www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879-霍山县项目定位策划报告- 阜阳建华地产顾问 2011年2月www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 产品功能城市概况项目概况SWOT项目定位项目功能产品结构市场概况产品建议www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879整体市场研究整体市场研究天下大势天下大势从大环境着手，寻求项目机遇从大环境着手，寻求项目机遇拍卖土地收入暴增溢价成交地王频现国企抢地当仁不让赴港上市屡遭破发量价齐升超越高峰高档住宅成交攀升商业地产大宗收购优惠政策贯穿全年住房保障重装待发区域规划遍地开花www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879六安六安六安六安 视角视角视角视角六安市整体市场研究六安市整体市场研究天下大势天下大势www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879居民人均收入处于长江三角洲中下游水平，但居民增长处于长江三角洲前列，购买力增长较快；经济发展速度较快，经济实力逐年增强，推动房地产进一步发展；第三产业迅速发展，带动城市经济活跃，消费潜力巨大六安市固定资产投资带来的经济规模的扩大推动了六安经济的快速增长；与经济发达的沿海及苏浙地区相比差距较大，居民经济收入不高，导致六安房地产市场的购买力有限；六安市总体经济规模不大，处于长江三角洲中下游水平，发展潜力巨大；经济运行经济运行结论：城市经济的快速发展，居民收入稳步快速增长；结论：城市经济的快速发展，居民收入稳步快速增长；对房地产市场整体发展利好提供了保障，同时对于对房地产市场整体发展利好提供了保障，同时对于房地产市场整体价格的走高，起到了积极的推动作用！房地产市场整体价格的走高，起到了积极的推动作用！六安市整体市场研究六安市整体市场研究天下大势天下大势www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 六安市整体市场研究六安市整体市场研究天下大势天下大势2010年生产总值单位：亿元指标2009年增长%地区生产总值607.812.8第一产业175.16.9第二产业218.120.5工业183.822.2建筑业34.310.6第三产业214.69.7物流31.73.1批发、零售51.413.7住宿、餐饮11.319.0金融业17.213.5房地产业25.79.8其他服务业77.38.12010年规模以上工业增加值单位：万元指标2009年增长%工业增加值155138526.7轻工业46938623.3重工业108200028.9国有企业21877115.9集体企业677511.1股份合作企业518324.7股份制企业119747231.8外商和港台企业82876-1.4其他4030840.8国有控股企业47615013.8新建企业100231622.6大中型企业93022417.7另：全年人口出生率全年人口出生率15.16，比上年下降，比上年下降0.70个千分点；自然增长率个千分点；自然增长率9.35，比上年提高，比上年提高0.18个千分点。年末户个千分点。年末户籍人口籍人口1000.5万人，比上年增加万人，比上年增加12.7万人；常住人口万人；常住人口832万人，比上年减少万人，比上年减少4万人。城镇化率万人。城镇化率32.4%，比上年提高，比上年提高1.8个百分点。个百分点。 全年城镇居民人均可支配收入全年城镇居民人均可支配收入12693元，比上年增长元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长，扣除价格因素，实际增长9.5%；城镇居民人均消费；城镇居民人均消费性支出性支出10093元，增长元，增长8.9%。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879“十五”是六安工业发展速度较快、效益较好的时期之一。工业发展对带动全市经济发展，增加财政收入等方面发挥了重要作用。“十五”以来，六安工业发展速度不断加快，总量跃上新台阶。2010年全市工业增加值为70.9亿元，对全市经济发展的贡献率为21.8%。规模以上工业实现增加值54.6亿元，增速达27.8%，为近8年最好水平，经济效益显著改善，规模以上工业经济效益综合指数为162.6，创历史最好水平。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879霍山县位于安徽省西部、大别山北麓，总面积2043平方公里，人口36.6万，距合肥120km、南京300km、上海600km，两条铁路（宁西铁路、沪汉蓉铁路）、两条国道（g312、g105）、四条高速（宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速）纵横穿境或环绕县域，是“西进东出，北上南下”的交通枢纽。霍山风光旖旎，景色怡人。境内生态环境优美，海拔1774米的大别山主峰白马尖雄踞境内，“新中国第一坝”佛子岭水库镶嵌其中，属大别山国家地质公园核心区，还有汉武帝敕封的小南岳，素有“小黄山”之称的铜锣寨以及文峰古塔、“睡美人”等众多自然和人文景观，堪称上海、南京、合肥的后花园，是全省旅游经济十强县。霍山资源丰富，物华天宝。被誉为“金山药岭名茶地、竹海桑园水电乡”。霍山是毛竹之乡，全县竹园35.7万亩，是江北毛竹第一县；霍山盛产茶叶，现有茶园13万亩，是全国名茶重点产区，霍山黄芽与黄山、黄梅戏并称“安徽三黄”；霍山是药材之乡，是全国中医中药试点县，拥有“软黄金”之称的霍山石斛以及断血流、天麻、杜仲等1735种中草药；霍山是水电之乡，水能蕴藏量22万千瓦，是全国农村电气化县；霍山盛产蚕桑，是安徽省十大蚕桑基地县；霍山盛产板栗，是安徽省重点板栗基地县；霍山是油茶之乡，拥有油茶资源15万亩。8www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879题题前前一个充满希望和机会的新时代www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879题前一个充满希望和机会的新时代国家统计局1月21日发布的数据显示，2010年中国国内生产总值为335353亿元，按可比价格计算，比上年增长比上年增长8.7%。国家统计局局长马建堂在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上说，分季度看，2010年一季度中国经济同比增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。这就意味着2010年中国GDP相当于日本的GDP的106%。中国已成功日本成为世界第二大经济体。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879题前一个充满希望和机会的新时代中国时代中国时代www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879内容提纲n n我们如何更好地生活我们如何更好地生活七度地产愿景树立七度地产愿景树立时代背景时代背景恰好恰好时机时机区域现状区域现状超越前进超越前进航 空 区 位 图六安霍山六安霍山www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879霍山经济崛起，综合县力不断提高，二产占gdp比重、工业经济效益综合指数、人均财政收入等10项指标进入安徽省前10位。尤其工业经济发展很快，目前已形成食品酿造、光源电器、精密铸造、羽绒服装、精细化工、生物制药、磁材建材、制品包装、绿色能源、有机食品等十大支柱产业，是全省工业十强县，霍山的迅速崛起被经济学界称为“霍山现象”。霍山县是一个集山区、库区、革命老区为一体的国家扶贫开发重点县，也是国家级生态示范区、全国社会治安综合治理先进县、全国创建文明村镇工作先进县、全国最具投资潜力中小城市百强、全国绿色小康县、全国科技进步先进县、国家卫生县城和浙商投资潜力城市。工业强县加快推进，发展速度、质量、效益大幅提升。规模工业实现产值5135亿元、增加值17亿元、销售收入4724亿元，分别增长607、501、58；实现利税68亿元，增长80，迎驾集团纳税达18亿元，连续十年稳居全市第一；规模工业企业由53家发展到79家，产值超亿元企业13家，其中应流集团152亿元、迎驾集团141亿元、世林集团56亿元；工业经济效益综合指数165，同比提高2192个百分点；新增省级高新技术企业4家、高新技术产品6个；实施重点工业项目59个，完成工业投资156亿元；单位生产总值能耗下降5，主要污染物排放总量下降2。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879未来规划中，县政府行政中心将逐渐东移，其中沿着中兴路向北延伸则是金融商业主区，这种规划对于楼市的影响深远，且在现实中已然影响到人们的置业心理。在现实发展和未来前景的双重作用中，霍山房地产形成了自己独特的地理特征即：新城区与老城区潜移默化的潜在客户竞争。城市发展以“东进北扩”为核心www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市建设重点工程三年实施计划一览表（城市建设重点工程三年实施计划一览表（2010 2010 2012 2012年）年）建设地点建设地点工程规模及建设内容工程规模及建设内容投资概算投资概算（万元）（万元）资金来源资金来源建设时间建设时间商品房商品房建设商品房屋建设商品房屋95.0695.06万万156509156509开发投资开发投资2010-20122010-2012安置房安置房新建安置房面积新建安置房面积2 2万万16001600政府投资政府投资20102010廉租房廉租房新建廉租房新建廉租房200200套共套共1 1万万10001000政府投资政府投资20102010同心安置小同心安置小区及幸福花区及幸福花园安置区园安置区新建新建1010幢幢3700037000安置楼建设及配安置楼建设及配套套35003500园区自筹园区自筹20102010www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879消费群体本项目的特性，经过周密系统的市场调研，罗列一下几个核心客户要素：客户年龄客户年龄：24至35岁之间主力消费群职业：主力消费群职业：公务员；教师；企业高管人员；私营业主等 恩格尔系数：恩格尔系数：4856（吃、穿、行及日常开销等）购房计划购房计划：2435岁左右在13年有购房意向的占34；35有意向的占33；3645岁左右在13年有购房意向的占46；35有意向的占27；4155岁左右在13年有购房意向的占32；35有意向的占20；购房面积：购房面积：2835岁左右需求90平方米二室二厅一卫占58；110平方米三室二厅二卫占21%；140平方米以上占83640岁左右需求90平方米二室二厅一卫占26；110平方米三室二厅二卫占48%；140平方米以上占64155岁左右需求90平方米二室二厅一卫占36；110平方米三室二厅二卫占35%；140平方米以上占8www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879一、消费者问卷调查：调研内容：调研对象近期购房意图、影响其购房决定的重要因素、满意的户型、面积、环境设置、楼层偏好、小区配套、对房产信息的获知途等。二、消费者关注分布的调研分析 分析：从对消费者关注点的调研情况来看，项目的地段、交通、小区环境、单价、周边教育环境生活配套是大多数消费者关注的焦点，同时，随着二次置业群的增加和消费者对楼市的理性认识加强，项目的升值潜力想越来越被消费者关注。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879三、消费者对小区景观必备项目关注点的调研分析分析：从消费者对小区景观必备项目关注点的调研情况来看，项目的绿化、绿树、健身场所、中心广场和独立水景是大多数消费者关注的焦点，这一调研结果直接反映出消费者越来越对小区的品质给予关注，说明霍山县民已经不满足只是为了住房而卖房了，已经进入对生活品质追求的阶段。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879四、消费者期望户型的调研分析四、消费者期望户型的调研分析 分析：分析：从对消费者期望户型的调研中可以看出，霍山县民对3房2厅的期望需求占了绝对多数，对3房1厅的需求也相对较多，从数据说明，霍山县民现阶段的需求基本是一步到位的需求形式，也反映出当地的消费习惯，但是随着房价的不断抬高，总房款的增加，对2房的市场需求也将有突出的需求增长。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879五、消费者需求面积调研分析五、消费者需求面积调研分析 分析：分析：从消费者需求面积调研分析结果来看，期望住宅面积在100120平方米的占了调研人的48%，从调查说据来看是霍山县的绝对需求面积，期望住宅面积在80100平方米的占了31%，也是主力需求面积，但是随着房价的不断抬高，总房款的增加，对100平方米以下的市场需求也将有突出的需求增长。同时应流集团、迎驾集团、世林集团等大型企业的高管人群及部分灰色收入的潜在客户增多，120以上大面积叠排、联排公寓在霍山尤为走俏，且均价高达每平米5000元以上。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879六、消费者关于车库的调研分析六、消费者关于车库的调研分析 分析：分析：从消费者关于车位的调研结果来看，由于霍山地处高山丘陵地带，人们对汽车的依赖性较大，尤其是车库更是多被抢购一空；随着城市发展和经济水平的提高，对小区车位、车库的需要也将越来越高。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879七、消费者认知途径的调研分析七、消费者认知途径的调研分析 分析：分析：从消费者认知途径的调研结果来看，36%的人是通过朋友介绍认知项目的，是主要认知途径，29%的人是通过报纸、23%的人是通过电视广告了解项目情况的，在认知途径中也占相当重要的比重；因此，朋友介绍、报纸广告和电视广告是主要的媒体渠道。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879八、消费者可以接受单价范围调研分析八、消费者可以接受单价范围调研分析 分析：分析：从消费者可以接受单价的调研结果来看，接受价格在30003500元/平方米的占51%；接受单价在35003700元/平方米的占被访人群的35%，接受单价在37004000元/平方米的只占了被访人群的10%，接受单价在4000元/平方米以上的仅占了4%，从以上调研数据说明，霍山县现阶段居民消费住房单价在30003700元/平方米之间，基本反映出霍山县的住宅消费水平。消费者可接受单价范围51%35%10%4%3000-3500元3500-3800元3800-4500元4500元以上www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879九、消费者可以接受的总价范围调研分析九、消费者可以接受的总价范围调研分析 分析：分析：从消费者可以接受总价范围的调研结果来看，接受总价在3035万的占46%；接受总价在3540万元的占被访人群的36%，接受总价在4045万元的只占了被访人群的13%，接受总价在45万元以上的仅占了5%，从以上调研数据说明，霍山县现阶段居民消费住房总价在3548万元之间，基本反映出霍山县的住宅消费水平和居民的接受承受范围。消费者可接受总价分布36%46%13%5%35-40万元以下30-35万元40-45万元45万元以上www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879综合分析：综合分析： 在投资关注点上，地段、交通、小区环境、单价、周边教育环境生活配套是大多数消费者对项目投资的关注焦点；在小区景观选择上，草坪、绿树、健身场所、中心广场和独立水景是大多数消费者对小区景观必备项目关注焦点；在期望户型上，需求户型集中在对3房2厅和3房1厅上；在住宅功能上，主卧带卫生间、餐厅和储藏间和书房是消费者关注的住房功能；在主力需求面积上，100120平方米和120144平方米的分别占了48%和32%，是主要需求面积； 对车位的需求还处在发展阶段，但随着城市发展和经济水平的提高，对小区车位的需要也将越来越高；在外立面的选择上，59%的人选择清浅淡雅型，选择明亮鲜艳的占25%，选择沉稳厚重的占14%，由于不同文化背景和喜好的人群对外立面的选择也是不同的；在认知途径上，朋友介绍、报纸广告和电视广告是主要的媒体认知途径渠道； 在住宅单价和住宅总价接受范围上，30003500元/平方米之间住宅单价和3035万元之间的住宅总价是现阶段霍山县民所能接受的住宅价格。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879霍山楼盘分布图霍山楼盘分布图www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879知知己己知知彼彼百百战战不不殆殆军情分析篇军情分析篇个案分析汇金中央街汇金中央街开发商：合肥嘉利置业霍山分公司项目地址：嘉利星城好又多超市对面物业形态：多层住宅、沿街商铺住宅均价：33003400元/平米商铺均价：12000元/平米项目定位：城市中央项目定位：城市中央 绝版商业群绝版商业群营销策略：开盘当天享受特惠价，并可参营销策略：开盘当天享受特惠价，并可参加万元大奖抽奖。加万元大奖抽奖。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879知知己己知知彼彼百百战战不不殆殆军情分析篇军情分析篇个案分析霍山霍山*新天地新天地开发商：安徽文峰置业有限公司项目地址：中兴北路与诸佛庵路交汇处物业形态：多层住宅、沿街商铺住宅均价：33003500元/平米商铺均价：15000元/平米项目定位：霍山地王项目定位：霍山地王 财富巅峰财富巅峰营销策略：价值营销策略：价值2万元家电大赠送万元家电大赠送www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879知知己己知知彼彼百百战战不不殆殆军情分析篇军情分析篇个案分析霍山凤凰城霍山凤凰城开发商：霍山县万基房地产开发有限公司项目地址：迎驾大道与安园大道交汇处物业形态：多层住宅、沿街商铺住宅均价：32003400元/平米商铺均价：未定项目定位：财富核心项目定位：财富核心凤凰城主题商业街凤凰城主题商业街营销策略：营销策略：首付分期、赠送门头www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879知知己己知知彼彼百百战战不不殆殆军情分析篇军情分析篇个案分析和顺花苑和顺花苑开发商：安徽绍峰置业有限公司项目地址：迎驾大道西段迎驾大道西段物业形态：多层住宅、沿街商铺住宅均价：32003300元/平米商铺均价：8000元/平米项目定位：霍山首座小高层生活社区项目定位：霍山首座小高层生活社区全案策划：合肥四合汇美品牌策划机构全案策划：合肥四合汇美品牌策划机构www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879知知己己知知彼彼百百战战不不殆殆军情分析篇军情分析篇个案分析衡山花园衡山花园开发商：霍山衡基房地产开发有限公司项目地址：迎驾大道西迎驾大道西156号号物业形态：联排、叠排、多层住宅住宅均价：31003200元/平米面积区间：98120平米项目定位：尊贵宅邸、惬意人生项目定位：尊贵宅邸、惬意人生销售阶段：销售阶段：4851#58#65#热销中热销中www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目概况项目概况PART1项目地块分析：项目地块分析：项目地块项目地块尚待平整，尚待平整，考虑到地考虑到地面附属物面附属物已拆除，已拆除，三通一平三通一平应该不费应该不费时日。时日。 推导推导www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879总用地面积79437.80容积率1.5建筑密度30%绿地率30%总建筑面积119157与区域产品形成差异化，强势入市，塑造霍山县城标志性项目。项目基本要素数据项目基本要素数据 东边东边世林花园世林花园西边西边看守所看守所www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879S S、优势分、优势分析析项项目位于惠民路以东、原淠源渠道管理局以南；紧邻县政府、司法局、目位于惠民路以东、原淠源渠道管理局以南；紧邻县政府、司法局、公路局等行政服务中心；临近霍山实验小学、世林花园；环境优雅、交通公路局等行政服务中心；临近霍山实验小学、世林花园；环境优雅、交通便利。便利。W W、劣势分、劣势分析析霍霍山县城发展以东扩北展为主方向，本案位处老城区、商业居住氛围山县城发展以东扩北展为主方向，本案位处老城区、商业居住氛围渐淡，且沿拦河坝以内商铺难以形成对望氛围，南临看守所势必影响客户渐淡，且沿拦河坝以内商铺难以形成对望氛围，南临看守所势必影响客户的购房心的购房心理。理。周边项目竞争激烈，大盘先入为主的思想意识已很大影响到客户的购周边项目竞争激烈，大盘先入为主的思想意识已很大影响到客户的购房心理（如霍山新天地等）；房心理（如霍山新天地等）；www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879O、机会分析、机会分析随着霍山地王频现，房产市场日渐红火；项目还处于前期规划设计阶随着霍山地王频现，房产市场日渐红火；项目还处于前期规划设计阶段，增强了项目的抗风险能力。段，增强了项目的抗风险能力。专业化的营销策划团队针对本案做出行之有效的推广营销方案，专业化的营销策划团队针对本案做出行之有效的推广营销方案，走产品差异化路线，以产品均好性赢得市场认可；走产品差异化路线，以产品均好性赢得市场认可； T、威胁分、威胁分析析今后县政府、司法局等行政中心的迁移，未来霍山县的发展重点将逐今后县政府、司法局等行政中心的迁移，未来霍山县的发展重点将逐渐动移；人口置业走向势必紧随城市规划迁移；因此项目如不能树立起在渐动移；人口置业走向势必紧随城市规划迁移；因此项目如不能树立起在市场上新的引领地位，取得客户对中式产品的认同，则会是自窄客源，使市场上新的引领地位，取得客户对中式产品的认同，则会是自窄客源，使销售难度加大。销售难度加大。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879结论结论： 经以上分析，霍山县房产市场刚性需求仍很强大，我们认为本案经以上分析，霍山县房产市场刚性需求仍很强大，我们认为本案目前处于一种机遇与挑战并存的市场环境中，由于产品的特殊性决定了本目前处于一种机遇与挑战并存的市场环境中，由于产品的特殊性决定了本案必须塑造成霍山市场上一个案必须塑造成霍山市场上一个“继往开来继往开来”的产品，取得客户的广泛肯定，的产品，取得客户的广泛肯定，才会出现良好的销售态势。才会出现良好的销售态势。 为此对产品也相应提出了更高的要求。既然我们做了别人未曾做为此对产品也相应提出了更高的要求。既然我们做了别人未曾做过的产品，也就没有先例可以借鉴，我们必须另辟蹊径。过的产品，也就没有先例可以借鉴，我们必须另辟蹊径。 为此我们认为：本案存在取得为此我们认为：本案存在取得“名利双收名利双收”的可能性，但必须要的可能性，但必须要有自己独特的营销思路，树立起本案在霍山高品质的市场形象，将是本案有自己独特的营销思路，树立起本案在霍山高品质的市场形象，将是本案今后推广成败的关键所在。今后推广成败的关键所在。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战略风标战略风标市场定位形象定位客户定位案名推介www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：10535278795-1市场定位 优质的产品均好性；优质的产品均好性； 入户景观花园洋房；入户景观花园洋房；钻石品质，崇高享受钻石品质，崇高享受 ；名园精粹，一邸私藏名园精粹，一邸私藏 ； 绿色时尚完美建筑；绿色时尚完美建筑；关键词：高贵品质、完美配套、绿色生活关键词：高贵品质、完美配套、绿色生活www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879战争攻略战争攻略: :我们将如何打赢这场战争?孙子兵法上说 “故兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。” 我们将充分评估各种兵种优势、各类兵器的远近长短、性能功效、杀伤半径等，充分了解竞争对手的发展态势，消费者的心态变化，做好充分准备，在短时间内打赢这场立体化战争。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879形象定位形象定位一一 概念导入概念导入以上概念都有其出彩的地方，都能够挖掘出我以上概念都有其出彩的地方，都能够挖掘出我们项目的影子，但同时也都存在用到我们项目们项目的影子，但同时也都存在用到我们项目中有欠妥之处，且存在一个共同的病症中有欠妥之处，且存在一个共同的病症“观观念以使用贫乏，缺少创意，使人嚼之而无味，念以使用贫乏，缺少创意，使人嚼之而无味，淮南子淮南子有云有云嚼而无味者嚼而无味者,弗能内于喉弗能内于喉”因此，我们提出这个因此，我们提出这个新的理念新的理念结论：结论：www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879霍山首席精英生态豪宅霍山首席精英生态豪宅推广语推广语城市经典，名门贵胄城市经典，名门贵胄www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879目标客户定位目标客户定位我们卖的是产品，是建筑，我们卖的是产品，是建筑，是生活，那么是生活，那么我们卖给谁？我们卖给谁？我们的客户群在哪里？我们的客户群在哪里？目标客户分析目标客户分析www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（1 1）年龄在）年龄在25254545岁之间岁之间, ,以首次置业和二次置业换房人士为主。以首次置业和二次置业换房人士为主。（2 2） 经商成功人士经商成功人士 中型私营业主中型私营业主 机关事业单位人员（也可能兼做生意）机关事业单位人员（也可能兼做生意） 对于生活有不懈追求的城市中坚力量对于生活有不懈追求的城市中坚力量 目标群体及其特征目标群体及其特征www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879他们多为他们多为行业的中坚力量，企业、单位的精英人物行业的中坚力量，企业、单位的精英人物对生活有所追求的高素质群体对生活有所追求的高素质群体他们有些闲钱，但并不一定很富有（比如一次性付他们有些闲钱，但并不一定很富有（比如一次性付款）款）他们不一定有多高贵，但一定要追求一种身份他们不一定有多高贵，但一定要追求一种身份目标群体社会属性目标群体社会属性www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879走在时尚最前沿，热衷时事动态，一直不懈追求高品质生活。注重自身素养，热爱生活，比较关心生活质量。家庭理财方面，房子、生意及其它投资收益等都在 范围之内。主力目标群的生活方式及态度www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879他们惯于精打细算，在追求生活品味方面花费更是毫不吝啬； 购房时同时考虑以后的居住保障，如交通、物管、配套、环境等。如果能够打动他们，对好产品比较认可，但消费仍较为理性；口碑化传播效果较好,购买时有跟风效应;在条件允许的情况下,希望居住有一种身份感;主力目标群的消费习性与消费观www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879具相描述具相描述业主描述业主：张伟性别：男经历：2007年来霍山，目前在一家中型企业做人事管理，现在三里湾租房。学历：大学本科职业：电子年龄：28爱好：看书关于房子的一句话： 打拼这么多年，想拥有一间属于自己的会呼吸的好房子！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879具相描述具相描述业主描述业主：张锋性别：男经历：1999年来霍山创业职业：建材业私营老板年龄：35爱好：喝茶、打麻将喜欢的房子：关于房子的一句话：高贵身份象征、时尚、前沿，不会说房子设计过两年被社会淘汰；一定要符合自身的身份与品位。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目产品整项目产品整体结构布局体结构布局产品定位产品定位霍山首席精英生态豪宅霍山首席精英生态豪宅www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879中式简约建筑风格+小品园林景观呈现出现代的建筑氛围； 将时尚简约环艺与中式现代建筑相融合，形成与区域建筑的差异化； 以高姿态，高品质项目入市，展现物业一卡通便捷人性化空间；注重产品细节处理和设计，用足方向性大跨度优势，全力满足室内通透，展示大视野；产品定位主题：产品定位主题：霍山首席精英生态豪宅霍山首席精英生态豪宅www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 “霍霍山山首首席席精精英英生生态态豪豪宅宅” 围围绕绕这这一一主主题题，重重点点抓抓好好以以下下两两点点：一是规划创造价值。把山景的规划纳入到靠近山的“红线”里考虑，不砍伐，不破坏植被系统，最大地满足业主的休闲需求。从“红线”内到“红线”外，从水泥空间到山林公园生态空间，规划时统统囊括进来。二是在广告活动中，推广山景住宅，发展商千万不能局限于山的概念，应该挖掘山的内涵，告诉人们山的益处和山对居住的意义。有山、有水、有树，才能形成美好的居住环境。大部分水都是无法参与的，只可远观，不可近玩，而山是可以参与的，健身、运动、旅游可以让人更多地亲近大自然。古人说，春山宜登、夏山宜赏、秋山宜游、冬山宜观，仅仅一个山就可以作很多文章。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879备选文案推广备选文案推广PART3主推：主推：霍山印象（城市印象）霍山印象（城市印象）解析语：小区独解析语：小区独特的规划与设计理念，全面诠释了霍山人居典范之所。特的规划与设计理念，全面诠释了霍山人居典范之所。帝锦豪苑帝锦豪苑解析语：帝王豪宅、锦绣花园；居住在解析语：帝王豪宅、锦绣花园；居住在该花园般小区内是您身份与地位的象征。该花园般小区内是您身份与地位的象征。领袖华庭领袖华庭解析语：尊崇领袖、华美庭落解析语：尊崇领袖、华美庭落www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879备选推广语：此前所想，皆属平常经典永恒 品质传承稀世难求 此前仅于奢想，此后止于想象 聚稀缺之源，领城市向前 将稀缺品质还于真正贵族 超越想象，无限渴望 三千年贵脉 五星级豪门 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目企划目标项目企划目标www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建华顾问在本案中将涉及的增益部分www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879传播企划阶段创意呈现www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879首阶段起势首阶段起势 项目亮相项目亮相 造势传播造势传播目标目标：市场的项目概念建立，霍山首席高档社区品牌亮相任务任务：吸引霍山主城中产阶级与周边乡镇高端目标群对项目的认知与关注，使其产生对未来居住生活价值的高期望唤醒，从而为项目积蓄市场能量。战术战术：以“尊贵之都，名仕之家尊贵之都，名仕之家”为破题起势，启动市场关注； 以“与区域产品形成差异化，强势入市，塑造霍山地标性社区。”为题，高姿态形象亮相 公关、户外共同构成首期打击的主力军，以公关活动扩散影响面.www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 破题起势破题起势 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879破题起势的释意这是一个前导性的信息。是本案面世的一次观点透露。很重要。它表明了项目面世的信息、价值观、面向的目标阶层以及即将呈现的更多细节从语境和口气上，它显示出了不凡的风尚，成为吸引人们的理由。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879导入期的相关软文与新闻配合天赋大美天赋大美，缔造永恒荣耀缔造永恒荣耀；居优越之尚，方显御品豪门；居优越之尚，方显御品豪门；此前仅于奢想，此后止于想象此前仅于奢想，此后止于想象！城市经典，名门贵胄城市经典，名门贵胄;www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879促销活动造势促销活动造势产品形象产品形象保障销售保障销售生活理念生活理念造市造市市场利好市场利好SP活动活动借市借市www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879PR营销策略营销策略 PRPR宗旨宗旨以主题活动引起市场关注，提高项目认知度，美誉度以主题活动引起市场关注，提高项目认知度，美誉度PRPR营销策略营销策略 主题公关活动主题公关活动事件营销情感营销 圈子生活打造圈子生活打造老客户的口碑传播在销售中所起作用举足轻重，除做好产品与宣传外，采取不定期的客户联谊或客户参与活动，与与客客户户进进行行心心理理的的沟沟通通和和情情感感的的交交流流，赢得消费者的信赖和偏爱，提升老客户口碑传播的力度，进而扩大市场份额，取得竞争优势的一种营销方式。如：烧烤野炊烧烤野炊+户外之友户外之友+社区社区BBS+业主运动会等活动业主运动会等活动利用：教师节、中秋节、万圣节、圣诞节等等为业主建立职业圈、驴友圈、宠物圈、车友圈、足球联盟、网游圈等圈子。不定期为圈友组织一些丰富有趣的活动社区情感活动社区情感活动生活理念打造以“我爱我家”、“我心中的霍山花园”、“围墙涂鸦”的有奖征文活动为PR主题公关活动，进行项目产品阐述性营销；以此为契机，在霍山县制造事件营销；从而将高姿态、高品质的生活理念，打入到每位潜在置业客户群体中。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879媒体媒体组合策略合策略 推广媒体要区推广媒体要区别常常规媒体，媒体，既要做到有的放矢既要做到有的放矢，但又要，但又要达到达到点对点击破的点对点击破的效果。分析如下：效果。分析如下：出行出行通讯通讯娱乐娱乐购物购物QQ、MSN、短信、短信等等KTV、网吧、电视、网吧、电视等等中兴中兴路、路、文庙文庙、苏苏果果等等广告媒体：公交车体、站台等广告媒体：公交车体、站台等知名网站、论坛；短信知名网站、论坛；短信群发群发等等电视广告、单页派发电视广告、单页派发公交车、电动车等公交车、电动车等户外广告、单页派发户外广告、单页派发信息信息电视广告、网络推广、报纸广告、夹报电视广告、网络推广、报纸广告、夹报电视、网络、报纸电视、网络、报纸www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879销售现场的概念呈现示销售现场的概念呈现示意意 风格主调风格主调雍容华贵、时尚蓝调雍容华贵、时尚蓝调www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879城市化与房地产开发的终极目标，就是为了满足人类的两个根本需求：方向感与归属感。 USA.约翰.奈斯比特形态意态心灵态地产开发的价值层级。我们相信，在营销前置的新地产时代，传统营销是可以被突破并创造奇迹的。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879较低时间成本较低建筑成本实用的项目卖点较高利润较低时间成本较低建筑成本实用的项目卖点较高利润控制开发成本实现最大利润取消不必要的配套实现快速销售控制销售单价增加实用卖点控制销售单价取消不实用总体操盘思路总体操盘思路www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879策略总纲策略总纲强强化化并并扩扩大大项项目目唯唯一一性性：依依托托及及挖挖掘掘综综合合体体强强势势资资源源，开开展展一一系系列列主主题题活动活动, ,树立地标性顶级都市住宅形象树立地标性顶级都市住宅形象, ,提升项目活力与品质提升项目活力与品质. .提提前前锁锁定定客客户户，以以客客户户为为中中心心，让让客客户户眼眼见见为为识识的的感感受受产产品品与与服服务务品品质质、创造差异化的营销体验创造差异化的营销体验. .从从客客户户角角度度出出发发，解解决决实实际际需需求求. .强强调调不不可可复复制制的的地地段段价价值值，充充分分展展示示项目资源及附加值，引领客户体验资源聚合的顶级都市生活项目资源及附加值，引领客户体验资源聚合的顶级都市生活. .强化并扩大唯一性，建立以项目为中心的价值评估体系强化并扩大唯一性，建立以项目为中心的价值评估体系www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879市场调研参考因素确定样本楼盘比较实收均价合成产品价格产品价格定位定位市场比较法市场比较法www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879修正系数制定依据：因素1：本案的产品特征区位：本案在区域环境和地段上与衡山花园等楼盘相比，处于相对劣势；规划设计：本案的规划、建筑风格、景观环境设计理念与世林花园、和顺花苑等楼盘具有优势；因素2：竞争楼盘的价格考量目前霍山的楼市主流价格在30003400元/左右（以上的参照楼盘）；非主流楼盘的价格差距非常明显，造成了市场的无序竞争，如一些临街开发楼盘，价格在2600元/左右。因素3：市场、土地与价格之间的联系土地：霍山房地产持续升温，土地使用权的转让价格不断飙升，楼盘价格还有将进一步上扬的空间。产品价格产品价格定位定位www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879方法二：有效需求成本加价法有效市场价格范围：目前，全城各楼盘的销售价格参差不齐，价格范围从3000元3500多元不等。造成这种情况的原因主要有：土地成本的差异：各楼盘获得土地使用权的时间不同，价格差异悬殊；建筑与配套成本的差异：各楼盘由于规划设计水平和配套的差异，造成成本差异教大；销售策略的差异：各楼盘由于在市场中所处的地位（市场引导型、市场挑战型、市场跟随型等）不同，其价格策略差别教大；销售进度的差异：各楼盘分别处于蓄水期、开盘期、热销期、尾盘期，价格水平差距也十分明显。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879综合定价：综合定价：“低价入市，节节攀升低价入市，节节攀升”差价原则：差价原则：住宅部分：住宅部分：实际售价售价= =均价均价日照采光系数日照采光系数景景观系数系数朝向系数朝向系数楼楼层系数系数时间系数系数 说明明 ： 景景观系数系数：以某栋景观适中单位为参照标准；朝向系数：朝向系数：以朝东向为参照标准；楼楼层系数：系数：以第3层为参照标准；时间系数：系数：以开盘后2个月为参照标准。商商业部分：主要以所部分：主要以所处区位的人流区位的人流为标准，具体差价另准，具体差价另计。建议本项目入市前的销售均价（住宅部分）不应超过23802380元元/ /www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879（1）动工阶段;2011年10月 入市时间：大概于2011年12月 内部认购价格：内部认购价格：3400/3400/（建议）（建议）；（2）2012年1月 开盘价格：开盘价格：34803480元元/ /（建议）；（建议）；（3）价格升幅周期：从正式开盘期日开始，一般每个月将调整一次（看实际的销售情况而定）；（4）价格升幅比例：每次控制在5%以内，一般为2%5%（从开盘到尾盘的销售价格涨幅一般在20%左右）；（5）价格技术调整：结合我们在营销过程中的销售策略及SP活动来进行相关的技术上的调整；（6）价格变化市场反映及控制：为了追求经济效益最大化的目的，我们将会采取一定的价格手段来进行销售控制（在销售进度过快的时候，以提升价格来达到利润最大化的目的）。价格分期策略价格分期策略www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建华公司沟通运动提要A 项目项目发展商TD专案中心观点-项目价值共识B 行销传播策略项目行销传播定位行销传播策略要义行销/价格模型传播模型反馈模型D 创意呈现/沟通VI识别与延展系统广告传播沟通物料清单传播铺牌沟通策略创意/表现系统网络系统建设E 公关策略规划项目公关策略主旨首阶段公关活动执行F 媒介策略和组合媒介策略主旨媒介选择与投放媒介组合规划C 阶段作业规划11/12年 行销传播阶段规划11年首阶段 工作使命界定H 销售系统项目专线设立置业顾问组织培训售楼中心客户数据库服务支持/反馈系统相关链接资源相关链接资源新闻线：新闻媒体、房地产协会、组织公关线：政府主管部门、银行/税务/工商、客户数据库、企业协会、社科院第三方专业线：影视、摄影、模特、公关演艺、展示设计/制作第三方G 工程施工一期主体建筑进度项目环境系统周边设施配套www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879产品建议篇产品建议篇 一、一、在山地住宅的开发过程中，景观、交通、配套、规划、在山地住宅的开发过程中，景观、交通、配套、规划、价格策略都是重点考虑的问题。在目标客户群的定位上，价格策略都是重点考虑的问题。在目标客户群的定位上，考虑高端人群适不适合，有无市场空间，地块有无开发豪考虑高端人群适不适合，有无市场空间，地块有无开发豪宅的条件，风险有多大，资金压力如何。宅的条件，风险有多大，资金压力如何。 二、二、比较保守的做法是将一个地块分成相对独立的两三个比较保守的做法是将一个地块分成相对独立的两三个区，临山或地势较高地块的做低密度的别墅，入口或沿河区，临山或地势较高地块的做低密度的别墅，入口或沿河风景带做多层，靠内且地势低的可考虑建小高层或高层，风景带做多层，靠内且地势低的可考虑建小高层或高层，但要注意同档次的客户要尽量使之不混杂，特别别墅区不但要注意同档次的客户要尽量使之不混杂，特别别墅区不要让人随意进入，别墅区要有单独的会要让人随意进入，别墅区要有单独的会所。所。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑不是凌驾于环境之上，而是融于环境之中（即环境观）建筑不是凌驾于环境之上，而是融于环境之中（即环境观） 建筑脱离不开环境，建筑必须依附于环境而存在。从某种意义上讲，建筑师的创作活动实际上就是一种适应环境、改造环境创造环境的过程。直接地说，就是要在建筑所处的总体环境中去为建筑寻求到一个恰当的“坐标点”。 因此，也可以说是环境创造了建筑。当然，“环境” 的涵义如果是广义的话，就还应该包含社会、文化甚至心理等方面的环境要素，建筑就应当看作是这些环境要素综合作用下的最终体现和生成物。但无论如何自然环境却是建筑创作所面临的最为直接、最为具体也可能是最具影响力的环境要素。因此环境又是建筑创作的终点、归宿。四、结合实例分析根据山地建筑的不同接地方式，我们可将山地建筑形态分为地下、地表、架空3种类型 而这3种类型都能产生与生态紧密结合的成功建筑。本案区位特征较为坡陡，社区运动休闲生活不同于北方动辄数千平米的中央景观绿化带。应合理利用仅有的平地资源，做到见缝插针，小而弥精的景观小品。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 社区运动休闲生活：本案区位特征较为坡陡，不同于北方动辄数社区运动休闲生活：本案区位特征较为坡陡，不同于北方动辄数千平米的中央景观绿化带。应合理利用仅有的平地资源，做到见缝插千平米的中央景观绿化带。应合理利用仅有的平地资源，做到见缝插针，小而弥精的景观小品。针，小而弥精的景观小品。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879引进一卡通物业管理引进一卡通物业管理满意的物业满意的物业管理服务，才能管理服务，才能体会高品质体会高品质生活生活.www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879家坊式商配体系家坊式商配体系本案紧邻淠源河拦河坝，本案紧邻淠源河拦河坝，无法形成商业对望，可无法形成商业对望，可依靠小区现有的居住人依靠小区现有的居住人气，气， 形成独具一格的形成独具一格的家坊式商配体系。家坊式商配体系。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879项目会所“以人为本以人为本”始终始终是尊重消费者终结是尊重消费者终结 我的地盘，我做主！我的地盘，我做主！www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 中式简约时尚建筑，引领中式简约时尚建筑，引领霍山建筑新概念霍山建筑新概念;www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879高档高档会所会所提升项目整体品质www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879环艺及地下停车场环艺及地下停车场以现代中式简约精美的环艺与现代时尚建筑相匹配地面无车辆停放小区，体现文明现代化高层次社区www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879独栋别墅、联排别墅、叠排别墅、抽屉联排townhouse(迷你联排)www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879名词释解：联排别墅联排别墅又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。 叠排别墅叠排别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 独栋别墅：独栋别墅：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879环艺布局设计要点建议环艺布局设计要点建议主题广场：注重人文艺术；体现现代简约居住环境；援引欧式环艺风格；不同景观主题植被选种：以灌木为主；结合名贵的乔木树种如广玉兰、桂花、香樟树等；地面4852种植天鹅绒草坪水系部分：实施局部的水系小景观，结合人文水生财之风俗生活运用设施：设置区域配套健身活动器件。环艺布局www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879车库设计要点建议车库设计要点建议结合霍山山地环境较为陡斜的现场，以地上车库与折叠式车位为主搭配的形式，进行小区内车库内部规划设计。车库设计www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建筑立面设计要点建议建筑立面设计要点建议建筑风格：建筑风格：现代中式简约风格色彩运用：色彩运用：以浅色为主（米色或浅灰色），搭配深色线条进行点缀组合外墙材料：外墙材料：面砖、大理石以及玻璃幕墙组合平面结构：平面结构：平面结构为主，结合局部线条点缀建筑立面www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879主题商业部分主题商业部分建筑层高适应大型的超市及大型卖场经营的基本条件裙楼独立人群流动出入口设计，与小区进行分隔商业部分中央空调设施的外机选址将注重降低噪音超市配置坡梯及货梯的位置沿街门面以大跨度门幅设计独立电路布线空调室外机组设置在北部门前沿街设置部分环艺小品水、电、有线电视入户，集中抄表建筑框架结构预留业主加层位置统一门头及安全门设置项目外部夜景亮化外立面注重裙楼的外墙材料的选用，体现项目品质www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879小区环艺小区环艺三个主题景观：经典风情主题；休闲主题；运动主题植被：乔木及灌木组合地面布置园艺小道局部设置景观平面落差夜间灯光亮化设置艺术造型环保垃圾箱小区地面不设露天停车场局部布置小溪，并养殖观赏鱼类12小时保持整个小区环艺区卫生整洁节假日环艺区域禁放烟花www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879在产品“保值”的基础上，充分考虑“加分”因素；利用产品综合品质的提升吸引目标购买客群；从而对竞争市场目标客群的年龄、区域特性等加以延展和优化。客群取向指导客群取向指导www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划建议规划建议 之环境设计之环境设计“自然艺术、休闲运动自然艺术、休闲运动自然艺术、休闲运动自然艺术、休闲运动、贵族特、贵族特、贵族特、贵族特区区区区”的人文特性的人文特性的人文特性的人文特性步骤一步骤一改善生态平衡，形成完善的人工和自然想结合的符合生态系统。步骤三步骤三各建筑组团之间均好性，强调邻里之间互相平等，创造出归属感，营造生活气氛。步骤四步骤四着重文化渲染，寻找地方文化的独特内涵与现代住宅空间环境的契合点，延续当地文化脉络，从而提升环境品质。步骤二步骤二强调建筑、人、环境相结合的整体概念。协调建筑、人、环境的接触与融合，达到整体的环境设计概念。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879规划建议规划建议 之环境设计之环境设计www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 规划建议规划建议 之路网设计之路网设计各类道路与景观呼应，达到“一景多道”或“一景一道”，机动车道“步移景异”。建筑组团步行入口的选择要顾及方便、安全及合理。各建筑组团内的地上停车位靠车行入口侧布置，并建议在西侧车行主干道与地块西侧红线之间规划一定的空间作为地上车位。地下车库出口和入口建议规划在西侧车行主干道南北两端。并建议对车库出入口进行景观化处理。设计要点考虑www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879社区内道路应通而不畅，道路尽量设有弯度，在获得景观效果时可降低车速，减少道路的危险性；小区主次干道应考虑人流和车流，结合规划路网要求，最大限度降低道路的宽度及转弯半径，增加景观布置空间；地块西侧的车行主干道，建议规划为7米双向车道，建筑组团内车行道建议规划为3.5米单向车道，中轴步行道可规划为2.5米，河道观景步行道和组团内休闲漫步道可规划2米内；规划建规划建议议之之路网设计路网设计设计要点考虑步行道与车行道的交叉处，建议采用挡车柱或加设台阶进行过渡处理www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879建议各建筑组团景观，设计不同主题、不同景色的小花园。同时结合以坡地绿化的形式，配以乔木、灌木、小品形成空间和景观的层次性。组团景观组团景观规划建规划建议议之之环境设计建环境设计建议议www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879n整个绿化系统主要由栽植乔木、灌木、藤蔓、草地组成n绿化的组合是至关重要，高低的变化，树形的对比，颜色的变化，包括与建筑物的关系等。规规划划建建议议 之之环环境境设设计计要要点点绿绿化化设设计计阔叶低树，绿地叠石阔叶低树，绿地叠石木廊花架木廊花架的生活情趣的生活情趣www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879景观系统中的小品处理，会对绿化系统，道路系统等进行有益的补充。丰富社区景观系统的内容，增加社区人文内涵。www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879朝向：保证每户都为双南户型，即主卧室与起居厅都为南向采光；局部错落可控制在南偏东10度左右；厨房、卫生间：明厨明卫设计，自然采光与通风，符合当地的气候特征和居住习惯要求餐厅：均为临窗或临阳台设计，自然采光通风，并邻近厨房，提供就餐的便利面宽：保证主卧室的面宽不低于3.3米，起居厅面宽不低于3.9米，部分舒适型户型可考虑达到4.2米左右进深：控制在13米以内；层高：层高设计为区域平均水平2.8米，首层可略高。 户户型型建议建议共共性性设设计计www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879 本产品定位设计建议推广方案所提出的相关思路，只作为与贵司在项目前期参考之用，不作为项目设计最后定案。如需沟通请与联系。 www.fdcsky.net 房商网房商网海量房地产资料下载！海量房地产资料下载！2011房地产营销策划大全房地产营销策划大全，QQ：1053527879谢谢大家！