哈尔滨商业市场调研哈尔滨商业市场调研1目目 录录PART1城市概况PART2经济运行环境PART3城市化分析PART4商业市场现状PART5群力概况PART6群力商业定位2前前 言言近年来哈大齐工业走廊建设与老工业振兴，为中国最北的省会城市哈尔滨带来了新的发展机遇与挑战。城市化进程中的空间与可承载人口数量，经济增长与产业结构，居民生活方式与消费观念的转变，城市大规模建设与历史文化、生态环境的保护，都是实现城市的可持续发展的重要因素。随着城市化进程的加快，现代信息技术的发展，新兴产业的发展，城区面积的扩大，人口的分散，哈尔滨城市中心区域呈现由集聚向多核化发展趋势，城市中心亦将随着城市扩张的方向、城市资源重心转移而发生变化。商业做为城市经济重要组成部分，商圈的形成与演变、商业业态与规模的发展是每一位关注城市发展的社会与投资人士必须理清的内容。而做为投资者，清晰商业随着城市空间结构规划的发展与城市中心区域的多核化发展趋势，则是规避投资风险、掌控投资节奏、实现利益最大化的重中之重。由此，本公司受融侨地产之托，在进行哈尔滨商业市场全面调研的基础上，将哈尔滨城市概况、商业市场形成与发展等相关内容逐一梳理分析，并针对本次调研成果进行汇总报告，希望可以为贵公司在哈尔滨的战略发展提供有价值的参考。3PART1城市概况4城市地位城市地位哈尔滨是中国东北部的政治、经济、交通、文化中心哈尔滨市坐落于中国东北部，是黑龙江省省会，也是中国省辖市中面积最大、人口居第二位的特大城市。全市土地总面积5.31万平方公里，其中市区面积7086平方公里，建成区面积331.21平方公里，辖区8区10县（市）。目前，哈尔滨市户籍总人口为991.6万人。由于目前哈尔滨市仍处于第四次人口出生高峰，故可预测，未来5年全市总人口将以每年净增8.6万人的速度增长，2050年将达到1270万的峰值人口。5城市区域定位哈尔滨是东北亚地区重要的综合交通枢纽由于哈尔滨市地处东北亚经济圈的中心位置，是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，被誉为欧亚大陆桥的明珠，是我国对俄罗斯、独联体国家和东欧等国家开展贸易和经济技术合作的重要桥梁和窗口，是中国沿边开放带上最大的中心城市。哈尔滨市可以通过航空、水路、铁路以及公路和俄罗斯、韩国、日本等国家地区的港口和城市相连接，交通优势十分明显。目前哈尔滨太平国际机场已成为东北亚重要的航空港，年出港旅客达443.7万人次，并有23家国内外航空公司在哈尔滨机场投入运营。城市性质：哈尔滨市是黑龙江省省会、我国东北北部中心城市、国家重要的制造业基地、历史文化名城和国际冰雪文化名城。由于建国初期哈尔滨形成了以国有大中型企业为主体、重工业为重心的工业经济结构，并成为我国重要的工业基地，同时在电站设备、工具量具、飞机和发动机、亚麻纺织、铝镁加工、精密仪表、轴承、电缆、继电保护装置等产品方面，处于国内领先地位。改革开放以来，哈尔滨加大经济结构调整力度，医药、汽车、食品、电子信息等高新技术产业快速发展，形成新的产业格局。此外哈尔滨市的第三产业发展快速，“十五”期间，哈尔滨市第三产业将继续围绕为国民经济和社会发展服务的方向，重点发展对外经贸、金融保险，房地产业、城市交通、旅游观光，以及科技教育、信息咨询、文化卫生等社会事业，构筑完善的市场经济体系。根据规划哈尔滨市将自己定位于国内重要的装备制造业基地，高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。另外，在未来的规划中还将要担负作为连接俄罗斯远东地区以及东北亚地区桥梁的作用。城市职能哈尔滨的城市职能主要是由三个方面所构成：第一，工业生产基地；第二,交通运输中心；第三,东北北部地区经济中心。城市发展规划哈尔滨城市规划主要是以振兴东北老工业基地战略为中心，以全面建设小康社会为目标，围绕“五个基地，一个中心，一座名城”的发展构想，建设经济发达、人居环境良好、基础设施完善、特色鲜明的现代化大城市。6城市空间规划特点根据哈尔滨城市发展规划，城市空间总体规划发展格局特点为“12918”，规划形成可持续发展的、生态的、富有活力的“一江、两城、九大组团、十八个聚集区”的城市空间结构。以“一江、两河、三沟、四湖”为依托，构筑生态框架构建“一主五副”城市公共中心形成五大产业基地、八大工业区城市远景发展规模都市区:城镇人口控制在12001300万人左右，其中:中心城区控制在8001000万人；双城、阿城、五常、尚志、宾县、肈东等周边卫星城每个控制在40万人左右，总人口规模控制在200-300万人。中心城区:中心城区城市人口控制在800-1000万人左右，城市建设总用地控制在1000km2左右。城市片区:按松花江南片与松花江北片划分。松花江南片约为450-500万人,江南主城区（含平房区）:以疏解为主，控制在300万人左右,建设用地约300km2；天恒片区:控制在80万人，建设用地约100km2。航空新城:控制在50-100万人，建设用地约50-100km2；松花江北片约为350-400万人，其中:松北新区控制在200万人左右,建设用地约200km2；呼兰片区:控制在50-100万人，建设用地约50-100km2。7主城区空间结构远景城市空间形成“X轴双环，四城双核”的沿江带状组团式城市空间发展结构。“X轴”:指以松花江、呼兰河、阿什河形成的“X”型生态系统为框架。“双环”:在现有公路四环的基础上，向北再拓展一个快速公路外环。“四城”:指由“X轴”水系生态轴线划分的江南、江北主城区、呼兰新城和天恒新城四大城区。“双核”:江南主城区作为区域性的商贸、文化中心远景予以保留和提升；松北副城区则在行政文化中心的基础上，发展成为商务、物流、体育等新城市服务职能的主要聚集中心；江南、江北最终形成两个功能互补、相互呼应的城市发展核心。另外，在松花江与呼兰河交汇处再造一处80km2风景区，与太阳岛相呼应，为城市提供另一处风光秀丽、人文色彩浓郁的休闲旅游景区。8道路交通规划城市道路系统规划为“两轴四环十射”。两轴：东西大直街与中山路、红军街、经纬街；四环：内环、二环、三环、公路环；十射：哈伊、哈大、哈双北线、哈双中线、哈双南线、京哈公路、哈五公路、哈阿公路、哈成公路、哈同公路，其中：二环路和新机场路为快速路。2010年完成“两轴四环十射”的江南岸城市道路系统骨架。主、次干道面积占城区总用地面积的12.5%，人均占有道路面积9.7m2/人，机动车辆达到51万辆，按合理服务半径，布置社会公共停车场，社会公共停车场总面积达到230万m2，干道线密度2.1公里/平方公里，铺装率为100%。9居住用地规划哈尔滨市住宅发展是将旧区改造和新区建设相结合，大力发展松北、群力等新区，旧城改造以危房棚户区改造为主，同时结合工业企业搬迁等形式进行城市功能整合区建设。在五年的时间内，基本完成城区成片危棚房户区拆迁改造工作。前期重点规划范围为道里、道外、南岗、香坊、平房、松北六个区，总面积为394.3平方公里。根据规划到2012年重点规划范围内实际居住总人口将达到408万人，建成区内的居住用地将达到11110万m2，其中新增居住用地26.09平方公里，人均居住用地面积达到27.9m2，城市人均居住建筑面积29.5m2，计划建设住宅2630万m2。2012年，哈尔滨市将以外东部片区、道外中部片区、道外西部片区、道里迎宾路片区、南岗马家沟片区、哈西地区、平房片区、原动力进乡片区、香坊轴承片区九个旧城改造居住片区和群力新区、哈西新区、松北新区、平房区南侧新区、新香坊片区、原动力旭升片区、朝阳片区七个新居住片区为主，共计六个居住区，共同构成哈尔滨主要居住区域。图表1610环境规划城市绿地系统布局：以一江、两河、三沟、四湖城市水系为纽带，以南河北岛，东山西湖为绿化重点，形成城市总体生态框架，以此为基础。结合“三环、三纵、四横、八园、八片”的布局形成城市绿地系统。依据哈尔滨市总体规划用地功能分区和国家有关环保要求，确定一级环境保护区主要是自然环境保护区，包括哈尔滨市的主要河流两侧和成片的绿地，具体地区为太阳岛公园、儿童公园、文化公园、动物园、沿江一条线、马家沟河沿岸及一些成片的游园、绿地；二级环境保护区(一类混合区)是城市重点环境保护区，包括成片居住区、商业与居住混合区，具体地区为道里居住区、南岗居住区、群力新区；二级环境保护区(二类混合区)包括工业、商业与居住混合区，具体地区为三大动力工业区、道外东部区、平房工业区、高新开发区；准二级环境保护区包括城区的一些仓库区及无重大污染的工业区；三级环境保护区是哈尔滨市的重点污染区，即哈东化工区；水环境保护中松花江按国家地面水质类标准控制，阿什河、马家沟、何家沟、信义沟按国家地面水质类标准控制。2010年，争取使影响环境质量的主要环境要素指标全面提高，城市环境得到明显改善，自然生态恶化的趋势基本得到控制，创造清洁、优美、安静的生产和生活环境，使哈尔滨市城市环境日益完善优美。从哈尔滨市城市建设规划中可以看到，哈尔滨市城市区域功能将进一步细化，并将最终形成商务、居住、生产等互补区域，所以在未来发展中将面临着比较大规模的拆迁和住宅建设工程，而城市人口的大幅增加与居住环境的改善，也将促使居民住宅购房需求快速增长，这对哈尔滨市房地产行业来说具有很大的发展潜力与市场机遇。11房地产开发与住宅建设发展目标培育壮大房地产业：加强房地产市场宏观调控，实行价格控制和政策引导，实现土地资源的集约利用，提高土地利用率，保持土地、住房价格与经济发展相适应，发挥房地产业对经济发展的“蓄水池”和“调节剂”作用；完善住房供应体系，调整住房供应结构，加强总量控制，建设经济适应住房和廉租住房，着力解决中低收入家庭住房问题，适度发展商品房，不断满足社会不同阶层对住房的需求。老城区改造：以成片危棚房和“城中村”改造为重点，大力实施老城区联片开发，改造危棚房区，基本完成以顾乡、道外、香坊为重点的城区成片危房棚户区拆迁改造任务，拆迁规模300万m2，进一步改善群众居住条件，提高城市环境质量。围绕“城中村”改造，重点解决好朝阳、平顺等村屯改造，并在平顺村依托地域文化搞好满族风情小镇建设。新区开发：坚持以新区建设为主，大力推进群力、松北江湾北部、利民、哈西、顾乡、新香坊等新区开发。节能省地型小区建设：以提高城市居住质量为目标，提高住宅建设品质，发展节能省地型、智能化住宅，推动居住建筑执行65%的节能标准、公共建筑执行50%的节能标准，对新建居住建筑推广普及型智能化系统，老建筑实施逐年改造。近期城市发展目标根据哈尔滨市“十一五规划”，哈尔滨将进一步优化调整城市功能和布局结构，使城市建设发展中心向新区转移；继续落实基础设施优先发展的战略，加快推进城市基础设施建设，全面提高城市载体功能，基本完成城区地面交通大项目建设，形成环网相联、快捷畅通的现代化立体交通体系，加强城市绿化环境、居民生活配套设施建设，提高人民群众生活质量，培育壮大房地产业，完善住房供应体系，稳步推进住宅建设，加快危房棚户区改造步伐，建设一批功能齐全的住宅新区，提高群众居住质量；强化城市综合功能和现代化管理，把哈尔滨市打造成经济发达、文化繁荣、生态良好、社会和谐，具有国际水平的现代化大都市。12PART2经济运行环境132009年，中国经济在全球金融危机的背景下取得了举世瞩目的成绩，整体经济形势呈V型反弹，哈尔滨市经济也整体保持较快增长的发展态势。值得一提的是哈尔滨市政府将2009年确定为项目建设年，加大了一些重大项目投资，通过大量固定资产投资拉动全市经济发展，取得了经济发展的显著成果。伴随着经济的快速发展和人均收入水平不断提高的同时，哈尔滨房地产市场出现大量的改善性购房需求以及因城市建设等因素所产生的购房需求，这些都集中反映在2009年哈尔滨的房地产市场上。14GDPGDP及人均及人均GDPGDP情况情况GDP增长稳定，人均GDP持续在3000美元以上2009年哈尔滨市实现GDP为3258.1亿元，较上一年增长14%，增幅明显下降。其中，第一产业实现增加值417.4亿元，增长6.8%；第二产业实现增加值1226.9亿元，增长13.3%；第三产业实现增加值1613.8亿元，增长14.4%。非公有制经济实现增加值1655.2亿元，比上年增长14.0%，占全市地区生产总值的比重为50.8%。三次产业所占比重由上年的13.6：37.6：48.8调整为12.8：37.7：49.5。哈尔滨市人均GDP历年来稳步增长，特别是近三年来增速都在12%以上。2009年人均地区生产总值32886元，比上年增长12.7%。持续在3000美元以上。新中国成立以来，哈尔滨经济总量飞速扩张，其人均占有量也迅速增长。人均生产总值由1952年的243元上升到1978年的505元，2008年达到29012元，增长了35.3倍。按当年美元汇率计算，人均GDP为4244.9美元，已经达到世界中等发达国家平均水平。2009年GDP和人均GDP的增幅回落，主要受之全球经济危机影响，其持续增长仍然可说明哈尔滨的城市发展潜力，对于居民生活水平的提升有着直接的拉动作用，改善型需求将逐渐增高。15固定资产投资总额对比分析固定资产投资总额对比分析房地产开发投资增幅达41个百分点，城市开发潜力较大2009年，哈尔滨市固定资产投资完成1892.1亿元，比上年增长41.1%，增幅比上年提高10.9个百分点，全年持续保持高速增长态势。全市房屋施工面积4627.5万m2，增长38.3%，房屋竣工面积2477.5万m2，增长59.1%。2001-2009年以来，哈尔滨市房地产市场投资稳步增长，2008年房地产市场投资增长率出现小幅下滑，2009年实现V型反转，房地产市场投资增长率达到近10年来最高水平。16人均年可支配收入人均年可支配收入城市人口可支配收入增长稳定城市居民家庭年人均可支配收入15887元，比上年增长8.9%，人均消费性支出12358.1元，增长14.5%；农村居民家庭年人均纯收入6775.5元，增长13.7%，人均生活费支出3924.3元，增长14.9%。17居民储蓄居民储蓄居民储蓄出现波动全市城乡居民储蓄存款余额2249.5亿元，较上年度下降4%。从增长趋势上看，受经济的影响，到09年居民储蓄增长幅度均呈现出明显下降趋势。储蓄存款的增加，一方面缘于居民收入水平的持续增长。另一方面，目前全球经济的不稳定性，使居民投资的方向有所改变，多数人将资金投入风险小的储蓄存款进行观望。18居民消费及规模居民消费及规模消费支出仍有较大潜力消费人均支出15887元，增长8.9%。居民消费价格总指数为100.2，比上年同期涨幅回落4.5个百分点。消费规模持续增长，增幅回落全年实现社会消费品零售总额1507.9亿元，比上年增长19.3%。其中，市的零售额1322.6亿元，增长19.3%；县的零售额78.6亿元，增长19.6%；县以下零售额106.6亿元，增长19.4%。19汽车保有量汽车保有量08年哈尔滨汽车保有量已突破50万辆提前两年达到2010年规模目标。哈尔滨市机动车正以每年约13%的速度增长，而私家车增长速度约为17%。平均每百户居民拥有汽车12.9辆。可以预见，未来哈尔滨市汽车市场将得到更大发展，个人拥有汽车的数目仍大幅增加。5年后哈尔滨市机动车保有量将突破百万辆。20恩格尔系数恩格尔系数哈尔滨居民早已进入富裕阶段恩格尔系数是指城市居民家庭用于食品方面的消费支出占居民家庭消费性支出的比重，是国际上衡量城市居民家庭生活质量的一项综合指标，它客观上反映了居民家庭的生活状况。联合国粮农组织提出的用恩格尔系数判定生活发展阶段的一般标准为：60%以上为贫困，50%至60%为温饱，40%至50%为小康，30%至40%为富裕，30%以下为最富裕。近年哈尔滨市城市居民家庭恩格尔系数呈逐年下降态势，从2000年的43.1%下降至2008年的34.5%，下降了8.6个百分点，表明哈尔滨市居民家庭富裕阶层正在扩大，居民用于食品方面的消费支出比例减少，而将更多的钱用于教育、娱乐、住房、通讯、衣着、家庭设备等其他方面消费。可以看出，哈尔滨市居民家庭生活正在加速升级。在本节提及的所有经济数据及指标均展示出哈尔滨市消费市场基础良好，有理由相信居民实际收入、消费水平较政府公布数据为高，商业消费市场前景十分乐观。相信随着哈尔滨市国民经济和社会事业的持续高速发展，居民人均收入水平也将大幅递增，哈尔滨市民会将更多可支配收入用于追求多元化及个性化的生活模式。21PART3 商业市场容量PART3城市化分析22城市人口情况城市人口情况城市人口增长稳定截至到2009年末，哈尔滨市人口总数为991.6万，逼近千万人口大关。增长幅度来看，近几年来除2004年人口增长率在1.7%外，05年以后的的人口增长率均在1%以下。23人口结构与就业人数人口结构与就业人数哈尔滨的集聚效应较强，非农业人口持续增加作为省会城市，外来人口不断提升。哈尔滨所占全省人口比例超过了25%，而同为东北省会省市的长春仅占吉林的12%，沈阳占辽宁的17%，这就使得哈尔滨的集聚效应更加明显。2009年人口991.6万人，比上年增加1.7万人。其中市区人口474.7万人，增加0.4万人，非农业人口477万人，增加0.1万人。城镇居民就业人数上涨2009年末城镇就业人数242.7万人，比上年增加3.96万人，增长1.6%。以黑龙江省目前的人口基数，到2020年城市化率将达到65%，加之哈尔滨市对蒙、吉等邻省流动人口的吸附，未来省内的人口空间结构将不再是均衡的城市空间格局，而一定是“大哈尔滨”的模式。24城市化进程城市化进程城市化速度稳定城市化速度稳定通过城市化进程特征变化曲线可以看到，从2004年以后哈尔滨市的城市化速度较前几年有所放缓。截至到2007年，哈尔滨市非农业人口占到全市总人口数的48.3%，比上一年增加0.03%。而2007年后，随着哈尔滨市总人口的增长，农业人口所占比例却基本持平或下降。总体来说哈尔滨市城镇化水平仍然要高出全国水平（46.6%）。未来十几年应是哈尔滨进一步快速城市化的过程。2015年，哈尔滨市将在全省率先形成城乡经济社会发展一体化新格局，全市城市化率要达到55%以上，市区内六个主城区城市化率达到90%以上。也就是说，未来的十几年，哈尔滨至少要为黑龙江的城市化进程承接500万人口的转移。25PART4商业市场现状26商业兴起商业兴起哈尔滨市商业发展是随着中东铁路的建设而兴起的。上世纪初，先后有33个国家到哈尔滨市投资办企业，占外商在东北主要城市投资总额的33.6%；有28个国家的14万外国侨民居住在哈尔滨市，并有16个国家在哈尔滨开设领事馆，国外设立的金融机构16家，外国商店最多时达2,500多家，与40多个国家（地区）的100多个城市有经贸往来。进入90年代中期，哈尔滨市大型百货商店数量迅速增加，以松雷、中央商城、远大购物中心为代表的大型百货商店陆续建成营业，这一时期是哈尔滨市国有百货业发展的黄金时期。从2000年开始，国有百货商店发展面临困境，商品零售额比重由80%下降到目前的18%。市场主体已趋向多元化，新型业态发展迅速，超级市场、折扣商店、专业店等在哈尔滨市纷纷涌现。2002年，全球最大的零售商沃尔玛落户哈尔滨，全球第二大零售商法国家乐福、德国零售和批发业巨头麦德龙也先后入驻哈尔滨并在多个城区增加分店。2008年起，世界一线奢侈品陆续进入哈尔滨，哈尔滨市商业已进入国际化竞争。27发展现状发展现状社会消费品零售2009年全年实现社会消费品零售总额1507.9亿元，比上年增长19.3%。其中，市的零售额1322.6亿元，增长19.3%；县的零售额78.6亿元，增长19.6%；县以下零售额106.6亿元，增长19.4%。国有及国有控股经济实现零售额188.8亿元，增长15.8亿元；非国有经济1319.0亿元，增长19.8%，其中个体私营经济1121.3亿元，增长19.9%。批发零售业零售额1319.3亿元，增长18.9%；住宿和餐饮业实现零售额180.6亿元，比上年增长22.3%。限额以上批发零售业零售额395.7亿元，增长22.2%。其中，通讯器材类零售额下降7.6%，石油及制品类下降1.8%，汽车类增长65.9%，食品、饮料、烟酒类增长15.4%，服装、鞋帽、针纺织品类增长23.1%，化妆品类增长17.2%，金银珠宝类增长19.8%，日用品类增长6.5%，家用电器和音像器材类下降1.2%，文化办公用品类增长5.2%，家具类下降1.1%。全市商品交易市场312个，其中生产资料市场26个，消费品市场278个。年成交额超亿元的商品交易市场43个，成交额560亿元；超10亿元的8个，成交额432亿元。全市家电下乡销售网点960个，累计销售冰箱（冰柜）、彩电、洗衣机、电脑、热水器等10.59万台（件）。28商业网点统计据哈尔滨市官方资料显示，截止到2006年7月份，哈尔滨市区（不含11县）现有各类批发、零售、贸易、餐饮、服务等机构82,426个。共有各类商业网点64,954个，其中零售网点11,788个，批发网点7,501个，餐饮网点12,896个，服务业网点31,082个，物流网点558个，其他业态网点1,129个。商业网点类型与规模从商业设施的经营内容及行业类型来看，哈尔滨市共有餐饮网点12,896个，百货类商业11,920个，副食品网点1,319个，旅店1,247个，美容美发网点4,403个，洗染业1,511个，洗浴业6,90个，摄影及彩扩641个，娱乐业1,717个，中介租赁业1,200个，图书报刊（不包括街头报摊）170个，医疗卫生用品网点2,020个，邮政网点57个。从大型商业网点规模来看，10005000m2的商业设施占到61%，500010000m2以及10000m2以上的商业设施分别占到18%和21%。表表4-14-1：哈尔滨市商业网点统计：哈尔滨市商业网点统计29大型商业网点分布从大型商业网点的区域分布来看，以南岗区最为集中，1万m2以上商业设施共计68个，其次是道外区（64个）及道里区（28个）。表表4-2：哈尔滨市大型商业网点区域分布：哈尔滨市大型商业网点区域分布商业层次构成从哈尔滨市商业的层次构成来看，市级商业中心只有南岗区秋林地区、道里区中央大街地区及道外区靖宇大街三个传统商业区；区域型商业中心则以会展中心、动力乐松广场为代表的新兴商业区为主；社区商业发展滞后。表4-3：哈尔滨市主要商业中心30商业发展特点商业发展特点市场主体多元化随着哈尔滨市流通体制改革的不断深入，现已初步形成了多种经济成分共同发展的格局。独资、合资、股份、民营等非国有企业，在全市商品流通领域中发挥着积极作用。新兴业态成为发展重点随着流通领域结构调整的不断加快，哈尔滨市商品市场发展迅速，传统营销方式得到了逐步改造，新型商业业态成为新的增长点。新型业态成长迅速、新兴企业快速兴起，外来企业迅速扩张，引领了现代流通业的发展方向，为哈尔滨市现代流通业的发展增添了新的活力。商业网点布局已形成新的走势几年来，市委、市政府通过大力招商引资和国家对哈尔滨市行政区划的调整，给哈尔滨市商业布局带来了新的变化。万达购物广场、红博世纪广场、动力乐松广场、爱建百联购物中心等大型商业设施的不断涌现，为进一步调整哈尔滨市商业网点布局奠定了基础。哈尔滨市商业发展规划p一带三主题：中山路现代服务业积聚带；以中央大街为主线的旅游休闲型主题商业中心；以新世界百货为代表的秋林地区品牌消费型主题商业中心；以老店铺、名小吃、茶楼等为主要内容的传统服务型主题商业中心。p九区域八场区：道里区、南岗区、道外区、香坊区、原动力区、平房区、松北区各建一个商业中心，呼兰区建两个商业中心建设城乡路批发市场区、哈东批发市场区、先锋路批发市场区、哈西批发市场区、松北批发市场区、哈南绿色花园生活资料批发市场区、松北生产资料批发市场区、哈南生产资料批发市场区。p十八个社区商业网：在道里区顾乡大街、哈药路；南岗区学府路、和兴路；动力区和平路、三大动力路；香坊区菜艺街、中山路、红旗大街、公滨路与木材街；道外区东直路、铜锣湾地区；松北区前进、松浦、四环西部中心区；呼兰老城区；平房南部新区西江路建十八个社区商业网。31商圈分布商圈分布哈尔滨市城区包括六个区，各区的社会发展和城市建设情况都不尽相同，就每个区的内部发展情况来看，各个片区的发展特点也有很多差别。因此，根据城区位置、发展定位、社会环境、市政综合配套、商业容量及辐射范围等因素，我们将哈尔滨市六个区共分为十二个板块及南岗秋林、南岗开发区会展中心、南岗学府大学城、道里中央大街、道里透笼、道里爱建、道外南极、道外区太平桥、香坊万达、香坊乐松、香坊通乡等共计十余个商圈。图4-4：哈尔滨市主要商圈分布32南岗区概况南岗区概况南岗中心区板块是黑龙江省的政治中心，区域内党政军机关集中，省委、省人大、省政府、省军区都座落在南岗中心区板块。区域内人流、物流、资金流和信息流高度集中，得天独厚的区位优势和四通八达的交通优势，使其成为面向全国、辐射全省的商品集散中心。区域内的秋林公司、远大购物中心、大世界商城、松雷商厦、南极冷饮厅等集餐饮、住宿、娱乐为一体，奋斗副食品商场是全国第二大副食品商场，国贸城、红博地下广场、人和地下商业街是全国规模最大的地下商业街。城市建设及规划由于南岗区中心区板块房地产开发时间比较早，目前城市建设已经成熟，可供开发的土地较少，有部分较老的住宅区和棚户区，主要集中在马家沟片区，动迁成本也较高。随着区位的土地资源的日益紧张，城市开发中心逐渐向外转移，区域内可开发项目已经很少。未来中心区板块将充分发挥省会城市中心城区的龙头作用，增强集聚效应和辐射功能，形成全省生活消费品的集散中心，高科技成果产业化示范基地和高新技术企业培育基地，成为地方经济与大专院校、科研院所经济结合的窗口市区级公共中心。33区域内商圈介绍区域内商圈介绍34秋林商圈南岗秋林商圈，是由有百年历史的秋林商城，汇聚高端奢侈商品的松雷商城、远大购物中心，及品类齐全的中端消费商城红博地下购物广场所组成。这里因为是南岗区的交通枢纽，所以交通非常发达，也为这个商圈带来了无限的动力。由于其位置几近市中心，汇聚了各方向聚来的人流车流。使得这片商圈极度的繁荣。也聚集了哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群。目前商业项目及商圈内重点商业介绍秋林商圈由松雷商厦、红博地下购物广场、新世界商城、远大购物中心、秋林商城等大、中商城及各类专项卖场组成。35南岗松雷国际商厦哈尔滨松雷股份，坐落于哈尔滨市南岗区繁华商业中心地带，是一家以经营中高档服装为主的大型现代化商场，于1993年11月9日正式开业。并以其恢弘壮观的建筑，中西合璧的典雅装修，客流如潮的商业气氛，精诚快捷的服务手段，在纷至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦、购物者天堂”的美誉，被国务院发展中心命名为“黑龙江省首家大型现代化商场”。在激烈的商业竞争中，松雷商厦针对哈市的消费热点，制定了市场营销策略，率先以中高档商品为商场定位，实施名牌战略，并通过以人为本的管理促进企业内部的合作，强化了企业凝聚力。松雷股份现有职工233人，大中专文化程度以上有196人，资产总值3.6亿，资产净值2.2亿。经营品类主要有服装服饰、鞋类、皮具、化妆品、首饰、钟表、小电器等几大类，数千种商品。商场采用扣点方式，扣点为30%50%，具体按品牌大小而定商场业态划分1F服装、化妆品、钟表眼镜、珠宝首饰2F男装、配饰3F女装、女士饰品4F服装、淑女装、饰品、女士文胸5F箱包、运动系列、鞋6F家用电器、家品、童装、床品、针棉内衣7F休闲餐饮8F羊绒、贵宾服务中心、美容院、退换货中心9F行政办公区商场主力店：品牌精品服饰36红博购物广场红博广场位于哈尔滨商业中心地带，是由哈工大集团投资兴建的集品牌服装贸易、餐饮、娱乐和休闲于一体的超大型综合商贸中心。经过几年的不断探索，红博广场对经营布局进行了大规模的战略调整，现在的红博广场已形成城中城的合理格局。皮草城、西装城、羊毛衫城、裤子城、名品城、男人街、女人街等宛如颗颗珍珠环绕在阳光大厅的周围。国内的知名品牌，如雅鹿、红豆、恒源祥、糜老大、斯得雅、华伦天奴等已纷纷入驻，而更多的知名品牌正在抢滩红博，强强联手，群英会萃，培育着巨大的商机。尤其是品牌代理经销中心还建有红博网站，是目前国内最大的服装电子商务大户室，帮助商城内的业户驶上服装经营的信息高速公路。此外，红博广场、红博世纪广场和正在着手组建的莫斯科红博购物广场以及哈巴、布市、海参威、新西伯利亚等国际化连销服装超市等机构还组成了红博商贸集团，成为集超大型商业服务企业运作、品牌孵化、营销策划与培训于一体的综合性商贸企业。商场采用租金的方式租出，一年租金2万，物业费1万。p商场业态划分B1：皮草城、西装城、羊毛衫城、名品城、女人街B2：裤子城、至尊男人城p商场主力店：中端消费服饰、少淑装。37新世界百货该商场属于香港四大地产商之一的新世界集团，1996年11月开业，营业面积为11000平米。现有员工700名，内部设备完善，该商场坐落在哈尔滨市南岗区中心的北方大厦内，该区为黑龙江省政府机关所在地，周围有各类型的建设和公共场所林立，更有十多间大型商场环布。p商场业态划分B1:超市,咖啡厅,快餐厅,家庭用品1F:名品店,化妆品,皮鞋,首饰,手表,手袋,礼品2F:女士服装和内衣,婚纱,咖啡厅3F:男士服装,箱包,运动服装及用品4F:童装及婴儿服装用品,玩具,文具,床上用品,花卉,家电,灯饰,游戏厅p商场主力店：奢侈品与高档女装38远大购物中心黑龙江远大购物中心是中国远大集团在哈尔滨兴建的大型现代化商场，占地8116m2，总建筑面积81000m2，总营业面积40000m2，融购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，是目前黑龙江省最大的多元组合现代化购物中心。远大购物中心地处哈尔滨最繁华的商业地带南岗区果戈里大街，交通便利，四面临街，可选择的公交线路有二十余条，同时备有便利的地下停车场，方便顾客出行。它内外部硬件设施齐全，配有智能化中央空调制冷制热设备，27部自动扶梯，在客流集中处三上三下同时运送顾客，6处豪华型洗手间，致力于为顾客提供最清洁、便利和舒适的购物环境。远大购物中心自1999年1月正式开业以来，历经六年，以先进的设施、丰富的商品、高档时尚的品牌定位、舒适的购物环境迅速赢得了广大消费者的认同，成为哈市商业中的典范，并以良好的发展势头带动着哈尔滨消费市场的时尚潮流。商场采用扣点方式，扣点为30%50%，具体根据品牌大小而定p商场业态划分B2停车场B1好百客超市F1化妆品/名品馆F2绅士精品馆F3摩登流行馆F4淑女新贵馆F5运动/休闲/婴童馆F6美食生活馆p商场主力店：化妆品、少淑装39南岗秋林公司在哈尔滨世纪之初建筑中，以“新艺术”风格占多数，且大多为办公建筑、居住建筑、文教建筑及交通建筑。作为当时世界范围内流行的风格，“新艺术”应用于这类大型建筑，成为沙俄藉以夸耀其实力的工具，然而许多商业、服务业建筑却以豪华奇特取胜，以繁琐的装饰创造热情的氛围，南岗秋林公司即是其中的典型作品。秋林集团股份是一个历史悠久、驰名中外的老字号企业，创建于1900年，先后由沙俄资本家、英国汇丰银行、日本商人、和前苏联政府经营，1953年10月有偿移交我国。秋林接收经营后，为适应市场经济需求，满足人民生活，先后进行了4次扩建改造，现已发展成为一个以商业为主的集团化、现代化大型商业零售企业，黑龙江省一一家商业上市公司。秋林集团地处哈市繁花商业中心，拥有秋林公司（老楼）和秋林时代购物广场两大商场，总经营面积8万m2，隶属公司有秋林食品厂、秋林糖果厂、经济贸易公司、广告公司等。秋林集团总营业面积4.1万m2，职工4000余人，下设十四个专业商场，新建的哈港合资秋林大厦，集宾馆、餐饮、娱乐、康乐、写字间于一体，与老秋林隔街相望。经营品种达6万余种，年销售额近10亿元，各项主要经济指标在黑龙江省名列前茅，居全国同行业先进地位。宗旨“顾客第一、服务第一、信誉第一”精神“开拓务实、三爱三优、创建一流”经营方针“高档精、中档全、低档保必需”以为工薪阶层和大众消费为主，满足各档次的消费需求商场业态分布B1：各种食品F1：珠宝、化妆品、皮具、钟表眼镜、照相器材、鞋F2：女装、内衣、女饰品F3：男装、运动休闲F4：羽绒、羊绒、床品家居、牛仔休闲F5：绿色食品专卖商场主力店：食品、奢侈品40会展商圈会展商圈，位于南岗开发区板块，由红博世界广场、各大型生活超市、各高中端消费场所组成，主要依托于会展中心得以发展。南岗开发区板块是由1991年6月建立的哈尔滨经济技术开发区发展而来，区域内设有国家级高科技创业中心、国家级高新技术企业孵化中心、国家级海外学人创业园。汇集了金融保险、商贸物流、旅游娱乐、文化会展等一批高级第三产业和国内外著名公司总部，区内设有国家级高科技创业中心、火炬创业园和海外学人创业园，是哈尔滨市的商贸中心和高新技术企业孵化基地。南岗区开发区板块是哈尔滨最早提出中央商务区（CBD）概念的区域，近期围绕着会展中心陆续开发多处高档楼盘，如会展名城、黄河绿园、金色莱菌、悦山国际等，区域内的人文社区环境已趋于成熟。近几年开发区的不段发展，已使开发区形成了不可忽视的消费人群，而伴随着会展的落成，更刺激了这里的消费人群，随之伴生的就是针对这一消费人群而产生的各种商业业态。而因为这里的消费人群多为哈尔滨收入较高阶层，同时因为消费理念的超前，极大的刺激了这里商业氛围形成的速度。短短几年，发展已不容忽视。成为哈尔滨继中央大街、南岗两大商圈后的第三商圈。41红博世纪广场红博世纪广场雄踞哈尔滨CBD黄金坐标，它不仅是哈尔滨国际会展体育中心重要组成部分，还是哈尔滨首家国际SHOPPINGMALL，依托哈尔滨国际会展体育中心，是众多商家赢得东三省市场，进军俄罗斯、东欧国际市场的必争之地。红博世纪广场借助哈尔滨国际会展中心的国际物流平台功能，将国内品牌服装资源整合、策划、配置后进入俄罗斯、东欧等国际市场，全面构筑中国北方面向国际的品牌展示、指挥与控制中心。作为哈尔滨国际会展体育中心的重要组成部分，占地30万m2的红博世纪广场，是亚洲最大卖场，它具备了打造新经济时代财富的巨大空间，为欧亚大陆经贸桥的畅通无阻奠定了基础。目前，红博世纪广场拥有固定展位270个，已成为中国东北地区目前规模最大、品牌最多、物流配送最快、辐射面最广的国际化商业物流配送中心和国内服装服饰、体育、休闲用品、鞋帽、箱包等轻工产品集散中心，也是以会展中心为载体的哈洽会展示贸易功能的延伸。p商场业态划分红博世纪广场一期于2003年8月23日宏业竣开，占地面积10万m2，内分中央休闲区和中央商务区，它不仅在规划上符合现代商业布局，更融入了休闲、娱乐、人性化的设计和功能，如儿童娱乐区、电玩区、钢琴水吧、时尚大舞台、室内公园、鸟语林等；商场内聚集了象ESPRIT、哥弟、阿迪达斯、耐克、爱希伦、森达、杉杉等国际知名品牌，世界五百强家乐福、麦当劳等国际连锁机构也已抢滩红博世纪广场。红博世纪广场二期工程，是对一期广场综合实力的补充和完善。它包括地上部分总面积20万m2的国内最大的开放式主题公园，是集观赏、娱乐、功能性于一体的绿色生态公园，如：奇花异草的热带风情花园、“黄河之水天上来”瀑布景观、多功能展示厅、著名微缩景观、熊山、滑雪场、旱冰中心、餐饮区等遍布园内，地下部分是开敞式步行街，将阳光与公园美景引入地下，各商场以步行街为联系纽带，形成了绿色消费业态。这里荟萃球幕电影、4D电影等高科技场所，让人们感受冲浪高科技的视觉刺激；名品折扣店、皮草城、数码城、精品鞋城、皮具城、韩国城、网吧、医院等个性鲜明的商业布局，彰显红博世纪广场服装航母，时尚之都的主题，树立红博世纪广场国际SHOPPINGMALL的形象。p商场主力店：化妆品与少淑装42学府路大学城商圈学府路大学城商圈位于哈西新区、南岗区西南部，哈西新区总用地面积43.18平方公里，其功能定位将以居住、教育、科研、行政办公、运动休闲等为主，人口将由目前的10多万增加到30万，占地43平方公里。再加上即将启动的西客站，这里将逐渐成为一个城市的新中心。城市建设及规划哈西新区作为一个即将要着力发展的新区域，目前仍处于开发建设和规划阶段。在城市建设方面，未来将打造一条名街哈尔滨大街；打造一个工业文化遗址公园红房子项目；打造一个地标性建筑哈西新区发展大厦。43哈西服装城哈西服装城是一家集购物、餐饮于一体的综合性购物场所。商场周边地区高校林立，紧邻黑龙江大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨医科大学、哈尔滨政法学院等高校。同时拥有雄狮家园、大众新城、四季方舟等二十多个高档住宅小区的顾客资源。消费群体具有知识层次高，家庭收入高，且消费稳定、集中等特点。该地区四通八达，拥有多条公交线路站点，交通十分便利。哈西服装城始建于2000年，商场营业楼共五层（地下一层、地上四层），建筑面积3万多m2。主要经营日用百货、化妆品、床上用品、服装、鞋帽等十几个品种，上万种商品。商场同时拥有餐饮、超市、药店等项目，满足了顾客“一站式”的购物需求。2002年，在激烈的商场竞争中，哈西服装城努力扩大经营，创新发展，相应调整了原有的经营内容，除了服装、鞋帽、餐饮、娱乐、酒吧，还引进了宝丰药品超市及全国知名的床品、窗饰厂家引厂进店，针对服装业的激烈竞争现状，发动业户直接引进广州、石狮等经销商的货源，大大降低了业户的成本费用开支，从而极大地提高了业户的经济效益。未来的哈西服装城力求在东北地区成为集商品批发、零售为一体的大型龙头商城。福顺尚街福顺尚街位于南岗学府路1号，背依福顺尚都社区，周围濒临师大附中，理工大学等17所高校，与地铁一号线入口紧密相连，并处在哈尔滨西客站的主要辐射区域核心位置。项目分3期，是哈尔滨最先提出产权式商铺的项目，而且产品设计独特，一期将地面深掘一层使原来的地下一层变为临街，二期设计雷同，创造下沉式花园广场，独创双首层式设计。目前一期二期已售完，三期于今年4月底开售，面积为1.5万m2。另外，位于福顺尚街一期的金太阳时尚购物广场已于2009年12月23日开业，总营业面积3万余米。西城汇地处学府路，被学府三道街和学府四道街包围。另外，由地铁黑龙江大学站分割成北区、南区二部分，总面积2.4万m2，南区10495m2，北区9904m2。项目位于哈西商圈，服装城、中央红超市近在咫尺，属于成熟的的商业地带项目处于地铁上方，是目前哈尔滨首个地铁商业项目。周边学校众多-大学城、哈尔滨理工大学、黑龙江大学、哈师大附中、工商职业技术学院等15所高校，年轻消费者成为一个庞大的消费群。项目于5月初开盘。44道里区概况道里区概况道里区中心区板块大部分位于哈尔滨市二环线以内，城市人口密集，是道里区乃至哈尔滨市最早形成的商业中心，自上个世纪初开始，板块内就逐渐形成了新阳路、安国街、抚顺街商业带。城市建设及规划道里中心区板块作为城市的老城区，一些改造项目已陆续实施。今后，区域将调整优化商业布局、动态交通网络、休闲广场结构，深度挖掘商务旅游资源，大力发展总部经济（楼宇经济）、特色商业街，建成集商贸、文化旅游、金融和证券新兴服务业等为一体的东部现代商贸中心区。改造城安街等重点企业、重点市场周边的道路，综合改造抚顺街、民安街、民众街等商业特色街。提高灯饰化水平，繁华地段灯光效果达到国内一流，把植物观赏园建设成近郊森林公园。加快危房棚户区改造，通过对危房进行综合改造，美化生活环境，消除安全隐患，保护历史遗存建筑。45区域内商圈介绍区域内商圈介绍46透笼商圈按照以往的习惯，东起一面街，西至尚志大街，南起田地街，北至石头道街，这一地理区域被称为透笼哈一百商圈。在这一区域内，哈一百和道里菜市场由来已久，并一度形成哈市著名商圈之一。1995年透笼街改造马路市场退路进厅，透笼曼哈顿商厦落户，接着就是1997年透笼轻工批发市场的建成，在2000年，振龙小商品批发市场和太阳轻工批发市场一起挤了进来。振龙小商品批发市场是驰名全国的黑龙江省箱包皮具批零集散地，也是哈尔滨透笼商圈中颇具影响的小商品批发中心。商场共四个营业楼层，地上三层，地下一层，共计营业面积近15000m2，另附两千余m2的仓储中心。2007年，以批发、零售为一体的箱包皮具城秀龙商厦又在这里落户，成为最年轻的新生力量代表。这里一度又成为本埠小商品零售批发市场的黄金之地。哈市及周边市县和省内大部分地区从事小百货生意的个体业者都来这里进货。也正是这种闻名遐迩的商业知名度，才使得一些投资者看好了这块经商宝地。在这一区域周围集中了新一百、道里菜市场、道里农贸批发市场、曼哈顿商厦、世纪联华购物广场、燕莎国际购物中心、振龙小商品批发市场、太阳轻工批发市场、哈尔滨化妆品商场、金太阳精品城、哈尔滨商厦、华联商厦、联升地下商场，它们的经营面积都在万米以上，其中透笼轻工批发市场、振龙小商品批发市场和太阳轻工批发市场3家批发市场的总营业面积达6万m2。之间的距离最远的不超过1000米。而且这里同时还汇集了数百家经营着同类商品的门市营业场所。47哈尔滨新一百购物广场哈尔滨新一百购物广场是大商集团在素有“全国第一家大型国营百货商店”之称的哈尔滨第一百货商店的基石上改造而成，融入了大商集团优秀的商业理念和全新的经营模式，集成了当今零售业的最新业态、最高技术、最新手段和最高境界，使原“哈一百”从内到外焕然一新，一跃成为哈尔滨新的商业标杆。商场业态划分B1超市1F化妆品、珠宝、钟表、包包、奥运商品2F流行休闲装、鞋、家居3F淑女装、品牌女装4F男士正装、商务休闲、羊绒制品影城5F家居、健身器材、羽绒服、休闲服6F大商电器、小吃、电玩7F浩沙健身俱乐部商场主力店：品牌女装48麦凯乐麦凯乐哈尔滨总店坐落于曾经是哈尔滨最繁华的城市中心，毗邻以中央大街为首的哈尔滨道里商业圈并与著名的索非亚教堂隔街相望。是一个集国际一流名品、大型超市、休闲娱乐、餐饮酒店于一体的现代化高档百货店，是中国五百强企业之一的大商集团在哈尔滨精心打造的东北区高档百货旗舰店。麦凯乐哈尔滨总店商场营业面积近9万m2，采用国际一流的高档百货店经营模式，倡导“年轻健康舒适生活”理念，在经营方式上集高档百货、大型超市、休闲娱乐、餐饮、酒店业态于一体，并依据“业态错位互补，品牌优势共赢”的原则，规划地下2层和地上6层为商业，7、8层为餐饮、休闲娱乐，9层至29层为住宅，其中地下1层为超市，地下2层是2万多m2共600多个车位的大型停车场。p规划亮点了VIP休息室司机等候室婴儿车出借处皮鞋养护中心衣物保管处母婴休息室儿童娱乐室儿童卫生间水吧和咖啡厅49燕莎奥特莱斯购物中心哈尔滨燕莎奥特莱斯购物中心是北京燕莎奥特莱斯购物中心在外埠开办的第一家分店。作为中国奥特莱斯业态的创始者，北京燕莎奥特莱斯于2002年盛大开业，成为中国第一家奥特莱斯购物中心，为中国零售业引进了一种新型的朝阳业态。2006年又成功开办了哈尔滨燕莎奥特莱斯，将奥特莱斯业态带进了中国的东北市场，为哈尔滨零售市场增添了新的活力，给消费者带来了一种全新的消费理念。哈尔滨燕莎奥特莱斯购物中心位于繁华的哈尔滨市道里区地段街，紧邻著名的圣索菲亚教堂广场和繁华的百年老街中央大街，22条公交线路穿行于此，哈尔滨新一百、世纪联华商厦、曼哈顿商厦等聚集四周，交通便利，商业氛围浓厚。p商场业态划分B1男女内衣，儿童用品，家居用品F1国际知名品牌，眼睛，钟表，化妆品，高尔夫系列F2精品女装，淑女装F3精品男装，商务休闲F4运动休闲，牛仔F5皮鞋，皮具，箱包F6东来顺，全聚德p商场主力店：品牌折扣商品50新透笼购物广场新透笼购物广场是透笼轻工批发市场的扩建工程，新增投资8亿元人民币，新增建筑面积11万m2。广场建成后，设为地下2层，地上10层。新透笼购物广场整体为欧式建筑风格，以展示交易为主体，集商贸、配送、旅游购物、餐饮娱乐为一体，经营商品种类超过20万种。成为辐射东北、内蒙及日本、韩国等国家和俄罗斯远东地区的商业集散中心。工程分两期建设，一期工程将于2010年5月份竣工投入使用。51中央大街商圈中央大街，是哈尔滨历史最久，也是保护建筑最多的街道，其角色就有如香港的弥敦道。整条街区分为多个不同的段落，两旁耸立的不是大型的百货公司，便是有名的时装店及特色食肆。由于街上禁止车辆行使，因此不论是平日或假期，街上的人潮同样是川流不息。带有欧陆风味的古旧建筑，依然保存得非常好，在晚灯的烘托下，漫步街上令人感受到一份点点的浪漫。若遇上冰雕季节，街道两旁更会添置不少小型的冰雕作品，让你在前往冰雪大世界的途中，给自己的一双眼睛热一热身。这条长街始建于1900年，街道建筑包罗了文艺复兴，巴洛克等多种风格的建筑71栋。涵盖了欧洲最具魅力的近300年文化发展史。不论白天或夜晚，它都是哈尔滨一道亮丽的风景线，也是国内一条罕有的建筑艺术长廊。现在的中央大街已经成为了集休闲、游览、购物为一体的步行街。近年来，更因其独特的魅力感染，使这里汇聚了哈尔滨最多的高端消费场所。也使这里为了哈尔滨最高端消费聚集地。商圈内重点项目介绍（由万达商城、百盛商城、中央商城、金安购物广场、新一百等大中型商场及各类特色专卖店组成）52万达商业广场哈尔滨万达商业广场坐落于哈尔滨市黄金路段友谊路与中央大街侧临处，是哈尔滨市重点招商引资项目。项目占地面积近4.7万m2，建筑面积139,000m2，总投资近10亿元人民币，由大连万达集团投资兴建。世界500强企业沃尔玛、华纳影城以及苏宁电器、申格体育、大食代美食等知名商家入驻经营。首层产权式商铺，万达现代生活馆、万达休闲会馆云集了国内近百家特色品牌。广场内拥有3000m2的中心休闲广场、可容纳500车位的大型地下停车场，是哈尔滨首座集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的超大型、国际化的一站式购物中心。p商场业态划分B1申格1F休闲、流行、品牌休闲、饰品、美食、美容美甲2F苏宁电器、餐饮3F万达国际影院p商场主力店：运动休闲53百盛商业广场百盛百货是金狮集团于1987年创立的，在近十年的时间里发展显著。连锁百货商店遍设马来西亚各主要城市，至今已开设了三十余间购物中心以及精品专卖连锁店，成为全马百货店最大，最成功的零售连锁集团。马来西亚金狮集团是信誉卓著，业务多元化，国际化的工商集团，近十年来发展迅速，成为跨国集团之一，组织健全，资金雄厚。业务范围囊括制造、贸易、零售、房地产、金融服务与资讯科技等领域。旗下有二百余家公司及关系企业。集团属下“百盛”为马来西亚百货公司最大的连锁机构。p商场业态划分B1运动休闲装1F化妆品、饰品2F时尚装3F女职业装、皮草4F男装5F童装、电器、家居用品、化妆品6F餐饮、休闲p商场主力店：屈臣氏、KFC、必胜客、沃尔玛超市、中高档服装、高档鞋等54中央商城哈尔滨中央商城坐落于中外驰名的中央大街步行街中段，建筑面积3.6万m2，有员工2100人，经营商品6万余种，总资产5亿元，是集购物、娱乐、休闲、旅游为一体的大型现代化商业企业。p商场业态划分B1超市1F首饰、化妆品、打折服饰2F鞋帽、品牌男女装3F名嫒、淑女装4F少、淑女、温暧服饰5F家店生活馆6F羽绒服卖场与动动休闲服饰p商场主力店：时尚，休闲装55金安国际广场金安国际，作为黑龙江省汇集国际奢侈品牌、流行时尚商品、特色餐厅、星级影城和主题娱乐的殿堂式精品主题购物广场，一直为满足追求优质生活和时尚品味的顾客之特别需求而努力。广场积极倡导“时尚生活从此开始！”之理念，不仅提供时尚的商品，更为追求生活品质的人士提供一种新的生活方式。作为倡导时尚消费理念和高品质生活方式的精品广场，金安国际购物广场是国际顶级品牌和时尚精品在哈尔滨的汇聚地，目前云集了IWC、PIAGET、Blancpain、Girard-Perregaux、Rolex、DUNHILL、KENZO、CERRUTI1881、GIEVES&HAWKES、KENT&CURWEN、LALIQUE、WEDGWOOD、LANCEL、香港英皇钟表珠宝等200多家国际品牌，深受具有高层次消费意识和高标准消费能力的消费群体的青睐。商场采用租金的方式租出，以1.6元/平米/天的价格租出，物业费另计。p商场业态划分B2婚纱，摄影，护肤会所B2韩国服饰1F品牌男装，工艺品珠宝首饰2F品牌女装3F休闲服饰、皮具、内衣4F运动服饰、品牌男装、女装5F餐饮p商场主力店：高档服饰56爱建商圈爱建新城，作为哈尔滨第一座大型首席滨水高尚生活区。经过四年时间的开发建设，其沿江高尚生活区已经初步形成，爱建滨江国际社区高尚生活繁荣景象已经初步呈现。100万m2的高尚住宅建筑面积，构筑了沿江高尚生活区的初步规模；100万m2的中央商业配套，以16万m2百联购物中心领衔，20余万m2高级商务，配合友谊路原有商务基础，又构成了哈尔滨CBD商务中心。爱建滨江商圈集合了众多商业业态，购物中心、主力店、专业市场、精品商业街、酒吧街、地下购物广场，集合了几乎所有的商业元素，是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。它是国内生活设施配套最完善的城中城，是百万市民生活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景观特区，是未来哈尔滨的居住、商务、商业中心。商圈内重点项目介绍（以百联为首的百万m2的生活购物中心、月星家居中心等生活配套商业业态组成）57爱建百联购物中心哈尔滨爱建滨江国际社区是由上海爱达投资的项目，该项目也是哈尔滨市重点项目之一，规划占地96.86万m2，建筑面积220万m2，其中：高级住宅130万m2，写字楼20万m2，地上商服70万m2，地下商服30万m2。哈尔滨是北方一座历史名城，世界著名的中东铁路和20世纪最有影响力的科技发明蒸汽机就是在这里率先引入中国。爱建滨江国际社区的项目所在位置，即是哈尔滨市文明的发祥地原哈尔滨车辆厂厂址，爱建滨江国际社区东依哈尔滨著名的步行街中央大街，北望风景名胜太阳岛，西连哈市最新开发区域群力新区，南接旧城区核心的南岗区，再加上由于历史文化原因，爱建滨江国际社区的整体优势得天独厚，是一块不可多得的风水宝地，是哈尔滨生态自然与都市文明的最佳结合点。哈尔滨百联购物中心位于哈尔滨市中心，座落在横穿中央街区的命脉上海大街，崭新的哈尔滨百联购物中心将成为哈尔滨人气旺盛的时尚购物及休闲娱乐之地。整个项目占地6万m2，地上三层，地下二层，建筑面积达16万m2，是哈尔滨规模最大、最现代的超大型SHOPPINGMALL,此中心将包括6大主力店，近20家风情各异的主题餐厅、200余家琳琅满目的专卖店及1500个停车位，是集大型百货、超市卖场、数码家电、多厅影院、餐饮美食、休闲娱乐、精品专卖、运动健身等多种业态为一体的全天候一站式大型购物中心。月星国际家居广场月星集团是中国华东地区规模最大的集科工贸为一体的跨行业、跨地区的现代化企业集团，创立于1988年。现已成为以高档家居产业为主，集家具制造、大型家居商场、房地产投资和海外业务于一体的实业型集团企业；江苏省重点民营企业，上海市市外在沪大企业集团之一，中国家具业的知名企业。哈尔滨月星国际家居广场设在哈尔滨道里区新兴的爱建滨江商业区。目前已有曲美、理想空间、健威、意风、双叶、芙莱莎、包豪斯、西部牛仔、华莎驰、标致、梵思豪宅、帝国艺匠等国内外知名品牌入驻。为体现高档的国际化服务，月星国际家居还在中厅咖啡吧为消费者提供免费咖啡、饮料及西点，品味哈乐滨月星带来的全新的生活方式。58群力金中环群力文化商业街金中环群力文化商业街以前沿、时尚为主题，全面契合现代城市精英群体消费品味，酒吧、茶社、高档餐饮、健身美容等全新业态将深深吸引版块内及其他地区新富阶层，金中环群力中心文化商业街又容纳银行、酒店、商场、超市等多业态组合，极大地丰富了商业街的文化内容，使商业街真正成为人们尽享城市优越生活的天堂。人流、车流滚滚，商机，无处不在。金中环群力中心文化商业街移植现代英式建筑，遵循人性化、时尚性、生态性等原则，以简约、现代的建筑风格、六米奢华层高构筑环境美妙的现代消费中心，使其成为群力新区最具标志性的建筑群落，户户临街，超值空间完美呈现群力新区独具匠心的商家业态，是投资置业的尊荣首选。金中环群力文化商业街紧邻著名的下沉式音乐喷泉广场，松花江展览馆、春水公园、金鼎文化广场，与休闲景观完美融合，让观景融入购物，让自然融入休闲，让娱乐更具意趣，使金中环群力文化商业街成为城市休闲购物的天堂，聚拢八方消费人群，未来鼎盛之势不可挡。金中环群力文化商业街作为黑龙江省群力文化产业示范区内重点打造的文化商业街项目，受到了政府各部门的充分重视和大力支持，并在政策上切实给予项目开发建设、招商引资等方面的优惠，提供给进驻商家更多的发展机遇和赢利空间!金中环群力文化商业街拥有超大的建筑体量，建成后将拥有巨大的商业辐射力，同时，在传统商业中嫁接娱乐餐饮经济和文化商业的独特内涵，形成更强势的商业吸引力。它将凭借主题商业的高度和力度，立足群力新区，吸引国内外一线品牌商业及餐饮业企业进驻，届时金中环群力中心文化商业街将形成层次鲜明的商业辐射圈，并且成为群力新区快速发展的助推器！巨大发展空间城中首屈一指！59道外区概况道外区中心区板块处于哈尔滨内环线边缘，道里、道外、南岗三区交汇处，区域是哈尔滨市小商品市场集聚地，有著名的“三马”商业区。区域内人口密集，景阳街与南极街两侧为人口集中区，附近人流量大。周边市级公建设施八处，区域周边有八区体育广场、远大购物中心、北环商城、曼哈顿科技大厦，兆麟公园、儿童公园、儿童医院等，为哈尔滨市成熟居民住宅区。城市建设及规划根据哈尔滨市区规划，此区域将建设成集商业、贸易、金融、文化娱乐、餐饮酒店、体育运动中心等设施于一体，形成地区性的中心商贸区。道外区中心区板块内居住环境较为成熟，目前在售项目仅荣耀上城一家，项目地处道外商圈，且距道里中央大街商圈和南岗松雷商圈较近，所以在售价上较高，属于道外区的高档社区。随着未来对南极批发市场、靖宇大街及周边区域的改造，道外区的房地产市场将出现活跃期，且商业项目的比重将有所加大。60区域内商圈介绍区域内商圈介绍61南极商圈南极商圈是以原南极市场的小食品批发为主，经过改造升级之后，将成为南极国际食品交易中心，采用国际上最前沿的第五代市场流通模式来搭造商业流通的平台。根据规划，南极国际食品交易中心投入使用之后，南极地区将以此为核心，成为东北亚流通领域的核心商圈，辐射范围不仅限于黑龙江省和东三省，也辐射到韩国、内蒙古、日本以及整个东北亚地区，真正成为一个永不落幕的食品博览会。目前商业项目及商圈内重点商业介绍区域内商业以南极国际为典型代表62南极国际南极国际项目位于南极街的主干道上，规划总占地面积10.56万m2，总建筑面积52.13万m2。建成后的南极国际将以食品经济为核心，融合现代化写字楼、异域商业步行街、金融区域、30万m2高尚居住社区等元素，能够在很大程度上丰富道外区的基础配套设施。南极国际的前身南极小食品批发市场，是我国最早的全国性大型食品批发市场之一。为进一步提升市场档次、彻底改善这一区域的环境，哈尔滨大众肉联集团和江苏雨润集团在南极市场原址投资18亿元建设南极国际项目。项目将分三期完成，一期建设主要包括：南极国际名优食品城、冷冻水产中心、茶文化中心，同时在哈东地区建设占地40万m2的配套商贸物流园区。目前该项目处于一期建设阶段。63道外区靖宇商圈以靖宇街为线，周边商铺云集，是传统商业区。最著名的有老鼎丰糕点铺、亨得利钟表眼镜店、正阳楼肉制品店、温州国际商贸城等均坐落于此。目前，靖宇街已形成医疗器械等行业特色商圈。商圈内重点商业介绍区域内商业以哈尔滨温州国际商贸城为典型代表哈尔滨市温州国际商贸城温州国际商贸城是集展示交易为一体的家电产品批发零售商场。地处道外靖宇街、大新街之间的商业腹地，北临外环路，交通便利。商贸城占地26400m2，地上4层，地下1层，建筑规模63700m2，其中商服用房3200m2，仓储6000m2，地下停车场12000m2。商城以家用电器展示和交易为主营。同时商贸城还建立一个高水平的智能化物业管理系统，以经营服务为核心，为商贸城业户提供商务活动的多功能服务体系。64道外区太平桥商圈道外区老太平板块位于道外区的东部，为原太平区所辖区域，自然资源丰富，交通四通八达，通讯方便快捷。区内大企业群集，技术、人才和设备等方面的优势明显，经济发展基础比较雄厚，电子、机械、轻工、建材4个支柱行业在全区经济中的主体地位明显。随着哈东高科技园区和高新技术创业孵化中心的建立，及各项优惠政策的推出均为本区域的建设发展提供了广阔空间。城市建设及规划老太平板块为新中国的老工业基地，工业发展很快，随着改革开放的发展，板块内的房屋建设明显加快，许多高层（相对于棚户区）建筑拔地而起，特别是红旗大街和南直路两侧，高楼林立。从会展中心高处俯瞰，钟楼、八角楼、新乐小区8层高的楼群显得格外壮观。但板块纵深内部的平房、草泥房数量仍很多，对于住房建设和改造来说，任务仍然十分艰巨。商圈内重点商业介绍区域内商业以千禧太阳购物广场为典型代表（略）65香坊区概况新香坊区位于哈尔滨市东南部，区划面积339.55平方公里，其中，建城区面积43.8平方公里，辖20个街道办事处，3镇1乡，总人口约79万人(含流动人口)。2006年8月，经国务院批复，撤销香坊区和动力区，成立新的香坊区。新的香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区，已成为哈市的四个中心城区之一。66区域内商圈介绍区域内商圈介绍67万达广场项目位于哈尔滨香坊区衡山路与赣水路交汇处的顶级地段，紧邻昆仑商城和高尔夫球场，总建筑面积30万m2，集商业中心、白金五星级国际酒店、多栋商务写字楼及精装白领公寓于一体，囊括了室内步行商业街、万千百货、大润发超市、国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际影城等全方位的消费层面。香坊区万达商圈香坊区开发区板块北接南岗区，大部分区域位于哈尔滨市二环以内，是在香坊区内最靠近市区中心，地理位置优越。成熟商业区、医疗机构及政府部门林立，交通发达，可以说是香坊区的中心地带。目前商业项目及商圈内重点商业介绍区域内商业以万达广场为典型代表68香坊区老动力板块香坊区东南板块位于哈尔滨市区的东南部，在“北跃西扩、南延东优、中兴外联”的城市空间发展策略中，香坊区东南板块将成为集自然、休闲、静谧、便利，优质生活的四重恒定标准的宜居地，其未来区域发展潜力无可限量，可以说是置业的首选要地。同时，香坊区东南板块扼守哈阿公路要道，这是一条哈尔滨到阿城的休闲走廊、未来黄金旅游热线，具备交通优势与环境优势，也是最适合人居住的城市副中心地段，这里既离开了闹市的烦躁，享受人居的静谧，又不失生活的便捷，升值潜力当然是不言而喻。随着哈尔滨城市的不断扩张，自南岗商圈，道里商圈后，其它新兴商圈不断涌现，而新兴的动力商圈也已“显山露水”，人气飙升。正以迅猛之势冲击着哈市“第三大商圈”的宝座。由哈电置业精心打造的建筑面积9万m2、目前哈市单体最大的购物广场乐松购物广场就坐落在此地。世界500强企业家乐福、肯德基、麦当劳瞄准这一地理优势，迅速抢占加盟入驻乐松购物广场一层，高档次、大规模、多业态的新兴商圈的风采初现。也是动力商圈的吸引力造就了乐松购物广场与国美电器和红旗家具城的“联姻”。红旗家具城与国美的强势进入，代表了一个以零售客户为主导的消费新势力正在形成。商圈发展也引来一些名企纷纷落户，也由此聚集了诱人商气和财气。因动力乐松商圈的不断扩大，不仅吸引到哈市主城区的消费者，双城、阿城、五常等“一小时都市圈”内的顾客都成为潜在消费者。商圈半径被极速放大，而发展的可持续性更加突显。目前商业项目及商圈内重点商业介绍区域内商业以乐松广场和松雷商业大厦和平店为典型代表69乐松广场乐松购物广场是由哈电置业股份投资开发的全资子公司。位于香坊区和平路、哈平路、三大动力路、动力文化广场的交汇处。建筑面积达12万m2。乐松购物广场是哈市目前唯一申报并获批准立项的国家级节能环保项目和国内唯一获得美国绿色建筑委员会银牌谁项目。乐松购物广场以欢乐、时尚、休闲与文化潮流为特色，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化为一体的“shoppingmall”。松雷商业大厦和平店哈尔滨松雷商厦和平店是在和平商城的原址上，重新改造、装修的一座具有现代化商业大厦风格的大型购物中心。地处哈尔滨市动力区最繁华的商业黄金地段，（哈尔滨市第三商圈），与“巴黎广场”、“乐松购物广场”、“人防地下商业街”遥相呼应，与多所大专院校、三大动力工厂相毗邻，是哈尔滨又一座松雷，是动力区42万人口最大的购物中心。松雷和平店直属于哈尔滨松雷股份。总营业面积1.5万m2，地下一层、地上七层。地下一层设有：超市、小家电；一层设有：钟表、化妆品、眼镜、珠宝、二层设有：男装、运动休闲系列；三层设有：皮鞋、皮具、四层设有：女装、女士用品；五层设有：羽绒服、童装、内衣、羊毛衫、六楼设有：餐饮、亲子乐园等；七层设有：办公区。经营万余种，是集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的多功能购物中心。松雷和平店将以中高档商品为主，主要经营食品超市、珠宝、化妆品、服装、钟表、鞋帽、家电、箱包、餐饮、等近十八类商品，来满足动力区广大消费者及周边县市居民的需要。松雷和平店装修豪华、设备一流。购物中心设有12部上下扶梯，一部直梯，商场全部采用微机管理，设施设备先进完善。70香坊区老香坊板块香坊区老香坊板块位于哈市东南部，辖两乡一镇和八个街道办事处，面积208.5平方公里，人口36.15万，是哈尔滨市的发源地。区域内有滨洲、滨绥两条铁路线经过，17条公路与京哈、哈大、哈同公路相连，有客货运火车站点4个，铁路专用线32条。公滨路、中山路、珠江路、红旗大街、化工路等交通干道构成了宽阔顺畅的交通网络。安埠、珠江、中山、公滨等29片居民新区拔地而起。著名的天鹅饭店、民航大厦、梦幻乐园等星级宾馆和一大批现代化医疗、保险、文体、休闲场所座落我区。经过整治的香坊站前、中顺游乐园、红旗休闲广场和基督教堂成为全区景观的新靓点。城市建设及规划香坊区老香坊板块距离城市中心较近，但目前房地产市场价格较市区内仍有一定差距，主要是区域内道路交通不便，多断路、窄路，且一些老的工业项目也较多，目前区域内特别重视道路等基础设施的建设，同时加大了老工业项目搬迁的力度，相信通过一系列的城市改造，必定会促进区域内房地产行业的发展。目前商业项目及商圈内重点商业介绍区域内商业通乡商店为典型代表（略）71PART5群力概况72一个中国城市的扩张大多来自于社会化生产的需要。在经济发展的现阶段，它代表着经济和人口的整体增长。随着市中心的土地供应越来越紧张，商品房不得不向近郊发展，哈尔滨城市建设的重点正在一步一步的沿高速公路网和轨道交通线以及城市环线向外、向郊区转移扩张。同时，城市交通体系的向外辐射也为低密度住宅的发展创造了基础条件。哈尔滨在城市扩张的时候，闯到我们眼前的一些新鲜的词汇当中就有一个关键词“群力”。其实群力这个词诞生的最早时间已经是十年前的事情了。今天，群力作为城市西部一个规划在建的新区，正在带动薄弱的西南部整体经济迅速的发展。群力衍生的各种经济现象以及社会现象已经彰显出来。73群力新区历史背景群力新区历史背景政府最关注的区域群力新区隶属道里区，这里曾是城市大型棚户区之一，新区规划前这里发展十分落后，在交通、商业、医疗等配套设施上均不完善，与道里中心区域相比更有着天壤之别。原住居民多文化程度较低、无正式工作，以务农或经营小生意为主，治安环境较差。在哈尔滨城市建设过程中,各届政府均对群力新区非常关注,多次提到该板块建设,关于开发群力新区的提议已有10余年时间。早在上世纪80年代末，哈尔滨市委、市政府在谋划哈尔滨城市未来发展时，就曾提出将松花江南岸防洪堤及友谊路延伸至群力地区，以拓展城市发展空间，增强防洪能力，美化沿江景观的设想。多年来，哈市历届市委、市政府一直在寻找机会、创造条件，为适时启动群力新区开发建设做准备。城市扩张,政府首选区域1998年以后，随着哈尔滨市城市建设不断加快，城市人口不断增多，市民对住宅的需求逐渐高涨。但在城区开发建设中，哈市城区发展空间不足、中心城区建筑及人口额度过大的矛盾日益突出，而有着诸多开发优势的群力地区便成为政府首选。1999年，国务院批准实施的哈尔滨市城市总体规划（19992010年）和哈市“十五”规划，群力新区被正式确定为哈市城区向西、向南拓展的主要方向，定位为群力居住新区，并多次列入市政府确定的重点工作目标。2003年4月3日，哈尔滨市政府决定组建群力开发办，使群力新区开发建设有了专门的推进协调机构；2004年，群力新区被哈市市委、市政府列为哈市八大创业板块；2005年，群力新区又被省委、省政府确定为“哈大齐工业走廊”哈尔滨市的五个项目区之一；同年，被列为哈大齐工业走廊项目启动区，群力堤防工程建设开始前期准备工作，群力新区总体规划得到哈尔滨市政府批准，群力新区启动资金于年底到位。2007年8月群力开发路网工程启动，标志群力开发建设全面启动。随着城市发展脚步的加快，在距离道里区中心板块较近的区域逐渐得到发展，尤其是新三中搬迁到这里，带动了周边的繁荣；大型超市的进驻带动了周边的商业发展，政府逐步进行的棚户区拆迁改造，居住环境得到改善。目前群力新区整体规划已逐步实施，使这里的城市面貌发生了巨大的改变。74群力新区总体规划群力新区总体规划1999年国务院批准实施哈尔滨市城市总体规划（19992010年）和哈尔滨市“十五”规划，群力新区被正式确定为哈尔滨市城区向西、向南拓展的主要方向，作为城市西拓的重要先行区域，定位群力为居住新区。群力新区规划占地面积27.33平方公里，总建筑规模3200万m2，新区规划人口32万，开发期计划13-15年。人文地理群力新区位于哈尔滨市哈尔滨市西南板块,道里区西部，松花江哈尔滨段上游南岸。东起河家沟，西至四环路，南起哈双北线，北至群力堤，总面积27.33平方公里。群力新区处于城市上风向、上游，北邻松花江，西临长岭湖风景旅游区，具有很强的生态优势，也是今后城市发展的主要方向。75交通优势p对外交通四通发达以群力新区为基点，向外辐射的交通道路脉络清晰且层次分明。将有效的实现与飞机场、火车站、商业中心等外部交通节点的拼盘对接。群力新区可通过即将升级改造的城市快速路哈双北线和机场高速公路直达哈尔滨太平国际机场，全程约20公里，乘车仅需20余分钟。群力新区与道里商业圈形成紧密的“邻街”位势。从群力新区通过友谊路的打通、康安路的延续，到市级商业中心直线距离仅为5公里，车行时间仅为5分钟，20分钟左右便可到达哈尔滨火车站。哈尔滨筹划建设的首条快速公交干道，线路也拟在哈尔滨火车站经铁路西客站至群力新区之间。届时，从群力到西客站、火车站等方向的出行速度将通过“地面上的地铁”得到质的提升。通过现有的工农大街及齿轮路的延续，群力新区与南岗区可到达相互贯通。规划的三环把群力新区与南岗区、松北区、道外区、香坊区紧密相连。使群力新区成为城市交通中的一个重要新节点。p内部交通纵横通畅群力新区内部交通骨架初成，结合新区组团式布局结构，道路系统由三环路和康安路构成十字形式，与城市轨道交通线共同形成快捷的对外联系通道。截至目前，新区已经开工建设了群力大道、群力第一大道、群力第二大道、群力第四大道、群力第五大道、群力第六大道、群力第七大道、齿轮路、职工街、上江街、景江东西、灵江路、友谊路延长段及哈双北线等15条道路。东西向主要联系道路为规划的沿堤路、康安路和工农大街哈双北线，南北向主要联系道路为规划的四环路、天平路、燕山路、三环路、齿轮路、武威路和职工街。形成的每个组团之间至少有两条通道相连，组团内部道路基本为方格网形式。76规划布局群力新区由城市三环路和延伸的康安路，划分成九个功能体，并形成簇状组团模式，各功能体由中央活动区及居住区构成。在空间结构布局上呈“一核、两带、两轴、七片”的空间格局。一核：为中央活动核心区。两带：一带为沿康安路规划的景观绿化带，在节点处设置主题公园；另一带为沿江规划的游览观光带，其间设置造型优美的景观建筑。两轴：是指以三环路和群力大道两条主轴线为十字框架的区内交通网络，内部交通纵横通畅。七片：为七个居住区。这7个大型的居住区，统一规划，配备便捷的出行路线，人性化的生活设施，并设有大型的广场为市民提供休闲、娱乐的空间。群力东区起步区（以二期土地供应规划范畴为例图）中可按“价值”分为核心区域、次核心区域、非核心区域、边缘区域。群力第一大道向南至群力第二大道区域，因齐享了江景与景观绿化带两面美景，地理位置、自然环境皆佳，注定了其商住项目必然为高端产物，可谓核心区。群力第二大道南侧至群力大道区域，虽一线江景被核心区阻隔，但依傍绿化景观带，且地理位置优良顾称之为次核心区域。群力大道以南至群力第七大道区域，因为该区域离江景资源稍远，且环境指数低于核心区域及次核心区域。所以称之为非核心区域。群力第七大道以南至工农大街区域，这一区域基本远离了江景资源，兼之有一定数量的廉租房配比。整体价值低于滨江区域，称为边缘区。总体来看，群力新区东区的土地“价值”呈现南低北高的梯度形状。滨江区域的“价值”高于延展向南地块的“价值”。77功能定位群力新区定位是具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的现代化、生态园林新城区。p中央商务功能在东区控规划两个中央商务区，一是群力大道南侧规划以金融街为主，商业、酒店、写字楼、休闲等多功能为一体的片状CBD。二是在齿轮路两侧辟建商务花园，重点满足中小企业、科研单位办公、居住、休闲的需要，打造带有总部经济特征的商务活动中心，同时配建高档住宅区，营造生态花园CBD。p高端产业聚集功能在业态引导和招商中，引进了一批科研企业、大型商业、服务外包业、文化创意业等，发展高端商贸业和现代服务业。其中大型商业项目的入驻（麦德龙、世纪联华顾乡店、世纪联华埃德蒙顿路等著名商超入驻；1.4万m2商业面积的远大都市明珠；5000m2的好百客超市入驻；2公里范围内50家休闲餐饮机构分布）有力带动了群力商业产业的发展，提升群力新区产业结构的层级的同时，也增强了群力新区的高端聚集能力。78p生态宜居功能群力新区位于松花江上游，处于城市上风向，属于高低漫滩衔接地带，临江滨水、地下水丰富、水质优良。西侧是哈尔滨市著名的长岭湖风景旅游度假区，东部所毗邻的何家沟干流段。区内还有100多公顷自然水面，能够充分满足人类亲水性的需要，具有很强的生态优势。在内河流域建设的都市乐园、居住绿洲两个内湖公园，水面最大宽度分别为320米、80米。两个内湖公园间利用一条连续贯穿的滨水漫步游线相连接。以康安路、内河沿线、武威路建设的三条绿化景观带，将与水系形成“点、线、面”相呼应的全区生态、绿化网络系统。在此基础上，体育主题公园、哈尔滨丁香花园、内河公园三大主题公园也规划于09年落成：其中，丁香花园将是哈尔滨市乃至国内最大的丁香花园，占地将超过30万m2。丁香园的落成将成为群力新区乃至整个哈尔滨的重要氧源区，同时还承担负着平衡全市生态绿化的重任。p旅游观光功能国内第一“寒地水乡”从打造“寒地水乡”的理念出发，以水系发达，绿带较多的禀赋资源为依托，按景观要求对新区的建筑、沿江风景线、绿地、公园、内河、内湖、广场等进行规划建设，充分挖掘观光旅游的潜在优势，引进旅游休闲产业项目，打造新的旅游休闲产业业态。79优越的基础设施冬季供热供热是反映东北城市居民生活质量的重要内容，群力新区供热集中由全国五大发电集团之一的中国大唐集团公司，在群力新区工程总投资29.6亿元建设的大唐哈尔滨第一热电厂供应。一期工程2台300兆瓦发电机组，预计2008年竣工，采取24小时低温常供方式，实现供热面积1700万m2。采用当今世界上先进的成熟环保技术“烟塔合一”排烟技术，同步配套建设烟气脱硝、脱硫装置。提高城市热电联产供热水平，保持良好的生态环境不受污染。p生活给水群力新区首次实现分质供水，饮用水由即将竣工的磨盘山水库供水，生活或生产用水由松花江作水源，规划总用水量为25.6万立方米/日。p供气群力新区将使用天燃气，规划总用气量为8.4万立方米/日。近期采用太平庄天燃气，远期采用大庆气源。p完善的配套设施群力新区在起步建设中坚持“配套设施先行”的理念，让学校、医院、体育场馆等基本生活设施逐渐完善起来，为新区的进一步的建设“铺路”。其中起步区配套设施用地规模如下：配套动态2010年群力新区东部道路将于年末全面铺装完毕，7月末多条公交线路将进入群力新区。兆麟小学群力校区、76中群力分校将全面竣工，达到招生条件。医大一院群力院区将落户新区。年内新区还将竣工音乐主题公园、体育主题公园、丁香公园、金河公园二期和城市湿地公园。80新区启动方式城市三环路把群力新区分为东西两区，新区的开发建设已从东区先行启动，以借力老城区完整的商业、市政等配套设施。群力东区东起河家沟，西至三环路，占地面积1363公顷，总建筑规模1800万m2，绿地总面积为239.02公顷，占建设用地17.53%，人均绿地面积为15.22m2；其中，公共绿地169.47公顷，防护绿地69.55公顷。东区开发期计划分3期预计8年完成，以每年开发建设150至200万m2的速度，分三期是按照先开发南部，后向北推进；先开发住宅，后发展CBD的原则，对东部起步区进行梯度开发。一期由康安路、齿轮路、工农大街、职工街等靠近老城区的合围区域作为启动区，开发期计划3年左右；二期对康安路北侧至沿江一带土地出让，开发期计划3年左右；三期启动哈双北路、三环路、康安路、齿轮路合围区域，开发期计划2年左右。根据东部起步区开发建设情况，特别是资金回笼情况，适时启动三环路以西区域的征地拆迁。81板块产业发展方向国际化商务平台pCBD商务花园群力新区CBD北临松花江沿江景观带，南临新区内最大的内湖公园和景观大道康安路，东临商业街齿轮路，西临新区内三环路快速干道。作为哈尔滨城市西侧对外连系结点，是幅员辽阔的城乡边缘向城市中心过渡的枢纽，将优越的地理位置、亲水临江的自然环境、绿意充盈的景观环境兼收并蓄。它的业态发展不仅体现在总部经济、金融、保险、科研、商务、外事等的集聚，而且也是文化创意产业和文化娱乐产业等充满活力的核心区域。随着群力新区的开发建设以及城市的不断发展，必将成为办公商业功能、文化娱乐会议设施及相关配套措施为一体的大型中央商务区，以及全国与东北亚地区特别是俄罗斯等国家合作发展的一个平台。p文化创意产业多元文化新区建立源自个人创意、技巧及才华，并通过知识产权的开发和运用，能够创造财富和就业潜力的文化创意产业。引导、支持、鼓励创意人才创建包括美术、书法、广告、建筑、艺术和文物交易、工艺品、设计、时装设计、影视、动漫、游戏与网络游戏、DV、FLASH、短信、手机视频、音乐、表演艺术、出版、软件、电视广播互动休闲软件等方面的中小型创意机构。并由政府组织建立相关的运营机制，向其提供相应的系列支持与帮助，从而打造富有开放活力和多元文化内涵的人文群力新区。p健康产业充分发挥得天独厚的新区优势，打造集生活、健身与商务休闲为一体的大型国际性高尚社区，以为工作压力大，节奏快、强度高的高端人士提供康身健体、怡情怡性的高尚休闲空间。p大型体育活动场馆设集休闲、娱乐、健身、餐饮于一体的大型体育活动场馆，针对相应人群设置中高档及大众化和免费的活动场所，既能满足于市民日常休息健身的需要，还可通过组织正式比赛以及多种形式的大中型文体活动，丰富市民生活，增强新区人文活力。82群力新区建设现状群力新区建设现状群力新区2007年7月便启动了道路桥梁、配套管线、景观绿化等工程,现均已完工，为以后进驻的企业提供良好的硬件设施。规模1.5万米的松花江博物馆已完工；哈尔滨市公安局、群力办办公楼、哈尔滨市银行总部及培训中心已在09年将开工建设，总规模达11.5万m2。行政环境的逐步完善势必带动新区内经济的发展，吸引更多的企业来此投资，增强企业信心。交通路网建设现状群力新区建设目前已完成投资11.5亿元，占年计划投资的115%。完成道路铺装34.3万m2，新区内规划道路已竣工通车。竣工的群力大道做为群力新区的轴线交通，群力大道已于2008年10月份完工。大道全长2116米，宽70米，双向8车道，将成为群力新区通往老城区的主要通道。康安路延长线、武威路亦都在建设中，群力新区大型现代的交通形象已见雏形。图表51183景观建设现状p哈尔滨最大的雕塑主题公园春水公园2008年10月15日，群力新区春水公园作为哈尔滨市最大的雕塑主题公园正式免费开放。“春水公园”春季开江祭奠活动为背景的大型铜塑组雕雕塑公园，一期工程占地面积11.5万m2，铜塑组雕分为打开江鱼、丰收喜悦、君民宴、欢歌乐舞、萨满祭祀、猎天鹅、射柳枝等9个单元。p国内第一下沉式剧场下沉式剧场占地面积1.6万m2，中心为下沉式水景舞台，舞台仅比水面略高，四周为观众看台，剧场可容纳观众2000余人。夏季中心舞台将上演大型水喷泉表演和水幕电影，冬季通过人工水面上升后，整个剧场将变成一个大型的冰场，为附近居民提供冬季室外的体育锻炼场所。84p哈尔滨第一个以节能为主题的公园雨阳公园板块内建设的哈尔滨市第一个以节能为主题的公园“雨阳公园”已经完工。以节能为主题的雨阳公园“雨阳公园”象征着雨水和阳光都适宜，公园东临齿轮路、北临东明大街，总用地面积4.9万m2，绿地面积2.9万m2，水域面积1.6万m2，道路广场占地面积3800m2，建筑占地面积200m2。公园现状地形为南高北低，核心为湿地、芦苇和鱼塘。公园依托原有地形和湿地设计，实现低维护、可持续、原生态目的，将呈现出春花烂漫、夏荫浓郁、秋色斑斓、冬景苍翠的四季美景。另外，雨阳公园的基础设施建设全部遵循节能原则，步道板全部采用具有透水功能的地砖，确保雨水进入地下；公园照明利用微电脑自动控制灯光，按照季节和昼夜不同自动控制开、关灯时间。p国内最大的丁香园群力新区内即将建成市内品种最全、规模最大的丁香园。落成后的丁香园作为哈尔滨市最大的景观公园，必会成为市民观赏冰城第一花的最佳选择。随之带来的旅游价值更是不言而喻。建成后的丁香园不但将为群力新区、哈尔滨全市的环境带来改善，吸引渴望亲近自然的人群入住周边项目。还将极大提升群力新区东区乃至整个群力新区的土地价值。对群力东区的景观绿坏带及两侧的商业、居住核心区域环境增添强劲助力。85土地市场土地市场土地供应群力新区是目前哈尔滨土地挂牌交易的重点区域，而且目前群力新区的建设进度很快，启动区内的土地项目随时可能对外出让，因此潜在土地开发项目也很多。住宅用地项目所在区域是哈尔滨目前热点区域，近两年土地成交量较大，市场上新项目较多，且多数目前尚未开盘，市场潜在供应量较大。周边住宅用地情况表土地供应紧张，成交价格节节攀升。2009年哈尔滨12亿与18亿两个地王均出自群力，成为哈尔滨房地产市场进入高端住宅竞争时代的标志。86住宅市场住宅市场自2008年以来，群力各类中高端项目陆续开工、建成。其8000元左右的均价，直追市中心板块房价。可以说，现在的群力新区已经形成较为成熟的中高端居住规模。2010年将新建观江国际、漫步巴黎、盛和天下、群力新城、雨阳名居、综合开发住宅六个住宅项目，新开工规模将达256万平方米，预计2011年全面竣工，达到入住条件。同时，新区内道路、公园、学校、医院等配套设施建设也在逐步完善中。群力新区内的产品定位为中高端产品，该区域的地产产品深受政府官员、都市白领等具有前瞻性人群的青睐，加上周边城市的都市移民及北方凸显的“羊群效应”消费模式(随着一批消费者入住后土地、房价的升值，住房需求被次批消费者跟风引导的消费模式，一定程度上属于半扭曲的消费模式)。群力新区的购房主力固化在公务员、教师、医生、白领等高收入、职业稳定的人群及原住民、部分迁徙人群和投资客户。但就目前来看，新区内现有的三个项目中两个是以经济适用住房为主，而且新区内的各种建设也仅是起步阶段，新区优势有待显现。随着群力板块的逐步发展成熟，其规划优势将越来越明显，届时将吸引更多目标消费群体。872009年地王频出，群力已经进入高端住宅竞争时代。发展前景发展前景规划方向-未来的哈尔滨城市生态居住核心1999年2010年的哈尔滨城市总体规划，正式确定群力新区为城市居住新区，是哈尔滨市城市发展的主要方向，哈尔滨城市西扩战略的第一步。在这样具有城市发展战略意义的规划基础之上，群力新区将整合多方资源，在政府的强势推进下实现规划目标，成为哈尔滨生态人居的城市名片。p建设现状-实现生态居住指日可待以基础设施、公共设施、景观建设以及业态设置的先行，为该板块进驻企业的投资、建设创建了良好的前期条件。p最快最好的基础设施建设2007年8月就围绕着近期拟出让地块，启动了两横三纵5条道路的建设，目前交通体系已经基本成。2008年4月，哈尔滨电业局、哈尔滨供排水集团、大唐哈尔滨第一热电厂、哈尔滨中庆燃气有限责任公司做为新区供电、供水、供热、供气的配套工程企业正式与群力新区签约，这些行内的龙头企业将用新技术、新理念按时高质地为新区的入驻居民的生活保驾护航。p优越的公共设施建设通过市区联动方式建设污排水泵站工程、排水管线工程、给水工程、供热工程、燃气工程、弱电工程等的多项新区公共设施建设。引入哈尔滨市知名重点学校哈三中、道里区兆麟小学分校、76中学分校和113中学分校等教育教育配套设施。目前已引入了家乐福、麦德龙等大型商业连锁店先期入驻新区，有效的集聚了人气，营造了良好的投资氛围。88p罕见大规模景观建设群力新区在国内首次提出了打造“中国寒地水乡”的概念。通过调整3条水系、6个湖泊水系。新区内30多公顷自然湿地，生态优势明显，将成为哈市西部的“绿色长廊”。主干道两侧的漫坡型的绿化带将把群力新区巧妙融合成小河流水、绿色满眼的寒地水乡特色。为发挥生态绿化在提升城市品位和人居环境水平上的巨大作用，群力新区将建成哈市最大的景观园丁香园。丁香园、滨江景观公园、松香公园、翠园、城市湿地公园、雨阳公园、环保公园、春水公园、书香公园、内河公园等10个主题鲜明、各具风格的公园是群力新区重点建设的景观规划。p成熟、权威的行政环境行政办公设施和服务的入驻，是一个新区成熟期必不可少的一个环节，将大大刺激区域内的消费经济和拉动区域内的住宅消费。从群力新区目前土地出让情况来看，很多政府部门已先后在此圈地。除了地产开发商外，还有产业单位已经进驻，带有生命力的配套将使群力新区成为集生活、工作、健康休闲为一体的城市副中心。众所周知，省政府落户哪里意味着道路、公共设施和环境建设，都会在那里优先展开，哈尔滨市政府对周边的带动作用就是有目共睹的。一个市行政中心的建设已经成为了松北开发的标志性建筑。省政府在群力新区预留用地，群力新区未来的发展潜力不言而喻。群力新区大规模的交通、生活、景观、商务等配套，将为新区居民提供优质的生活环境。配套先行，不仅为开发商降低了项目开发上规划实现的风险，也将为投资商带来更多的投资价值。89房地产发展空间更具规模配套、更高质人居、更多消费关注、更大投资价值p科学合理的规划，极具潜力的发展空间按照先开发南部，后向北推进；先开发住宅，后发展CBD的原则，将对群力新区东部起步区进行梯度开发。整个开发期计划8年，分三期实施。随着建设的进一步提速，随着市区人口的不断涌入，该区域的发展空间极其巨大。由于政府的强力支持，群力新区房地产市场发展的资源约束很少。新老交通网络，延伸城市繁华。道路体系的不断发展推进和网状路网格局的形成，将群力新区拉入一个快速发展的上升通道中。而随着各办公、商务、住宅项目启动，群力新区将成为一个综合素质较高的居住新区。p资源稀缺，升值空间无限群力新区土地资源有限，在政府逐步启动新区建设的过程中，规划配套也在逐步实现。目前群力新区与市中心的高档住宅仍然存在较大的价格差，而群力新区的交通、生活、景观等配套可以实现更高质的生活环境，这是是市中心的高档住宅所不能比拟的。因此可以说群力新区的住宅未来升值潜力巨大。同时，近期中档住宅的价格加上中远期可实现的完善大配套，无论是市场中的投资人群还是刚性需求，都将构成极具吸引力的高性价比。随着土地开发热潮渐起，人居氛围渐浓，新区内沿江板块将重组哈尔滨高档住宅市场，预计这一区域的房地产将在二年之后大量上市，形成哈尔滨房地产市场的销售热点。90发展空间市中心、商业中心、优质人居中心p人口迁移带来的机遇随着建设的进一步提速，随着市区人口的不断涌入，群力新区的城市居住新区功能将得到实现。越来越多的居住人口（本地人口、外迁人口）进入，必将给群力新区的住房供应带来压力，该区域的地产市场发展空间极其巨大。p土地积极入市进入08年以来，哈尔滨地产市场受大环境影响甚微。而群力新区的开发又使得大面积优质的商住土地积极入市，价格也更趋合理。两者并举的条件下，群力地区的土地入市给开发商带来了极大的发展空间。p置业投资的空间巨大鉴于新区相对低廉的土地成本及住宅成本，无论是开发商还是置业者，群力新区意味着在很长一段时间内都有着不可限量的增值潜力。p大型商业入驻引爆城市商圈新一轮竞争虽然群力新区尚未进入居住状态，但是已经多家国内大型商业前来洽谈，表现出强烈的意向。大型商业的入驻对于群力新区的发展将形成聚合效应。在这里，商业带动地产不是新鲜的术语，也不仅仅是简单为群力新区提供的商业配套。这将意味着群力新区将建成哈尔滨城市的新商圈，新的商业中心。商圈地位的确定，将奠定群力新区成为新的城市中心的基础。在提高人们对其关注度的同时，也使人们对群力新区内房产升值前景的期望高涨。而大型商业的进驻不仅快速带动周边项目及整个区域的发展，还将极大的提升群力区域土地价值，为其未来持续升值提供动力，因此大型商业，尤其是颇具品牌影响的力商业进驻必将成为群力新区跨跃发展的引爆点。91发展优、劣势发展优、劣势群力新区的发展优势较为突出p优势一：群力新区具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、休闲旅游功能、生态宜居等功能。合理的、科学的规划将促使群力新区的功能定位日趋完善，居住人群在群力新区可以收获主城区无法享受的生活理念及状态。将使得群力新区在其他板块中具有较强的竞争力。p优势二：群力新区的区位优势明显，它与哈尔滨市政府、与道里区中央大街的联系密切，是松花江南岸惟一既与城市核心商业区紧密相联系同时又赋予现代化全新规划理念的城市新区。p优势三：从交通上看，群力新区与飞机场、哈尔滨火车站相距较近。随着群力新区市区联建的不断加强，交通优势将日益明显，在此条件下房价必然会稳定上升，抗跌性也会加强，而且群力新区的总体规划定位是居住新区，地块后期的可操作性更大，其风险相对较小。p优势四：随着优秀的投资环境、前期各种建设的完善，将吸引众多实力雄厚的企业入驻。群力板块的竞争也会愈加激烈。日益激烈的竞争将有效避免实力较差的企业入主群力板块，进行重复建设。从长远角度分析，政府坚持的四个先行会使群力板块在其他区域竞争中拔得头筹。p优势五：市区联建、政府导向的作用巨大。无论是基础设施建设，还是公共设施、生活配套建设，政府都对群力新区“青睐有加”，在投资环境上更是不遗余力的对外招商引资、将优质的商住用地积极入市。因此软环境较其他板块区域优势明显。p优势六：老城区的交通拥挤、喧嚣嘈杂使得它的传统优势正在逐渐丧失，同时城市中心寸土寸金的实际情况，也使得市中心的社区在景观等的设计上难以尽如人意；而群力新区与老城区对比，不但位于上风上水，而且意味着更清新的空气，更好的楼盘品质，更宽松便捷的交通体系，更佳的居住舒适度，给日后的居住生活带来更多的想象空间。p优势七：随着哈尔滨这一省会城市的发展与扩张，辐射力与影响力的与日俱增，城市的重心将向新区迁移，群力趋近未来城市中心是发展必然趋势。群力新区以规模的土地供应及高品质住宅，必然有效吸引开发商与置业者。p劣势一：群力新区建设的周期过长，投入的资金（基础设施建设、生活配套建设等）巨大。因此，需要考虑的是新区投资建设的资金链是否稳定，成为决定新区建设成败的关键。p劣势二：与成熟板块相比，群力新区的生活配套、商业配套尚不完善处于劣势。92蓄势待发，共同见证群力新区繁荣发展蓄势待发，共同见证群力新区繁荣发展从政府方面看，目前政府全力发展群力新区，依照当前开发企业的进驻情况、目标消费群体的认可程度，可以得出群力新区的发展潜力巨大。面对如此巨大的市场表现，政府对群力新区持续、有效投入和支持的态度，决定新区发展的成败，而政府目前持续的强力支持，必将增强市场信心，为群力新区的开发建设掀起一轮又一轮的热潮。从投资的角度来看，一方面要考虑政府的管理能力与城市规划发展方向的稳定性与速度，群力新区的开发期为13-15年，期间还会经历政府管理层的更迭,因此对政府的新区建设推进执行能力是一个考验；另一方面还要考虑潜在目标消费群体的挖掘，群力新区的住宅项目定位为中高端产品，有效吸引目标消费者，是投资商需要重点考虑的问题。从消费者来看，新区前期发展已经初具规模，这种发展在政府的大力推进下，将在相当长的时间内实现可持续发展。只要消费者看到群力新区的建设在进行，只要他们经看到规划实现的过程，必然会增强对该板块发展的信心，同时也会选择在新区启动初期，性价比较高时完成购买行为。政府、开发商、消费者三方对群力新区的合力，尤其是政府的政策导向，必将推动群力新区的繁荣发展。我们坚信群力新区经过五年蓄势待发，十年耕耘城市建设，十五年未来都市规划，它所呈现的是一个前所未有的新城区。93PART6群力商业定位94定位思路定位思路区域特质商圈定位依据商圈定位分析商业启动定位95区域特质区域特质未来冰城中央商务区、高端产业集聚区、休闲旅游生态、外事文化展览区极高的区域定位具有中央商务功能、高端产业集聚功能、创新示范功能、休闲旅游功能、生态宜居功能的，具有区域性竞争力、影响力的现代化、生态园林新城区。政府积极作为，政策大力倾向，志在打造中国的“豪布斯卡”，哈尔滨的“外滩”。丰富的旅游资源群力新区位于松花江哈尔滨段上游南段，北邻松花江，西临长岭湖风景旅游区，并与道里区共同形成沿江生态景观长廊，生态环境极佳，旅游资源丰富。通达的交通路网除区域自身路网规划合理外，群力大道连接友谊路，一道直通老牌商圈，未来还将与哈西区共同组建首条快速公交干道，而且通过三环桥和公路大桥与江北两桥相通，交通四通八达。优越的基础设施群力新区在起步建设中坚持“配套设施先行”的理念，目前，基础设施已形成一定规模,达到城市最高水平。96定位依据定位依据通过对与群力新区规划与区位特点分析，我们发现道里区和哈西新区与群力具有较强地缘关联性。同时通过类比发展区域南岗开发区的对比分析，以对群力自身特点的剖析，我们确定群力区定位的以下要点：结合区域定位特点，顺应大哈尔滨城市化趋势，挖掘群力新区商业价值；针对哈尔滨商业发展现状，提炼城市商业空白点做为定位参考；群力商圈与周边商圈尤其是哈西商圈和道里商圈在商业属性上存在明显交集，应在定位和业态组合上形成差异互补；借鉴南岗开发区发展轨迹，找到群力新区建设中为商业带来的成长良机；符合群力发展定位高度，力求商业发展定位的准确及发展可持续性。97定位分析定位分析一个商圈的崛起，取决于其区位、交通以及规模与业态等包含多方面硬件软件方面的因素。在哈尔滨的不断扩大的版图上，我们可以看到群力在城市发展中的成长空间与特征。未来哈尔滨城市重心转移，群力战略地位不言而喻随着哈尔滨的北跃及西进，城市中心必将被方向性的城市扩张所牵移。所以我们有理由相信，道里沿江西部极大可能成为未来哈尔滨大都市的中心区，而爱建板块目前居住、商业、办公氛围均已日趋成熟，随着群力与松北的建设，爱建将成为未来城市中心的首选。由此看来，群力在未来位置优势将可与道里繁华地区比肩。交通网络辐射全城，道里、松北、哈西为核心辐射区域从交通发展来看，群力通过三环及齿轮路，分别与松北、哈西联通，通过二环与道里、南岗、香坊、道外等区域形成交通干道网络，具有辐射全城的基础。但是做为一个新兴板块，短期内综合配套设施很难与成熟区域抗衡，因此无论是住宅或是商业，最核心有效的辐射往往是其周边交通半径十公里以内。道里、松北、哈西自然被列为重点辐射区域，也就是说当群力商圈形成初期，最直接的需求将来自这三个区域。差异化定位寻求与道里及哈西商圈互补、互动由于群力商圈辐射范围将与道里、松北、哈西商圈发生重叠并形成竞争，因此对各商圈的特点进行对比，确立群力商圈与各商圈的互补关系，以找出群力商圈自身差异化定位及发展的方向显得尤为重要（松北商圈尚未形成，顾乡商圈规模较小，暂时忽略）。98道里区对群力新区的辐射力逐渐增强哈尔滨“中兴”发展规划的核心区域，是哈尔滨的老牌商圈。这里有全国十大百货商店之一的哈尔滨第一百货股份和全国最大的菜市场道里菜市场。以中央大街步行街为首，尚志大街、西十二道街、石头道街、地段街等繁华商业大街相互辉映。目前，道里区的友谊路自中央大街至香格里拉大酒店，已形成了由商业和高档住宅相结合的沿江观景地带，而友谊路与群力大道的相互贯通，不仅连通了道里和群力的商业脉络，也形成了哈尔滨的一道独具特色的沿江景观线，随着“中兴”发展战略的稳步推进，其老牌商圈的商业影响力将更加凸现，对群力新区的辐射力也将更加强劲。哈西新区和群力新区将形成极好的联动效应哈西新区位于哈尔滨西南部，2009年其与群力新区并肩成为哈尔滨房地产市场的两大耀眼的新星，在建中的西客站和有序推进的地铁一号线两大利好因素共同推动着整个区域的蓬勃发展。2007年11月9日，铁道部与黑龙江省政府签署了关于哈尔滨西站建设有关问题会议纪要，准备从2008年开始，按照30年不落后的标准，设计建设一座现代化的铁路枢纽客站哈尔滨西客站。据了解，哈西客站有望在2012年建成。在未来，黑龙江省全省50%以上的客运将通过哈尔滨西客站进行，这就意味着铁路运输的中心将要从哈站迁移到西客站的位置。哈尔滨城市总体规划文本将城市用地发展方向确定为“向南、向西南”，哈西新区正是按这个方向进行。哈西铁路客站的建设有利于城市向西南发展，同时西客站附近必将出现一个繁华商业圈，从而促进城市经济社会发展。将来的西客站不仅能大大改善城市的交通条件，且必将成为城市重要景观和标志性建筑。此外，2006年启动的哈尔滨地铁一号线沿新区东侧的学府路经过，将更加便捷地联系城市其它中心区域。随着哈尔滨西客站区域的整体规划和交通路网的逐步形成，商圈的影响力将辐射哈尔滨整个西南区域，其商业触角也必将延伸向群力新区，两大商圈将形成极好的联动效应。99道里区和哈西新区是与群力新区具有较强关联性的两大商圈，随着道里区改造升级的陆续完成，哈西商圈的日益成熟，再加之交通环境的改善等因素，它们对群力新区的商业辐射力将更加强劲，他们的商业定位和未来的发展规划也必将影响群力新区未来的发展：p对商业定位的影响从周边商圈的规划定位来看，道里未来发展定位将是东部现代商贸中心区，哈西新区由于西客站和地铁一号线的建立，未来将承载哈尔滨50%的运力，因此其未来定位的核心属性将是依托于交通发展的物流中心。由于两大商圈与群力新区在地缘上的强大关联性，使得群力新区的定位中也必然存在这两大商圈的属性特征。p对商业模式的影响从人口密度来看，道里区是哈尔滨的老牌商业集中区，哈西新区虽为新起商圈，但其原是哈尔滨的服装商贸集散区，二者都具有较高的人口基础，而群力新区原为棚户区，属于改造新建区域，人口密度较低。且目前在群力购房的人群中，二次或三次置业的人口比重较高，实际入住率并不高，这就造成短时间内区域人口数量并不能形成规模，商圈气氛较为冷淡。因此，本区域在做商业规划时，更加注重创造出具有新颖，独特，齐全业态组合的商业，以吸引更多非本区域的消费人群进入，这样，既有利于短期内本区域的商业养成，也为将来长远的商业发展，差异化经营做好铺垫。p对商圈辐射力的影响交通因素，历来都是一个商圈辐射力强弱的重要影响因素。而随着哈尔滨西客站立体交通路网的形成，道里区的路网改造完成，结合群力自身便捷的交通网络，将来商圈之间的联系互动将会更加通畅。同时，借助于哈尔滨西客站的强大运力以及老牌商圈的区域影响力，未来的群力商圈必将具备极强极广的商业辐射力，商业触角不仅会伸向道里哈西，也将影响到整个哈尔滨地区。100由上表对比可知，道里商圈高度发达、业态丰富，但是交通等配套远远满足不了巨大人流的消费需求，在其成长上必然受限。而哈西商圈由于历史业态、形象及环境消费人群等原因，很难突破中低档的商业形象，因此，群力未来商圈初期发展必须要具有道里的核心商圈的形象，同时又要兼顾哈西的规模消费特征。而群力在交通配套和休闲、消费环境等生活配套上具有绝对品质优势，故未来将在与道里及哈西商圈的互动中形成“在发展中联动，在联动中超越”的发展方向。群力商圈的差异化定位为：配套完善、环境优质，集休闲、购物、娱乐、文化为一体的区域性综合商圈。101类比南岗开发区会展商圈，寻求未来发展定位对比群力新区的发展建设规划与南岗区的发展过程可以看到，群力新区建设所具有的特点，都在南岗区的发展过程中得到了充分印证，而且群力新区地理位置相对于南岗区来说优势更加明显，配套更加完善，景观设计更加科学。102p在基础设施上，群力新区无论是建设力度还是资金投入，都要高于当初的南岗区群力新区和南岗开发区都在建设之初就将基础设施建设放在了首位，尤其是在道路交通建设上。而从南岗区的发展经验上可以看到，基础设施建设对于后来经济开发区的快速发展有着举足轻重的作用，所以道路交通等基础设施建设的改善同样将对群力新区起到巨大效果。p在城市景观建设上，群力新区在建设规划之初就将其放在了重要位置南岗区是在发展的过程中不断完善其区域景观建设，并逐渐形成了以“龙塔”为主的区域旅游娱乐产业，为南岗区的经济发展起到了进一步促进作用。对比南岗区的逐渐发展完善，群力新区在建设规划之出就将景观建设和生态环境打造放在了重要位置，并以此为基础确立了区域旅游产业而整个区域也将因此受益，未来发展前景更为广阔。p在住宅发展上，群力新区“配套先行”的发展思路更为可行南岗区是在区域配套完善以及区域功能定位的发展过程中，逐渐带动周边高档住宅市场的开发，这是南岗区最初的发展规划中所不具有的。但群力新区在建设之初就已经明确了“配套先行”的发展思路，这为后期中高档住宅的发展建设打下了坚实基础。p政府行政机关的先行进驻是两个区域的共同特点另外，在南岗开发区发展过程还有一点值得关注，就是政府行政机关迁入对于当地商业发展的巨大刺激作用。由于群力新区目前已经明确要有大量政府机关以及企事业单位迁入，所以未来这些部分的对于当地经济发展的影响可以通过南岗区窥见一斑。但南岗区和群力新区在发展过程中还有着一定的区别，由于南岗区在建区之初主要是以高科产业作为主导，随着区域内高科技产业规模的不断扩大以及政府行政机关的迁入，商业氛围不断增加，可以说南岗区之前的发展为后期商业的快速跟进打下基础。单就这一点来说，群力新区则要经历一个从无到有的商业培育过程，所以群力新区还是要经历一个时期的发展成熟过程。p类比启示从与南岗开发区的对比来看，两区域在发展过程中既具有许多相似之处：如注重基础实施建设和适时的政府行政机关迁入。又存在诸多不同：如在景观建设的注重程度和配套设施的建设顺序等方面。我们可以由此推断群力商圈能够顺利崛起的基础原因，并根据规划模式等多种因素的差异而形成的各自发展的特点进行总结梳理。而对比的意义在于，取其之长补其之短，而其中重要的一点还在于一定要根据自身特点进行合理取舍，根据自身属性强化培养独特优势，从而形成自身独特的商圈定位和商业模式。103发展定位融旅游、购物、休闲、娱乐、文化为一体的潮流与品质生活引导型商圈。实现以下功能：p引领都市生活时尚对于处于高科技园区、写字楼聚集的商务区或是被中高档社区板块包围的商圈而言，最佳功能但是可能营造成一个能够提供新潮消费资讯，展示高品质生活方式，感受时代脉搏，体现前卫风格的商圈。p主题文化体验对于一个现代、开放的城市，来自不同地域而又溶入某个城市的人们有着不同的文化需求。，城市文化的多元化需求由此而生，因此而建。群力商圈做为未来引导型商圈，应当充分利用区域规划，结合城市特征，进行创新、独特的商业文化。如文化、艺术表演、娱乐活动的开展给商圈注入文化内涵，使人们在购物过程中受到文化的陶冶。p新都市旅游购物未来的大哈尔滨旅游体系，群力观光将成为哈尔滨市区旅游不可或缺的内容。无论是商场主打产品还是纪念品，无论是茶馆还是饭店，应该突出的是这个城市的特点，以颇具城市特征、景点特征、人物特征的旅游商业业态及产品来吸引并打动旅游消费者。p中高档休闲娱乐针对区域内部居住的中高档居住人群及附近金融、商贸、教育文化等工作消费者的需求，高新技术开发区附近的商圈，在满足购物功能同时，亦要重视娱乐。以大型影城、演唱厅、歌舞厅、溜冰厅等休闲场所，提供能满足思想活跃、追求新潮的白领人士和青年学生等消费者在精神层面需求的娱乐活动、流行文化和更人性化的服务。，使人们在白天的高节奏、强竞争之外，能够在夜晚享受休闲气氛，放松自我，展示自我。104商业启动定位商业启动定位配套完善、环境优质，集休闲、购物、娱乐、文化为一体高端品牌类商业物业105商业发展定位商业发展定位融旅游、购物、休闲、娱乐、文化为一体的潮流与品质城市消费引导及超区域型商圈106PART7群力商业定位论证107发展群力商圈是哈尔滨城市化进程的必然趋势发展群力商圈是哈尔滨城市化进程的必然趋势世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。我们把城市的发展分为三个阶段，城市化初级阶段：城市化率30%以下；城市化中级阶段：城市化率70%以下；城市化高级阶段：城市化率70%以上。近9年来，哈尔滨城市化率一直居于46.8%48.9%之间。处于城市发展中级阶段，如上图，商业仍然会在城市的几何中心发展，而零售业则呈分散发展。因此，哈尔滨城市中心现有成熟商圈将继续在规模与密度上升级，做为城市中心版图的群力新区，亦将在哈尔滨城市化里程中获得成长的支持。初级阶段城市化率30%以下商业向城市的几何中心聚集零售行业的特征向心聚集中级阶段城市化率70%以下零售行业的特征离心分散商业向城市的几何中心发展高级阶段城市化率70%以上零售行业的特征离心聚集商业离开城市的几何中心，向郊区聚集顺势而生顺势而生108城市经济环境支持并需要更大规模商业，为群力商业发展创城市经济环境支持并需要更大规模商业，为群力商业发展创造了基础条件造了基础条件商圈发展的基础条件，是所在城市的经济环境及特点。对群力来说，我们要面对的是问题是：哈尔滨是否有足够的经济能力支撑像群力、松北这样大规模商圈的建立及发展。人均GDP支持城市商业全面发展，大型商业将进入发展的黄金期国际上对大型商业发展通用的标准是：人均GDP及家庭汽车拥有率。哈尔滨市人均GDP近三年来增速都在12%以上，持续在3000美元以上。尤其是2008年，人均GDP为4244.9美元，已经达到世界中等发达国家平均水平。以哈尔滨目前经济水平，按国际：人均GDP30004000美元，家庭汽车拥有率1520，是大型商业地产发展（ShoppingMall）处于开始发展阶段的标准认定，我们刚刚在大型商业地产发展的中初期。而按国内城市人均GDP水平达到2500美元便可发展都市型大型商业地产的标准来看，哈尔滨即将步入于大型商业发展的鼎盛时期。汽车保有量持续增长，助推城市商业空间扩张哈尔滨当前汽车保有量已经突破50万辆，而私家车增长速度约为17%，明显高于整体13%的增幅。当前平均每百户居民拥有汽车12.9辆。可以预见，未来哈尔滨市私普及率将越来越高，如5年后哈尔滨市机动车保有量突破百万辆，城市汽车保有量将突破25%，家庭汽车保有量将达到新高水平。足以支持哈尔滨更多大型商业发展。人均商业面积低于行业标准，成长空间巨大按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合理的参照值。由于中国的社会经济和商业展尚未成熟，居民消费能力水平较低，因此对于商业面积的需求也相对较少。根据行业测算：一线城市应为1平方米，二线城市0.75平方米，三线城市0.5平方米。据统计，2007年哈尔滨商业总面积约为487万平方米，根据05-07年哈尔滨商业面积平均增幅6.98%测算，截止2009年，哈尔滨的商业总面积达558万平方米左右，人均商业面积可达0.56平方米。哈尔滨作为二线城市城市，现有商业规模远不能满足哈尔滨市民的消费需求，亟待更多商业项目建设。经济基础成熟经济基础成熟109商业发展所需商业发展所需核心商圈发展有限，未能充分引导消费随着哈尔滨城市化进程的加快,城市空间布局在新的经济形势下发生了结构性的调整。而做为承担着诸多城市职能,集商业购物、娱乐、文化和办公等为一体的城市中心商圈，由于商业网点过于密集，开放空间数量有限，环境质量较差，难以容纳进一步的人口和经济活动的增长。因此原有的中心商圈也因可改造空间有限，而面临发展瓶颈。诸多著名老商圈也不得不因此妥协于在规模、业态、档次上的突破，以满足大部分消费需求为主，未能充分发挥引导消费的作用。高端消费供需矛盾已然显现哈尔滨因市民追逐品牌与时尚而素有“时尚之都”之称，美誉之后则是一座城市的消费观念的体现。追求物质生活享受、乐于尝试新鲜事物，视各种消费为生命中比较重要的乐趣之一。拥有强烈消费欲望的城市人群刺激哈尔滨商业规模跨步发展，更促进商业业态、品类、档次等高度繁荣。尤其是近年来，哈尔滨大批高端消费场所因需而生。会展商圈高端餐饮比比皆是，拥有LV、GUCCI、DIOR等世界大牌的麦凯乐亦经营得颇有生色。但是事实上，哈尔滨高端商业远远不能满足市场哈尔滨及黑龙江省高端消费者的消费需求。有相当比例的高收入人群会经常飞到异地，以满足购物或就餐、休闲娱乐等方面的更高更多需要。110集诸多优势，群力成为高端商圈最佳之选哈尔滨多个商圈都处在强化商业特性及提档改造阶段，中高端商业依然集中在道里和南岗区域，新兴商圈如哈西新区和群力新区的崛起，为哈尔滨商业加入了的新鲜元素，扩大了哈尔滨的商业规模，推动了哈尔滨商业的快速发展。当前哈尔滨高端消费的需求矛盾已经渐渐显现，因老商圈的硬件（交通、环境）局限性，发展高端商业的任务自然落在城市新建商圈。做为交通便利、环境优越、配套先进、人口层次高、消费力极强的群力新区，因拥有城市最高发展定位及最集中的高端居住人群而成为城市高端商圈最佳之选。区位要求 临近城市中心区、交通枢纽便捷、企事业单位集聚区 功能特征行业齐全，功能完备，形成购物、餐饮、旅游、休闲娱乐、金融、商务的有机集聚业态业态特征特征 业态齐全、资源配置合理.市场细分度深.选择余地大 网点密集、高端品牌定位、最具时尚活力、极度繁华， 辐射力极强。商业营业面积至少30万商业特征 客流特征交通方便，客流量大，面向整个城市消费人群；与旅游、商务相结合。区域外消费人口占80%以上 群力商业启动定位群力商业启动定位都市级高端商业都市级高端商业111需求与发展需求与发展区域内需求为商业起步支点据群力新区发展规划，启动区区域人口承载量在18万左右，区域分3阶段建设，目前自2007年8月东区启动起，两年间人口规模已达到6万左右。23年后本区域居住人群将增加至12万人左右，以二线城市人均商业面积0.75平方米为基准，即需要至少9万平方米商业面积。区域内消费规模为商业发展奠定基础2009年市内社会消费品零售总额1507.9亿元，比上年增长19.3%，人均消费额为15887元，同比增长8.9%。其中，市区的零售额1322.6亿元，增长19.3%，以市区人口475万计，市区年人均消费额为27844.2元。按照群力建设规划，在建设规模不断扩大的同时，人口规模也将实现梯度增长。以当前入住容量6万人计，年消费规模已经达到16.7亿，以此类推，23年后将达到33亿，待群力新区全部建成，保守预估消费规模可以达到百亿元以上。高端定位吸引高端人群，高消费能力催生高端商圈目前群力新区住户的人口构成多为高消费人群，居住规划亦以别墅、高档住宅为主。本次房展会看到，大部分群力住宅售价均达到万元以上级别，在哈尔滨绝对处于高位却始终旺销。由此可判断群力未来居住人群的高收入与高消费特征。正因为群力的核心商圈多为城市中高端消费人群，其实际经济创造与带动力远远高于城市平均水平，人均消费能力较强。随着人口数量的增加，加之23年内交通环境的改善，商业的辐射范围将成以群力新区为中心，主要辐射哈西新区，道里区，松北区的大部分地区，并可借势影响到整个哈尔滨地区。区域总体人流增强商业引客效应群力自身规划32万常驻高端消费群；进驻群力的多家科研企业、大型商业、服务外包业、文化创意业、高端商贸业和现代服务业等高质工作人群；周边区域近百万的流动消费群及未来每年数以百万计旅游、商务、休闲消费大军。商业氛围即将形成群力新区周边已经有麦德龙、世纪联华顾乡店、世纪联华埃德蒙顿路等著名商超入驻，为群力自身商业的发展做好了铺垫，群力新区内部商业项目也开始启动。随着各商业项目启动及各项要素的发展跟进，在未来23年内，群力新区将初步形成商业氛围，群力商圈亦初现雏形。112结论结论在哈尔滨群力新区发展商业尤其是高端商业，为城市与区域发展所需；群力商业的高端定位，是群力新区政府层面战略发展规划的目标之一；在住宅项目加速开发、居住环境逐渐成熟、区域周边商业氛围正在形成的市场环境下，23年后将达到第一次入住高峰，5-6年群力高端商圈将全面启动；因此2-3年为群力大型商业切入的最佳时机，5-6年后将跟随群力进入商业快速成长期。113