不仅仅要考虑地缘性，针对古城区主干道还要考虑古城区之外的主干道） 通过一系列暖场活动与客户建立一定的情感，营造良好的口碑传播效应 定期举办中高档次活动，形成圈层效应 盘一盘已成交客户来源信息，归档归类，开访谈会，了解该楼盘是什么方面吸引了客户及抗性，放大优势缩小抗性，做到知己知彼，销量才能上去 参加住博会、房交会、搞活动领取电影票（私人订制）前提是开发商舍得花钱舍得花钱苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息33销售方面：销售方面： 定期培训，统一口径，增强业务员的逼定杀单能力 业务员自身要有危机感，团队更要有危机感，更要有一股拼劲（狼性团队） 增强独立性，不要只依靠策划带客，业务员自己也要想方设法，不放弃一丝可能希望苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO此处添加公司信息34一个楼盘中的建筑外观是什么形状的，直接影响到整个楼盘的销售，就这是楼盘的造型颜色作为地域文化是不可缺少的研究范围，不同的客户对色彩有不同的要求和好恶，所以楼盘在选定色彩方面要特别小心。品牌经营作为楼盘形象包装的重要组成部分，是关系到楼盘的升值部分，应引起各界的高度重视。楼盘造型苏州龙湖时代天街项目踩盘报告LOGO寻找突破点THANKYOU！苏州龙湖时代天街项目踩盘报告