1嘉定江桥项目整体推广报告呈致：上海汉宇房地产顾问有限公司1232目录：房地产市场研究上海宏观市场、嘉定市场、江桥周边市场近期政策分析宏观指标分析宏观市场分析中观市场分析调控步骤07来政策一览2008政策预测嘉定住市场分析区域概况板块分析供求分析国 民生产总值人口及收入状况房地产市场指标分析销售量、价格特征客户特征4江桥住市场分析微观市场分析上海汉宇房地产顾问有限公司板块分析总体特征板块供求分析价格特征客户特征竞争对手信息介绍本项目分析3宏观市场分析政策分析 调控步骤最近两，房地产业受到前所未有的关注，而由于市场的非性成长，导致价格增长过快、住供应结构合等一系社会矛盾，也因此遭遇2004-2007年政策调控宏观方向图房地产一级市场政府数次的宏观调控；从近几的整体政策面看，政府对房产市场监管房地产一级市场房地产二级市场房地产一级市场房地产二级市场房地产三级市场房地产二级市场房地产三级市场正在断的成熟，从2004银行信贷的一级土地市场，2005的二级市场，2006的2004 年2005 年2006 年2007 年三管齐下，到2007的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的；而且从宏观调控步骤看，国家未来还会对房产市场进持续调整，以达到健康有序的发展结构。上海汉宇房地产顾问有限公司4宏观市场分析近期政策分析 07下半以来政策一览2007下半的新政主要以信贷政策为主；房地产供应的足及地价节节攀升等原因，使得政府在10月出台新的信贷政策，导致火热的楼市快速却下来，预计在2008出台较强硬新政策的可能性大；上海汉宇房地产顾问有限公司5宏观市场分析未来政策分析 2008政策预测2007的新政及对市场的影响明显好于2005的国八条，但2007开始的通货膨胀加速使得未来中央的宏观调控将继续；0710月新的信贷政策出台后市场进入却期，预计买卖市场在一段时期内将处于焦灼状态，预计在2008采取的调控政策，可能从以下几方面着手：1、税收方面预计2008将会在抑制市场需求方面来强化调控效果，具体通过“物业税起征（大房保有税等）或“土地使用税等手段来实现持续打击市场需求，尤其是大面积套型产品的市场需求；2、信贷方面在2008央加息一至二次的空间仍然存在，而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩，从信贷方面提高开发商的准入门槛，进一步提高房地产业的业集中；3、土地方面对于目前囤积土地进施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则，并具体进实施；4、规范业秩序07相继出台一系规范房地产业秩序的政策，但是仅是一个大致的框架。因此在08该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续程，并加强从上至下的监管，对房地产业的统计制进改革等。上海汉宇房地产顾问有限公司6宏观市场分析宏观指标分析 国民生产总值 从1992到2007连续15实现国内生产总值均增长超过10%； 2007，全市生产总值完成单位:亿元2000-2007年上海市GDP总量与增长速度12001.16 亿元，同比去增长13.3%； 根据上海市十一五纲要，十一五期间全市均经济增长预期为9以上,到2010全市生产总值达到1.5万亿元，接近2,100亿美元。16000120008000400002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007 2010年16%12%8%4%0%上海汉宇房地产顾问有限公司GDP值增长速度注：2010数据为预测值07宏观市场分析宏观指标分析 人口及收入状况 上海市目前人均GDP超过8000美元，接近发达国家和地区水平，用于居住、交上海市2000-2007人均GDP及可支配收入一览表通、娱乐等方面的消费支出将快速增加； 上海的人均可支配收入也出现大幅的增长，从2000的11,718元增长到2007的23,623元； 按照10%增长比推算，2010，上海市的人均可2500020000150001000016.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%支配收入将超过30,000元，人均可支配收入的持续增加，将为房地产市场提供源源断的有效需求。50004.00%2.00%0.00%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年上海汉宇房地产顾问有限公司城市居民人均可支配收入增长率8宏观市场分析宏观指标分析宏观指标分析 房地产市场指标分析 住施工、新开工、竣工及销售面积（含配套住）； 2007，全市共完成房地产开发投资1307亿元，同比去同期上涨2.5%；90008000上海2003-2007施工、竣工、销售面积、销售金额对比表7000 各项指标中，住新开工面积对比去同期下22.67%，销售面积同比去上升25.39%，竣工面积较去同期有减少。销售额高出46.98%左右； 从图表中可以看出2007的销售面积明显好于前。60005000400030002000100002003年2004年2005年2006年2007年施工面积竣工面积销售面积销售金额上海汉宇房地产顾问有限公司3月2月4月6月月5月月月7月9月1月23月月27日年1月8月10111220079宏观市场分析宏观指标分析 房地产市场指标分析 住销售均价与销售面积（含配套住） 07，住成交均价达到20071月20083月27日成交面积（均价走势）图10032元/平方米，成交为3279万平方米，同比增长21.56%；销售的大幅攀升主要因刚性需求强劲，消费者对于房价上升预期强，人民收入增加，人民币升值预期，高额的贸顺差，外资投资资大进入等综合原因造成。 从图中可以看出至去九月销售达到最高峰后连续5个月销售持续快速回，三月在传统旺季的带动下成交有所回升，但仍低于去40000003500000300000025000002000000150000010000005000000住宅销售面积（平方米）住宅销售价格（元/平方米）115001100010500100009500900085008000750070006500600055005000同期，未来销售容乐观。上海汉宇房地产顾问有限公司50010宏观市场分析宏观指标分析 房地产市场指标分析2007，上海市商品住平均每月市场供应在160万平方米左右，而销售平均每月100万平方米左右，市场基本上处于供应求的状况；250上海市2007年4月12月住宅市场供需关系从整体的供应走势来看，市场的供应平衡，导致上海房价的持续上涨，房价的快速上涨也将导致未来需求的减弱；200150100从图表中可以看出市场整体4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月供应要远低于需求，而经过10月信贷紧缩政策后每新增供应（不含配套商品房）成交（不含配套商品房）月的供应及成交正在逐月萎缩。上海汉宇房地产顾问有限公司11中观市场分析嘉定住市场 区域概况嘉定区位于上海西部，总面积约450平方公，随着轨道交通11号线的快速建设，嘉定区交通设施将日趋完善，未来嘉定区的整体实将会有所提升。目前嘉定房地产市场状况总体概况主要还是以区域性自嘉定城区马陆板块住为主，在售住较为集中的板块主要在嘉定城区，目前市场上的供应充足。但由于受到国家宏观政策调整及信贷政策影响，各楼盘整体销售情况一般，部分大面积房型的普通安亭板块南翔板块江桥住及总价较高的房源难以去化，因此目前嘉定区房地产市场整体状况并乐观，可能未来在价格方面会有小幅回调的可能。上海汉宇房地产顾问有限公司12中观市场分析嘉定住市场 板块分析嘉定板块：目前城区供应较少，以嘉定新城的供应为主，保地产、中信泰富等企业已进驻该区域；马陆板块：以马陆镇为中心，代表楼盘有马陆清水湾公寓；南翔板块：以南翔镇为中心，代表楼盘为地格世界；江桥板块：以江桥镇为中嘉定城区安亭板块马陆板块南翔板块江桥心，代表楼盘为嘉城；安亭板块：以安亭镇为中心，企业产业为依托，代表楼盘有澳丽映象等。上海汉宇房地产顾问有限公司13中观市场分析嘉定住市场 板块分析版块概嘉定区经过多发展成为拥有多个居住板块，板块嘉定板块基本情况打造现代化生态园城市住产品特点区域均价在9000-9500元/平方米,主要以小高层为主,多层为辅消费人群消费者来自于本地自住型客户为主人口达到205万的大型居住区域，各个板块内拥有同的居住人群与消费水平，随着轨道交通建设与新城的规划，未来外来人口导入将会成为一种趋势。南翔板块马陆板块江桥板块安亭板块依靠游产业发展的板块。依托工业园区发展的板块现代商贸及现代服务业的板块打造汽车产业为依托的汽车城中高档联排、叠加别墅为主，区域别墅均价在20000元/平方米左右区域住多，主要以小高层为主，均价在7500元/平方米左右中档产品为主，满足区域周边工薪层买房需求，区域价格在9000元/平方米中档产品为主，满足区域周边工薪层买房需求，区域价格在7500元/平方米来自市中心向往居住别墅生活的人群当地与周边城镇自住型客户为主普陀、长宁与当地客户为主的消费人群汽车产业带来的外来人口与当地人口为主的消费人群上海汉宇房地产顾问有限公司80706050302010014中观市场分析嘉定住市场 供需分析2007年嘉定区住宅新开工面积、销售面积对比表嘉定区2007商品房总的新开工为204万平方米低于去同期2个百分点，中4月-11月上市一直保持较低水平，只有12月住开工有所放。07年全销售总计176.1万平方米，低于新开工16%，但随着嘉定新城的全面开工建设市场供应将猛增，未来40销售压将逐步加大。07.01020304050607080910111208.01上海汉宇房地产顾问有限公司新开工面积 销售面积50015中观市场分析嘉定住市场 销售及价格分析2007年嘉定区住宅销售面积、均价对比表嘉定去全销售总计176.1万平方米，住月销售面积保持在15-20万平方米左右,销售始终保持着比较稳定的态势；今1月,住销售套数排名全市前3位, 市场整体受去10月新出台的信贷政策影响较小。目前区域成交均价在8500-9000元/平方米左右。1月受嘉定区域周边镇商品房供应的上升，整体均价302520151007.01 07.02 07.03 07.04 07.05 07.06 07.07 07.08 07.09 07.10 07.11 07.12 08.0180007000600050004000300020001000在1月有所下调。上海汉宇房地产顾问有限公司销售面积均价16中观市场分析嘉定住市场 客户分析 区域状况嘉定作为西上海重要的对外交通枢纽，近些来，无论从人民的生活水平还是当地经济，都有质的飞跃； 区域交通区域内有沪嘉线、新嘉线、沪唐线，822等多条交通线通往市区，加上目前轨道交通11号线的建设，加缩短与嘉定本地客户为主 因为嘉定地处位置相对偏远，属于上海最靠西的位置，加上无捷的交通工具（轻轨、地铁），一直以来无市区人口大导入，目前的购房者仍以当地人为主。市中心其它区域客户为辅随着轨道交通11号线加速建设及周边配套设施的日益完善，而城市中心区域的房价高涨下及居住环境污染日益严重，该区域房源未来将吸引大外部客户前来购买居住。市区的时间与距离； 规划方面目前嘉定新城将是嘉定重点的发展对象，该新城把打造现代化生态园城市作为主要宗旨。上海汉宇房地产顾问有限公司17微观市场分析江桥住市场 区域概况江桥地处上海城西，外环线外，嘉定区的东南部与普陀、长宁区相连，是整个嘉定距离市区最近的一个现代生活区域。江桥镇被划分为新镇与镇两大区域。按照规划，占地约4600亩的江桥新镇将成为今后重点发展区域，这将被打造成一个建筑体近187万平方米、人口容纳5万左右的“华江居住区。自2003板块启动，经过5多发展，“华江居住区已经颇有规模，目前周边商业、教育、娱乐、交通等配套设施完善齐备，而区域的日益成熟将吸引周边区域购房者入住该区域。上海汉宇房地产顾问有限公司江桥18微观市场分析江桥住市场 总体特征-在售楼盘：嘉城三期热销中目前该板块只有嘉城一个项目在售，因此销售竞争大.-生活配套：沃尔玛大卖场进驻该区域目前江桥板块的商业配套集中在曹安公、华江支附近，包括农工商超市、迪欧咖啡、肯德基、建设银、红星眼镜、味之都、小商品服饰市场等等，业态比较丰富，足以满足附近居民日常生活需要，沃尔玛的进驻大大提升该板块商业配套的档次。-交通配套：进与市中心区域时间与空间距离从曹安公上外环线，到达人民广场仅需要15公，另外江桥板块内公交线也比较多，有安线、陆安专线等线，连接市区主要干道，方到达市区。除此，建设中的11号线虽然离江桥仍有一段距离，但仍为今后江桥居民出提供新的方式。上海汉宇房地产顾问有限公司19微观市场分析江桥住市场 供求分析根据对江桥住市场的调研解分析，目前该区域内在售楼盘较少，主要以嘉城一个项目为主，从目前江桥住市场看，市场供应多，产品的设计也显得较单一，市场仍然处区域内成交主要集中在嘉城楼盘项目；区域内市场供应主要还是嘉城三期，除此之外无在售楼盘竞争；区域内目前一手房价格基本保持在均价约9000元 /平方米左右。于发展阶段。从市场的条件来看，目前区域住市场处于供需平衡的状态。上海汉宇房地产顾问有限公司20微观市场分析江桥住市场 客户特征 江桥区域购房者以当地客户为主，普陀、长宁等周边区域客户为辅； 因江桥近邻普陀、长宁区，价格比普陀、长宁区差一个档次，于是一些经济实强但又想买在离市区太远的一些换房客与上海轻一族就选择江桥板块； 另一部分为嘉定本地居民，通过动迁费或以旧换新的方式购置新房。江桥板块的客户构成显示该区域为区域型消费市场。楼盘的热销需引进周边区域消费者上海汉宇房地产顾问有限公司21江桥板块竞争对手嘉城三期 分析举项目概况目前江桥板块在售楼盘只有物业名称开发商名称所在板块目前市场价格总建筑面积已售面积嘉城三期上海华江建设发展有限公司嘉定区江桥镇江桥板块均价9000元/平方米约80000平方米物业类型户内装修楼盘地址工程进容积约40000平方米普通住毛坯房嘉定区海波118一期与二期已交房，目前在售为楼盘三期1.6嘉城，为保证数据的全面性，竞争市场分析采用普查法，根据江桥板块在售项目建筑形态占地面积多层(4-6层)、小高层(14层)约50000平方米物业费绿化1.18-1.6元/月/平方米40%-45%具体情况，设定调查范围，现代简约式建筑风格，面以咖啡色面砖为主要色调，底部以青灰色石材按照对该项目相关情况做了比较详细的调查与分析。表中显示的为当前嘉城三期相关信息，供贵司参考比较。建筑形态房型信息建筑外观及公共区域描述饰面，中部辅以适当的中色调，外观耐看典雅。 三期整个小区以中央花园为核心，构筑全区景观，属于具有现代风格的中高档居住小区。标准层8893100（2房）、105124134（3房）嘉城三期雅颂湾，以音乐为魂，以水景为魄，以中庭公园为核心，构筑全区景观，楼盘以多层与小高层住相结合，小区内配套及周边配套设施齐全，出捷。上海汉宇房地产顾问有限公司22江桥板块竞争对手嘉城三期 分析举本项目位于江桥镇中心位装修情况毛坯置，前两期已交房，目前三期正在热销中；项目在当地口碑较好，市场接受好，三期总体去化达到50%以上；智能化设施及其它：安保系统：闭电视、电子巡、周界报警智能系统：可视电话系统供水系统：管道饮用水车库配置：地上车库与地下车库项目客户主要以本地客户为主，结合一些周边区域购房者；项目房型面积比较多样性，有效的满足同客户的需求。会所规划商业配套交通配套医疗配套文教配套融配套物业公司有沃尔玛超市、华联超市、上岛咖啡950、947、安线沪西医院、江桥医院江桥中学建设银、交通银上海务民物业管有限公司上海汉宇房地产顾问有限公司23江桥板块竞争对手嘉城三期 销售情况嘉城整体量较大，目前销售已进行到三期，价格采用的是低开高走的销售手段；目前嘉城三期楼盘于07年开盘时间建筑面积(平方米)在售面积(平方米)销售均价(元/平方米)销售推出套数去化套数10月推出第一批房源后，又于今年2月再次推出新房源，主要以多层与小高层2007.10（首批）约3万约2200800093%360339结合为主；三期首批房源已售完，平2008.2（二批）约4.8万约3.3万900031%500160均销售为90套/月，二批推出价格有所上升，平均销售套数为80套/月，速度有所放慢。上海汉宇房地产顾问有限公司889313424江桥板块竞争对手嘉城三期 户型分析嘉城体量较大，为便于销售，开发商在房型设计上房型面 积平方米优 点缺 点分析较为多样化，可迎合不同消费者的需求。二房所占比房型紧凑、布局合；南通透、分割合，得房高；房型较压抑，全朝南户型，通透；卧室较小，开门见卫生，私密性强；此房型主要集中在小高层中，都是全南房型较多；此类房型大多集中在多层，市场接受较高；68%三房所占比22%1房占100105-11512459-72南房型，通风与采光好；南房型，可改成3房房型，比较紧凑；客厅朝东，3间卧室朝南，房型佳；房型分布合，得房高；房型紧凑、布局合；费空间过多，走道过长；房间较小，活动空间大；卧室较小，进门见客厅，私密性强；面积过大，走道太长；房型较压抑，南通此户型与93平米相比面积有所增加，居住较为舒适；此房型得房高，客户接受一般；此类房型主要位于最靠中心花园；此户型设计产品多，总体来说市场接受较好。此房型主要集中在小高层中，都是全南房型较多；2%,带阁楼占8%93-107南房型，通风与采光好；费空间过多，走道过长；此户型与送有阁楼,房源集中在多层建筑；上海汉宇房地产顾问有限公司25项目介绍御景嘉园 各项内容项目概况物业名称开发商名称物业类型所在板块普通住江桥板块所在区域目前市场价格总建筑面积占地面积嘉定区江桥镇未定98085平方米34324平方米楼盘地址工程进容积绿化未定已破土动工2.335%建筑形态建筑形态房型信息18层小高层住组成现代简约式建筑风格，外墙采用面砖贴面，楼盘内部有中央水景公园与会所设施，配置齐全，外部有天然河道。标准层80-120（2房3房）建筑外观及 外观气派大方，小区有内部与外部有水景可供未来住户休闲娱乐，步5分公共区域描述钟即可到达沃尔玛超市，商业生活设施与交通配套日趋齐全。上海汉宇房地产顾问有限公司26项目介绍御景嘉园 各项内容装修情况智能化设施及其它：会所规划商业配套交通配套医疗配套文教配套融配套物业公司上海汉宇房地产顾问有限公司毛坯安保系统：闭电视、电子巡、周界报警智能系统：可视电话系统;供水系统：管道饮用水；车库配置：地上车库与地下车库；有沃尔玛超市、上岛咖啡安线江桥医院江桥中学建设银、上海银未定27优势 Strength临近惠南镇中心位置势 Weak距离市中心较远，在轨道交通未SWOT分析地块方正，规划合运动型会所，迎领市场开通之前，对市区客源吸引有限楼盘周边成熟低,各设施欠缺区域市场待售项目较多，竞争激机会 Opportunity以区位优势打消客户疑虑，抢占机会城市建设的快速发展，将郊用项目固有优势，整合周边资源，结合未来好，提升项目的竞区与市区的联系为密，争与销售速轨道交通的建设，将引入大演绎全新的现代生活，营造未来生活的场景，引领区域现代化量外来人口居住风潮借助区域市场性发展机会，发展高品质居住物业威胁 Threaten以自身特色产品，差异化竞争迎合市场，强调生态的、规模的、完善的现代化高档社区宏观调控影响持续显现通过借势推广，凸现项目形象，提升项目核心竞争随着区域的发展成熟，竞争以区域扩大客户层面，以产品细分市场客户产品将增多上海汉宇房地产顾问有限公司28项目定位、企化推广、销售部分上海汉宇房地产顾问有限公司1234529目录：项目推广项目定位| 项目推广| 销售推案策形象定位 推广概客户定位区域属性变化导致客户变化价格定位 市场对比项目定位 楼盘特点 价格定位目标客户策目标客户消费心描述 价格推算 预期价格目标客户置业心描述推广主题卖点塑造目标客户特征项目推广整体推广节奏安排项目推广整体推广指导思整体推广节奏安排推广主题卖点塑造整体推广指导思销售推案策核心概传播期策前的几项思考销售策推案策销售推广阶段划分个性化营销合作方式上海汉宇房地产顾问有限公司核心概升华期销售推案策销售推广预算表30项目定位形象定位 推广概项目定位归结：御景嘉园市场定位高性价比的高尚住消费者心定位属于尚上人群的高尚生活特区项目定位大台 双公园 景观尊邸市场定位+消费者心定位上海汉宇房地产顾问有限公司31项目定位形象定位 楼盘特点 根据本项目产品类型、户型配比、景观特色、地块区位、区域配套等项目特征，可以发现本项目的客户定位、建筑风格、以及规划定位都是具有独特的销售益点：从客户层面上来看，本项目是一个客户层面较高的高尚社区；从规划定位上来看，本项目是一个配套齐全、环境优雅的美丽家园；从产品特色上来看，本项目是一个具有现代建筑元素的花园生态住；从产品定位上来看，本项目是一个高品质、时尚住；从生活氛围上来看，本项目是一个人性化的温馨家园。以上各层面的项目益点，为楼盘的推广提供准确的建议方向；上海汉宇房地产顾问有限公司32项目客户定位分析总结论 区域属性变化导致客户变化项目属性交通属性供求属性配套属性变化轨道交通11号线2010前通车普陀西区价高少，本板块价格优势凸现。生活配套、环境逐步完善影响板块辐射扩大价格优势增强生活功能增强结果交通导入型价差导入型配套导入型人口属性人口导入，外来常住人口增加人口密增加产业属性周边产业园区快速发展产业人士导入产业导入型上海汉宇房地产顾问有限公司的客户面33项目客户定位目标客户策从以上4种同的客户导入，推导出消费群的定位策：精准的区域客户江桥本地客户的消费能容小看，对于高品质住情有独钟，本项目品质感十足的面、双公园、豪华会所，可以满足市场这一需求。+扩大区域外客户+关注的特定客户扩大普陀区域的客户，在他们这个阶段，价格是影响买楼的重要因素之一，他们能承担普陀区高尚住的价格。而江桥临近普陀区,未来轨道交通将江桥与市中心的距离大大近，这是他们选择购房的另一个重要原因。周边企业客户，以定制和团购的方式吸引他们的购买，并可以以企业公寓的形式吸引企业主购买。上海汉宇房地产顾问有限公司34项目客户定位目标客户心特征描述针对同人群，描述同的心特征：把可预计的潜在购买者分为三组交通导入/差价导入A、全市西区特别是普陀的客源这群人是否走向郊区，有他们自己的由，只是他们追求高尚社区生活，能承担市区高尚住的价格。追求身份，渴望认同，但随波逐，有基于自信的性判断。产业导入B、周边产业园区客源就心特点而言，因为有学识、有见地，甚至比起财富上高一层的板，都会有心的优越感；由于工作地点的偏僻，对于生活地点的热闹和与同伴的群居是他们对于家的向往。配套导入C、嘉定、江桥及周边城镇区域客源他们可能是政商人士，或是专业精英，领域可以同，但在各自的领域，都取得相当的成就；品质并是他们主要追求的，产品的大气和尊崇感是他们第一的追求。上海汉宇房地产顾问有限公司35项目客户定位目标客户置业心探讨针对其同的消费目标，探讨其同的置业心：一次置业者，高性价比追求者（区域外客户）经济能与置业目标存在差距，但又无法退而求次他们或者等待，或者寻找新的方向。主需求：2房二次置业者，升级生活追求者（区域内客户）经济能与楼盘档次相当，享受高品质的优质生活，事业有成新换代，舒适、符合身份象征的房子。主需求：大2房、3房我们的主客户需求的是2房或3房上海汉宇房地产顾问有限公司主36项目客户定位目标客户特征项目特征有实的购买龄段，32-45岁，目前居住或工作在区域周边或普陀西部、工作置业客户群购买用途业可能购房者愿承担的总价主户型需求面积区间景观需求附加需求在周边产业园区的客户改善目前的居住环境，基本为再次置业，对品质和身份有一定的要求一类：区域周边工作的企业中高管层、教师、师、医生、公务员等；二类：产业园区中高层管者，普陀工作的白领，工作地点临近轨道11号线；三类：私企经营业主（区域周边的私营业主)。80-120万左右2房、3房90M2 120 M21、精致园景 2、水景室内：结构可调性较大室外：高尚的运动设施与园景观需求：安全且私密性，有充足的车位上海汉宇房地产顾问有限公司37项目价格定位价格推算 市场对比楼盘图片楼盘名称区域位置建筑类型小区数据销售现状销售价格该楼盘地处曹安公与华江三期楼盘由绿化三期房源嘉城三期交汇处，三期建筑面积8万平方米，目前在售的为楼盘多层与小高层组成，房型多样，满足同消费40-45%容积1.6于0710月开盘，目前总体销售已过目前均价9000元/平方米的三期项目人群半（雅颂湾）目前该板块内在售楼盘比较少，主要是嘉城三期楼盘在售中，由于嘉城在该板块内属大盘项目，因此通过它的相关数据来推算本项目价格有一定的参考依据。上海汉宇房地产顾问有限公司38产品价格价格推算 计算方法产品价格拟合: 市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对权嘉城三期影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合价比较内容重拟合程比较系数格； 由于江桥地区目前只有嘉城一个在售楼盘项目，因整体规划区域位置10%10%1.11.050.110.105此根据本项目各方面情况与在售楼盘做相互比较；外部环境10%0.80.08 嘉城三期目前成交的均价社区景观10%1.00.1为9000元/平方米； 本案价格推算=以项目A为面设计5%1.050.0525参考的定价A权重；房型设计10%0.850.085 根据市场拟合，本项目住产品价格水平应该在 :配套设施5%1.10.0558820元/M2左右物业管交通设施开发商知名销售实主题提炼合计10%5%5%10%10%100%0.90.850.91.11.050.090.04250.0450.110.1050.98上海汉宇房地产顾问有限公司39项目推广推广主题 卖点塑造御景嘉园USP大台双公园景观尊邸建筑 环境 交通 规划 景观 附加超大台临近公园轨道11号线未来居住区中央公园运动型会所报纸、电视、杂志、网络、SP、直邮等上海汉宇房地产顾问有限公司运动40项目推广推广主题 整合推广指导思借势造势整整合用信息对称，以配套、交通、人文资源动区域客源；借高品质规划、高档运动型会所来销售御景嘉园；用项目中央近万平米绿化及小区东面的绿化广场打造江桥区域“双公园、景观尊邸概。上海汉宇房地产顾问有限公司运动41项目推广推广主题 整合推广指导思借势造势整整合整诸多卖点，形成宣传优势，并以鲜明高品质景观楼盘主题塑造御景嘉园 整合各种资源，用新闻炒作、户外拦截、硬广轰炸、小媒补充、活动促销等手段，创造并轰动市场。上海汉宇房地产顾问有限公司运动42项目推广推广主题 整合推广指导思借势造势整整合变被动为主动，并采用运动战，清楚细分区域外客与本地客，并细分同客源的职业、龄甚至喜好，多渠道、多营销手法出击，各个击破，争取到最大的客户资源与销。上海汉宇房地产顾问有限公司认购项目推广推广计划 整体推广节奏安排品牌诞生造势引发注意激发购买欲第一阶段销售准备期品牌卖点整合全面认知促使购买为第二阶段内部客户销售期品牌生活体验生活认同指定品牌购买第三阶段正式开盘销售期品牌文化延展文化销产品自然升级第四阶段销售持续期4月7月8月第一波销售正式开盘第二波销售9月第三波销售12月售楼处建造各项准备措施到位正式展开销售做好充足准备因目前市场较好而且内定客户较多，可将项目一期全部房源集体上市，本阶段主要针对关系客户或意向较强客户，让其先上海汉宇房地产顾问有限公司将先前内定客户所剩房源推出市场减少因房源足导致的客户投诉、谩骂引起的有损开发商形象的必要麻烦。持续去化所剩房源扩大楼盘知名，为后期产品升级过渡43树楼盘，企业形象44项目推广销售准备期（时间：04/0107/15)关键词：未见其人，先闻其声推广目标现场和户外先，进拦截，让消费者关注并期待新盘推出，阻击对手；做好销售前的一准备，为后期开盘打好基础。4月7月8月9月12月上海汉宇房地产顾问有限公司45项目推广销售准备期 销售配合1）售楼处建造完毕交付使用2）模型/效果图到位2）销售楼书到位3）销售人员/队伍建4）售楼处内外布置完成A、售楼处内看板尺寸：材质：喷绘B、售楼处上方看板尺寸：18M，挑高3米C、户外看板尺寸：20M，挑高6米D、现场围墙包装系统尺寸： 20M，挑高3米 材质： 喷绘数：E、售楼处门口对旗尺寸：1.8*0.5MF、售楼处接待铜制LOGO上海汉宇房地产顾问有限公司数：46项目推广销售准备期 销售配合5）销售道具、礼品及各项准备到位A、销售道具DM说明：20000份单张B、VI运用名片信封信纸包袋：300个纸杯：5000个C、礼品咖啡杯：数：100套钢台书笔：数：100支历：数：100个签：数：100套上海汉宇房地产顾问有限公司47项目推广销售准备期 广告配合 VI应用LOGO上海汉宇房地产顾问有限公司48项目推广销售准备期 广告配合上海汉宇房地产顾问有限公司VI应用49项目推广销售准备期 广告配合上海汉宇房地产顾问有限公司VI应用50项目推广销售准备期 广告配合上海汉宇房地产顾问有限公司VI应用51项目推广销售准备期 广告配合 户外看板售楼处顶上海汉宇房地产顾问有限公司52项目推广销售准备期 广告配合 围墙看板上海汉宇房地产顾问有限公司53项目推广销售准备期 广告配合 围墙看板上海汉宇房地产顾问有限公司54项目推广销售准备期 广告配合 围墙看板上海汉宇房地产顾问有限公司55项目推广销售准备期 广告配合 围墙看板上海汉宇房地产顾问有限公司56项目推广内部客户销售期 核心概传播期（07.15-08.15）关键词：待见其人，渐领其神推广目标炒做双公园景观尊邸概，并聚焦江桥板块和御景嘉园。导出“江桥首席生态景观概，强势宣传“生态、景观导入的生活新主张建“运动会所、高品质府邸与目标消费群身份、地位、个性、喜好的关联，从而吸引消费者对项目的高关注。4月7月8月正式9月12月开盘首批预售证取得，开始针对内部客户进行销售上海汉宇房地产顾问有限公司57项目推广内部客户销售期 三线一体整合推广策一线形象大使二线幕后解说三线后勤支援硬广告，因为稿面的冲击强，但叙述性文字弱，故在本案推广中扮演形象大使的角色，即主打形象。软广告，纯粹的文字性描述，可多的解析产品的内涵要义，故与硬广告组合发布。户外广告和网络广告、电视媒体是可以持续性的吸引来人、来电最好的工具，可以起到信息传播和拦截的作用。上海汉宇房地产顾问有限公司58项目推广三线一体整合推广策一线形象大使报纸媒体战意图：承接前期的炒作效应，将高关注转化为“高解，突出产品卖点，形成品牌核。广告主题 ：首席生态品质生活观御景嘉园江桥高品质、双公园景观尊邸上海汉宇房地产顾问有限公司户型80M2150M2想人居空间小面积大户型,超大景观台,风景尽收眼底配套运动型会所，高品质生活，符合现代消费者观沃尔玛，轻松拥有吃、喝、玩、乐建筑现代简约建筑、中央公园式花园、中央水景生态、漫的生活居所交通轨道交通，各交通工具环绕周边工作、生活悠然的想主义生活人性化地下车位、人车分、各类安保系统、舒适、安心的快乐生活其实很容59报纸媒体上海汉宇房地产顾问有限公司60报纸媒体上海汉宇房地产顾问有限公司61上海汉宇房地产顾问有限公司借势概62项目推广三线一体整合推广策三线一体整合推广策 二线幕后解说 报纸媒体炒作主题：江桥板块未来的“居住新城轨道11号线将升江桥板块聚焦江桥板块聚焦御景嘉园“ 沃尔玛 的消费环境江桥首座双公园、高档住高品质会所一展豪风范上海汉宇房地产顾问有限公司63项目推广 三线一体整合推广策 三线后勤支援 网络目的：针对全市购房族群，用消费者上网购房，进项目推广。内容：搜房网形式：滚动宣传广告（08月01日或领到预售许可证开始）位置：位于首页栏目主页大小：3CM*10CM上海汉宇房地产顾问有限公司64项目推广 三线一体整合推广策 三线后勤支援 电视媒体目的：针对全市购房族群，用大众消费接触较多的电视媒体，进项目推广。内容：第一财经（第一地产）形式：滚动宣传广告（08月01日或领到预售许可证开始）位置：位于新盘推荐、专业访谈类节目播放前时间：15秒-30秒（每天）上海汉宇房地产顾问有限公司65项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告（一）通引导1）曹安公通曹安公华江段引导旗，50对（备案）2）一海蓝与华江支A、海蓝、华江支引导旗一边各30对，尺寸：1.5*0.6B、沿曹安公竖指引性标牌C、交通线指示标牌（备案）上海汉宇房地产顾问有限公司66项目推广三线一体整合推广策三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告（二）区域内形象及知名宣传针对本区宣传，传播项目知名，推广项目首席定位。选点一：曹安公路/外环路附近，约XX万/年上海汉宇房地产顾问有限公司67项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告选点二：售楼处顶楼广告位上海汉宇房地产顾问有限公司68项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告选点三：沃尔玛商业设施广告位上海汉宇房地产顾问有限公司69项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告（三）车体广告A、广告线：市中心江桥主要目的：针对区域外客源开通时间：6月中旬开始B、广告线：江桥本区环线主要目的：针对本区域及周边乡村客源开通时间：6月中旬开始C、车辆：947、950车体包装上海汉宇房地产顾问有限公司2-3辆（备案）时目选70项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告（四）横幅封锁间：08月01日09月01日（开盘前一个月左右）的：进客户拦截，加深项目印象针对区域：江桥主要地段、商业中心点：曹安公、外环线A20交叉口、华江公、华江支、海蓝、嘉怡。嘉定首席大露台双公园景观住宅上海汉宇房地产顾问有限公司盛大开盘电话:8888888871项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告（五）引导旗地点：曹安公、华江支、嘉怡。上海汉宇房地产顾问有限公司72项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告 医院 文教 商业 融 在售楼盘道广告牌上海汉宇房地产顾问有限公司73项目推广三线一体整合推广策 三线后勤支援 户外广告（）DM信箱投递日期：08.01 10.01 11.01目的：有效性强，针对集中主题：江桥首席双公园景观尊邸份数：每次2 -5万份费用：元形式：DM信函上印有XXXX期限购买御景嘉园享受5000元的购房优惠每张只可享受一次，可重复、转让、复印使用截止时间为：200809月底上海汉宇房地产顾问有限公司74项目推广正式开盘销售期 核心概升华期（08.15-09.15）关键词：声名远播，意犹未尽推广目标在前期销售成绩的基础上，形成快速去化，价格提升；深入挖掘御景嘉园内涵，从产品层面向精神层面演绎;；生活中的格调、自由、舒适等居住气质，达到物超所值的品牌价值提升；借助品牌的高认知与美誉，用“御景嘉园生活方式培育楼盘指定购买人群；4月7月8月9月12月上海汉宇房地产顾问有限公司75项目推广三线一体整合推广策 引爆策三重有礼第一重“看房有礼：凡当天至现场客户均有礼，名额有限，送完为止；第二重“签约有礼：凡当天签约客户都可赠送一份精美礼品；第三重“意外大礼：凡当天签约客户都参加抽奖活动。活动解释：第一重“看房有礼奖品设置：台历、钢笔；第二重“签约有礼奖品设置：电熨斗或咖啡机 ；第三重“意外大礼奖品设置：抽奖获得者奖励32寸液晶电视一台。上海汉宇房地产顾问有限公司76项目推广正式开盘销售期正式开盘销售期 推广阶段 开盘活动开盘活动活动主题：“江桥首席双公园景观尊邸开盘见面会活动时间：开盘当日吉时活动内容：1、 举“御景嘉园 开盘仪式2、“御景嘉园三重有礼现场抽奖现场安排：1、在售楼处设奖箱，客户签完约可参加抽奖，使得人人有奖，人人有欢乐；2、邀请小型乐队表演团队现场表演，营造快乐气氛。上海汉宇房地产顾问有限公司77项目推广正式开盘销售期 核心概升华期广告主题 ：江桥首席双公园景观尊邸生活新体验细细研磨一杯咖啡，慢慢冲煮的心情关于交通的生活新体验静静阅读一本书，悄悄滋长的睿智御景嘉园快乐生活，我在御景关于人文的生活新体验悠悠欣赏一片落叶，轻轻舒展的愉悦关于生态的生活新体验缓缓书写一封信，久久停留的情绪关于心情的生活新体验上海汉宇房地产顾问有限公司78项目推广正式开盘销售期 核心概升华期报纸稿上海汉宇房地产顾问有限公司79项目推广销售持续期 品牌概延展期（09.15-12.31）关键词：心幕其神，远近交之推广目标一方面发挥项目指名购买优势，将楼盘带入销售忠诚期；另一方面营建同质居住的社区文化，强化教育、配套等成熟社区的特色，进而强化楼盘品牌；挖掘品牌成功的原因，再次吸引关注，适当时机（某时）进楼盘促销。4月7月8月9月12月上海汉宇房地产顾问有限公司80项目推广销售持续期 品牌概延展期广告主题 ：御景嘉园“景观尊邸生活观一方水土一方人，好邻居就是好心情关于邻里文化的的新观点御景嘉园快乐生活，我在御景把业主的家当自己的家来管理关于物管文化的的新观点一个社区的精神，就是一个社会的精神关于社区文化的的新观点上海汉宇房地产顾问有限公司81项目推广广告投放时间预算表媒体日期第一周第二周8月第三周第四周第一周9月第二周第三周第四周第一周10月第二 第三周 周第四周新闻晨报新民晚报100000100000报纸房地产时报30000新闻晚报地铁时代报20000030000杂志上海楼市30000电视第一地产600006000060000600006000060000邮政直邮400004000040000夹页广告报纸夹报100001000010000电信帐单5000050000中心交通要道250002500025000250002500025000250002500025000250002500025000户外广高炮2250002500025000250002500025000250002500025000250002500025000告项目周边高炮200002000020000200002000020000200002000020000200002000020000每周费用70000560000 180000 180000 140000130000180000 170000800007000070000 110000每月费用990000620000330000总费用1940000元上海汉宇房地产顾问有限公司注：广告投放计划暂做第一批开盘房源，故费用按照总预算的50计划投放，开盘日期暂定8月15日，82项目销售推案策 策前的几项思考如何形成开盘热销如何形成适应网上预售政策的销售策如何考因先期推出房源对开盘蓄水客源的分因素如何有效拦截每组客户，提高下定如何形成周期内的持续热销，快速有效的形成产品价值构建如何考虑市场变化带来的风险如何解决内部认购客源问题上海汉宇房地产顾问有限公司83项目销售推案策 销售策房源分期发售保证安全、全面的去化，于形成持续的热销，于构建合的价格走势；前期针对局部客户少试水确保正常推广先行试探市场 ；持续蓄水 + 集中引爆最大程上减弱客户的购房抗性，形成市场热销，快速形成市场口碑 ，同时低营销带来的客户损失；开盘短、频、快通过短期的操作，快速形成热销，有效减弱外部抗性。上海汉宇房地产顾问有限公司84项目销售推案策 销售策整个销售周期控制在5个月内（含销售准备期）整体推出房源集中歼灭价格整体策 低开高走顶部价格小幅调整，底部断提升上海汉宇房地产顾问有限公司时价85项目销售推案策 销售阶段划分内部客户认购期间：半个月（08/08/0108/08/15）(预售许可证已领)公布房源：全部格：均价XXXX元/平方米销售前提：现场售楼处正式启用，售点广告到位，销售道具基本到位（平面印刷媒体、模型）售楼处外部景观基本完成预售许可证取得，网上交系统完成上海汉宇房地产顾问有限公司86项目销售推案策 销售阶段划分内部客户认购期操作基本思：针对意向认购的具体情况，作价格的最终调整、确定开盘前提前锁定内部客户，公开客户认购的方案，吸引客户等待配合：重要段的低空引导，高空形象展示内控房源确，销售系统完善促销及开盘方案完成销售目的：1、自然去化所推房源2、积蓄部分后期客户3、区域市场做到家喻户晓销售目标：去化100套房源，计300组客户蓄水上海汉宇房地产顾问有限公司价87项目销售推案策 销售阶段划分 正式开盘销售期时间：1个月（08/08/1508/09/15）公布房源：全部格：均价XXXX元/平方米销售对象：本区投资客，普陀客源，改善型自住客操作基本思开盘前提前锁定前期意向客户及蓄水客户已售房源分批签约工作的实第三波销售持续蓄水上海汉宇房地产顾问有限公司88项目销售推案策 销售阶段划分 正式开盘销售期配合：高低空急攻猛打，确市场地位开盘方案确认，执认购房源签约完成目的：平价入市，形成快速去化，达到热销，减弱外部抗性结合施工进的考虑；优势户型试探市场，吊高价格，帮助抗性房源去化目标：去化100套，计200组客户上海汉宇房地产顾问有限公司89项目销售推案策略推案策略 销售阶段划分 销售持续期时间：3.5个月（08/09/1508/12/31）公布房源：全部销售对象：区域型自住客、区域型投资客、改善型自住客、全市自住型客户价格：整体XXXX元/平方米操作基本思吸纳前期意向客户未购房者延续第二波房源的热销全面建项目品牌、产品品牌配合：销售价格调整完成执限时认购、限时优惠的方案，集中有意向客源由：推出的房源的性价比相对要较高，市场接受要高，以强销跟进，形成持续热销。上海汉宇房地产顾问有限公司90项目销售推案策 销售价格制定房价制定法：根据房屋所处小区位置、景观、房型、采光、楼层、噪音、当地购房习惯制定一房一价表。最佳一般上海汉宇房地产顾问有限公司91项目销售推案策 房源销控建议房源销控的处建议：1、 A 结合开盘前认购客户多少，控制本案推出房源多少；B 政府打击变相捂盘销售；C 未来市场可能走暖等因素,我司建议本项目分成2期上市，每期3.5万平方米左右。2、价格销控以每套房同的价格差异来引导客户；以稳步推进的价格走势断推高本案的品牌形象 。建议房源销售采用饥饿营销方式结合价格销控法上海汉宇房地产顾问有限公司92项目销售销售策 个性化销售手法客户访谈会及客户俱乐部积分卡组织客户俱乐部，定期举办一些文体活动，发放俱乐部积分卡，该卡具有优惠购房、推介亲友购房可获积分，积分可换现或礼品的功能，以最大限的调动新客户的推介热情。定期组织客户访谈会，一方面获知客户信息，用以销售策制定参考，一方面发放俱乐部卡，扩大会员。上海汉宇房地产顾问有限公司93项目销售销售策 个性化销售手法汉宇中介门店及网络渠道宣传汉宇2手门店尤其是嘉定以东板块的门店，张贴海报、放置宝、派发DM，制作网上售楼处等。以下门店还可作为分销点：曹杨分5109980352355560宁夏241号长寿分6276229962984134长寿60号沙江分5103673352692772清峪260号天山分5109777562919077天山139号武宁南分5109923362328046长寿967号中山公园分5103682252726091长宁1301号沙雅苑分5169298852699048沙江2326号知分5108617766391539知565号梅岭分5108783362652933梅川890号大华分5108627766379672大华二173号上海汉宇房地产顾问有限公司94项目销售销售策 个性化销售手法单点营销大网络复合营销广开渠道：“走出去，请进来第一层面：是指变“坐销为“销，改“坐等客户上门为“主动出击，充分发挥业务员和已购房业主的积极性，全方位，多角、多层次、低成本的推进项目销售。第二层面：是指彻底颠覆销售人员在一个现场售楼处坐等客户上门的销售模式，整合汉宇地产的各种营销渠道，形成由“点到“线结成“面的网络式复合销。上海汉宇房地产顾问有限公司95项目销售销售策 个性化销售手法点 式传统模式售楼处、广告被 动营 销项目营销现场售楼处面汉宇模式上海汉宇房地产顾问有限公司中央企划中心汉宇90家中介门店汉宇会数百万成员式主动营销96项目销售销售策 个性化销售手法以售楼处的队伍为核心；以汉宇牵头的二手队伍为主体；以位于普陀及项目区域一共10家门店为分销点为重点；以客户俱乐部为分支。汉宇牵头的二手队伍案场销售队伍周边区域门店主战场10 家购房客户俱乐部最大程展潜在客户群体“汉宇地产网网上信息及销售平台上海汉宇房地产顾问有限公司近200万客户资库98预祝：御景嘉园圆满成功！上海汉宇房地产顾问有限公司