房地产基本常识房地产基本常识第一期第一期 呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全严泓全严泓全严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机2021/9/181培训目的、对象、内容及培训目的、对象、内容及 基本概念基本概念2021/9/182培训目的：使员工对房地产行业有一定培训目的：使员工对房地产行业有一定 的了解的了解 了解房地产相关的基础知识了解房地产相关的基础知识培训对象：公司一线员工培训对象：公司一线员工2021/9/183培训内容主要分为：培训内容主要分为：一、土地使用权获取及土地综合类知识一、土地使用权获取及土地综合类知识二、房地产开发与规划设计二、房地产开发与规划设计三、工程建设及采购三、工程建设及采购四、房地产推广销售四、房地产推广销售 2021/9/184在培训前需要了解在培训前需要了解什么是房地产（基本概念）什么是房地产（基本概念）: 房地产：房产和地产的总称，也叫房地产：房产和地产的总称，也叫“不不动动 产产”房房 产：是房屋及其权利的总称产：是房屋及其权利的总称地地 产：是土地及其权利的总称产：是土地及其权利的总称2021/9/185土地的分类土地的分类1、生地：、生地：指未形成建设用地条件的土地指未形成建设用地条件的土地 2、熟地：、熟地：指已具备一定的供水、排水、供电、指已具备一定的供水、排水、供电、 通讯、通气、道路等基础设施条件和通讯、通气、道路等基础设施条件和 完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形完成地上建筑物、构筑物动拆迁的形 成建设用地条件的土地成建设用地条件的土地 ，也就是我们也就是我们 常说的常说的 （1）三通一平）三通一平 （2）五通一平）五通一平 （3）七通一平）七通一平2021/9/186 市场分类：市场分类：房地产一级市场：房地产一级市场：房地产一级市场又称土地市场，是指国家将房地产一级市场又称土地市场，是指国家将 国有土地使用权出让给房地产发展商的运作国有土地使用权出让给房地产发展商的运作 过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府过程。房地产一级市场实行国家垄断。政府 通过对土地供应量的调节，起到调控房地产通过对土地供应量的调节，起到调控房地产 市场的作用。市场的作用。 房地产二级市场：房地产二级市场：房地产二级市场又称增量市场，是指新建商房地产二级市场又称增量市场，是指新建商 品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是品房的买卖市场。房地产二级市场的主体是 住宅发展商、建造商和购房居民。住宅发展商、建造商和购房居民。 房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧房地产三级市场：房地产三级市场又称存量房市场，一般指旧 房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第房租赁和二手房买卖。房地产物业在经过第 一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市一次买卖后的再次转让，属于房地产三级市 场范畴。场范畴。2021/9/187房产分类：房产分类： 居住物业居住物业 商用物业商用物业2021/9/188房产分类房产分类居住住宅居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇商业楼宇 写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐）写字楼、商铺（旅馆、餐饮、娱乐） 工业和仓储用房工业和仓储用房其他：其他：(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等) 综合：两种或两种以上用途综合：两种或两种以上用途2021/9/189土地使用权获取及土地土地使用权获取及土地综合类知识综合类知识2021/9/1810 一、一、土地使用权获取土地使用权获取目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨目前，我国土地使用权的获取主要通过行政划拨和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的和市场机制两条途径。对原先已通过行政划拨的土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要土地，在更新改造、再开发过程中，开发商主要通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新通过补地价的方式重新获取土地使用权。对于新开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地开发的土地，开发商主要通过出让方式获得土地使用权。有关途径和方式简述如下。使用权。有关途径和方式简述如下。2021/9/1811(一一)通过政府行政划拨获取土地使用权通过政府行政划拨获取土地使用权根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文根据现行的法规及政策条例，国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用化、国防建设以及兴办社会公共事业，需要征用集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。集体所有土地或者国有土地，可由政府行政划拨。因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊因为行政划拨土地使用权是国家给予的一种特殊政策，所以，土地管理法对可以采取划拨的政策，所以，土地管理法对可以采取划拨的范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格范围作了明确规定。同时限定了批准权限，严格保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过保护基本农田，凡基本农田以外的耕地超过35公公顷，其他土地超过顷，其他土地超过70公顷，都必须报国务院批准；公顷，都必须报国务院批准；其余由省级人民政府批准。其余由省级人民政府批准。2021/9/1812建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和建设征用土地时，应按规定支付土地补偿费和安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须安置补助费。此外，征用城市郊区的菜地，须按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用按规定交纳新菜地开发建设基金；在土地使用过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地过程中，建设单位还须缴纳土地使用税、耕地占用税和其他有关费用。占用税和其他有关费用。2021/9/1813(二二)国有土地使用权的有偿使用国有土地使用权的有偿使用国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内国有土地使用权有偿使用是指国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使的土地使用权提供给单位和个人使用，而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年用者按照土地有偿使用合同的规定，一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿度向国家缴纳土地有偿使用费的行为。土地有偿使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经使用方式是今后供地的主要方式，今后除一些经批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿批准可以采用划拨方式供地的，都应当采用有偿使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的使用的方式。目前，国有土地使用权有偿使用的方式主要有三种：方式主要有三种：2021/9/18141国有土地使用权出让。国有土地使用国有土地使用权出让。国有土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权出让是指国家将一定年限内的土地使用权让给土地使用者，由土地使用者一次性权让给土地使用者，由土地使用者一次性的向国家支付土地使用权出让金和其他费的向国家支付土地使用权出让金和其他费用的行为。按目前的规定：土地使用权出用的行为。按目前的规定：土地使用权出让的年限，由国家和土地使用权受让方通让的年限，由国家和土地使用权受让方通过国有土地使用权出让合同来约定，但国过国有土地使用权出让合同来约定，但国家对出让的最高年限有具体规定，即：家对出让的最高年限有具体规定，即： 2021/9/1815住房用地住房用地70年年工业用地工业用地50年年科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年综合或其他用地综合或其他用地50年年 2021/9/1816合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超合同约定的年限不得超过国家规定的最高年限，超过最高年限则无效。过最高年限则无效。在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和在土地使用期限内，土地使用者应当按国家规定和合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租合同约定的用途使用土地，也可以依法转让、出租和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用和抵押土地。土地使用期届满，如果仍需继续使用可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，可以依法重新申请，批准后重新签订土地使用合同，否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不否则土地无偿收回。在土地使用期限内国家一般不得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用得收回，如因公共目的确需要收回时，应当按使用的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。的年限及土地使用者开发投资情况予以补偿。2021/9/1817土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途土地使用者在土地使用期内需要改变土地用途的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管的应当经原批准机关批准，并与土地行政主管部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用部门重新签订土地使用权出让合同或土地使用权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约权出让的补充合同。否则，将不得改变合同约定的用途。定的用途。 目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、目前，国有土地使用权出让的方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式：拍卖和协议出让三种形式：2021/9/1818(1)招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，招标出让土地使用权。是指在规定的期限内，由符合规定的单位或个人由符合规定的单位或个人(受让方受让方)，以书面投标，以书面投标形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权形式，竞投某块土地的使用权，再由土地使用权出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：出让方评标决标、择优而取。招标的文件包括：招标通知书、投标指引招标通知书、投标指引(或招标须知或招标须知)、投标书、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同中标证明通知书、土地使用权出让合同(含土地使含土地使用条件用条件)等。这里还要说的是招标出让中能否中标等。这里还要说的是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用不完全决定于地价，还应考虑对土地的综合利用规划方案等因素。规划方案等因素。2021/9/1819(2)拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，拍卖出让土地使用权。是指在指定的时间、地点，利用公开场合由政府的代表者利用公开场合由政府的代表者土地行政主管部土地行政主管部门主持拍卖指定地块的土地使用权门主持拍卖指定地块的土地使用权(也可以委托拍卖也可以委托拍卖行拍卖行拍卖)，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投，由拍卖主持人首先叫出底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍者轮番报价，最后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地卖方式充分引进竞争机制，政府也可以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式的，只有一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要一些竞争性很强的行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、先对土地做好规划，确定土地的位置、面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。使用年限、付款方式和使用条件等。2021/9/1820(3)协议出让土地使用权。是指出让方协议出让土地使用权。是指出让方(国家国家)与受与受让方让方(土地使用者土地使用者)通过协商方式有偿出让土地使用通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，权。具体说，应先由用地者向政府提出用地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协付款方式，付款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出商达成一致后，签订土地使用权出让合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要但对一些缺乏竞争的行业和大型设施用地还是必要的，仍然是土地使用权出让的方式之一。的，仍然是土地使用权出让的方式之一。2021/9/18212国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金的行为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，目前这种方式正在试点之中，并取得了较好的效果，弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付弥补了国有土地使用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满出让金有困难，或不需要长时期的使用土地者，满足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现足了中小投资者的需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。很好的办法。目前有关法规的制定正在研究之中。2021/9/18223国有土地使用权作价入股。国有土地使用权国有土地使用权作价入股。国有土地使用权作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让作价人股是指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际金作价，作为国家的投资计作国家的股份。实际上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一上这种方式也可以作为国有土地使用权出让的一种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改种特殊形式。这种方式在目前的国有企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，组中采用较多，既解决了国有土地资产的流失，又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主又为国有困难企业的改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要是针对现有国有企业使用的划拨土地使用权需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式地之后提供给用地单位使用的不能采用这种方式2021/9/1823(三三)补地价方式补地价方式鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，中华鉴于我国土地使用权的行政划拨大量存在，中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，例规定，对以行政划拨方式取得的土地使用权，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，及其附着物准，其划拨土地使用权和地上建筑物，及其附着物所有权可以转让、出租、抵押。所有权可以转让、出租、抵押。为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地为了鼓励经行政划拨得到土地使用权的单位将土地使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，使用权推向市场，国家在收取补缴的土地出让金时，都有不同程度的优惠。都有不同程度的优惠。2021/9/1824二、土地综合类知识二、土地综合类知识1、土地用途包括哪些种类？、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。地是指农用地和建设用地以外的土地。2021/9/1825 2、如何了解土地来源及性质？、如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从房答：对已办理房地产登记的，可以从房地产证中了解；对未办理房地产登记手续地产证中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。的，可以从土地使用权出让合同书中了解。2021/9/18263、什么是集体土地？、什么是集体土地？ 答：集体土地是指农村集体所有的土地。答：集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地？、有哪些用地属于集体土地？ 答：根据中华人民共和国土地管理法第八条答：根据中华人民共和国土地管理法第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。自留地、自留山，属于农民集体所有。2021/9/18275、对集体土地使用权有哪些规定？、对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，答：根据中华人民共和国土地管理法的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。形致使土地使用权依法发生转移的除外。6、什么是行政划拨用地？、什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。给土地使用者使用的行为。 2021/9/18287、什么是土地使用权出让？、什么是土地使用权出让？ 答：土地使用权出让，是指地方市人民政府以拍卖、答：土地使用权出让，是指地方市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。使用权出让金的行为。8、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以 变更？变更？ 答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合答：一般情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地对确需改同规定的用途、期限和条件开发、利用土地对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管变出让合同规定的土地用途或条件的，应征得土地管理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面理部门的同意。土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准，形式变更出让合同，重新调整土地使用权出让金标准， 并按有关规定办理变更登记。并按有关规定办理变更登记。2021/9/18299、土地使用权的出让方式有哪些？、土地使用权的出让方式有哪些？ 答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三答：土地使用权出让包括招标、拍卖、协议三 种方式。种方式。10、什么是拍卖出让土地使用权？、什么是拍卖出让土地使用权？ 答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。者获得土地使用权的行为。11、什么是招标出让土地使用权？、什么是招标出让土地使用权？ 答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。后确定的中标人取得土地使用权的行为。2021/9/183012、什么是协议出让土地使用权、什么是协议出让土地使用权 答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。让与土地使用者的行为。13、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过、有哪些土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？2021/9/1831 （一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的（一）经营性项目用地（包括市政府收回闲置的 行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让行政划拨用地和历史用地等）的土地使用权出让（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地（二）以协议地价方式取得土地使用权，申请改变用地 性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地性质、功能，转让土地使用权的，依法收回土地 使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；使用权，通过招标、拍卖方式重新出让；（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，（三）依出让方式取得土地使用权，已签订出让合同， 交清市场地价后进行的土地使用权转让；交清市场地价后进行的土地使用权转让； 2021/9/1832 （四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；（四）减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让； （五）合作建房，但农村征地返还用地除外；（五）合作建房，但农村征地返还用地除外； （六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和（六）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和 历史用地，若存在多个产权主体，按照城历史用地，若存在多个产权主体，按照城 市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选市规划由政府组织或经政府批准组织改造的，选 择改造单位的；择改造单位的； （七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用（七）已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用 地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提地，且产权属同一主体的，在符合现行规划前提 下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作 改造的；改造的；2021/9/1833 （八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑（八）为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑 物、构造物、附着物转让；物、构造物、附着物转让；（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地（九）人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地 使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用（十）法律、法规允许的集体所有的建设用地使用 权交易。其他机构包括中介机构不得进行上权交易。其他机构包括中介机构不得进行上 述交易。述交易。 2021/9/183414、在哪些情形下，土地使用权终止？、在哪些情形下，土地使用权终止？ 答：有下列情形之一的，土地使用权终止：答：有下列情形之一的，土地使用权终止： （一）出让合同规定的年期届满；（一）出让合同规定的年期届满； （二）土地灭失；（二）土地灭失； （三）土地使用者死亡而无合法承继人；（三）土地使用者死亡而无合法承继人； （四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收（四）人民法院或土地管理部门依法作出的没收 土地使用权的判决、裁定或决定生效；土地使用权的判决、裁定或决定生效； （五）用地单位迁移或者被依法注销的；（五）用地单位迁移或者被依法注销的； （六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使（六）市政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使 用权的；用权的； （七）法律、法规规定的其他情形。（七）法律、法规规定的其他情形。2021/9/183515、在哪些情形下的土地交易不予办理产权、在哪些情形下的土地交易不予办理产权 手续？手续？ 答：凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：答：凡有下列情形之一的，不予办理产权手续： （一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不 实行公开交易的；实行公开交易的； （二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规 范要求和方式进行公开交易的；范要求和方式进行公开交易的； （三）投标人或竞买人互相串通压价的；（三）投标人或竞买人互相串通压价的； （四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形 属于前款第（一）、（二）项情形的，由属于前款第（一）、（二）项情形的，由 监察部门依法对有关单位负责人和责任人监察部门依法对有关单位负责人和责任人 给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关给予行政处分。构成犯罪的，由司法机关 依法追究刑事责任。依法追究刑事责任。2021/9/183616、如何了解地价是否交清？、如何了解地价是否交清？ 答答: 对已办理房地产登记手续，并领取房地产对已办理房地产登记手续，并领取房地产 证的，说明地价已经交清；证的，说明地价已经交清； 对未办理房地产登记手续的，可以要求发展对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。地价的分期付款额度。2021/9/183717、未交清地价的房地产是如何处理的？、未交清地价的房地产是如何处理的？ 答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地答：土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴纳部分万分之五的滞纳金。滞纳六十权出让金应缴纳部分万分之五的滞纳金。滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，日后仍未付清的，土地管理部门可以解除出让合同，收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金收回土地使用权。土地使用权只支付定金或保证金的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵的，不予退还。土地使用者已将定金或者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门充土地使用权出让金的，不予退还。土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有政府所有。 2021/9/1838 18、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地、在什么情形下，主管部门可以无偿收回土地使用权？使用权？ 答：有下列情形之一的，主管部门或派出机构可答：有下列情形之一的，主管部门或派出机构可以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物以无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物 （一）出让合同规定的年期届满的；（一）出让合同规定的年期届满的； （二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的； （三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生（三）人民法院或主管部门依法作出的已经发生 法律效力的没收土地的判决、裁定或决定法律效力的没收土地的判决、裁定或决定 （四）法律、法规规定的其他情形。（四）法律、法规规定的其他情形。2021/9/183919、土地使用费缴纳人是如何确定的？、土地使用费缴纳人是如何确定的？ 答：使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：答：使用土地的单位和个人是土地使用费的缴纳人。但：（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，（一）以土地投资入股与他方兴办合资、合作或联营企业的，合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的联营合同另合资、合作或联营企业为缴费人，但经批准的联营合同另有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的有约定的按合同办理；土地权属没有转移的，提供土地的一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；一方为缴费人；土地使用权转让的，受让方为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（二）租赁房屋的，房屋所有人为缴费人；（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单（三）经营土地开发的，在土地使用权转让前，经营开发单位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；位为缴费人，土地使用权转让的，受让方为缴费人；（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人（四）农村工商用地和宅基地，以工商企业、宅基地使用人为缴费人；为缴费人；（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人（五）共有的土地，以房地产证登记的权利人为缴费人2021/9/1840 20、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？、有哪些情况暂免缴纳土地使用费？ 答：下列用地暂免缴纳土地使用费：答：下列用地暂免缴纳土地使用费：（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性（一）国家机关、人民团体、部队以及个人使用的非营利性 用地；用地；（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用（二）由国家财政部门拨付事业费的事业单位的非营利性用 地；地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（三）公园、名胜古迹、宗教寺庙的非营利性用地；（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力（四）市政公共设施以及林场、铁路路基、公路路基、电力 走廊用地；走廊用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（五）农村直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他（六）按国家法律、法规和规章规定免缴土地使用费的其他 用地。用地。2021/9/184121、有哪些用地免缴或减收土地使用费？、有哪些用地免缴或减收土地使用费？ 答：答： 下列用地免缴或减收土地使用费：下列用地免缴或减收土地使用费：（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生（一）新开工的基建工程，自土地使用合同书生 效之日起至土地使用合同书规定的竣工日效之日起至土地使用合同书规定的竣工日 期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不期止，减半计征土地使用费。由于特殊原因不 能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长能按期竣工的，经主管部门批准可以适当延长 优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；优惠期，但延长的时间最多不能超过一年；（二）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用（二）华侨、港、澳、台同胞捐资兴办的企业用地或项目用 地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用地，免缴土地使用费三年，三年后减半缴纳土地使用 费两年；费两年； 2021/9/1842（三）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土（三）企业用自筹资金填海增辟的土地，从土 地使用合同书生效之日起，免缴土地使地使用合同书生效之日起，免缴土地使 用费五至十年；用费五至十年；（四）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴（四）因不可抗力或其他特殊情况，确实无法缴 纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免纳土地使用费的，经批准可以缓缴或减免 土地使用费；土地使用费；（五）按国家法律、法规和规章规定可以减收土（五）按国家法律、法规和规章规定可以减收土 地使用费的其他用地。地使用费的其他用地。2021/9/1843 22、如何办理土地使用费缴纳手续？、如何办理土地使用费缴纳手续？ 答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产答：土地权属变更的，新的土地使用人应在办理产权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出权登记或变更登记之日起三十日内向市国土局提出土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用土地使用费登记或变更登记申请；改变土地使用用途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土途的，应自批准之日起三十日内向市国土局提出土地使用费变更登记申请。地使用费变更登记申请。 2021/9/1844此期培训结束此期培训结束 谢谢大家谢谢大家2021/9/1845房地产基本常识房地产基本常识第二期第二期 呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全严泓全严泓全严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机2021/9/1846房地产开发与规划设计房地产开发与规划设计2021/9/1847城市规划的含义城市规划的含义 关于城市规划的含义，各国由于其社会、关于城市规划的含义，各国由于其社会、经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有经济体制和经济发展水平的不同，对其解释有所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在所差异和侧重，但基本内容是大致相同的。在我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一我国，一般把城市规划定义为：是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地、协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和具体安排。署和具体安排。2021/9/1848城市规划的工作阶段和内容城市规划的工作阶段和内容 1989年我国颁布的城市规划法中将城年我国颁布的城市规划法中将城市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但市规划规定为总体规划和详细规划两个阶段。但在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总在实际工作中，为了便于工作的开展，在编制总体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规体规划前，一般由城市人民政府组织制定城市规划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向划纲要，对总体规划需要确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依和内容提出原则性意见，作为编制总体规划的依据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、据。根据城市的实际情况和工作需要，一些大、中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶中城市在总体规划基础上增加了分区规划编制阶段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地段，其目的是进一步控制和确定不同地段的土地的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共的用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、设施的建设。详细规划根据不同的需要、任务、目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建目标和深度要求，可分为控制性详细规划和修建 性详细规划两种类型。性详细规划两种类型。2021/9/1849城市规划的审批城市规划的审批 城市规划是城市建设和管理的基本依城市规划是城市建设和管理的基本依 据，城市规划的审批实行严格的分级审批据，城市规划的审批实行严格的分级审批 制度，具体为：制度，具体为： 1城市规划纲要须经城市人民政府审城市规划纲要须经城市人民政府审核同意。核同意。 2021/9/18502.城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划城市总体规划的审批：中央直辖市的总体规划 由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首由直辖市人民政府报国务院审批；省和自治区首府及府及100万人口以上的大城市的总体规划，由所万人口以上的大城市的总体规划，由所在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审在省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖批；其他城市的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体市人民政府审批；市管辖的县城、建制镇的总体规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规规划，报市人民政府审批；其他建制镇的总体规划，报县人民政府审批。划，报县人民政府审批。 城市人民政府和县人民政府在向上级人民政城市人民政府和县人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。大会或其常务委员会审查同意。2021/9/18513城市分区规划经当地城市规划主管部门城市分区规划经当地城市规划主管部门 审核后，报城市人民政府审批。审核后，报城市人民政府审批。4城市详细规划由城市人民政府审批。已城市详细规划由城市人民政府审批。已 编制并批准分区规划的城市的详细规划编制并批准分区规划的城市的详细规划 ，除重要的详细规划由城市人民政府审，除重要的详细规划由城市人民政府审 批外，可由城市人民政府授权城市规划批外，可由城市人民政府授权城市规划 主管部门审批。主管部门审批。2021/9/1852城市规划与房地产开发的关系城市规划与房地产开发的关系 城市规划与房地产开发是宏观与微观、城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。城市规划对房地产开发的影响及约束主系。城市规划对房地产开发的影响及约束主要体现在以下两方面：要体现在以下两方面： 2021/9/18531.城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了城市规划对房地产开发经济效益的影响。为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，使一个城市的经济、社会、环境效益统一和谐，城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。城市规划往往通过一些控制指标实现这一目标。其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对其中与房地产开发关系最密切和影响较大的是对城市土地开发强度的控制。城市土地开发强度的控制。 反映城市土地开发强度的指标通常有三个，反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综即建筑密度、建筑高度和建筑容积率。容积率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广容量，因此受到城市规划师和房地产开发商的广泛重视。泛重视。2021/9/18542.房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法房地产开发必须符合城市规划。我国城市规划法规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须规定，城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划符合城市规划，服从规划管理。为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管括房地产开发在内的各项建设进行有序有效的管理。具体办法如下：理。具体办法如下： (1)关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书。由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时必须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性须具备的文件之一。建设单位在进行项目可行性研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目研究时，要接受城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重 选址意见书。选址意见书。2021/9/1855(2)建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根建设用地规划许可证，是城市规划主管部门根据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建据开发单位或有关机构的用地申请以及规划和建设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限设项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划的法定凭证。房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让手续。办理土地征用划拨或出让手续。(3)建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施建设工程规划许可证，这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证。只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权只有在取得建设工程规划许可证、土地使用权 证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。证和其他有关文件后，房地产项目才能破土动工。2021/9/1856(4)临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，临时建设用地规划许可证和临时规划许可证，这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类这和永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上似，是对于因施工材料堆放、运输、架设地上线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地线路，铺设地下管线、进行地下工程建设和地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭证，这类用地必须在规定期限内予以收回。这类用地必须在规定期限内予以收回。2021/9/1857居住区规划居住区规划1居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规居住区规划的任务。居住区规划是城市详细规划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济划的主要内容之一。其任务就是为城市居民经济合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的合理地创造一个满足日常物质和文化生活需要的方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区方便、卫生、安宁和优美的生活环境。在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路需的各类公共服务设施、绿地和活动场地、道路广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设广场、市政工程设施等。居住区内也可以考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。置少数无污染、无干扰性的工业。2021/9/18582居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下居住区规划的基本内容。居住区规划的内容主要有以下 几项：几项： （1）选择并确定规划用地位置和范围；）选择并确定规划用地位置和范围； （2）确定规划，即确定人口数量和用地面积大；）确定规划，即确定人口数量和用地面积大； （3）拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；）拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式； （4）拟定公共服务设施）拟定公共服务设施(包括允许设置的生产性建筑包括允许设置的生产性建筑)的内的内容、规模、数量容、规模、数量(包括用房和用地包括用房和用地)、分布和布置方式；、分布和布置方式； （5）拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；）拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式； （6）拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布）拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式；和布置方式； （7）拟定有关的工程规划设计方案；）拟定有关的工程规划设计方案； （8）拟定有关技术经济指标和造价估算。）拟定有关技术经济指标和造价估算。2021/9/1859居住区的组成内容：居住区的组成内容：（1）居住区的工程类型组成。根据工程类型基本）居住区的工程类型组成。根据工程类型基本上可分为以下两类：上可分为以下两类： 建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、建筑工程：主要是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等生产性建筑、市政公用设施用房以及小品建筑等 室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：室外工程：包括地上，地下两部分。其内容有：道路工程道路工程(各种道路、通道和小路各种道路、通道和小路)，绿化工程，绿化工程(各类绿地和绿化种植各类绿地和绿化种植)，工程管线，工程管线(给水、排水、给水、排水、供电、煤气、供暖等管线和设施供电、煤气、供暖等管线和设施)，以及挡土墙，以及挡土墙护坡、踏步等构筑物。护坡、踏步等构筑物。2021/9/1860（2）居住区的用地组成。居住区的用地根据不同）居住区的用地组成。居住区的用地根据不同的功能要求，一般由以下四类组成：的功能要求，一般由以下四类组成：居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括前后左右附近留出的一些必要的空地，其中包括通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；通向居住建筑人口的小路、宅旁绿地和杂务院等；公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建公共建筑和公用设施用地，指居住区各类公共建筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的筑和公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；专用地，包括专用地中的通道、场地和绿地等；2021/9/1861道路及广场用地，指居住区范围内的不属于以上道路及广场用地，指居住区范围内的不属于以上两项的道路、广场、停车场、回车场等的用地；两项的道路、广场、停车场、回车场等的用地；绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场 、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场、林阴道、小块绿地、成年人休息和儿童活动场地、防护绿地等。地、防护绿地等。 以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，一般约占居住区总用地的大，一般约占居住区总用地的50左右。左右。2021/9/1862居住区规划设计居住区规划设计 （1）居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项）居住区规划设计的基本要求。居住区规划设计是一项 综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下综合性较强的工作。它涉及的面比较广，一般应满足以下几方面的要求：几方面的要求： 使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是使用要求。为居民创造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面居住区规划设计最基本的要求。居民的使用要求是多方面的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选的，例如为适应住户家庭不同的人口组成和气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，必须合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。织居民室外活动场地、绿地和居住区的内外交通等。2021/9/1863卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等卫生要求。要求居住区有良好的日照、通风等条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，条件，以及防止噪声的干扰、大气和水的污染等，为居民创造一个卫生、安静的居住环境。为居民创造一个卫生、安静的居住环境。安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况安全要求。居住区规划除保证居民在正常情况下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应下生活能有条不紊地进行外，同时也要能够适应那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火那些可能引起灾害发生的特殊和非常情况，如火灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害灾、地震等。因此，必须对各种可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防震构造、安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能的地下构筑物等作必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居有利于防止灾害的发生或减少其危害程度，为居民创造一个安全的居住环境。民创造一个安全的居住环境。2021/9/1864经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济经济要求。居住区的规划与建设应与国民经济发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说发展的水平、居民的生活水平相适应，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等均需在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，低居住区建设的造价，并节约城市用地。同时，运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性运用各种规划布局手法，为居住区修建的经济性创造条件。创造条件。施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的施工要求。居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施组织与经营。特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求工时，更应注意各建设项目的布置适应施工要求和建设程序。和建设程序。2021/9/1865美观要求。居住区是城市中建设量最多美观要求。居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌有着很大的影响。有一些原有城市，面貌有着很大的影响。有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、一个重要方面。一个明朗、大方、整洁、优美的居住环境的形成，不仅取决于住优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅和公共建筑的设计，更重要的取决于宅和公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合，建筑群体与环境的结建筑群体的组合，建筑群体与环境的结合。合。2021/9/1866居住区规划的技术经济指居住区规划的技术经济指标。居住区规划的技术经标。居住区规划的技术经济指标一般包括下面几项济指标一般包括下面几项内容：内容： （1）平均层数。是指各）平均层数。是指各种住宅层数的平均值，一种住宅层数的平均值，一般按各种层数建筑面积与般按各种层数建筑面积与占地面积之比进行计算。占地面积之比进行计算。例如，已知各种层数建筑例如，已知各种层数建筑面积：面积：2021/9/1867三层建筑面积为三层建筑面积为:8594.78594.7 四层建筑面积为四层建筑面积为:133813133813 五层建筑面积为五层建筑面积为:1203.5 1203.5 总建筑面积为总建筑面积为:143611.2143611.2 2021/9/1868各种层数占地面积：各种层数占地面积： 三层三层=8594.7=8594.73=2864.93=2864.9 四层四层=133813=1338134=336034=33603 五层五层=1203.5=1203.55=240.75=240.7 总占地面积为总占地面积为36608.936608.9 平均层数平均层数=总建筑面积总建筑面积总占地面积总占地面积=143611.3=143611.336608.9=3.95(36608.9=3.95(层层) )2021/9/1869（2）居住建筑密度：）居住建筑密度： 居住建筑密度居住建筑密度=居住建筑基底面积居居住建筑基底面积居住建筑用地面积住建筑用地面积X100X100。 居住建筑密度主要取决于房屋布置对气居住建筑密度主要取决于房屋布置对气 候、防火、防震、地形条件和院落使用等候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建要求，因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。筑密度愈低。2021/9/1870（3）居住面积密度。）居住面积密度。 居住面积密度居住面积密度=居住面积居住建筑用居住面积居住建筑用地面积地面积(平方米公顷平方米公顷)。 居住面积密度是最能表示住宅群用地是居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标，它也与住宅层数、平否经济的主要指标，它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式面系数、层高、房屋间距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平面设计和用地之间的关系，一般将居住平面设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。用，相互校核。2021/9/1871（4）居住建筑面积密度。）居住建筑面积密度。 居住建筑面积密度居住建筑面积密度=居住建筑面积居住建筑居住建筑面积居住建筑用地（平方米公顷）。用地（平方米公顷）。 为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。工作中常用居住建筑面积密度来表示。（5）建筑容积率。）建筑容积率。 建筑容积率：居住建筑总面积（平方米）建筑容积率：居住建筑总面积（平方米）居住建筑用地面积（平方米）。居住建筑用地面积（平方米）。 建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别 在于容积率是无量纲的指数。在于容积率是无量纲的指数。2021/9/1872（6）人口净密度。）人口净密度。 人口净密度：居住人数居住建筑用地面积人口净密度：居住人数居住建筑用地面积（人公顷）人口净密度不仅反映了住宅分布的密（人公顷）人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。作为概算用地的综合指标。（7）居住建筑用地指标。）居住建筑用地指标。 居住建筑用地指标决定于四个因素：居住建筑用地指标决定于四个因素： 居住面积定额（平方米人）；居住面积定额（平方米人）； 居住面积密度（平方米公顷）；居住面积密度（平方米公顷）； 居住建筑密度（）；居住建筑密度（）； 平均层数。平均层数。 2021/9/1873 平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额平均每人居住建筑用地：平均每人居住面积定额层数层数X居住建筑密度居住建筑密度X平面系数（平方米人）或平面系数（平方米人）或=每人每人居住面积定额居住面积定额X居住建筑用地面积总居住面积（平方米居住建筑用地面积总居住面积（平方米人）。人）。（8）套内使用面积系数）套内使用面积系数 当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套当房屋按套（单元）计算面积时，使用面积系数为套内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积内使用面积与套内建筑面积加按规定应分摊的公用面积的比率（的比率（%）。）。（9）建筑覆盖率（建筑密度）建筑覆盖率（建筑密度） 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率（面积的比率（%）。）。（10）建筑容积率）建筑容积率 在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地面积的比率（之和与建设用地面积的比率（%）。）。2021/9/1874（11）绿地率）绿地率 在建设用地范围内各在建设用地范围内各类绿地面积之和与建设用类绿地面积之和与建设用地面积的比率（地面积的比率（%）。绿）。绿地面积的计算不包括屋顶、地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。天台和垂直绿化。（12）绿化覆盖率）绿化覆盖率 在建设用地范围内全在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的积之和与建设用地面积的比率（比率（%）。）。2021/9/1875(六六)开发商在规划设计阶段的职责开发商在规划设计阶段的职责 一个项目的规划设计，往往需要委托某设一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划活动，相反，开发商必须组织并参与整个规划设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、设计的研究和论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完更加切合当时当地的实际情况。开发商主要完成下列协调、管理的工作。成下列协调、管理的工作。2021/9/18761会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证会同城市规划部门，经过反复勘察、研究论证 选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模选定项目开发地点，确定用地范围和建设规模2委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方 案。案。3参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研参照国家或地方政府规定的定额指标，参与研 究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术究确定项目规划设计的投资概算以及各项技术 经济指标。经济指标。 2021/9/18774积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案积极为施工单位创造开工条件，规划设计方案 一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出 规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管 网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计网综合图、土石方工程图等。并抓紧组织设计 单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目 的施工图纸。的施工图纸。 5熟悉和审查图纸。熟悉和审查图纸。6组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织组织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织 规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加 ，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使 施工得以顺利进行。施工得以顺利进行。2021/9/1878此期培训结束此期培训结束 谢谢大家谢谢大家2021/9/1879房地产基本常识房地产基本常识第三期第三期 呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全严泓全严泓全严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机2021/9/1880工程建设阶段工程建设阶段2021/9/1881一、房地产开发项目工程建设与管理的一、房地产开发项目工程建设与管理的 内涵与程序内涵与程序1房地产开发项目工程建设的内涵房地产开发项目工程建设的内涵: 房地产开发项目工程建设，是将房地产开房地产开发项目工程建设，是将房地产开发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、发项目所涉及的劳动力、资金、材料、设备、基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资基础设施以及专业人员的技术和经验等多种资源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂源聚集到某个特定的时空点上来进行一项复杂的施工生产活动。的施工生产活动。 房地产开发项目的建设过程主要分为四个房地产开发项目的建设过程主要分为四个阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、阶段：开发项目建设准备阶段、招标投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。施工阶段和竣工验收阶段。2021/9/18822房地产开发项目工程建设的基本程序房地产开发项目工程建设的基本程序: 房地产开发项目工程建设，对开发商来说，房地产开发项目工程建设，对开发商来说，其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通其主要职责是项目的组织与管理，具体任务是通过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时过招、投标优选施工单位，并组织其施工，同时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时进行监督和管理，使房地产开发项目在规定的时间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑间和投资预算范围内，保质保量完成项目的建筑安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开安装工程和配套建设，并顺利交付使用。按照开发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程发项目建设的时间和顺序，房地产开发项目工程建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建建设的基本程序可分为四步，即开发项目工程建设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项设准备、通过招投标优选施工队伍、进行开发项目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。目施工建设和开发项目的竣工验收交付使用。2021/9/1883(1)房地产开发项目工程建设准备房地产开发项目工程建设准备 开发商在项目开工建设之前，首先需开发商在项目开工建设之前，首先需办理项目报建和施工所需各种证件批件手办理项目报建和施工所需各种证件批件手续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹续；完成施工现场勘察与施工图设计，筹措并落实建设资金，准备施工现场，进行措并落实建设资金，准备施工现场，进行施工场地的施工场地的“三通一平三通一平”。同时，到主管。同时，到主管部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯部门审批，协调变电、煤气、消防、电讯等基础设施配套工作；以及其他各项准备等基础设施配套工作；以及其他各项准备工作。工作。2021/9/1884(2)进行招投标，优选施工队伍进行招投标，优选施工队伍 房地产开发项目通常由项目主体和市房地产开发项目通常由项目主体和市政及公用配套设施等若干个分项工程组成。政及公用配套设施等若干个分项工程组成。开发商一般通过招标投标，从中优选一个开发商一般通过招标投标，从中优选一个总承包商或若干个不同性质的承包商共同总承包商或若干个不同性质的承包商共同施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。施工，以保证质量，缩短工期，降低造价。招投标是开工建设前的主要工作之一。施招投标是开工建设前的主要工作之一。施工队伍的选定是以签订施工合同为标志。工队伍的选定是以签订施工合同为标志。2021/9/1885(3)开发项目施工建设开发项目施工建设 当开发商与通过评标确定的中标者双方签订当开发商与通过评标确定的中标者双方签订了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县了建设工程施工合同，开发商到项目所在地的县级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并级以上人民政府行政主管部门办理开工手续，并取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开取得该部门发放的施工许可证以后，即标志着开发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由发项目开工准备工作的最后完成，接下来就是由工程承包商负责项目的施工建设。工程承包商负责项目的施工建设。 在项目施工建设过程中，开发商为了保证工在项目施工建设过程中，开发商为了保证工程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派程质量、工程进度和资金的合理使用，还要指派本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合本公司成员或委托监理单位，严格按照设计和合同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和同要求，对施工建设过程进行总体的组织协调和监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利监督控制，以保证开发项目的总体目标得以顺利实现。实现。2021/9/1886(4)开发项目的竣工验收开发项目的竣工验收 开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交开发项目竣工验收，是工程项目竣工后和交付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环付使用前的检查验收，是开发项目建设的最后环节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工节，也是全面考核工程建设和全面检验设计施工质量的最终环节，意义十分重大。质量的最终环节，意义十分重大。 为了防患于未然，确保工程质量，必须实行为了防患于未然，确保工程质量，必须实行工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必工程的分部、分项验收。尤其对于隐蔽工程，必须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。须及时强化质量监督、验收，以杜绝隐患。2021/9/1887 除了对主体工程检查验收外，还应注意除了对主体工程检查验收外，还应注意对附属工程及室外工程的检查验收。对附属工程及室外工程的检查验收。 凡未经验收或验收不合格的开发项目，凡未经验收或验收不合格的开发项目，不得交付使用。不得交付使用。 此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售此外，项目正式交付使用以后，不论是已出售或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可或出租部分，还是尚未出售、出租部分，都应尽可能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺能在工程承包商责任期内及时发现工程质量上的缺陷，以便让工程承包商承担检修责任。陷，以便让工程承包商承担检修责任。2021/9/18883房地产开发项目管理房地产开发项目管理 房地产开发项目管理，就是以高效率房地产开发项目管理，就是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，对开发项目工程建设的全过程论和方法，对开发项目工程建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。协调、监督和控制的管理系统。2021/9/1889具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括：具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括：成果性目标和约束性目标。成果性目标和约束性目标。 成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求； 约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等； 除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和 确保总体目标的实现。确保总体目标的实现。2021/9/1890二、房地产开发项目招标与投标二、房地产开发项目招标与投标1招标投标的概念招标投标的概念 房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，房地产开发项目招标是开发企业择优选择施工单位，投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开投标是施工建设单位争取获得工程项目的施工任务。开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建项目所需要的资金，然后吸引若干家符合投标资格的建筑安装企业筑安装企业(承包单位承包单位)来投标。这些建筑安装企业对工来投标。这些建筑安装企业对工程进行标价计算，提出报价程进行标价计算，提出报价(标价标价)、工期以及保证质量、工期以及保证质量的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招的措施，由房地产开发企业从中择优选取。简言之，招标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；标就是开发企业利用标价的经济手段优选施工建设单位；施工单位则用投标的经济手段去承接房地产开发项目的施工单位则用投标的经济手段去承接房地产开发项目的工程建设任务。工程建设任务。2021/9/18912房地产开发项目的工程建设招标投标房地产开发项目的工程建设招标投标 房地产开发建设工程的招标投标包括两方房地产开发建设工程的招标投标包括两方面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营面内容：一是由金融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或性项目的主管部门作为拟建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择者以建设单位作为发标者，通过招标方式选择工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集工程或项目承包者：二是由建设单位、企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是或设计任务。招标投标是商品经济的产物，是开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式开发商以及施工单位之间通过公平竞争的方式促使房地产开发的顺利完成。促使房地产开发的顺利完成。2021/9/18923招标的方式招标的方式 目前房地产开发项目工程建设招标的方式目前房地产开发项目工程建设招标的方式主要有三种：主要有三种：(1)公开招标。招标单位通过报刊、电视、公开招标。招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招标广告，吸引具备广播等途径公开发表招标广告，吸引具备相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。相应条件并愿意参加的投标单位参与竞争。公开招标固然体现了全面、公开、平等的公开招标固然体现了全面、公开、平等的竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，竞争原则，但是工作繁杂、开支费用大，应该视工作性质有选择地采用应该视工作性质有选择地采用。2021/9/1893(2)邀请招标邀请招标 这是一种非公开方式的招标，由开发这是一种非公开方式的招标，由开发商向有承包能力的单位发出招标通知书或商向有承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行招标。一般可选择邀请函进行招标。一般可选择310家单位家单位参加招标。由于这种方式有针对性，招投参加招标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往相互了解、彼此信任，比公开标双方往往相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人力、物力、财力，所以目招标大大节省人力、物力、财力，所以目前被广泛采用。前被广泛采用。2021/9/1894(3)协议招标：简称议标协议招标：简称议标 适用于少数保密性很强的建设工程，适用于少数保密性很强的建设工程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的工程，由开发商直接邀请施工单位进行协工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商，确定工程的造价和工期。这种招标比商，确定工程的造价和工期。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于两家。位也不得少于两家。2021/9/1895三、房地产开发项目的工程管理三、房地产开发项目的工程管理房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工房地产开发项目的工程管理，是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于准备到竣工验收的全过程所进行的管理。由于房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委房地产开发项目建筑施工与安装任务通常是委托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项托承包给建筑施工单位来完成的，所以开发项目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运目的工程管理，主要是以合同管理为手段，运用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方用计划、组织、协调、控制、检查、验收等方法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济法，对开发项目施工建设中的技术活动和经济活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，活动，按照国家标准、规范和合同规定的目标，进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目进行严格监督、控制和管理，以确保开发项目总体目标的最终实现。总体目标的最终实现。2021/9/18961工程施工管理工程施工管理 对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效也是合理节约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。益的关键环节。 房地产开发商在工程施工管理中的主要任务房地产开发商在工程施工管理中的主要任务为：为：2021/9/1897(1)项目组织与协调工作项目组织与协调工作 一方面，选择施工、供应等参建单位，明一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。供应品种及供应方式。(2)费用控制费用控制 主要包括编制费用计划，审核费用支出，研主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径究节支途径。2021/9/1898(3)进度控制进度控制 主要进行进度分析，适时地调整计划，协调主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。各参建单位进度。(4)质量控制质量控制 提出质量标准，进行质量监督；处理质量问提出质量标准，进行质量监督；处理质量问题，组织工程验收。题，组织工程验收。(5)合同管理合同管理 对施工前签订的施工合同进行管理，并处理对施工前签订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。2021/9/18992工程施工控制工程施工控制 (1)工程进度控制工程进度控制 工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划工程进度通过工程计划来具体实现。按照工程项目阶段划分，进度计划一般分成三类：分，进度计划一般分成三类： 第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工第一类，客观进度计划。从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。各阶段的进度计划，常用横道图法和网络图法表示。 第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划第二类，总进度计划。由承包单位的技术部门、计划部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师部门、质量监督部门等，在项目负责人领导和监督工程师主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备主持下编制。根据工程所需工时数以及人力、物力、设备情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。情况，求出施工工期，进而编制整个工程的施工进度计划。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。总进度计划也可通过横道图和网络图表示。 第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行第三类，单位工程进度计划。以单位工程为对象进行编制。编制。2021/9/18100(2)质量控制质量控制 工程项目的质量是设计意图被实现的程度。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合中及时发现施工工艺规模是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。2021/9/18101(3)成本控制成本控制 实施成本控制是在不影响工程进度、实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。测分析和间接费用监测分析。2021/9/18102直接费用监测分析：直接费用包括工程量、工时、直接费用监测分析：直接费用包括工程量、工时、机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直机械台班、材料耗费、工程其他费用支出。对直接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预接费用逐月提出统计报表。将实际费用与工程预算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，算作比较，并且根据实物工程量和花费的比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，计算出实际工程单价，最后与预算工程单价比较，研究存在的问题。研究存在的问题。间接费用监测分析：间接费用的预算数量是以直间接费用监测分析：间接费用的预算数量是以直接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经接费用为基础，按照间接费用率计算出的。一经确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管确定就要不断进行监测，采取措施来降低施工管理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出理费用的支出，费用支出时要作支出报告和支出审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进审计，并要定期将实际费用与预算费用比较，进行有效控制。行有效控制。2021/9/181033房地产开发项目的工程建设监理房地产开发项目的工程建设监理(1)工程建设监理的概念工程建设监理的概念 工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。格的质量提供房地产产品给市场消费者。2021/9/18104(2)工程监理的内容工程监理的内容 工程进度监理：即监理单位受建设单位或业主工程进度监理：即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。现场进行调研和分析。2021/9/18105 工程质量监理：是监督单位受建设单位或业主的委托，工程质量监理：是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。通常涉及的内容有：和管理的活动。通常涉及的内容有： 第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质第一，委托方与监理方要按照国家有关规定签订质量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定量监理合同。明确监理目标及监理事项，依照合同规定提供建设项目最终产品。提供建设项目最终产品。 第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查第二，进行质量控制。根据设计要求和合同规定检查施工过程中的工艺、材料、设备情况。施工过程中的工艺、材料、设备情况。 第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位第三，质量保证，对取得的实际质量数据和施工单位履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行履行质量职责的程度，与国家有关规定、技术标准进行比较，看其是否合乎要求。比较，看其是否合乎要求。2021/9/18106 工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲工程合同监理。可以根据委托方的意图，代甲方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同方准备招标文件，代理招标、评标、议标，并同中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监中标单位商签工程承包合同。但主要任务还是监督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过督合同的实施执行，及时了解并处理合同执行过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中出现的问题。需要说明的是，在合同监理过程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为程中，监理方与合同有关方的联系均为法律行为的活动，必须采取书面形式。的活动，必须采取书面形式。2021/9/181074房地产开发项目建设工程竣工验收房地产开发项目建设工程竣工验收 竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付通过投人使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。组织竣工验收。2021/9/18108(1)房屋建设项目的一般竣工验收标准。房屋建设项目的一般竣工验收标准。工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。全部施工完毕。所有设备所有设备(如电梯、采暖通风装置如电梯、采暖通风装置)均按设计规均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制回路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建路结构清晰，操作方便；室内、外道路均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。2021/9/18109整个工程质量经有关部门按施工技术经整个工程质量经有关部门按施工技术经验规范进行评定，达到合格以上。核实建验规范进行评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。回复修意见。要求建筑物四周两米以内的场地平整，要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。由本项施工所造成的障碍物已清除。2021/9/18110(2)竣工验收的程序。竣工验收的程序。工程建设完成后，施工单位向开发商递交工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。图纸。开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。工程施工质量。2021/9/18111共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位位、设计单位、建设银行、质量监督站等单位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验纸。单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕程质量等级证书。对于总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由后，经过共同验收，还要进行综合验收。即由开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部开发商向主管部门提出竣工验收报告，主管部门组织建委、计委、建行、人防、环保、消防、门组织建委、计委、建行、人防、环保、消防、开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签开发办公室、规划局等部门进行综合验收，签证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。证验收报告。已验收过的单项工程，不再验收。2021/9/18112编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。工验收后一个月内完成。编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，案。开发项目竣工后，要认真组织技术资料，整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建整理和清绘竣工图纸，移交使用单位和城市建设档案馆。设档案馆。2021/9/18113此期培训结束此期培训结束 谢谢大家谢谢大家2021/9/18114房地产基本常识房地产基本常识第四期第四期 呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 严泓全严泓全严泓全严泓全 友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机友情提示：会议期间请关闭手机2021/9/18115房地产推广、销售房地产推广、销售2021/9/18116（一）房地产开发项目市场推广的含义（一）房地产开发项目市场推广的含义广义的房地产开发项目市场推广，也就广义的房地产开发项目市场推广，也就是房地产开发项目的市场营销，它是指是房地产开发项目的市场营销，它是指从事房地产开发与经营的个人或集体通从事房地产开发与经营的个人或集体通过一系列营销活动，特别是某些创造性过一系列营销活动，特别是某些创造性的营销活动，把房地产产品的使用价值的营销活动，把房地产产品的使用价值和产权，通过市场交换传递给房地产的和产权，通过市场交换传递给房地产的消费者，以期获得尽可能多的利润的一消费者，以期获得尽可能多的利润的一种活动。种活动。2021/9/18117（二）房地产开发项目市场推广的内容（二）房地产开发项目市场推广的内容房地产开发项目市场推广，或者说房地产开发房地产开发项目市场推广，或者说房地产开发项目的市场营销是一项近年来发展起来的新型项目的市场营销是一项近年来发展起来的新型的专业工作，从时间跨度上，它涉及到房地产的专业工作，从时间跨度上，它涉及到房地产开发项目的前期准备和售后服务，从专业领域开发项目的前期准备和售后服务，从专业领域看，它涉及到市场研究与预测、项目评估、财看，它涉及到市场研究与预测、项目评估、财务分析、建筑设计、园艺设计、广告设计等多务分析、建筑设计、园艺设计、广告设计等多个领域，是一项综合性的、操作性的、知识密个领域，是一项综合性的、操作性的、知识密集性的工作。房地产开发项目的市场营销一般集性的工作。房地产开发项目的市场营销一般包括：市场分析，营销活动和营销策略研究以包括：市场分析，营销活动和营销策略研究以及市场营销管理等内容。及市场营销管理等内容。2021/9/181181房地产市场分析房地产市场分析 在市场经济的条件下，房地产项目的开发在市场经济的条件下，房地产项目的开发建设，必须建立在前期的市场研究和分析的基建设，必须建立在前期的市场研究和分析的基础上。市场分析是一个广义的概念，它在时间础上。市场分析是一个广义的概念，它在时间上，贯穿房地产项目整个开发过程。在空间上，上，贯穿房地产项目整个开发过程。在空间上，要研究周边甚至更大的区域范围。在分析的内要研究周边甚至更大的区域范围。在分析的内容上，不仅要从宏观上分析区域经济走势、经容上，不仅要从宏观上分析区域经济走势、经济政策、地区产业结构的变动、市政基础设施济政策、地区产业结构的变动、市政基础设施建设及规划的影响；还要从微观上分析各类物建设及规划的影响；还要从微观上分析各类物业的市场供求状况以及竞争物业的状况等。业的市场供求状况以及竞争物业的状况等。2021/9/181192营销活动和营销策略营销活动和营销策略 在经过围绕房地产开发项目进行的一系列市场调查在经过围绕房地产开发项目进行的一系列市场调查分析之后，开发商在投资决策时起码要考虑以下几个方分析之后，开发商在投资决策时起码要考虑以下几个方面的问题面的问题(4W1H)：第一，选择在哪里投资第一，选择在哪里投资 (Where)?房地产开发商进行房地房地产开发商进行房地产项目开发，最先应是确定投资地区，选择空间区位，产项目开发，最先应是确定投资地区，选择空间区位，比如是北京还是上海比如是北京还是上海?是中关村还是亚运村是中关村还是亚运村?也就是说，也就是说，哪里的开发潜力最大和预期回报最高哪里的开发潜力最大和预期回报最高?第二，何时投资比较好第二，何时投资比较好(When)?比如，因为亚洲金融危机比如，因为亚洲金融危机的影响，一块地理位置非常优越的地块，的影响，一块地理位置非常优越的地块，1997年投资年投资可能只能投在每平方米可能只能投在每平方米8000元的住宅，如果在元的住宅，如果在2000年年投资可能开发出一处每平方米投资可能开发出一处每平方米30000元的高级酒店。这元的高级酒店。这时就存在一个何时开发最有利的问题。时就存在一个何时开发最有利的问题。 2021/9/18120第三，投资何种物业第三，投资何种物业(What)?是商业物业还是写字楼物业是商业物业还是写字楼物业? 是普通住宅还是高档别墅是普通住宅还是高档别墅?如果是普通住宅的话，应有多如果是普通住宅的话，应有多少三居少三居?多少两居多少两居?第四，为谁开发或卖给谁第四，为谁开发或卖给谁(Whom)?开发商要知道未来的客户是开发商要知道未来的客户是哪些人群哪些人群?他们是富裕家庭还是中等收入家庭他们是富裕家庭还是中等收入家庭?是教师还是是教师还是律师律师?是是30岁到岁到40岁之间还是岁之间还是60岁以上岁以上?第五，如何开发第五，如何开发(How)?是合作开发是合作开发?还是独立开发还是独立开发?还是开发还是开发到一定程度再转让到一定程度再转让?当开发商明确了以上这些问题之后，当开发商明确了以上这些问题之后，还要组织委托规划设计专家对项目进行规划设计，确定户还要组织委托规划设计专家对项目进行规划设计，确定户型比、建筑风格、小区环境等等。在工程施工进行的同时，型比、建筑风格、小区环境等等。在工程施工进行的同时，就要开始进行项目市场推广，如召开新闻发布会、广告宣就要开始进行项目市场推广，如召开新闻发布会、广告宣传，同时配合开发进度进行预售，为此还要对销售人员进传，同时配合开发进度进行预售，为此还要对销售人员进行培训和组织。行培训和组织。 2021/9/18121 以上在前期进行的这些概念确定性以上在前期进行的这些概念确定性的工作，大多数是属于一种策略和谋划，的工作，大多数是属于一种策略和谋划，完全是根据市场的变化而变化和调整的。完全是根据市场的变化而变化和调整的。也就是说，开发商除了做看得见的营销也就是说，开发商除了做看得见的营销工作以外，还要做无形的营销工作，即工作以外，还要做无形的营销工作，即营销策略的研究和确定。具体包括：价营销策略的研究和确定。具体包括：价格策略、产品策略、企业策略等。格策略、产品策略、企业策略等。2021/9/181223.营销管理营销管理 开发商在进行房地产开发项目的市场推广开发商在进行房地产开发项目的市场推广时，还要在营销管理方面做大量的工作，组织时，还要在营销管理方面做大量的工作，组织营销机构或部门，选择策划和中介公司，选择营销机构或部门，选择策划和中介公司，选择设计机构，选择市场调查公司，选择广告代理，设计机构，选择市场调查公司，选择广告代理，选择企业形象设计公司进行企业形象设计，管选择企业形象设计公司进行企业形象设计，管理营销费用，监督营销计划的实施，并与开发理营销费用，监督营销计划的实施，并与开发企业的其他部门进行配合。企业的其他部门进行配合。2021/9/18123（三）商品房销售相关知识（三）商品房销售相关知识1、什么是商品房预售？、什么是商品房预售？ 答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在答：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。支付定金或者房价款的行为。2、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理、当商品房达到何种形象进度时，才可以办理预售许可证？预售许可证？ 答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，答：七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。上层数。2021/9/181243、房地产预售许可证包含哪些内容？、房地产预售许可证包含哪些内容？ 答：房地产预售许可证包括下列内容：答：房地产预售许可证包括下列内容： （一）预售许可证编号；（一）预售许可证编号； （二）发展商名称；（二）发展商名称； （三）项目名称；（三）项目名称； （四）项目坐落地点；（四）项目坐落地点； （五）土地使用权出让合同书号、地块编号；（五）土地使用权出让合同书号、地块编号； （六）房地产证编号、栋数；（六）房地产证编号、栋数； （七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑（七）批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑 面积和套数、间数；面积和套数、间数； （八）发证机关、有效期；（八）发证机关、有效期； （九）附注内容等。（九）附注内容等。2021/9/181254、商品房预售需要具备哪些条件？、商品房预售需要具备哪些条件？ 答：商品房预售需具备以下条件：答：商品房预售需具备以下条件： （一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照；（一）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金 ，已取得土地使用权证书；，已取得土地使用权证书； （三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证， 并已办理建设工程质量和安全监督手续；并已办理建设工程质量和安全监督手续； （四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间； （五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工（五）七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工 程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数； （六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户（六）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户 （七）法律、法规规定的其他条件。（七）法律、法规规定的其他条件。2021/9/181265、什么是商品房现售？、什么是商品房现售？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。房价款的行为。6、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？发布单位提交哪些材料？ 答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。应提交房地产证。2021/9/181277、房地产现售需要具备哪些条件？、房地产现售需要具备哪些条件？ 答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法答：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法 人营业执照和房地产开发企业资质证书；人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收；（四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实；（五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施 具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设 施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付 日期；日期； （七）物业管理方案已经落实。（七）物业管理方案已经落实。2021/9/181288、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ 答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得 刊登广告，广告发布者不得发布其广告：刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设 的房屋；的房屋；（三）违章建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以 其他形式限制房地产权利的房屋；其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（五）权属有争议的房屋；（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。（六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。2021/9/181299、发展商销售商品房有哪些方式？、发展商销售商品房有哪些方式？ 答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可答：房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。以委托房地产中介服务机构销售商品房。10、发展商不得采取哪些方式销售商品房？、发展商不得采取哪些方式销售商品房？ 答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相答：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租返本销售的方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。品住宅按套销售，不得分割拆零销售。11、销售代理委托书包含哪些内容？、销售代理委托书包含哪些内容？ 答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委答：由委托人出具给代理人的委托书应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。、义务。2021/9/1813012在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？在发展商处购房时，发展商应当明示那些事项？ 答：（一）开发资质和营业执照；答：（一）开发资质和营业执照； （二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立（二）商品房预售许可证及经批准销售的平面图、立 面图；面图； （三）项目开发进度和竣工交付使用时间；（三）项目开发进度和竣工交付使用时间； （四）项目及其配套设施的平面示意图；（四）项目及其配套设施的平面示意图； （五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和（五）商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和 公用建筑面积的分摊方法；公用建筑面积的分摊方法； （六）预售商品房的价格和付款办法；（六）预售商品房的价格和付款办法； （七）商品房预售的专用账户；（七）商品房预售的专用账户； （八）物业管理事项；（八）物业管理事项； （九）法律、法规规定的其他事项。（九）法律、法规规定的其他事项。 2021/9/1813113、对已预售的商品房，发展商是否可以设定、对已预售的商品房，发展商是否可以设定他项权？他项权？ 答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使答：已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用前，预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商用权设定他项权。违反此规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成损失的，由预售人承担。定无效。由此造成损失的，由预售人承担。14、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押、对已预售的房地产，发展商是否可以抵押该房地产？该房地产？ 答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。答：房地产开发商不得抵押已预售的房地产。2021/9/1813215、购房预定款性质的费用可以退还吗？、购房预定款性质的费用可以退还吗？ 答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售答：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。用；当事人之间另有约定的，从其约定。16、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？、在什么情况下，房地产开发项目可以交付使用？ 答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；答：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、项目完工后，房地产开发企业应当提请规划、消防、环保、质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进质量技术监督、城建档案、燃气和民房等有关主管部门进行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取行专项验收，并按专项验收部门提出的意见整改完毕，取得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工得合格证明文件或准许使用文件，并组织设计、施工 和监理等单位进行竣工验收。和监理等单位进行竣工验收。2021/9/1813317、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件？ 答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据答：在房屋交付时，房地产开发企业应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供住宅质量保证制度的规定，向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书书、住宅使用说明书 。2021/9/18134四、房产测绘类知识四、房产测绘类知识1、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？、商品房销售时，以什么计量单位作为计价方式？ 答：商品房销售可以按套答：商品房销售可以按套(单元单元)计价，也可以按套内计价，也可以按套内建筑面积计价。建筑面积计价。2、商品房的计价方式是否可以自由选择？、商品房的计价方式是否可以自由选择？ 答：从答：从2002年年10月月1日起，商品房的计价方式只能选日起，商品房的计价方式只能选择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。择按套（总价）计价或按套内建筑面积计价。3、商品房建筑面积如何计算？、商品房建筑面积如何计算？ 答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共筑面积组，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。的规定对其享有权利，承担责任。2021/9/181354、何谓、何谓“预售面积预售面积”和和“竣工面积竣工面积”？它们有何区？它们有何区别别 答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的答：预售面积是指全部按建筑设计图上尺寸计算的房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工房地产建筑面积，它只供房地产预售时使用；竣工面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地面积是指房地产竣工后实测的面积或用与竣工房地产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房产尺寸相符的建筑设计图计算的建筑面积，它为房地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提地产交易、租赁、抵押、竣工验收、产权登记等提供依据。供依据。5、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？、成套房屋的套内建筑面积由哪些部分组成？ 答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、答：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。2021/9/181366、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，、有些房地产的竣工面积与预售面积不一致，其原因主要有哪些？其原因主要有哪些？ 答：其产生的原因大致可概括为：答：其产生的原因大致可概括为：（1）建筑物的某部分改变设计；）建筑物的某部分改变设计；（2）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施）施工过程中，建筑物的某部分未按原设计施工；工；（3）施工错误或施工误差过大；）施工错误或施工误差过大；（4）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服）竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变；务范围改变；（5）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测）正常的施工误差和测量误差也可能引起实测的竣工面积与预售面积存在差异。的竣工面积与预售面积存在差异。2021/9/181377、什么是套内房屋使用面积？、什么是套内房屋使用面积？ 答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的答：套内房屋使用面积是指套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按下列规定计算：面积，以水平投影面积按下列规定计算：（1）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、）套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和；间面积的总和；（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；积；（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；管道井均计入使用面积；（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。）内墙面装饰厚度计入使用面积。2021/9/181388、什么是套内墙体面积？、什么是套内墙体面积？ 答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护答：套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙割以及外墙(包括山墙包括山墙)等共有墙，均按水平投等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 本处所指的本处所指的“其他公用面积其他公用面积”包含了电梯包含了电梯井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外井周边的过道、走廊，也包含了建筑物外墙外侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、侧的阳台、走廊、檐廊、雨蓬、车棚、货棚、站台、骑楼等。站台、骑楼等。2021/9/181399、什么是套内阳台建筑面积？、什么是套内阳台建筑面积？ 答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水答：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积10、什么是房屋的共有建筑面积，包括那些内容？、什么是房屋的共有建筑面积，包括那些内容？ 答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使答：房屋共有建筑面积是指各产权业主共同占有或共同使用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、用的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙间的分隔墙，以及外墙(包括山墙包括山墙)以水平投影面积一半的以水平投影面积一半的建筑面积，建筑面积， 独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不 计入共有建筑面积。计入共有建筑面积。2021/9/1814011、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？、按套内建筑面积售房，房价是如何计算的？ 答：（答：（1）房地产开发企业预售的商品房，按套）房地产开发企业预售的商品房，按套(单元单元)或或整层出售的，以套整层出售的，以套(单元单元)或整层内建筑面积或整层内建筑面积(以下简称以下简称“套内建筑面积套内建筑面积”)计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经筑面积计算房价。预售时，开发企业应向购房者提供经规划部门批准的房屋建筑平面图。规划部门批准的房屋建筑平面图。 （2）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、）房地产开发企业销售已建成的商品房以及二、三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与三级市场的各类房屋交易，实行总价交易，房价可不与房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业房屋建筑面积挂钩，但新业主对公用建筑面积享有原业主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原主的权属。实行总价销售的房屋，房地产开发企业或原业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。业主应向购房者提供房地产测绘机构的房屋建筑平面图。2021/9/1814112、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用如何计算？公用建筑面积的建设费用如何计算？ 答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分答：按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。销售单价内，不再另行计价。13、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的、按套内建筑面积计价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的权属属于谁？公用建筑面积的权属属于谁？ 答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用答：应在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个其权属属于各产权业主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。人不得独自占用。2021/9/1814214、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？、套内建筑面积售房与建筑面积售房有何异同？ 答：答：“套内建筑面积套内建筑面积”售房，实际上是以售房，实际上是以“套内建筑面积套内建筑面积”为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公为交易面积，按套内建筑面积计算房价，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公再另行计价。同时在购销合同中记载该商品房项目的总公用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权用建筑面积及本单元或整层应分摊的公用建筑面积，其权属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。属属于各产权主共同所有，任何单位和个人不得独自占用。15、“建筑面积建筑面积”售房，实际上是以套内建筑面积与分摊售房，实际上是以套内建筑面积与分摊公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。公用建筑面积之和作为交易面积，按建筑面积计算房价。由于由于“分摊的共用建筑面积分摊的共用建筑面积”的存在，使售房面积复杂化、的存在，使售房面积复杂化、专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清专业化，非房产测绘专业技术人员无法弄清“分摊的共用分摊的共用建筑面积建筑面积”的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己的合理性和准确性，购房者不能直观了解自己究竟购买了多大的房屋。究竟购买了多大的房屋。 2021/9/18143 “套内建筑面积套内建筑面积”售房与售房与“建筑面积建筑面积”售房售房相比，前者只是少了个相比，前者只是少了个“分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积”，而应，而应“分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积”建设费用计建设费用计入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总入套内建筑面积销售单价内，因此房屋交易总价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两价不变，但售房面积更明确、具体、直观。两者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。者对分摊的公用建筑面积享有同等的权益。16、按套（单元）计价的现售商品房，如何计、按套（单元）计价的现售商品房，如何计价？价？ 答：按套答：按套(单元单元)计价的现售房屋，当事人对现计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。款。2021/9/1814417、什么是房屋的基底面积？、什么是房屋的基底面积？ 答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平答：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。投影面积。18、什么是房屋的建筑面积？、什么是房屋的建筑面积？ 答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙答：房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙(或外柱或外柱)外围外围以内水平投影面积之和。以内水平投影面积之和。19、什么是房屋的公用建筑面积？、什么是房屋的公用建筑面积？ 答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外答：房屋的公用建筑面积是指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或米的单车库、设备层或技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、技术层，室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机等。楼梯间、水箱间、电梯机等。2021/9/1814520、房屋的公用建筑面积是如何分摊的？房屋的公用建筑面积是如何分摊的？ 答：每户答：每户(或单位或单位)应分摊的公用建筑面积按如下原则进行应分摊的公用建筑面积按如下原则进行计算：计算： (1)有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行计算；算； (2)如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积行分摊。即：每户应分摊的公用建筑面积=(应分摊公用应分摊公用建筑面积建筑面积/各套各套(单元单元)建筑面积之和建筑面积之和)各套各套(单元单元)建筑建筑面积。面积。21、购房的建筑面积包括哪些部分？、购房的建筑面积包括哪些部分？ 答：房屋的建筑面积包括套内答：房屋的建筑面积包括套内(单元单元)建筑面积和按规定建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。应分摊的公用建筑面积两部分。2021/9/1814622、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？、什么叫宗地？宗地号代表什么意思？ 答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封答：宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称闭地块。以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范地号，其有四层含义，称为：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。如：围逐级体现其所在的地理位置。如：B10724这个地这个地号表示福田区第号表示福田区第1带带07片第片第24宗地。宗地。23、什么叫宗地图？什么叫证书附图？、什么叫宗地图？什么叫证书附图？ 答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。答：宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。等。 证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。地产所在宗地情况。2021/9/18147五、产权登记类知识五、产权登记类知识1、什么叫房地产登记？、什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。障房地产当事人合法权益的一项基本制度。2、房地产登记主要记载哪些内容？、房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。标、形状等进行专门的记载。2021/9/181483、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：记的决定： (一一)产权纠纷尚未解决的；产权纠纷尚未解决的； (二二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或 正在处理之中的；正在处理之中的； (三三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；受理申请后发现申请文件需要修正或补正的； (四四)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。其它事由。2021/9/181494、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？、房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为天，转移登记办文时间为30天，抵押登记天，抵押登记15天，变更登天，变更登记办文时间记办文时间30天。天。5、房地产登记的权利人名称是如何确定的？、房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政 府确认的名称；府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名 称；称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓。共有人，为各权利人的名称或姓。 2021/9/181506、申请房地产登记，可否委托他人办理？、申请房地产登记，可否委托他人办理？ 答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。理人办理申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。7、哪些房地产登记可由当事人单独申请？、哪些房地产登记可由当事人单独申请？ 答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。证书等其他登记。2021/9/18151 8、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？ 答：答：1988年年1月月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：行，即：(1)住宅住宅50年；年；(2)教育、科技、医疗卫生、市教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地政、公共建筑、交通、特殊用地50年；年；(3)工业、仓储工业、仓储30年；年；(4)商业、金融业用地商业、金融业用地20年；年；(5)种植、畜牧、养殖种植、畜牧、养殖业用地业用地20年。年。 1988年年1月月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年了土地使用权出让合同书的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（期按国家规定执行。即：（1）居住用地）居住用地70年；（年；（2）工）工业用地业用地50年；（年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（年；（4）商业、旅游、娱乐用地）商业、旅游、娱乐用地40年；（年；（5）综合或）综合或者其他用地者其他用地50年。年。2021/9/181529、什么叫、什么叫“确权确权”？ 答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。权利归属的过程。10、房地产证主要记载哪些内容？、房地产证主要记载哪些内容？ 答：现在所发的房地产证，主要记载业主所答：现在所发的房地产证，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。房号、建筑面积、建购价款等。2021/9/1815311、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？、未成年人是否可以作为权利人办理房地产证？ 答：未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办答：未成年人可以作为权利人办理房地产证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人房地产证上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。处分该房地产时必须符合有关法律规定。12、什么叫房地产初始登记？、什么叫房地产初始登记？ 答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。附着物的所有权进行的第一次登记。2021/9/1815413、哪些情况应申请初始登记？、哪些情况应申请初始登记？ 答：（答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；用权初始登记； （2）在取得土地使用权的土地上建造房）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，始登记。已办理初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。2021/9/1815514、查阅产权档案有什么规定？、查阅产权档案有什么规定？ 答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：（1）产权证书上记载的权利人；）产权证书上记载的权利人；（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；作人员；（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；有关人员；（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。员。 2021/9/1815615、什么情形属于房地产变更登记？、什么情形属于房地产变更登记？ 答：下列情形属于房地产变更登记：答：下列情形属于房地产变更登记： (1)房地产使用用途改变的；房地产使用用途改变的； (2)权利人姓名或名称发生变化的；权利人姓名或名称发生变化的； (3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；房地产座落名称或房地产名称发生变化的； (4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。建筑物、附着物倒塌、拆除的。16、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？、哪些情况下需办理二级市场房地产转移登记？ 答：答：(1)向发展商购买的商品房向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房资建房、拆迁赔偿房)； (2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；利房； (3)市区住宅局出售的福利房、微利房。市区住宅局出售的福利房、微利房。2021/9/1815717、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需、申请变更登记应提交什么文件，办理变更登记时需缴纳什么费用？缴纳什么费用？答：答：(1)房地产变更登记申请书；房地产变更登记申请书； (2)房地产权利证书；房地产权利证书； (3)改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发企业法定代表人变更一般不需办理变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；生转移时，同时提交变更证明即可； (4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。2021/9/1815818、如何办理二级市场转移登记手续？、如何办理二级市场转移登记手续？ 答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：答：办理二级市场转移登记需提交下列资料：(1)房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书； (2)身份证明；身份证明； (3)房地产买卖合同房地产买卖合同 (4)付款发票和付清房款证明。付款发票和付清房款证明。 办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理二级市场转移登记一般由发展商统一办理，也可以自行到产权登记部门办理。办理，也可以自行到产权登记部门办理。 2021/9/1815919、拆迁赔偿房如何办理房地产证？能否转让？、拆迁赔偿房如何办理房地产证？能否转让？ 答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。办理时应提交下列资料：行登记发证。办理时应提交下列资料： (1)房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书； (2)身份证明；身份证明； (3)经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议经规划国土部门或旧城改造办鉴证的拆迁赔偿协议书；书； (4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。 拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。记；补交差价的，差价计入登记价。 拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮房地产证拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮房地产证，可以转让；不属于商品房的，发绿皮房地产证，可以转让；不属于商品房的，发绿皮房地产证，不能转让。不能转让。2021/9/1816020、集资房、合作建房如何办理房地产证？、集资房、合作建房如何办理房地产证？ 答：答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理批准的，并办理了房地产初始登记的房地产才可以办理小业主的房地产证；小业主的房地产证； (2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定办理房地产初始登记后，方可办理小业主房地产证；房地产初始登记后，方可办理小业主房地产证； (3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可办理房地产证料后即可办理房地产证:房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。发票复印件；发展商出具的付清房款证明。2021/9/1816121、什么情况属于三级市场转移登记？、什么情况属于三级市场转移登记？ 答：凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产答：凡房地产已办理二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等。决、裁定的强制性转移等等。22、三级市场转移登记需提交什么资料？、三级市场转移登记需提交什么资料？ 答：答：(1)房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书； (2)转让、受让双方身份证明；转让、受让双方身份证明； (3)房地产证或其他产权证书；房地产证或其他产权证书； (4)房地产买卖合同。房地产买卖合同。2021/9/1816223、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？答：通过法院拍卖的需提交：答：通过法院拍卖的需提交：(1)房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书；(2)竞授人身份证明；竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的，需提交用地补充协议若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。和付清地款证明。 由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：(1)房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书；(2)竞授人身份证明；竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)原产权证书；原产权证书；(5)委托拍卖的公证书。委托拍卖的公证书。 拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。2021/9/1816324、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？、如何办理房地产交换？需缴纳哪些费用？ 答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意福利房需原产权单位和房改审批部门的同意)，并提交，并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。转让交纳税费。25、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？、如何办理继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？ 答：需提交下列资料：答：需提交下列资料： (1)房地产转移登记申请书；房地产转移登记申请书； (2)不动产所在地公证处出具的继承权公证书；不动产所在地公证处出具的继承权公证书； (3)身份证明；身份证明； (4)房地产证或其他产权证书。房地产证或其他产权证书。2021/9/1816426、什么叫房地产抵押？、什么叫房地产抵押？ 答：房地产抵押是指债务人或第三人答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人抵押人)以其合法以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人抵押权人)提供债务提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。27、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？、办理房地产抵押登记需提供哪些资料？ 答：答：(1)房地产抵押登记申请书；房地产抵押登记申请书； (2)房地产权利证书；房地产权利证书； (3)身份证明；身份证明； (4)经公证的借款合同和抵押合同。经公证的借款合同和抵押合同。 非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。同意抵押的批准文件。2021/9/1816528、申请楼花按揭登记需提交什么资料？、申请楼花按揭登记需提交什么资料？ 答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可办理楼花按揭登记。需提交下列资料：关审查后可办理楼花按揭登记。需提交下列资料： (1)楼花抵押登记申请书；楼花抵押登记申请书； (2)盖有盖有“预售合同备案专用章预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书；的房地产买卖合同书； (3)身份证明；身份证明； (4)借款合同和按揭抵押合同借款合同和按揭抵押合同(经公证经公证)。29、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？、办理房地产抵押登记需缴纳哪些费用？ 答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。2021/9/1816630、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵、三级市场的房地产转让按揭，应如何办理抵押登记？押登记？ 答：有两种办法：答：有两种办法： （一）先由买卖双方签订房地产买卖合同公证（一）先由买卖双方签订房地产买卖合同公证书，办理受让方的房地产证，由受让方按书，办理受让方的房地产证，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记；房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记； （二）买卖双方签订房地产买卖合同公证书，（二）买卖双方签订房地产买卖合同公证书，同时提交按揭登记资料。同时提交按揭登记资料。 产权登记部门先办转让，后办按揭登记产权登记部门先办转让，后办按揭登记(同同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的房地产买卖合同公证书。抵押专用章的房地产买卖合同公证书。2021/9/1816731、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？、已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理房地产证？ 答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押答：可以。已办理楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭按揭)合同中如规合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已办理楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办房地产证，转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申办房地产证，并由银行领取。并由银行领取。32、哪些房地产不能办理抵押登记？、哪些房地产不能办理抵押登记？ 答：答：(1)权属来源是限制抵押的权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等包括福利房、微利房、私人建房等) (2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的； (3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限 制房地产权利的；制房地产权利的； (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；共有房地产，未经其他共有人书面同意的； (5)权属有争议的；权属有争议的； (6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；法律、法规或市政府规定禁止抵押的； (7)除乡除乡(镇镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。2021/9/1816833、第三者担保的抵押登记应如何办理？、第三者担保的抵押登记应如何办理？ 答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。抵押人与借款人。34、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否办理抵押登记？理抵押登记？ 答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。擅自为企业提供抵押担保。2021/9/1816935、注销房地产抵押登记应提交什么资料？、注销房地产抵押登记应提交什么资料？ 答：答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；出具注销抵押登记申请； (2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；证明和出具注销抵押登记申请； (3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件； (4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，办事人即房地产证或房地产买卖合同书，办事人应有授权委托书、身份证等应有授权委托书、身份证等)。 2021/9/1817036、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，、双方共同购买已办理按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？一方因故退出或转让，该如何办理登记手续？ 答：根据中华人民共和国担保法的规定，已答：根据中华人民共和国担保法的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。2021/9/1817137、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？ 答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。押。 在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。下室、停车场及车位可以销售、抵押。38、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如、已办理房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何办理登记？何办理登记？ 答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押答：已办理抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。2021/9/1817239、什么叫分割房地产？、什么叫分割房地产？ 答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为房地产分割成若干份，在房地产登记上表现为房地产证的分证，即将一本房地产证分为几本证的分证，即将一本房地产证分为几本房地产证，但总面积不发生变化。房地产证，但总面积不发生变化。40、如何办理分割房地产的房地产证？需要、如何办理分割房地产的房地产证？需要缴纳哪些费用？缴纳哪些费用？ 答：分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，答：分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写房地产其它登记申请书，分割后的房人填写房地产其它登记申请书，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。地产需要进行查丈的，还要申请查丈。 该项登记仅需缴纳登记费。该项登记仅需缴纳登记费。2021/9/1817341、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何办理手续？如何办理手续？ 答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于房地产证的合并或分割，应经过重新测量并房地产证的合并或分割，应经过重新测量并办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途办理变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当办理转移登记。新转让，应当办理转移登记。42、安居房分为哪几种？、安居房分为哪几种？ 答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。全成本微利房和社会微利房。2021/9/18174此期培训结束此期培训结束 谢谢大家谢谢大家2021/9/18175呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司呼伦贝尔炎黄世纪投资置业有限公司 项目可行性论证项目可行性论证经济测算指标经济测算指标2021/9/18176问题：问题：1、项目利润是怎样计算出来的？、项目利润是怎样计算出来的？2 2、房地产经营需要哪些要素投入？、房地产经营需要哪些要素投入？3、什么样的房地产项目才是好项目？、什么样的房地产项目才是好项目？2021/9/18177项目净利润项目净利润=销售收入销售收入-开发成本开发成本-营业税及附加营业税及附加-期间费期间费用用-所得税所得税（期间费用包括：营业费用、销售费用、管（期间费用包括：营业费用、销售费用、管理费用）理费用） 土地、资金、人力资源、技术、品牌土地、资金、人力资源、技术、品牌 投入少、回报高、见效快投入少、回报高、见效快2021/9/18178一、应用标准测算报表体系的必要性一、应用标准测算报表体系的必要性主要基于以下需要：主要基于以下需要：项目决策科学化项目决策科学化 定量分析；定量分析； 全面、多角度分析；全面、多角度分析； 动态分析；程序规范。动态分析；程序规范。项目决策效率项目决策效率 便于计算、便于理解、便于检查便于计算、便于理解、便于检查2021/9/18179二、可行性论证经济指标体系的特点二、可行性论证经济指标体系的特点包括以下四项：包括以下四项：将动态指标与静态指标相结合将动态指标与静态指标相结合 动态指标动态指标 -考虑资金时间价值考虑资金时间价值 静态指标静态指标 -不考虑资金时间价值不考虑资金时间价值将指标分为核心指标和参考指标将指标分为核心指标和参考指标 核心指标：主要指标，反映核心收益能力核心指标：主要指标，反映核心收益能力 参考指标：反映某一个方面或作补充说明参考指标：反映某一个方面或作补充说明2021/9/18180单项指标单项指标 如：资金峰值比例；地价支付贴现比；如：资金峰值比例；地价支付贴现比； 启动资金获利倍数。启动资金获利倍数。运用函数工具和公式链接简化计算运用函数工具和公式链接简化计算 如：净现值（如：净现值（NPV）函数；）函数； 内部收益率（内部收益率（IRR）函数；）函数； 测算要素的弹性调整。测算要素的弹性调整。2021/9/18181三、资金的时间价值三、资金的时间价值资金的时间价值：资金的时间价值： 资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会资金用之于投资，随着时间的推移，其价值会 增长。增长。 今天的今天的1元钱元钱 不等于不等于 明天的明天的1元元 利息；单利；复利；贴现；现值；终值利息；单利；复利；贴现；现值；终值 资金成本：使用资金要支付代价资金成本：使用资金要支付代价 银行借款银行借款 ： 按利率计付利息按利率计付利息 股东投入：股东投入： 交付利润交付利润2021/9/18182单利终值计算单利终值计算: S = P（1 + i*t )单利现值计算单利现值计算: p =s * (1- i*t ) n复利终值计算复利终值计算: S = P（1 + i ) -n复利终值计算复利终值计算: p = s（1 + i ) 2021/9/18183问：第问：第1年年初存入年年初存入100元，利率元，利率10% ，分别，分别 按单利和复利计算，两年按单利和复利计算，两年 后其终值多少？后其终值多少？2021/9/18184四、现金流量与净流量、净现值四、现金流量与净流量、净现值现金流量：指项目投资、出售引起的现现金流量：指项目投资、出售引起的现金流入、现金流出的数量。金流入、现金流出的数量。现金净流量：指一定时期现金流入量与现金净流量：指一定时期现金流入量与现金流出量的差额。流入量大于流出量现金流出量的差额。流入量大于流出量时净流量为正值，反之为负值。时净流量为正值，反之为负值。净现值：指未来资金流入的现值与资金净现值：指未来资金流入的现值与资金流出的现值的差额。流出的现值的差额。2021/9/18185XX城市花园项目概况城市花园项目概况：总建总建35万平米，单位地价万平米，单位地价800元元/平米，建造成本等平米，建造成本等1700元；元；4年开发销售完毕，平均价格年开发销售完毕，平均价格3214元元/平米平米2021/9/18186五、现金净流量与利润的关系五、现金净流量与利润的关系利润是按照权责发生制确定的分期损益利润是按照权责发生制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益现金净流量是根据收付实现制确定的分期损益可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为可行性研究中，现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标。评价投资净收益的指标。 在整个投资有效年限内，项目利润总计与现金净流量是相等的。应用现金净流量，并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案。2021/9/18187六、项目可行性论证经济指标体系六、项目可行性论证经济指标体系核心指标核心指标1.内部收益率内部收益率 使累计净现值为零的贴现率使累计净现值为零的贴现率2.销售净利率销售净利率 项目净利润项目净利润/销售收入销售收入100%2021/9/18188参考指标参考指标3.总投资回报率总投资回报率 项目净利润项目净利润/项目总投项目总投100% 4.销售毛利率销售毛利率 项目利润项目利润/销售收入销售收入100%5.获利指数获利指数 现金流入现值现金流入现值/现金流出现值现金流出现值6.资金峰值比例资金峰值比例 资金峰值资金峰值/项目总投资项目总投资 7.地价支付贴现比地价支付贴现比 各期支付地价现值之和各期支付地价现值之和/地价额地价额8.启动资金获利倍数启动资金获利倍数 项目净利润项目净利润/启动资金启动资金2021/9/181896-1、内部收益率（、内部收益率（IRR）内部收益率：内部收益率： 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于现值的贴现率。简单说就是使投资方案累计净现值等于零的贴现率。零的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。款来投资项目，将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。能力，是项目内在的投资收益率，本质上是一个贴现率。 2021/9/18190XX城市花园项目：城市花园项目：2021/9/181916-2、销售净利率、销售净利率销售净利率销售净利率=项目净利润项目净利润/销售收销售收100%（项目净利润（项目净利润=项目利润项目利润-期间费用期间费用-所得税）所得税）为什么用销售净利率取代投资回报率作为为什么用销售净利率取代投资回报率作为核心指标？核心指标？2021/9/18192以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除以销售收入为基数，指标蕴涵内容更丰富点，除了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受了能反映获利能力，还可以反映售价风险的承受能力，比如，销售净利率为能力，比如，销售净利率为9%，大约可以知道，大约可以知道，如果售价下降如果售价下降9%左右，将基本无利可图；而售左右，将基本无利可图；而售价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；价相当于市场风险，其难以控制程度远大于成本；销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文销售净利率更易于普遍的理解，直观明了，望文即可知道是即可知道是“净利润净利润”除以除以“销售收入销售收入”；投资；投资回报率则须特别明确，如总投资是回报率则须特别明确，如总投资是“总成本总成本”还还是是“总成本总成本+期间费用期间费用”，包含不包含，包含不包含“所得税所得税”？ “回报回报”是税前利润还是税后利润？是税前利润还是税后利润？ 2021/9/181936-3、总投资回报率、总投资回报率总投资回报率总投资回报率=项目净利润项目净利润/项目总投资项目总投资100% （项目总投资（项目总投资=总开发成本总开发成本+期间费用）期间费用） 总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅平，但并不是该项目实际的收益率，只能作为辅助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可助指标参考。项目开发周期越长，该指标意义可应用度越小。应用度越小。2021/9/181946-4、销售毛利率、销售毛利率1.销售毛利率（销售毛利率（%）=项目利润项目利润/销售收销售收100%（项目利润（项目利润=销售收入销售收入-开发成本开发成本-营业税及附加）营业税及附加）2.销售毛利率的意义：销售毛利率的意义： 在于体现了项目的获利空间。即还有多少销在于体现了项目的获利空间。即还有多少销 售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获售收入可以用来抵偿期间费用和所得税，最后获得利润。得利润。3.销售毛利率和销售净利率的关系：销售毛利率和销售净利率的关系： 销售毛利率销售毛利率 - 销售净利率销售净利率=销售税、费率销售税、费率2021/9/181956-5、获利指数（现值指数）、获利指数（现值指数）获利指数获利指数 = 现金流入现值现金流入现值/现金流出现值现金流出现值现值指数可以理解为现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。元原始投资渴望获得的现值净收益。现值指数反映了投资的效率。现值指数反映了投资的效率。计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现低资金回报率。按照集团净资产收益率的要求我们将贴现率为率为10%。现值指数现值指数1 ：说明收益超过成本，投资收益率超过期望：说明收益超过成本，投资收益率超过期望的回报率，项目可行；的回报率，项目可行；现值指数现值指数1 ：说明其收益率达不到期望的回报率，项目：说明其收益率达不到期望的回报率，项目不可行。不可行。如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数如果以内部收益率作为贴现率，则现值指数=12021/9/18196XX城市花园项目城市花园项目：2021/9/18197XX城市花园项目测算：城市花园项目测算：2021/9/181986-6、资金峰值比例、资金峰值比例1.资金峰值比例资金峰值比例 = 资金峰值资金峰值/项目总投资项目总投资2.资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，资金峰值的界定：资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最累计负向净现金流量的最大值，也就是资金的最大缺口。大缺口。3.资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的资金峰值是对项目而言，一般不必考虑本公司的自有存款余额。自有存款余额。4.资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系。例关系。2021/9/18199XX城市花园项目测算：城市花园项目测算：资金峰值比例资金峰值比例 = 资金峰值资金峰值/项目总投资项目总投资 =15000/（28000+59500） =17%2021/9/182006-7、地价支付贴现比、地价支付贴现比地价支付贴现比地价支付贴现比 =各期支付地价现值之和各期支付地价现值之和/地价总额地价总额本指标反映地价支付的快慢。本指标反映地价支付的快慢。土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的土地合同中的地价是一种名义地价，将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付地价折算为现值才是该项目的实际地价。地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。贴现比反映了名义地价和实际地价的关系。该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。该比例越小实际地价越低，反之实际地价越高。对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率，我们仍定为仍定为10%（依据同前）。（依据同前）。2021/9/18201XX城市花园项目：城市花园项目：2021/9/182026-8、启动资金获利倍数、启动资金获利倍数启动资金获利倍数启动资金获利倍数 = 项目净利润项目净利润/启动资金启动资金1.启动资金启动资金=3个最高的资金峰值之和个最高的资金峰值之和/32.启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计启动资金的界定：一个项目启动资金较难直接计算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此算，它应是开发前期一定阶段的资金需求。因此我们近似定义为我们近似定义为3个最高峰值的平均数。个最高峰值的平均数。3.启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投启动资金获利倍数的意义：在于集团或分公司投入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少入一个新项目必须的启动资金，将来能获得多少倍的净利润。它是一个静态的参考指标。倍的净利润。它是一个静态的参考指标。2021/9/18203XX城市花园项目城市花园项目2021/9/18204七、核心指标的基本要求（参考）七、核心指标的基本要求（参考）内部收益率内部收益率25% 销售净利率销售净利率9%指标评价考虑：指标评价考虑：（1）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指）核心指标确定指标值标准；参考指标中的总体指标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具标未定标准仅做参考；参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估。体项目分析评估。（2）经过对部分项目（成都）经过对部分项目（成都1期、大连等）的测试，其期、大连等）的测试，其内部收益率均超过内部收益率均超过30%。因此对一般多层项目内部收。因此对一般多层项目内部收益率暂定为益率暂定为25%。（3）经测算，集团平均税前销售利润率为）经测算，集团平均税前销售利润率为12%，销售，销售净利率约在净利率约在8.0410.2%之间，因此销售净利率暂定之间，因此销售净利率暂定为为9%。2021/9/18205