第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理第五章第五章 土地价格理论及应用土地价格理论及应用第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动 第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 1. 1.以劳动价值论为基础以劳动价值论为基础； 2.2.土地价格土地价格的的实质实质是地租的资本化。是地租的资本化。 3. 3.未未开垦的土地开垦的土地“没有价值没有价值”。 4.4.土地具有特殊的使用价值土地具有特殊的使用价值, , 在一定的土地关系下产在一定的土地关系下产 生地租生地租，产生土地价格。产生土地价格。 5. 5.地租的产生地租的产生, ,是源于人们对土地私有权的垄断。是源于人们对土地私有权的垄断。 6. 6.土地资本的利息、折旧和地租土地资本的利息、折旧和地租一样一样都构成了土地所都构成了土地所 有者的收入有者的收入。第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动一、一、 马克思主义地租地价形成理论马克思主义地租地价形成理论1.1.土地收益理论土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化土地价格是土地收益即地租的资本化, ,地租是指经地租是指经济地租济地租, ,即土地总收益扣除总成本的余额。即土地总收益扣除总成本的余额。 土地收益是指土地收益是指: : (1) (1) 正常情况下的土地收益正常情况下的土地收益。 (2) (2) 处于最佳利用方向的土地收益。处于最佳利用方向的土地收益。 (3) (3) 是指土地纯收益。是指土地纯收益。 第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动二二、西方经济学地价形成理论西方经济学地价形成理论 把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金 , , 称为土地的资本价值称为土地的资本价值或或称为土地的售价。称为土地的售价。 式中式中 : :V V 为土地价格为土地价格 ; ; 为土地纯收益为土地纯收益 ; ;r r 为土地还原利率。为土地还原利率。 第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动 2. 土地供求理论土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的供给和需求。土地价格的决定因素是土地的供给和需求。 SS为无弹性的土地供给曲为无弹性的土地供给曲线线,DID1、D2D2为需求为需求曲线曲线,E1、E2为市场均衡点为市场均衡点,P1、P2为不同需求下的土地价格。为不同需求下的土地价格。该图表明该图表明,在某一时期某一土在某一时期某一土地市场地市场,土地供给不变土地供给不变,土地土地需求则随价格高低而变化。假需求则随价格高低而变化。假定定D1D1曲线表示一般市场条曲线表示一般市场条件下的土地件下的土地需求需求,第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动 它与它与SS相交于相交于E1点点,决定决定价价格格Pl点达到市场均衡。但当市点达到市场均衡。但当市场条件发生了变化场条件发生了变化,如政府放如政府放宽土地投资的贷款限制宽土地投资的贷款限制,或减或减免房地产交易税费免房地产交易税费,从而剌激从而剌激需求需求,使需求曲线由使需求曲线由DID1移移至至D2D2,并与并与SS相交于相交于E2点点,即在即在F2点取得均衡点取得均衡,此此时的市场价格便升至时的市场价格便升至P2。第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动如如果果政政府府同同时时采采取取剌剌激激需需求求的的政政策策, ,需需求求量量增增大大, ,曲曲线线D DI ID Dl l便便移移至至D D2 2D D2 2并并与与 S S2 2S S2 2 均均衡衡于于E E2 2点点, ,确确定定了了新新的的土土地地价价格格, ,此此时时, ,P P2 2PP1 1P0P0P2P2P1P1假定在需求不变的情况下假定在需求不变的情况下, ,政政府采取措施增大土地供给府采取措施增大土地供给, , 如如取消农用地保护制度取消农用地保护制度, , 供给曲供给曲线便向右移动至线便向右移动至 S S2 2S S2 2, , 并与并与 D Dl lD D1 1 重新均衡到重新均衡到EoEo 点点 , , 并决并决定了此时的市场价定了此时的市场价, ,PoPPoP1 1 。第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动( (一一) ) 土地价格的内涵土地价格的内涵 土土地地价价格格是是为为购购买买土土地地而而支支付付的的用用货货币币表表示示的的交交换价值换价值，是土地未来地租的资本化。是土地未来地租的资本化。 地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有地租是直接生产者在生产中所创造的被土地所有者占有的那部分剩余价值者占有的那部分剩余价值, ,即超额利润。地租之所以即超额利润。地租之所以能从生产者所创造的剩余价值中发生转移能从生产者所创造的剩余价值中发生转移, , 是因为土是因为土地权利的垄断地权利的垄断。第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动( (二二) ) 土地价格的特点土地价格的特点 1. 1. 土地价格是土地的权益价格。土地价格是土地的权益价格。 2. 2. 土地价格不是土地价值的货币表现土地价格不是土地价值的货币表现, ,一一般般不依生产不依生产 成本定价成本定价。 3. 3. 土地价格主要由土地需求决定土地价格主要由土地需求决定。 4. 4. 土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势。 5. 5. 土地价格具有强烈的地域性土地价格具有强烈的地域性。第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动1. 1. 土地制度土地制度2. 2. 城市规划城市规划 3. 3. 城市性质及宏观区位城市性质及宏观区位4. 4. 土地利用计划土地利用计划5. 5. 土地相关政策土地相关政策6. 6. 人口状态人口状态7. 7. 经济发展状况经济发展状况8. 8. 社会安定状况社会安定状况三、三、影响土地价格变动的因素影响土地价格变动的因素（一）一般因素（一）一般因素（二）区域因素（二）区域因素1.1.位置位置2.2.基础设施条件基础设施条件3. 3. 规划限制规划限制4. 4. 环境质量环境质量第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动四、四、土地价格变动趋势及规律性土地价格变动趋势及规律性 ( (一一) ) 土地价格呈总体上升趋势土地价格呈总体上升趋势 1.1.社会经济发展水平提高社会经济发展水平提高。 2. 2. 人口数量及家庭户数增加人口数量及家庭户数增加。 3. 3. 土地投机土地投机。第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动( (二二) ) 土地价格变动呈现周期性特征土地价格变动呈现周期性特征1. 1. 土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 在经济繁荣时期在经济繁荣时期, , 土地价格土地价格上涨上涨。在经济萧条时。在经济萧条时, , 土地价格土地价格下跌下跌。 2.2.土地价格变动受政府调节的影响土地价格变动受政府调节的影响反向调节机制反向调节机制 在经济发展不稳定在经济发展不稳定, ,通货膨胀和房地产业发展过通货膨胀和房地产业发展过快时快时, ,政府往往会采取对土地买卖征政府往往会采取对土地买卖征重重税、税、减少减少土地土地投资计划投资计划, ,提高提高银行利率等办法来银行利率等办法来抑制抑制房地产市场的房地产市场的发展。在经济萧条时期发展。在经济萧条时期, ,政府一般采取政府一般采取降低降低税收、利税收、利率等优惠政策率等优惠政策, ,剌激土地投资剌激土地投资, ,使土地价格使土地价格回升回升。 第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动 ( (三三) )土地价格变动具有明显的地区差异性土地价格变动具有明显的地区差异性 发达和城市发达和城市CBDCBD地区常比落后地区和郊区变化大。地区常比落后地区和郊区变化大。 ( (四四) ) 地价在房地产价格中所占比重越来越地价在房地产价格中所占比重越来越大大 在房地产价格构成中在房地产价格构成中, , 劳动力价格劳动力价格, , 建筑材料价格建筑材料价格随着技术进步和生产率的提高而降低随着技术进步和生产率的提高而降低, , 在总价格中的比在总价格中的比重会越来越重会越来越小小; ; 而土地需求会随着经济发展、人口增加而土地需求会随着经济发展、人口增加而扩大而扩大, ,因而土地价格总体上呈上升趋势因而土地价格总体上呈上升趋势, , 其在房地产总其在房地产总价格中的比重也会越来越价格中的比重也会越来越高高。 第一节第一节 土地价格的形成与变动土地价格的形成与变动 ( ( 一一 ) ) 土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于土地交易的顺利进行 ( ( 二二 ) ) 土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于企业投资决策 ( ( 三三 ) ) 土地估价有助于土地市场的完善土地估价有助于土地市场的完善 ( ( 四四 ) ) 土地估价有助于土地市场管理土地估价有助于土地市场管理第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估一、一、土地价格评估的目的与作用土地价格评估的目的与作用( (一一) ) 公平原则公平原则( (二二) ) 最有效利用原则最有效利用原则 基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用用 ; ; 企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价估价, , 以估价对象的现状利用为最有效利用以估价对象的现状利用为最有效利用; ; 农地估农地估价中价中, ,未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用用, , 可转为建设用地者可转为建设用地者, ,以实际最佳用途为最有效利以实际最佳用途为最有效利用用。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估二、土地价格评估的原则二、土地价格评估的原则 ( (三三) ) 替代原则替代原则 在同一商品市场中在同一商品市场中, ,价格相同效用大者需求大价格相同效用大者需求大, ,效效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大另一种商品的需求增大, ,则称这两种是互为替代品。则称这两种是互为替代品。 ( (四四) )预期收益原则预期收益原则 指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。估价人员必须了解过去的观有效的预期收益为基准。估价人员必须了解过去的收益状况收益状况, , 认真分析土地市场的现状、发展趋势认真分析土地市场的现状、发展趋势, ,以以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策, , 合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。入产出状况。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估( ( 五五 ) ) 供需原则供需原则( ( 六六 ) ) 保证农民基本生活原则保证农民基本生活原则 农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益据农地纯收益, , 不考虑土地对农民的社会保障作用不考虑土地对农民的社会保障作用 , , 即土地的社会效益等因素即土地的社会效益等因素, , 土地价格就不客观。遵循土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则农民基本生活保证原则, ,就是指因集体转移土地所有就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时权而致农民失去土地时, ,其价格补偿应以能保证农民其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。的最基本生活为条件。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估二、二、土地价格评估的基本方法土地价格评估的基本方法 ( (一一) ) 市场比较法市场比较法 1. 1. 市场比较法的基本原理市场比较法的基本原理 根据市场替代原理根据市场替代原理 , , 将待估土地与具有替代性的将待估土地与具有替代性的, ,且在近期市场上交易的类似土地进行比较且在近期市场上交易的类似土地进行比较, ,并对类似并对类似土地的成交价格作适当修正土地的成交价格作适当修正, , 以此估算待估土地客观以此估算待估土地客观合理价格的方法。合理价格的方法。市场比较法就是通过对具有替代关市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正系的类似土地的交易价格进行修正, , 求得待估宗地价求得待估宗地价格格。 第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估1. 1. 市场比较法的基本公式市场比较法的基本公式 市场比较法的基本公式如下市场比较法的基本公式如下 ： 式中式中: : VD为待估宗地价格为待估宗地价格;VB为比较实例宗地价格为比较实例宗地价格;A：为为待待估估宗宗地地情情况况指指数数/比比较较实实例例宗宗地地情情况况指指数数=正正常常情情况况指指数数/比较实例宗地情况指数比较实例宗地情况指数;B：为为待待估估宗宗地地估估价价期期日日地地价价指指数数/比比较较实实例例宗宗地地交交易易日日期期地地价价指指数数;D：为为待待估估宗宗地地区区域域因因素素条条件件指指数数/比比较较实实例例宗宗地地区区域域因因素素条条件件指指数数;E：为待估宗地为待估宗地个别因素个别因素条件指数条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。比较实例宗地个别因素条件指数。VD=VBABDE修正系数修正系数第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 假设已知团结湖北三条一套假设已知团结湖北三条一套5555平方米的两居，平方米的两居，成交价为成交价为49004900元平方米，建筑年代为元平方米，建筑年代为19821982年，楼层年，楼层为为5 55 5，朝向为南北向，双气，普通装修。，朝向为南北向，双气，普通装修。 如要评估一套甜水园东里如要评估一套甜水园东里6565平方米的两居住宅，平方米的两居住宅，建筑年代为建筑年代为19881988年，楼层为年，楼层为5 56 6，东西向，双气，普，东西向，双气，普通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，通装修的房屋。以团结湖北三条的房屋为比较对象，各项修正百分数如下：房屋位置为各项修正百分数如下：房屋位置为-3%(-3%(比团结湖北三比团结湖北三条的位置差条的位置差) )，建筑年代的相对折旧为：，建筑年代的相对折旧为：66% %6%6%，朝向为，朝向为- 1%- 1%，楼层为，楼层为1%-(-2%)1%-(-2%)3%3%，其他修正系数，其他修正系数为为0 0。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估例题例题 因此总的修正百分数为：因此总的修正百分数为：-3%6%(-1%)3%5%。因此该房屋的比准价格为：。因此该房屋的比准价格为：4900（15%)5145元平方米。元平方米。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 ( (二二) ) 收益还原法收益还原法 1.1.概念：概念： 收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等资本化法等, , 是将待估土地未来正常年纯收益是将待估土地未来正常年纯收益, ,以一以一定的土地还原利率还原定的土地还原利率还原, ,以此估算待估土地价格的方以此估算待估土地价格的方法。法。其其财财产产的现值等于其未来纯收益的折现价值的现值等于其未来纯收益的折现价值，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。息量。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 式中式中:V:V为土地收益价格为土地收益价格，。，。RnRn为第为第n n年纯收益贴现年纯收益贴现现值现值;a;a为土地纯收益为土地纯收益( (或地租或地租);r);r为土地还原利率。为土地还原利率。 这一公式的来源是这一公式的来源是: :在第一年末得到的土地纯收益在第一年末得到的土地纯收益a a元元, ,如欲将其折算成现值如欲将其折算成现值, ,则乘以贴现率则乘以贴现率( (即复利率即复利率) )即可。即可。第第n n年纯收益贴现年纯收益贴现现值现值2.2.公式公式第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 1. 1.某地块年均收益为某地块年均收益为200200元元, ,当土地还原利率为当土地还原利率为5%5%时时, ,该该地块价格地块价格V=200/5%=4000V=200/5%=4000元元。 2. 2.一块土地，当地租一块土地，当地租200200元时，土地价格为元时，土地价格为40004000元，当元，当利息率不变，地租增加到利息率不变，地租增加到300300元时，土地价格为多少元时，土地价格为多少? ? 3.3.有有一一块块面面积积为为1 1公公顷顷的的土土地地，每每年年可可以以收收取取地地租租2 2万万元元，而而当当年年银银行行存存款款的的年年利利息息率率是是5%5%，这这块块土土地地的的价价格是多少格是多少? ?例题例题第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估4 4、某企业、某企业1010年前以国家出租方式取得土地使用权年前以国家出租方式取得土地使用权3030年，年，年租金年租金6 6万元。目前，该类用地市场年租金万元。目前，该类用地市场年租金8 8万元，土万元，土地使用权还原率为地使用权还原率为7%7%，则该企业，则该企业年差额租金年差额租金拥有的承拥有的承租土地使用权价格分别为（租土地使用权价格分别为（ ）万元。）万元。. .年差额租金为年差额租金为: : 8 8万万-6-6万万=2=2万万. .承租土地使用权价格承租土地使用权价格=(8/7%)=(8/7%)（1-1-1/1/（1+7%1+7%）20=84.752120=84.7521万元万元承租剩余为承租剩余为30-10=2030-10=20年年第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估( ( 三三 ) ) 成本逼近法成本逼近法 1. 1.概念概念 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据之和为主要依据, , 再加上一定的利润、利息、应缴纳再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。 2.2.公式公式地价地价 = = 土地取得费土地取得费+ +土地开发费土地开发费+ +税费税费+ +利息利息+ +利润利润+ +土土 地增值收益地增值收益= = 土地成本价格土地成本价格 + + 土地增值收益土地增值收益第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 1.以成本法对上例甜水园东里以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住平方米的两居住宅建筑年代为宅建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元元平方米，相关管理费用、投资利息、税费及利润平方米，相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。该房屋的土地。该房屋的土地重新取得价格约为：重新取得价格约为：3800（12.5%5.5%5.5%15%)4921元平方米，该房屋为多层住元平方米，该房屋为多层住宅，它的重建成本约为：宅，它的重建成本约为：例题例题第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 1000（12.5%5.5%5.5%15%)1295元元平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据。根据上面数据可知，该房屋的单价约为：可知，该房屋的单价约为：(4921(49211295)1295)（1-20%)1-20%)49724972元元第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取业主可以将市场比较法与成本法所得出的价格取平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜平均值就是该房屋的市场价格。所以可以确定甜水园东里两居水园东里两居6565平方米的已购公房住宅单价为：平方米的已购公房住宅单价为： ，因此，该房屋的售价为，因此，该房屋的售价为3333万元比较适合。万元比较适合。 (5145(51454972)4972)50585058元元第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 2.2.成本逼近法的基本公式是：土地价格土地取得费成本逼近法的基本公式是：土地价格土地取得费税费利息利润土地所有权收益区位修税费利息利润土地所有权收益区位修正值。正值。 3.3.成本逼近法一般适用于评估。成本逼近法一般适用于评估。A A建成区内的土地转让价格建成区内的土地转让价格 B B建成区内的土地抵押价格建成区内的土地抵押价格C C新开发区内商业用地出让价格新开发区内商业用地出让价格 新开发区内的工业用地出让价格新开发区内的工业用地出让价格4.4.成本逼近法的主要缺陷是。成本逼近法的主要缺陷是。未能考虑土地效用和市场供求因素的影响未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B B需要用较多的交易实例需要用较多的交易实例C C只适于评估有收益的土地价格只适于评估有收益的土地价格 只适于评沽已利用的城镇土地只适于评沽已利用的城镇土地第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 ( (四四) ) 剩余法剩余法 1.1.概念概念 剩余法又称假设开发法剩余法又称假设开发法, ,是在预计开发完成后不是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上动产正常交易价格的基础上, ,扣除预计的正常开发成扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等本及有关专业费用、利息、利润和税收等, , 以价格余以价格余额来估算待估土地价格的方法。额来估算待估土地价格的方法。 第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估2.2.公式公式剩余法的基本公式如下剩余法的基本公式如下 : : 式中式中 :V:V为待估土地的价格为待估土地的价格;A;A为总开发价值或开发完为总开发价值或开发完成后的不动产总价值成后的不动产总价值;B;B为整个开发项目的开发成本为整个开发项目的开发成本;C;C为开发商合理利润。为开发商合理利润。V=A一一(B十十C) 对于房地产开发项目对于房地产开发项目, ,其具体公式为其具体公式为 : :土土地地价价格格 = = 房房屋屋预预期期总总售售价价- -建建筑筑费费用用- -专专业业费费用用- -利利息息- -销售费用税费销售费用税费- -开发商利润开发商利润第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 1.1.宗地已得到规划许可，可建一幢层办公楼，总宗地已得到规划许可，可建一幢层办公楼，总建筑面积为建筑面积为80008000平方米，现正招标出让。某开发公司平方米，现正招标出让。某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为90%90%，年租金为元平方米，建筑费和专业费预计为年租金为元平方米，建筑费和专业费预计为10001000元平方米，第一年投入，第二年投入元平方米，第一年投入，第二年投入，贷款年利率为，年出租费用为年租金的，贷款年利率为，年出租费用为年租金的，当地房地产综合还原率为，当地房地产综合还原率为8%8%，开发商要求总，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的，取得利润不低于开发完成后不动产总价值的，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的，土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的，试估算开发商能支付的投标地价款。试估算开发商能支付的投标地价款。例题例题第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 解解: :根据国家规定根据国家规定:办土地使用权出让年限最高为办土地使用权出让年限最高为50年年,开开发期发期2年年,收益期为收益期为48年年,设能支付的地价款为设能支付的地价款为V,则则:(1)开发总价值开发总价值:300800090%(1-25%)/8%1-1/(1+8%)48=162/8%0.97513092=1974.6401（万元）（万元）(2)开发费用开发费用=10008000=800万元万元(3)开发利息开发利息=V(1+3%)(1+12%)2-1+80040%(1+12%)1.5-1+80060%(1+12%)0.5-1=0.2544V(1+3%)+87.27916(4)开发利润开发利润=1974.640115%=296.19602（万元）（万元）第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 所以所以:开发总价值开发总价值=地价及土地取得的各项费用地价及土地取得的各项费用+开发开发费用费用+开发利息开发利息+开发利润开发利润V（1+3%）=1974.6401800（0.2544V(1+3%)+87.27916）296.19602解得解得:V=612.3416（万元）（万元）第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 ( (六六) ) 农地宗地价格评估方法农地宗地价格评估方法特点特点 1. 1.农地价格的最低限应能保障农民的基本生活农地价格的最低限应能保障农民的基本生活 农农地地价价格格的的评评估估, ,不不能能仅仅仅仅局局限限于于土土地地的的产产出出、土土地地的的 纯纯收收益益, ,还还应应考考虑虑土土地地的的社社会会效效益益、当当地地的的人人地地比比例例等社会因素等社会因素。 2. 2. 农地价格因其权利内涵不同农地价格因其权利内涵不同, ,其价格内涵也不同其价格内涵也不同 农农地地价价格格可可大大致致分分为为两两种种 : : 一一是是农农地地使使用用权权价价格格。二二是农地所有权价格是农地所有权价格。公式表示如下公式表示如下 : :农地所有权价格农地所有权价格 = = 农地纯收益的资本化农地纯收益的资本化 + + 农地社会保障值农地社会保障值第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估3.3.农农地地估估价价要要特特别别重重视视农农地地区区位位、国国家家投投资资和和公公共共投投资的影响资的影响。 由由于于国国家家投投资资引引致致农农地地价价格格的的增增值值的的部部分分, , 并并不不一一定定全全部部由由农农村村集集体体所所得得, ,而而部部分分应应以以税税收收方方式式收归国家收归国家。第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估1.1.农地所有权价格与农地所有权转用价格农地所有权价格与农地所有权转用价格相等。相等。 2.2.农农地地所所有有权权转转用用价价格格是是农农用用地地转转为为非非农农用用地地且且所所有有权权也也发生转移时的价格。发生转移时的价格。3.3.农农地地所所有有权权价价格格等等于于农农地地所所有有权权转转移移价价格格加加上上农农地地转转用用为可经营的国家建设用地后的增值收益分割值。为可经营的国家建设用地后的增值收益分割值。4.4.因因占占用用耕耕地地而而缴缴纳纳的的耕耕地地开开垦垦费费不不能能计计入入农农地地社社会会保保障障值中。值中。5.5.耕耕地地开开垦垦费费是是国国家家占占用用耕耕地地后后由由新新的的土土地地使使用用者者支支付付的的部部分分, , 即即作作为为建建设设用用地地价价格格的的一一部部分分, ,而而不不是是支支付付给给农农村集体村集体, ,成为土地所有权转移价格的一部分。成为土地所有权转移价格的一部分。判断练习判断练习第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估6.6.若评估对象为城市商业区中的空地，目前未加利用，也若评估对象为城市商业区中的空地，目前未加利用，也无收益，则以下观点正确的是。无收益，则以下观点正确的是。 A A不能用市场比较法评估不能用市场比较法评估 B B不能用剩余法评估不能用剩余法评估C C不能用收益还原法评估不能用收益还原法评估 D. D. 可用收益还原法评估可用收益还原法评估 7.7.收益还原法不适于评估用地。收益还原法不适于评估用地。 A A商业商业B B写字楼写字楼C C宾馆宾馆D D博物馆博物馆第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估8.8.已知某项目开发周期为已知某项目开发周期为2 2年，取得其用地的法律、估年，取得其用地的法律、估价及登记费用为地价的价及登记费用为地价的3%3%，借贷资金的年利率为，借贷资金的年利率为12%12%。利用假设开发法测算出项目完成后的地价为利用假设开发法测算出项目完成后的地价为100100万元，万元，则开发商最初支付的地价为（则开发商最初支付的地价为（）。）。A A、66.9866.98 B B、77.4077.40 C C、79.7279.72 D D、82.1182.11设地价为设地价为VV+V(1+12%)2-1)+3%V=100则则V=77.86第二节第二节 土地价格的评估土地价格的评估 一、一、中国土地价格体系中国土地价格体系 ( (一一) ) 基准地价基准地价 1. 1.城镇土地基准地价城镇土地基准地价 城城镇镇土土地地基基准准地地价价是是指指在在城城镇镇规规划划区区范范围围内内, , 对对现现状状利利用用条条件件下下不不同同级级别别的的土土地地或或者者土土地地条条件件相相当当的的地地域域, ,按按照照商商业业、居居住住、工工业业等等用用途途, , 分分别别评评估估确确定定的的某某一一时时点点上上法法定定最最高高年年期期物物权权性性质质的的土土地地使使用用权权区区域域平平均均价价格格。基基准准地地价价是是某某一一时时点点的的土土地地使使用用权权价价格格, , 这这一一时时点点就就是是基基准准地地价价评评估估的的基基准准日日。基基准准地地价价的的评评估年期就是各类用地国有土地使用权出让最高估年期就是各类用地国有土地使用权出让最高年年期。期。第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理 2.2. 农地基准地价农地基准地价 指在农村范围内指在农村范围内 , , 以县域为单位对现状利用条以县域为单位对现状利用条件下不同级别的土地件下不同级别的土地 ( ( 主要是耕地主要是耕地 ), ), 或者土地条或者土地条件相当的地域件相当的地域 , , 按照土地所有权、土地使用权等不按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。 ( (二二) ) 标定地价标定地价 由由政政府府组组织织或或委委托托评评估估, ,并并被被政政府府认认可可, ,作作为为土土地地市市场场管管理理的的依依据据, ,其其评评估估方方法法与与一一般般宗宗地地估估价价方方法法相相同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。同。标定地价与基准地价一样，由政府定期公布。第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理 ( (三三) ) 交易地价交易地价 1. 1.土地使用权出让价格土地使用权出让价格 是是指指国国家家将将一一定定年年期期的的土土地地使使用用权权出出让让给给土土地地使使用用者者, ,土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付的的一一切切代代价价( (包包括括货货币币和和实实物物) )。土土地地使使用用权权出出让让价价格格因因出出让让方方式式不不同同, ,又分为拍卖地价、招标地价和协议地价三又分为拍卖地价、招标地价和协议地价三种。种。 2. 2. 土地使用权转让价格土地使用权转让价格 土土地地使使用用权权转转让让价价格格是是指指土土地地使使用用者者之之间间依依市市场场规规则则转转移移土土地地使使用用权权 , , 受受让让者者向向转转让让者者支支付付的的代代价价。转转让让市市场场中中主主体体对对客客体体的的选选择择余余地地较较大大 , , 交交换换较较为为自自由由 , , 相相对对于于出出让让市市场场市市场场竞竞争争更更为为充充分。转让价格是一种正常的市场价格。分。转让价格是一种正常的市场价格。第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理3. 3. 租赁价格租赁价格 租赁价格是土地使用权人将土地使用权再转租给他租赁价格是土地使用权人将土地使用权再转租给他人而获得的报酬。目前人而获得的报酬。目前, , 我国普我国普遍存在遍存在有以土地租赁有以土地租赁市市场场。租赁价格一般由租赁双方自主确定。租赁价格一般由租赁双方自主确定, , 是一种较为正是一种较为正常的市场价格。常的市场价格。第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理4. 4. 地役权价格地役权价格 地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通地役权价格是土地使用者为获得在他人土地上通行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地行或通过等权利而支付的代价。地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利使用便利而在他人土地上设定的权利, , 如通行权、通如通行权、通过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的过权等。通行权即需役地使用权人在供役地上通行的权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过权利。通过权是需役地使用权人将某些管线设施通过供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利供役地的地表、上空或地下而在供役地上设定的权利, , 如管道通过权、架线通过权。如管道通过权、架线通过权。 二、中国土地价格管理制度二、中国土地价格管理制度 1. 1. 建立土地估价制度建立土地估价制度 2. 2. 建立估价机构和估价人员的资格认证制度建立估价机构和估价人员的资格认证制度 3. 3. 建立基准地价和标定地价定期公布制度建立基准地价和标定地价定期公布制度 4. 4. 建立地价监测体系建立地价监测体系 5.5. 建立土地供应计划制度和土地储备制度建立土地供应计划制度和土地储备制度 6. 6. 建立土地交易最低限价制度建立土地交易最低限价制度 7. 7. 建立土地增值税制度建立土地增值税制度第三节第三节 土地价格的管理土地价格的管理第五章第五章 结束结束