太原市城中村改造融资模式建议书社会资本参与下的龙城发展新常态什么是PPPPPP什么是什么是PPPPPP PPP（Public-Private-Partnership），即政府与社会资本合作模式，指的是政府与社会资本通过合作来提供公共品或服务的一种方式。 12343号文允许政府与社会资金共同出资设立SPV(特殊目的载体)公司，而SPV公司可以通过银行贷款方式举债并承担责任。通过地方政府出面，联合其他资本组织基础产业投资基金等SPV，向SPV注入土地或者特许经营权，再让SPV做为融资主体向金融机构融资。PPP中的社会资本有两类，一类是民间资本，另一类是国有资本。即使民营资本进入有些犹豫或者有些难度，至少可以肯定明年将有不少国有资本作为社会资本参与PPP。国有资本不仅考虑盈利，还要考虑社会效应。大力发展PPP模式是各级政府缓解财政不可持续压力的一种途径。在土地财政难以持续的背景下，地方政府将主要依靠两个渠道获取融资：发债和发展PPP模式。太原城中村现状PPPPPP分类分类 城城中中村村一一直直为为“脏脏、乱乱、差差”代代言言了了很很多多年年，城城中中村村改改造造更更是是干干部部群群众众反反应应强强烈烈的的问问题题。据据统统计计太太原原市市有有城城中中村村170个个，分分布布于于城城市市的的各各个个区区域域。自自2003年年开开始始，太太原原市市就就已已经经启启动动了了城城中中村村的的改改造造计计划划。截截至至2012年年年年底底，有有43个个城城中中村村开开展展了了拆拆迁迁改改造造，共共计计拆拆除除旧旧村村建建筑筑面面积积466.78万万平平方方米米，万万柏柏林林下下元元等等10个个城城中中村村实实现现整整体体拆拆除。除。 1111年来只完成年来只完成3 3个村整村改造，仅占应改总数的个村整村改造，仅占应改总数的1.7%1.7%，到现在还有，到现在还有170170个个城中村未完成改造。太原市的城中村人口再加上棚户区的居民，占太原总人城中村未完成改造。太原市的城中村人口再加上棚户区的居民，占太原总人口的口的33.1%33.1%。这就是说太原市到目前还有三分之一的城市居民生活在这么差、。这就是说太原市到目前还有三分之一的城市居民生活在这么差、这么恶劣的环境中。这么恶劣的环境中。王儒林（山西省委书记）王儒林（山西省委书记） 20152015年年要要改改造造的的城城中中村村包包括括小小店店区区6 6个个、迎迎泽泽区区4 4个个、杏杏花花岭岭区区3 3个个、尖尖草草坪坪区区2 2个个，万万柏柏林林区区6 6个个，晋晋源源区区2 2个个。此此外外，太太原原市市将将用用2 2年年时时间间完完成成中中环环内内4646个个城中村的改造任务，城中村的改造任务，5 5年年时间基本完成全市时间基本完成全市170170个个城中村改造任务。城中村改造任务。 一流的省会城市需要一流的作品，需要一流的团队，太原市的城中村一流的省会城市需要一流的作品，需要一流的团队，太原市的城中村量大面广，只有优中选优，让有实力的大集团，大企业参与到改造中，才量大面广，只有优中选优，让有实力的大集团，大企业参与到改造中，才能做到高标准的规划、高水平的设计、高效率的服务、高标准的建设，打能做到高标准的规划、高水平的设计、高效率的服务、高标准的建设，打造出真正的精品项目造出真正的精品项目耿彦波（太原市市长）耿彦波（太原市市长）太原城中村改造面临的问题什么是什么是PPPPPPPPPPPP分类分类太原市城中村改造成本高、收益低，关系复杂城中村改造面临的两大难题参与太原市城中村改造的神会发展商大部分都是实力一般，或是刚成立不久的公司，而本地一些资金实力雄厚，项目运作经验丰富的社会发展商很少参与进来。从已经完成改造的实例可以看到，除了个别城中村地理位置特别优越或是商业价值很高以外，参与进来的知名社会发展商屈指可数。城中村改造成立的特殊项目公司一般是由村集体和社会发展商联合成立，主要负责城中村改造项目的融资与实施。然而，由于，城中村的特殊性，导致了项目公司融资渠道单一，融资比较困难。房地产市场需求的疲软，影响了社会知名发展商的决策。城乡二元土地制度下的土地集体所有制限制了抵押贷款项目的现金流不满足银行需求。城中村改造项目公益性强、收益低。融资渠道窄、融资成本高使城中村改造受阻项目公司融资困难重重难以吸引有实力的社会发展商太原城中村改造融资建议模式 利益分配原则利益分配原则光大金控（证券、光大金控（证券、保险、银行、资保险、银行、资管、信托、基金管、信托、基金租赁）租赁）优先级优先级LP1（79.9亿）亿）龙投龙投+国投国投+区财政区财政劣后级劣后级LP2(19.2亿亿)光大金控基金光大金控基金子公司子公司GP1(100万万)政府基金政府基金子公司子公司GP2(800万万)龙城城镇化发展基金龙城城镇化发展基金（100亿元）亿元）龙投龙投XX项目公司项目公司国投国投XX项目公司项目公司有土地一级整理开发资质的公司有土地一级整理开发资质的公司太原城中村改造建议模式的优势什么是什么是PPPPPPPPPPPP分类分类光大金控集团光大金控集团信托信托计划计划证券化产品证券化产品证券资产管证券资产管理计划理计划保险资产管保险资产管理计划理计划银行资产管银行资产管理计划理计划融资租赁融资租赁投资基金投资基金通过基金设立方式参与城中村改造：有利于减轻政府的财政负担有利于提高项目的运营效率有利于拓宽项目的融资方式有利于实现合作方的优势互补光大集团金控通过以下方式设立基金光大集团金控通过以下方式设立基金太原城中村改造基金退出模式土地收储中土地收储中心招牌挂心招牌挂土地收储中土地收储中心招牌挂心招牌挂项目公司摘牌项目公司摘牌项目公司摘牌项目公司摘牌有土地一级开发整理资质的公司发展基金土地储备中心社会发展商参与土地竞拍财政拆迁安置土地交易中心财政留存土地招拍挂溢价部分，其余返还至土地一级开发整理商光大银行土储贷款（用于收购土地）基金退出路径一基金退出路径二基基金金退退出出模模式式一一：发展基金向具有土地一级开发整理资质公司投入资金作为拆迁安置款，“毛地”变为“净地”后，委托土地储备中心收储，土地储备中心将委托“净地”在土地交易中心挂牌交易，由社会发展商参与土地竞拍。 土地竞拍所得资金缴入财政，财政扣除土地溢价部分作为专项基金，将土地出让金余款全部反至承担土地一级开发整理公司，最后由土地开发整理公司将所得款项归还发展基金。基金退出模式二基金退出模式二：发展基金向具有土地一级开发整理资质公司投入资金作为拆迁安置款，“毛地”变为“净地”，同时我行向土地储备中心授信，贷款全部用于收购一级开发整理后“净地”。土地一级开发整理公司将收到土地储备中心的购地款项归还发展基金。 根据43号文规定，2015年12月30日前土地储备贷款可纳入政府一般债务。为保证贷款顺利偿还，我们为保证贷款顺利偿还，我们为保证贷款顺利偿还，我们为保证贷款顺利偿还，我们建议政府将太原市所有城中建议政府将太原市所有城中建议政府将太原市所有城中建议政府将太原市所有城中村土地出让金财政留存部分，村土地出让金财政留存部分，村土地出让金财政留存部分，村土地出让金财政留存部分，以财政补贴形式划入土地一以财政补贴形式划入土地一以财政补贴形式划入土地一以财政补贴形式划入土地一级开发整理商在我行开设的级开发整理商在我行开设的级开发整理商在我行开设的级开发整理商在我行开设的还款专户，直至还款专户，直至还款专户，直至还款专户，直至100%100%100%100%覆盖基覆盖基覆盖基覆盖基金本金与收益。金本金与收益。金本金与收益。金本金与收益。增增信信措措施施可纳入政府债务强大的分销能力强大的分销能力完善的后续服务完善的后续服务进而向国家统一招拍挂方式并轨最终增加政府市场调控能力有助于规范土地出让方式从而改变土地供应无序 我们建议，我们建议，SPVSPV的投入资金用于城市土地一级整理开发，使土地由的投入资金用于城市土地一级整理开发，使土地由“毛地毛地”转变为转变为“净地净地”，土地摘牌与土地建设工作由有资质的社会，土地摘牌与土地建设工作由有资质的社会发展商公开参与，国家资本与社会资本的有序结合，必将打造龙城城发展商公开参与，国家资本与社会资本的有序结合，必将打造龙城城中村改造新模式。中村改造新模式。太原城中村改造-规范土地出让模式，引导社会资本参与强大的分销能力强大的分销能力第一批地方PPP项目案例一览表完善的后续服务完善的后续服务 备受外界关注保障房和土地整理项目也出现在了清单里，但数量不多。比如，四川、福建、湖南推出保障房项目，最多的四川4个项目，投资金额56.67亿元。 土地整理项目，在四川和重庆的清单中可以找到。比如，清单中提到，“土地整治是重庆PPP合作新增内容，涉及公开招拍挂组建项目公司，对土地成本核算、融资成本控制要求较高。 作为试点项目，将由重庆地产集团探索与基金公司的投资合作方式，对钓鱼嘴南片区进行土地整治。”项目数量强大的分销能力强大的分销能力PPP文件一览表完善的后续服务完善的后续服务 今年将全力推进城中村改造，坚持以人为本，同步规划建设公共服务设施和基础设施，依法有序推进，把“城中村”打造成民心工程、阳光工程、廉政工程，要将城中村是城市暗点变为城市亮点，实现省会城市华丽转身。 -耿彦波