成功的典范成功的典范上海宝山上海宝山新天地项目总结和回顾新天地项目总结和回顾事业一部事业一部 陈心森陈心森2011年年1月月一、项目背景一、项目背景总用地面积168766平方米建筑面积27万平方米其中：地上为22.78万平方米 地下为4.2165万平方米分期一期工程一期工程二期工程二期工程三期工程三期工程用地39530平方米42151.08平方米87084平方米建筑面积61954平方米63098平方米144953平方米其中地上52878 平方米地下9076 平方米地上59489平方米地下3608平方米地上118010平方米地下26943平方米收购时情况2006年开发完成土建结构已完成净地l技术指标技术指标二、项目分析二、项目分析 地理位置好、升值潜力大；地理位置好、升值潜力大； 二期可快速实现销售回笼资金二期可快速实现销售回笼资金；项目可实现融资项目可实现融资；商住联动开发可提高售价商住联动开发可提高售价；便于资源整合便于资源整合；1.良好的环境良好的环境-地理位置好、升值潜力大地理位置好、升值潜力大 两边有自然河道环绕，具有半岛效应，地理优势明显，周边有成熟的楼盘； 南侧的旭辉依云湾南侧的旭辉依云湾北侧的圣卡洛铂庭北侧的圣卡洛铂庭南侧的东方帕提欧南侧的东方帕提欧西侧的北郊商业广场西侧的北郊商业广场2.二期可快速实现销售回笼资金二期可快速实现销售回笼资金 二期工程6万多平方米的住宅主体结构已经完成，包装一下就可上市销售，短时间内可以迅速回笼资金，基本可以实现资金自给自足；收购时原貌收购时原貌3.可实现融资可实现融资收购成功以后，根据需要可以办理并购贷款并购贷款开发贷款开发贷款获得银行的融资，实现资金高效运转； 4.商住联动开发可提高售价商住联动开发可提高售价对岸为我集团正在开发的20万平方米的北郊商业广场，有大卖场、上海影院等大型商业，两项目规划中有市政桥梁相连，随着北郊商业广场逐步开发，对住宅销售是一个很好的卖点，具有联动效应，售价一定高出单独开发；5.便于资源整合便于资源整合o河对岸为北郊商业广场项目，现有管理团队和人脉资源可以有效利用，实现项目投入产出比最大化成功收购成功收购 根据上述特点，区域中心、事业部积极向集团推荐，并拍摄了大量的现场照片，供集团设定底价时参考，2009年6月26日该项目正式挂牌拍卖，共有九家公司参与竞价，通过多轮竞标，最后在集团设定的底价下，以10.65亿竞得了新天地荻泾花园项目 三、项目管理出效益三、项目管理出效益 o怎样做到效益最大化，首先就是明确“二期快速销售，快速回笼资金”的目标，在能够填补收购款缺口的同时，还要保证项目可接受的利润率目标明确，迅速推进目标明确，迅速推进实现二期销售首先要解决四大问题实现二期销售首先要解决四大问题1.尽快接管公司尽快接管公司；2.快速办理预证快速办理预证 ；3.冲破阻力进场冲破阻力进场 ；4.极尽全力赶工极尽全力赶工 ；进场进场35天完成的主要工作天完成的主要工作o15M高的精神堡垒o售楼处内、外装修、软装布置o三百米样板段的黑色道路和景观绿化施工o增设单元门头o单元内门庭平面布局、楼梯间品质提升o外立面局部增加石材、仿石漆树立项目形象成果展示成果展示-精神堡垒精神堡垒精神堡垒背景区域施工过程精神堡垒背景区域施工过程成果展示成果展示-售楼处改造售楼处改造成果展示成果展示-售楼处装修售楼处装修成果展示成果展示-样板段样板段成果展示成果展示-样板段样板段四四.如何深层次挖掘价值如何深层次挖掘价值？七大技术改造，提升二期产品品质七大技术改造，提升二期产品品质o入口门厅改造入口门厅改造o别墅庭院优化别墅庭院优化o楼梯间装修改造楼梯间装修改造o公寓外立面材料改造公寓外立面材料改造o别墅立面改造别墅立面改造o别墅增加阳光房别墅增加阳光房o提高公共绿化档次提高公共绿化档次门厅改造门厅改造改造前改造后在不增加原有面积的基础上增加北入口门厅,增加入户尊贵感庭院优化庭院优化叠加别墅南侧庭院优化，提高产品档次楼梯间优化楼梯间优化 对公寓和别墅的楼梯间进行改造，提高产品品质涂料改为局部真石漆涂料改为局部真石漆 外立面上对原有设计做优化，普通外墙涂料改为局部真石漆，提升立面品质干挂石材改造干挂石材改造 叠加别墅南阳台局部立面上，少量的干挂石材提升整栋建筑的定位品质。阳光棚阳光棚 叠加别墅北露台，增加阳光棚，丰富立面品质的同时，送小业主使用面积，提升产品性价比。水景与绿化水景与绿化 景观及绿化设计做到多层次，多材质，水景与绿化硬地有机结合。绿化景观做到高低错落，重点突出。三期设计方案调整，挖掘潜力三期设计方案调整，挖掘潜力o三期通过设计方案的调整，将别墅面积有原来的1.6万平方米，提高到近3万平方米，提高三期整体售价五五.销售开辟宝山新战场，首战告捷，销售开辟宝山新战场，首战告捷，实现利益最大化实现利益最大化o二期开盘当日实现成交二期开盘当日实现成交100多套的佳绩多套的佳绩o二期二期100天实现强销天实现强销500多套的辉煌佳绩多套的辉煌佳绩 o三期分五次已全部开盘，公寓基本销售完成，三期分五次已全部开盘，公寓基本销售完成，别墅仅剩余三分之一别墅仅剩余三分之一o已实现销售额已实现销售额23.4亿亿新天地收购后的销售收入统计表新天地收购后的销售收入统计表销售总额销售总额可售情况可售情况已售情况已售情况未售预计额（约数）未售预计额（约数）二期销售面积（住宅）58246 57997.19 249 销售金额724860100 721596596.00 3,263,504 二期销售面积（商铺）1699 1446.09 253 销售金额38884647 32036288.00 6,848,359 二期销售可面积（车位）153 153 销售金额7650000 7,650,000 三期（住宅及商铺）第一批可销售面积22789 9324.95 13464 销售金额620068643 250068643.00 370,000,000 第二批可销售面积26708 24617.50 2091 销售金额407986587 362826225.00 45,160,362 第三批可销售面积24813 24056.75 757 销售金额363833122 346128519.00 17,704,603 第四批可销售面积25744 22706.25 3038 销售金额408394874 359944538.00 48,450,336 第五批可销售面积13849 13228.00 621 销售金额250000000 268531977.00 - 18,531,977 三期销售可面积（车位）540 540 销售金额27000000 27,000,000 合计面积173849 140148.73 20472 合计收入 2,848,677,973 2341132786.00 507,545,187 新天地项目现金流量表新天地项目现金流量表2009年2010年时间7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月后期需要支出/收入费用总计科目现金流出现金流出收购款项3.005.908.90工程款支出0.270.060.010.070.130.330.040.140.210.110.150.240.320.230.190.345.486.85预计需要支出款项0.000.020.060.030.140.010.010.330.040.011.090.060.060.080.090.012.03小计3.000.270.085.980.100.270.340.050.480.260.111.240.290.370.310.280.355.4819.26现金流入现金流入销售额(万元）1.751.902.341.020.170.000.040.031.071.281.120.720.724.471.832.492.495.0428.48开发贷款4.601.20-0.205.60小计1.751.902.341.020.170.004.641.231.071.281.120.720.724.471.832.492.2929.04净现金流量净现金流量-3.00-1.520.30-3.34-2.42-2.52-2.861.742.493.304.474.344.775.129.2810.8312.9715.2659.22经验提炼o集团对房产走势的判断正确，敢于出手o和出让方协调非常成功o预证办理速度快，快速回笼资金盘活整个项目o二期样板段施工进度快，提升产品的附加值o三期设计方案调整，增加别墅区的面积，实现效益最大化o三期产品按时分批推出，实现了利润最大化o团队得到了锻炼，能力得到了提高祝大家新年快乐！祝大家新年快乐！ 谢谢大家！谢谢大家！