万科顺义望泉家园项目万科顺义望泉家园项目初步定位策划报告初步定位策划报告九月 24第 2 页 思源顾问本案定位基本思路本案定位基本思路项目现状分析：优势、劣势、机遇、威胁项目现状分析：优势、劣势、机遇、威胁顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位望泉家园主题概念定位望泉家园主题概念定位目标市场定位目标市场定位目标客群定位目标客群定位本案初步产品定位和规划布局建议本案初步产品定位和规划布局建议经济分析和营销推广（下一步深化工作）经济分析和营销推广（下一步深化工作）九月 24第 3 页 思源顾问对本项目开发目标的理解对本项目开发目标的理解1、规范和促范和促进顺义区土地一区土地一级市市场的健康的健康发展；展；2、保、保证土地土地资源的合理利用和源的合理利用和综合效益最大化；合效益最大化；3、推、推动顺义区的城市化开区的城市化开发进程；程；九月 24第 4 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接九月 24第 5 页 思源顾问地理位置地理位置本案位于顺义区仁和镇中心地区，本案位于顺义区仁和镇中心地区，交通便利。从本案所在地出发，沿交通便利。从本案所在地出发，沿顺平路乘车顺平路乘车15分钟可以到达首都国分钟可以到达首都国际机场际机场用地东侧为顺西路，地块东面是煤用地东侧为顺西路，地块东面是煤炭公司货场和石油公司炭公司货场和石油公司用地南侧为顺平路，规划中的二、用地南侧为顺平路，规划中的二、三、四期用地都有一部分靠近顺平三、四期用地都有一部分靠近顺平路路用地西侧为城市主干道顺义西二环用地西侧为城市主干道顺义西二环九月 24第 6 页 思源顾问规划范围规划范围（红线内为策划范围）（红线内为策划范围）A区D区C区B区E区F区G区顺美服装厂已出让给渔阳公司的九月 24第 7 页 思源顾问用地经济技术指标用地经济技术指标各项指标各项指标B BC CD DE EF FG G合计合计招标招标渔阳渔阳总用地面用地面积（公（公顷）14.755.4101.6建建设用地面用地面积（公（公顷）19.8213.14.714.5010.274.5518.1184.4总建筑面建筑面积（万平米）（万平米）26.6418.347.6717.3413.943.4617.20101.3住宅建筑面住宅建筑面积（万平米）（万平米）25.0418.347.6711.8411.5413.387.3（86.2%）公建公建总建筑面建筑面积（万平米）（万平米）1.65.502.403.461.013.96（13.8%）容容积率率1.341.41.61.201.360.860.951.2说明明C区招区招标地地块已有已有规划意划意见书，因此指，因此指标确确实；其它地其它地块以以现有有规划方案划方案计算，整体容算，整体容积率按率按1.2估算。估算。九月 24第 8 页 思源顾问地块现状地块现状C区和区和G区地块已经基本完成拆迁，区地块已经基本完成拆迁，平整情况较好；平整情况较好；其他地块有待拆迁。其他地块有待拆迁。九月 24第 9 页 思源顾问周边环境周边环境宗地南端宗地南端的顺平路的顺平路宗地西侧待建宗地西侧待建的西二环路现状的西二环路现状九月 24第 10 页 思源顾问周边环境周边环境G G地块南端地块南端的绿化隔离带的绿化隔离带宗地内的现状宗地内的现状水渠及林带水渠及林带九月 24第 11 页 思源顾问周边环境周边环境在宗地东南侧保留的顺美服装厂会在宗地东南侧保留的顺美服装厂会对地块整体开发带来不利影响。特对地块整体开发带来不利影响。特别是对东南侧靠近顺西路的地块开别是对东南侧靠近顺西路的地块开发，此地块上建筑物业形态的选择发，此地块上建筑物业形态的选择就会受到限制。就会受到限制。九月 24第 12 页 思源顾问C地块现状地块现状地块本身已经基本平整地块本身已经基本平整地块本身没有自然景观地块本身没有自然景观从规划图上可以看到该地块不完整从规划图上可以看到该地块不完整（东北方有保留的学校，西北方有（东北方有保留的学校，西北方有已经出让给渔阳公司的地）已经出让给渔阳公司的地）九月 24第 13 页 思源顾问C地块内现状地块内现状地块北侧地块北侧的保留建筑的保留建筑地块南侧已建地块南侧已建的居住建筑的居住建筑九月 24第 14 页 思源顾问C地块周边环境地块周边环境地块东侧的地块东侧的煤炭公司货场煤炭公司货场（据悉会搬迁）（据悉会搬迁）地块东南侧地块东南侧的石油公司的石油公司九月 24第 15 页 思源顾问配套设施配套设施本案周边的配套设施极少本案周边的配套设施极少顺义二中将搬迁顺义二中将搬迁周边建材市场较为集中，周边建材市场较为集中，区域整体形象欠佳区域整体形象欠佳九月 24第 16 页 思源顾问顺平路绿化带顺平路绿化带首都国际机场首都国际机场待建的二环路待建的二环路及绿化带及绿化带本案可利用的优势资源本案可利用的优势资源九月 24第 17 页 思源顾问顺平路噪音干扰顺平路噪音干扰待建的二环路待建的二环路噪音干扰噪音干扰本案的劣势因素本案的劣势因素煤厂煤厂石油公司石油公司建材城建材城铁路铁路回迁楼回迁楼九月 24第 18 页 思源顾问地块地块SWOT分析分析S S 优势优势W W 劣势劣势处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门处于顺义区仁和镇中心地带，占据顺义西大门的特殊地带；的特殊地带；地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利；地块临顺平路和拟建的二环路，交通便利；本项目本项目100万建设规模，具备规模效应；万建设规模，具备规模效应；地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目地块内的水渠和绿化林带，改造后可提升项目品质；品质；地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储地块东侧的煤炭公司货场和石油公司的储油罐严重影响项目的景观；油罐严重影响项目的景观；地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂地块内保留的渔阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会对地块整体开发不利；以及保留的学校会对地块整体开发不利；地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大地块南侧的顺平路白天机动车辆噪音太大整个地块周边的环境很差，目前不能对本整个地块周边的环境很差，目前不能对本项目价值的提升发挥作用；项目价值的提升发挥作用；整个地块周边的基础配套和生活配套少；整个地块周边的基础配套和生活配套少；O O 机遇机遇T T 威胁威胁 奥运经济对该区域的拉动；奥运经济对该区域的拉动；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；顺义区新城建设和城市规划的大力推进；在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平在北京规划的轨道交通中，有沿地块南界顺平路至现状铁路处（项目东界外约路至现状铁路处（项目东界外约300300米）折向米）折向北的轻轨线；北的轻轨线；地块西侧对面在地块西侧对面在“顺义区域结构空间发展规划顺义区域结构空间发展规划”中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借中为沿六环的绿化隔离带，将来可能成为借景资源景资源北京主城区的向心力和不可动摇的地位，北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改变；在短期内无法改变；北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可北京扩大化和郊区化建设的整体启动有可能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合能形成竞争的态势，而有基础的郊区集合将导致资源的分流；将导致资源的分流；顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城顺义城区周边中、低档别墅项目和顺义城区价格在区价格在4500左右的高档住宅项目（如：左右的高档住宅项目（如：金汉金汉.绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击绿港、裕龙花园五期）对本案的冲击九月 24第 19 页 思源顾问优势处于于顺义区仁和区仁和镇中心地中心地带，占据，占据顺义西大西大门的特殊地的特殊地带；地地块临顺平路和平路和拟建的二建的二环路，交通便利；路，交通便利；本本项目目100100万建万建设规模，具模，具备规模效模效应；地地块内的水渠和内的水渠和绿化林化林带，改造后可提升，改造后可提升项目品目品质；九月 24第 20 页 思源顾问劣劣势地地块东侧的煤炭公司的煤炭公司货场和石油公司的和石油公司的储油罐油罐严重影响重影响项目的景目的景观；地地块内保留的内保留的渔阳公司土地、阳公司土地、顺美服装厂以及保留的学校会美服装厂以及保留的学校会对地地块整体开整体开发不利；不利；地地块南南侧的的顺平路白天机平路白天机动车辆噪音太大；噪音太大；整个地整个地块周周边的的环境很差，目前不能境很差，目前不能对本本项目价目价值的提升的提升发挥作用；作用；整个地整个地块周周边的基的基础配套和生活配套少；配套和生活配套少；九月 24第 21 页 思源顾问机遇机遇奥运奥运经济对该区域的拉区域的拉动；顺义区新城建区新城建设和城市和城市规划的大力推划的大力推进；在北京在北京规划的划的轨道交通中，有沿地道交通中，有沿地块南界南界顺平路至平路至现状状铁路路处（项目目东界外界外约300300米）折向北的米）折向北的轻轨线；地地块西西侧对面在面在“顺义区域区域结构空构空间发展展规划划”中中为沿六沿六环的的绿化隔离化隔离带，将来可能成将来可能成为借景借景资源；源；九月 24第 22 页 思源顾问威威胁 北京主城区的向心力和不可北京主城区的向心力和不可动摇的地位，在短期内无法改的地位，在短期内无法改变；北京北京扩大化和郊区化建大化和郊区化建设的整体启的整体启动有可能形成有可能形成竞争的争的态势，而有基，而有基础的郊的郊区集合将区集合将导致致资源的分流；源的分流；顺义城区周城区周边中、低档中、低档别墅墅项目和目和顺义城区价格在城区价格在4500左右的高档住宅左右的高档住宅项目（如：金目（如：金汉.绿港、裕港、裕龙花园五期）花园五期）对本案的冲本案的冲击；九月 24第 23 页 思源顾问SWOT分析结论分析结论从本案位于从本案位于顺义西大西大门的特殊地理位置，交通条件的特殊地理位置，交通条件优越，但是地越，但是地块内存在原内存在原有保留建筑物，不利于整体开有保留建筑物，不利于整体开发，同，同时周周边环境有待改善。境有待改善。因此，本因此，本项目的开目的开发要要积极借极借势奥运效奥运效应和和顺义区区“新城新城”开开发的大形的大形势，从城市运从城市运营的更高起点，的更高起点，认清清项目开目开发的宏的宏观战略意略意义，把握本，把握本项目的开目的开发方向。方向。九月 24第 24 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接九月 24第 25 页 思源顾问区域城市功能定位的基本原则区域城市功能定位的基本原则从城市运从城市运营的高度出的高度出发，把握，把握项目目总体开体开发战略；略；跳出跳出1500亩用地，考用地，考虑顺义区在大北京区域的整体定位；区在大北京区域的整体定位；配合配合顺义区内区内产业园区和居住区的园区和居住区的发展展战略，提升区域价略，提升区域价值；配合配合顺义区城市区城市总体体规划，划，协调健康健康发展；展；从北京市城市运从北京市城市运营面面临的的问题和和顺义区区发展存在的展存在的问题入手；入手；充分借充分借鉴既有的城市既有的城市发展展经验，探，探讨本区域的城市功能定位；本区域的城市功能定位；如何打破如何打破现有的城市行政区划，以更开放的有的城市行政区划，以更开放的视野野进行思考，是我行思考，是我们对该区域区域进行城市功能定位的基本出行城市功能定位的基本出发点。点。九月 24第 26 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位北京市城市北京市城市规划研究划研究国内外城市国内外城市发展研究展研究顺义区城市功能定位区城市功能定位九月 24第 27 页 思源顾问北京城市发展的阶段目标北京城市发展的阶段目标 2004年至年至2008年年北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大北京要率先在全国基本实现现代化，构建国际大都市的基本构架；都市的基本构架；2009年至年至2020年年全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都全面实现现代化，确立具有鲜明特色的国际大都市的地位；市的地位；2021年至年至2050年年将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发将建设成为经济、社会、生态全面协调可持续发展的城市，进入世界城市行列。展的城市，进入世界城市行列。 九月 24第 28 页 思源顾问北京城市总布局的基本方针北京城市总布局的基本方针改变人口和产业过于集中在市区的状况，从现在起改变人口和产业过于集中在市区的状况，从现在起城市建设重点要逐步从城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力市区向远郊区作战略转移，市区建设要从外延扩展向调整改造转移；大力发展远郊城镇，发展远郊城镇，实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城实现人口和产业的合理布局，进一步加强与首都周围的城市和地区的协调发展。市和地区的协调发展。九月 24第 29 页 思源顾问北京市最新城市发展规划北京市最新城市发展规划“两轴两轴”北京传统中轴线和长安街北京传统中轴线和长安街沿线构成的十字轴；沿线构成的十字轴；“两带两带”北起怀柔、密云，重点为北起怀柔、密云，重点为顺义、通州、亦庄的顺义、通州、亦庄的“东部发展带东部发展带”，以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在以及包括延庆、昌平、良乡、黄村等在内的内的“西部生态带西部生态带”；“多中心多中心”在市区范围内建设在市区范围内建设CBDCBD、奥运公园、中关村等多个综合服务区，奥运公园、中关村等多个综合服务区，在在“两带两带”上规划上规划1111个个新城新城。 确定确定“两轴两轴两带两带多中心多中心”的新格局的新格局 九月 24第 30 页 思源顾问北京市最新城市发展规划北京市最新城市发展规划在原有的在原有的卫星城基星城基础上，承担疏散中心城人口和功能、集聚新的上，承担疏散中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域区域发展的展的规模化城市地区，具有相模化城市地区，具有相对独立性。独立性。规划新城划新城11个分个分别为通州、通州、顺义、亦庄、大、亦庄、大兴、房山、昌平、房山、昌平、怀柔、密云、柔、密云、平谷、延平谷、延庆、门头沟。沟。 其中，重点其中，重点发展位于展位于东部部发展展带上的通州、上的通州、顺义和亦庄和亦庄3个新城。个新城。 九月 24第 31 页 思源顾问北京市最新城市发展规划北京市最新城市发展规划根据根据北京城市北京城市总体体规划（划（2004200420202020年）年），新城是新的城市空，新城是新的城市空间结构中的重要构中的重要节点。点。新城新城应成成为北京中心城人口和北京中心城人口和职能能疏解及新的疏解及新的产业聚集的主要地区，聚集的主要地区，形成形成规模效益和聚集效益。模效益和聚集效益。 郊区化发展是未来重点郊区化发展是未来重点数据来源：数据来源：北京城市总体规划（北京城市总体规划（2004200420202020年）年）九月 24第 32 页 思源顾问1 1两轴两带多中心的城市新两轴两带多中心的城市新规划促进郊区房地产市场规划促进郊区房地产市场发展；发展；北京市城市规划对本案的影响北京市城市规划对本案的影响2 2 郊区房地产开发需求郊区房地产开发需求增长随之带来的潜在消增长随之带来的潜在消费客户多；费客户多；3 3房地产市场的良好发展态房地产市场的良好发展态势有效降低本项目开发和势有效降低本项目开发和运营的市场风险；运营的市场风险；九月 24第 33 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位北京市城市北京市城市规划研究划研究国内外城市国内外城市发展研究展研究顺义区城市功能定位区城市功能定位九月 24第 34 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内、国内卫星城星城发展展历程程2、国外、国外“新城新城”发展模式展模式3、区域、区域发展理展理论新都市主新都市主义4、区域、区域发展理展理论同核城市同核城市规划划九月 24第 35 页 思源顾问世界城市发展的四个阶段世界城市发展的四个阶段 城市化城市化郊区化郊区化同核城市同核城市新都市主义新都市主义追求品质追求品质; ;交通便利交通便利; ;人气够旺人气够旺; ;身份象征身份象征亲近自然；亲近自然；空间开阔；空间开阔；低人口密度低人口密度道路通畅道路通畅由由于于交交通通及及配配套套问问题题，许许多多人人重重新新回回到到城城市市，要要求求城城市市具具有有与与郊郊区区生生活活相相近近的的环环境境品质品质郊郊区区逐逐步步发发展展城城市市功功能能，具具备备城城市市的的生生活活品品质质，形形成成城城乡乡同同质质化化和和各各个城市群个城市群九月 24第 36 页 思源顾问中国城市发展所处的阶段中国城市发展所处的阶段第二阶段第二阶段城市化城市化郊区化郊区化（卫星城）（卫星城）由于市区高昂的房价和生活成本难以承受，同时郊区的环境和基础设由于市区高昂的房价和生活成本难以承受，同时郊区的环境和基础设施也在逐步改善，中国已逐步出现郊区化居住的趋势，卫星城的规划施也在逐步改善，中国已逐步出现郊区化居住的趋势，卫星城的规划不断出现；不断出现；九月 24第 37 页 思源顾问卫星城发展历程卫星城发展历程第一阶段第一阶段居住功能为主居住功能为主第三阶段第三阶段新新 城城第二阶段第二阶段小配套、小产业小配套、小产业卧城，完全承担解卧城，完全承担解决居住的任务，与决居住的任务，与城市中心区距离不城市中心区距离不超过超过2020公里；公里；卫星城的独立性有卫星城的独立性有所提高，即在卧城所提高，即在卧城的基础上发展工业的基础上发展工业与配套设施。与配套设施。具有完全的独立性，具有完全的独立性，拥有工业区、生活拥有工业区、生活区和整套文化、消区和整套文化、消费等配套设施费等配套设施由单一功能逐步走向完全独立由单一功能逐步走向完全独立九月 24第 38 页 思源顾问我国卫星城发展历程我国卫星城发展历程卫星城的三大功能星城的三大功能与与发达国家和地区的达国家和地区的卫星城不同，我国大都市周星城不同，我国大都市周边的的卫星城在功能定位上，星城在功能定位上，不不仅有分解中心都市区的功能，有分解中心都市区的功能，还承担着承担着卫星城周星城周边农村地区城市化的重任。村地区城市化的重任。北京市在北京市在规划划时确立有两大确立有两大综合功能，一是要分担市区的相合功能，一是要分担市区的相应功能，吸引市功能，吸引市区人口向区人口向卫星城星城转移，移，缓解市区人口解市区人口压力；二是要承担本地区的力；二是要承担本地区的综合功能，合功能，发挥辐射作用，射作用，带动周周边地区的地区的经济和社会和社会发展。展。产业聚集和经济辐产业聚集和经济辐射功能射功能人口聚集功能人口聚集功能城乡联系协调功能城乡联系协调功能九月 24第 39 页 思源顾问北京市卫星城镇的发展北京市卫星城镇的发展5050年代，卫星城思想引入北京规划年代，卫星城思想引入北京规划19821982年确定四个卫星城镇年确定四个卫星城镇燕化、通县燕化、通县( (通州通州) )、黄村、昌平、黄村、昌平 9393年北京提出建年北京提出建1414个卫星城个卫星城20012001年对北京年对北京1414个卫星城提出定位个卫星城提出定位 通州、亦庄、黄村、良乡、房山通州、亦庄、黄村、良乡、房山( (含含燕化燕化) )、长辛店、门城、沙河、昌平、长辛店、门城、沙河、昌平( (含南口、捻头含南口、捻头) )、延庆、怀柔、延庆、怀柔( (含桥梓、含桥梓、庙城庙城) )、密云、平谷和顺义、密云、平谷和顺义( (含牛栏山、含牛栏山、马坡马坡) ) 1 12 2确立的卫星城镇确立的卫星城镇确立的卫星城镇确立的卫星城镇九月 24第 40 页 思源顾问目前北京市卫星城镇发展存在的问题目前北京市卫星城镇发展存在的问题不能有效吸引不能有效吸引市区人口市区人口 以吸引本区和外省市人口为主，不能有效吸引城近郊区人口以吸引本区和外省市人口为主，不能有效吸引城近郊区人口区的人口压力将得不到缓解，市区人口会继续呈现区的人口压力将得不到缓解，市区人口会继续呈现“摊饼式摊饼式”扩张，使北京城市的总体布局受到影响；扩张，使北京城市的总体布局受到影响；交通不便交通不便交通问题仍然没有得到解决交通问题仍然没有得到解决城市功能不城市功能不完善完善与北京中心区城市功能配套存在差异与北京中心区城市功能配套存在差异发展不平衡发展不平衡 卫星城非农业人口比重仍然较低卫星城非农业人口比重仍然较低；市区人口吸引能力存市区人口吸引能力存在差异在差异 ；住宅条件存在差异住宅条件存在差异 九月 24第 41 页 思源顾问北京卫星城发展战略升级北京卫星城发展战略升级新城模式新城模式卫星城目前的星城目前的战略定位和功能略定位和功能规划并不很适合目前城市划并不很适合目前城市发展的需求，需要探展的需求，需要探讨适合城市适合城市发展的新模式。展的新模式。卫星城未来的星城未来的发展展应该建立平等意建立平等意识，强调全面、完善的城市功能全面、完善的城市功能设施；同施；同时将人文价将人文价值和物和物质价价值放在同等重要的地位；放在同等重要的地位；北京城市北京城市总体体规划修划修编已将已将现有的有的卫星城升星城升级为“新城新城”，并，并对每个新每个新城适合城适合发展的展的产业做出做出规划；划；九月 24第 42 页 思源顾问新城的开发目标、标准和功能新城的开发目标、标准和功能新城开发新城开发让居民在当地居住、让居民在当地居住、就业、就学、就医，就业、就学、就医，以缓解中心区的压力以缓解中心区的压力开发目标开发目标开发标准开发标准7070以上的就业人口可以以上的就业人口可以在本地就业，同时发展一在本地就业，同时发展一批名牌医院、名牌学校的批名牌医院、名牌学校的“连锁店连锁店”进入郊区，以进入郊区，以此吸引常住人口此吸引常住人口 1 1、产业聚集和经济辐射功能、产业聚集和经济辐射功能2 2、人口聚集功能、人口聚集功能3 3、城乡联系协调功能、城乡联系协调功能 开发功能开发功能九月 24第 43 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内、国内卫星城星城发展展历程程2、国外、国外“新城新城”发展模式展模式3、区域、区域发展理展理论新都市主新都市主义4、区域、区域发展理展理论同核城市同核城市规划划九月 24第 44 页 思源顾问美国纽约卫星城发展美国纽约卫星城发展逐步走向新城镇模式逐步走向新城镇模式第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段目前状况目前状况将居民的住宅迁到郊区将居民的住宅迁到郊区2020世纪世纪5050年代到年代到6060年代年代是居民外迁的高潮期是居民外迁的高潮期 在纽约郊区城镇建立大在纽约郊区城镇建立大型购物中心等商业网点型购物中心等商业网点将工厂企业搬到郊区将工厂企业搬到郊区从而使城市中心的功能从而使城市中心的功能发生了巨大的变化发生了巨大的变化 在纽约周边郊区基础上建在纽约周边郊区基础上建立具备居住、购物、娱乐立具备居住、购物、娱乐等城市功能的新城镇等城市功能的新城镇 进展成功进展成功重要原因是美国政府相关重要原因是美国政府相关政策的正向促进和支持：政策的正向促进和支持：推行大规模援助公路建设推行大规模援助公路建设的政策；的政策；长期实行有利于郊区发展长期实行有利于郊区发展的住宅政策的住宅政策1 12 23 34 4发展阶段发展阶段九月 24第 45 页 思源顾问法国巴黎新城理论法国巴黎新城理论特点 规模一般比其他国家的卫星城规模大;每个新城的人口规模平均达到30万人 管理上 从事新城规划和建设的人员，就是未来新城的居民，从而把新城的建设同建设者的切身利益联系在一起 新城建设过程中 国家保证新城政策的连续性，政策上的连续性使新城建设能按计划有条不紊地进行。财政上的大力支持规划设计上 除了规划师和建筑师注意设计思想的革新，设计过程中，设计者还经常邀请居民参加设计方案的讨论并密切合作 九月 24第 46 页 思源顾问韩国汉城新城理论韩国汉城新城理论布局规划布局规划n在布局上由近及远在布局上由近及远逐步外扩；逐步外扩；n第一批几个卫星城第一批几个卫星城均建在距汉城均建在距汉城30至至40公里的交通要道附公里的交通要道附近或地铁能够延伸之近或地铁能够延伸之处。处。宅地价格宅地价格n发挥地皮便宜、发挥地皮便宜、造价低廉的优势；造价低廉的优势；n卫星城宅基地价卫星城宅基地价格原本大大低于汉格原本大大低于汉城城配套设施配套设施n营造舒适、方便、营造舒适、方便、清洁的生活环境；清洁的生活环境；n卫星城的人均税负卫星城的人均税负低于汉城，但城市低于汉城，但城市按高标准规划建区按高标准规划建区内商店、饭馆、学内商店、饭馆、学校、医院等生活服校、医院等生活服务设施应有尽有，务设施应有尽有，布局合理；布局合理；九月 24第 47 页 思源顾问英国伦敦新城理论英国伦敦新城理论就业问题就业问题 新城千方百计引进工业，并注意避免工业部门单一化，为新城新城千方百计引进工业，并注意避免工业部门单一化，为新城居民提供相当数量的工作岗位居民提供相当数量的工作岗位生活配套生活配套 除居住建筑外，新城配有基本的生活服务设施，基本地满足居除居住建筑外，新城配有基本的生活服务设施，基本地满足居民的工作和日常生活的需要民的工作和日常生活的需要 九月 24第 48 页 思源顾问日本东京新城发展日本东京新城发展5050年代末年代末到到6060年代年代 在距东京在距东京25256060公里的东京郊区，在靠近铁路或高速公路干线，公里的东京郊区，在靠近铁路或高速公路干线，建设了建设了7 7座新城，且多为卧城座新城，且多为卧城 。自身功能不健全。自身功能不健全 ，对于疏散人口，对于疏散人口作用不大。作用不大。8080年代年代 改变城市机能过度集中于东京中心部的单极依存结构，将其分散改变城市机能过度集中于东京中心部的单极依存结构，将其分散开来，形成有多个核心和圈城的多核多圈型的地区结构，将东京大开来，形成有多个核心和圈城的多核多圈型的地区结构，将东京大都市圈建成由东京都城区和几个自立都市圈组成的联合大都市圈都市圈建成由东京都城区和几个自立都市圈组成的联合大都市圈九月 24第 49 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内、国内卫星城星城发展展历程程2、国外、国外“新城新城”发展模式展模式3、区域、区域发展理展理论新都市主新都市主义4、区域、区域发展理展理论同核城市同核城市规划划九月 24第 50 页 思源顾问“新都市主义新都市主义”理念的导入理念的导入新都市主义降低生活成本降低生活成本降低时间成本降低时间成本强调生活轻松便强调生活轻松便利的居住环境利的居住环境强调个性化生活强调个性化生活九月 24第 51 页 思源顾问新都市主义包含的意义新都市主义包含的意义通过旧城改造改善城区的居住环境，提倡回归城市的理念 在城市郊区发展基础的城市功能，对城市边缘进行重构 新都市主义新都市主义让城市生态化让城市生态化让郊区城市化让郊区城市化新都市主新都市主义的一个重要内容是的一个重要内容是对“住宅郊区化住宅郊区化”运运动的深化或修的深化或修订；在新都市主在新都市主义理理论中，郊区住宅的自然生中，郊区住宅的自然生态和和环境境质量与城区住宅的配套量与城区住宅的配套设施和人文施和人文环境是可以二者兼得的；境是可以二者兼得的；但仍然但仍然仅仅限于通限于通过郊区的功能升郊区的功能升级，使郊区成，使郊区成为城市的延伸，直接城市的延伸，直接结果果将将导致城市致城市扩大化失控！大化失控！九月 24第 52 页 思源顾问新都市主义的经验和教训新都市主义的经验和教训新都市主新都市主义是是对“住宅郊区化住宅郊区化”的理性的理性调整；整；“新都市主新都市主义”同同样存在存在问题；仍然是城市的附属功能区；仍然是城市的附属功能区；美国的郊区化模式所形成的新都市主美国的郊区化模式所形成的新都市主义是一种需要高能耗支持的模式，并是一种需要高能耗支持的模式，并不完全适用于中国国情；不完全适用于中国国情；新加坡的新加坡的发展展经验有借有借鉴意意义理性构建城市功能，合理布局城市理性构建城市功能，合理布局城市规模！模！九月 24第 53 页 思源顾问国内外城市发展研究国内外城市发展研究1、国内、国内卫星城星城发展展历程程2、国外、国外“新城新城”发展模式展模式3、区域、区域发展理展理论新都市主新都市主义4、区域、区域发展理展理论同核城市同核城市规划划九月 24第 54 页 思源顾问同核城市及同核城市群同核城市及同核城市群具具备城市功能核心，能城市功能核心，能够提供和大城市中心区相似品提供和大城市中心区相似品质生活方式的地区即生活方式的地区即为同核城市；同核城市；一一组不少于三个的同核城市在一定的区域内，其中任何一个城市至少和其中不少于三个的同核城市在一定的区域内，其中任何一个城市至少和其中一个城市距离不超一个城市距离不超过30公里至公里至50公里。我公里。我们称称这一一组同核城市同核城市为同核城市同核城市群。群。著名的有德国的同核城市群，美国和日本的同核城市群。著名的有德国的同核城市群，美国和日本的同核城市群。九月 24第 55 页 思源顾问欧洲国家的经验欧洲国家的经验同核化构建同核化构建一个地区、一个国家达到同核城市比例越高，那么一个地区、一个国家达到同核城市比例越高，那么这个国家的城市系个国家的城市系统越自越自由；由；自由的城市系自由的城市系统具有两个具有两个带动城市城市发展的明展的明显优点：交流高效率和生活、工点：交流高效率和生活、工作的低成本；作的低成本；欧洲国家的城市欧洲国家的城市发展展经验具有可借具有可借鉴的意的意义；譬如德国的同核城市；譬如德国的同核城市发展模式；展模式；九月 24第 56 页 思源顾问典型国家典型国家德国和美国德国和美国 德德国国美美国国同核国际城市组成的国家同核国际城市组成的国家德国德国在德国，除了柏林、汉堡、科隆、慕尼在德国，除了柏林、汉堡、科隆、慕尼黑、法兰克福、杜塞尔多夫、汉诺威、黑、法兰克福、杜塞尔多夫、汉诺威、波恩这八个世界著名城市外波恩这八个世界著名城市外 ，还可以举，还可以举出在欧洲甚至世界都有影响力的出在欧洲甚至世界都有影响力的100100个德个德国城市，这些城市都有规模不大、人口国城市，这些城市都有规模不大、人口规模不超过规模不超过5050万的共同特点万的共同特点 ：哥庭根、：哥庭根、基尔、奥格斯堡、魏玛、曼海姆、海德基尔、奥格斯堡、魏玛、曼海姆、海德堡堡 等，等，大城市由若干同核城市组合而成，这大城市由若干同核城市组合而成，这是美国大部分大城市的构成方式，以是美国大部分大城市的构成方式，以旧金山为例，虽然行政区划不同，但旧金山为例，虽然行政区划不同，但人口人口660660万的大城市旧金山即是由上述万的大城市旧金山即是由上述旧金山市、奥克兰市、伯克利市等城旧金山市、奥克兰市、伯克利市等城市组合而成，通过海湾桥和轨道交通，市组合而成，通过海湾桥和轨道交通，只需只需3030分钟或分钟或1010分钟即可抵达另外一分钟即可抵达另外一个大城市奥克兰。同样通过轨道交通，个大城市奥克兰。同样通过轨道交通，也只需也只需1010分钟即可到达著名的伯克利分钟即可到达著名的伯克利大学所在地大学所在地伯克利城伯克利城九月 24第 57 页 思源顾问硅谷和复合同核城市群硅谷和复合同核城市群硅谷是一个同核城市群，并没有一个可以掌控一切的中心。很像洛杉硅谷是一个同核城市群，并没有一个可以掌控一切的中心。很像洛杉矶，是，是一个一个缩小的高科技的洛杉小的高科技的洛杉矶。但它却没有集聚而成。但它却没有集聚而成为一个大都市，各个城市一个大都市，各个城市保持着相保持着相对的距离形成了一个中小企的距离形成了一个中小企业异常活异常活跃的城市体系。的城市体系。硅谷的成功很硅谷的成功很大程度上取决于大程度上取决于这样一种城市体系。一种城市体系。这种分散而不是聚集的体系支持了科学种分散而不是聚集的体系支持了科学技技术的的创新和分工的精新和分工的精细。在美国在美国经济发达的加利福尼达的加利福尼亚州、州、马萨诸塞州、康涅狄克州、塞州、康涅狄克州、纽约州、州、宾夕夕法尼法尼亚州、州、马里里兰州、特拉州、特拉华州、弗吉尼州、弗吉尼亚州、北卡来州、北卡来罗纳州、南卡来州、南卡来罗纳州、佐治州、佐治亚州、佛州、佛罗里达州、俄亥俄州、印第安里达州、俄亥俄州、印第安纳州、伊利州、伊利诸伊州、密歇根伊州、密歇根州、威斯康星州、州、威斯康星州、华盛盛顿州、俄勒州、俄勒岗州，州，形成了若干同核城市群相形成了若干同核城市群相连相交，相交，再一次的聚合，迸再一次的聚合，迸发出了巨大的能量的复合同核城市群。出了巨大的能量的复合同核城市群。九月 24第 58 页 思源顾问租界：同核城市建设的典范租界：同核城市建设的典范全局和全局和细部的同核建部的同核建设营造同核生活方式、配套品造同核生活方式、配套品质的高度同核、建筑的高度同核、建筑风格同核；格同核；正是正是这些同核因素不些同核因素不仅从从经济、政治、技、政治、技术等等层面，也从心理、文化面，也从心理、文化层面上面上进行的行的细致建致建设，才使得租界成，才使得租界成为中国最早开中国最早开发区建区建设的成功典范的成功典范 ； 九月 24第 59 页 思源顾问同核城市理论对区域发展的借鉴同核城市理论对区域发展的借鉴1、在中国，郊区的、在中国，郊区的发展只有同展只有同时提供和城市中心区相近生活品提供和城市中心区相近生活品质和高收入工和高收入工作机会，才能找到适合自身的作机会，才能找到适合自身的战略定位；略定位；2、北京的、北京的卫星城建星城建设未能未能实现当初的开当初的开发目目标，仅仅起到截流的作用，而没起到截流的作用，而没有起到吸引的作用；有起到吸引的作用；3、如果将、如果将卫星城建星城建设成成为与城市中心区同核的新城，与城市中心区同核的新城，卫星城将有更多的吸引星城将有更多的吸引力和力和积聚能力；聚能力；九月 24第 60 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位北京市城市北京市城市规划研究划研究国内外城市国内外城市发展研究展研究顺义区城市功能定位区城市功能定位九月 24第 61 页 思源顾问城市功能定位的出发点城市功能定位的出发点从北京市城市运营面临的问题和本项目区域存在的问题入手，从北京市城市运营面临的问题和本项目区域存在的问题入手，充分借鉴既有的城市发展经验，探讨顺义区的城市功能定位！充分借鉴既有的城市发展经验，探讨顺义区的城市功能定位！九月 24第 62 页 思源顾问顺义区域在北京城市中的地位？顺义区域在北京城市中的地位？其他工业区其他工业区顺义老城区顺义老城区顺义区顺义区高端别墅区高端别墅区空港工业城空港工业城 北京机场北京机场 马坡奥运赛场马坡奥运赛场九月 24第 63 页 思源顾问世界城市发展轨迹世界城市发展轨迹城市化城市化郊区化郊区化同核城市同核城市新都市主义新都市主义追求品质追求品质; ;交通便利交通便利; ;人气够旺人气够旺; ;身份象征身份象征亲近自然；亲近自然；空间开阔；空间开阔；低人口密度低人口密度道路通畅道路通畅由由于于交交通通及及配配套套问问题题，许许多多人人重重新新回回到到城城市市，要要求求城城市市具具有有与与郊郊区区生生活活相相近近的的环环境境品质品质郊郊区区逐逐步步发发展展城城市市功功能能，具具备备城城市市的的生生活活品品质质，形形成成城城乡乡同同质质化化和和各各个城市群个城市群九月 24第 64 页 思源顾问同核城市的内涵同核城市的内涵提供和大城市中心区相似品提供和大城市中心区相似品质生活方式生活方式 。同核城市之同核城市之间，城市，城市资源均衡地分布。源均衡地分布。各个同核城市之各个同核城市之间是一种平等关系，而不是从属的郊区关系、是一种平等关系，而不是从属的郊区关系、卫星城关系。星城关系。同核城市比同核城市比卫星城具星城具备更更强的吸引力和集聚能力。的吸引力和集聚能力。九月 24第 65 页 思源顾问国内城市发展趋势国内城市发展趋势同核城市及同核城市群同核城市及同核城市群我国改革开放以来，随着我国改革开放以来，随着东部沿海地区的率先开放，近年来逐部沿海地区的率先开放，近年来逐渐形成了以形成了以上海上海为中心的中心的长江三角洲江三角洲经济圈圈，以，以广州深圳广州深圳为中心的珠江三角洲中心的珠江三角洲经济圈圈，以以北京天津北京天津为中心的京津唐中心的京津唐经济圈圈。它。它们的的发展壮大展壮大带动了了东部乃至全国部乃至全国经济的的发展。展。北京城市北京城市总体体规划修划修编将将现有的有的卫星城升星城升级为“新城新城”，来完善城市，来完善城市的功能；的功能；未来未来“新城新城”的的发展方向展方向为：同核城市，同核城市群；：同核城市，同核城市群；九月 24第 66 页 思源顾问从更高层面分析顺义区从更高层面分析顺义区顺义区的地理位置在大北京规划当中具有重要意义和优越条顺义区的地理位置在大北京规划当中具有重要意义和优越条件；件；在其发展过程中，还不能较好地提升自己的城市功能定位，在其发展过程中，还不能较好地提升自己的城市功能定位，区域城市功能有待升级；区域城市功能有待升级；北京城市发展重点向北京城市发展重点向“郊区化郊区化”和和“新城新城”方向发展；方向发展；经济发展具备产业支持，与北京中心具有一定独立性；经济发展具备产业支持，与北京中心具有一定独立性；区域周边工业区高素质消费客群的大量积累；区域周边工业区高素质消费客群的大量积累；地缘上与北京主城区接壤；地缘上与北京主城区接壤；具备发展具备发展同核城市同核城市的基础条件的基础条件九月 24第 67 页 思源顾问顺义区城市功能定位顺义区城市功能定位以以顺义区主城区区主城区为发展基展基础，逐步构建，逐步构建“顺义同核新城同核新城” 。建建设“具有和具有和谐特征的同核新城特征的同核新城”，成，成为2008年奥运会期年奥运会期间的的标志性郊区志性郊区新城，形成与北京市区基本相当的城市功能核心新城，形成与北京市区基本相当的城市功能核心 。从而从而实现与北京、与北京、顺义以及其它郊区以及其它郊区县共同构成共同构成环北京的北京的“同核城市群同核城市群”和和经济发展展带。九月 24第 68 页 思源顾问生活方式的同核：生活方式的同核：购物、休物、休闲、娱乐、出行与市中心无差出行与市中心无差异。异。生活品生活品质的同核：的同核：物物质消消费和精神消和精神消费的品的品质、档次与、档次与市中心无差异。市中心无差异。同核城市群同核城市群北京北京顺义顺义密云密云平谷平谷通州通州大兴大兴延庆延庆门头沟门头沟九月 24第 69 页 思源顾问如何构建同核城市？如何构建同核城市？提升城市功能定位，赋于城市人文关怀，平等于城市中心区提升城市功能定位，赋于城市人文关怀，平等于城市中心区顺义同核新城的开同核新城的开发建建设规划，不划，不仅要从要从经济、政治、技、政治、技术等等层面，也要面，也要从心理、文化从心理、文化层面上面上进行行细致的建致的建设，才能使得，才能使得顺义同核新城的同核新城的规划建划建设成成为中国城市建中国城市建设的成功典范。的成功典范。 提供不低于北京市区的生活品提供不低于北京市区的生活品质，很好地解决本地区的生活、工作、就学、，很好地解决本地区的生活、工作、就学、就医等基本需求，留住区域内的消就医等基本需求，留住区域内的消费力，同力，同时进一步吸引区域外高素一步吸引区域外高素质人人群和消群和消费力，促力，促进顺义区本地区本地经济和社会的和社会的发展上一个台展上一个台阶。 九月 24第 70 页 思源顾问同核新城内的产业互动同核新城内的产业互动其他工业区其他工业区（产业、居住（产业、居住）顺义老城区顺义老城区（大众消费）（大众消费）顺义区顺义区高端别墅区高端别墅区 （高消费）（高消费）空港工业区空港工业区 （物流、科技）（物流、科技）首都机场首都机场 （商务、运输）（商务、运输）马坡奥运赛场马坡奥运赛场（注意力资源）（注意力资源）区域内各类区域内各类产业有机互产业有机互补，形成有补，形成有效的产业价效的产业价值链。值链。九月 24第 71 页 思源顾问有效辐射和连有效辐射和连接周边工业区接周边工业区九月 24第 72 页 思源顾问同核新城定位的积极意义同核新城定位的积极意义从城市运从城市运营和城市和城市规划的划的战略略层面面进行区域功能定位；行区域功能定位；回避回避卫星城星城发展模式展模式带来的从属地位，形成自身的特色化来的从属地位，形成自身的特色化产业和商和商业，从而，从而构建一个与其他同核城市相互交流、促构建一个与其他同核城市相互交流、促进的平台；的平台；构建一个与北京城区一致的生活品构建一个与北京城区一致的生活品质和城市功能；和城市功能；解决城市解决城市扩大化的弊病，比如交通、人流大化的弊病，比如交通、人流频繁繁转移等移等问题；改改变“卧城卧城”现状，逐步培育本区域自己的状，逐步培育本区域自己的产业，从而能，从而能够留住人群留住人群保保证城市城市发展合理展合理规划，划，为区域人群提供完善的城市功能，使区域价区域人群提供完善的城市功能，使区域价值最大最大化。化。 九月 24第 73 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接九月 24第 74 页 思源顾问顺义新城建设规划顺义新城建设规划由由顺义镇、牛、牛栏山山组团和和马坡坡组团组成，是全区的政治、成，是全区的政治、经济、文化中心，其主要功、文化中心，其主要功能是接能是接纳中心城市的人口和中心城市的人口和产业扩散，适宜散，适宜发展汽展汽车、食品、服装、微、食品、服装、微电子等子等产业。区域的城区域的城镇布局大致呈布局大致呈“十字形十字形”排列，大部分城排列，大部分城镇分布在京密公路和分布在京密公路和顺平公路沿平公路沿线，它它们构成了区域空构成了区域空间发展的主要展的主要轴线；区域的城区域的城镇体系构成分体系构成分为三个等三个等级：中心城区、中心：中心城区、中心镇、建制、建制镇。规划以中心城区划以中心城区为发展核心，同展核心，同时重点重点发展几个中心展几个中心镇，使之成，使之成为带动整个区域的新整个区域的新经济增增长点。点。马坡坡组团是是顺义卫星城的一部分，星城的一部分，总用地面用地面积平方公里，是平方公里，是马坡地区政治、坡地区政治、经济、文化教育中心，更是北京市的旅游休文化教育中心，更是北京市的旅游休闲度假基地之一，以食品和旅游服度假基地之一，以食品和旅游服务为主要主要产业。在未来几年内，在未来几年内，顺义马坡地区的坡地区的总人口人口预计将达到万人，其中大部分将是北京将达到万人，其中大部分将是北京市区的市区的扩散人口，散人口，该地区将逐地区将逐渐发展展为北京市重要的休北京市重要的休闲健身、旅游度假基地、健身、旅游度假基地、专项体育运体育运动比比赛训练中心和中高档生活居住中心和中高档生活居住组团。九月 24第 75 页 思源顾问顺义奥运场馆建设启动实施顺义奥运场馆建设启动实施2008年北京奥运会将在年北京奥运会将在顺义区建区建设马术和水上运和水上运动两个两个场馆，进行行赛艇、皮划艇、艇、皮划艇、马术三个三个项目的比目的比赛，产生生36枚金牌，占本届奥运会金牌枚金牌，占本届奥运会金牌总数九分之一数九分之一强。 顺义奥林匹克水上中心顺义奥林匹克水上中心 九月 24第 76 页 思源顾问产业区分布区分布较散；散；九月 24第 77 页 思源顾问顺义区规划及市场对本案的影响顺义区规划及市场对本案的影响 各自为政各自为政顺义区各功能区域规划各自为政，功能设施布局分散；顺义区各功能区域规划各自为政，功能设施布局分散； 产业支持产业支持以物流产业和高科技产业为主，对区域发展有产业支持作用；以物流产业和高科技产业为主，对区域发展有产业支持作用； 结构失衡结构失衡现有设施多以社区配套为主，大型商业等配套缺乏，结构失衡，无外部辐射现有设施多以社区配套为主，大型商业等配套缺乏，结构失衡，无外部辐射能力，成为卧城，急待新产品投入；能力，成为卧城，急待新产品投入； 前景看好前景看好未来的发展规划有利于区域来构建新的城市功能与外向型的区域核心；未来的发展规划有利于区域来构建新的城市功能与外向型的区域核心； 奥运拉动奥运拉动奥运经济的发展将有力拉动区域的城市功能发展和升级；奥运经济的发展将有力拉动区域的城市功能发展和升级；九月 24第 78 页 思源顾问新城市生活主义新城市生活主义新城市新城市生活主义生活主义生活层面生活层面可持续发展可持续发展层面层面文化层面文化层面要解决要解决“人文城市人文城市”的问题的问题要解决生要解决生活便利和活便利和邻里沟通邻里沟通的问题的问题要解决生要解决生态居住和态居住和土地利用土地利用的问题的问题九月 24第 79 页 思源顾问新城市生活主义的精神内核新城市生活主义的精神内核“新城市生活主新城市生活主义”倡倡导在住宅开在住宅开发过程中，将公益程中，将公益设施与施与环境境绿化同步配化同步配套到位，套到位，注重注重历史文脉的构建及史文脉的构建及传统文化的弘文化的弘扬，从而在有限的土地，从而在有限的土地资源中，源中，创造出更多更适宜人居住的生活空造出更多更适宜人居住的生活空间。“新城市生活主新城市生活主义”主主张进行行规模化的旧城改造，模化的旧城改造，这不不仅有助于形成有助于形成统一的一的建筑建筑风格，格，也留有更大的空也留有更大的空间给开开发商做商做环境，做公益境，做公益设施，从而吸引人施，从而吸引人们固守城市中心地固守城市中心地带，避免城市空心化避免城市空心化现象在我国再象在我国再现。“新城市生活主新城市生活主义”主主张在新区开在新区开发中中营造城市的氛造城市的氛围，即用街坊型的开，即用街坊型的开发模式建造居住小城，模式建造居住小城，闻名遐迩的比利名遐迩的比利时布布鲁日小城就是最好的典范。日小城就是最好的典范。九月 24第 80 页 思源顾问拒绝急功近利，认真研究市场和消费者的心理、行为。拒绝急功近利，认真研究市场和消费者的心理、行为。推进住宅产业化，促进建筑材料、设备及建造技术的发展和进步。推进住宅产业化，促进建筑材料、设备及建造技术的发展和进步。更重视人的价值，更好地满足现代人个性化的需求；更重视人的价值，更好地满足现代人个性化的需求；提倡合理利用宝贵资源，呼吁所有的人都来关注城市环境和自然生态，使提倡合理利用宝贵资源，呼吁所有的人都来关注城市环境和自然生态，使人的安居与自然和睦共处；人的安居与自然和睦共处；主张住宅开发要尊重并努力延续地方文脉，使新住宅有机地融入城市的传主张住宅开发要尊重并努力延续地方文脉，使新住宅有机地融入城市的传统之中。统之中。新城市生活主义的开发原则新城市生活主义的开发原则九月 24第 81 页 思源顾问望泉家园望泉家园顺义西大西大门的重要地理位置；的重要地理位置；顺义区区为数不多的、离城区最近数不多的、离城区最近的、可供整体开的、可供整体开发的集中地的集中地块；望泉家园的开望泉家园的开发具有具有带动铁路以路以西城市西城市发展的重要意展的重要意义；顺义新城跳新城跳跃式式发展的重要契机；展的重要契机；九月 24第 82 页 思源顾问望泉家园主题概念定位望泉家园主题概念定位打造打造顺义同核新城的同核新城的“样板化新城市生活主板化新城市生活主义”为特征的城市特征的城市功能区功能区兼兼顾除住宅以外的其它城市功能除住宅以外的其它城市功能设施，开施，开发集居住、商集居住、商业、办公、学公、学习、休、休闲娱乐为一体的城市功能示范新区。一体的城市功能示范新区。九月 24第 83 页 思源顾问主题概念的分解主题概念的分解在城市建在城市建设与与发展中，重展中，重视居住文化中的城市情居住文化中的城市情结；用街坊型的开用街坊型的开发模式打造模式打造优美的社区美的社区环境、完善的社区配套，使人境、完善的社区配套，使人们无无论居居住在城区或郊区，均能享受到便捷的交通、繁住在城区或郊区，均能享受到便捷的交通、繁华的商的商业、高雅的文化和、高雅的文化和优美美的的环境；境； 打造既有中国打造既有中国传统文化思想，又能文化思想，又能满足足现代人生活需求的代人生活需求的现代建筑；代建筑；在社区在社区环境塑造上，注重城市文脉的构建及境塑造上，注重城市文脉的构建及传统文化的弘文化的弘扬。 九月 24第 84 页 思源顾问生态住宅的一大特点是健康。生态住宅的一大特点是健康。 舒适。安静、空气、绿化被列为舒适性的基础三要素。舒适。安静、空气、绿化被列为舒适性的基础三要素。方便。居住区内外交通的方便程度；公共服务的配套程度；服务方式、服务项目、服方便。居住区内外交通的方便程度；公共服务的配套程度；服务方式、服务项目、服务时间的方便程度务时间的方便程度安全。居住区环境保证居民的日常安全和在发生特殊情况时的安全。安全。居住区环境保证居民的日常安全和在发生特殊情况时的安全。卫生。居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。卫生。居住环境保持空气清新，对有害气体和有害物质的浓度要规定标准。美观。主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建美观。主要取决于建筑群体的空间组合、建筑小品的装饰、绿化种植的配置方式、建筑立面处理和建筑墙面筑立面处理和建筑墙面 装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境装饰材料与色彩的选配等。居住小区环境还应与其周围的环境有机地结合。有机地结合。 新城市生活主义新城市生活主义生态住宅思想生态住宅思想 九月 24第 85 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接九月 24第 86 页 思源顾问本项目总体开发策略本项目总体开发策略跳出跳出1500亩用地，从城市运用地，从城市运营的高度把握的高度把握项目的目的总体开体开发方向；方向；打造打造顺义样板化功能社区；板化功能社区；提供完善的城市功能，丰富城市生活的内容；提供完善的城市功能，丰富城市生活的内容；保保护生生态环境，提倡境，提倡绿色、健康的居住空色、健康的居住空间；开开发步步骤上，循序上，循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设。九月 24第 87 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接第 88 页 思源顾问本案目标市场模式选择本案目标市场模式选择M1 M2 M3P1 P2 P3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3M1 M2 M3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3P1 P2 P3密集单一市场密集单一市场 产品专门化产品专门化 市场专门化市场专门化 全面进入全面进入 选择性专门化选择性专门化 P=产品产品M=市场市场客群客群本案占地本案占地101.6101.6公顷，公顷，开发单一产品造成产开发单一产品造成产品同质化严重，且不品同质化严重，且不利于分散风险。利于分散风险。本区域住宅消费行为本区域住宅消费行为多样，针对同一客群多样，针对同一客群开发不同产品不利于开发不同产品不利于满足多方客群需求满足多方客群需求由于房地产市场的区由于房地产市场的区位性特征和不可复制位性特征和不可复制性，本案不适用性，本案不适用九月 24第 89 页 思源顾问产品1市场1：市场2：市场3：目标市场选择性专门化产品2产品3九月 24第 90 页 思源顾问市场细分塑造差异化市场细分塑造差异化STP模型的运用模型的运用Segmentation-细分市场对住宅产品市场进行细分Targeting-目标市场选择适合本案的组合化市场Positioning-客群定位根据组合市场进行锁定客群九月 24第 91 页 思源顾问产品细分产品细分大盘开发的产品形态大盘开发的产品形态叠拼别叠拼别墅墅多层多层板楼板楼小高层小高层板楼板楼高层高层板楼板楼塔楼塔楼独栋独栋别墅别墅联排联排别墅别墅九月 24第 92 页 思源顾问市场细分塑造差异化市场细分塑造差异化STP模型的运用模型的运用Segmentation-细分市场对住宅产品市场进行细分Targeting-目标市场选择适合本案的组合化市场Positioning-客群定位根据组合市场进行锁定客群九月 24第 93 页 思源顾问目标市场目标市场本案开发的目标与方向本案开发的目标与方向城市运城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设在在15001500亩用地上，构建亩用地上，构建“多功能混合的新型城市功能区多功能混合的新型城市功能区”；住宅部分：住宅部分：集集联排、叠拼、多层、小高层联排、叠拼、多层、小高层为一体为一体的，产品形态多样的大型居住社区。的，产品形态多样的大型居住社区。城市功能部分：城市功能部分：商业、办公、生活配套设施商业、办公、生活配套设施等。等。九月 24第 94 页 思源顾问整体产品定位整体产品定位多功能混合的新型城市功能区多功能混合的新型城市功能区住宅部分住宅部分城市功能部分城市功能部分联联排排叠叠拼拼多多层层板板楼楼小小高高层层板板楼楼办办公公相相关关产产业业教教育育相相关关产产业业医疗医疗保健保健相关相关产业产业九月 24第 95 页 思源顾问住宅产品建议住宅产品建议联排联排叠拼叠拼九月 24第 96 页 思源顾问住宅产品建议住宅产品建议4-54-5层板楼层板楼小高层小高层九月 24第 97 页 思源顾问城市功能设施的开发方向初步探讨城市功能设施的开发方向初步探讨 例如：会议服务中心、商务会馆等设施的职能在于例如：会议服务中心、商务会馆等设施的职能在于为会议备选地址，并开发大量为会议备选地址，并开发大量集聚特色、服务设施完善豪华的服务中心或酒店，以此为基础提供商务型、休闲集聚特色、服务设施完善豪华的服务中心或酒店，以此为基础提供商务型、休闲型、学习型、观光型、训练培训型、环保型、联谊互动型、主题生态型等多种形型、学习型、观光型、训练培训型、环保型、联谊互动型、主题生态型等多种形式的会议服务。式的会议服务。办公相关产业办公相关产业教育相关产业教育相关产业医疗保健相关产业医疗保健相关产业会议中心、会议酒店等会议中心、会议酒店等公司培训、学习、拓展训练等公司培训、学习、拓展训练等健身中心、休闲娱乐等健身中心、休闲娱乐等九月 24第 98 页 思源顾问市场细分塑造差异化市场细分塑造差异化STP模型的运用模型的运用Segmentation-细分市场对住宅产品市场进行细分Targeting-目标市场选择适合本案的组合化市场Positioning-客群定位根据组合市场进行锁定客群九月 24第 99 页 思源顾问客群定位客群定位目标市场的潜在客群目标市场的潜在客群？九月 24第 100 页 思源顾问顺义地区现有住宅消费客群研究顺义地区现有住宅消费客群研究分布区域分布区域消费水平消费水平职业身份职业身份顺义地区顺义地区高中端高中端私营企业主私营企业主企事业单位高级管理人员企事业单位高级管理人员政府官员政府官员中低端中低端当地的原住民当地的原住民外来顺义务工人员外来顺义务工人员空港工业区空港工业区高中端高中端空港入驻企业的中、高级管理人员空港入驻企业的中、高级管理人员中低端中低端空港入驻企业中的普通管理人员及工作人员空港入驻企业中的普通管理人员及工作人员北京市区北京市区高中端高中端望京、燕莎区域工作的高收入人群望京、燕莎区域工作的高收入人群北京市内希望拥有郊区住宅的人群北京市内希望拥有郊区住宅的人群九月 24第 101 页 思源顾问锁定目标区域及目标消费水平锁定目标区域及目标消费水平顺义区和空港地区中顺义区和空港地区中高端住宅消费市场高端住宅消费市场辐射北京市中端低密辐射北京市中端低密度住宅消费市场度住宅消费市场兼顾顺义的中端住宅兼顾顺义的中端住宅消费市场消费市场分布区域分布区域消费水平消费水平顺义地区顺义地区高端高端中端中端空港工业区空港工业区高端高端中端中端北京市区北京市区中端中端低端低端低端低端低端低端由于交通成本，北京由于交通成本，北京市区低端消费人群不市区低端消费人群不选择顺义选择顺义高端高端多选择低档板楼或塔多选择低档板楼或塔楼产品，非本案定位楼产品，非本案定位方向。方向。多选择低档板楼或塔多选择低档板楼或塔楼产品，非本案定位楼产品，非本案定位方向。方向。多选择独栋别墅及顺多选择独栋别墅及顺义别墅区产品，非本义别墅区产品，非本案定位方向。案定位方向。九月 24第 102 页 思源顾问从目标区域与消费水平中发掘目标客群从目标区域与消费水平中发掘目标客群安全的需要满足生理需要归属的需要赢得认同尊重自我价值实现本案目标客群，主要由处在金字塔中上段的较大范围人群组成本案目标客群，主要由处在金字塔中上段的较大范围人群组成中产阶层本案主力客群范围延展延展发掘目标客群以便于本案产品定位九月 24第 103 页 思源顾问目标客群定位目标客群定位区域区域定位描述定位描述置业特征置业特征备注备注顺义区顺义区私营企业主、企业老板、企事业单私营企业主、企业老板、企事业单位高层管理人员位高层管理人员以二次、三次置业为主以二次、三次置业为主企事业单位中层管理人员企事业单位中层管理人员以二次置业为主以二次置业为主空港地区空港地区入驻企业的高层管理人员入驻企业的高层管理人员以二次置业为主以二次置业为主入驻企业的中层管理人员入驻企业的中层管理人员以一次、二次置业为主以一次、二次置业为主北京市北京市望京区域、燕莎区域的中产阶级望京区域、燕莎区域的中产阶级以二次置业为主以二次置业为主九月 24第 104 页 思源顾问产品定位与目标客群的统一产品定位与目标客群的统一 目标产品目标产品目标客群目标客群 联排联排/叠拼别墅叠拼别墅多层板楼多层板楼小高层板楼小高层板楼高高端端顺义区域顺义区域空港工业区空港工业区中中端端北京市内北京市内顺义区域顺义区域空港工业区空港工业区九月 24第 105 页 思源顾问价格定位价格定位顺义老城区内住宅项目销售报价顺义老城区内住宅项目销售报价n从左图可以看出，普通住宅从左图可以看出，普通住宅项目的销售均价在项目的销售均价在2200-3150元元/平米之间，最高报价达平米之间，最高报价达3900元元/平米，最低仅平米，最低仅1951元元/平米平米n老城区内项目售价均在老城区内项目售价均在4000元元/平米以下。平米以下。九月 24第 106 页 思源顾问价格定位价格定位顺义空港工业区住宅项目销售报价顺义空港工业区住宅项目销售报价n采集的采集的6个样本中，销售均价在个样本中，销售均价在4000元元/平米的项目有平米的项目有4个，其它个，其它2个项目的售价也在个项目的售价也在3000元元/平米平米以上。以上。n空港工业区内住宅项目的销售空港工业区内住宅项目的销售均价明显高于老城区内项目，大均价明显高于老城区内项目，大部分项目售价多在部分项目售价多在4000-4700元元/平米。平米。九月 24第 107 页 思源顾问产品升级产品升级户型设计户型设计建筑设计建筑设计园林景观园林景观内部配套内部配套物业管理物业管理普通的平层为主普通的平层为主顺义还没有错层、联排、叠拼顺义还没有错层、联排、叠拼立面普通，风格单一立面普通，风格单一简洁明快、注重细部设计简洁明快、注重细部设计园林设计缺乏特色园林设计缺乏特色营造高档的内部景观环境营造高档的内部景观环境个别有会所，缺商业配套个别有会所，缺商业配套开发齐备的城市功能设施开发齐备的城市功能设施物业管理水平有待提升物业管理水平有待提升物业管理更加专业和规范物业管理更加专业和规范现有项目现有项目望泉家园望泉家园九月 24第 108 页 思源顾问策略：产品档次提升，支持价格提升，实现销售目标策略：产品档次提升，支持价格提升，实现销售目标现有项目现有项目望泉家园望泉家园C C区区40004000元元/ /平米平米50005000元元/ /平米平米 产品升级：产品升级：新城市生活主义高尚社区新城市生活主义高尚社区完善的内部配套完善的内部配套园林景观园林景观高质量的物业管理高质量的物业管理品质、售价时间、位置九月 24第 109 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接九月 24第 110 页 思源顾问规划设计总体建议规划设计总体建议n进行容行容积率拆分，拔高率拆分，拔高项目形象，形成良好的城市景目形象，形成良好的城市景观；n高密度布置在高密度布置在边缘地地带，突出，突出标志性，形成很好的建筑天志性，形成很好的建筑天际线；n低密度要相低密度要相对集中布置，形成高品集中布置，形成高品质住宅的居住氛住宅的居住氛围；n建筑建筑风格与周格与周边项目形成差异化和特色；目形成差异化和特色；n营造良好的社区内部造良好的社区内部环境和中心景境和中心景观；n城市功能城市功能设施部分布置于地施部分布置于地块的的东南部分，南部分，设计中心广中心广场；九月 24第 111 页 思源顾问容积率拆分容积率拆分n1500亩总体体规划，划，进行容行容积率拆分；率拆分；n低密度叠拼部分容低密度叠拼部分容积率控制在率控制在0.81.0；n高密度部分的容高密度部分的容积率，控制在率，控制在3.0以内，保持以内，保持项目整体开目整体开发规模；模；n形成高低形成高低错落有致的布局；落有致的布局；n地地块西端和南端布置低密度住宅：将交通最西端和南端布置低密度住宅：将交通最为便利的地便利的地块留留给高品高品质住宅；住宅；九月 24第 112 页 思源顾问水景、林带城市功能区多层板楼叠拼联排绿化带西西二二环环绿绿化化带带小高层总体规划布局初步建议总体规划布局初步建议中心广场九月 24第 113 页 思源顾问总体布局建议的说明总体布局建议的说明1、沿水渠和林、沿水渠和林带两两侧布置低密度的布置低密度的联排排别墅，确保其良好的景墅，确保其良好的景观环境和私密、境和私密、安静的空安静的空间；2、地、地块西西侧临二二环路布置低密度的叠拼，利用二路布置低密度的叠拼，利用二环绿化化带的良好景的良好景观，并与，并与东侧的的联排形成排形成统一的高端一的高端项目形象；目形象；3、联排排别墅以墅以东依次布置多依次布置多层板楼和小高板楼和小高层板楼，高低板楼，高低错落有致，形成良好落有致，形成良好的城市天的城市天际线；同；同时在在户型和内部空型和内部空间设计上上进行行创新，开新，开发顺义目前没有目前没有的的错层产品；品；4、地、地块东南角布置城市功能南角布置城市功能设施，有效削弱了施，有效削弱了东侧石油公司石油公司对住宅住宅项目的目的负面影响。面影响。九月 24第 114 页 思源顾问关于城市功能区的初步建议关于城市功能区的初步建议根据顺义当地政府的建议，再结合本根据顺义当地政府的建议，再结合本案地块的实际情况，初步建议在本案案地块的实际情况，初步建议在本案地块的东部打造一个具有现代气息的地块的东部打造一个具有现代气息的城市功能区；城市功能区；城市功能区的作用不仅是作为大社区城市功能区的作用不仅是作为大社区的配套，其辐射半径要覆盖顺义中心的配套，其辐射半径要覆盖顺义中心城区，目标是建成顺义、空港地区标城区，目标是建成顺义、空港地区标志性商业区；志性商业区；城市功能区可以包括：会议中心、银城市功能区可以包括：会议中心、银行、精品店、邮局、超市、健身中心、行、精品店、邮局、超市、健身中心、餐饮等设施餐饮等设施 ；C C区地块东入口视觉效果示意区地块东入口视觉效果示意九月 24第 115 页 思源顾问目目 录录一、用地开一、用地开发条件及条件及SWOT分析分析从城市运从城市运营的高度把握的高度把握总体方向体方向二、二、顺义区城市功能定位区城市功能定位在大北京区域打造在大北京区域打造“顺义同核新城同核新城”三、望泉家园主三、望泉家园主题概念定位概念定位“样板化板化”的新城市生活主的新城市生活主义功能区功能区四、望泉家园四、望泉家园总体开体开发战略略循序循序渐进、逐步完善功能建、逐步完善功能建设五、望泉家园整体定位五、望泉家园整体定位锁定目定目标市市场和目和目标客群，开客群，开发优势产品品六、六、总体体规划划设计初步建初步建议进行容行容积率拆分、率拆分、错落布局落布局七、七、C区开区开发策略及策略及项目定位目定位首期开首期开发必必须与市与市场有效有效对接接九月 24第 116 页 思源顾问C区总体开发策略区总体开发策略1、C区作区作为首期开首期开发的地的地块，必，必须与目前的市与目前的市场有机有机对接。接。2、客、客观地着眼于地着眼于顺义现实的房地的房地产需求市需求市场。3、开、开发万科万科拥有丰富有丰富经验和和积累的核心累的核心优势产品。品。九月 24第 117 页 思源顾问C区产品定位区产品定位锁定定顺义中高档住宅需求市中高档住宅需求市场。受地受地块规划容划容积率（率（1.4）的限制，不适合开）的限制，不适合开发高端住宅，以多高端住宅，以多层住宅和小住宅和小高高层板楼板楼为主。主。户型型设计：引入：引入错层等等设计元素。元素。九月 24第 118 页 思源顾问C区初步规划布局建议区初步规划布局建议C区初步计划分为三个不同的功能区初步计划分为三个不同的功能组团组团C1、C2、C3C1区为小高层板楼区为小高层板楼C2区为区为4层的层的低层板楼低层板楼C3区为城市功能区区为城市功能区为为C1区、区、C2区和区和C3区的公共入区的公共入口部分口部分为为C2区的入口区的入口为为C1区的入口区的入口C1C2C3九月 24第 119 页 思源顾问C区产品诉求要点区产品诉求要点开发关键点开发关键点户型型设计景景观环境境物物业管理管理万科品牌万科品牌顺义购房客群需求的独特性：顺义购房客群需求的独特性：1、注重户型设计，空间的实用性；、注重户型设计，空间的实用性；2、注重社区内部环境和周边环境；、注重社区内部环境和周边环境；3、地段意识较强，倾向靠近城区；、地段意识较强，倾向靠近城区；九月 24第 120 页 思源顾问建筑立面风格建筑立面风格n秉承万科秉承万科现代代简约的的设计风格；格；n在区域中凸在区域中凸显风格亮点；格亮点；九月 24第 121 页 思源顾问景观设计景观设计必须内部造景必须内部造景九月 24第 122 页 思源顾问物业管理物业管理n万科品牌物业管理万科品牌物业管理n金牌管家金牌管家n真正舒适的居家生活，不仅来自真正舒适的居家生活，不仅来自产品，还有细腻体贴的物业服务产品，还有细腻体贴的物业服务九月 24第 123 页 思源顾问下一步深化工作下一步深化工作目目标市市场和目和目标客群的准确定位；客群的准确定位；产品定位和品定位和产品品设计的深化；的深化；规划布局和划布局和规划划设计的深化；的深化；综合投合投资经济分析；分析；营销推广初步建推广初步建议；（以上深化工作正在（以上深化工作正在进行中，行中，请甲方甲方对定位和定位和产品提出宝品提出宝贵意意见和和建建议，以便我，以便我们深化工作的开展）深化工作的开展）九月 24第 124 页 思源顾问说说明明n本策划本策划报告告仅为思源思源顾问的初步思路，不代表最的初步思路，不代表最终意意见；n思源思源顾问将在后将在后续工作当中工作当中进一步深化策划一步深化策划报告，以期告，以期为贵司司提供全面、提供全面、专业的意的意见和建和建议；九月 24第 125 页 思源顾问谢谢 谢！谢！